Das erwartet Sie hier
Was Vermieter im Fall eines Mietausfalls tun können und welche Versicherung die entgangenen Mieteinnahmen ersetzt.
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Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
Darum sollten Sie sich gegen Mietausfall absichern
Mietausfall: Immer ein Risiko
Gerade Vermieter, die ihre Mieteinnahmen als Altersversorgung nutzen, sind in einer schwierigen Situation, wenn Mietzahlungen ausbleiben – rasch entgehen ihnen so mehrere tausend Euro, die unter Umständen bereits fest eingeplant waren. Es ist auch keine Seltenheit, dass Mieter nicht (mehr) in der Lage sind, ihre Miete zu zahlen: Laut dem Statistischen Bundesamt lebten 2019 1,4 Prozent der Bevölkerung in Haushalten mit Zahlungsrückständen bei Hypotheken- oder Mietzahlungen, 2009 waren es sogar 2,5 Prozent (Quelle).
Kostengünstiger Schutz vor Mietausfall
Eine Mietausfallversicherung kann die finanziellen Schäden durch einen Mietausfall ausgleichen oder zumindest teilweise abfangen und ist somit eine wichtige Absicherung. Insbesondere Privatvermieter sollten darüber nachdenken. Wer nur wenige Wohnungen vermietet und keine hohen Mieten erhebt, muss auch entsprechend wenig zahlen.
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Über welche Versicherungen kann man sich absichern?
Je nachdem, wieso die Miete ausbleibt – also ob eine Zahlungsunfähigkeit oder -verweigerung des Mieters vorliegt oder die Wohnung z.B. durch einen Elementarschaden nicht mehr bewohnbar ist – können die entgangenen Einnahmen durch Zusatzbausteine verschiedener Versicherungen ausgeglichen werden. Bereits abgeschlossene Versicherungen können für wenige Euro mehr um einen entsprechenden Schutz gegen Mietausfälle erweitert werden, falls der Versicherer einen solchen anbietet. Es gibt folgende Optionen für die Absicherung von Mietausfällen:
Mietausfallversicherung und Mietnomadenversicherung – was ist der Unterschied?
Es gibt bei einigen Anbietern ausgewiesene Mietausfallversicherungen, die gegen verschiedene Varianten eines Mietausfalls absichern. Bei sogenannten Mietnomadenversicherungen versichern die Policen, je nach Tarif, nicht nur den Mietausfall selbst, sondern auch eventuelle Folgeschäden wie zum Beispiel die Kosten der Entrümpelung und die Renovierung einer verwahrlosten oder von Ungeziefer befallenen Wohnung.
Mietnomadenversicherungen sind teurer als einfache Mietausfallversicherungen und leisten oft nur unter bestimmten Bedingungen, z.B., dass die Bonität des Mieters nachweislich überprüft wurde. Wichtig ist es auch, hier auf eine ausreichend hohe Versicherungssumme zu achten – die Kosten mehrerer entgangener Mieten zuzüglich der Renovierungskosten können mehrere zehntausend Euro erreichen, wohinter so manche Versicherungssumme zurückbleibt.
Mehr zur Mietnomadenversicherung
Mietausfallversicherung als Baustein der Rechtsschutzversicherung
Mietausfallschäden in der Rechtsschutzversicherung
Es ist bei weitem nicht bei allen Anbietern der Fall, doch es ist möglich, den eigenen Vermieterrechtsschutz um eine Mietausfallversicherung zu ergänzen. Leistungen können z.B. so aussehen:
Leistungen der Vermieterrechtsschutzversicherung allgemein
Mit einer Vermieterrechtsschutzversicherung sichern Sie sich gegen die Kosten einer juristischen Auseinandersetzung mit den Mietern ab. Die Police übernimmt nicht nur Anwalts- und Prozesskosten, sondern auch die Kosten von eventuell notwendigen Sachverständigen. Es ist auch möglich, z.B. das Forderungsmanagement der Versicherung zu übertragen. Auch eine juristische Telefonberatung gehört zum Service.
Was übernimmt eine Rechtsschutzversicherung?
Anwaltsgebühren
Freie Wahl des Anwalts
Kostenübernahme Gutachter, Zeugen, Sachverständige
Gebühren der Gegenseite bei verlorenem Prozess
Gerichtskosten
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Wann ist Mietausfall über die Gebäudeversicherung abgesichert?
