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Baufinanzierung

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Das erwartet Sie hier

Wie die ideale Baufinanzierung aussieht, wo Sie aktuell die besten Zinsen bekommen und warum sich eine Baufinanzierung gerade jetzt lohnt. Inklusive Checkliste für Ihr Finanzierungsgespräch.

Inhalt dieser Seite
  1. Wie sieht die ideale Baufinanzierung aus?
  2. Maximalen Kaufpreis und monatliche Rate berechnen
  3. Wie viel Eigenkapital brauche ich?
  4. Nebenkosten bei Bau und Kauf
  5. Wie Sie KfW Förderung bekommen
  6. Grundbegriffe
  7. Aktuelle Testergebnisse
  8. Ihr Baufinanzierungsvergleich

Das Wichtige in Kürze

  • Gerade in 2021 lohnt sich eine Baufinanzierung aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen.
  • Achten Sie beim Zinsvergleich immer auf den Effektivzins, denn dieser berücksichtigt auch mögliche Nebenkosten.
  • In Kooperation mit interhyp können wir Ihnen aktuell den Bestzins ab 0,92 % anbieten (200.000 € Darlehen, 10 Jahre Zinsbindung).
  • Die maximale monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung sollte max. 35 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens betragen.
  • Ihr Eigenkapital sollte mind. 20 % der Kreditsumme betragen. Somit sind die Kauf- oder Baunebenkosten abgedeckt.
  • Prüfen Sie auch, ob Sie KfW-Förderkredite nutzen können. Unsere Baufinanzierungsberater unterstützen Sie dabei.

Wie sieht die ideale Baufinanzierung aus und wo bekomme ich sie?

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit der Finanzierung beschäftigen – in vielen Fällen sogar noch vor der Suche nach dem passenden Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung. Bei der optimalen Baufinanzierung ist es enorm wichtig, dass diese so genau wie möglich auf Ihre persönliche Situation angepasst ist.

Darüber hinaus spielen die Kosten natürlich eine große Rolle, hier ist der Bauzins entscheidend:

  • Achten Sie auf den Effektivzins, denn dieser berücksichtigt im Gegensatz zum Sollzins die Gesamtkosten.
  • Dieser Zins unterscheidet sich von Bank zu Bank. Vergleichen Sie also unbedingt Angebote von mehreren Banken.
  • Von großem Vorteil ist es, wenn Sie Eigenkapital mitbringen. Denn: Je höher Ihr Eigenkapital, desto besser ist der Zins, den Sie von der Bank bekommen.

Holen Sie sich am besten professionelle Hilfe von einem unabhängigen Vermittler wie unsere Partner von interhyp, denn dieser hat Zugriff auf Angebote von mehreren hundert Banken. So finden Sie auch den besten Zins für Ihr Finanzierungsvorhaben. Ein guter Berater unterstützt Sie bei allen Schritten auf dem Weg zur idealen Baufinanzierung.

Unser günstigster Bauzins für Sie

ab 0,92 %

  • 200.00 € Darlehen
  • 250.000 € Kaufpreis der Immobilie
  • 10 Jahre Sollzinsbindung
  • 0,92 % Effektiver Jahreszins
  • 0,92 % Sollzins

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Aktuelle Bauzinsen im Vergleich

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  • 200.000 € Darlehen
  • 250.00 € Immobilienwert
  • 45.000 € Eigenkapital
  • Tilgung 3 %
ZinsbindungSollzinsEffektivzins
5 Jahreab 0,80 %ab 0,80 %
10 Jahreab 0,92 %ab 0,92 %
15 Jahreab 1,26 %ab 1,29 %
20 Jahreab 1,57 %ab 1,58 %
Quelle: Zinsrechner interhyp, Stand: April 2021

Repräsentatives Beispiel: So kann eine Baufinanzierung aussehen

Unser Beispielkunde möchte eine Immobilie mit Gesamtkosten in Höhe von 270.000 Euro kaufen (Kaufpreis und Nebenkosten). Er bringt 70.000 Euro Eigenkapital mit. Damit benötigt er ein Darlehen in Höhe von insgesamt 200.000 Euro.

Kaufpreis der Immobilie250.000 €
zzgl. Kaufnebenkosten20.000 €
Eigenkapital70.000 €
Darlehensbetrag200.000 €
Fester Sollzins0,92 %
Sollzinsbindung10 Jahre
Fester Effektivzins0,92 %
Tilgung3 %
Monatliche Rate653,33 €
Restschuld am Ende der Zinsbindung137.179,02 €
Laufzeit gesamt29 Jahre, 2 Monate

Zu den besten Konditionen und einem effektiven Jahreszins von 0,92 Prozent zahlt er monatlich rund 650 Euro. Nach knapp 29 Jahren hat er die Immobilie komplett abbezahlt.


Warum lohnt sich gerade jetzt in 2021 eine Baufinanzierung?

Aktuell befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, denn die Europäische Zentralbank (EZB) senkt seit Jahren den Leitzins immer weiter – aktuell liegt dieser bei 0 Prozent. Für die Geldanlage besonders in sichere Formen ist dies sehr ärgerlich, denn das angesparte Geld wird sich kaum bis gar nicht vermehren, da es quasi „keine Zinsen“ darauf gibt. Für die Baufinanzierung ist die Niedrigzinsphase allerdings eine sehr vorteilhafte Entwicklung: Denn damit ist auch der Bauzins niedrig, der schließlich eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der monatlichen Rate spielt.

Zinsentwicklung der letzten Jahre

Wie man der Zinsentwicklung der letzten Jahre entnehmen kann, ist die Höhe des Bauzinses tendenziell sinkend, trotz wirtschaftlicher Krisen im Jahr 2020. Nach Expertenprognosen wird der Bauzins voraussichtlich frühestens ab 2022 wieder ansteigen. Dies geschieht jedoch erst, wenn die EZB den Leitzins wieder anhebt. Jetzt ist also ein idealer Zeitpunkt, mit der Baufinanzierung zu starten. Lassen Sie sich von Experten über alle Risiken und Möglichkeiten aufklären.

4 einfache Schritte zur idealen Baufinanzierung

Wir arbeiten im Bereich der Immobilien- bzw. Baufinanzierung mit interhyp zusammen, einem erfahrenen Vermittler in Sachen Baukredite. In 4 einfachen Schritten verhelfen wir Ihnen, die ideale Finanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf die Beine zu stellen:

1. Zins berechnen und Anfrage senden

Machen Sie mit dem Zinsrechner grundlegende Angaben zu Kaufpreis, Laufzeit und Monatsrate. Sie gewinnen einen ersten Eindruck und können im Anschluss eine kostenfreie und unverbindliche Finanzierungsanfrage senden.

2. Persönlich beraten lassen

Ein Berater kontaktiert Sie wegen eines kostenfreien Beratungsgesprächs. Darin klärt der Berater Sie über alle Besonderheiten und Konditionen auf und Sie können alle Fragen loswerden. Mit unserer Checkliste können Sie sich optimal auf das Gespräch vorbereiten.

