Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was Sie bei Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage beachten sollten, warum sich gerade jetzt ein Kredit lohnt und ob dies auch ohne Eigenkapital möglich ist.
Inhalt dieser SeiteWie finanziere ich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entschieden haben, ist der nächste Schritt, sich über die Finanzierung Gedanken zu machen. Daher sollten Sie sich vorher über die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung und die nötigen Voraussetzungen informieren und sich anschließend von einem qualifizierten Experten unterstützen lassen.
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Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie ohne Kredit
Vorab: In manchen Fällen verfügen Käufer über das Eigenkapital, um beispielsweise eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus ohne die Aufnahme eines Kredits erwerben zu können. Dies ist in der Regel jedoch nicht empfehlenswert, da Sie so Ihr komplettes Kapital in der Immobilie binden. Das heißt, dass es Ihnen nicht mehr zur freien Verfügung steht und eventuell später an anderer Stelle fehlt.
Außerdem können Sie in einer Immobilie gebundenes Kapital nicht einfach so oder nur zum Teil freigeben. Sind die Zinsen gerade niedrig, kann ein Immobilienkredit mit langer Zinsbindung sinnvoll sein. Lesen Sie mehr dazu im folgenden Abschnitt.
Finanzierung der Kapitalanlage-Immobilie über eine Baufinanzierung
In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich die Finanzierung einer Immobilie über einen Immobilienkredit. Dabei profitieren Sie unter anderem von der Zinsbindung, die Ihnen auch über lange Zeit einen attraktiven Zinssatz garantiert. Zudem ist Ihr Kapital nicht in der Immobilie gebunden und steht Ihnen weiterhin zur Verfügung. Dennoch sollten Sie sich im Vorfeld informieren und durchkalkulieren, ob Sie die Baufinanzierung über einen längeren Zeitraum tragen können.
Worauf Sie bei einer Baufinanzierung achten sollten
Eigenkapital
Generell ist es empfehlenswert, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises inklusive der Kaufnebenkosten der Immobilie durch Eigenkapital aufzubringen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, umso schneller können Sie den Kredit abbezahlen. Außerdem können Sie bei einem höheren Eigenkapitalanteil in den meisten Fällen auch von günstigeren Konditionen für den Kredit ausgehen.
Mieteinnahmen und Kreditraten
Kaufen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, dann prüfen Sie vorher, ob die zu erwartenden Mieteinnahmen mindestens die monatliche Kreditrate tragen. Dafür ist es wichtig, dass Sie die Mieteinnahmen realistisch kalkulieren. Planen Sie auch einen Puffer ein, damit Sie ausreichend Rücklagen für beispielsweise die Instandhaltung und Renovierung der Immobilie zur Verfügung haben.
Achten Sie darauf, dass Sie die Kreditraten und die Instandhaltungskosten bei Mietausfällen auch über mehrere Monate eigenständig tragen können. Experten empfehlen ein finanzielles Polster von ungefähr 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwandes.
Anschlussfinanzierung
Haben Sie den Immobilienkredit zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht abbezahlt, wird im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ein neuer Kreditzins vereinbart. Dieser ist in den meisten Fällen ungünstiger als der vorangegangene. Planen Sie daher so, dass Sie die Raten des Kredits auch während der Anschlussfinanzierung noch zahlen können.
Sondertilgung und Ratenpause
Bei den meisten Banken haben Sie die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Dies muss jedoch vertraglich festgelegt sein. Dann können Sie so die Kreditlaufzeit verkürzen und auch die insgesamt zu zahlenden Zinsen senken. Manche Banken räumen Ihnen außerdem die Möglichkeit zu einer Ratenpause ein. Die Kreditlaufzeit verlängert sich durch eine solche Pause dementsprechend.
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Welche Voraussetzungen verlangen Banken?
Um eine Baufinanzierung bei einer Bank abzuschließen, müssen Sie in der Regel bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Wichtig sind vor allem Ihre Bonität und Ihr Eigenkapitaleinsatz. Aber auch Ihre Einkommensverhältnisse spielen bei der Kreditvergabe eine Rolle. Relevant ist dabei das jährliche zu versteuernde Einkommen.
Welche Höhe hier genau verlangt wird, ist von Bank zu Bank unterschiedlich:
| Familienstand | Jährliches Mindesteinkommen |
|---|---|
| Alleinstehend | 40.000 bis 65.000 € |
| Verheiratet | 55.000 bis 80.000 € |
Experten-Tipp:
„Wenn Sie einen Immobilienkredit beantragen, dann können Sie die Kosten für einen Bauherrenrechtsschutz gleich in den Kredit mit einschließen. Ein Bauherrenrechtsschutz bewahrt Sie im Falle eines Rechtsstreits vor immensen Kosten – was die Bank auch positiv bewerten wird. Sprechen Sie dazu am besten direkt mit Ihrer kreditgebenden Bank.“
Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Im Prinzip ist eine Vollfinanzierung der Kapitalanlage-Immobilie über 100 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie möglich. Allerdings stellen Banken in einem solchen Fall auch erhöhte Anforderungen an den Kreditnehmer. In der Regel werden zumindest eine sehr gute Bonität sowie Sicherheiten verlangt und, dass die Kreditraten auch ausschließlich durch das bisherige Einkommen getragen werden können.
