Immobilienrente

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Das erwartet Sie hier

Wie viel Rente die Immobilienrente bringt, für wen es sich lohnt und was die verschiedenen Modelle unterscheidet.


Das Wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienrente ist eine Möglichkeit, im Alter die Liquidität zu verbessern, ohne ausziehen zu müssen.
  • Dafür kommen verschiedene Modelle infrage, darunter eine Leibrente, der Verkauf mit lebenslangem Wohn- oder Nießbrauchrecht, eine Umkehrhypothek oder ein Teilverkauf der Immobilie.
  • Bei jedem dieser Modelle sollten Sie darauf achten, wie genau es mit Ihrem Anspruch darauf aussieht, die Immobilie weiterhin zu nutzen, und welche Kosten damit einhergehen.
  • Bestimmte Modelle wie die Leibrente stehen in der Regel erst Personen ab einem bestimmten Alter offen.

Direkt zum Inhalt

  1. Wie funktioniert das?
  2. Varianten der Immobilienrente
  3. Für wen kommt das infrage?
  4. Wie hoch ist die Rente?
  5. Aktuelle Testergebnisse
  6. Tipps für den Vergleich
  7. Fazit
Foto von Swantje Niemann
zuletzt aktualisiert am

Das erwartet Sie hier

Wie viel Rente die Immobilienrente bringt, für wen es sich lohnt und was die verschiedenen Modelle unterscheidet.

Inhalt dieser Seite
  1. Wie funktioniert das?
  2. Varianten der Immobilienrente
  3. Für wen kommt das infrage?
  4. Wie hoch ist die Rente?
  5. Aktuelle Testergebnisse
  6. Tipps für den Vergleich
  7. Fazit
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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienrente ist eine Möglichkeit, im Alter die Liquidität zu verbessern, ohne ausziehen zu müssen.
  • Dafür kommen verschiedene Modelle infrage, darunter eine Leibrente, der Verkauf mit lebenslangem Wohn- oder Nießbrauchrecht, eine Umkehrhypothek oder ein Teilverkauf der Immobilie.
  • Bei jedem dieser Modelle sollten Sie darauf achten, wie genau es mit Ihrem Anspruch darauf aussieht, die Immobilie weiterhin zu nutzen, und welche Kosten damit einhergehen.
  • Bestimmte Modelle wie die Leibrente stehen in der Regel erst Personen ab einem bestimmten Alter offen.

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Liquidität im Alter, ohne auszuziehen

Eine eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung kann ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein, da mietfreies Wohnen die monatlichen Kosten verringert. Allerdings ist auch viel Vermögen in der Immobilie gebunden und steht entsprechend nicht frei zur Verfügung. Viele ältere Leute sind somit in der Situation, dass sie mehr Geld benötigen, aber auch nicht ihr vertrautes Eigenheim verlassen wollen.

Eine mögliche Lösung hierfür stellen die verschiedenen Modelle der Immobilienrente dar, bei denen Wohneigentum gegen eine monatliche Rente verkauft wird. Der ursprüngliche Besitzer erhält hierbei ein Wohn- oder Nießbrauchrecht, entweder lebenslang oder auf Zeit, oder wohnt als Mieter in seinem Haus. Bei einem Teilverkauf behält er einen Teil seines Wohneigentums und kann frei über die Verwendung der Immobilie entscheiden. Auch eine Umkehrhypothek ist mitunter eine Option.


Icon Checkliste

Fünf Arten der Immobilienrente

Wir stellen Ihnen in diesem Artikel fünf Arten vor, einen Zuschuss zu Ihrer Rente zu erhalten:


Fünf gute Gründe für eine Immobilienrente

  • Ältere Hausbesitzer erhalten eine monatliche Rente, Einmalzahlung oder eine Kombination aus beidem.
  • Hausbesitzer können ihren Lebensabend zu Hause verbringen.
  • Je nach Modell kann Wohneigentum trotzdem noch vererbt werden.
  • Durch bestimmte Vertragsklauseln und Eintragungen im Grundbuch können Sie sich gegen das Risiko absichern, Haus und Rente durch Zahlungsunfähigkeit des Käufers oder einen Weiterverkauf zu verlieren.
  • Je nach Variante auch bei nur teilweise abbezahlten Immobilien möglich.

