Immobilien und Vermögens­­verwaltung

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von Munkhjin Enkhsaikhan
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Die Vermögens­­verwaltung von Immobilien erfordert viel Expertenwissen – unsere Tipps und Ratschläge.

Inhalt dieser Seite
  1. Das macht eine gute Vermögens­­­­verwaltung
  2. So ver­wal­ten wir Ihre Im­mo­bi­lie
  3. Aufgaben der Vermögens­­­­verwaltung
  4. Mit der Immobilien GmbH sparen Sie Steuern
  5. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Immobilien eignen sich gut, um im Rahmen der Vermögens­­verwaltung die Kundengelder sinnvoll an­zu­le­gen.
  • Allerdings gelten dabei andere Regeln als beim Management von liquiden Vermögens­werten.
  • Es lauern viele Risiken. Fehler können den Wert des Objektes nachhaltig minimieren.
  • Wir helfen Ihnen, die passende Strategie für Ihren Immobilienerfolg zu erarbeiten.

Was macht eine gute Ver­mö­gens­ver­wal­tung mit Immobilien?

Ein Vermögens­verwalter legt die Gelder seiner Kunden in unterschiedliche Kapitalanlagen an. Die Investition in Immobilien ist eine Möglichkeit. Im besten Fall gibt es damit beim Geld anlegen eine vergleichsweise hohe Rendite – allerdings ist dies auch mit Risiken verbunden. Fest steht: Bei der Ver­mö­gens­ver­wal­tung von Immobilien gelten andere Regeln, als wenn liquide Vermögens­werte gemanagt werden müssen wie Aktien, ETFs oder Fonds.

Zum einen gilt es, bei der Vermietung eine Rendite zu erzielen. Zum anderen muss der Wert und damit auch die Substanz der Immobile erhalten werden. Denn bei einem allfälligen Verkauf soll mindestens der Kaufpreis zuzüglich ein Inflationsausgleich erzielt werden. Es gilt also, die Immobilie auch technisch und kaufmännisch zu verwalten.

Folgende Fragen stellen sich bei der Verwaltung von Immobilien

  • Mieter: Wie werden die richtigen Mieter gewonnen und ausgewählt? Wie funktioniert die Berechnung der optimalen Miete? Wie werden Mieten rechtssicher erhöht?
  • Werteerhaltung: Was muss getan werden, um den Wert der Immobilie zu erhalten? Was muss dafür investiert werden?
  • Verkauf und Zukauf: Auf was muss beim Verkauf der Immobilie geachtet werden? Was ist beim Zukauf von Immobilien wichtig? Ist der Standort attraktiv, um langfristig eine Rendite zu erzielen? Braucht es Investitionen, um die angestrebte Rendite zu erreichen? Wird die Immobilie realistisch bewertet? Ist der Preis der Immobilie für den Standort attraktiv? Passt die Immobilie ins Portfolio?

Unser Service: So ver­wal­ten wir Ihre Im­mo­bi­lie

Ein Rundum-Sorglos-Paket: Das bieten wir unseren Kunden bei der Ver­wal­tung von Immobilien. Da dies viel Expertenwissen erfordert, haben wir mit unserem Partner von Buddenbrock für dieses Thema eine eigene Abteilung. Unser Spezialist für Immobilien, Thomas Sasse sagt: „Eine Immobilie als Kapitalanlage eignet sich hervorragend, um im Rahmen der Ver­mö­gens­ver­wal­tung das Portfolio zu ergänzen.“ Denn ein guter Mix aus verschiedenen Anlage­bausteinen führt zu mehr Sicherheit und Ertrag.


Sie brauchen sich um nichts zu kümmern

Wir suchen und prüfen geeignete Objekte für Sie. Anschließend begleiten wir gegebenenfalls die baulichen Maßnahmen, die Finanzierung und den Kauf. Ebenfalls kommunizieren wir mit der Miet­verwaltung, den Behörden oder vertreten unsere Kunden auf Wunsch bei Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung­en. Wir können Ihnen auch helfen, mit Ihrer Immobilie Steuern zu sparen. „Eigentlich braucht sich der Kunde um nichts zu kümmern. Die Anlage­immobilie arbeitet für ihn“, sagt Sasse.


