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Wie die Geldanlage mit einem Bausparvertrag funktioniert, wann sich das wirklich lohnt und wann eher nicht.
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Wie Sie den passenden Bausparvertrag finden
Wenn Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden – sei es für die Immobilienfinanzierung oder als Geldanlage, sollten Sie immer verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Denn die Tarife der Bausparkassen unterscheiden sich zum Teil sehr stark voneinander. Holen Sie sich mehrere Angebote für Ihre Bausparsumme ein und achten Sie dabei nicht nur auf Zins für das Darlehen, das Sie später zurückzahlen müssen sondern auch auf die Verzinsung des Guthabens, welches Sie zunächst ansparen. Welche Bausparkasse letztendlich am besten für Sie geeignet ist, hängt stark von Ihrer individuellen Situation und den Konditionen der Bausparkasse ab.
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Wann sich ein Bausparvertrag eher nicht lohnt
Nicht immer ist der Bausparvertrag die beste Option, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Oftmals ist es beispielsweise so, dass die Bausparsumme im Bausparvertrag gar nicht komplett für das Bauvorhaben reicht. Im Durchschnitt beträgt die Bausparsumme für einen Bausparvertrag 50.000 Euro – der Bau oder Kauf einer Immobilie bedarf jedoch ein viel höheres Darlehen. Die Differenz müssten Sie im Anschluss ohnehin erneut finanzieren.
Ein Immobilienkredit von der Bank kann für die komplette Finanzierung oder die Anschlussfinanzierung günstiger und einfacher sein. Wollen Sie das Geld wirklich nur für die Finanzierung einer Immobilie nutzen, dann empfehlen wir Ihnen eine klassische Baufinanzierung oder zumindest, diese auch als Option zu sehen.
Wie funktioniert Bausparen?
Der hauptsächliche Zweck eines Bausparvertrages ist die Finanzierung einer Immobilie, sei es der Kauf, der Bau oder auch Umbau oder Modernisierungsmaßnahmen. Das Besondere an einem Bausparvertrag ist der Kollektivgedanke: Alle interessierten Bausparer zahlen in einen großen Topf ein, über den dann Auszahlungen ausgeschüttet werden. Sobald genügend Geld zusammengekommen ist, erhalten die ersten Bausparer ihre Bausumme als fest verzinstes Darlehen. Die anderen sparen weiter.
Diese große Summe, die sich in solch einem Topf sammelt, ermöglicht den Bausparkassen einen festen Zins über einen langen Zeitraum zu gewährleisten und gibt Anlegern damit ein hohes Maß an Sicherheit, das an anderen Stellen des Kapitalmarktes kaum erreichbar ist. Bausparkassen können sowohl öffentlich-rechtlich als auch privat veranlagt sein.
Der Bausparvertrag kombiniert 2 Verträge
Ein Bausparvertrag bündelt also diese 2 Verträge:
- ein Immobiliendarlehen
- und einen Sparplan
Aus dieser Aufteilung resultieren zugleich die Phasen des Bausparens.
3 Arten des Bausparvertrages
Prinzipiell können Bausparverträge in 3 Arten unterschieden werden:
Bausparsofortfinanzierungen
Die Bausparsofortfinanzierungen sind sinnvoll, wenn Bausparer von in Zukunft steigenden Zinsen ausgehen. Alternativ wird diese Variante oft auch als „Konstantdarlehen“ oder „Kombidarlehen“ bezeichnet. Der Bausparvertrag wird mit einem Darlehen kombiniert und genutzt, wenn Bausparer sofort in die Finanzierung übergehen möchten.
Sparverträge
Reine Sparverträge sind quasi das Gegenteil. Sie empfehlen sich bei hohen Leitzinsen. Dann können diese einfach bespart und damit verzinst werden. Teilweise statten Bausparkassen solche Verträge mit einem Bonus aus, wenn die Darlehensphase nie aktiviert wird, Interessierte also kein Bauspardarlehen aufnehmen. Im Gegenzug sind solche Verträge aber oftmals mit höheren Fixkosten ausgezeichnet.
