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Wie die Geldanlage mit einem Bausparvertrag funktioniert, wann sich das wirklich lohnt und wann eher nicht.

Inhalt dieser Seite
  1. Den passenden Bausparvertrag finden
  2. Wie funktioniert Bausparen?
  3. Staatliche Förderungen des Bausparens
  4. Kosten und Zinsen des Bausparens
  5. Aktuelle Testergebnisse
  6. Worauf beim Bausparen achten?
  7. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Bausparverträge können zur Finanzierung einer Immobilie sinnvoll sein.
  • Die Bausparverträge unterteilen sich in 3 Phasen: Die Anspar-, Auszahlungs- und Darlehensphase.
  • Für gewöhnlich wird zuerst etwa die Hälfte der gesamten Summe angespart, die andere Hälfte kommt durch ein Darlehen mit festem Zins zustande.
  • Da teilweise erhebliche Unterschiede zwischen den Konditionen der Bausparkassen existieren, ist ein Vergleich ungemein wichtig.
  • In einigen Fällen macht ein Immobilienkredit mehr Sinn als ein Bausparvertrag.
  • Wir können Ihnen interhyp als Finanzierungsvermittler für jede Art von Baufinanzierung empfehlen.

Wie Sie den passenden Bausparvertrag finden

Wenn Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden – sei es für die Immobilienfinanzierung oder als Geldanlage, sollten Sie immer verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Denn die Tarife der Bausparkassen unterscheiden sich zum Teil sehr stark voneinander. Holen Sie sich mehrere Angebote für Ihre Bausparsumme ein und achten Sie dabei nicht nur auf Zins für das Darlehen, das Sie später zurückzahlen müssen sondern auch auf die Verzinsung des Guthabens, welches Sie zunächst ansparen. Welche Bausparkasse letztendlich am besten für Sie geeignet ist, hängt stark von Ihrer individuellen Situation und den Konditionen der Bausparkasse ab.

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Wir können Ihnen dafür interhyp empfehlen – einen unabhängigen Kreditvermittler und Experten für Baufinanzierungen. Wir selbst haben bereits persönlich sehr gute Erfahrungen mit den Beratern und dem gesamten Service gemacht. Berechnen Sie im Folgenden einfach mal Ihren persönlichen Zins und senden Sie eine kostenfreie und unverbindliche Finanzierungsanfrage ab. Hier haben wir Ihnen noch einmal alles zur Baufinanzierung (inkl. Checkliste) erklärt.

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Wann sich ein Bausparvertrag eher nicht lohnt

Nicht immer ist der Bausparvertrag die beste Option, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Oftmals ist es beispielsweise so, dass die Bausparsumme im Bausparvertrag gar nicht komplett für das Bauvorhaben reicht. Im Durchschnitt beträgt die Bausparsumme für einen Bausparvertrag 50.000 Euro – der Bau oder Kauf einer Immobilie bedarf jedoch ein viel höheres Darlehen. Die Differenz müssten Sie im Anschluss ohnehin erneut finanzieren.

Ein Immobilienkredit von der Bank kann für die komplette Finanzierung oder die Anschlussfinanzierung günstiger und einfacher sein. Wollen Sie das Geld wirklich nur für die Finanzierung einer Immobilie nutzen, dann empfehlen wir Ihnen eine klassische Baufinanzierung oder zumindest, diese auch als Option zu sehen.

Wie funktioniert Bausparen?

Der hauptsächliche Zweck eines Bausparvertrages ist die Finanzierung einer Immobilie, sei es der Kauf, der Bau oder auch Umbau oder Modernisierungsmaßnahmen. Das Besondere an einem Bausparvertrag ist der Kollektivgedanke: Alle interessierten Bausparer zahlen in einen großen Topf ein, über den dann Auszahlungen ausgeschüttet werden. Sobald genügend Geld zusammengekommen ist, erhalten die ersten Bausparer ihre Bausumme als fest verzinstes Darlehen. Die anderen sparen weiter.

Diese große Summe, die sich in solch einem Topf sammelt, ermöglicht den Bausparkassen einen festen Zins über einen langen Zeitraum zu gewährleisten und gibt Anlegern damit ein hohes Maß an Sicherheit, das an anderen Stellen des Kapitalmarktes kaum erreichbar ist. Bausparkassen können sowohl öffentlich-rechtlich als auch privat veranlagt sein.

