Überzeugen Sie sich selbst
Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was eine Baufinanzierung ist, wie Sie die Höhe des Kredits richtig ermitteln und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Inklusive Checkliste für Ihr Finanzierungsgespräch.
Inhalt dieser SeiteWas ist eine Baufinanzierung?
Mit Baufinanzierung ist das Geld gemeint, das Sie bereits besitzen oder sich leihen, um ein Grundstück zu erwerben, ein Haus kaufen, sanieren, modernisieren oder neu bauen zu können.
Zentraler Teil der Baufinanzierung ist in der Regel ein spezieller langfristiger Kredit, den Sie nur für solche Zwecke ausgeben können. Dieser Immobilienkredit, manchmal auch Hypothek, Baudarlehen oder Baugeld genannt, wird von Banken oder anderen Kreditinstituten vergeben. Die Bank behält sich bei solchen Krediten in der Regel zur Sicherheit das Recht vor, das Grundstück oder die Immobilie zu verkaufen, sollten Sie die Zahlungen nicht mehr leisten können. Neben einem Immobilienkredit sind eigene finanzielle Mittel ein wichtiger Teil der Baufinanzierung.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung?
Aktuelle Bauzinsen im Überblick
Beispiel für aktuelle Bauzinsen
- Darlehen: 200.000 €
- Kaufpreis: 250.000 €
- Nebenkosten: 20.000 €
- Eigenkapital: 70.000 €
- Tilgung: 2 %
| Zinsbindung | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| 5 Jahre | ab 3,42 % | ab 3,53 % |
| 10 Jahre | ab 3,42 % | ab 3,5 % |
| 15 Jahre | ab 3,58 % | ab 3,66 % |
| 20 Jahre | ab 3,72 % | ab 3,81 % |
Unser günstigster Bauzins für Sie
ab 3,5 %
200.000 € Darlehen
250.000 € Kaufpreis der Immobilie
10 Jahre Sollzinsbindung
3,5 % Effektiver Jahreszins
3,42 % Sollzins
2 % Tilgung
Entwicklung der Bauzinsen im Blick behalten
Die Bauzinsen sind zwischen 2020 und 2023 stark gestiegen. Seit Ende 2023 fallen Zinsen wieder. Experten gehen für 2024 davon aus, dass sich die Bauzinsen ohne größere Schwankungen auf einem niedrigeren Niveau bewegen werden.
| 10 Jahre Sollzinsbindung | 15 Jahre Sollzinsbindung | |
|---|---|---|
| März 2020** | 0,73 % | 1,04 % |
| November 2023*** | 4,23 % | 4,36 % |
| April 2024 | 3,55 % | 3,64 % |
Haben Sie daher unbedingt Prognosen für Zinsentwicklungen im Blick. So können Sie von sinkenden Kreditzinsen profitieren. Vergleichen Sie auch die Baufinanzierungsangebote: Nicht alle Banken geben gleich schnell Zinsveränderungen auf dem Finanzmarkt an Kunden weiter.
Wie hoch sollte Ihr Kredit sein? (inklusive Rechenbeispiel)
Warum ein solider Finanzierungsplan wichtig ist
Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit der Finanzierung beschäftigen – in vielen Fällen sogar noch vor der Suche nach dem passenden Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung. Was für eine Immobilie Sie sich leisten können, hängt in erster Linie von Ihrem Einkommen und Ihren Ersparnissen ab. Nehmen Sie sich Zeit für eine realistische Finanzplanung, denn auch eine Ablehnung der Finanzierung durch die Bank ist möglich. Gründe für die Ablehnung sind meist:
Zwar können Sie es nach einer Absage bei anderen Banken erneut versuchen – die Ablehnungskriterien können von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Sparen Sie sich aber besser Zeit und Nerven, erstellen Sie einen soliden Finanzierungsplan und vermeiden Sie so eine Ablehnung. Wie Sie dabei vorgehen, erfahren Sie in diesem Kapitel.
Zentrale Fragen für Ihre Baufinanzplanung
1. Maximale Höhe der monatlichen Rate
Wie viel kann ich monatlich für die Baufinanzierung aufbringen?
6. KfW-Förderungen
Beziehen Sie auch mögliche Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Betracht.
