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Wann eine Vermieterrechtsschutzversicherung hilft, was das kosten kann und wie sie den richtigen Tarif finden.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtige in Kürze
Das macht eine gute Vermieterrechtsschutzversicherung aus
Schutz vor hohen Kosten
Wer eine Immobilie vermietet, verlässt sich auf ein regelmäßiges Einkommen durch Mietzahlungen. Doch wenn es im Zusammenhang mit der Tätigkeit als Vermieter zum Rechtsstreit mit Mietern und Behörden kommt, kann dies zu einer großen finanziellen Belastung führen. Hier hilft die Vermieterrechtsschutzversicherung – je nach Tarif, Mieteinnahmen und Anzahl der vermieteten Wohneinheiten ist hier umfassender Schutz bereits ab 12,10 € pro Monat möglich.
Vorteile einer Vermieterrechtsschutzversicherung
Wann sich guter Vermieterrechtsschutz bezahlt macht
Es gibt zahlreiche Ursachen für einen handfesten Streit mit Mietparteien. Die Wahrscheinlichkeit, als Vermieter juristisch vorgehen zu müssen, steigt mit der Zahl der verwalteten Mieteinheiten. Vermieter haben es jedoch nicht nur mit Mietern zu tun. Auch im Umgang mit Behörden kann es notwendig werden, den Rechtsweg zu beschreiten.
Zu den häufigsten Gründen dafür, dass man als Vermieter auf einen soliden Vermieterrechtsschutz angewiesen ist, gehören ausstehende Mietzahlungen genauso wie das Ziel, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf aufzulösen. Auch wenn Mieter eine Wohnung beschädigt verlassen und für den Schaden nicht aufkommen wollen, wird der Gang zum Anwalt unvermeidlich. Ebenso kann es vorkommen, dass jemand auf dem Weg vor einem vermieteten Objekt stürzt und man als Vermieter eine Strafanzeige wegen fahrlässiger Körperverletzung zugestellt bekommt.
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Warum ist Vermieterrechtsschutz sinnvoll?
Besonders sinnvoll für Selbständige
Vermieter, die als Selbständige oder Privatpersonen nur wenige Wohneinheiten verwalten, haben es schwieriger als große Gesellschaften, da sie nicht auf die Hilfe eines hauseigenen Anwalts zurückgreifen können. Gerade für diese Gruppe sind die Leistungen eines Vermieterrechtsschutzes sinnvoll. Ein privater Vermieter von 3 Wohneinheiten könnte sich z.B. für umgerechnet 33 Euro pro Monat gegen rechtliche Auseinandersetzungen versichern (mehr Details im Kostenbeispiel). Wie Sie in dem folgenden Beispiel sehen können, sind die Kosten eines Rechtsstreits oft hoch genug, dass die Kunden einer Vermieterrechtsschutzversicherung durch diese Geld sparen.
Wann hilft die Vermieterrechtsschutzversicherung? Ein Beispiel
Vermieter S. hat wiederholt Ärger mit einem Mieter. Diesmal steht nicht die Zustimmung zu einer Mieterhöhung oder die Klärung einer Betriebskostenabrechnung im Mittelpunkt. Vielmehr geht es um Schimmel in der Wohnung, den Familie H. aufgrund falschen Lüftungsverhaltens herbeigeführt haben soll.
Da sich die Angelegenheit nicht außergerichtlich klären lässt, kommt es zu einer Gerichtsverhandlung. Das Urteil in zweiter Instanz lautet, dass beide Parteien die Kosten anteilig tragen müssen. Da Vermieter S. über einen Vermieterrechtsschutz verfügt, übernimmt die Versicherung die Kosten in Höhe von 5.643,70 Euro. Ohne entsprechenden Versicherungsschutz müsste er den Betrag aus eigener Tasche bezahlen.
Teure Streitigkeiten an der Tagesordnung
Statistiken zeigen, dass es sich bei dem Miet- und Immobilienrecht um ein Rechtsgebiet mit großem Streitpotenzial handelt. Der Deutsche Mieterbund führte 2020 wieder mehr als 1 Million Rechtsberatungen durch. Ein Großteil der Konflikte konnte außergerichtlich gelöst werde, was jedoch nicht bedeutet, dass den Vermietern keine Kosten entstanden. Das häufigste Thema der Beratungen waren die Heiz- und Betriebskosten.
