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Berufshaftpflicht­versicherung für Wohnimmobilienverwalter

Kosten, Leistungen, aktuelle Testergebnisse und Vergleich (2021)
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Das erwartet Sie hier

Wieso Sie als Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflicht­versicherung brauchen, welche Leistungen unverzichtbar sind und welche Kosten Sie erwarten.

Inhalt dieser Seite
  1. So sieht eine gute Versicherung aus
  2. Gesetzliche Anforderungen
  3. Die wichtigsten Leistungen
  4. Kosten (inkl. Beispiel)
  5. Aktuelle Testergebnisse
  6. Berufshaftpflicht im Vergleich
  7. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Wohnimmobilienverwalter sind zum Abschluss einer Berufshaftpflicht­versicherung verpflichtet.
  • Die Versicherungssumme muss mindestens 500.000 € pro Versicherungsfall betragen.
  • Eine Berufshaftpflicht­versicherung für Wohnimmobilienverwalter ist ab umgerechnet 9,79 € im Monat möglich

Das macht eine gute Berufshaftpflicht­versicherung für Wohnimmobilienverwalter aus

Pflicht für Wohnimmobilienverwalter

Haus- und Wohnimmobilienverwalter sind seit Inkrafttreten der neuen Regelung in Bezug auf den §34c der Gewerbeordnung am 1. August 2018 dazu verpflichtet, eine ordnungsgemäße Berufshaftpflicht­­versicherung für die Ausübung ihres Berufs abzuschließen. Unter das Gesetz fallen damit auch die Berufsgruppen der Mietverwalter, Wohneigentumsverwalter sowie Immobilienverwalter im eigentlichen Sinne.

Eine ausreichende Berufshaftpflicht­versicherung ist demnach – neben dem Nachweis geordneter Vermögens­verhältnisse und seiner ent­sprechenden Zuverlässigkeit – eine Grund­voraussetzung für die Ausübung des Berufs des Wohnimmobilienverwalters.

Mehr zur Berufshaftpflicht­versicherung

Die wichtigsten Vorteile der Berufshaftpflicht

  • macht Arbeit als Wohnimmobilienverwalter überhaupt erst möglich
  • schützt in einer Branche, in der hohe Vermögensschäden möglich sind, vor Haftung mit dem eigenen Vermögen
  • Anpassung an individuelle Bedürfnisse durch verschiedene Versicherungsbausteine, z.B. Schutz auch bei Sach- und Personenschäden

Eine gute Berufshaftpflicht­versicherung muss nicht teuer sein

Versicherungen für Hausverwaltungen beginnen bereits bei kleinen jährlichen Summen – der selbständige Verwalter von 40 Wohneinheiten könnte sich z.B. für 117,46 Euro im Jahr – umgerechnet 9,79 Euro im Monat – mit einer Deckungssumme von 500.000 Euro versichern. Auch Beschädigungen an Aktien und Schriftstücken wären mitversichert.

Diese Anbieter empfehlen unsere Experten

Für Wohnimmobilienverwalter empfehlen unsere Berufshaftpflicht-Experten die folgenden Versicherer:

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Die Testsieger 2021 aus Stiftung Warentest, Ökotest und Focus Money im Vergleich.

Versicherungspflicht für Wohnimmobilienverwalter: Wer muss sich wie versichern?

Seit wann gelten die neuen Regeln?

Ab dem 1. August 2018 müssen neue Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflicht­versicherung vorweisen können, bevor sie ihre Arbeit antreten. Wer bereits vorher als Wohnimmobilienverwalter tätig war, hatte bis zum 1. März 2019 Zeit, sich um die Versicherung zu kümmern.

Wer zählt als ­versicherungspflichtiger Hausverwalter?

Wer braucht eine Berufshaftpflicht­versicherung?

  • gewerbliche Hausverwalter
  • Verwalter von Ferienhäusern und Wohnungen im Auftrag von deren Eigentümern
  • Tochtergesellschaften von Immobilienunternehmen, die deren Immobilien verwalten
  • Steuerberater, Rechtsanwälte und sonstige Freiberufler, welche die Rolle eines Immobilienverwalters einnehmen
  • Wohnungsunternehmen, die zusätzlich zu Ihrem Kerngeschäft auch Wohnimmobilienverwaltung für Dritte anbieten.
  • Vermieter von Wohnheimen

Wer braucht keine Berufshaftpflicht­versicherung?

  • Verwalter selbstgenutzter Immobilien
  • nicht gewerbliche Immobilienverwalter
  • Verwalter von Gewerbeimmobilien
  • Verwaltungsbeirat einer Immobilie

Voraussetzungen für die Tätigkeit als Hausverwalter

lesen

Wer als gewerblicher Hausverwalter tätig sein will, muss nicht nur eine Versicherung vorweisen können, denn es gilt eine Erlaubnispflicht. Nur, wer

  • ausreichend versichert ist
  • keine Schulden hat und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorweisen kann
  • ein unbedenkliches polizeiliches Führungszeugnis hat
  • einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister vorlegt
  • in ausreichendem Maße an Fortbildungen teilnimmt

darf als Wohnimmobilienverwalter arbeiten.

