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Immobilien und Vermögensverwaltung

Die Vermögensverwaltung von Immobilien erfordert viel Expertenwissen – unsere Tipps und Ratschläge.
Das Wichtigste in Kürze
  • Immobilien eignen sich gut, um im Rahmen der Vermögensverwaltung die Kundengelder sinnvoll an­zu­le­gen.
  • Allerdings gelten dabei andere Regeln als beim Management von liquiden Vermögenswerten.
  • Es lauern viele Risiken. Fehler können den Wert des Objektes nachhaltig minimieren.
  • Deshalb ist es empfehlenswert, einen Experten beizuziehen, der sich auf die Vermögensverwaltung von Immobilien spezialisiert hat.
  • Wir helfen Ihnen gerne, die passende Strategie für Ihren Immobilienerfolg zu erarbeiten.

Was macht eine Ver­mö­gens­ver­wal­tung mit Immobilien?

Ein Vermögensverwalter legt die Gelder seiner Kunden in unterschiedliche Kapitalanlagen an. Die Investition in Immobilien ist eine Möglichkeit. Im besten Fall gibt es damit beim Geld anlegen eine vergleichsweise hohe Rendite – allerdings ist dies auch mit Risiken verbunden. Fest steht: Bei der Ver­mö­gens­ver­wal­tung von Immobilien gelten andere Regeln, als wenn liquide Vermögenswerte gemanagt werden müssen wie Aktien, ETFs oder Fonds.

Zum einen gilt es, bei der Vermietung eine Rendite zu erzielen. Zum anderen muss der Wert und damit auch die Substanz der Immobile erhalten werden. Denn bei einem allfälligen Verkauf soll mindestens der Kaufpreis zuzüglich ein Inflationsausgleich erzielt werden. Es gilt also, die Immobilie auch technisch und kaufmännisch zu verwalten.

… mehr zur Vermögensverwaltung

Mieter: Wie werden die richtigen Mieter gewonnen und ausgewählt? Wie funktioniert die Berechnung der optimalen Miete? Wie werden Mieten rechtssicher erhöht?

Werteerhaltung: Was muss getan werden, um den Wert der Immobilie zu erhalten? Was muss dafür investiert werden?

Verkauf und Zukauf: Auf was muss beim Verkauf der Immobilie geachtet werden? Was ist beim Zukauf von Immobilien wichtig? Ist der Standort attraktiv, um langfristig eine Rendite zu erzielen? Braucht es Investitionen, um die angestrebte Rendite zu erreichen? Wird die Immobilie realistisch bewertet? Ist der Preis der Immobilie für den Standort attraktiv? Passt die Immobilie ins Portfolio?

Holen Sie sich Spezialisten ins Boot

Anhand der Fragen in der Box sehen Sie: Es ist gar nicht so einfach, eine Immobilie erfolgreich zu verwalten. Und die Risiken sind zahlreich, um Rendite oder Verkaufserlös zu verlieren. So können eine ungünstige Mieterstruktur, eine verpasste Investition oder eine falsche Einschätzung der Entwicklung des Marktes das Immobilien-Vermögen in seiner Substanz gefährden.

Deshalb ist es ratsam, sich im Bereich der Immobilien eine darauf spezialisierte Ver­mö­gens­ver­wal­tung auszuwählen. Zumindest aber sollte Ihre Ver­mö­gens­ver­wal­tung die notwendigen Spezialisten ins Boot holen.

Mehr zum Thema Immobilien als Kapitalanlage

Was es bei diesem Thema sonst noch alles zu beachten gilt, erfahren  Sie außerdem in unserem Ratgeber zu Immobilien als Kapitalanlage.


Diese Aufgabe fallen bei der Ver­mö­gens­ver­wal­tung von Immobilien an

Es gibt zahlreiche Ver­mö­gens­ver­wal­tung­en, die sich auf Immobilien spezialisiert haben. Zum Beispiel in Städten wie in München oder Berlin. Die immobilienorientierte Ver­mö­gens­ver­wal­tung beschäftigt sich einerseits mit dem An- und Verkauf von Immobilien als Kapitalanlage. Das können Wohn- oder Gewerbeliegenschaften sein.

Andererseits können die kaufmännische und technische Betreuung der Gebäude zu den Aufgaben gehören. Ziel ist, dass die Immobilie langfristig Rendite abwirft und der Wert gesteigert wird.