Insgesamt wurden im Jahr 2019 226.933 gerichtliche Entscheidungen im Wohnraummietrecht getroffen. Hier waren Vertragsverletzungen der Hauptgrund für Auseinandersetzungen, doch auch Betriebskosten, Mietkaution und Mieterhöhungen waren häufig Thema (Quelle).
Experten-Tipp:
„Nicht nur Mieter verursachen rechtlichen Ärger, auch Streitigkeiten mit der Gemeinde oder der Finanzbehörde sind möglich und sollten über die Vermieterrechtsschutzversicherung abgedeckt sein.“
Leistungen der Vermieterrechtsschutzversicherung
Wann greift der Vermieterrechtsschutz
Die Vermieterrechtsschutzversicherung hilft z.B. in diesen Situationen:
Welche Rechtsbereiche deckt der Vermieterrechtsschutz ab?
Zum üblichen Leistungsumfang des Vermieterrechtsschutzes gehören vier Rechtsgebiete. Die Kosten für Fälle, die in diese Kategorien gehören, übernimmt der Versicherer. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die folgenden Bereiche:
Ein umfassender Vermieterrechtsschutz deckt darüber hinaus noch weitere Rechtsgebiete ab. Versicherungsnehmer sollten darauf achten, dass in der Versicherungspolice zusätzlich folgende Bereiche als versichert aufgeführt werden:
Experten-Tipp:
„Oftmals hat man die Möglichkeit, für den Vermieterrechtsschutz einen Mietausfallschutz mit zu vereinbaren. Hierbei übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Miete, falls der Mieter diese nicht zahlt.“
Die wichtigsten Leistungen des Vermieterrechtsschutzes im Überblick
Die Leistungen einer Vermieterrechtsschutzversicherung beinhalten nicht nur Hilfe, falls es zu einem Rechtsstreit kommt, sondern auch Services, die verhindern, dass es überhaupt zu einem solchen kommt.
Angemessene oder unbegrenzte Deckungssumme beim Vermieterrechtsschutz
Mittlerweile bieten genug Anbieter von Rechtsschutzversicherungen eine unbegrenzte Deckungssumme zumindest im europäischen Raum an. Ansonsten ist darauf zu achten, dass die Versicherungssumme den absehbaren Streitwerten und -kosten entspricht.
Telefonische Rechtsberatung
Um schnellstmöglich erste Fragen zu einem Problem klären zu können, bieten viele Versicherer eine eigene telefonische Rechtsberatung an. Dabei stehen Fachjuristen den versicherten Vermietern zur Verfügung und können erste Empfehlungen und Handlungsoptionen vorstellen.
Mediationsverfahren
Damit man mit dem Mieter auch nach einem Konflikt normal umgehen und eine geregelte Geschäftsbeziehung führen kann, empfiehlt sich eine Schlichtung oder Mediation. Ein solider Vermieterrechtsschutz übernimmt auch für diese außergerichtliche Maßnahme die anfallenden Kosten.
Übernahme der Anwaltsgebühren
Bei Rechtsschutzversicherungen ist es üblich, in der günstigen Ausführung ausschließlich gerichtliche Vorgänge zu versichern. Außergerichtliche Tätigkeiten von Anwälten oder Mediatoren sind dann meist in leistungsstärkeren Tarifen versichert.
Übernahme der Gutachterkosten
Gerade wenn es darum geht, Wohnungsmängel oder Fehlberechnungen der Betriebskosten zu überprüfen, wird häufig ein Gutachter bestellt. In diesen Fällen leistet der Vermieterrechtsschutz und übernimmt die Kosten.
Räumungsklagen
Im schlimmsten Fall kann es so weit kommen, dass der Vermieter die Räumung einer vermieteten Wohnung per Klage vor Gericht durchsetzen muss. Die Kosten sind vom Vermieterrechtsschutz abgedeckt.
