Vermieterrechtsschutz
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- Ein Vermieterrechtsschutz sichert Vermieter gegen die Kosten jeglicher Rechtsstreitigkeiten ab, die mit seinen vermieteten Objekten zu tun haben. Rechtliche Probleme gibt es vor allem mit Mietern, aber auch mit Behörden und Gemeinden.
- Die Kosten einer Vermieterrechtsschutzversicherung hängen besonders von zwei Faktoren ab: der Anzahl der Wohneinheiten und der Bruttojahresmiete aller Einheiten.
- Der Basis-Schutz leistet in erster Linie im Bereich Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz. Der Leistungsumfang kann jedoch individuell erweitert werden.
- Generell gilt eine Wartezeit von 3 Monaten. Eine Ausnahme bilden Verfahren gegen Ordnungswidrigkeiten und der Strafrechtsschutz.
- Zu den besten Rechtsschutzversicherern 2019 zählen Auxilia, Arag und Roland (DISQ, 01/2019).
Was ist der Vermieterrechtsschutz?
Wenn Unstimmigkeiten mit einem Mieter zu einem Rechtsstreit werden, können hohe Anwalts- und Verfahrenskosten auf den Vermieter zukommen. Ein Vermieterrechtsschutz ist in gewisser Weise das Pendant zum Mietrechtsschutz und bewahrt den Versicherungsnehmer davor, solche Kosten selbst zahlen zu müssen.
Darum ist ein Vermieterrechtsschutz sinnvoll
Vermieter, die als Selbständige mit ihrer Firma nicht viele Wohneinheiten verwalten, haben es schwieriger als große Gesellschaften. Ohne eine Organisation im Rücken können selbständige Vermieter keinen hauseigenen Anwalt einschalten. Gerade für diese Gruppe sind die Leistungen eines Vermieterrechtsschutzes sinnvoll.
Vermieter S. hat wiederholt Ärger mit einem Mieter. Diesmal steht nicht die Zustimmung zu einer Mieterhöhung oder die Klärung einer Betriebskostenabrechnung im Mittelpunkt. Vielmehr geht es um Schimmel in der Wohnung, den Familie H. aufgrund falschen Lüftungsverhaltens herbeigeführt haben soll.
Da sich die Angelegenheit nicht außergerichtlich klären lässt, kommt es zu einer Gerichtsverhandlung. Das Urteil in zweiter Instanz lautet, dass beide Parteien die Kosten anteilig tragen müssen. Da Vermieter S. über einen Vermieterrechtsschutz verfügt, übernimmt die Versicherung die Kosten in Höhe von 5.643,70 Euro. Ohne entsprechenden Versicherungsschutz müsste er den Betrag aus eigener Tasche bezahlen.
Teure Streitigkeiten an der Tagesordnung
Statistiken zeigen, dass es sich bei dem Miet- und Immobilienrecht um ein Rechtsgebiet mit großem Streitpotenzial handelt. Allein der Deutsche Mieterbund führte 2017 eigenen Angaben zufolge rund eine Million Beratungen im Bereich Mietrecht durch. Auch wenn der Großteil der Streitigkeiten außergerichtlich geklärt werden kann, entstehen für Vermieter Kosten.
Die Liste der möglichen Streitthemen ist lang und zeigt, wie vielfältig die Ursachen für eine gerichtliche Auseinandersetzung sind. Im Jahr 2017 entfielen 9,5 Prozent der über 1,4 Millionen Prozesse im Zivilrecht auf Mietstreitigkeiten. Knapp 227.000 Entscheidungen zum Mietrecht wurden laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes vor deutschen Gerichten gefällt. Streitthema Nummer Eins war die Betriebskostenabrechnung (Quelle).
»Nicht nur Mieter verursachen rechtlichen Ärger, auch Streitigkeiten mit der Gemeinde oder der Finanzbehörde sind möglich und sollten über die Vermieterrechtsschutzversicherung abgedeckt sein.“
Leistungen der Vermieterrechtsschutzversicherung
Welche Rechtsbereiche deckt der Vermieterrechtsschutz ab?