Der Bausparvertrag kombiniert 2 Verträge

Ein Bausparvertrag bündelt also diese 2 Verträge:

  1. ein Immobiliendarlehen
  2. und einen Sparplan

Aus dieser Aufteilung resultieren zugleich die Phasen des Bausparens.

3 Arten des Bau­spar­vertrages

Prinzipiell können Bausparverträge in 3 Arten unterschieden werden:

Bausparsofortfinanzierungen

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Die Bausparsofortfinanzierungen sind sinnvoll, wenn Bausparer von in Zukunft steigenden Zinsen ausgehen. Alternativ wird diese Variante oft auch als „Konstantdarlehen“ oder „Kombidarlehen“ bezeichnet. Der Bausparvertrag wird mit einem Darlehen kombiniert und genutzt, wenn Bausparer sofort in die Finanzierung übergehen möchten.

Sparverträge

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Reine Sparverträge sind quasi das Gegenteil. Sie empfehlen sich bei hohen Leitzinsen. Dann können diese einfach bespart und damit verzinst werden. Teilweise statten Bausparkassen solche Verträge mit einem Bonus aus, wenn die Darlehensphase nie aktiviert wird, Interessierte also kein Bauspardarlehen aufnehmen. Im Gegenzug sind solche Verträge aber oftmals mit höheren Fixkosten ausgezeichnet.

Versicherung gegen steigende Zinsen

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Des Weiteren lassen sich klassische Bausparverträge als eine Absicherung gegen künftig steigende Bauzinsen verstehen. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie in Zukunft auf jeden Fall eine Immobilie bauen oder kaufen möchten und davon ausgehen, dass die Bauzinsen künftig ansteigen.

Alte Verträge nicht aufkündigen

Besonders lukrativ sind alte Bausparverträge, die vor der Finanzkrise im Jahr 2008 abgeschlossen wurden. Sie besitzen noch einen sehr hohen Zins, da die Leitzinsen erst nach der Finanzkrise rapide gesunken sind. Banken versuchen daher immer wieder, Bausparer zu einer Kündigung dieser Verträge zu überreden, was möglichst vermieden werden sollte. Neu abgeschlossene Bausparverträge werden unter keinen Umständen das Zinsniveau vor der Finanzkrise erreichen.

3 Phasen des Bausparens

Seine Aufgabe bleibt unabhängig der nachfolgenden Untergliederungen gleich: Der Bausparvertrag wird bespart bzw. getilgt, um so die Finanzierung einer Immobilie zu ermöglichen. Die Phasen sind ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal. Je nachdem, wie gezählt wird, besitzen Bausparverträge 2 bis 3 Phasen:

Ansparphase

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Die Ansparphase entspricht einem Sparplan. Vertraglich wird eine Summe festgelegt, die der Bausparer insgesamt ansparen muss. Dafür zahlt er monatlich Beiträge an die Bausparkasse. Die Summe, die dadurch angespart wird, verzinst die Bank mit einem zuvor festgelegten Zinssatz. Eine typische Ansparphase macht etwa 7 bis 8 Jahre aus.

Zuteilungs-/Auszahlungsphase

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Die Zuteilungs- oder Auszahlungsphase dient als Brücke zwischen Phase 1 und Phase 3. Sobald der Bausparer etwa die Hälfte der insgesamt benötigten Summe angespart hat, wird diese inklusive Zinsen ausgezahlt. Das Geld, was dann für den eigentlichen Bau oder Kauf einer Immobilie fehlt, wird über die dritte Phase bezogen. Optional könnte die Zuteilungsphase verschoben werden, wenn Bausparer den Vertrag noch weiter besparen möchten.

Darlehensphase

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Die dritte Phase ist die Darlehensphase, ähnlich einer Baufinanzierung. Mit dem Darlehen wird die Differenz zwischen angesparter Summe und Kauf-/Baupreis gedeckt. Bausparer zahlen üblicherweise einen nicht veränderlichen Rück­zahlungs­betrag zur Tilgung des Darlehens. Sondertilgungen sind möglich und können die Gesamtkosten des Darlehens reduzieren. Wird die Ansparphase über die Hälfte der Summe hinausgestreckt, würde die Darlehensphase günstiger und kürzer ausfallen.