Eintreiben ausstehender Zahlungen
Zu den Leistungen eines Vermieterrechtsschutzes kann auch gehören, dass Vermieter vom Versicherer bei der Eintreibung offener Mietzahlungen unterstützt werden. Im Namen des Versicherungsnehmers wird ein Inkassounternehmen beauftragt. Die entstehenden Kosten trägt die Versicherungsgesellschaft.
Einspruchsverfahren im Steuerrecht
Für Versicherungsnehmer ist es wichtig, dass ihr Rechtsschutz auch dann leistet, wenn vor einer Klage bereits der Einspruch gegen einen amtlichen Bescheid eingelegt werden soll. Für dieses Verfahren fallen Kosten an, die man ohne Vermieterrechtsschutz selbst tragen müsste.
Diese Kosten sollte ein Vermieterrechtsschutz abdecken
Leistungsstarke Tarife beim Vermieterrechtsschutz sollten grundsätzlich für folgende Kosten aufkommen:
Anfallende Kosten übernimmt die Versicherung maximal bis zur Höhe der Versicherungssumme. Diese sollte ausreichend hoch gewählt werden, um eine vollständige Kostendeckung zu gewährleisten. Für die Kosten ausschlaggebend ist dabei stets der sogenannte Streitwert.
Beispiele für die Berechnung des Streitwertes
- Untervermietung: Grundlage ist die im Jahr generierte Miete
- Auseinandersetzungen um eine Mieterhöhung: das Zwölffache des Erhöhungsbetrages
- Kündigung: jährliche Nettomiete
- Beseitigung von Mängeln: Grundlage für die Gerichtskosten ist der Betrag der zu Recht geminderten Miete für die noch verbleibende Mietdauer – höchstens jedoch ein Jahr.
- Räumungsklage: jährliche Nettomiete
Die Höhe des Streitwertes beeinflusst die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.
Vermieterrechtsschutz bei Mietausfall
Mietnomaden und der damit einhergehende Mietausfall sind für Vermieter der Albtraum schlechthin. Dabei geht es nicht nur um die fehlenden Einnahmen und die anhaltenden Strapazen bei der Auseinandersetzung mit dem Mieter, sondern auch um die Folgekosten für zum Beispiel den Anwalt und ein eventuelles Gerichtsverfahren.
Bei einem entsprechenden Vermieterrechtsschutz übernimmt der Versicherer die Kosten für die gerichtliche Auseinandersetzung. Es ist je nach Anbieter auch möglich, eine Rechtsschutzversicherung mit integriertem Mietausfallschutz abzuschließen – diese ersetzt 6-12 Monatsmieten für die Zeit, in welcher Mieter die Wohnung trotz der Kündigung nicht verlassen haben oder der Vermieter die Wohnung renovieren oder sanieren muss, bevor er sie erneut vermieten kann. Die Voraussetzung für letzteres ist, dass die Renovierungs- bzw. Sanierungsarbeiten eigentlich in der Verantwortung des Vormieters liegen, aber nicht von diesem übernommen werden.
Damit die Versicherung bei einem Mietausfall tatsächlich zahlt, müssen die Vermieter folgende Ansprüche erfüllen:
- Sie müssen die finanziellen Verhältnisse des Mieters prüfen und es darf vor Vertragsabschluss noch keine Zahlungsrückstände oder Stundungen gegeben haben
- die Zahlungsansprüche an den Mieter müssen vor Gericht durchsetzbar sein
- und der Mieter darf kein eng verwandtes Familienmitglied oder ein Lebensgefährte bzw. Lebens- oder Ehepartner sein
Bei bestehenden Mietverhältnissen gibt es eine Wartezeit nach Abschluss der kombinierten Vermieterrechtsschutz- und Mietausfallversicherung. Aktuell bietet ein Versicherer eine Mietausfallversicherung als Baustein der Vermieterrechtsschutzversicherung an.
Mehr zur Mietausfallversicherung
Wartezeiten beachten
Für viele Rechtsgebiete gilt in der Rechtsschutzversicherung eine Wartezeit von 3 Monaten – so auch beim Vermieterrechtsschutz. Dies bedeutet, dass sich Versicherungsnehmer rechtzeitig um einen entsprechenden Versicherungsschutz kümmern sollten, denn die Versicherung leistet erst nach Ablauf der Wartezeit.