Was spricht gegen eine Immobilienrente?

lesen
  • Oft gibt es Abschläge gegenüber dem normalen Verkaufspreis.
  • Die Immobilie gehört einem nicht länger oder zumindest nicht mehr vollständig und man kann nicht mehr komplett frei über sie entscheiden.
  • Bei einigen Modellen (Teilverkauf und bestimmte Nießbrauch-Arrangements) muss man weiterhin die Instandhaltungskosten tragen.
  • Bei den meisten Modellen profitiert man nicht länger von einer Wertsteigerung der Immobilie.
Icon Haus mit Haken Check

Ist eine Immobilienrente sinnvoll?

Welche Variante die beste ist, richtet sich nach den Wünschen und der Situation des Hausbesitzers, zum Beispiel, ob diesem wichtig ist, das Haus an seine Kinder vererben zu können. Eine Immobilienverrentung kann dazu dienen, die Instandhaltung der Immobilie, einen barrierefreien Umbau, Pflege oder einfach einen höheren Lebensstandard zu finanzieren oder die Immobilie abzubezahlen.

Vor- und Nachteile der Immobilienrente


Mietfreies Wohnen oder Mieteinnahmen

Bei einigen Varianten erhalten Sie nicht nur ein Wohnrecht, sondern können auch im Fall eines Auszugs noch von Mieteinnahmen profitieren. Das gilt zum Beispiel für einen Verkauf mit Nießbrauchrecht, aber auch einen Immobilien-Teilverkauf, bei dem Sie einen Teil des Eigentums und viel Kontrolle über Ihre Immobilie behalten.

Icon Haus mit Schlüssel

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Immobilienverrentung: Diese fünf Varianten gibt es

Leibrente

Bei einer Leibrente verkauft man die Immobilie im Austausch gegen eine Rente. Diese wird in der Regel monatlich ausgezahlt, aber auch andere Intervalle sind möglich. Der Verkäufer behält bei einer Leibrente das Wohnrecht und kann entweder bis zum Tod oder für eine bestimmte Zeit in der Immobilie bleiben. Der Käufer der Immobilie zahlt die Grundsteuer und übernimmt die Pflichten für die Instandhaltung der Immobilie. Der Kaufvertrag wird notariell beglaubigt. Wenn man einen Partner hat, kann man den Vertrag so gestalten, dass das Wohnrecht und die Zahlungen erst mit dessen Lebensende enden.

Mehr zur Leibrente

Icon Kalender

Variante Zeitrente

Die Zeitrente ist eine Variante der Leibrente. Während eine Leibrente bis zum Tod bezahlt wird, sind bei der Zeitrente die Rentenzahlung und das Wohnrecht auf eine bestimmte Zeit beschränkt. Das können zum Beispiel 20 Jahre sein. Anschließend ist die Immobilie abbezahlt und der Käufer kann frei über sie verfügen. Falls der Verkäufer vor Ablauf der Frist stirbt, wird der Restbetrag in der Regel an die Erben gezahlt.

Immobilienrente innerhalb der Familie

Eine Leibrente kann von Stiftungen und gewerblichen Käufern gezahlt werden, aber auch von Privatpersonen. Bei letzteren handelt es sich oft um Familienmitglieder. Das ermöglicht es, die Immobilie in der Familie weiterzugeben und die Käufer sind nicht auf Eigenkapital angewiesen, um sich eine eigene Immobilie leisten zu können. Hier besteht jedoch auch ein höheres Risiko dafür, dass Rentenzahlungen ausbleiben.