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Staatliche Förderungen des Bausparens

Die möglichen staatlichen Förderungen sind heutzutage beinahe der einzige Grund, warum Bausparen als Geldanlage überhaupt noch Berücksichtigung findet. Aufgrund des historisch niedrigen Leitzinssatzes, ist eine Verzinsung oftmals sehr niedrig. Hinzu kommen weitere Kosten, so beispielsweise die 1 %-Gebühr, die sich anhand der Bausparsumme bemisst und beim Abschluss des Vertrages anfällt. Mehr dazu im Abschnitt „Kosten und Zinsen“ . Dies wird mehr oder weniger durch staatliche Förderungen ausbalanciert werden.

4 Möglichkeiten der Förderungen

  • Arbeitnehmersparzulagen
  • Wohnungsbauprämie
  • Anrechnung vermögenswirksamer Leistungen
  • Riester-Förderung, wenn ein Bausparvertrag als Wohn-Riester abgeschlossen wird

Unterschiedliche Konditionen

Die exakten Bedingungen und Konditionen dieser Förderungen können sich unterscheiden. In den meisten Fällen müssen Sie mindestens eine Summe von 10.000 bis 12.000 Euro besparen. Eine signifikant höhere Summe sollte nur bei hohen Sparraten gewählt werden. Idealerweise läuft der Vertrag nicht länger als 8 Jahre, auch um auf mögliche Zinsveränderungen zu reagieren. Des Weiteren möchten Sie im Regelfall ja auch irgendwann tatsächlich anfangen zu bauen oder zu kaufen.


Wohnungsbauprämie lohnt sich besonders

Jeder, der das Bauspardarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzt, erhält die Wohnungsbauprämie vom Staat. Dazu zählen also:

  • Hausbau
  • Haus- oder Wohnungskauf
  • Umbau der eigenen Wohnung/des eigenen Hauses
  • Modernisierung der eigenen Wohnung/des eigenen Hauses

Sind die weiteren Voraussetzungen erfüllt, kann die Wohnungsbauprämie direkt über die Bausparkasse beantragt werden.

Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie

  • Mindestalter von 16 Jahren
  • Zu versteuerndes Einkommen unter 35.000 Euro (Singles) bzw. 70.000 Euro (Ehepaare)

Höhe der Wohnungsbauprämie

Die maximal förderfähige Einzahlung in den Bausparvertrag beträgt 700 Euro (Singles) bzw. 1.400 Euro (Ehepaare). Sie können auch mehr einzahlen, jedoch erhalten Sie auf diesen Beitrag keine Förderung. Die Prämie selbst beträgt 10 Prozent auf die im Jahr eingezahlten Beiträge. Zahlen Sie beispielsweise 700 Euro ein, erhalten Sie 70 Euro Wohnungsbauprämie (als Ehepaar 140 Euro).


Auf die Sperrfrist bei staatlicher Förderung achten

Altverträge vor 2009

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Für Altverträge, die vor dem 01. Januar 2009 abgeschlossen wurden und mit per Vermögensbildungsgesetz oder mit der Wohnungsbauprämie gefördert werden, gilt eine Sperrfrist von 7 Jahren. Dies bedeutet: Innerhalb von 7 Jahren nach Abschluss muss die Zuteilung der Bausparkasse (z. B. das Bauspardarlehen) unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen:

  • Bau oder Erwerb eines Hauses
  • Erwerb von Bauland
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Ablösung von Hypothekendarlehen

Andernfalls müssen die Förderbeiträge zurückgezahlt werden. Außer bei längerer Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod.

Achtung: Die Förderbeiträge müssen auch zurückgezahlt werden, wenn das Bausparguthaben vor „offizieller“ Zuteilung ausgezahlt wurde. (Quelle)

Neuverträge ab 2009

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Für Bausparverträge, die nach dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen wurden und mit der Wohnungsbauprämie gefördert werden, muss die Auszahlung der Bausparkasse unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen:

  • Bau oder Erwerb eines Hauses
  • Erwerb von Bauland
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Ablösung von Hypothekendarlehen

Andernfalls muss die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden. Sie muss auch zurückgezahlt werden, wenn keine Zuteilung stattgefunden hat (z. B. bei Kündigung).

