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Bausparen

Bausparen ist vor allem für die Finanzierung eines Eigenheims sinnvoll

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Das Wichtigste in Kürze
  • Bausparverträge können unter bestimmten Voraussetzungen eine sinnvolle Geldanlage darstellen.
  • Die Bausparverträge unterteilen sich in drei Phasen: Die Anspar-, Auszahlungs- und Darlehensphase.
  • Für gewöhnlich wird zuerst etwa die Hälfte der gesamten Summe angespart, die andere Hälfte kommt durch ein Darlehen mit festem Zins zustande.
  • Da teilweise erhebliche Unterschiede zwischen den Konditionen der Bausparkassen existieren, ist ein Vergleich ungemein wichtig.

Bausparen: Was ist ein Bausparvertrag?

Sinn und Zweck des Bausparvertrages ist es, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Sekundär können damit auch Kosten für einen Umbau oder eine Modernisierung getilgt werden.

Damit das in der Praxis gelingt, kombiniert der Bausparvertrag zwei Verträge und bündelt diese:

  • ein Immobiliendarlehen
  • und einen Sparplan

Aus dieser Aufteilung resultieren zugleich die Phasen des Bausparens.

So funktioniert ein Bausparvertrag
Grundstein für den Bausparvertrag legt ein Kollektivgedanke, bei dem alle interessierten Bausparer in einen großen Topf einzahlen, über den dann Auszahlungen ausgeschüttet werden. Diese große Summe, die sich in solch einem Topf sammelt, ermöglicht den Bausparkassen einen festen Zins über einen langen Zeitraum zu gewährleisten und gibt Anlegern damit ein hohes Maß an Sicherheit, das an anderen Stellen des Kapitalmarktes kaum erreichbar ist. Bausparkassen können sowohl öffentlich-rechtlich als auch privat veranlagt sein.
Der Bausparvertrag ist eines der ältesten und am häufigsten genutzten Finanzinstrumente in Deutschland. Zwar wird er aktuell längst nicht mehr zu den besonders populären Finanz­markt­instru­menten gezählt, ein Rang, den in der jüngeren Vergangenheit vor allem ETFs und teilweise Aktien ihm strittig machten, dennoch kann sich seine Verbreitung sehen lassen: Im Jahr 2019 erfasste die Bundesbank in Deutschland 27 Millionen Bausparverträge, viele davon laufen bereits seit Jahren oder gar Jahrzehnten.

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3 Phasen des Bausparens

Seine Aufgabe bleibt unabhängig der nachfolgenden Untergliederungen gleich: Der Bausparvertrag wird bespart bzw. getilgt, um so die Finanzierung einer Immobilie zu ermöglichen.

Die Phasen sind ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal. Je nachdem, wie gezählt wird, besitzen Bausparverträge zwei bis drei Phasen:

Die Ansparphase entspricht einem Sparplan. Vertraglich wird eine Summe festgelegt, die der Bausparer insgesamt ansparen muss. Dafür zahlt er monatlich Beiträge an die Bausparkasse. Die Summe, die dadurch angespart wird, verzinst die Bank mit einem zuvor festgelegten Zinssatz. Eine typische Ansparphase macht etwa sieben bis acht Jahre aus.
Die Zuteilungs- oder Auszahlungsphase dient als Brücke zwischen Phase 1 und Phase 3. Sobald der Bausparer etwa die Hälfte der insgesamt benötigten Summe angespart hat, wird diese inklusive Zinsen ausgezahlt. Das Geld, was dann für den eigentlichen Bau oder Kauf einer Immobilie fehlt, wird über die dritte Phase bezogen. Optional könnte die Zuteilungsphase verschoben werden, wenn Bausparer den Vertrag noch weiter besparen möchten.
Die dritte Phase ist die Darlehensphase. Mit dem Darlehen wird die Differenz zwischen angesparter Summe und Kauf-/Baupreis gedeckt. Bausparer zahlen üblicherweise einen nicht veränderlichen Rück­zahlungs­betrag zur Tilgung des Darlehens. Sondertilgungen sind möglich und können die Gesamtkosten des Darlehens reduzieren. Wird die Ansparphase über die Hälfte der Summe hinausgestreckt, würde die Darlehensphase günstiger und kürzer ausfallen.