Icon Gruppe Personen

Umkehrhypothek

Bei einer Umkehrhypothek handelt es sich um etwas anderes als eine Leibrente, auch wenn sie in diesem Zusammenhang oft erwähnt wird. Hier geht die Immobilie nicht in den Besitz von jemand anderem über. Stattdessen handelt es sich um einen Kredit, den der Eigentümer der Immobilie aufnimmt. Statt dass er wie bei einem üblichen Kredit eine große Summe erhält und diese in Raten abbezahlt, erhält er hier monatliche Zahlungen, die sich zur Kreditsumme addieren. Diese Summe wird beim Tod des Kreditnehmers fällig oder wenn dieser aus der Immobilie auszieht. Üblicherweise wird der Kredit durch den Verkauf der Immobilie, die als Sicherheit diente, getilgt. Alternativ können auch die Erben den Kredit tilgen, indem sie das Darlehen zurückzahlen, und die Immobilie behalten.

Mehr zur Umkehrhypothek

Icon Zeit ist Geld

Tilgungsfreies Darlehen

Ein tilgungsfreies Darlehen, also ein Kredit, bei dem die Bank zunächst auf eine Tilgung verzichtet, resultiert in besonders niedrigen Raten, da man nur die Zinsen zahlt. Die Kreditsumme entspricht in der Regel maximal 40 bis 50 Prozent des Verkehrswerts. Man kann nicht nur eine Rente von der Bank erhalten, sondern auch eine größere Einmalzahlung oder flexible Zahlungen, die dann zum Beispiel für die Modernisierung der Immobilie genutzt werden können.


Rückmietverkauf oder Verkauf mit Nießbrauch

Bei einem Rückmietverkauf oder Verkauf mit Mietvertrag verkauft man die Immobilie für einen Einmalbetrag, aber behält ein lebenslanges Wohnrecht. Dafür zahlt man eine ortsübliche Miete an den Käufer des Hauses. Im Gegenzug dafür ist der Verkaufspreis höher. Allerdings sind bei dieser Variante auch Mieterhöhungen möglich und von einem Wertzuwachs der Immobilie profitiert nur der Käufer.

Ähnlich funktioniert der Verkauf mit lebenslangem Nießbrauchrecht. Hier verkauft man die Immobilie, behält jedoch das Recht, sie wirtschaftlich für sich zu nutzen. Anders als bei einem Wohnrecht kann man hier frei entscheiden, ob man vom mietfreien Wohnen in der vertrauten Umgebung oder von Mieteinnahmen aus der Immobilie nach einem Umzug profitieren möchte. Nießbrauch hat somit Vorteile gegenüber einem Wohnrecht, geht aber auch mit umfassenderen Instandhaltungs­pflichten einher.

So funktioniert der Verkauf mit Mietvertrag


Icon Kreisdiagramm

Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf verkauft man einen Anteil der Immobilie, der bis zu 50 Prozent betragen kann, kann jedoch weiterhin die gesamte Immobilie für sich nutzen. Im Gegenzug dafür, dass der Käufer auf die Nutzung seines Immobilien­anteils verzichtet, erhält er ein Nutzungsentgelt, das zwischen 3,5 und 5 Prozent der Verkaufssumme im Jahr beträgt. Dies ist teurer als ein Darlehen und anders als bei einem vollständigen Verkauf muss man weiterhin Renovierungskosten tragen. Dafür ist es jedoch eine unkomplizierte Möglichkeit, rasch die eigene Liquidität zu verbessern. Man erhält den Verkehrswert des verkauften Anteils ohne Abschläge, was bedeutet, dass man das Risiko eines Wertverlusts trägt, aber auch von Wertsteigerungen profitiert. Zudem können entweder man selbst oder die Erben den verkauften Anteil der Immobilie später zurückkaufen.

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Für wen kommt eine Immobilienverrentung infrage?

Alter und Situation beeinflussen Entscheidungsspielraum

Nicht alle Immobilienbesitzer können frei zwischen den Optionen wählen, denn je nach Alter oder finanzieller Situation können bestimmte Modelle der Immobilienverrentung ausgeschlossen sein. Beispielsweise ist eine Leibrente bei den meisten Anbietern erst ab einem Alter von 70 möglich. Umgekehrt kann ein hohes Alter es erschweren, einen Kredit zu erhalten. Eine Rück­vermietung oder ein Teilverkauf hingegen stehen auch jüngeren Immobilienbesitzern zur Verfügung. Eine Voraussetzung für die Immobilienverrentung ist oft, dass die Immobilie ganz oder zumindest überwiegend abgezahlt ist.