Wichtig ist auch, dass ein Vermögensverwalter Kontakte zu den Marktteilnehmern im Immobilienbereich hat. Das sind etwa Behörden, Architekten, Bauinstitute, Steuerberater, Anwälte und Investoren. In der Box sehen Sie die Aufgaben des Immobilienmanagements im Überblick:

  • An- und Verkauf: Bewertungen von Immobilien und des Stand­or­tes, Renditepotenzialanalysen, Beratung bei der Vertragsgestaltung und Baufinanzierung, Konzeption von Projekten, Suche nach den passenden Objekten oder Käufern, Auswahl von Investoren.
  • Vermietung: Werbemaßnahmen, Vertragsgestaltung, Optimieren der Struktur der Vermieter und der Mieteinnahmen, Betreuung der Mieter.
  • Kaufmännische Verwaltung: Mietbuchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mahnwesen, Kündigungsverfahren, Ver­trags­ma­na­ge­ment mit Energieversorgern oder Versicherungen.
  • Facility Management: Technische Gebäudebetreuung und Hauswartungsdienste in den Liegenschaften.

Die Ver­mö­gens­ver­wal­tung von Immobilien gibt es sogar auf Bundesebene. Zuständig ist dafür die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). In ihrem Portfolio sind Grundstücken mit einer Gesamtfläche von rund 466.000 Hektar und rund 36.000 Wohnungen. Dazu gehört auch der umfangreiche bundeseigene Forstbestand.

Damit zählt sie zu den größten Immobilieneigentümerinnen Deutschlands. Ihre Liegenschaften verwaltet und verwertet sie nach kaufmännischen Grundsätzen. Gegründet wurde die BlmA 2005 als  bundesunmittelbare rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts mit Sitz in Bonn.


Unser Service: So ver­wal­ten wir Ihre Im­mo­bi­lie

Ein Rundum-sorglos-Paket: Das bieten wir unseren Kunden bei der Ver­mö­gens­ver­wal­tung von Immobilien. Da dies viel Expertenwissen erfordert, haben wir für dieses Thema eine eigene Abteilung. Unser Spezialist für Immobilien Thomas Sasse: „Eine Immobilie als  Kapitalanlage eignet sich hervorragend, um im Rahmen der Ver­mö­gens­ver­wal­tung das Portfolio zu ergänzen.“ Denn ein guter Mix aus verschiedenen Anlagebausteinen führe zu mehr Sicherheit und Ertrag.

Sie brauchen sich um nichts zu kümmern

Die geeigneten Objekte suchen und prüfen dabei wir. Anschließend begleiten wir allenfalls die baulichen Maßnahmen, die Finanzierung und den Kauf. Ebenfalls kommunizieren wir mit der Mietverwaltung, den Behörden oder vertreten unsere Kunden auf Wunsch bei Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung­en. Wir können Ihnen auch helfen, mit der Immobilie Steuern zu sparen. „Eigentlich braucht sich der Kunde um nichts zu kümmern. Die Anlageimmobilie arbeitet für ihn“, sagt Sasse.

Schon ab 30.000 Euro können Sie in Immobilien investieren

Bei uns können Sie schon ab einem Eigenkapital von 30.000 Euro in Immobilien investieren. „Da die Zinsen für einen Kredit sehr tief sind, profitieren Sie von den Mieteinnahmen.“ Möglich sei eine Rendite von 5 Prozent, selbst wenn man die Immobile abzahle. „Eine Immobilie ist auch eine gute Altersvorsorge. Man hat regelmäßig Einnahmen und kann bei Bedarf auch selbst in der Immobilie leben.“

Wir haben eine ganze Reihe von Immobilien zur Auswahl, die Sie gewinnbringend vermieten können. Folgende Objekte können wir Ihnen anbieten:

So erreichen Sie uns

Möchten Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren, beraten wir Sie gerne. Kontaktieren Sie uns dafür unter der Nummer 030 – 120 82 82 8 oder unter kontakt@transparent-beraten.de. Wir freuen uns darauf, mit Ihnen intelligente Strategien für Ihren Immobilienerfolg erarbeiten zu können.


Mit der Immobilien-GmbH sparen Sie Steuern

Der Gewinn einer vermieteten Wohnung muss normalerweise mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Je nach Einkommen können dafür Steuern von bis zu 45 Prozent anfallen. Der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer kommen unter Umständen noch dazu.