4 Arten des Bau­spar­vertrages

Prinzipiell können Bausparverträge in drei Arten unterschieden werden:

Die Bausparsofortfinanzierungen sind sinnvoll, wenn Bausparer von in Zukunft steigenden Zinsen ausgehen. Alternativ wird diese Variante oft auch als „Konstantdarlehen“ oder „Kombidarlehen“ bezeichnet. Der Bausparvertrag wird mit einem Darlehen kombiniert und genutzt, wenn Bausparer sofort in die Finanzierung übergehen möchten.
Reine Sparverträge sind quasi das Gegenteil. Sie empfehlen sich bei hohen Leitzinsen. Dann können diese einfach bespart und damit verzinst werden. Teilweise statten Bausparkassen solche Verträge mit einem Bonus aus, wenn die Darlehensphase nie aktiviert wird, Interessierte also kein Bauspardarlehen aufnehmen. Im Gegenzug sind solche Verträge aber oftmals mit höheren Fixkosten ausgezeichnet.
Des Weiteren lassen sich klassische Bausparverträge als eine Absicherung gegen künftig steigende Bauzinsen verstehen. Diese Option ist sinnvoll, wenn Sie in Zukunft auf jeden Fall eine Immobilie bauen oder kaufen möchten und davon ausgehen, dass die Bauzinsen künftig ansteigen.
Alte Verträge nicht aufkündigen
Besonders lukrativ sind alte Bausparverträge, die vor der Finanzkrise im Jahr 2008 abgeschlossen wurden. Sie besitzen noch einen sehr hohen Zins, da die Leitzinsen erst nach der Finanzkrise rapide gesunken sind. Banken versuchen daher immer wieder, Bausparer zu einer Kündigung dieser Verträge zu überreden, was möglichst vermieden werden sollte. Neu abgeschlossene Bausparverträge werden unter keinen Umständen das Zinsniveau vor der Finanzkrise erreichen.

Der Bausparvertrag ist eine Art der Baufinanzierung. Welche Möglichkeiten es noch gibt:

Alles zur Baufinanzierung & Konditionen berechnen


Staatliche Förderungen des Bausparens

Die möglichen staatlichen Förderungen sind heutzutage beinahe der einzige Grund, warum Bausparen als Geldanlage überhaupt noch Berücksichtigung findet. Aufgrund des historisch niedrigen Leitzinssatzes, ist eine Verzinsung oftmals sehr niedrig. Hinzu kommen weitere Kosten, so beispielsweise die 1 %-Gebühr, die sich anhand der Bausparsumme bemisst und beim Abschluss des Vertrages anfällt. Mehr dazu im Abschnitt „Kosten & Gebühren“ .

Ausbalanciert wird diese womöglich durch staatliche Förderungen. Sie haben vier mögliche Förderungen zur Auswahl:

  • Arbeitnehmersparzulagen
  • Wohnungsbauprämie
  • Anrechnung vermögenswirksamer Leistungen
  • Riester-Förderung, wenn ein Bausparvertrag als Wohn-Riester abgeschlossen wird

Die exakten Bedingungen und Konditionen dieser Förderungen können sich unterscheiden. In den meisten Fällen müssen Sie mindestens eine Summe von 10.000 bis 12.000 Euro besparen. Eine signifikant höhere Summe sollte nur bei hohen Sparraten gewählt werden. Idealerweise läuft der Vertrag nicht länger als acht Jahre, auch um auf mögliche Zinsveränderungen zu reagieren. Des Weiteren möchten Sie im Regelfall ja auch irgendwann tatsächlich anfangen zu bauen oder zu kaufen.

Wohnungsbauprämie lohnt sich besonders

Jeder, der das Bauspardarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzt, erhält die Wohnungsbauprämie vom Staat. Dazu zählen also:

  • Hausbau
  • Haus- oder Wohnungskauf
  • Umbau der eigenen Wohnung/des eigenen Hauses
  • Modernisierung der eigenen Wohnung/des eigenen Hauses

 
Eine Gesetzesänderung in 2019 macht die Wohnungsbauprämie und damit das Bausparen lukrativer. Die Einkommensgrenzen wurden massiv erhöht. Berechtigt sind:

  • Singles, deren zu versteuerndes Einkommen unter 35.000 Euro
  • und Ehepaare, deren zu versteuerndes Einkommen unter 70.000 Euro liegt.

 
Auch die Prämie selbst wurde erhöht. Der Staat zahlt:

  • für Singles 70 Euro
  • und für Ehepaare 140 Euro

auf die gezahlten Beiträge drauf. Diese neuen Regelungen sollen ab 2021 gelten.

Auf die Sperrfrist bei staatlicher Förderung achten

Für Altverträge, die vor dem 01. Januar 2009 abgeschlossen wurden und mit per Vermögensbildungsgesetz oder mit der Wohnungsbauprämie gefördert werden, gilt eine Sperrfrist von 7 Jahren. Dies bedeutet: Innerhalb von 7 Jahren nach Abschluss muss die Zuteilung der Bausparkasse (z. B. das Bauspardarlehen) unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen:

  • Bau oder Erwerb eines Hauses
  • Erwerb von Bauland
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Ablösung von Hypothekendarlehen

  Andernfalls müssen die Förderbeiträge zurückgezahlt werden. Außer bei längerer Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod.