Icon Schriftrolle

Es kommt auf Ihre Pläne an

Auch spielt es eine Rolle, was die weiteren Pläne mit der Immobilie sind. Zum Beispiel lohnt sich eine Umkehrhypothek vor allem dann, wenn es entweder keine Erben gibt oder diese kein Interesse an der Immobilie haben. Umgekehrt kann sich eine Leibrente innerhalb der Familie lohnen, um bei der Abtretung einer Immobilie an Erben eine Schenkungssteuer zu vermeiden.

Gründe für eine Immobilienverrentung

Es gibt verschiedene Motivationen für eine Immobilienverrentung. Die Wahl eines Modells sollte sich auch danach richten, welche Motivation im Vordergrund steht:

  • Schenkungssteuer bei Übertragung an Erben vermeiden oder reduzieren
  • Aufstocken der Rente
  • Abbezahlen der Immobilie
  • Übertragung der Verantwortung für Instandhaltung
  • Absicherung des hinterbliebenen Partners
  • Nutzung der Immobilie für Wohnen und mehr finanziellen Spielraum im Alter
  • Finanzierung von Umbau­maßnahmen
  • Höherer Lebensstandard im Alter (zum Beispiel durch mehr Geld für Reisen und Hobbys)
  • Finanzieller Spielraum, um Kinder und Enkel bei der Ausbildung oder dem Erwerb eigenen Wohneigentums zu unterstützen

Immobilie behalten oder umziehen?

Sie sollten die verschiedenen Modelle der Immobilienverrentung nicht nur miteinander vergleichen, sondern auch mit der Option, die Immobilie doch zu verkaufen und auszuziehen. In diesem Fall erhalten Sie den vollen Preis der Immobilie. Ein Auszug ist insbesondere dann einer Erwägung wert, wenn Ihre aktuelle Immobilie nicht gut auf Ihre Bedürfnisse im Alter abgestimmt ist.

Wie viel Rente bekommt man bei einer Immobilienverrentung?

Wie hoch ist die Leibrente?

Die Höhe der Leibrente hängt von mehreren Faktoren ab. Zu diesen gehören der Verkaufswert des Hauses, der unter anderem von dessen Lage und Zustand abhängt, aber auch das Alter des Verkäufers und die Gestaltung der Rente. Die Rentenzahlungen einer Zeitrente sind zum Beispiel höher als die einer lebenslangen Leibrente. Es kommt auch auf den Anbieter an: Von einem kommerziellen Anbieter bekommt man in der Regel eine höhere Rente als von einer Stiftung.

So berechnet man die Leibrente

Die Höhe der Leibrente wird wie folgt berechnet:

Wert der Immobilie
– eventuell Wert einer Einmalzahlung, um Restschuld/Hypothek zu tilgen
– Wert des Wohnrechts (Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor)
= Zu verrentender Betrag

Zu verrentender Betrag
: 12 Monate
: Leibrentenfaktor
= Leibrente

Bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts und der Ermittlung der monatlichen Leibrente fließt das Alter des Verkäufers ein, aus dessen statistischer Lebenserwartung sich der Leibrentenfaktor ergibt. Wer bereits älter ist, erhält eine höhere Rente, da diese voraussichtlich nicht so lange gezahlt werden muss. Häufig beträgt die monatliche Rente zwischen 500 und 1.000 Euro.