Risiken einer Immobilienfinanzierung
Bei der Finanzierung einer Anlageimmobilie sollten Sie immer auch die möglichen Risiken im Auge behalten: Beispielsweise sollten Sie die Höhe der Kreditraten so vereinbaren, dass Sie die Dauer der Zinsbindung mit einer möglichst geringen Restschuld abschließen. Dennoch sollten Sie keine so hohe Ratenbelastung vereinbaren, dass Sie bei Mietausfällen oder anderen unvorhergesehenen Ereignissen den Kredit nicht mehr tragen können.
„Bei der Rückzahlung eines Immobilienkredits kommt es auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an“, erklärt Holger Ehlers, Finanzierungsexperte bei beta Finanz. „Vereinbaren Sie bei einem niedrigen Zinssatz auch eine niedrige Tilgungsrate, zahlen Sie den Kredit langsamer zurück als bei gleicher Tilgungsrate und einem höheren Zinssatz. Lassen Sie sich daher am besten von einem Finanzierungsexperten beraten, um die für Sie optimalen Konditionen zu finden.“
Diesen Risiken sollten Sie sich bewusst sein
Anschlussfinanzierung
Mit dem Ende der Zinsbindung ist der Immobilienkredit in der Regel noch nicht vollständig abbezahlt. Für die so entstandene Restschuld müssen Sie dann eine Anschlussfinanzierung vereinbaren, deren Zinsen in den meisten Fällen höher sind als während der Zinsbindung. Planen Sie diese Zinserhöhung bereits vor dem Kauf einer Immobilie ein, damit Sie sie später auch tragen können.
Unerwartete Ausgaben
Ein finanzielles Polster bewahrt Sie vor bösen Überraschungen in Form von unerwarteten Ausgaben. Wenn beispielsweise höhere Kosten für Reparaturen, Sonderumlagen oder Nachzahlungen auf Sie zukommen, können Sie so auf Ihre Rücklagen zurückgreifen.
Wenn Sie Kreditraten nicht zahlen können
Sollten Sie die monatlichen Raten Ihres Kredits nicht mehr bezahlen können und in Ihrem Vertrag keine Option zur Ratenpause haben, nehmen Sie dennoch direkt Kontakt zu Ihrer Bank auf. Da die Bank in der Regel daran interessiert ist, dass Sie Ihren Immobilienkredit vollständig zurückzahlen, lässt sich in den meisten Fällen eine gemeinsame Lösung finden.
Was Sie tun können, wenn Sie Zahlungsschwierigkeiten bei Ihrem Kredit haben:
Unterschiede zur Eigenheimfinanzierung
Im Großen und Ganzen gibt es nicht viele Unterschiede zwischen der Finanzierung einer Kapitalimmobilie und der eines Eigenheims. Die wichtigsten sind, dass Sie als Vermieter Ihre Mieteinnahmen realistisch kalkulieren und ein finanzielles Polster aufbauen, um Ihre Kreditraten auch bei Mietausfällen weiterhin zahlen zu können.
Außerdem sollten Sie Rücklagen für Sanierungskosten bilden, da sich ein Objekt im guten Zustand leichter vermieten lässt. Bei einem Eigenheim entscheiden Sie selbst, wann die nächste Renovierung fällig ist. Und auch die steuerlichen Auswirkungen sollten Kapitalanleger mit in ihre Berechnung einziehen.
Welche Unterschiede es bei der Eigennutzung und Vermietung einer Immobilie gibt:
Immobilien als Kapitalanlage: Eigennutzung vs. Vermietung
Risiken richtig einkalkulieren und minimieren
Unsere erfahrenen Experten zur Immobilienfinanzierung helfen Ihnen, von Anfang an mögliche Risiken richtig einzukalkulieren und zu berücksichtigen. Lassen Sie sich bei der Finanzierung Ihrer Immobilie unterstützen: Nutzen Sie unserer kostenfreies Online-Formular und stellen Sie eine unverbindliche Finanzierungsanfrage.
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Fazit
Sorgfältige Vorbereitung zur Finanzierung der Kapitalanlage-Immobilie
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage planen, rechnen Sie vorher sorgfältig die Finanzierungsmöglichkeiten durch. Bei niedrigen Zinsen ist eine Baufinanzierung auch dann lohnenswert, wenn Käufer für den Erwerb einer Immobilie einen Immobilienkredit aufnehmen. Das Wichtigste dabei ist, dass Sie den Kredit über die gesamte Laufzeit und auch während der Anschlussfinanzierung tragen können. Dazu ist es empfehlenswert, ein finanzielles Polster durch Rücklagen aufzubauen.
Lassen Sie sich professionell beraten
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