Achtung: Die Förderbeiträge müssen auch zurückgezahlt werden, wenn das Bausparguthaben vor „offizieller“ Zuteilung ausgezahlt wurde. (Quelle)

Für Bausparverträge, die nach dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen wurden und mit der Wohnungsbauprämie gefördert werden, muss die Auszahlung der Bausparkasse unmittelbar für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen:

  • Bau oder Erwerb eines Hauses
  • Erwerb von Bauland
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Ablösung von Hypothekendarlehen

  Andernfalls muss die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden. Sie muss auch zurückgezahlt werden, wenn keine Zuteilung stattgefunden hat (z. B. bei Kündigung).  

Ausnahmen:

  • Arbeitslosigkeit (mind. 1 Jahr), Erwerbsunfähigkeit, Tod: Wohnungsbauprämien der letzten 7 Jahre bleiben erhalten.
  • Die Zuteilung wurde nicht für den Wohnungsbau genutzt, erfolgte jedoch 7 Jahre nach Vertragsabschluss und der Bausparer war bei Vertragsabschluss unter 25 Jahr. Dann bleiben die Wohnungsbauprämien der letzten 7 Jahre erhalten.

(Quelle)


Kosten und Zinsen des Bausparens

Geringe Verzinsung

Die Verzinsung neu abgeschlossener Bausparverträge ist verschwindend gering. Oftmals erreicht das Zinsniveau nicht einmal das eines Tagesgeldkontos, welches ebenfalls schon verschwindend gering ausfällt. Ältere Verträge besitzen mitunter noch ein akzeptables Zinsniveau, solche Verträge sollten nach Möglichkeit nicht aufgelöst werden.

Hohe Kosten

Während auf der einen Seite nur sehr geringe Zinsen stehen, befinden sich auf der anderen Seite hohe Kosten. Typischerweise verlangen Bausparkassen Gebühren in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent, gemessen an der Bausparsumme. Dazu kommen außerdem Kontoführungsgebühren, die etwa 5 bis 20 Euro pro Jahr ausmachen.

Im Gegensatz zu pauschalen Kredit­bear­bei­tungs­ge­bühren, die deutsche Gerichte mittlerweile für unzulässig erklärt haben, gelten die Abschlusskosten als rechtssicher, da sie nicht als Kredit­be­ar­bei­tungs­ge­bühren eingestuft werden.

Weitere Formen der Geldanlage im Überblick

Vor- und Nachteile des Bausparens

Wie jede Anlageform, besitzen Bausparverträge Vor- und Nachteile. Diese sollten auch anderen Anlageformen gegenübergestellt werden. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die generellen Stärken und Schwächen eines Bausparvertrages und können damit besser nachvollziehen, warum diese in der Vergangenheit sehr intensiv und heute seltener genutzt werden.

  • Eine sichere Verzinsung, die vertraglich festgehalten wird und somit Sicherheit gegenüber Zinsschwankungen gewährt.
  • Kein Risiko eines Totalverlustes (wie bei vielen anderen Anlageformen)
  • Insgesamt vier Förderinstrumente, darunter auch die attraktive Form des Riester-Bausparens.
  • Sinnvoll zur Finanzierung eines Eigenheims.
  • Neue Verträge besitzen ein sehr niedriges Zinsniveau. Das angesparte Geld wird also nur minimal verzinst.
  • Vergleichsweise hohe Kosten. Während beispielsweise Tagesgeldkonten nahezu immer kostenfrei sind und ETFs lediglich etwa 0,2 Prozent laufende Gebühren veranschlagen, werden bei Bausparverträgen 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme als Abschlussgebühr fällig.
  • Zusätzliche Kostenpositionen, beispielsweise durch die Kontoführungsgebühr.
  • Insgesamt eine geringe Rentabilität.

Worauf gilt es bei einem Bausparvertrag als Geldanlage zu achten?

  • Überlegen Sie, ob ein Bausparvertrag überhaupt für Ihre Wünsche geeignet ist.
  • Zwangsläufig sollten Sie außerdem nicht nur Bausparverträge untereinander vergleichen, sondern auch Baukredite von klassischen Banken in diesen Vergleich einbeziehen.
  • Überlegen Sie, ob Sie auf einen eingerichteten Sparplan nicht anderswo, beispielsweise bei ETFs, eine höhere Rendite erwartet – wenn auch bei höherem Risiko.
  • Achten Sie auf eine niedrige Abschlussgebühr.
  • Schöpfen Sie außerdem den Freibetrag auf Kapitalerträge aus, der aktuell 801 Euro jährlich pro Kopf beträgt.
  • Eine Bindung von mehr als 8 Jahren ist in vielen Fällen nicht sinnvoll.

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Dieser Artikel wurde zuletzt am 18.09.2020 aktualisiert.
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Müni Enkhsaikhan
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