Immobilien-Teilverkauf: Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Die Kostenstruktur eines Immobilien-Teilverkaufs kann zum Beispiel so aussehen:

Wert der Immobilie450.000 €
Wunschauszahlung175.000 €
Beim Verkäufer verbleibender Anteil des Eigentums61 %
Anteil des Käufers39 %
Monatliche Nutzungsgebühr766 €

Die Nutzungsgebühr hängt in erster Linie von der Höhe der Auszahlungssumme ab. Hier ergibt sie sich aus 5,25 Prozent der Auszahlungssumme pro Jahr. Wird die Immobilie weiterverkauft, erhält unsere Beispielperson ihren Anteil am Verkaufserlös und profitiert von der Wertsteigerung in der Zwischenzeit. Wie hoch das Nutzungsentgelt für Ihre Immobilie wäre, können Sie mit dem Online-Rechner unseres Partners auf dieser Seite herausfinden.


Icon Taschenrechner

Diese weiteren Kosten sollten Sie beachten

Beim Teilverkauf fallen weiterhin noch die folgenden Kosten an:

  • Kosten für die Instandhaltung des Hauses und Grundsteuer
  • Durchführungsentgelt für den Anbieter beim Weiterverkauf der Immobilie (in der Regel 2,25 bis 5,5 % des gesamten Erlöses)
  • Potenziell steigende Nutzungsgebühren

Immobilien-Teilverkauf in der Steuer


Umkehrhypothek: Raten und Nebenkosten

Bei einer Umkehrhypothek ist es bei einem Haus im Wert von 450.000 Euro zum Beispiel möglich, eine Einmalzahlung von 50.000 Euro und eine monatliche Rente von 572 Euro zu erhalten. Wir gehen hier wieder von einer Laufzeit von 17 Jahren aus. Die Zinsen können zum Beispiel 5 Prozent betragen. Beachten Sie, dass in die Berechnung auch Nebenkosten wie zum Beispiel die für den Notar einfließen.


Icon Stift

Immobilienverrentung in der Steuererklärung

Welche Steuern für Sie anfallen, wenn Sie Ihre Immobilie zu Geld machen, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören zum Beispiel je nach gewähltem Modell Ihr Alter bei Vertragsschluss oder die Nutzung der Immobilie in den letzten Jahren. Bei einigen Varianten fallen keine Steuern an.

Immobilienrente in der Steuer

Immobilienverrentung im Test

Icon Stern

Aktuell liegen keine Testberichte zur Immobilienverrentung vor, auch, weil die verschiedenen Angebote schwer vergleichbar sind. Stiftung Warentest empfiehlt einen sorgfältigen Vergleich der verschiedenen Modelle und rät älteren Menschen, bei finanziellen Engpässen zu prüfen, ob nicht doch ein herkömmlicher Kredit möglich ist.

Einzig für den Immobilien-Teilverkauf liegt ein aktueller Testbericht vor – diesen haben wir Ihnen hier zusammengefasst:

Immobilien-Teilverkauf: Aktuelle Testberichte (2022)


Unser Angebot für Sie

Wir empfehlen Ihnen, einen Teilverkauf bei unserem Partner zu erwägen. Wenden Sie sich für eine Beratung dazu, ob dies in Ihrem spezifischen Fall sinnvoll ist, gerne an uns oder nutzen Sie das kostenfreie Angebot als Grundlage für einen Preisvergleich.

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Immobilienverrentung: Darauf müssen Sie beim Vergleich achten

Was ist das richtige Modell für Sie?

Bevor Sie sich für eine Verrentung Ihrer Immobilie entscheiden, sollten Sie die verschiedenen Modelle sorgfältig miteinander vergleichen, um das zu finden, welches am Besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Alle Varianten haben Vor- und Nachteile. Beispielsweise profitieren Sie bei einer Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht nicht von Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen Ihrer Immobilie, aber müssen dafür auch deutlich weniger Geld für Instandhaltungen aufwenden. Bei einem Teilverkauf ist das umgekehrt.