Brand
Hagel und Sturm
Blitzschlag
Leitungswasser
Überschwemmung
Bei diesen Schäden zahlt die Gebäudeversicherung
Eine Gebäudeversicherung bietet bereits im Basis-Tarif einen umfassenden Schutz. Abgesichert sind sämtliche Schäden, die durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser zustande gekommen sind. Eine Erweiterung um Mietausfall-Schäden ist in der Regel für wenige Euro pro Jahr zu haben. Sie ersetzt entgangene Mieteinnahmen inklusive der fortlaufenden Nebenkosten.
Die Mietausfallversicherung im Rahmen der Gebäudeversicherung gilt grundsätzlich nur für privat genutzte Räume. Wer eine gewerbliche Nutzung einschließen möchte, kann seine Versicherung auch im Nachhinein dahingehend erweitern. In dem Zuge sollten Versicherungsnehmer gleich die gesamte Gebäudeversicherung auf Wirksamkeit überprüfen, damit der Versicherungsschutz in jedem Fall ausreicht.
Gewerblich genutzte Gebäude
Auch bei gewerblich genutzten Räumen kann ein Mietausfall entstehen. Wird das gewerblich genutzte und vermietete Gebäude durch einen versicherten Sachschaden so sehr beschädigt, dass die Räume vorläufig nicht mehr vermietet oder selbst genutzt werden können, springt die Mietausfallversicherung als Teil der gewerblichen Gebäudeversicherung ein, wenn der Baustein in Mietausfallversicherung Gewerbe enthalten ist.
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Das kostet eine Mietausfallversicherung
Kostenbeispiel: Rechtsschutzversicherung inkl. Mietausfallversicherung
| Anzahl der vermieteten Wohneinheiten | 5 | 1 |
| Bruttojahresmiete | 42.000 € | 8.400 € |
| Absicherung gegen Mietsausfall | Ja, für 6 Monatsmieten | Ja, für 6 Monatsmieten |
| Selbstbeteiligung | 500 € | 500 € |
| Monatliche Versicherungsprämie | 107,44 € | 19,98 € |
| Anteil Mietausfallschutz | ca. 32,23 € | ca. 16,08 € |
Kostenfaktoren
Wie viel ein Versicherungsnehmer zahlt hängt von mehreren Kostenfaktoren ab. Das sind z.B.
- die Anzahl der versicherten Wohnungen
- die Höhe der Selbstbeteiligung
- die Bruttojahresmiete
- bisherige Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
- Leistungsdauer des Mietausfallschutzes
- Zahlungsweise (jährlich, halbjährlich, vierteljährlich, monatlich)
Mietausfallversicherung als Teil der Betriebskosten
Falls im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden können, gilt das auch für die Kosten eines Versicherungsbausteins, der Mietausfall absichert. Handelt es sich bei der Mietausfallversicherung jedoch um eine separate Versicherung, kann sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch der Vermieterrechtsschutz ist nicht umlagefähig.
Mietausfallversicherung im Test
Gegenwärtig liegen uns keine aktuellen Testergebnisse zur Mietausfallversicherung an sich vor. Dafür haben wir jedoch aktuelle Tests und Rankings zu verschiedenen Anbietern der Gebäudeversicherung zusammengetragen. Schauen Sie gerne auf der Seite vorbei. Die Mietausfallversicherung als Baustein der Vermieterrechtsschutzversicherung wird aktuell nur von einem Anbieter angeboten. Wenden Sie sich mit Fragen zu diesem Thema an uns oder nutzen Sie unser Formular, um ein passendes Angebot zu erhalten
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Das sollten Vermieter beim Versicherungsvergleich beachten
Welche Versicherung brauchen Sie?
Überlegen Sie sich, welche Versicherung Sie tatsächlich brauchen und ob Sie eine separate Versicherung abschließen oder lieber z.B. Ihre Rechtsschutzversicherung ergänzen wollen. Bei der Entscheidung für einen Tarif sollten Sie neben den Kosten auf Folgendes achten:
Wie immer empfiehlt es sich, die Versicherungsunterlagen genau zu lesen. Bedenken Sie beim Festlegen des Versicherungszeitraums und der Summe auch, dass sich Kündigungs- und Räumungsverfahren sehr lange hinziehen können.