Ausnahmen:

  • Arbeitslosigkeit (mind. 1 Jahr), Erwerbsunfähigkeit, Tod: Wohnungsbauprämien der letzten 7 Jahre bleiben erhalten.
  • Die Zuteilung wurde nicht für den Wohnungsbau genutzt, erfolgte jedoch 7 Jahre nach Vertragsabschluss und der Bausparer war bei Vertragsabschluss unter 25 Jahr. Dann bleiben die Wohnungsbauprämien der letzten 7 Jahre erhalten.

(Quelle)

Kosten und Zinsen des Bausparens

Geringe Verzinsung

Die Verzinsung neu abgeschlossener Bausparverträge ist verschwindend gering, genauer gesagt liegt dieser Guthabenzins aktuell bei 0,1 Prozent. Oftmals erreicht das Zinsniveau nicht einmal das eines Tagesgeldkontos, welches ebenfalls schon verschwindend gering ausfällt. Ältere Verträge besitzen mitunter noch ein akzeptables Zinsniveau, solche Verträge sollten nach Möglichkeit nicht aufgelöst werden.


Hohe Kosten

Während auf der einen Seite nur sehr geringe Zinsen stehen, befinden sich auf der anderen Seite hohe Kosten. Typischerweise verlangen Bausparkassen Gebühren in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent, gemessen an der Bausparsumme. Dazu kommen außerdem Kontoführungsgebühren, die etwa 5 bis 20 Euro pro Jahr ausmachen. Im Gegensatz zu pauschalen Kredit­bear­bei­tungs­ge­bühren, die deutsche Gerichte mittlerweile für unzulässig erklärt haben, gelten die Abschlusskosten als rechtssicher, da sie nicht als Kredit­be­ar­bei­tungs­ge­bühren eingestuft werden.

Mitunter lohnen sich also andere Formen der Geldanlage mehr als ein Bausparvertrag. Welche es gibt und was es bei der Geldanlage in 2021 zu beachten gibt, haben wir Ihnen hier zusammengetragen:

Weitere Formen der Geldanlage im Überblick

Die besten Bausparkassen: Testsieger (2021)

Bausparkassen im Test

Das Institut ServiceValue hat für den aktuellsten Test zum Bausparen 2021 die Kundenzufriedenheit mehrerer Bausparkassen untersucht. Befragt werden knapp 1.800 Kunden, die in den letzten zwei Jahren einen Bausparvertrag bei eben jenen Bausparkassen hatten. Insgesamt wurden 17 Bausparkassen überprüft (Quelle).

Die fairsten Bausparkassen 2021

  • Bausparkasse Mainz
  • Bausparkasse Schwäbisch Hall
  • BHW Bausparkasse
  • Signal Iduna Bauspar
  • Wüstenrot Bausparkasse

Der Bausparvertrag ist eine Art der Baufinanzierung. Welche Möglichkeiten es noch gibt:

Alles zur Baufinanzierung und Konditionen berechnen

Worauf gilt es bei einem Bausparvertrag als Geldanlage zu achten?

Vor- und Nachteile des Bausparens

Wie jede Anlageform, besitzen Bausparverträge Vor- und Nachteile. Diese sollten auch anderen Anlageformen gegenübergestellt werden. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die generellen Stärken und Schwächen eines Bausparvertrages und können damit besser nachvollziehen, warum diese in der Vergangenheit sehr intensiv und heute seltener genutzt werden.

Vorteile

  • Eine sichere Verzinsung, die vertraglich festgehalten wird und somit Sicherheit gegenüber Zinsschwankungen gewährt.
  • Kein Risiko eines Totalverlustes (wie bei vielen anderen Anlageformen)
  • Insgesamt 4 Förderinstrumente, darunter auch die attraktive Form des Riester-Bausparens
  • Sinnvoll zur Finanzierung eines Eigenheims

Nachteile

  • Neue Verträge besitzen ein sehr niedriges Zinsniveau. Das angesparte Geld wird also nur minimal verzinst.
  • Vergleichsweise hohe Kosten. Während beispielsweise Tagesgeldkonten nahezu immer kostenfrei sind und ETFs lediglich etwa 0,2 Prozent laufende Gebühren veranschlagen, werden bei Bausparverträgen 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme als Abschlussgebühr fällig.
  • Zusätzliche Kostenpositionen, beispielsweise durch die Kontoführungsgebühr
  • Insgesamt eine geringe Rentabilität

