Berufs­­haftpflicht­versicherung für Wohnimmobilien­verwalter

Kosten, Leistungen, aktuelle Testergebnisse und Vergleich (2021)
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Das erwartet Sie hier

Wieso Sie als Wohnimmobilien­verwalter eine Berufs­­haftpflicht­versicherung brauchen, welche Leistungen unverzichtbar sind und welche Kosten Sie erwarten.

Inhalt dieser Seite
  1. So sieht eine gute Versicherung aus
  2. Gesetzliche Anforderungen
  3. Die wichtigsten Leistungen
  4. Kosten (inkl. Beispiel)
  5. Aktuelle Testergebnisse
  6. Berufs­­­­haftpflicht im Vergleich
  7. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Wohnimmobilien­verwalter sind zum Abschluss einer Berufs­­haftpflicht­versicherung verpflichtet.
  • Die Versicherungs­summe muss mindestens 500.000 € pro Versicherungs­fall betragen.
  • Eine Berufs­­haftpflicht­versicherung für Wohnimmobilien­verwalter ist ab umgerechnet 9,79 € im Monat möglich

Das macht eine gute Berufs­­haftpflicht­versicherung für Wohnimmobilien­verwalter aus

Pflicht für Wohnimmobilien­verwalter

Haus- und Wohnimmobilien­verwalter sind seit Inkrafttreten der neuen Regelung in Bezug auf den §34c der Gewerbeordnung am 1. August 2018 dazu verpflichtet, eine ordnungsgemäße Berufs­­haftpflicht­­versicherung für die Ausübung ihres Berufs­ abzuschließen. Unter das Gesetz fallen damit auch die Berufs­gruppen der Mietverwalter, Wohneigentumsverwalter sowie Immobilienverwalter im eigentlichen Sinne.

Eine ausreichende Berufs­­haftpflicht­versicherung ist demnach – neben dem Nachweis geordneter Vermögens­­verhältnisse und seiner ent­sprechenden Zuverlässigkeit – eine Grund­voraussetzung für die Ausübung des Berufs­ des Wohnimmobilien­verwalters.

Mehr zur Berufs­­haftpflicht­versicherung

Die wichtigsten Vorteile der Berufs­­haftpflicht

  • macht Arbeit als Wohnimmobilien­verwalter überhaupt erst möglich
  • schützt in einer Branche, in der hohe Vermögens­schäden möglich sind, vor Haftung mit dem eigenen Vermögen
  • Anpassung an individuelle Bedürfnisse durch verschiedene Versicherungs­bausteine, z.B. Schutz auch bei Sach- und Personenschäden

Eine gute Berufs­­haftpflicht­versicherung muss nicht teuer sein

Versicherungen für Haus­verwaltungen beginnen bereits bei kleinen jährlichen Summen – der selbständige Verwalter von 40 Wohneinheiten könnte sich z.B. für 117,46 Euro im Jahr – umgerechnet 9,79 Euro im Monat – mit einer Deckungssumme von 500.000 Euro versichern. Auch Beschädigungen an Aktien und Schriftstücken wären mitversichert.

Diese Anbieter empfehlen unsere Experten

Für Wohnimmobilien­verwalter empfehlen unsere Berufs­­haftpflicht-Experten die folgenden Versicherer:

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Versicherungs­pflicht für Wohnimmobilien­verwalter: Wer muss sich wie versichern?

Seit wann gelten die neuen Regeln?

Ab dem 1. August 2018 müssen neue Wohnimmobilien­verwalter eine Berufs­­haftpflicht­versicherung vorweisen können, bevor sie ihre Arbeit antreten. Wer bereits vorher als Wohnimmobilien­verwalter tätig war, hatte bis zum 1. März 2019 Zeit, sich um die Versicherung zu kümmern.


Wer braucht eine Berufs­­haftpflicht­versicherung?

  • gewerbliche Hausverwalter
  • Verwalter von Ferienhäusern und Wohnungen im Auftrag von deren Eigentümer­n
  • Tochtergesellschaften von Immobilienunternehmen, die deren Immobilien verwalten
  • Steuerberater, Rechtsanwälte und sonstige Freiberufler, welche die Rolle eines Immobilienverwalters einnehmen
  • Wohnungsunternehmen, die zusätzlich zu Ihrem Kerngeschäft auch Wohnimmobilien­­verwaltung für Dritte anbieten.
  • Vermieter von Wohnheimen

Wer braucht keine Berufs­­haftpflicht­versicherung?

  • Verwalter selbstgenutzter Immobilien
  • nicht gewerbliche Immobilienverwalter
  • Verwalter von Gewerbeimmobilien
  • Verwaltungsbeirat einer Immobilie

Voraussetzungen für die Tätigkeit als Hausverwalter

lesen

Wer als gewerblicher Hausverwalter tätig sein will, muss nicht nur eine Versicherung vorweisen können, denn es gilt eine Erlaubnispflicht. Nur, wer

  • ausreichend versichert ist
  • keine Schulden hat und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorweisen kann
  • ein unbedenkliches polizeiliches Führungszeugnis hat
  • einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister vorlegt
  • in ausreichendem Maße an Fortbildungen teilnimmt

darf als Wohnimmobilien­verwalter arbeiten.