3. Konzept erstellen lassen

Der Berater erstellt Ihnen ein persönliches Finanzierungskonzept, welches Ihre individuelle Situation berücksichtigt. Er vergleicht für Sie Angebote von über 400 Banken, um Ihnen das günstigste und beste vorlegen zu können.

4. Vertrag unterzeichnen und Darlehen erhalten

Wenn das Finanzierungskonzept steht, regelt Ihr Berater alle Formalitäten mit der Bank für Sie. Sie müssen nur noch unterzeichnen, sich das Darlehen auszahlen lassen und Ihre Immobilie erwerben. Ihr Berater ist bis zur Auszahlung und darüber hinaus für Sie da.

Warum wir Ihnen interhyp empfehlen

Wir selbst haben den Service von interhyp bereits privat genutzt und waren begeistert: Besonders der Umgang mit den Kunden und wie einfach und professionell der Service von statten ging, haben uns überzeugt. Deswegen können wir Ihnen die Baufinanzierung über interhyp mit bestem Gewissen empfehlen.

Dies sehen auch andere Kunden so – mehr zu den Auszeichnungen von interhyp erfahren Sie weiter unten.

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In Kooperation mit interhyp

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Oder „wie viel Haus“ kann ich mir leisten?

Was für eine Immobilie Sie sich leisten können, hängt in erster Linie von Ihrem Einkommen und Ihren Ersparnissen ab. Doch auch weitere Faktoren sind entscheidend für eine realistische Finanzplanung. Zentrale Fragen, die Sie vor der Immobiliensuche klären sollten, sind:

  1. Wie viel kann ich monatlich für die Baufinanzierung aufbringen?(Maximale Höhe der monatlichen Rate)
  2. Wie lange kann und möchte ich die Immobilie abbezahlen? (Laufzeit der Baufinanzierung)
  3. Welche Darlehenssumme kann ich realistisch stemmen? (Maximale Kredithöhe)
  4. Wie viel darf mich die Immobilie kosten? (Maximaler Kaufpreis)
  5. Wie viel habe ich bereits zusammengespart? (Zum Eigenkapital haben wir Ihnen hilfreiche Tipps in einem gesonderten Kapitel zusammengetragen)

Weiterhin sollten Sie in Ihrer Gesamtkalkulation unbedingt die anfallenden Kaufnebenkosten mit berücksichtigen – diese können sich auch regional unterscheiden. Beziehen Sie auch mögliche KfW-Förderungen in Betracht. Detaillierte Informationen zu diesen beiden Sachverhalten finden Sie ebenfalls im Laufe dieses Beitrags.


Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Der erste Schritt auf dem Weg zur richtigen Baufzinanzierung ist die Ermittlung der maximalen Kredithöhe, die Sie stemmen können. Dazu beginnen Sie mit der Berechnung der monatlichen Rate.

Schritt 1: Einnahmen vs. Ausgaben

Wer regelmäßig Haushaltsbuch führt, hat es hier einfach, denn jetzt ist es wichtig, seine Einnahmen und Ausgaben genau zu kennen. Auch Kontoauszüge liefern eine gute Übersicht. Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und schauen Sie, was am Monatsende bei Ihnen übrig bleibt:

Was zählt zu den Einnahmen?Nettolohn, Prämien, Boni, Mieteinnahmen, Honorare, Kapitaleinkünfte, Gewinne, Provisionen4.000 €
Was zählt zu den Ausgaben?Miete, Energie, Lebensmittel, Kleidung, Versicherungen,
Kreditkosten, Freizeit, Fahrkosten
3.400 €
So viel bleibt pro Monat übrig600 €

Das Beispiel zeigt: Maximal 600 Euro können Sie im Monat auf die hohe Kante legen. Nun berechnen Sie die mögliche Rate für Ihren monatlichen Baukredit.

Schritt 2: Kaltmiete als Basis

Sind Sie Mieter und wollen Ihr Eigenheim selbst beziehen, startet die Rechnung mit Ihrer aktuellen Kaltmiete. Eigenheimbesitzer müssen diese in der Regel nicht mehr bezahlen. Kosten für Heizung, Strom, Müllabfuhr oder Grundsteuer fallen jedoch weiterhin an. Rücklagen bilden müssen Sie nun für Instandhaltungskosten (Anstrich, neue Heizung): Die folgende Rechnung geht bei diesen Bewirtschaftungskosten von 3 Euro pro Monat und Quadratmeter aus.

Derzeitige Kaltmiete pro Monat+1.000 €
Monatliche Ersparnisse+ 600 €
Bewirtschaftungskosten bei einer 100 qm großen Immobilie pro Monat (3 €/qm)– 300 €
Monatliche Kreditrate (Zins und Tilgung)1.300 €

Auf Basis Ihrer aktuellen Kaltmiete abzüglich Betriebskosten können Sie zusammen mit Ihrem Ersparten im Monat maximal 1.300 Euro für einen möglichen Kredit aufbringen.

Wie lange kann oder möchte ich meinen Kredit abbezahlen?

Die monatliche Kreditrate ist ermittelt. Doch welcher Darlehensbetrag lässt sich damit finanzieren? Hier müssen Sie sich Gedanken machen, wann Sie die Immobilienfinanzierung abschließen wollen. Je länger Sie diese monatliche Rate leisten, desto höher ist die gesamte Kreditsumme, die Sie zurückzahlen müssen. Die meisten Leute möchten spätestens zum Rentenalter mietfrei wohnen, also mit 65 bzw. 67 Jahren. Wer mit 35 Jahren anfängt, hat also noch rund 30 Jahre Zeit. Wer nur noch 15 Jahre Zeit hat, muss mit höheren Hürden und Kosten rechnen.

Wie hoch darf der Immobilienkredit sein?

Für die maximale Kredithöhe spielen neben der Laufzeit auch der Zins und die Tilgung eine Rolle, welche wir Ihnen im Kapitel zu den Grundbegriffen der Baufinanzierung näher erläutern. Für unseren Beispielkunden gehen wir von unserem Top-Zins von 0,92 Prozent aus, außerdem wünscht der Kunde eine Tilgung von 3 Prozent. Der Einfachheit halber gehen wir von einer 30-jährigen Sollzinsbindung bei gleichbleibendem Zinssatz aus.

Die maximale Darlehenshöhe wird mithilfe einer Formel berechnet:

monatliche Rate x 12 x 100 / Zinssatz + Tilgung
unser Beispiel1.300 € x 12 x 100 / 0,92 + 3
Maximale Darlehenssumme397.959 €

Unser Beispielkunde, der monatlich 1.300 Euro für einen Baukredit aufwenden kann und die obigen Konditionen bekommen, kann sich einen maximalen Immobilienkredit in Höhe von 397.959 Euro leisten.


Wie viel darf die Immobilie kosten?

Nun wissen Sie, wie viel Sie monatlich für die Kreditrate aufwenden können, wie lange Sie den Kredit abbezahlen möchten und wie hoch der Gesamtkredit betragen darf. Um nun den maximalen Kaufpreis der Immobilie zu bestimmen, müssen die maximale Kreditsumme sowie Ihr angespartes Eigenkapital addiert werden. Unser Beispielkunde konnte bereits 40.000 Euro ansparen. Dann ziehen Sie mögliche Bau- bzw. Kaufnebenkosten vom Betrag ab, wie das folgende Rechenbeispiel zeigt:

Möglicher Darlehenssume397.959 €
Eigenkapital40.000 €
Nebenkosten*56.496 €
Maximaler Kaufpreis381.462 €
*Die Nebenkosten betragen ca. 15 % des Kaufpreises, mehr dazu weiter unten.