Versicherung gegen steigende Zinsen
Des Weiteren lassen sich klassische Bausparverträge als eine Absicherung gegen künftig steigende Bauzinsen verstehen. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie in Zukunft auf jeden Fall eine Immobilie bauen oder kaufen möchten und davon ausgehen, dass die Bauzinsen künftig ansteigen.
Alte Verträge nicht aufkündigen
Besonders lukrativ sind alte Bausparverträge, die vor der Finanzkrise im Jahr 2008 abgeschlossen wurden. Sie besitzen noch einen sehr hohen Zins, da die Leitzinsen erst nach der Finanzkrise rapide gesunken sind. Banken versuchen daher immer wieder, Bausparer zu einer Kündigung dieser Verträge zu überreden, was möglichst vermieden werden sollte.
3 Phasen des Bausparens
Seine Aufgabe bleibt unabhängig der nachfolgenden Untergliederungen gleich: Der Bausparvertrag wird bespart bzw. getilgt, um so die Finanzierung einer Immobilie zu ermöglichen. Die Phasen sind ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal. Je nachdem, wie gezählt wird, besitzen Bausparverträge 2 bis 3 Phasen:
Ansparphase
Die Ansparphase entspricht einem Sparplan. Vertraglich wird eine Summe festgelegt, die der Bausparer insgesamt ansparen muss. Dafür zahlt er monatlich Beiträge an die Bausparkasse. Die Summe, die dadurch angespart wird, verzinst die Bank mit einem zuvor festgelegten Zinssatz. Eine typische Ansparphase macht etwa 7 bis 8 Jahre aus.
Zuteilungs-/Auszahlungsphase
Die Zuteilungs- oder Auszahlungsphase dient als Brücke zwischen Phase 1 und Phase 3. Sobald der Bausparer etwa die Hälfte der insgesamt benötigten Summe angespart hat, wird diese inklusive Zinsen ausgezahlt. Das Geld, was dann für den eigentlichen Bau oder Kauf einer Immobilie fehlt, wird über die dritte Phase bezogen. Optional könnte die Zuteilungsphase verschoben werden, wenn Bausparer den Vertrag noch weiter besparen möchten.
Darlehensphase
Die dritte Phase ist die Darlehensphase, ähnlich einer Baufinanzierung. Mit dem Darlehen wird die Differenz zwischen angesparter Summe und Kauf-/Baupreis gedeckt. Bausparer zahlen üblicherweise einen nicht veränderlichen Rückzahlungsbetrag zur Tilgung des Darlehens. Sondertilgungen sind möglich und können die Gesamtkosten des Darlehens reduzieren. Wird die Ansparphase über die Hälfte der Summe hinausgestreckt, würde die Darlehensphase günstiger und kürzer ausfallen.
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Staatliche Förderungen des Bausparens
Die möglichen staatlichen Förderungen waren für lange Zeit beinahe der einzige Grund, warum Bausparen als Geldanlage Berücksichtigung findet. Da der historisch niedrige Leitzinssatzes wieder erhöht wurde, besteht nun wieder mehr Interesse an dieser Anlageform. Beim Bausparen fallen aber auch weitere Kosten an, so beispielsweise die 1 %-Gebühr, die sich anhand der Bausparsumme bemisst und beim Abschluss des Vertrages anfällt. Mehr dazu im Abschnitt „Kosten und Zinsen“ . Dies wird mehr oder weniger durch staatliche Förderungen ausbalanciert werden.
4 Möglichkeiten der Förderungen
Unterschiedliche Konditionen
Die exakten Bedingungen und Konditionen dieser Förderungen können sich unterscheiden. In den meisten Fällen müssen Sie mindestens eine Summe von 10.000 bis 12.000 Euro besparen. Eine signifikant höhere Summe sollte nur bei hohen Sparraten gewählt werden. Idealerweise läuft der Vertrag nicht länger als 8 Jahre, auch um auf mögliche Zinsveränderungen zu reagieren. Des Weiteren möchten Sie im Regelfall ja auch irgendwann tatsächlich anfangen zu bauen oder zu kaufen.