1. Wie hoch darf die monatliche Rate sein?
Der erste Schritt auf dem Weg zur Baufinanzierung ist, die maximale Kredithöhe zu ermitteln, die Sie stemmen können. Dazu beginnen Sie mit der Berechnung der monatlichen Rate. Als grober Richtwert wird empfohlen, dass die monatliche Finanzierungsrate maximal circa 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte. Wie Sie die monatliche Rate speziell für Ihre Situation berechnen, zeigen wir Ihnen in diesem Kapitel in zwei Schritten:
Schritt 1: Einnahmen versus Ausgaben
Wer regelmäßig Haushaltsbuch führt, hat es hier einfach, denn jetzt ist es wichtig, seine Einnahmen und Ausgaben genau zu kennen. Auch Kontoauszüge liefern eine gute Übersicht. Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und schauen Sie, was am Monatsende bei Ihnen übrig bleibt:
| Was zählt zu den Einnahmen? | Nettolohn, Prämien, Boni, Mieteinnahmen, Honorare, Kapitaleinkünfte, Gewinne, Provisionen | 4.000 € |
| Was zählt zu den Ausgaben? | Miete, Energie, Lebensmittel, Kleidung, Versicherungen, Kreditkosten, Freizeit, Fahrkosten | 3.400 € |
| So viel bleibt pro Monat übrig | 600 € |
Das Beispiel zeigt: Maximal 600 Euro können Sie im Monat auf die hohe Kante legen. Nun berechnen Sie die mögliche Rate für Ihren monatlichen Baukredit.
Schritt 2: Kaltmiete als Basis
Sind Sie Mieter und wollen Ihr Eigenheim selbst beziehen, startet die Rechnung mit Ihrer aktuellen Kaltmiete. Eigenheimbesitzer müssen diese in der Regel nicht mehr bezahlen. Kosten für Heizung, Strom, Müllabfuhr oder Grundsteuer fallen jedoch weiterhin an. Zudem müssen Sie nun Rücklagen bilden für Instandhaltungskosten (zum Beispiel Anstrich oder eine neue Heizung): Die folgende Rechnung geht bei diesen Bewirtschaftungskosten von drei Euro pro Monat und Quadratmeter aus.
| Derzeitige Kaltmiete pro Monat | +1.000 € |
| Monatliche Ersparnisse | + 600 € |
| Bewirtschaftungskosten bei einer 100 qm großen Immobilie pro Monat (3 €/qm) | – 300 € |
| Monatliche Kreditrate (Zins und Tilgung) | 1.300 € |
Auf Basis Ihrer aktuellen Kaltmiete abzüglich Betriebskosten können Sie zusammen mit Ihrem Ersparten im Monat maximal 1.300 Euro für einen möglichen Kredit aufbringen.
2. Wie lange kann oder möchte ich meinen Kredit abbezahlen?
Die monatliche Kreditrate ist ermittelt. Doch welcher Darlehensbetrag lässt sich damit finanzieren? Hier müssen Sie sich Gedanken machen, wann Sie die Immobilienfinanzierung abschließen wollen. Je länger Sie diese monatliche Rate zahlen, desto höher ist die gesamte Kreditsumme, die Sie zurückzahlen müssen. Eine Baufinanzierung ist in den allermeisten Fällen eine langfristige Sache, Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren sind keine Seltenheit. Die meisten Leute möchten spätestens zum Rentenalter mietfrei wohnen, also mit 65 oder 67 Jahren. Wer mit 35 Jahren anfängt, hat also noch rund 30 Jahre Zeit. Wer nur noch 15 Jahre Zeit hat, muss mit höheren Hürden und Kosten rechnen.
3. Wie hoch darf der Immobilienkredit sein?
Für die maximale Kredithöhe spielen neben der Laufzeit auch der Zins und die Tilgung eine Rolle, welche wir Ihnen im Kapitel zu den Grundbegriffen der Baufinanzierung näher erläutern. Für unseren Beispielkunden gehen wir von unserem Top-Zins von 3,44 Prozent aus, außerdem wünscht der Kunde eine Tilgung von zwei Prozent. Der Einfachheit halber gehen wir von einer 10-jährigen Sollzinsbindung bei gleichbleibendem Zinssatz aus.
Die maximale Darlehenshöhe wird mithilfe einer Formel berechnet:
| monatliche Rate x 12 × 100 / Zinssatz + Tilgung | |
| unser Beispiel | 1.300 € x 12 × 100 / 3,44 % + 2 % |
| Maximale Darlehenssumme | 286.765 € |
Unser Beispielkunde, der monatlich 1.300 Euro für einen Baukredit aufwenden kann und die obigen Konditionen bekommen, kann sich einen maximalen Immobilienkredit in Höhe von 286.765 Euro leisten.
4. Wie viel darf die Immobilie kosten?
Nun wissen Sie, wie viel Sie monatlich für die Kreditrate aufwenden können, wie lange Sie den Kredit abbezahlen möchten und wie hoch der Gesamtkredit betragen darf. Um nun den maximalen Kaufpreis der Immobilie zu bestimmen, müssen die maximale Kreditsumme sowie Ihr angespartes Eigenkapital addiert werden. Unser Beispielkunde konnte bereits 60.000 Euro ansparen. Dann ziehen Sie mögliche Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten vom Betrag ab, wie das folgende Rechenbeispiel zeigt:
| Mögliche Darlehenssumme | 286.765 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Nebenkosten* | 43.015 € |
| Maximaler Kaufpreis | 303.750 € |
Unser Beispielkunde, der einen maximalen Kredit in Höhe von 286.765 Euro aufnehmen kann und ein Eigenkapital von 60.000 Euro mitbringt, kann sich eine Immobilie leisten, die maximal 303.750 Euro kostet.
5. Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Warum Eigenkapital überhaupt nötig ist
Mit einem Immobilienkredit können Sie den Kauf oder Bau der Immobilie selbst finanzieren – in der Regel jedoch nicht die Nebenkosten, etwa Notarkosten und Grundbuchkosten. Dies hat den Grund, dass die Bank diese Kosten bei einem etwaigen Verkauf der Immobilie nicht wiederbekommen kann. Daher müssen Sie diese selbst finanzieren – Sie benötigen Eigenkapital.
| Finanzierung durch… | |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Eigenkapital |
| Immobilienkaufpreis, Baukosten | Immobilienkredit + eventuell Eigenkapital |
Wie viel Eigenkapital benötige ich?
Experten empfehlen ein Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent der gesamten Finanzierungssumme der Immobilie, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Mindestens sollte das Eigenkapital aber die Nebenkosten abdecken.
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser. Wenn Sie höheres Eigenkapital als die Nebenkosten zur Verfügung haben, können Sie damit sogar einen Teil des Immobilienkaufpreises finanzieren. Damit fällt Ihre Gesamtkredithöhe, die Sie benötigen, geringer aus. Auch bekommen Sie einen besseren Zinssatz und haben Ihre Immobilie schneller abbezahlt.
Wie sehr steigt der Zins bei weniger Eigenkapital?
Wie sehr der Zins wirklich steigt, je weniger Eigenkapital Sie einbringen, zeigt die Finanzierungsquote. Denn: Je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, desto mehr Geld müssen Sie sich von der Bank leihen. Besonders ab einer Beleihung von über 80 Prozent des Kaufpreises steigen die Bauzinsen extrem an.
| Anteil der Beleihung in Prozent | Zinsaufschlag in Prozentpunkten |
|---|---|
| 60 | 0,04 |
| 70 | 0,12 |
| 80 | 0,16 |
| 90 | 0,40 |
| 100 | 0,70 |
Diese Staffelung des Zinses können Sie auch bei der Bank vorab erfragen. Das kann sich lohnen, denn dann können Sie unter Umständen eine Anlage vorzeitig auflösen und Ihr Eigenkapital vergrößern. Bereits 5.000 Euro mehr – und damit ein geringerer Anteil an Beleihung – können einen extremen Unterschied machen.
Was zählt als Eigenkapital?
In erster Linie können Sie alles als Eigenkapital nutzen, was Ihnen an Geld oder Wert zur Verfügung steht, was Sie also an Guthaben auf jeglichen Konten haben. In den allermeisten Fällen ist es das Ersparte. Bedenken Sie auch folgende Quellen für Eigenkapital:
Wie auch beim Thema Geldanlage gilt: Behalten Sie sich eine Notreserve. Investieren Sie also nicht sämtliches Geld, was Sie als Eigenkapital einsetzen könnten, in die Immobilie. Experten empfehlen eine Liquiditätsreserve von mindestens zwei bis drei Monatsgehältern. Je nach Sicherheitsbedürfnis können es mehr sein.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Bei vielen Banken ist Eigenkapital Voraussetzung dafür, eine Baufinanzierung zu erhalten. Grundsätzlich ist es aber möglich, eine Immobilie komplett per Kredit zu erwerben. Allerdings ist die sogenannte Vollfinanzierung sehr teuer und dauert länger, da die Kreditsumme entsprechend hoch ausfällt und der Zins deutlich schlechter gesetzt wird. Banken, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt anbieten, verlangen einen erstklassigen Schufa-Score sowie ein sehr sicheres Einkommen. Alles in allem ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwar möglich, jedoch sehr riskant und deutlich teurer. Unser Tipp daher: erst mal anfangen zu sparen.
6. Förderungen der KfW prüfen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt verschiedene Fördermittel für Hauskauf oder Hausbau, wenn Sie Ihre Baufinanzierung damit kombinieren. Die KfW vergibt dabei das Darlehen nicht direkt und übernimmt auch nicht den kompletten Immobilienkredit. Vielmehr kann das Kreditinstitut einen Zuschuss für Sie beantragen (Quelle: KfW). Sie sollten daher unbedingt prüfen, ob Sie einen der KfW-Förderkredite beanspruchen und so viel Geld sparen können.