Unser Beispielkunde, der einen maximalen Kredit in Höhe von 397.959 Euro aufnehmen kann und ein Eigenkapital von 40.000 Euro mitbringt, kann sich eine Immobilie leisten, die maximal 381.462 Euro kostet.


So geht es jetzt weiter

Der Realitätscheck ist abgeschlossen, es geht los mit der Suche nach der richtigen Immobilie. Gehen Sie dabei nicht zu viele Kompromisse ein. Der Immobilienkauf ist eine langfristige Angelegenheit – vermeiden Sie Kaufreue! Ist das passende Objekt noch nicht gefunden, empfehlen wir Ihnen, direkt mit dem sparen anzufangen. So können Sie sich schon früh daran gewöhnen, dass man nach dem Kauf weniger Liquidität zur Verfügung hat. Außerdem schafft das Eigenkapital und damit Spielraum.

Holen Sie sich anschließend einen Vergleich konkreter Angebote zur Baufinanzierung ein. Unsere Kollegen unterstützen Sie dabei. Die Berater von interhyp helfen Ihnen übrigens auch bei der Suche nach der passenden Immobilie. Nutzen Sie einfach unseren kostenfreien Rechner zur Baufinanzierung und senden Sie eine unverbindliche Finanzierungsanfrage ab.

Kostenfreier Vergleich zur Baufinanzierung

In Kooperation mit interhyp

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Warum benötigt man überhaupt ein Eigenkapital?

Mit einer Baufinanzierung über einen Immobilienkredit können Sie den Kaufpreis der Immobilie finanzieren – in der Regel jedoch nicht die Bau- oder Kaufnebenkosten, wie etwa Notarkosten und Grundbuchkosten. Dies hat den Grund, dass die Bank diese Kosten bei einem etwaigen Verkauf der Immobilie nicht wiederbekommen kann. Daher müssen Sie diese selbst finanzieren.

PositionFinanzierung durch…
KaufnebenkostenEigenkapital
ImmobilienkaufpreisImmobilienkredit + eventuell Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Experten empfehlen ein Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent der gesamten Finanzierungssumme der Immobilie, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Mindestens sollte das Eigenkapital aber die Nebenkosten abdecken.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser. Wenn Sie höheres Eigenkapital als die Nebenkosten zur Verfügung haben, können Sie damit sogar einen Teil des Immobilienkaufpreises finanzieren. Damit fällt Ihre Gesamtkredithöhe, die Sie benötigen, geringer aus. Auch bekommen Sie einen besseren Zinssatz und haben Ihre Immobilie schneller abbezahlt.

Wie sehr steigt der Zins bei weniger Eigenkapital?

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Wie sehr der Zins wirklich steigt, je weniger Eigenkapital Sie einbringen, zeigt die Finanzierungsquote. Denn: Je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto mehr Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. Besonders ab einer Beleihung von über 80 Prozent des Kaufpreises steigen die Bauzinsen extrem an.

Anteil der Beleihung in ProzentZinsaufschlag in Prozentpunkten
600,04
700,12
800,16
900,40
1000,70
Marktübliche Zinsaufschläge, Quelle: Stiftung Warentest via interhyp

Diese Staffelung des Zinses können Sie auch bei der Bank vorab erfragen. Das kann sich lohnen, denn dann können Sie unter Umständen eine Anlage vorzeitig auflösen und Ihr Eigenkapital vergrößern. Bereits 5.000 Euro mehr – und damit ein geringerer Anteil an Beleihung – können einen extremen Unterschied machen.

Was zählt als Eigenkapital?

In erster Linie können Sie alles als Eigenkapital nutzen, was Ihnen an Geld oder Wert zur Verfügung steht, was Sie also an Guthaben auf jeglichen Konten haben. In den allermeisten Fällen ist es das Ersparte. Bedenken Sie auch folgende Quellen für Eigenkapital:

  • Lohn-, Spar- und Tagesgeldkonten
  • Bausparverträge, private Lebens- oder Renten­versicherungen, Riester- und Wohn-Riester-Verträge (wenn diese auszahlbar sind; achten Sie auf mögliche Abschläge bei frühzeitiger Auszahlung)
  • Aktien und Werpapiere in Depotkonten (beachten Sie jedoch etwaige Wertsteigerungen, die Sie somit verpassen könnten)

Achten Sie auf eine Notreserve

Wie auch beim Thema Geldanlage gilt: Behalten Sie sich eine Notreserve. Investieren Sie also nicht sämtliches Geld, was Sie als Eigenkapital einsetzen könnten, in die Immobilie. Experten empfehlen eine Liquiditätsreserve von mindestens 2-3 Monatsgehältern. Je nach Sicherheitsbedürfnis können es mehr sein.


Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilie komplett per Kredit zu erwerben. Allerdings ist die sogenannte Vollfinanzierung sehr teuer und dauert länger, da die Kreditsumme entsprechend hoch ausfällt und der Zins deutlich schlechter gesetzt wird. Bei vielen Banken ist das Vorhandensein von Eigenkapital Voraussetzung für den Erhalt einer Baufinanzierung. Die Banken, die auch ohne Eigenkapital finanzieren, setzen ein absolut sicheres Einkommen voraus, wie etwa die Sparkasse. Alles in Allem ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwar möglich, jedoch sehr riskant und deutlich teurer. Unser Tipp daher: Erstmal anfangen zu sparen.

Wie wirkt sich mein Eigenkapital auf den Zins aus?

In Kooperation mit interhyp

Wie setzen sich die Nebenkosten für Immobilienkauf oder Hausbau zusammen?

Die Bau- oder Kaufnebenkosten kommen auf die reinen Baukosten bzw. auf den reinen Kaufpreis der Immobilie noch einmal hinzu. Es ist von enormen Vorteil für Ihre Baufinanzierung, wenn Sie diese Nebenkosten von Ihrem Eigenkapital finanzieren. In jedem Falle sollten Sie diese Nebenkosten in Ihrer Finanzplanung nicht unterschätzen oder gar vergessen.

Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick mit ungefähren bzw. durchschnittlichen Werten zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und -bau, damit Sie eine erste Orientierung haben.