Zum üblichen Leistungsumfang des Vermieterrechtsschutzes gehören vier Rechtsgebiete. Die Kosten für Fälle, die in diese Kategorien gehören, übernimmt der Versicherer. Im Einzelnen handelt es sich dabei um die folgenden Bereiche:
- Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz (WuG)
- Strafrechtsschutz
- Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz
- Steuer-Rechtsschutz
Ein umfassender Vermieterrechtsschutz deckt darüber hinaus noch weitere Rechtsgebiete ab. Versicherungsnehmer sollten darauf achten, dass in der Versicherungspolice zusätzlich folgende Bereiche als versichert aufgeführt werden:
- Vertragsrecht
- Sachenrecht
- Verwaltungsrecht
»Oftmals hat man die Möglichkeit, für den Vermieterrechtsschutz einen Mietausfallschutz mit zu vereinbaren. Hierbei übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Miete, falls der Mieter diese nicht zahlt.«
Die wichtigsten Leistungen des Vermieterrechtsschutzes im Überblick
Angemessene oder unbegrenzte Deckungssumme beim Vermieterrechtsschutz
Telefonische Rechtsberatung
Mediationsverfahren
Übernahme der Anwaltsgebühren
Übernahme der Gutachterkosten
Räumungsklagen
Eintreiben ausstehender Zahlungen
Einspruchsverfahren im Steuerrecht
Diese Kosten sollte ein Vermieterrechtsschutz abdecken
Leistungsstarke Tarife beim Vermieterrechtsschutz sollten grundsätzlich für folgende Kosten aufkommen:
- anfallenden Gebühren des jeweiligen Gerichts (alle Instanzen)
- Honorare des eigenen Rechtsanwalts im Rahmen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG)
- Kosten für Gutachter und Zeugen
- Anwaltsgebühren der Gegenseite (wenn nötig)
Anfallende Kosten übernimmt die Versicherung maximal bis zur Höhe der Versicherungssumme. Diese sollte ausreichend hoch gewählt werden, um eine vollständige Kostendeckung zu gewährleisten. Für die Kosten ausschlaggebend ist dabei stets der sogenannte Streitwert.
- Untervermietung: Grundlage ist die im Jahr generierte Miete
- Auseinandersetzungen rund um eine Mieterhöhung: das Zwölffache des Erhöhungsbetrages
- Kündigung: jährliche Nettomiete
- Beseitigung von Mängeln: Grundlage für die Gerichtskosten ist der Betrag der zu Recht geminderten Miete für die noch verbleibende Mietdauer – höchstens jedoch ein Jahr.
- Räumungsklage: jährliche Nettomiete
Die Höhe des Streitwertes beeinflusst die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.
Kosten einer Vermieterrechtsschutzversicherung
Grundlegend bestimmen drei Säulen über die Kosten für den Vermieterrechtsschutz: Was wird vermietet? Gegen welche Schäden soll abgesichert werden? Und: Welcher Leistungsumfang wird in den einzelnen Segmenten gewünscht? Anhand dieser Angaben bestimmt sich die Summe der Versicherungsprämie.
Vermietete Wohneinheiten und Bruttojahresmiete
Bei der Wahl des passenden Anbieters eines Vermieterrechtsschutzes ist erstens entscheidend, was genau vermietet wird. Handelt es sich um Mietwohnungen, um Gewerberäume, um beides, um eine Garage oder um ein Grundstück? Zudem zählt auch, wie viele Einheiten versichert werden sollen.
Die jeweilige Bruttojahresmiete ist bei Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung ebenfalls anzugeben. Dabei werden für jedes Objekt, das versichert werden soll, die Bruttojahresmieten der einzelnen Einheiten aufgerechnet. Davon hängt ab, wie hoch die Versicherungsprämie ausfällt.