Schon ab 30.000 Euro können Sie in Immobilien investieren

Bei uns können Sie schon ab einem Eigenkapital von 30.000 Euro in Immobilien investieren. „Da die Zinsen für eine Baufinanzierung sehr niedrig sind, profitieren Sie von den Mieteinnahmen.“ Möglich sei eine Rendite von 5 Prozent, selbst wenn man die Immobile abzahlt. „Eine Immobilie ist auch eine gute Altersvorsorge. Man hat regelmäßig Einnahmen und kann bei Bedarf auch selbst in der Immobilie leben.“

Diese Immobilen können wir Ihnen anbieten

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Wir haben eine ganze Reihe von Immobilien zur Auswahl, die Sie gewinnbringend vermieten können. Folgende Objekte können wir Ihnen anbieten:

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Diese Aufgabe fallen bei der Ver­mö­gens­ver­wal­tung von Immobilien an

Es gibt zahlreiche Ver­mö­gens­ver­wal­tung­en, die sich auf Immobilien spezialisiert haben. Zum Beispiel in Städten wie in München oder Berlin. Die immobilienorientierte Ver­mö­gens­ver­wal­tung beschäftigt sich einerseits mit dem An- und Verkauf von Immobilien als Kapitalanlage. Das können Wohn- oder Gewerbeliegenschaften sein.

Andererseits können die kaufmännische und technische Betreuung der Gebäude zu den Aufgaben gehören. Ziel ist, dass die Immobilie langfristig Rendite abwirft und der Wert gesteigert wird. Wichtig ist auch, dass ein Vermögens­verwalter Kontakte zu den Marktteilnehmern im Immobilienbereich hat. Das sind etwa Behörden, Architekten, Bauinstitute, Steuerberater, Anwälte und Investoren.

Die Aufgaben des Immobilienmanagements im Überblick

  • An- und Verkauf: Bewertungen von Immobilien und des Stand­or­tes, Renditepotenzialanalysen, Beratung bei der Vertragsgestaltung und Baufinanzierung, Konzeption von Projekten, Suche nach den passenden Objekten oder Käufern, Auswahl von Investoren.
  • Vermietung: Werbe­maßnahmen, Vertragsgestaltung, Optimieren der Struktur der Vermieter und der Mieteinnahmen, Betreuung der Mieter.
  • Kaufmännische Verwaltung: Mietbuchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mahnwesen, Kündigungsverfahren, Ver­trags­ma­na­ge­ment mit Energieversorgern oder Versicherungen.
  • Facility Management: Technische Gebäudebetreuung und Hauswartungsdienste in den Liegenschaften.

Immobilien­verwaltung auf Bundes­ebene

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Die Ver­mö­gens­ver­wal­tung von Immobilien gibt es sogar auf Bundes­ebene. Zuständig ist dafür die Bundes­anstalt für Immobilienaufgaben (BImA). In ihrem Portfolio sind Grundstücken mit einer Gesamtfläche von rund 466.000 Hektar und rund 36.000 Wohnungen. Dazu gehört auch der umfangreiche bundeseigene Forstbestand.

Damit zählt sie zu den größten Immobilieneigentümerinnen Deutschlands. Ihre Liegenschaften verwaltet und verwertet sie nach kaufmännischen Grundsätzen. Gegründet wurde die BlmA 2005 als bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts mit Sitz in Bonn.

Mit der Immobilien-GmbH sparen Sie Steuern

Der Gewinn einer vermieteten Wohnung muss normalerweise mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Je nach Einkommen können dafür Steuern von bis zu 45 Prozent anfallen. Der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer kommen unter Umständen noch dazu.