Wohnungsbauprämie lohnt sich besonders
Jeder, der das Bauspardarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzt, erhält die Wohnungsbauprämie vom Staat. Dazu zählen also:
- Hausbau
- Haus- oder Wohnungskauf
- Umbau der eigenen Wohnung/des eigenen Hauses
- Modernisierung der eigenen Wohnung/des eigenen Hauses
Sind die weiteren Voraussetzungen erfüllt, kann die Wohnungsbauprämie direkt über die Bausparkasse beantragt werden.
Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie
- Mindestalter von 16 Jahren
- Zu versteuerndes Einkommen unter 35.000 Euro (Singles) bzw. 70.000 Euro (Ehepaare)
Höhe der Wohnungsbauprämie
Die maximal förderfähige Einzahlung in den Bausparvertrag beträgt 700 Euro (Singles) bzw. 1.400 Euro (Ehepaare). Sie können auch mehr einzahlen, jedoch erhalten Sie auf diesen Beitrag keine Förderung. Die Prämie selbst beträgt 10 Prozent auf die im Jahr eingezahlten Beiträge. Zahlen Sie beispielsweise 700 Euro ein, erhalten Sie 70 Euro Wohnungsbauprämie (als Ehepaar 140 Euro).
Auf die Sperrfrist bei staatlicher Förderung achten
Altverträge vor 2009
Für Altverträge, die vor dem 01. Januar 2009 abgeschlossen wurden und mit per Vermögensbildungsgesetz oder mit der Wohnungsbauprämie gefördert werden, gilt eine Sperrfrist von 7 Jahren. Dies bedeutet: Innerhalb von 7 Jahren nach Abschluss muss die Zuteilung der Bausparkasse (z. B. das Bauspardarlehen) unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen:
- Bau oder Erwerb eines Hauses
- Erwerb von Bauland
- Modernisierungsmaßnahmen
- Ablösung von Hypothekendarlehen
Andernfalls müssen die Förderbeiträge zurückgezahlt werden. Außer bei längerer Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod.
Achtung: Die Förderbeiträge müssen auch zurückgezahlt werden, wenn das Bausparguthaben vor „offizieller“ Zuteilung ausgezahlt wurde (Quelle).
Neuverträge ab 2009
Für Bausparverträge, die nach dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen wurden und mit der Wohnungsbauprämie gefördert werden, muss die Auszahlung der Bausparkasse unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen:
- Bau oder Erwerb eines Hauses
- Erwerb von Bauland
- Modernisierungsmaßnahmen
- Ablösung von Hypothekendarlehen
Andernfalls muss die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden. Sie muss auch zurückgezahlt werden, wenn keine Zuteilung stattgefunden hat (z. B. bei Kündigung).
Ausnahmen:
- Arbeitslosigkeit (mind. 1 Jahr), Erwerbsunfähigkeit, Tod: Wohnungsbauprämien der letzten 7 Jahre bleiben erhalten.
- Die Zuteilung wurde nicht für den Wohnungsbau genutzt, erfolgte jedoch 7 Jahre nach Vertragsabschluss und der Bausparer war bei Vertragsabschluss unter 25 Jahr. Dann bleiben die Wohnungsbauprämien der letzten 7 Jahre erhalten.
(Quelle)
Kosten und Zinsen des Bausparens
Beachten Sie die Zinsentwicklung
Die Verzinsung neu abgeschlossener Bausparverträge hängt vom allgemeinen Zinsniveau ab. In Zeiten von Niedrigzinsen erreicht das Zinsniveau unter Umständen nicht einmal das eines Tagesgeldkontos, welches ebenfalls schon verschwindend gering ausfällt. Ältere Verträge besitzen mitunter noch ein akzeptables Zinsniveau. Solche Verträge sollten nach Möglichkeit nicht aufgelöst werden. Vor dem Hintergrund steigender Zinsen ist es aber möglich, dass Bausparverträge wieder attraktiver werden.
Hohe Kosten
Während auf der einen Seite potenziell geringe Zinsen stehen, befinden sich auf der anderen Seite hohe Kosten. Typischerweise verlangen Bausparkassen Gebühren in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent, gemessen an der Bausparsumme. Dazu kommen außerdem Kontoführungsgebühren, die etwa 5 bis 20 Euro pro Jahr ausmachen. Im Gegensatz zu pauschalen Kreditbearbeitungsgebühren, die deutsche Gerichte mittlerweile für unzulässig erklärt haben, gelten die Abschlusskosten als rechtssicher, da sie nicht als Kreditbearbeitungsgebühren eingestuft werden.