Was Sie bei einem Bausparvertrag beachten sollten

  • Achten Sie auf eine niedrige Abschlussgebühr.
  • Schöpfen Sie außerdem den Freibetrag auf Kapitalerträge aus, der aktuell 801 Euro jährlich pro Kopf beträgt.
  • Eine Bindung von mehr als 8 Jahren ist in vielen Fällen nicht sinnvoll.
  • Überlegen Sie auch, ob ein Bausparvertrag überhaupt für Ihre Wünsche geeignet ist.
  • Überlegen Sie, ob Sie auf einen eingerichteten Sparplan nicht anderswo, beispielsweise bei ETFs, eine höhere Rendite erwartet – wenn auch bei höherem Risiko.
  • Zwangsläufig sollten Sie außerdem nicht nur Bausparverträge untereinander vergleichen, sondern auch Baukredite von klassischen Banken in diesen Vergleich einbeziehen. Wenden Sie sich dabei an unsere Kollegen von interhyp für eine umfangreiche Beratung.

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Fazit

Ein Bausparvertrag kann zur Finanzierung einer Immobilie ein gutes Mittel sein, da hier zunächst die Hälfte der Summe angespart und die andere Hälfte als fest verzinstes Darlehen ausgezahlt wird. Je nach individueller Situation gibt es jedoch bessere Varianten. Als Geldanlage gibt es aufgrund der geringen Zinsen in der Ansparphase jedoch weitaus bessere Möglichkeiten, wenn man für ein wenig Risiko offen ist.


Die häufigsten Fragen zum Bausparen

Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll?

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Ein Bausparvertrag als Möglichkeit zur Geldanlage ist vergleichsweise wenig sinnvoll, da die Zinsen auf Ihr Angespartes aktuell sehr niedrig ausfallen. Dies wäre dann vergleichbar mit einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto. Wenn Sie einen Bausparvertrag wirklich zur Finanzierung eines Hausbau oder Immobilienkaufs nutzen wollen, dann kann der Bausparvertrag nützlich sein. Da die Bausparsumme bei einem Bausparvertrag in der Regel deutlich geringer ist, als die Darlehenssumme eines Immobilienkredites, ist ein Bausparvertrag besonders als Rücklage für beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll.

Was bekommt man beim Bausparvertrag?

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Beim Bausparen wird man staatlich gefördert. Dazu hat man 4 Optionen: die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen und die Riester-Förderung. Welche Variante am lohnenswertesten ist, hängt von den konkreten Konditionen und der persönlichen Lage ab. Häufig wird die Wohnungsbauprämie sowie die Riester-Förderung genutzt.

Wie wird ein Bausparvertrag verzinst?

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Der Bausparvertrag wird in der Ansparphase zu einem festen Zinssatz verzinst. Dieser Guthabenzins liegt aktuell aufgrund der Niedrigzinsphase bei ca. 0,1 Prozent. Der Darlehenszins ist dagegen ebenfalls niedrig, was sich wiederum lohnt. Dieser liegt je nach Höhe der Summe und der Laufzeit bei rund 2 Prozent.

Was ist besser: Bausparvertrag oder Darlehen?

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Ob ein Bausparvertrag oder ein Immobiliendarlehen besser ist, hängt in erster Linie von Ihnen persönlich ab: Beim Bausparvertrag sparen Sie die Hälfte der Summe erst einmal an und erhalten anschließend das Darlehen. Beim Immobilienkredit per Baufinanzierung bringen Sie ein gewisses Eigenkapital mit (oder auch nicht) und erhalten den Rest Ihrer benötigten Darlehenssumme per Kredit. In beiden Fällen ist der Zins entscheidend: Rechnen Sie mit tendenziell steigenden Darlehenszinsen (also die Zinsen, die Sie der Bank für einen Kredit zurückzahlen), erweist sich der Bausparvertrag als besser, denn bei diesem haben Sie sich bei Vertragsbeginn bereits gesichert. Rechnen Sie mit fallenden Kreditzinsen, dann können Sie mit einem Immobilienkredit eher davon profitieren.

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Katharina Tennius
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