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Mietausfall: So wahren Vermieter ihre Interessen
Was tun, wenn Mieter im Zahlungsverzug sind?
Zunächst sollte man das Gespräch mit den Mietern suchen, da es zahlreiche harmlose Gründe für einen Zahlungsverzug geben kann. Falls das nichts bringt, können Vermieter mit einem Mahnschreiben auf eine unverzügliche Zahlung pochen oder, bei regelmäßigem Zahlungsverzug, eine Abmahnung schreiben.
Wann ist eine außerordentliche Kündigung möglich?
Zahlt der Mieter keine Miete kann der Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine außerordentliche Kündigung wegen Mietausfall aussprechen. Eine formell korrekte Kündigung muss
- als Brief zugestellt werden
- den Kündigungsgrund nennen
- sich an alle Mieter richten, falls es mehrere sind
- von allen Vermietern unterschrieben sein, falls es mehrere sind.
Zieht der Mieter dann nicht binnen 2 Wochen aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage eröffnen.
Gesetzliche Grundlagen der außerordentlichen Kündigung wegen Mietausfall
§ 542 Ende des Mietverhältnisses
(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
- in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
- verlängert wird.
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(2) 1 Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
[…]
- der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (Quelle).
Fristlose Kündigung: Wer haftet für den Mietausfall?
Wer für den Mietausfall nach einer fristlosen Kündigung aufkommt – egal, ob die Kündigung nun vom Mieter oder vom Vermieter ausgesprochen wurde – lässt sich pauschal nicht beantworten. Hat der Vermieter beispielsweise wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung entstandenen finanziellen Schadens. Genau anders herum sieht es aus, wenn der Mieter wegen einer Vertragsverletzung durch den Vermieter gekündigt hat.
Erfolgt eine eine Vertragsaufhebung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzug von Seiten des Mieters, ist dieser zum Schadensersatz verpflichtet. Dazu zählt auch der Anspruch des Vermieters auf Begleichung des Mietausfalls. In jedem Fall hilft eine Rechtsschutzversicherung dabei, die eigenen Forderungen juristisch durchzusetzen.
Versicherungsfall: Das müssen Sie beachten
Fazit
Gerade Privatvermieter sollten sich für den Fall eines Mietausfalls absichern. Entsteht der Mietausfall, weil die Wohnung z.B. durch einen Brand nicht länger bewohnbar ist, funktioniert das über einen Zusatzbaustein der Gebäudeversicherung. Zahlt der Mieter nicht mehr, ist dies ein Fall für einen Zusatzbaustein der Rechtsschutzversicherung. Es existieren jedoch auch separate Mietausfallversicherungen.
Die häufigsten Fragen zur Mietausfallversicherung
Was kostet eine Mietausfallversicherung?
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab – der Anzahl der Wohnungen, der Selbstbeteiligung, der Höhe der Jahresbruttomiete, etc. – ebenso wie davon, ob nur die entgangenen Mieten oder auch eventuell nötige Renovierungsarbeiten abgesichert werden können. Wer z.B. nur eine einzige Wohnung vermietet, kann für unter 20 Euro im Monat Rechtsschutzrisiken und sechs entgangene Monatsmieten absichern.
Was bedeutet Mietausfallversicherung?
Eine Mietausfallversicherung zahlt, wenn einem Vermieter Mieten entgehen, z.B. wenn ein Mieter nicht zahlt, aber auch nicht die Wohnung verlässt, sodass diese nicht weitervermietet werden kann. Sie kann verschieden gestaltet sein.
Was tun bei Mietausfall?
Bei Mietausfall bietet sich zunächst das Gespräch mit dem entsprechenden Mieter an, um gemeinsam eine Lösung zu finden. Ist dies nicht möglich, können Mahnungen und schließlich eine Kündigung ausgestellt werden. Es ist möglich, die entgangenen Mieteinnahmen ganz oder zumindest teilweise mit einer Mietausfallversicherung bzw. einem entsprechenden Versicherungsbaustein in anderen Versicherungen abzusichern.
Welche Versicherungen braucht man als Vermieter?
Eine Gebäudeversicherung schützt das Gebäude an sich gegen Umweltgefahren. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sichert Personenschäden im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie ab. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung zahlt, wenn z.B. eine Auseinandersetzung mit Mietern vor Gericht oder in einem Mediationsverfahren ausgetragen werden muss.
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