Mitunter lohnen sich also andere Formen der Geldanlage mehr als ein Bausparvertrag. Welche es gibt und was es bei der Geldanlage in 2023 zu beachten gibt, haben wir Ihnen hier zusammengetragen:
Weitere Formen der Geldanlage im Überblick
Die besten Bausparkassen: Testsieger (2023)
Bausparkassen im Test
Das Institut ServiceValue hat für den aktuellsten Test zum Bausparen 2022 die Kundenzufriedenheit mehrerer Bausparkassen untersucht. Befragt werden 1.562 Kunden, die in den letzten zwei Jahren einen Bausparvertrag bei eben jenen Bausparkassen hatten. Insgesamt wurden 17 Bausparkassen überprüft (Quelle).
Die fairsten Bausparkassen 2022
Der Bausparvertrag ist eine Art der Baufinanzierung. Welche Möglichkeiten es noch gibt:
Alles zur Baufinanzierung und Konditionen berechnen
Worauf gilt es bei einem Bausparvertrag als Geldanlage zu achten?
Vor- und Nachteile des Bausparens
Wie jede Anlageform, besitzen Bausparverträge Vor- und Nachteile. Diese sollten auch anderen Anlageformen gegenübergestellt werden. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die generellen Stärken und Schwächen eines Bausparvertrages und können damit besser nachvollziehen, warum diese in der Vergangenheit sehr intensiv und heute seltener genutzt werden.
Vorteile
Nachteile
Was Sie bei einem Bausparvertrag beachten sollten
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Fazit
Ein Bausparvertrag kann zur Finanzierung einer Immobilie ein gutes Mittel sein, da hier zunächst die Hälfte der Summe angespart und die andere Hälfte als fest verzinstes Darlehen ausgezahlt wird. Je nach individueller Situation gibt es jedoch bessere Varianten.
Die häufigsten Fragen zum Bausparen
Ist ein Bausparvertrag sinnvoll?
Ein Bausparvertrag als Möglichkeit zur Geldanlage ist vergleichsweise wenig sinnvoll, wenn die Zinsen auf Ihr Angespartes sehr niedrig ausfallen. Dies wäre dann vergleichbar mit einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto. Wenn Sie einen Bausparvertrag wirklich zur Finanzierung eines Hausbau oder Immobilienkaufs nutzen wollen, dann kann der Bausparvertrag nützlich sein. Da die Bausparsumme bei einem Bausparvertrag in der Regel deutlich geringer ist, als die Darlehenssumme eines Immobilienkredites, ist ein Bausparvertrag besonders als Rücklage für beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll.
Was bekommt man beim Bausparvertrag?
Beim Bausparen wird man staatlich gefördert. Dazu hat man 4 Optionen: die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen und die Riester-Förderung. Welche Variante am lohnenswertesten ist, hängt von den konkreten Konditionen und der persönlichen Lage ab. Häufig wird die Wohnungsbauprämie sowie die Riester-Förderung genutzt.
Was ist besser: Bausparvertrag oder Darlehen?
Ob ein Bausparvertrag oder ein Immobiliendarlehen besser ist, hängt in erster Linie von Ihnen persönlich ab: Beim Bausparvertrag sparen Sie die Hälfte der Summe erst einmal an und erhalten anschließend das Darlehen. Beim Immobilienkredit per Baufinanzierung bringen Sie ein gewisses Eigenkapital mit (oder auch nicht) und erhalten den Rest Ihrer benötigten Darlehenssumme per Kredit. In beiden Fällen ist der Zins entscheidend: Rechnen Sie mit tendenziell steigenden Darlehenszinsen (also die Zinsen, die Sie der Bank für einen Kredit zurückzahlen), erweist sich der Bausparvertrag als besser, denn bei diesem haben Sie sich bei Vertragsbeginn bereits gesichert. Rechnen Sie mit fallenden Kreditzinsen, dann können Sie mit einem Immobilienkredit eher davon profitieren.
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