KfW-Fördermittel im Überblick
Welches Förderprogramm Sie beanspruchen können, hängt zunächst einmal von Ihrem Bauvorhaben ab. Einige Programme können auch untereinander kombiniert werden. Tipp: Unsere Kollegen von interhyp berücksichtigen mögliche KfW-Fördermittel und unterstützen Sie bei der Wahl des richtigen Förderproduktes.
Neubau kaufen
Klimafreundlicher Neubau
Erneuerbare Energien nutzen
Weitere staatliche Fördermittel für den Hausbau oder -kauf
Neben den KfW-Förderkrediten gibt es noch weitere Mittel, staatliche Zuschüsse zu erhalten. Sprechen Sie mit Ihrem Berater darüber und prüfen Sie, welche für Sie infrage kommen.
So geht es jetzt weiter
Der Realitätscheck ist abgeschlossen. Nun können Sie sich einen Vergleich konkreter Angebote zur Baufinanzierung einholen. Unsere Kollegen von interhyp unterstützen Sie gerne dabei. Nutzen Sie einfach unser kostenfreies Online-Formular zur Baufinanzierung und senden Sie eine unverbindliche Finanzierungsanfrage ab.
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Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Beispiel: So kann eine Baufinanzierung aussehen
Unser Beispielkunde möchte eine Immobilie mit Gesamtkosten in Höhe von 250.000 Euro kaufen. Er bringt 70.000 Euro Eigenkapital mit. Damit benötigt er ein Darlehen in Höhe von insgesamt 200.000 Euro. Zu den besten Konditionen und einem effektiven Jahreszins von 3,47 Prozent zahlt er monatlich 876 Euro. Nach rund 29 Jahren hat er die Immobilie komplett abbezahlt.
| Kaufpreis der Immobilie | 250.000 € |
| zzgl. Kaufnebenkosten | 20.000 € |
| Eigenkapital | 70.000 € |
| Darlehensbetrag | 200.000 € |
| Fester Sollzins | 3,42 % |
| Sollzinsbindung | 10 Jahre |
| Fester Effektivzins | 3,47 % |
| Tilgung | 2 % |
| Monatliche Rate | 876 € |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | 147.173 € |
| Laufzeit gesamt | 29 Jahre, 4 Monate |
Mit diesen Nebenkosten müssen Sie rechnen
Die Bau- oder Kaufnebenkosten kommen zu den reinen Baukosten beziehungsweise zu dem reinen Kaufpreis der Immobilie noch einmal hinzu. Es ist von enormem Vorteil für Ihre Baufinanzierung, wenn Sie diese Nebenkosten von Ihrem Eigenkapital finanzieren. In jedem Falle sollten Sie diese Nebenkosten in Ihrer Finanzplanung nicht unterschätzen oder gar vergessen.
Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick mit ungefähren durchschnittlichen Werten zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und -bau, damit Sie eine erste Orientierung haben.
Nebenkosten des Immobilienkaufs
| Nebenkosten | Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % |
| Notar- und Grundbuchkosten | 2 % |
| Maklerprovision bei Vermittlung über Immobilienmakler | 3–7 % |
| Im Durchschnitt | 8–15 % |
Nebenkosten beim Hausbau
| Nebenkosten | Anteil |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % |
| Notar- und Grundbuchkosten | 2 % |
| Maklerprovision bei Vermittlung über Immobilienmakler | 3–7 % |
| Baugenehmigung | ca. 0,2 % der Bausumme |
| Erschließungskosten | ca. 30–85 € pro qm |
| Baustrom, -wasser und -entsorgung | ca. 500 bis 2.000 € |
| Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Bauherren-Rechtsschutzversicherung) | ab 434 € im Jahr |
| Im Durchschnitt | 15–20 % der Bausumme |
Übersicht: Die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern 2024
Die Grunderwerbsteuer ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Darüber hinaus wird sie jährlich angepasst. Hier finden Sie die aktuellen Steuersätze:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % |
| Niedersachsen | 5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
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Ausschnitt der aktuellen Testsieger (2024)
| Anbieter | Punkte | Qualitätsurteil | |
|---|---|---|---|
| … | … | … | … |
 | Dr. Klein | 81,7 | Sehr gut |
 | Check24 | 80,0 | Sehr gut |
 | 1822direkt | 78,8 | Gut |
| … | … | … | … |
Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger der Baufinanzierung sowie die Empfehlungen unserer Experten finden Sie hier:
Alle Baufinanzierer im Test (2024)
Baufinanzierungen vergleichen
Darauf sollten Sie beim Vergleich achten
Situation offenlegen
Wer bei Banken ein Darlehen beantragt, muss seine gesamte finanzielle Situation offenlegen. Dazu gehören Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Krankenversicherungsnachweise. Ebenso verlangen die Geldinstitute Unterlagen zur Immobilie. Abhängig von Ihrer Situation gewährt Ihnen die Bank höhere oder niedrigere Zinssätze auf das Darlehen. Es gibt Anhaltspunkte, welche Faktoren Banken dabei positiv oder eher negativ bewerten:
Diese Faktoren bewerten Banken positiv
Diese Faktoren bewerten Banken negativ
Kreditgeber vergleichen
Überwiegen die negativen Faktoren, sollten Sie trotzdem nicht aufgeben. Es lohnt sich, Angebote von verschiedenen Geldinstituten einzuholen. Schon kleine Zinsunterschiede machen bei der Baufinanzierung viel aus. Auch helfen große Kreditvermittler wie unsere Kollegen von interhyp, die verschiedenen Anbieter zu vergleichen. So müssen Sie nicht von Bank zu Bank gehen und einzelne Angebote einholen. Wie das genau abläuft, haben wir Ihnen im Abschnitt Vier einfache Schritte zur idealen Baufinanzierung zusammengefasst.