Wahl der Tarifstufen
Beim Vermieterrechtsschutz verhält es sich ähnlich zur allgemeinen Rechtsschutzversicherung. Der Basis-Tarif bietet grundlegende Leistungen für gerichtliche Auseinandersetzungen. Die Komfort-Lösungen sind um außergerichtliche Fälle erweitert. In Premium-Tarifen sind oftmals alle verfügbaren Leistungsbausteine enthalten.
Selbstbeteiligung beim Vermieterrechtsschutz
Die Kosten für den Vermieterrechtsschutz lassen sich durch eine vereinbarte Selbstbeteiligung reduzieren. Bis zu der gewählten Grenze trägt der Versicherungsnehmer Anwalts- oder Gutachtergebühren selbst. Im Gegenzug fallen die regelmäßigen Versicherungsprämien entsprechend geringer aus.
Es empfiehlt sich, weder auf die Selbstbeteiligung komplett zu verzichten, noch sollte man als Versicherungsnehmer eine hohe Selbstbeteiligung wählen. Das vernünftige Maß liegt zwischen 150 und 300 Euro.
Zusatzabsicherung gegen Mietausfall
»Die meisten Gesellschaften machen die Beitragshöhe anhand der Bruttojahresmiete fest. Allerdings gibt es einige Gesellschaften, welche sich nicht an der Bruttojahresmiete orientieren und einen festen Beitrag für den Vermieterrechtsschutz haben. Dann kann es trotzdem zu vergleichsweise günstigen Beiträgen kommen. Um das Angebot mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden, sollte man am besten immer einen Makler kontaktieren.«
Selbständige zahlen nicht mehr als Firmen
Für die Kosten des Vermieterrechtsschutzes spielt es keine Rolle, ob man sich als natürliche oder als juristische Person versichert. Bei gleichen Bedingungen zahlen Firmen und Privatpersonen keine unterschiedlich hohen Versicherungsbeiträge.
Wer sich langfristig bindet, spart bares Geld
Einen spürbaren Effekt auf die Kosten für den Vermieterrechtsschutz hat außerdem die Wahl der Zahlungsweise. Je länger man sich mit seiner Beitragszahlung an den Versicherer bindet, desto geringer fallen die effektiven Kosten aus. Im Vergleich zur monatlichen Zahlung kann die jährliche Überweisung der Beiträge beinahe 10 Prozent Kosteneinsparung bedeuten.
Vermieterrechtsschutz und Wartezeit
Für viele Rechtsgebiete gelten in der Rechtsschutzversicherung eine Wartezeit von 3 Monaten – so auch beim Vermieterrechtsschutz. Dies bedeutet, dass sich Versicherungsnehmer rechtzeitig um einen entsprechenden Versicherungsschutz kümmern sollten, denn die Versicherung leistet erst nach Ablauf der Wartezeit.
Es gibt allerdings einige Ausnahmen, die einen Vermieterrechtsschutz ohne Wartezeit möglich machen. So sind die Bereiche Ordnungswidrigkeiten- und Strafrechtsschutz frei von jeglicher Wartezeit. Auch zusätzliche Leistungen, wie Mediation oder die telefonische Beratung von einem Anwalt können sofort genutzt werden.
Wer den Anbieter der Rechtsschutzversicherung lediglich wechselt oder verlängert, muss sich keine Sorgen um die Wartezeit machen. (Mehr dazu hier: Rechtsschutzversicherung ohne Wartezeit). Bei einem lückenlosen Übergang von einer Police zur anderen entfällt die Wartezeit. Wichtig hierbei ist es, rechtzeitig zu kündigen bzw. sich um einen neuen Versicherungsschutz zu kümmern.