Es gibt jedoch auch Situationen, für die von Anfang an Versicherungsschutz besteht. So sind die Bereiche Ordnungswidrigkeiten- und Strafrechtsschutz frei von jeglicher Wartezeit. Auch zusätzliche Leistungen wie Mediation oder die telefonische Beratung von einem Anwalt können sofort genutzt werden.
Wer den Anbieter der Rechtsschutzversicherung lediglich wechselt oder seinen Vertrag verlängert, muss sich keine Sorgen um die Wartezeit machen. (Mehr dazu hier: Rechtsschutzversicherung ohne Wartezeit). Bei einem lückenlosen Übergang von einer Police zur anderen entfällt die Wartezeit. Wichtig hierbei ist es, rechtzeitig zu kündigen bzw. sich um einen neuen Versicherungsschutz zu kümmern.
So funktioniert die Kündigung
Eine Kündigung ist in der Regel immer bis spätestens 3 Monate vor Ablauf der Laufzeit möglich, wenn sich der Vertrag nicht um ein weiteres Jahr verlängern soll. Durch eine Beitragserhöhung, der keine Verbesserung der Leistungen gegenübersteht, das Eintreten eines Versicherungsfalls oder einen Wegfall des Risikos (z.B. durch Aufgabe der Tätigkeit als Vermieter) entsteht ein Sonderkündigungsrecht. Wer eine außerordentliche Kündigung vornehmen möchte, kann dies innerhalb des ersten Monats nach Kenntnisnahme des Grundes tun.
Kosten einer Vermieterrechtsschutzversicherung
3 wichtige Kostenfaktoren
Grundlegend bestimmen drei Faktoren die Kosten für den Vermieterrechtsschutz:
- Was wird vermietet?
- Gegen welche Schäden soll abgesichert werden?
- Welcher Leistungsumfang wird in den einzelnen Segmenten gewünscht?
Anhand dieser Angaben berechnen Versicherer die Versicherungsprämie.
Mehr zu verschiedenen Kostenfaktoren
Vermietete Wohneinheiten und Bruttojahresmiete
Bei der Wahl des passenden Anbieters eines Vermieterrechtsschutzes ist zunächst entscheidend, was genau vermietet wird. Handelt es sich um Mietwohnungen, um Gewerberäume, um beides, um eine Garage oder um ein Grundstück? Zudem zählt auch, wie viele Einheiten versichert werden sollen.
Die jeweilige Bruttojahresmiete ist bei Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung ebenfalls anzugeben. Dabei werden für jedes Objekt, das versichert werden soll, die Bruttojahresmieten der einzelnen Einheiten aufgerechnet. Davon hängt ab, wie hoch die Versicherungsprämie ausfällt.
Wahl der Tarifstufen
Wesentlichen Einfluss auf den Umfang der Leistungen des Vermieterrechtsschutzes und damit auch auf die Kosten hat selbstverständlich die Wahl des Tarifes. Gerne greifen Versicherer dabei auf ein Modell mit drei Abstufungen zurück. Vom Basis-Paket über die Standard– oder Komfort-Variante bis zum Premium-Modell steigen die Kosten, da auch der Leistungsumfang zunimmt.
Beim Vermieterrechtsschutz verhält es sich ähnlich wie bei der allgemeinen Rechtsschutzversicherung. Der Basis-Tarif bietet grundlegende Leistungen für gerichtliche Auseinandersetzungen. Die Komfort-Lösungen sind um außergerichtliche Fälle erweitert. In Premium-Tarifen sind oftmals alle verfügbaren Leistungsbausteine enthalten.
Selbstbeteiligung beim Vermieterrechtsschutz
Die Kosten für den Vermieterrechtsschutz lassen sich durch eine vereinbarte Selbstbeteiligung reduzieren. Bis zu der gewählten Grenze trägt der Versicherungsnehmer Anwalts- oder Gutachtergebühren selbst. Im Gegenzug fallen die regelmäßigen Versicherungsprämien entsprechend geringer aus.
Es empfiehlt sich, weder auf die Selbstbeteiligung komplett zu verzichten, noch sollte man als Versicherungsnehmer eine hohe Selbstbeteiligung wählen. Das vernünftige Maß liegt zwischen 150 und 300 Euro.