Ausreichender Versicherungs­schutz ist immer sinnvoll

Doch auch wer nicht gesetzlich dazu verpflichtet ist, eine Berufs­­haftpflicht­versicherung für Wohnimmobilien­verwalter abzuschließen, sollte sich durch eine Versicherung absichern, da es sich um ein Aufgabengebiet handelt, in welchem Fehler große Vermögens­schäden zur Folge haben können.

Welche Anforderungen muss die Versicherung erfüllen?

Eine Berufs­­haftpflicht­versicherung für Immobilienverwalter muss vor allem Vermögens­schäden in ausreichender Höhe absichern. Um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen, muss sie Folgendes leisten:

  • Mindest­deckungssumme pro Versicherungs­fall: 500.000 Euro
  • Mindest­deckungssumme pro Versicherungs­jahr: 1.000.000 Euro
  • Mit­versicherung von Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen
  • unbegrenzte Nachhaftung
  • diese Summe muss ausschließlich für Vermögens­schäden im Zusammenhang mit den verwalteten Wohnimmobilien­ zur Verfügung stehen – liegt z.B. zusätzlich eine Tätigkeit als Immobilienmakler vor, ist für diese ein zusätzlicher Versicherungs­schutz nötig

Wann muss die Versicherung vorliegen?

Die Versicherung muss abgeschlossen werden, bevor die Tätigkeit als gewerblicher Wohnimmobilien­verwalter beginnt – sie muss nachgewiesen werden, wenn die Erlaubnis zur Aufnahme der Arbeit beantragt wird. Zu diesem Zeitpunkt darf die Bestätigung der Versicherung nicht mehr als drei Monate alt sein.


Was passiert bei der Kündigung?

Die Berufs­­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter kann unter Beachtung der entsprechenden Fristen gekündigt werden, woraufhin die Versicherung dies auch der zuständigen Behörde mitteilt. Beim Wechsel zu einem anderen Anbieter reicht dieser dann eine Bestätigung ein, sodass die rechtlichen Voraussetzungen für die Tätigkeit des Hausverwalters weiterhin gegeben sind.

Das leistet eine Berufs­­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter

Eine gute Berufs­­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter erbringt die folgenden Leistungen für Sie:

  • Absicherung bei Schäden an Dritten
  • Kostenübernahme bei berechtigten Forderungen
  • Abwehr von unberechtigten Forderungen
  • greift auch bei Sach- und Personenschäden (Betriebs­­haftpflicht)
  • erstattet Kosten auch bei Schäden, die sich erst eine Weile nach ihrer Verursachung bemerkbar machen

Tipp: Leistungs­umfang bestehender Versicherung prüfen

Als Wohnimmobilien­verwalter ist man einem hohen Haftungsrisiko ausgesetzt. Mieter sowie Immobilieneigentümer können den Verwalter für aufkommende finanzielle Schäden haftbar machen. Der Versicherungs­schutz sollte daher auf mögliche Schadensszenarien angepasst sein.

Ebenfalls ist wichtig, dass der Versicherungs­schutz den oben genannten gesetzlichen Anforderungen genügt – falls Sie eine alte Versicherungs­police haben, überprüfen Sie anhand Ihrer Versicherungs­unterlagen, ob dies der Fall ist.

Schadensbeispiele

  • Zahlendreher bei der Mieterhöhung
    Der Verwalter veranlasst eine niedrigere Mieterhöhung als die Anpassung an den örtlichen Mietspiegel verlangt. Der finanzielle Verlust durch die Differenz macht der Eigentümer­ beim Verwalter geltend.
  • Wartungsarbeiten finden nicht statt
    Die Heizungsanlage wird nicht termin­gerecht gewartet und fällt im Winter aus. Die Mieter stellen die dadurch entstandenen Kosten dem Verwalter in Rechnung.
  • Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung
    Die Mieter lassen die Nebenkosten­abrechnung prüfen, worauf diese sich als fehlerhaft erweist. Auch hier macht der Eigentümer­ die Kosten beim Verwalter geltend.
  • Unfertige Wohnung
    Bei der Wohnungsübergabe ist die Wohnung nicht in einem bezugsfertigen Zustand. Der Wohnimmobilien­verwalter hat die zusätzlichen Renovierungs­kosten zu tragen.

Welche Kosten können im Schadensfall entstehen?

Beispiel: Der Hausverwalter versäumt es, 40 Haushalte über eine Mieterhöhung um je 90 Euro pro Monat zu informieren, was erst vier Monate später auffällt. Dem Eigentümer­ der Wohneinheiten entsteht dadurch ein finanzieller Verlust von 14.400 Euro.

  • Hat der Hausverwalter keine Versicherung, haftet er dafür mit seinem eigenen Vermögen.
  • Hat der Hausverwalter eine Versicherung, übernimmt sein Versicherer die Kosten.