Vermieterrechtsschutz im Test
Unabhängige Testinstitute wie Stiftung Warentest oder Franke und Bornberg bewerten meist Rechtsschutzpakete, bestehend aus Privat-, Berufs-, Verkehrs- sowie gegebenenfalls auch Wohnungsrechtsschutz. Da der Vermieterrechtsschutz lediglich einen einzelnen Baustein darstellt, der sich eventuell im Portfolio des Versicherungsunternehmens befindet, ist er nur selten Objekt unabhängiger Untersuchungen.
Einige Versicherer bieten den Vermieterrechtsschutz als Wohn-Rechtsschutz in der privaten Rechtsschutzversicherung an. Daher können Testergebnisse zu Rechtsschutzversicherern als erste Orientierung dienen.
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Die besten Rechtsschutzversicherungen aus dem DISQ-Test 2019
Das Deutsche Institut für Service-Qualität führte im Januar 2019 einen umfangreichen Test von Rechtsschutzversicherungen durch. Dabei überprüften die Analysten in Kooperation mit n-tv insgesamt 12 Rechtsschutzversicherer und ihre Tarife. Untersuchungsgegenstand waren Kombi-Policen aus Privat-, Beruf- und Verkehrsrechtsschutz. Die Tarife wurden auf Leistungsstärke sowie auf Preisgestaltung hin getestet.
Die besten Rechtsschutzversicherer 2019
| Position | Versicherer | Punkte | Testurteil |
| 1 | Auxilia | 85,8 | sehr gut |
| 2 | WGV | 81,8 | sehr gut |
| 3 | Arag | 80,0 | sehr gut |
| 4 | Deurag | 74,0 | gut |
| 5 | Roland Rechtsschutz | 72,8 | gut |
(Es handelt sich hierbei um die Top 5 Versicherungsgesellschaften. Das gesamte Testergebnis finden Sie hier.)
Erklärvideo: Diese 3 Dinge sollten Sie zum Vermieterrechtsschutz wissen
Vermieterrechtsschutz vergleichen
Da sich die Tarife der Vermieterrechtsschutzversicherung von Anbieter zu Anbieter unterscheiden, lohnt sich ein Vergleich. Einen solchen Vergleich erhält man mit der Hilfe eines unabhängigen Versicherungsmaklers. In jedem Fall sollte man darauf achten, dass der Versicherungsschutz genau zur eigenen Geschäftssituation als Vermieter passt.
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Angesichts der Vielzahl unterschiedlicher Gesellschaften und Tarife ist es für Versicherungsnehmer nicht einfach, sich einen zuverlässigen Überblick über Leistungen und Ausschlüsse zu verschaffen. Testberichte stellen eine gute Möglichkeit dar, um ein Gefühl dafür zu erhalten, auf welche Versicherungsleistungen es ankommt.
Die Analysehäuser widmen sich darüber hinaus jedoch auch dem jeweiligen Unternehmen, um dessen Servicequalität, Fairness oder auch Finanzstärke zu bewerten. Im Schadenfall ist eine kompetente und zügige Bearbeitung wichtig. Der Versicherer sollte zudem in der Lage sein, die Kosten finanziell zu stemmen. Daher dürfen die genannten Kriterien bei der Wahl einer Versicherung ebenfalls nicht unterschätzt werden.
Bedarf prüfen
Erst wenn man festgelegt hat, welche Leistungen man tatsächlich benötigt, kann man die verschiedenen Angebote im Vermieterrechtsschutz vergleichen. Denn wenn zum Beispiel Tarif A einen deutlich höheren Leistungsumfang beinhaltet als Tarif B, ist es kaum verwunderlich, wenn Tarif A kostenintensiver ist.
Bei vielen Versicherern kann man entweder zwischen verschiedenen Tarifabstufungen wählen, oder Leistungen nach dem Baukastenprinzip an den eigenen Bedarf anpassen.
Leistungsstarke Tarife erkennen
Je nach individuellem Bedarf lohnt es sich, bei den Leistungen genauer hinzuschauen. Wichtig ist etwa, dass der Versicherer die Kosten im Streit mit Finanzbehörden bereits ab dem Einspruchsverfahren übernimmt.