Nebenkosten des Immobilienkaufs

NebenkostenpositionAnteil am Kaufpreis
Grunderwerbssteuer3,5-6,5%
Notar- und Grundbuchkosten2 %
Maklerprovision bei Vermittlung über Immobilienmakler3-7 %
Im Durchschnitt8-15 %

Nebenkosten beim Hausbau

NebenkostenpositionAnteil
Grunderwerbsteuer3,5-6,5%
Notar- und Grundbuchkosten2 %
Maklerprovision bei Vermittlung über Immobilienmakler3-7 %
Baugenehmigungca. 0,2% der Bausumme
Erschließungskostenca. 30-85 € pro qm
Baustrom, -wasser und -entsorgungca. 500 bis 2.000 €
Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungs­versicherung, Bauherren-Rechtsschutz­versicherung)ab 434 € im Jahr
Im Durchschnitt15-20 % der Bausumme

Übersicht: Die Grunderwerbssteuer in den Bundesländern 2021

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Die Grunderwerbssteuer ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Darüber hinaus wird sie jährlich angepasst. Hier finden Sie die aktuellen Steuersätze:

BundeslandGrunderwerbssteuer
Baden-Württemberg5 %
Bayern3,5 %
Berlin5 %
Brandenburg6,5 %
Bremen5 %
Hamburg4,5 %
Hessen6 %
Mecklenburg-Vorpommern6 %
Niedersachsen5 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Rheinland-Pfalz5 %
Saarland6,5 %
Sachsen3,5 %
Sachsen-Anhalt5 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Thüringen6,5 %

Tipp: Wenn Sie in unserem Rechner zur Baufinanzierung die Postleitzahl Ihrer Immobilie eingeben, wird die aktuelle Grunderwerbssteuer immer automatisch berechnet. Probieren Sie es aus:

Zum Baufinanzierungsrechner

Neuerungen 2021 zur Maklergebühr

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Bis Ende 2020 musste je nach Bundesland oftmals der Käufer die volle Maklergebühr tragen, wenn ein Immobilienmakler zur Vermittlung des Hauses oder Grundstückes herangezogen wurde. Seit dem 23.12.2021 hat sich dies geändert: Ab sofort teilen sich Käufer und Verkäufer jeweils zu 50 Prozent die Maklerprovision – in allen Bundesländern. Dies ist in unserem Baufinanzierungsrechner übrigens bereits berücksichtigt, wenn Sie angeben, dass Eine Makler-Courtage fällig wird.

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Welche KfW-Förderkredite können die Baufinanzierung ergänzen?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt verschiedene Fördermittel beim Hauskauf oder Hausbau, wenn man seine Baufinanzierung damit kombiniert. Die KfW vergibt das Darlehen nicht direkt und übernimmt auch nicht den kompletten Immobilienkredit. Vielmehr ist es als Zuschuss zu sehen, den das leitende Kreditinstitut für sie beantragen kann. Sie sollten daher unbedingt prüfen, ob Sie einen der KfW-Förderkredite beanspruchen und so enorm viel Geld einsparen können.

KfW-Fördermittel im Überblick

Welches Förderprogramm Sie beanspruchen können hängt zunächst einmal von Ihrem Bauvorhaben ab. Einige Programme können auch untereinander kombiniert werden. Tipp: Unsere Kollegen von interhyp berücksichtigen mögliche KfW-Fördermittel und unterstützen Sie bei der Wahl des richtigen Förderproduktes.

Neubau oder Kauf

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  • KfW-Wohn­eigentums­programm 124: Zur Finanzierung eines selbstgenutzten Eigenheims, max. 100.000 €
  • KfW-Wohneigentums­programm 134 (Genossenschafts­anteile): Für den Kauf von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum, max. 50.000 €, außerplanmäßige Tilgung kostenfrei möglich
  • Baukindergeld-Zuschuss 424: Für den Bau oder Kauf eines selbstgenutzten Eigenheims, max. 12.000 € pro Kind, für Familien und Alleinerziehende

Energieeffizientes Sanieren

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  • Kredit 151, 152: Für die energetische Sanierung oder den Kauf von saniertem Wohnraum, max. 120.000 € für die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus oder 50.000 € für Einzelmaßnahmen, bis zu 48.000 € Tilgungszuschuss
  • Investitionszuschuss 430: Für die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus oder den Kauf einer sanierten Immobilie, max. 48.000 €
  • Ergänzungskredit 167: Für Umstellung der Heizung auf erneuerbare Energien oder Kauf von saniertem Wohnraum mit neuer Heizungsanlage, max. 50.000 €
  • Förderprogramm für erneuerbare Energien 270: Für Strom- und Wärmeerzeugung aus Sonnenenergie, Wind und Wasser, max. 50 Mio. € pro Vorhaben
  • Zuschuss Brennstoffzelle 433: Für Energiegewinnung aus Brennstoffzellen in neuen oder bestehenden Gebäuden, max. 34.300 € pro Brennstoffzelle
  • Zuschuss Ladestation für Elektroautos 440: Für privaten Kauf und Anschluss von Ladestationen, max. 900 € pro Ladepunkt
  • Zuschuss Baubegleitung 431: Für die energetische Sanierung mithilfe eines Experten für Energieeffizienz, 50 % Kostenübernahme, max. 4.000 €, Achtung: nur für den Neubau von Wohnraum

Umbau zum Wohnkomfort

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  • Kredit zum altersgerechten Umbau 159: Für altersgerechten bzw. barrierereduzierendem Umbau und Einbruchschutz oder Kauf von umgebautem Wohnraum, max. 50.000 €, unabhängig vom Alter
  • Investitionszuschuss 455-B (Barrierereduzierung): Für Umbau zur Barrierereduzierung oder Kauf von umgebautem Wohnraum, max. 6.250 €, unabhängig vom Alter
  • Einbruchschutz-Zuschuss 455-E: Für die Verbesserung des Einbruchschutzes, max. 1.600 €

Weitere staatliche Fördermittel für den Hausbau oder -kauf

Neben den KfW-Förderkrediten gibt es noch weitere Mittel, staatliche Zuschüsse zu erhalten. Sprechen Sie mit Ihrem Berater darüber und prüfen Sie, welche für Sie infrage kommen.

Wichtige Grundbegriffe der Baufinanzierung, die Sie kennen sollten

Sollzins und Effektivzins

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Der Sollzins ist jener Prozentsatz, den Sie jährlich auf das Darlehen zahlen müssen – ohne jegliche Nebengebühren. Früher wurde er auch Nominalzins genannt.

Der Effektivzins oder effektive Jahreszins schließt hingegen weitere Kosten der Baufinanzierung ein. Dazu zählen Bearbeitungsgebühren und Nebenkosten. Achten Sie also immer auf den Effektivzins. Dieser hilft Ihnen beim Vergleichen von verschiedenen Finanzierungsangeboten. Gerade bei Baufinanzierungen zeigen kleine Zinsunterschiede große Wirkung.

Sollzinsbindung

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Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, über den der vereinbarte Zinssatz gleich bleibt. So bleibt die Ratenhöhe innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist stabil. Zur Wahl stehen Ihnen in der Regel 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Die Zinsbindung wird unabhängig von der Vertragslaufzeit bestimmt. Ist der Kredit nach Ende dieser Frist noch nicht vollständig zurückgezahlt, wird im Rahmen der Anschlussfinanzierung ein neuer Zins vereinbart. Dies ist für Sie vorteilhaft, wenn der Zins später günstiger werden sollte. Allerdings könnten die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung steigen. Sie zahlen also eine höhere Monatsrate, obwohl Ihre Restschuld gesunken ist.

Während Niedrigzinsphasen lohnt es sich, eine lange Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung zu wählen. Und wer auf Nummer sicher gehen will, zahlt den Kredit bis zum Ende der Zinsbindung ab.