Großzügig kalkulieren
Wichtig ist, dass Sie bei der Baufinanzierung nicht zu knapp kalkulieren. Das Eigenheim bringt immer wieder unerwartete Investitionen hervor. Das kann sehr belastend für Familien oder Paare werden. Ein Puffer entlastet Sie in solchen Situationen finanziell. Weitere Tipps, wie Sie Ihr verfügbares Budget richtig berechnen, erfahren Sie im Kapitel „Wie hoch sollte Ihr Kredit sein“.
Keine Kompromisse
Unser Experte Stephan Seidenfad rät dazu, bei der Baufinanzierung stets einen kühlen Kopf zu bewahren: „Kein Finanzprodukt ist emotionaler als das eigene Heim. Entsprechend werden schnell Kompromisse gemacht, die existenzgefährdend sein können.“ Auch deswegen lohnt es sich, einen professionellen Berater hinzuzuziehen.
Persönliche Beratung
Egal, ob Sie eine Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung erwerben möchten, bei der Baufinanzierung ist eine persönliche Beratung sinnvoll und schon nahezu unverzichtbar. Allein schaffen Sie es gar nicht, die Angebote aller infrage kommender Banken samt günstigstem Effektivzins einzuholen und dabei noch mögliche KfW-Kredite einzukalkulieren. Lassen Sie sich hier unbedingt unterstützen. Experten für Baufinanzierungen haben das nötige Wissen, Erfahrung und Mittel und Wege, das beste Angebot für Ihr Eigenheim zu finden.
Bank oder Vermittler – wo ist es am besten?
Banken können Ihnen verschiedene Optionen zur Immobilienfinanzierung anbieten – jedoch nur von der eigenen Bank. Haben Sie großes Vertrauen in Ihre Hausbank, dann ist dies Ihr Weg der Wahl. Manchmal reicht bereits ein Konkurrenz-Angebot einer anderen Bank, um Ihre Hausbank zu einem noch günstigeren Angebot für Sie zu bewegen.
Empfehlenswerter ist es jedoch, den gesamten Markt zu berücksichtigen. Dies tun erfahrene und transparente Vermittler für Sie. Baufinanzierungsvermittler haben Zugriff auf die Angebote von mehreren hundert Banken. Unter Berücksichtigung Ihrer Wünsche und Ihrem Budget können sie so das beste Angebot für Sie finden – Sie können sich mehr oder weniger zurücklehnen.
Warum wir interhyp empfehlen
Holen Sie sich am besten professionelle Hilfe von einem erfahrenen und ausgezeichneten Vermittler wie unsere Partner von interhyp. Dieser hat nicht nur Zugriff auf Angebote von über 500 Anbietern. Beim Deutschen Institut für Service-Qualität erhielt interhyp 2022 die beste Gesamtbewertung. Sowohl Konditionen als auch der Service bekamen die Bewertung „sehr gut“. Mit interhyp finden Sie auch den besten Zins für Ihr Finanzierungsvorhaben.
Vier einfache Schritte zur passenden Baufinanzierung
Wir arbeiten bei der Immobilien- und Baufinanzierung mit interhyp zusammen, einem erfahrenen Vermittler in Sachen Baukredite. In vier einfachen Schritten helfen wir Ihnen, die ideale Finanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf die Beine zu stellen:
1. Zins berechnen und Anfrage senden
Machen Sie mit dem Zinsrechner grundlegende Angaben zu Kaufpreis, Laufzeit und Monatsrate. Sie gewinnen einen ersten Eindruck und können im Anschluss eine kostenfreie und unverbindliche Finanzierungsanfrage senden.