Es gibt aber einen Trick, um diese Steuerlast erheblich zu reduzieren: So gründen private Investoren vor dem Kauf einer Immobilie eine Kapitalgesellschaft, meist eine GmbH. Denn Kapitalgesellschaften zahlen niedrigere Ertragssteuern als Privatpersonen. Auf die erhaltenen Mieteinnahmen wird dann nur noch eine Körperschaftssteuer von rund 16 Prozent fällig.

… mehr zur vermögensverwaltenden GmbH

Gewerbesteuer entfällt

Grundsätzlich müssen die meisten GmbHs Gewerbesteuern zahlen. Die sogenannte Immobilien-GmbH, Vorschalt-GmbH oder Immobilien-Kapitalgesellschaft zahlt diese aber aufgrund eines Steuerprivileges meistens nicht. Dazu müssen sich ihre Aufgaben aber nur auf die reine Ver­mö­gens­ver­wal­tung konzentrieren. Übt die Immobilien-GmbH wirtschaftliche Tätigkeiten aus, zahlt sie auf die Gewinne die vollen Gewerbesteuern. Dazu gehören:

  • Sanierungen
  • Baumaßnahmen
  • Hauswartungsdienste
  • Reparaturtätigkeiten

Achten Sie also unbedingt auf die gesetzlichen Bestimmungen, wenn sie eine Vorschalt-GmbH gründen und stellen Sie einen Antrag beim zuständigen Finanzamt.

Immobilien-GmbH oder sogenannte Vorschalt-GmbHs haben aber nicht nur Vorteile. So sind Wertesteigerungen der Immobilien dauerhaft steuerpflichtig. Die Kapitalgesellschaft profitiert im Gegensatz zu Privatpersonen nicht von der zehn­jäh­ri­gen Spekulationsfrist. Denn wenn ein Privater ein Miethaus verkauft, das mindestens zehn Jahre lang in ihrem Besitz war, fallen auf den Gewinn i.d.R keine Einkommenssteuern an.

Außerdem darf die Immobilien-GmbH ihren Steuervorteil aus der niedrigeren Ertragsbesteuerung nur zur Schul­den­til­gung oder zur weiteren Vermögensanlage nutzen. Wenn der Investor selbst von der Ge­winn­aus­schüt­tung der GmbH profitieren will, muss darauf eine Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag gezahlt werden.

Privater VermieterImmobilien-GmbH
Kaufpreis der Immobilie2.000.0000 €2.000.000 €
Ø Grunderwerbssteuer (5,3 %)106.000 €106.000 €
erw. Mieteinahmen/Jahr vor Steuern170.000 €170.000 €
Steuer auf die Mieteinnahmen76.500 € (45 %)25.500 € (15%)
Solidaritätszuschlag (5,5 % auf Miet-Steuer)4.208 €1.403 €
Steuerzahlungen insgesamt80.708 €26.903 €
erw. Mieteinnahme/Jahr nach Steuern)89.292 €143.097 €
Steuerersparnis p.J.53.805 €
… mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer

Fazit und Hinweise zum Vergleich

Gerade in in unsicheren Zeiten und während Niedrigzinsphasen sind Immobilien eine gute Möglichkeit, um sein Geld sinnvoll anzulegen. Allerdings gelten dabei ganz andere Regeln als bei liquiden Vermögenswerten. Ein Fehler kann den Wert des Objektes nachhaltig minimieren. Deshalb ist es ratsam, sich eine Ver­mö­gens­ver­wal­tung ins Boot zu holen, die sich auf den Bereich Immobilien spezialisiert hat und in diesem Feld gut vernetzt ist.

Wir haben die richtigen Fachleute an Bord und erarbeiten für Sie gerne ein passendes Konzept. Denn geprüfte Immobilien bieten Ihnen Inflationsschutz, staatliche Förderung sowie Wert- und Mietsteigerung. Unsere Experten sind telefonisch von Montag bis Freitag zwischen 9 und 18 Uhr unter der Nummer 030 – 120 82 82 8 oder kontakt@transparent-beraten.de erreichbar.

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Dieser Artikel wurde zuletzt am 12.11.2020 aktualisiert.
Über den Autor
Maja Sommerhalder
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