Bereitstellungszinsen

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Der Bereitstellungszins gibt ab, wie viel Sie auf das Darlehen zahlen, dass Ihnen die Bank „reserviert“, weil Sie es doch erst später abrufen als geplant. Dies ist der Fall, wenn sich etwa Bauphasen verzögern. Der Bereitstellungszins ist der Ausgleich für die Bank für entgangene Zinseinnahmen.

Tilgung

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In der Regel besteht die monatliche Rate aus einem Zinsanteil und Tilgungsanteil. Zu Beginn der Baufinanzierung wird in der Regel nur ein geringer Teil des Kredits tatsächlich getilgt, vorrangig zahlen Sie die Zinsen ab. Die Restschuld minimiert sich mit jeder Monatsrate. Je weiter der Kredit läuft, desto höher wird der Tilgungsanteil und desto niedriger der Zinsanteil.

Während Niedrigzinsphasen ist es empfehlenswert, eine besonders hohe Tilgung zu wählen, etwa von 3 Prozent.

Sondertilgungen

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Zusätzlich gibt es noch die Möglichkeit einer Sondertilgung. Damit kann die Restschuld auch außerhalb der monatlichen Tilgungsrate abbezahlt werden. Bei der Baufinanzierung können Sie Sondertilgungsoptionen vereinbaren, wenn sie zum Beispiel Bonuszahlungen, Weihnachtsgeld oder Erbschaften erwarten. Diese Option ist bei vielen Banken kostenlos, einige verlangen dafür aber einen Zinsaufschlag.

Restschuld

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Die Restschuld ist jener Betrag des Darlehens, der übrig bleibt, wenn die Sollzinsbindung abläuft. Haben Sie es geschafft, den Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist abzubezahlen, haben Sie keine Restschuld. Andernfalls müssen Sie eine neue Finanzierung, die Anschlussfinanzierung vereinbaren, um die Restschuld zu begleichen.

Beleihungswert

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Der Beleihungswert bezeichnet den Wert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags in Höhe von 10-30 Prozent. Dieser Beleihungswert wird meist bereits vor der Kreditvergabe berechnet, denn er dient der Bank als Rechengröße, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Dadurch ist der Beleihungswert auch niedriger als der Marktwert der Immobilie.

Vorfälligkeit

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Die Vorfälligkeit ist jener Zeitpunkt, an dem Sie den Immobilienkredit vor dem vereinbarten Datum teilweise oder ganz zurückzahlen. Dies kann der Fall sein, wenn Sie durch Erbschaften oder besonderen Boni den Betrag auf einmal früher zurückzahlen können. Dies geschieht natürlich zu Nachteilen der Bank – daher berechnen einige Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsgewinne.

Was sind Erst-, Anschluss- und Zwischenfinanzierungen?

Das erste Darlehen, das für den Erwerb einer Immobilie gewährt wird, nennt man Erstfinanzierung. Mit der sogenannten Anschlussfinanzierung wird diese Restschuld neu finanziert. Das heißt, es werden ein neuer Zins und eine neue Tilgungsrate festgelegt. Die Anschlussfinanzierung kann auch eine andere Bank vornehmen. Es lohnt sich, die Zinsen zu vergleichen.

Die Zwischenfinanzierung ist als eine Art Überbrückungskredit zu verstehen. Dieser wird meist kurzfristig geschlossen und wird später durch eine „richtige“ Finanzierung abgelöst. Eine Zwischenfinanzierung benötigen Sie beispielsweise, wenn Ihr Eigenkapital für eine Baufinanzierung nicht ausreicht oder wenn Sie Ihre alte Immobilie verkaufen und eine neue erwerben möchten.

Diese Darlehensarten kommen infrage

Annuitätendarlehen

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Der Annuitätendarlehen ist die häufigste Art der Baufinanzierung und wird für die Erstfinanzierung genutzt. Dabei bleiben die monatliche Tilgungs- und Zinsrate während der gesamten Laufzeit gleich. Nur das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung ändert sich mit der Zeit. Das lohnt sich vor allem während Niedrigzinsphasen.

Was sind die Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens?

  • Gleichbleibende monatliche Raten schafft Planungssicherheit
  • Summe der Restschuld ist bei Vertragsbeginn bereits klar
  • Tilgung wird direkt mit der Restschuld verrechnet
  • Geringe Flexibilität
  • Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung
  • Sie profitieren aufgrund der festen Zinsbindung nicht von sinkenden Bauzinsen

Forward-Darlehen

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Sind die Zinskonditionen aktuell günstig, lassen sich diese für die Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen sichern. Möglich ist dies bis zu 5 Jahre im Voraus (66 Monate). In dieser Zeit werden auch keine Bereitstellungszinsen oder monatliche Raten fällig. Die Banken berechnen dafür aber einen Zuschlag auf den Sollzins, der bei Vertragsabschluss festgelegt wurde.

Variables Darlehen und Cap-Darlehen

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Beim variablen Darlehen wird der Zinssatz nur sehr kurzfristig festgelegt und wird regelmäßig an die aktuellen Konditionen angepasst. Dies bedeutet, dass Sie zwar direkt von sinkenden Zinsen profitieren werden, aber auch, dass Sie steigende Zinsen treffen können. Der Vorteil ist, dass sie jederzeit zum Ende der 3- bis 6-monatigen Zinsfestsetzung gekündigt werden können. Eine Sonderform sind Cap-Darlehen. Hier wird eine Obergrenze für den Zinssatz für einen festen Zeitraum vereinbart.

Volltilgerdarlehen

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Ein Volltilgerdarlehen bietet vom ersten Tilgungstag bis zur vollständigen Rückzahlung eines Darlehens einen konstanten Zinssatz. Die Laufzeit ist extrem lang. Es gibt somit keine Anschlussfinanzierung, bei der ein neuer Zinssatz festgelegt wird. Das Zinsänderungsrisiko wird ausgeschaltet. Allerdings erlauben die Banken beim Volltilgerdarlehen weniger Flexibilität.

Was sind die Vor- und Nachteile des Volltilgerdarlehens?

  • Absolute Planungssicherheit
  • Kein Risiko einer (teureren) Anschlussfinanzierung
  • Höhere Zinsen aufgrund sehr langer Laufzeit möglich
  • Geringe Flexibilität
  • Sie profitieren nicht von sinkenden Bauzinsen im Laufe der Jahre

Festdarlehen

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Bei Festdarlehen wird der Kredit nicht in monatlichen Schritten, sondern auf einem Schlag am Ende der Zinsbindung zurückbezahlt. Es wird auch endfälliges Darlehen oder Zinszahlungsdarlehen genannt. Als Sicherung verlangen die Banken dafür einen sogenannten Tilgungsersatz. Das kann zum Beispiel eine Lebens­versicherung oder eine Immobilie sein, die noch verkauft wird. Der Vorteil sind niedrigere Darlehensraten. Dafür ist der Sollzins in der Regel höher.

Was sind die Vor- und Nachteile des Festdarlehens?