Es gibt aber einen Trick, um diese Steuerlast erheblich zu reduzieren: So gründen private Investoren vor dem Kauf einer Immobilie eine Kapitalgesellschaft, meist eine GmbH. Denn Kapitalgesellschaften zahlen niedrigere Ertragssteuern als Privatpersonen. Auf die erhaltenen Mieteinnahmen wird dann nur noch eine Körperschaftssteuer von rund 16 Prozent fällig.

Mehr Details zur vermögensverwaltenden GmbH

Gewerbesteuer entfällt

Grundsätzlich müssen die meisten GmbHs Gewerbesteuern zahlen. Die sogenannte Immobilien-GmbH, Vorschalt-GmbH oder Immobilien-Kapitalgesellschaft zahlt diese aber aufgrund eines Steuerprivileges meistens nicht. Dazu müssen sich ihre Aufgaben aber nur auf die reine Ver­mö­gens­ver­wal­tung konzentrieren. Übt die Immobilien-GmbH wirtschaftliche Tätigkeiten aus, zahlt sie auf die Gewinne die vollen Gewerbesteuern. Dazu gehören:

  • Sanierungen
  • Bau­maßnahmen
  • Hauswartungsdienste
  • Reparaturtätigkeiten

Achten Sie also unbedingt auf die gesetzlichen Bestimmungen, wenn sie eine Vorschalt-GmbH gründen und stellen Sie einen Antrag beim zuständigen Finanzamt.

Die Nachteile der Immobilen-GmbH

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Immobilien-GmbH oder sogenannte Vorschalt-GmbHs haben aber nicht nur Vorteile. So sind Wertesteigerungen der Immobilien dauerhaft steuerpflichtig. Die Kapitalgesellschaft profitiert im Gegensatz zu Privatpersonen nicht von der 10-­jäh­ri­gen Spekulationsfrist (keine Einkommens­steuer, wenn die Immobilie 10 Jahre im Besitz war).

Außerdem darf die Immobilien-GmbH ihren Steuervorteil aus der niedrigeren Ertragsbesteuerung nur zur Schul­den­til­gung oder zur weiteren Vermögens­anlage nutzen. Wenn der Investor selbst von der Ge­winn­aus­schüt­tung der GmbH profitieren will, muss darauf eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag gezahlt werden.

Rechenbeispiel: So viel Steuern sparen Sie mit einer Immobilien-GmbH

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Privater VermieterImmobilien-GmbH
Kaufpreis der Immobilie2.000.0000 €2.000.000 €
Ø Grunderwerbssteuer (5,3 %)106.000 €106.000 €
erw. Mieteinahmen/Jahr vor Steuern170.000 €170.000 €
Steuer auf die Mieteinnahmen76.500 € (45 %)25.500 € (15%)
Solidaritätszuschlag (5,5 % auf Miet-Steuer)4.208 €1.403 €
Steuerzahlungen insgesamt80.708 €26.903 €
erw. Mieteinnahme/Jahr nach Steuern)89.292 €143.097 €
Steuerersparnis p.J.53.805 €
Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer

Fazit

Gerade in in unsicheren Zeiten und während Niedrigzinsphasen ist die Vermögens­­verwaltung über Immobilien eine gute Möglichkeit, um sein Geld sinnvoll anzulegen. Allerdings gelten dabei ganz andere Regeln als bei liquiden Vermögens­werten. Ein Fehler kann den Wert des Objektes nachhaltig minimieren.


Lassen Sie sich von Experten unterstützen

Deshalb ist es ratsam, sich eine Ver­mö­gens­ver­wal­tung ins Boot zu holen, die sich auf den Bereich Immobilien spezialisiert hat und in diesem Feld gut vernetzt ist. Wenden Sie sich hier gern an uns: Unsere Experten für Immobilien als Kapitalanlage und für die Vermögens­­verwaltung von Immobilien kennen sich bestens aus und unterstützen – egal, ob Sie noch auf der Suche nach der geeigneten Immobilie sind oder bereits besitzen!

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Katharina Tennius
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