Ausreichender Versicherungsschutz ist immer sinnvoll

Doch auch wer nicht gesetzlich dazu verpflichtet ist, eine Berufshaftpflicht­versicherung für Wohnimmobilienverwalter abzuschließen, sollte sich durch eine Versicherung absichern, da es sich um ein Aufgabengebiet handelt, in welchem Fehler große Vermögensschäden zur Folge haben können.

Welche Anforderungen muss die Versicherung erfüllen?

Eine Berufshaftpflicht­versicherung für Immobilienverwalter muss vor allem Vermögensschäden in ausreichender Höhe absichern. Um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen, muss sie Folgendes leisten:

  • Mindestdeckungssumme pro Versicherungsfall: 500.000 Euro
  • Mindestdeckungssumme pro Versicherungsjahr: 1.000.000 Euro
  • Mit­versicherung von Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen
  • unbegrenzte Nachhaftung
  • diese Summe muss ausschließlich für Vermögensschäden im Zusammenhang mit den verwalteten Wohnimmobilien zur Verfügung stehen – liegt z.B. zusätzlich eine Tätigkeit als Immobilienmakler vor, ist für diese ein zusätzlicher Versicherungsschutz nötig

Wann muss die Versicherung vorliegen?

Die Versicherung muss abgeschlossen werden, bevor die Tätigkeit als gewerblicher Wohnimmobilienverwalter beginnt – sie muss nachgewiesen werden, wenn die Erlaubnis zur Aufnahme der Arbeit beantragt wird. Zu diesem Zeitpunkt darf die Bestätigung der Versicherung nicht mehr als drei Monate alt sein.

Was passiert bei der Kündigung?

Die Berufshaftpflicht­versicherung für Hausverwalter kann unter Beachtung der entsprechenden Fristen gekündigt werden, woraufhin die Versicherung dies auch der zuständigen Behörde mitteilt. Beim Wechsel zu einem anderen Anbieter reicht dieser dann eine Bestätigung ein, sodass die rechtlichen Voraussetzungen für die Tätigkeit des Hausverwalters weiterhin gegeben sind.

Das leistet eine Berufshaftpflicht­versicherung für Hausverwalter

Wichtige Leistungen

Eine gute Berufshaftpflicht­versicherung für Hausverwalter erbringt die folgenden Leistungen für Sie:

  • Absicherung bei Schäden an Dritten
  • Kostenübernahme bei berechtigten Forderungen
  • Abwehr von unberechtigten Forderungen
  • greift auch bei Sach- und Personenschäden (Betriebshaftpflicht)
  • erstattet Kosten auch bei Schäden, die sich erst eine Weile nach ihrer Verursachung bemerkbar machen

Tipp: Leistungsumfang bestehender Versicherung prüfen

Als Wohnimmobilienverwalter ist man einem hohen Haftungsrisiko ausgesetzt. Mieter sowie Immobilieneigentümer können den Verwalter für aufkommende finanzielle Schäden haftbar machen. Der Versicherungsschutz sollte daher auf mögliche Schadensszenarien angepasst sein.

Ebenfalls ist wichtig, dass der Versicherungsschutz den oben genannten gesetzlichen Anforderungen genügt – falls Sie eine alte Versicherungspolice haben, überprüfen Sie anhand Ihrer Versicherungsunterlagen, ob dies der Fall ist.

Schadensbeispiele

  • Zahlendreher bei der Mieterhöhung: Der Verwalter veranlasst eine niedrigere Mieterhöhung als die Anpassung an den örtlichen Mietspiegel verlangt. Der finanzielle Verlust durch die Differenz macht der Eigentümer beim Verwalter geltend.
  • Wartungsarbeiten finden nicht statt: Die Heizungsanlage wird nicht termin­gerecht gewartet und fällt im Winter aus. Die Mieter stellen die dadurch entstandenen Kosten dem Verwalter in Rechnung.
  • Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung: Die Mieter lassen die Nebenkosten­abrechnung prüfen, worauf diese sich als fehlerhaft erweist. Auch hier macht der Eigentümer die Kosten beim Verwalter geltend.
  • Bei der Wohnungsübergabe ist die Wohnung nicht in einem bezugsfertigen Zustand. Der Wohnimmobilienverwalter hat die zusätzlichen Renovierungs­kosten zu tragen.

Welche Kosten können im Schadensfall entstehen? Ein Beispiel

Der Hausverwalter versäumt es, 40 Haushalte über eine Mieterhöhung um je 90 Euro pro Monat zu informieren, was erst vier Monate später auffällt. Dem Eigentümer der Wohneinheiten entsteht dadurch ein finanzieller Verlust von 14.400 Euro.

  • Hat der Hausverwalter keine Versicherung, haftet er dafür mit seinem eigenen Vermögen.
  • Hat der Hausverwalter eine Versicherung, übernimmt sein Versicherer die Kosten.

Was kostet die Berufshaftpflicht­versicherung für Wohnimmobilienverwalter?