  • Niedrige monatliche Raten, da Tilgung wegfällt
  • Zinsen können steuerlich abgesetzt werden, wenn Immobilie vermietet wird
  • Da das Darlehen im Laufe der Jahre nicht weniger wird, werden höhere Zinsen fällig
  • Sie zahlen nicht nur die Raten für die Baufinanzierung, sondern auch für z.B. die Lebens­versicherung

Bausparverträge

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Bei der Baufinanzierung kann auch auf einen Bausparvertrag zurückgegriffen werden. Zunächst spart man damit die Hälfte der Bausparsumme an, die andere Hälfte gewährt das Finanzinstitut als Darlehen zu einem festen Zins. Die Zinsen werden dabei bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Während Niedrigzinsphasen können also günstige Konditionen für die Zukunft gesichert werden. Allerdings verlangen Banken auch eine Abschlussgebühr.

Bereiten Sie sich optimal auf Ihr Beratungsgespräch vor

Wenn Sie sich mit einem Finanzierungsberater, beispielsweise unseren Kollegen von interhyp zusammensetzen, kennen Sie nun alle nötigen Grundbegriffe. Keine Sorge: Ihr Berater kann Ihnen alles noch einmal ausführlich erläutern.

Nehmen Sie für Ihr persönliches Beratungsgespräch auch unsere Checkliste zur Hand. Damit sind Sie optimal vorbereitet und können das Beste aus der Beratung herausholen.

Die besten Baufinanzierer: Testsieger (2021)

interhyp ist auch in 2021 Testsieger

Unser Kooperationspartner interhyp ist vom Wirtschaftsmagazin Euro bereits zum 15. Mal in Folge zum „Besten Baufinanzierer“ gekürt worden. 2021 erhält interhyp den FMH-Award als „Bester Vermittler“. Auch Focus Money ist vom Service von interhyp überzeugt und zählt interhyp zu den „fairsten Baufinanzierern“.

Kostenfreier Vergleich zur Baufinanzierung vom Testsieger

In Kooperation mit interhyp

Online-Vermittler und Direktbanken im Test

Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) testet 2020 den Service und die Konditionen von 6 Online-Vermittlern von Baufinanzierungskrediten sowie von 5 Direktbanken. Auch die Konditionen der Baufinanzierungen stehen im Fokus: Auf der Basis offizieller Unternehmensangaben werden die Effektivzinssätze und Leistungen in den Kategorien Sofortfinanzierung, Forward-Finanzierung und Volltilgerdarlehen ermittelt und vergleichend bewertet. Im Gesamtergebnis schneiden dabei diese zehn Unternehmen mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“ oder „gut“ ab (Quelle).

Das Gesamtergebnis lautet:

UnternehmenBewertung
interhypsehr gut
1822direktgut
Comdirect Bankgut
Dr. Kleingut
Check24gut

Filialbanken im Test

Wer ein Eigenheim erwerben will, setzt bei der Finanzierung oft auf seine Hausbank. Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) untersuchte die Konditionen im Bereich Baufinanzierung von insgesamt 15 Filialbanken. Der Fokus der Analyse lag auf der Ermittlung und Bewertung aktueller Filialkonditionen (Effektivzinssätze und Leistungen) in den Produktkategorien Sofortfinanzierung, Forward-Finanzierung und Volltilgerdarlehen. Im Gesamtergebnis wurden 4 Filialbanken mit dem Qualitätsurteil „sehr gut“ oder „gut“ bewertet (Quelle).

BankBewertung
Hypovereinsbanksehr gut
Targobanksehr gut
Santandergut
Commerzbankgut

Baufinanzierungen im Vergleich: Wie finden Sie den besten und günstigsten Anbieter?

Situation offen legen

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Wer bei Banken ein Darlehen beantragt, muss seine gesamte finanzielle Situation offen legen. Dazu gehören Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Kranken­versicherungsnachweise. Ebenso verlangen die Geldinstitute Unterlagen zur Immobilie. Je nachdem sind die Zinssätze auf die Darlehen höher oder niedriger. Es gibt ungefähre Anhaltspunkte, welche Faktoren Banken dabei positiv oder eher negativ bewerten:

Diese Faktoren bewerten Banken positiv

  • Angestelltenverhältnis
  • Beamtenstatus
  • Hoher Schufa-Score
  • Eigennutzung der Immobilie
  • Immobilien an guten Lagen
  • Neubauten und Immobilien in einem guten Zustand

Diese Faktoren bewerten Banken negativ

  • Selbständigkeit
  • Angestellte in Probezeit
  • Teilweise Objekte, die vermietet werden
  • Immobilien in schlechteren Lagen oder in schlechtem Zustand
  • Negative Schufa-Einträge

Kreditgeber vergleichen

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Überwiegen die negativen Faktoren, sollten Sie trotzdem nicht aufgeben. Es lohnt sich stets, Angebote von verschiedenen Geldinstituten einzuholen. Schon kleine Zinsunterschiede machen bei der Baufinanzierung viel aus. Auch helfen große Kreditvermittler wie unsere Kollegen von interhyp, die verschiedenen Anbieter zu vergleichen. So müssen Sie nicht von Bank zu Bank gehen und einzelne Angebote einholen. Wie das genau abläuft, haben wir Ihnen weiter oben zusammengefasst.

Großzügig kalkulieren

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Wichtig ist, dass Sie bei der Baufinanzierung nicht zu knapp kalkulieren. Das Eigenheim bringt immer wieder unerwartete Investitionen hervor. Das kann sehr belastend für Familien oder Paare werden. Ein guter Puffer macht es einfacher. Weitere Tipps, wie Sie Ihr verfügbares Budget richtig berechnen, erfahren Sie im Kapitel „Wie viel darf die Immobilie kosten?“ .

Keine Kompromisse

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Unser Experte Stephan Seidenfad rät dazu, bei der Baufinanzierung stets einen kühlen Kopf zu bewahren: „Kein Finanzprodukt ist emotionaler, als das eigene Heim. Entsprechend werden schnell Kompromisse gemacht, die existenzgefährdend sein können.“ Auch aus diesem Grund lohnt es sich, einen unabhängigen Berater hinzuzuziehen.

Persönliche Beratung

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Bei der Baufinanzierung ist eine persönliche Beratung sinnvoll und schon nahezu unverzichtbar. Allein schaffen Sie es gar nicht, die Angebote aller infrage kommender Banken samt günstigstem Effektivzins inklusive der Einkalkulierung möglicher KfW-Kredite für Ihre Traumimmobilie einzuholen. Lassen Sie sich hier unbedingt unterstützen. Experten für Baufinanzierungen haben das nötige Know-How, Erfahrung und Mittel und Wege, das beste Angebot für Ihr Eigenheim zu finden.

Bank oder Vermittler – wo ist es am besten?

Banken können Ihnen verschiedene Optionen zur Immobilienfinanzierung anbieten – jedoch nur von ihrer eigenen Bank. Haben Sie großes Vertrauen in Ihre Hausbank, dann ist dies Ihr Weg der Wahl. Manchmal reicht bereits ein Konkurrenz-Angebot einer anderen Bank, um Ihre Hausbank zu einem noch günstigeren Angebot für Sie zu bewegen.