Zusatzabsicherung gegen Mietausfall
Ein zusätzlicher Kostenpunkt kann durch gewünschte Zusatzleistungen entstehen. Beim Vermieterrechtsschutz hat man die Wahl, sich ein halbes Jahr oder zwölf Monate gegen Mietausfall versichern zu lassen. Dadurch steigt jedoch die Versicherungsprämie erheblich.
Experten-Tipp:
„Die meisten Gesellschaften machen die Beitragshöhe anhand der Bruttojahresmiete fest. Allerdings gibt es einige Gesellschaften, welche sich nicht an der Bruttojahresmiete orientieren und einen festen Beitrag für den Vermieterrechtsschutz haben. Dann kann es trotzdem zu vergleichsweise günstigen Beiträgen kommen. Um das Angebot mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden, sollte man am besten immer einen Makler kontaktieren.“
Rechenbeispiel
Unsere Beispielkunden möchten sich für eventuelle Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit als Vermieter absichern. Ihre relevanten Eckdaten und für sie infrage kommende Tarif der Rechtsschutzversicherung für Vermieter sehen so aus:
| Kunde 1 | Kunde 2 | Kunde 2 | |
|---|---|---|---|
| Jahresmieteinnahmen | 14.000 € | 21.600 € | 72.000 € |
| Vermietete Einheiten | 1 | 3 | 10 |
| Art der Einheiten | Einfamilienhaus | Wohnungen in Mehrfamilienhaus | Wohnungen in Mehrfamilienhaus |
| Selbstbehalt | 150 € | 300 € | 300 € |
| Jährliche Versicherungsprämie | ab 145,16 € | ab 396,00 € | ab 1.287,00 € |
| Monatliche Kosten (umgerechnet) | ab 12,10 € | ab 33,00 € | ab 106,5 € |
Selbständige zahlen nicht mehr als Firmen
Für die Kosten des Vermieterrechtsschutzes spielt es keine Rolle, ob man sich als natürliche oder als juristische Person versichert. Bei gleichen Bedingungen zahlen Firmen und Privatpersonen keine unterschiedlich hohen Versicherungsbeiträge.
Sparen durch jährliche Zahlungen
Einen spürbaren Effekt auf die Kosten für den Vermieterrechtsschutz hat außerdem die Wahl der Zahlungsweise. Je länger man sich mit seiner Beitragszahlung an den Versicherer bindet, desto geringer fallen die effektiven Kosten aus. Im Vergleich zur monatlichen Zahlung kann die jährliche Überweisung der Beiträge beinahe 10 Prozent Kosteneinsparung bedeuten.
Umlagefähigkeit und steuerliche Behandlung
Die Kosten der Vermieterrechtsschutzversicherung können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sie können jedoch von der Steuer abgesetzt werden, vorausgesetzt, es handelt sich ausschließlich um Vermieterrechtsschutz. Bei einem Vertrag, der privaten Rechtsschutz und Vermieterrechtsschutz kombiniert, ist dies nur anteilig nötig.
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Zurzeit liegen uns leider keine aktuellen, unabhängigen Testergebnisse zur Vermieterrechtsschutzversicherung vor. Eine gewisse Orientierung bieten jedoch die Testergebnisse zur Rechtsschutzversicherung, die wir hier für Sie zusammengestellt haben:
Das sollten Sie beim Tarifvergleich beachten
Der richtige Rechtsschutz passt zu Ihnen
Da sich die Tarife der Vermieterrechtsschutzversicherung von Anbieter zu Anbieter unterscheiden, lohnt sich ein Vergleich. In jedem Fall sollte man darauf achten, dass der Versicherungsschutz genau zur eigenen Geschäftssituation als Vermieter passt.
Angesichts der Vielzahl unterschiedlicher Gesellschaften und Tarife ist es für Versicherungsnehmer nicht einfach, sich einen zuverlässigen Überblick über Leistungen und Ausschlüsse zu verschaffen. Testberichte stellen eine gute Möglichkeit dar, um ein Gefühl dafür zu erhalten, auf welche Versicherungsleistungen es ankommt.