2. Persönlich beraten lassen
Ein Berater kontaktiert Sie wegen eines kostenfreien Beratungsgesprächs. Darin klärt er Sie über alle Besonderheiten und Konditionen auf und Sie können alle Fragen loswerden. Mit unserer Checkliste können Sie sich optimal auf das Gespräch vorbereiten.
3. Konzept erstellen lassen
Der Berater erstellt Ihnen ein persönliches Finanzierungskonzept, welches Ihre individuelle Situation berücksichtigt. Er vergleicht für Sie Angebote von über 500 Banken, um Ihnen das günstigste und beste vorlegen zu können.
4. Vertrag unterzeichnen und Darlehen erhalten
Wenn das Finanzierungskonzept steht, regelt Ihr Berater alle Formalitäten mit der Bank für Sie. Sie müssen nur noch unterzeichnen, sich das Darlehen auszahlen lassen und Ihre Immobilie erwerben oder bauen. Ihr Berater ist bis zur Auszahlung und darüber hinaus für Sie da.
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Welche Fehler Sie auf keinen Fall bei Abschluss einer Baufinanzierung begehen sollten
Wichtige Tipps unserer Experten für Sie
Experten-Tipp 1:
Zinsbindung vorausschauend wählen
„Wie lang Ihre Zinsbindung sein sollte, hängt maßgeblich vom aktuellen Zinsniveau ab. In Zeiten von Niedrigzinsen empfiehlt es sich, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, beispielsweise von mindestens 15 Jahren. Stehen die Zinsen dagegen hoch, jedoch mit einer Aussicht auf Senkung in den nächsten Jahren, dann wählen Sie lieber eine kurze Zinsbindung, zum Beispiel von fünf Jahren.“
Experten-Tipp 2:
So finden Sie den richtigen Tilgungssatz
„Generell gilt: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller haben Sie Ihren Kredit abbezahlt. Besonders wichtig ist dies für Leute, die nicht mehr allzu viele Jahre bis zum Renteneintritt haben. Wer mit 65 schuldenfrei sein möchte, aber mit 45 erst mit der Baufinanzierung beginnt, sollte einen relativ hohen Tilgungssatz von vier bis fünf Prozent wählen. Haben Sie noch länger Zeit, können Sie einen niedrigeren Tilgungssatz wählen. Ein häufiger Mittelwert liegt bei zwei bis drei Prozent. Beachten Sie auch, dass die Tilgung höher sein sollte, sobald der Zins niedriger ist. Dies trägt ebenfalls dazu bei, dass Sie Ihr Darlehen schneller abbezahlen. Denn: Je niedriger der Zins, desto langsamer sinkt der Zinsanteil Ihrer monatlichen Rate. Damit sinkt auch der Tilgungsanteil langsamer. Merken Sie sich dagegen: Je höher Ihr Tilgungssatz, umso schneller verringert sich Ihre Restschuld.“
Experten-Tipps 3:
Höhe der Kreditraten anpassen: nicht immer möglich
„Bei den meisten Baufinanzierern können Sie theoretisch die Höhe der Kreditraten ändern, etwa, um sie Ihrer aktuellen finanziellen Situation anzupassen. Oftmals wird dafür ein neuer Kreditvertrag aufgesetzt. Es können dadurch jedoch zusätzliche Kosten entstehen. Beachten Sie aber, dass beim Annuitätendarlehen oder beim Volltilgerdarlehen die monatlichen Raten in der Regel gleichbleibend sind. Erfragen Sie am besten bereits vor Vertragsabschluss, wie die Möglichkeiten und Konditionen für eine Änderung der monatlichen Raten aussieht.“
Experten-Tipp 4:
Familie bei der Baufinanzierung absichern
„Bei der Baufinanzierung ist es empfehlenswert, die eigene Familie abzusichern. Dank einer Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung kann der Kredit auch dann abgezahlt werden, wenn dem Hauptfinanzierer etwas zustößt. So werden die Hinterbliebenen davor bewahrt, die Immobilie zu verkaufen.“
Experten-Tipp 5:
Das können Sie tun, wenn Sie die Kreditraten nicht mehr zahlen können
„Wer seine Kreditraten nicht mehr zahlen kann, hat mehrere Optionen: Umschulden auf einen günstigeren Kreditvertrag, Stunden der Beiträge und später zahlen, Konditionen des Darlehens anpassen oder eine Restschuldversicherung beanspruchen. Auf unserer separaten Seite Ich kann meinen Kredit nicht zurückzahlen – Was tun? finden Sie weiter Infos zu den einzelnen Optionen. Beim Immobilienkredit besteht darüber hinaus die Möglichkeit, dass Ihre Immobilie von der Bank zwangsversteigert oder verkauft wird, wenn Sie die Raten nicht mehr begleichen. Generell gilt: Damit dies nicht passiert, sollten Sie von Anfang an eine saubere Planung aufstellen.“
Experten-Tipp 6:
So kündigen Sie Ihre Baufinanzierung
„Sie können Ihre Baufinanzierung zum Ende der Sollzinsbindung oder zur vertraglich festgelegten Kündigungsfrist kündigen. Bei einigen Banken können Sie den Vertrag auch vorher schon auflösen. Allerdings wird dann in der Regel die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Das ist eine Art Schadenersatz für die vorzeitige Vertragsauflösung, den Sie an die Bank zahlen müssen.
Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie in der Regel den Finanzierungsvertrag vorzeitig kündigen. In diesem Fall wird genauso eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Manche Banken bieten in bestimmten Fällen die Auflösung auch kostenfrei an – das gilt dann meistens für Gründe wie Pflegebedürftigkeit, Berufsunfähigkeit oder Wohnortwechsel aufgrund beruflicher Bedingungen.“
Wichtige Grundbegriffe der Baufinanzierung, die Sie kennen sollten
Beleihungswert
Der Beleihungswert bezeichnet den Wert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags in Höhe von 10 bis 30 Prozent. Dieser Beleihungswert wird meist bereits vor der Kreditvergabe berechnet, denn er dient der Bank als Rechengröße, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Dadurch ist der Beleihungswert auch niedriger als der Marktwert der Immobilie.
Bereitstellungszinsen
Der Bereitstellungszins gibt ab, wie viel Sie auf das Darlehen zahlen, das Ihnen die Bank „reserviert“, weil Sie es doch erst später abrufen als geplant. Dies ist der Fall, wenn sich etwa Bauphasen verzögern. Der Bereitstellungszins ist der Ausgleich für die Bank für entgangene Zinseinnahmen.
Erst-, Anschluss- und Zwischenfinanzierungen
Das erste Darlehen, das für den Erwerb oder Bau einer Immobilie gewährt wird, nennt man Erstfinanzierung. Läuft etwa die Sollzinsbindung aus, der Kredit ist jedoch noch nicht vollständig abbezahlt, besteht eine Restschuld. Mit der sogenannten Anschlussfinanzierung wird diese Restschuld neu finanziert. Das heißt, es werden ein neuer Zins und eine neue Tilgungsrate festgelegt. Die Anschlussfinanzierung kann auch eine andere Bank vornehmen. Es lohnt sich daher, die Zinsen zu vergleichen.
Die Zwischenfinanzierung ist eine Art Überbrückungskredit. Dieser wird meist kurzfristig geschlossen und später durch eine „richtige“ Finanzierung abgelöst. Eine Zwischenfinanzierung benötigen Sie beispielsweise, wenn Ihr Eigenkapital für eine Baufinanzierung nicht ausreicht oder wenn Sie Ihre alte Immobilie verkaufen und eine neue erwerben möchten.
Restschuld
Die Restschuld ist jener Betrag des Darlehens, der übrig bleibt, wenn die Sollzinsbindung abläuft. Haben Sie es geschafft, den Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist abzubezahlen, haben Sie keine Restschuld. Andernfalls müssen Sie eine neue Finanzierung, die Anschlussfinanzierung vereinbaren, um die Restschuld zu begleichen.
Sollzins und Effektivzins
Der Sollzins ist jener Prozentsatz, den Sie jährlich auf das Darlehen zahlen müssen – ohne jegliche Nebengebühren. Früher wurde er auch Nominalzins genannt.
Der Effektivzins oder effektive Jahreszins schließt hingegen weitere Kosten der Baufinanzierung ein. Dazu zählen Bearbeitungsgebühren und Nebenkosten. Achten Sie also immer auf den Effektivzins. Dieser hilft Ihnen beim Vergleichen von verschiedenen Finanzierungsangeboten. Gerade bei Baufinanzierungen zeigen kleine Zinsunterschiede große Wirkung.
Sollzinsbindung
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, über den ein vereinbarter Zinssatz gleich bleibt. So bleibt die Ratenhöhe innerhalb der vereinbarten Frist stabil. Zur Wahl stehen Ihnen in der Regel 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Endet die Sollzinsbindung, endet aber nicht automatisch Ihr Finanzierungsvertrag. Die Zinsbindung wird also unabhängig von der Vertragslaufzeit bestimmt. Ist der Kredit nach Ende dieser Frist noch nicht vollständig zurückgezahlt, wird im Rahmen der Anschlussfinanzierung ein neuer Zins vereinbart. Dies ist für Sie vorteilhaft, wenn der Zins später günstiger werden sollte. Während Niedrigzinsphasen lohnt es sich, eine lange Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung zu wählen. Allerdings könnten die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung auch steigen. Sie zahlen dann eine höhere Monatsrate, obwohl Ihre Restschuld gesunken ist. Wer auf Nummer sicher gehen will, zahlt den Kredit also besser bis zum Ende der Zinsbindung ab.