Empfehlenswerter ist es jedoch, den gesamten Markt zu berücksichtigen. Dies tun unabhängige Vermittler für Sie. Baufinanzierungsvermittler haben Zugriff auf die Angebote von 200-400 Banken. Unter Berücksichtigung Ihrer Wünsche und Ihrem Budget können sie so das beste Angebot für Sie finden – Sie können sich mehr oder weniger zurücklehnen. Unser Partner interhyp kann in Sachen Baufinanzierungsvermittlung bereits auf 15 Jahre Erfahrung zurückblicken, in denen sie zahlreiche Auszeichnungen erhielten.

Kostenfreier Vergleich zur Baufinanzierung

In Kooperation mit interhyp

Die häufigsten Fragen zur Baufinanzierung

Was ist eine Baufinanzierung genau?

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Als Baufinanzierung bezeichnet man die Finanzierung eines Bauvorhabens. Das kann die Errichtung eines neuen Gebäudes, der Erwerb einer bestehenden Immobilie oder eines Grundstückes sein. Bezahlt werden müssen nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch Grund und Boden, Außenanlagen und Baunebenkosten. Neben eigenen Mitteln werden für die Finanzierung Kredite (oft in Form eines Hypothekendarlehens) eingesetzt. Weitere allgemeine Erläuterungen zur Baufinanzierung finden Sie hier.

Kann ich mir eine Baufinanzierung leisten?

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Die Antwort auf diese Frage hängt essentiell von Ihrem Budget ab, welches Sie für einen Immobilie zur Verfügung hätten. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten der Einschätzung: etwa 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens pro Monat oder die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben pro Monat. Wichtig ist auch die Höhe Ihres Eigenkapitals: Dieses sollte so hoch wie möglich sein – so profitieren Sie von einer geringeren Kreditsumme und geringeren Zinsen. Fragen Sie sich, ob Sie sich eine Immobilie bzw. Finanzierung leisten können, dann prüfen Sie Ihr Eigenkapital und fangen Sie ggf. an zu sparen.

Wie rechnet man eine Baufinanzierung?

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Die ideale Baufinanzierung berechnen Sie auf Grundlage Ihres Haushaltsnettoeinkommens. Dazu rechnen Sie zunächst einmal aus, wie viel Sie monatlich auf die hohe Kante legen können. Anschließend berechnen Sie, was für eine monatliche Rate Sie zahlen könnten – hierzu ziehen Sie beispielsweise Ihre aktuelle Kaltmiete heran. Die einzelnen Schritte zur Berechnen haben wir Ihnen weiter oben dargestellt. Generell wird empfohlen, dass die monatliche Finanzierungsrate max. ca. 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte.

Was kostet eine Baufinanzierung?

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Die Kosten einer Baufinanzierung bestehen aus den Zinsen, die Sie der Bank auf die Summe zahlen müssen, die sie Ihnen für das Bauvorhaben leiht. Die monatlichen Kosten, die Sie entrichten, bestehen dabei aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Der Tilgungsanteil deckt dabei die Darlehenssumme selbst – der Zinsanteil eben jene Zinsen, die auf die Darlehenssumme fällig sind. Berechnen Sie mit unserem Zinsrechner auf dieser Seite die aktuell günstigsten Zinsen für Ihr Vorhaben.

Wie hoch sind die Baufinanzierungszinsen aktuell?

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Der effektive Jahreszins liegt aktuell bei ca. 0,9-1 Prozent bei einer Kreditsumme in Höhe von 80 Prozent des Immobilienwertes und einer Zinsbindung von 10 Jahren. Bei uns bekommen Sie derzeit einen Bestzins ab 0,92 Prozent pro Jahr.

Wer bietet die günstigste Baufinanzierung?

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Laut dem Deutschen Institut für Service-Qualität kann 2020 interhyp die besten Effektivzinsen für eine Sofort- oder Forwardfinanzierung. Auch der Service kann die Experten (und auch uns) überzeugen. Machen Sie Ihren persönlichen Zinsvergleich auf unserer Seite und senden Sie eine FInanzierungsanfrage an interhyp ab.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Baufinanzierung?

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Experten empfehlen, mindestens 20 Prozent der gesamten Darlehenssumme als Eigenkapital mitzubringen. Dies deckt mindestens die Nebenkosten des Immobilienkaufs bzw. des Hausbaus ab. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser.

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

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Ja, theoretisch ist dies möglich. Sie müssen dabei einerseits mit höheren Zinsen rechnen und andererseits mit strengen Voraussetzungen. Banken, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt anbieten, verlangen einen erstklassigen Schufa-Score sowie ein sehr sicheres Einkommen.

Wann sollte man eine Baufinanzierung abschließen?

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Sie sollten eine Baufinanzierung final abschließen, wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben. Doch auch bereits vor der Immobiliensuche können und sollten Sie sich um Ihre Finanzierung kümmern, beispielsweise indem Sie Ihr mögliches Budget bestimmen und Zinsen vergleichen. Unsere Kollegen unterstützen Sie auch bei der Suche nach der passenden Immobilie für Ihr Budget.

Was braucht man für eine Baufinanzierung?

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Für den Abschluss eines Finanzierungsvertrag über eine Baufinanzierung benötigen Sie generell erst einmal genügend Einkommen bzw. finanzielle Mittel sowie eine passende Immobilie, die Sie erwerben möchten. Zum Finanzierungsgespräch müssen Sie daher einerseits alle persönlichen Unterlagen zu Ihrer finanziellen Situation vorzeigen und andererseits alle wichtigen Dokumente zur Immobilie bzw. zum Bauvorhaben. In unserer Checkliste haben wir Ihnen alles Wichtige zusammengefasst.

Wie lange dauert es, bis eine Baufinanzierung steht?

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Für eine Finanzierungszusage der Bank ist es wichtig, dass alle Unterlagen vollständig sind – dann geht’s auch schneller. Ihr Berater leitet alle Unterlagen an die Bank weiter. Diese muss nun alles genauestens prüfen, besonders bei sehr hohen Darlehen. Bis eine Zusage bzw. Absage erteilt wird, können je nach Bank 3-7 Werktage vergehen. Wurden die Konditionen im Vorfeld bereits ausgehandelt und die Unterlagen bereits geprüft, erhalten Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank auch innerhalb von 2 Tagen.

Warum kann eine Baufinanzierung auch abgelehnt werden?

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Gründe für eine Ablehnung der Finanzierung können sein:
– zu teure Immobilie
– zu hohe Darlehenssumme
– zu geringes Einkommen
– zu schlechter Schufa-Score/zu schlechte Bonität
Die Ablehnungskriterien können von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Wenn Sie eine Absage erhalten, dann versuchen Sie es in jedem Fall bei anderen Banken erneut.

Wie lange sollte ich die Zinsbindung wählen?

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Wie lange Ihre Zinsbindung sein sollte, hängt maßgeblich vom aktuellen Zinsniveau ab. In Zeiten von Niedrigzinsen empfiehlt es sich, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, beispielsweise von mind. 15 Jahren. Stehen die Zinsen dagegen hoch, jedoch mit einer Aussicht auf Senkung in den nächsten Jahren, dann wählen Sie lieber eine kurze Zinsbindung, z.B. von 5 Jahren.

Was passiert nach der Sollzinsbindung?