Beispielrechnung

Um für Sie greifbarer zu machen, was eine Versicherung kosten könnte, haben wir errechnet, was verschiedene Hausverwalter für eine Versicherung mit einer Deckungssumme von 500.000 Euro zahlen müssten:

VersicherungsnehmerWohnimmobilienverwalter AWohnimmobilienverwalter BWohnimmobilienverwalter C
Umsatz50.000 €110.000 €500.000 €
Verwaltete Wohneinheiten403001500
Mitarbeiternur GeschäftsführerGeschäftsführer, 1 VollzeitmitarbeiterGeschäftsführer, 3 Vollzeit- und 1 Teilzeitmitarbeiter
Versicherungsprämie (Jahr)ab 117,46 €ab 230,59 €ab 672,43 €
Monatliche Kosten (umgerechnet)ab 9,79 €ab 19,22 €ab 56,04 €

Kostenfaktoren

Bei der Berechnung der Versicherungsprämie der Berufshaftpflicht­versicherung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

  • Unternehmensgröße
  • Leistungsangebot bzw. genaue Tätigkeiten bei der Berufsausübung
  • Mitarbeiterzahl des Unternehmens
  • Jahresumsatz
  • Anzahl an verwalteten Wohn- oder Geschäftseinheiten
  • Höhe der Selbstbeteiligung
  • Höhe der Deckungssumme
  • eventuelle Gründer-Rabatte (von vielen Versicherern angeboten)
  • Vorschäden in den letzten Jahren

Was kostet eine Berufshaftpflicht für mich?

Die Testsieger 2021 aus Stiftung Warentest, Ökotest und Focus Money im Vergleich.

Berufshaftpflicht­versicherung für Hausverwalter: Testsieger (2021)

Es liegen leider keine Testergebnisse vor, bei denen gezielt Berufshaftpflicht­versicherungen für Wohnimmobilienverwalter getestet wurden. Sie können allerdings auf unserer Testseite einsehen, welche Versicherer Vermittler und Kunden mit ihren Leistungen und ihrer Fairness überzeugen konnten. Sie wurden in Bezug auf Kommunikation, Beratung, Preis-Leistung-Verhältnis, Schutz und Vorsorge und allgemeinen Service getestet.

Berufshaftpflicht­versicherung im Test

Darauf sollten Wohnimmobilienverwalter beim Versicherungsvergleich achten

Ein Tarifvergleich lohnt sich

Zwischen den einzelnen Versicherungsangeboten im Bereich der Berufshaftpflicht­versicherung für Verwalter von Wohneigentum bestehen oft Preisunterschiede von mehreren hundert bis tausend Euro pro Jahr (abhängig von Deckungs­summe, Jahresumsatz und Objektanzahl).

Ein regelmäßiger Vergleich der einzelnen Angebote lohnt sich allerdings nicht nur aufgrund der potentiell günstigeren Tarife. Vielmehr bieten viele Versicherungsunternehmen auch attraktive Boni und Neukundenrabatte im Zuge des Vertragsabschlusses an.

Ein Tarif-Vergleich lohnt sich zudem, wenn der individuelle Versicherungsumfang neu berechnet werden soll. Oftmals lässt sich durch einen Wechsel so auch bei steigendem Versicherungsumfang der gleiche Versicherungsbeitrag bewahren.

So wählen Sie die richtige Deckungssumme

Wichtig bei der Wahl der Deckungssumme ist es, die größten anzunehmenden Schadensfälle zu berücksichtigen, denn die Deckungssumme bezeichnet den höchsten Betrag, den die Versicherung im Schadensfall übernimmt. Sobald sich der Bestand an Wohneinheiten ändert oder sich der Tätigkeitsbereich erweitert, sollten Wohnimmobilienverwalter ihren Versicherungs­schutz anpassen.

Experten-Tipp:

„Gerade kleinere Hausverwaltungen neigen dazu, eine niedrigere Deckungssumme zu wählen, da der Verwaltungsbestand nicht besonders groß ist. Da das Ausmaß eines Schadenfalls vorher allerdings kaum absehbar ist, sollten auch kleinere Verwaltungen auf eine Versicherungssumme mit einem ausreichenden Sicherheitspuffer achten. Wir helfen Ihnen dabei, die richtige Versicherungssumme zu finden!“

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Signatur von Martin Hacker
Martin Hacker
Berater

Nutzen Sie unseren Tarifrechner der Berufshaftpflicht­versicherung für Ihren Vergleich

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Fazit

Wohnimmobilienverwalter sind zum Abschluss einer Berufshaftpflicht­versicherung verpflichtet. Achten Sie darauf, dass Ihre Versicherung eine ausreichend hohe Deckungssumme beinhaltet und auf Ihre Situation abgestimmt ist, sodass Sie im Schadensfall nicht trotzdem zahlen müssen. Ein Vergleich verschiedener Tarife lohnt sich – nutzen Sie dafür gern das Formular auf dieser Seite.


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Katharina Tennius
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Verfasst von Swantje Niemann & Team
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