Sondertilgungen
Mit einer Sondertilgung kann die Restschuld auch außerhalb der monatlichen Tilgungsrate abbezahlt werden. Bei der Baufinanzierung können Sie Sondertilgungsoptionen vereinbaren, wenn Sie zum Beispiel Bonuszahlungen, Weihnachtsgeld oder Erbschaften erwarten. Diese Option ist bei vielen Banken kostenlos, einige verlangen dafür aber einen Zinsaufschlag. Warum Sondertilgungen nicht immer sinnvoll ist, erfahren Sie in unserem Video: Sondertilgungen sinnvoll?
Tilgung
In der Regel besteht die monatliche Rate aus einem Zinsanteil und Tilgungsanteil. Zu Beginn der Baufinanzierung wird meistens nur ein geringer Teil des Kredits tatsächlich getilgt, vorrangig zahlen Sie die Zinsen ab. Dieses Verhältnis kehrt sich später um: Je länger der Kredit läuft, desto höher wird der Tilgungsanteil und desto niedriger der Zinsanteil. Während Niedrigzinsphasen ist es empfehlenswert, eine besonders hohe Tilgung zu wählen, etwa von drei Prozent.
Vorfälligkeit
Zahlen Sie Ihren Immobilienkredit vor dem vereinbarten Datum teilweise oder ganz zurück, spricht man von Vorfälligkeit. Dies kann der Fall sein, wenn Sie durch Erbschaften oder Boni den Betrag auf einmal früher zurückzahlen können. Dadurch hat die Bank natürlich Nachteile zum Beispiel entgehen ihnen Zinsen – daher berechnen einige Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich.
Diese Darlehensarten kommen infrage
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Art der Baufinanzierung und wird für die Erstfinanzierung genutzt. Dabei bleiben die monatliche Tilgungs- und Zinsrate während der gesamten Laufzeit gleich. Nur das Verhältnis von Tilgung und Zinszahlung ändert sich mit der Zeit. Das lohnt sich vor allem während Niedrigzinsphasen.
Was sind die Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens?
Bausparverträge
Bei der Baufinanzierung kann auch auf einen Bausparvertrag zurückgegriffen werden. Zunächst sparen Sie damit die Hälfte der Bausparsumme an, die andere Hälfte gewährt das Finanzinstitut als Darlehen zu einem festen Zins. Die Zinsen werden dabei bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Während Niedrigzinsphasen können also günstige Konditionen für die Zukunft gesichert werden. Allerdings verlangen Banken auch eine Abschlussgebühr.
Festdarlehen
Bei Festdarlehen wird der Kredit nicht in monatlichen Schritten, sondern auf einem Schlag am Ende der Zinsbindung zurückbezahlt. Es wird auch endfälliges Darlehen oder Zinszahlungsdarlehen genannt. Als Sicherung verlangen die Banken dafür einen sogenannten Tilgungsersatz. Das kann zum Beispiel eine Lebensversicherung oder eine Immobilie sein, die noch verkauft wird. Der Vorteil sind niedrigere Darlehensraten. Dafür ist der Sollzins in der Regel höher.
Was sind die Vor- und Nachteile des Festdarlehens?
Forward-Darlehen
Sind die Zinskonditionen günstig, lassen sich diese für die Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen sichern. Möglich ist dies bis zu fünf Jahre im Voraus (66 Monate). Wirklich sinnvoll ist es in den meisten Fällen jedoch frühestens drei Jahre im Voraus (36 Monate). In dieser Zeit werden keine Bereitstellungszinsen oder monatliche Raten fällig. Die Banken berechnen dafür aber einen Zuschlag auf den Sollzins, der bei Vertragsabschluss festgelegt wurde.
Variables Darlehen und Cap-Darlehen
Beim variablen Darlehen wird der Zinssatz regelmäßig an die aktuellen Zinsentwicklungen angepasst. Dies bedeutet, dass Sie zwar direkt von sinkenden Zinsen profitieren werden, aber auch, dass Sie steigende Zinsen treffen können. Der Vorteil ist, dass Sie es jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen können, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Eine Sonderform sind Cap-Darlehen. Hier wird eine Obergrenze für den Zinssatz für einen festen Zeitraum vereinbart.
Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen bietet vom ersten Tilgungstag bis zur vollständigen Rückzahlung eines Darlehens einen konstanten Zinssatz. Die Laufzeit ist entsprechend extrem lang. Es gibt somit auch keine Anschlussfinanzierung, bei der ein neuer Zinssatz festgelegt wird. Das Risiko, dass Zinsen stark steigen, wird ausgeschaltet. Allerdings erlauben die Banken beim Volltilgerdarlehen weniger Flexibilität.
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