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Endet die Sollzinsbindung, endet nicht automatisch Ihr Finanzierungsvertrag. Nach der Sollzinsbindung gibt es 2 Optionen: Entweder haben Sie das komplette Darlehen bereits abbezahlt (etwa, weil Sie besonders hohe monatliche Raten geleistet oder besonders viel Eigenkapital eingesetzt haben) oder Sie haben eine Restschuld. Im Falle einer Restschuld ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, quasi eine erneute Baufinanzierung mit neuen Konditionen und dem aktuellen Zinssatz. Dies kann für Sie nun günstiger oder teurer werden.

Was ist ein guter Tilgungssatz?

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Generell gilt: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller haben Sie Ihren Kredit abbezahlt. Besonders wichtig ist dies für Leute, die nicht mehr allzu viele Jahre bis zum Renteneintritt haben. Wer mit 65 schuldenfrei sein möchte, aber mit 45 erst mit der Baufinanzierung beginnt, sollte einen relativ hohen Tilgungssatz von 4-5 Prozent wählen. Hat man noch länger Zeit, kann der Tilgungssatz niedriger gewählt werden. Ein häufiger Mittelwert liegt bei 2-3 Prozent. Beachten Sie auch, dass die Tilgung höher sein sollte, sobald der Zins niedriger ist. Dies trägt ebenfalls dazu bei, dass Sie ihr Darlehen schneller abbezahlen. Denn: Je niedriger der Zins, desto langsamer sinkt der Zinsanteil Ihrer monatlichen Rate. Damit sinkt auch der Tilgungsanteil langsamer. Merken Sie sich dagegen: Je höher Ihr Tilgungssatz, umso schneller verringert sich Ihre Restschuld.

Ist eine Sondertilgung sinnvoll?

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Sondertilgungen lohnen sich pauschal gesagt eigentlich fast immer, denn Sie verringern damit Ihre Restschuld. Sinnvoll ist sie in der Regel jedoch nur, wenn die Bank dafür keine Gebühren oder Zinsaufschläge berechnet. Halten Sie also nach Angeboten Ausschau, in denen Sie mindestens 1 Mal im Jahr eine kostenfreie Sondertilgung durchführen können.

Wann kann ich KfW-Förderkredite nutzen?

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Sie können einen oder mehrere KfW-Förderkredite nutzen, wenn Sie bzw. Ihr Bauvorhaben die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt. Die KfW-Bank fördert beispielsweise energieeffizientes Bauen oder barrierereduzierende Umbaumaßnahmen. Ihr Berater unterstützt Sie bei der Wahl und Beantragung von Fördermaßnahmen durch die KfW- oder Landesbanken.

Wann ist die erste Rate der Baufinanzierung fällig?

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Die erste Rate wird in der Regel ab dem ersten Monat nach der Auszahlung des Immobilienkredits fällig. Dabei gibt es zwei Optionen: Bei einem Hauskauf erhalten Sie die gesamte Summe ausgezahlt – die Rückzahlung beginnt im Anschluss je nach Darlehensart mit fester oder variabler monatlicher Rate. Bei einem Hausbau erhalten Sie Ihr Darlehen Schritt für Schritt je nach Bauabschnitt. Die Rückzahlung erfolgt nach Auszahlung ebenfalls Schritt für Schritt jeweils für den Teilbetrag, den Sie ausgezahlt bekommen.

Kann ich die monatliche Kreditrate während der Laufzeit verändern?

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Bei den meisten Baufinanzierern können Sie theoretisch die Höhe der Kreditraten ändern, etwa, um sie Ihrer aktuellen finanziellen Situation anzupassen. Oftmals wird dafür ein neuer Kreditvertrag aufgesetzt. Es können dadurch jedoch zusätzliche Kosten entstehen. Beachten Sie aber, dass beim Annuitätendarlehen oder beim Volltilgerdarlehen die monatlichen Raten in der Regel gleichbleibend sind. Erfragen Sie am besten bereits vor Vertragsabschluss, wie die Möglichkeiten und Konditionen für eine Änderung der monatlichen Raten aussieht.

Was ist, wenn ich meine Kreditraten nicht mehr zahlen kann?

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Wer seine Kreditraten nicht mehr zahlen kann, hat mehrere Optionen: Umschulden auf einen günstigeren Kreditvertrag, Stunden der Beiträge und später zahlen, Konditionen des Darlehens anpassen oder eine Restschuld­­versicherung beanspruchen. Hier haben wir Ihnen die Optionen ausführlich zusammengefasst. Beim Immobilienkredit besteht darüber hinaus die Möglichkeit, dass Ihre Immobilie von der Bank zwangsversteigert bzw. verkauft wird, wenn Sie die Raten nicht mehr begleichen. Generell gilt: Damit dies nicht passiert, sollten Sie von Anfang an eine saubere Planung aufstellen.

Wie lange sollte man eine Immobilie finanzieren?

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Wie lange Ihre Baufinanzierung dauert, hängt natürlich von Ihren persönlichen Bedingungen und Ihrer Situation ab: Wie viel Budget haben Sie, wie teuer ist die Immobilie, wie viel zahlen Sie monatlich ab, welche Tilgung haben Sie vereinbart, wie hoch ist Ihr Zins, und und und. Diese Faktoren können Sie teilweise selbst bestimmen. Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Sache, Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren sind daher keine Seltenheit.

Wie wird die Familie bei der Baufinanzierung abgesichert?

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Bei der Baufinanzierung ist es empfehlenswert, die eigene Familie abzusichern. Dank einer Risikolebens­­versicherung oder Restschuld­­versicherung kann der Kredit auch dann abgezahlt werden, wenn dem Hauptfinanzierer etwas zustößt. So werden die Hinterbliebenen davor bewahrt, die Immobilie zu verkaufen.

Was passiert mit der Baufinanzierung, wenn ich meine Immobilie verkaufe?

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Wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen, können Sie in der Regel den Finanzierungsvertrag vorzeitig kündigen. In diesem Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, also eine Gebühr für die vorzeitige Auflösung. Manche Banken bieten in bestimmten Fällen die Auflösung auch kostenfrei an – das gilt dann meistens für Gründe wie Pflegebedürftigkeit, Berufsunfähigkeit oder Wohnortwechsel aufgrund beruflicher Bedingungen.

Kann man eine Baufinanzierung kündigen?

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Ja, Sie können Ihre Baufinanzierung zum Ende der Sollzinsbindung oder zur vertraglich festgelegten Kündigungsfrist kündigen. Bei einigen Banken können Sie den Vertrag auch vorher schon auflösen. Allerdings wird dann in der Regel eine Gebühr fällig (Vorfälligkeitsentschädigung).

Warum lohnt es sich gerade jetzt, eine Baufinanzierung abzuschließen?

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Auch in 2021 sinken die Bauzinsen weiterhin. Dies liegt primär daran, dass wir uns seit Jahren in einer Niedrigzinsphase befinden. Normalerweise sind niedrige Zinsen für Geldanleger ein negativer Effekt, da angespartes Vermögen nicht auf risikoarme Weise wächst, etwa auf einem Tagesgeldkonto. Für Bauherren und Immobilienkäufer ist es jedoch eine positive Entwicklung, da eben auch die Bauzinsen niedrig sind.

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Foto von Katharina Tennius
Katharina Tennius
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