Was kostet die Berufs­­haftpflicht­versicherung für Wohnimmobilien­verwalter?

Beispielrechnung

Um für Sie greifbarer zu machen, was eine Versicherung kosten könnte, haben wir errechnet, was verschiedene Hausverwalter für eine Versicherung mit einer Deckungssumme von 500.000 Euro zahlen müssten:

Versicherungs­nehmerWohnimmobilien­verwalter AWohnimmobilien­verwalter BWohnimmobilien­verwalter C
Umsatz50.000 €110.000 €500.000 €
Verwaltete Wohneinheiten403001500
Mitarbeiternur GeschäftsführerGeschäftsführer, 1 VollzeitmitarbeiterGeschäftsführer, 3 Vollzeit- und 1 Teilzeitmitarbeiter
Versicherungs­prämie (Jahr)ab 117,46 €ab 230,59 €ab 672,43 €
Monatliche Kosten (umgerechnet)ab 9,79 €ab 19,22 €ab 56,04 €

Kostenfaktoren

Bei der Berechnung der Versicherungs­prämie der Berufs­­haftpflicht­versicherung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

  • Unternehmensgröße
  • Leistungs­angebot bzw. genaue Tätigkeiten bei der Berufs­ausübung
  • Mitarbeiterzahl des Unternehmens
  • Jahresumsatz
  • Anzahl an verwalteten Wohn- oder Geschäftseinheiten
  • Höhe der Selbstbeteiligung
  • Höhe der Deckungssumme
  • eventuelle Gründer-Rabatte (von vielen Versicherern angeboten)
  • Vorschäden in den letzten Jahren

Was kostet Sie eine Berufs­­haftpflicht­versicherung?

Die Testsieger 2021 aus Stiftung Warentest, Ökotest und Focus Money im Vergleich.

Berufs­­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter: Testsieger (2021)

Es liegen leider keine Testergebnisse vor, bei denen gezielt Berufs­­haftpflicht­versicherungen für Wohnimmobilien­verwalter getestet wurden. Sie können allerdings auf unserer Testseite einsehen, welche Versicherer Vermittler und Kunden mit ihren Leistungen und ihrer Fairness überzeugen konnten. Sie wurden in Bezug auf Kommunikation, Beratung, Preis-Leistung-Verhältnis, Schutz und Vorsorge­ und allgemeinen Service getestet.

Berufs­­haftpflicht­versicherung im Test

Darauf sollten Wohnimmobilien­verwalter beim Versicherungs­vergleich achten

Ein Tarifvergleich lohnt sich

Zwischen den einzelnen Versicherungs­angeboten im Bereich der Berufs­­haftpflicht­versicherung für Verwalter von Wohneigentum bestehen oft Preisunterschiede von mehreren hundert bis tausend Euro pro Jahr (abhängig von Deckungs­summe, Jahresumsatz und Objektanzahl).

Ein regelmäßiger Vergleich der einzelnen Angebote lohnt sich allerdings nicht nur aufgrund der potentiell günstigeren Tarife. Vielmehr bieten viele Versicherungs­unternehmen auch attraktive Boni und Neukundenrabatte im Zuge des Vertragsabschlusses an.

Ein Tarif-Vergleich lohnt sich zudem, wenn der individuelle Versicherungs­umfang neu berechnet werden soll. Oftmals lässt sich durch einen Wechsel so auch bei steigendem Versicherungs­umfang der gleiche Versicherungs­beitrag bewahren.

Experten-Tipp:

„Gerade kleinere Haus­verwaltungen neigen dazu, eine niedrigere Deckungssumme zu wählen, da der Verwaltungsbestand nicht besonders groß ist. Da das Ausmaß eines Schadenfalls vorher allerdings kaum absehbar ist, sollten auch kleinere Verwaltungen auf eine Versicherungs­summe mit einem ausreichenden Sicherheitspuffer achten. Wir helfen Ihnen dabei, die richtige Versicherungs­summe zu finden!“

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Signatur von Martin Hacker
Martin Hacker
Berater

So wählen Sie die richtige Deckungssumme

Wichtig bei der Wahl der Deckungssumme ist es, die größten anzunehmenden Schadensfälle zu berücksichtigen, denn die Deckungssumme bezeichnet den höchsten Betrag, den die Versicherung im Schadensfall übernimmt. Sobald sich der Bestand an Wohneinheiten ändert oder sich der Tätigkeitsbereich erweitert, sollten Wohnimmobilien­verwalter ihren Versicherungs­­schutz anpassen.

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Fazit

Wohnimmobilien­verwalter sind zum Abschluss einer Berufs­­haftpflicht­versicherung verpflichtet. Achten Sie darauf, dass Ihre Versicherung eine ausreichend hohe Deckungssumme beinhaltet und auf Ihre Situation abgestimmt ist, sodass Sie im Schadensfall nicht trotzdem zahlen müssen. Ein Vergleich verschiedener Tarife lohnt sich – nutzen Sie dafür gern das Formular auf dieser Seite.


Berufs­­haftpflicht­versicherung für andere Berufs­- und Personengruppen

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Katharina Tennius
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