Checkliste: Darauf sollten Sie achten

  • Schließen Sie einen entsprechenden Vertrag bei einem seriösen, finanzstarken Anbieter ab, mit dem andere bereits positive Erfahrungen gemacht haben.
  • Das Wohn- oder Nießbrauchrecht und die Höhe der Rente sollten durch einen Eintrag im Grundbuch abgesichert sein. Man kann ein Nießbrauchrecht erstrangig eintragen lassen.
  • Lassen Sie den Immobilienwert unabhängig beurteilen.
  • Sichern Sie sich mit einer Rückfallklausel für den Fall ab, dass der Investor die Rente nicht mehr zahlen kann. Mit dieser Klausel fällt die Immobilie in diesem Fall an Sie zurück.
  • Sprechen Sie gegebenenfalls Ihre Pläne mit Ihren Kindern oder anderen Erben ab. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, die dann auf Ihre Erben übergehen würde.
  • Beachten Sie, dass Sie bei bestimmten Varianten – zum Beispiel dem Teilverkauf – nach wie vor für die Instandhaltungskosten für die gesamte Immobilie verantwortlich sind.
  • Achten Sie auf Nebenkosten wie Notarkosten.
  • Lassen Sie sich von einer unabhängigen Stelle beraten, falls Sie unsicher sind.

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Fazit

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine eigene Immobilie zu verrenten. Oft können Sie hier zwischen einer Rente – entweder lebenslang oder zeitlich begrenzt -, einer hohen Einmalzahlung oder einer Kombination aus beidem wählen. Die verschiedenen Modelle unterschieden sich darin, ob das Immobilieneigentum bei Ihnen verbleibt oder auf jemand anderen übergeht, während Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen.

Eine Immobilienrente ist eine Möglichkeit, auf das im Haus gebundene Vermögen zuzugreifen, und bietet sich dann an, wenn man im Alter Geld benötigt, aber die gewohnte Umgebung nicht verlassen will. Der Nachteil bei vielen Modellen ist, dass man im Vergleich zu einem klassischen Verkauf eine kleinere Summe erhält und dass es oft nicht mehr möglich ist, die Immobilie innerhalb der Familie zu vererben.


Die häufigsten Fragen zur Immobilienrente

Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?

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Bei einer klassischen Immobilienrente erhalten ältere, alleinstehende Senioren oft gute Konditionen. Eine solche Verrentung der eigenen Immobilie bietet sich an, wenn man keine Erben hat und den Lebensabend in der eigenen Immobilie verbringen möchte, ohne jedoch für deren Instandhaltung verantwortlich zu sein.

Wie hoch ist die Immobilienrente?

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Die Höhe der Immobilienrente hängt vom Alter der Immobilienbesitzer, aber auch stark vom Wert der Immobilie und der Gestaltung der Rente ab. Typisch sind Rentenzahlungen, die sich zwischen 500 und 1.000 Euro bewegen.

Wie funktioniert die Immobilienrente?

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Wie die Immobilienrente funktioniert, ist stark vom gewählten Modell abhängig:

  • Leibrente: Man verkauft die Immobilie, bleibt jedoch darin wohnen, und erhält entweder für eine festgelegte Zeit oder bis zum Lebensende eine Rente, die einen wertvollen Zuschuss zur Altersrente darstellen kann; die Leibrente kann von kommerziellen Anbietern, aber auch innerhalb der Familie gezahlt werden.
  • Umkehrhypothek: Man nimmt ein Darlehen bei der Bank auf, die dafür eine monatliche Rente zahlt. In der Regel wird das Darlehen dann durch den Verkauf des Hauses getilgt.
  • Tilgungsfreies Darlehen: Man nimmt ein Darlehen mit dem Haus als Sicherheit aus, zahlt aber nur die Zinsen; die eigentliche Tilgung findet nach dem Tod statt (in der Regel über den Verkauf des Hauses).
  • Rück­vermietung: Man verkauft die Immobilie und zahlt von diesem Zeitpunkt an Miete.
  • Teilverkauf: Man verkauft einen Anteil der Immobilie und zahlt ein Nutzungsentgelt dafür, dass man trotzdem die gesamte Immobilie nutzt.

Ist eine Immobilienrente steuerpflichtig?

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Bei einer Leibrente durch einen Immobilienverkauf ist nur der Ertrags­anteil zu versteuern.

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Katharina Burnus
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