Bedarf prüfen
Erst wenn man festgelegt hat, welche Leistungen man tatsächlich benötigt, kann man die verschiedenen Angebote im Vermieterrechtsschutz vergleichen. Bei vielen Versicherern kann man entweder zwischen verschiedenen Tarifabstufungen wählen, oder Leistungen nach dem Baukastenprinzip an den eigenen Bedarf anpassen.
Leistungsstarke Tarife erkennen
Je nach individuellem Bedarf lohnt es sich, bei den Leistungen genauer hinzuschauen. Wichtig ist etwa, dass der Versicherer die Kosten im Streit mit Finanzbehörden bereits ab dem Einspruchsverfahren übernimmt.
Mögliche Konflikte können beispielsweise im Zusammenhang mit der Grundsteuer oder Abfallgebühren stehen. Es sollte bei der Wahl einer Vermieterrechtsschutzversicherung auch Wert darauf gelegt werden, dass der jeweilige Versicherer eine telefonische Rechtsberatung ohne Begrenzung der Anzahl an Anrufen sowie die freie Anwaltswahl vorsieht.
Für den Fall, dass in der Zukunft ein Umbau oder Ausbau der versicherten Immobilie ansteht, ist ein außergerichtlicher Schutz in Bausachen wünschenswert. Die steuerliche Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sollte ebenso enthalten sein, wie Streitigkeiten um einmalige Erschließungs- und sonstige Anliegerabgaben – vor allem bei Neubauten.
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Fazit
Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Tätigkeit als Vermieter sind keine Seltenheit und können sehr teuer werden. Entsprechend empfiehlt es sich, als Vermieter eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Vermieterrechtsschutz ist besonders wichtig für selbständige Vermieter, die nicht wie große Unternehmen auf die Hilfe fest angestellter Experten zurückgreifen können, und für Menschen, die nur in kleinem Umfang vermieten, auch entsprechend kostengünstig.
Die häufigsten Fragen zum Vermieterrechtsschutz
Was kostet Vermieterrechtsschutz?
Die wichtigsten Faktoren für die Kosten einer Vermieterrechtsschutzversicherung sind die Bruttojahresmieteinnahmen, die Anzahl der vermieteten Wohneinheiten und der Leistungsumfang der Versicherung. Versicherungsschutz für eine einzelne Wohneinheit, durch die jährlich Bruttomieteinnahmen von 14.400 Euro entstehen, ist z.B. für 145,16 Euro im Jahr, also umgerechnet 12,10 Euro pro Monat, möglich.
Welche Rechtsschutzversicherung für Vermieter ist die beste?
Eine gute Rechtsschutzversicherung bietet eine ausreichend hohe Versicherungssumme sowie weitere, hilfreiche Serviceleistungen und ist gut auf den tatsächlichen Versicherungsbedarf des Versicherungsnehmers abgestimmt. Orientierung bieten auch Tests unabhängiger Analysehäuser.
Warum ist Vermieterrechtsschutz sinnvoll?
Im Zusammenhang mit dem Vermieten von Grundstücken und Wohneinheiten kommt es immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Diese können sich zwischen Vermieter und Mieter, aber auch zwischen Vermieter und Gemeinde oder Finanzamt abspielen. In diesen Fällen hilft es, wenn eine Vermieterrechtsschutzversicherung die Kosten einer potenziell sehr teuren Gerichtsverhandlung trägt. Darüber hinaus ist es je nach Tarif möglich, sich von dem Versicherer die Bonitätsprüfung oder das Forderungsmanagement abnehmen zu lassen.
Was braucht man als Vermieter für Versicherungen?
Für Versicherer relevant sind z.B. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, eine Gebäudeversicherung und eine Vermieterrechtsschutzversicherung. In letztere kann eine Mietausfallversicherung integriert sein.
Ist Vermieterrechtsschutz steuerlich absetzbar?
Die Kosten einer Vermieterrechtsschutzversicherung können vollständig von der Steuer abgesetzt werden, solange er sich nur auf die vermieteten Gebäude und Grundstücke bezieht. Handelt es sich jedoch um eine Kombination aus privatem Rechtsschutz und Vermieterrechtsschutz, kann er nur anteilig abgesetzt werden.
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