Mögliche Konflikte können beispielsweise im Zusammenhang mit der Grundsteuer oder Abfallgebühren stehen. Es sollte bei der Wahl einer Vermieterrechtsschutzversicherung auch Wert darauf gelegt werden, dass der jeweilige Versicherer eine telefonische Rechtsberatung ohne Begrenzung der Anzahl an Anrufen sowie die freie Anwaltswahl vorsieht.
Für den Fall, dass in der Zukunft ein Umbau oder Ausbau der versicherten Immobilie ansteht, ist ein außergerichtlicher Schutz in Bausachen wünschenswert. Die steuerliche Bewertung von Grundstücken und Gebäuden sollte ebenso enthalten sein, wie Streitigkeiten um einmalige Erschließungs- und sonstige Anliegerabgaben – vor allem bei Neubauten.
Verbraucherfreundiche Tarife wenden außerdem die sogenannte Einjahresregel und die Folgeereignistheorie an.
Die Einjahresregel schützt, wenn die Versicherung für einen Rechtsstreit benötigt wird, der sich über eine längere Zeit zieht, mehrere Einzelereignisse aufweist (z. B. Abmahnungen) und dessen erste Ursache (erste Abmahnung) über ein Jahr vor Versicherungsabschluss liegt. Die Einjahresregel bewirkt, dass der Rechtsschutz greift – trotz der weit zurückliegenden Streitursache.
Die Folgeereignistheorie garantiert, dass der Versicherer auch für Schäden leistet, deren Schadensursache vor dem Versicherungsabschluss liegt, wenn der Versicherungsschutz galt, als der Schaden eingetreten ist (Beispiel: eine strittige Schönheitsreparaturklausel in einem vor Versicherungsabschluss geschlossenen Mietvertrag).
Vermieterrechtsschutz bei Mietnomaden und Mietausfall
Mietnomaden und der damit einhergehende Mietausfall sind für Vermieter der Albtraum schlechthin. Dabei geht es nicht nur um die fehlenden Einnahmen und die anhaltenden Strapazen bei der Auseinandersetzung mit dem Mieter, sondern auch um die Folgekosten für zum Beispiel den Anwalt und ein eventuelles Gerichtsverfahren.
Bei einem entsprechenden Vermieterrechtsschutz übernimmt der Versicherer die Kosten für zum Beispiel den Rechtsanwalt, das Gericht (die möglichen Kosten eines Verfahrens), die Vollstreckung sowie die Räumung und Einlagerung des Mobiliar des Mietnomaden.
Tarife mit außerordentlichem Leistungsumfang schützen sogar vor Mietausfall: Je nach Tarif ist die Übernahme von sechs oder gar 12 Monatsmieten (inklusive Nebenkosten) enthalten, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Die Zahlung erfolgt ab Kündigung des Mietvertrags.
Wann sich guter Vermieterrechtsschutz bezahlt macht
Es gibt zahlreiche Ursachen für einen handfesten Streit mit Mietparteien. Die Wahrscheinlichkeit, als Vermieter juristisch vorgehen zu müssen, steigt mit der Zahl der verwalteten Mieteinheiten. Vermieter haben es nicht nur mit Bewohnern zu tun. Auch im Umgang mit Behörden kann es notwendig werden, den Rechtsweg zu beschreiten.
Zu den häufigsten Gründen dafür, dass man als Vermieter auf einen soliden Vermieterrechtsschutz angewiesen ist, gehören ausstehende Mietzahlungen genauso wie das Ziel, wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis aufzulösen. Auch wenn Mieter eine Wohnung beschädigt verlassen und für den Schaden nicht aufkommen wollen, wird der Gang zum Anwalt unvermeidlich. Ebenso kann es vorkommen, dass jemand auf dem Weg vor einem vermieteten Objekt stürzt und man als Vermieter eine Strafanzeige wegen fahrlässiger Körperverletzung zugestellt bekommt.
gute Beratung.