Überzeugen Sie sich selbst
Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was Vermieter im Fall eines Mietausfalls tun können und welche Versicherung die entgangenen Mieteinnahmen ersetzt.
Inhalt dieser SeiteDarum sollten Sie sich gegen Mietausfall absichern
Mietausfall: Immer ein Risiko
Gerade Vermieter, die ihre Mieteinnahmen als Altersversorgung nutzen, sind in einer schwierigen Situation, wenn Mietzahlungen ausbleiben, sie die Wohnung aber auch an niemand anderen vermieten können. Rasch entgehen ihnen so mehrere tausend Euro, die unter Umständen bereits fest eingeplant waren.
Schutz vor Mietausfall
Eine Mietausfallversicherung kann die finanziellen Schäden durch einen Mietausfall im Fall einer langen gerichtlichen Auseinandersetzung nach einer Kündigung reduzieren und ist somit eine wichtige Absicherung. Insbesondere Privatvermieter sollten darüber nachdenken. Wer nur wenige Wohnungen vermietet und keine hohen Mieten erhebt, muss auch entsprechend wenig zahlen.
Wann leistet die Versicherung?
Die Mietausfallversicherung zahlt, wenn Sie Ihrem Mieter korrekt gekündigt haben, dieser jedoch trotzdem in der Wohnung bleibt und keine Miete zahlt. Das bedeutet, dass Mietausfälle vor der Kündigung nicht von der Versicherung erstattet werden. Mit einer Vermieterrechtsschutzversicherung lassen sich jedoch unter Umständen ausstehende Mieten einklagen. Beachten Sie auch, dass bei Mietverhältnissen, die bereits vor Abschluss der Versicherung bestanden, eine Wartezeit gilt.
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Über welche Versicherungen kann man sich absichern?
Je nachdem, wieso die Miete ausbleibt – also ob es um ausbleibende Zahlungen nach einer Kündigung geht oder die Wohnung durch einen Schaden am Gebäude nicht mehr bewohnbar ist – können die entgangenen Einnahmen durch Zusatzbausteine verschiedener Versicherungen ausgeglichen werden. Bereits abgeschlossene Versicherungen können für wenige Euro mehr um einen entsprechenden Schutz gegen Mietausfälle erweitert werden, falls der Versicherer einen solchen anbietet. Es gibt folgende Optionen für die Absicherung von Mietausfällen:
Mietausfallversicherung und Mietnomadenversicherung – was ist der Unterschied?
Neben der Mietausfallversicherung als Baustein der Rechtsschutzversicherung gibt es auch eine Mietnomadenversicherung. Diese sichert dasselbe Risiko ab, aber weist folgende wichtige Unterschiede zur Mietausfallversicherung auf:
Mehr zur Mietnomadenversicherung
Mietausfallversicherung als Baustein der Rechtsschutzversicherung
Mietausfallschäden in der Rechtsschutzversicherung
Es ist bei weitem nicht bei allen Anbietern der Fall, doch es ist möglich, den eigenen Vermieterrechtsschutz um eine Mietausfallversicherung zu ergänzen. Leistungen können zum Beispiel so aussehen:
Leistungen der Vermieterrechtsschutzversicherung allgemein
Die geschuldeten Mieten innerhalb der Laufzeit des Vertrags kann der Vermieter einklagen. Mit einer Vermieterrechtsschutzversicherung sichern Sie sich gegen die Kosten einer juristischen Auseinandersetzung mit den Mietern ab. Die Police übernimmt nicht nur Anwalts- und Prozesskosten, sondern auch die Kosten von eventuell notwendigen Sachverständigen. Es ist auch möglich, zum Beispiel das Forderungsmanagement der Versicherung zu übertragen. Auch eine juristische Telefonberatung gehört zum Service.
Vermieterrechtsschutz für Gewerbe
Sie können auch als Vermieter von Gewerbeimmobilien eine Rechtsschutzversicherung abschließen. Hier ist jedoch eine individuelle Risikoprüfung erforderlich.
Was übernimmt eine Rechtsschutzversicherung?
Anwaltsgebühren
Freie Wahl des Anwalts
Kostenübernahme Gutachter, Zeugen, Sachverständige
Gebühren der Gegenseite bei verlorenem Prozess
Gerichtskosten
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Wann ist Mietausfall über die Gebäudeversicherung abgesichert?
Es kommt auf die Schadensursache an
Die Mietausfall- oder Mietnomadenversicherung greift, wenn Mieter, die keine Miete zahlen, nach der Kündigung in der Wohnung bleiben. Aber Mietausfall ist auch aus anderen Gründen möglich: Was, wenn die Wohnung nicht wegen des Verhaltens des Mieters keine Mieteinnahmen generieren kann, sondern weil sie beschädigt wurde? In diesem Fall kann unter Umständen die Gebäudeversicherung helfen.
Brand
Hagel und Sturm
Blitzschlag
Leitungswasser
Überschwemmung
Bei diesen Schäden zahlt die Gebäudeversicherung
Eine Gebäudeversicherung bietet bereits im Basis-Tarif einen umfassenden Schutz. Abgesichert sind sämtliche Schäden, die durch Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser zustande gekommen sind. Eine Erweiterung um Mietausfall-Schäden ist in der Regel für wenige Euro pro Jahr zu haben. Sie ersetzt entgangene Mieteinnahmen inklusive der fortlaufenden Nebenkosten, wenn der Mietausfall auf Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen eines versicherten Schadens zurückzuführen ist.
Die Mietausfallversicherung im Rahmen der Gebäudeversicherung gilt für privat genutzte Räume. Wer eine gewerbliche Nutzung einschließen möchte, kann seine Versicherung auch im Nachhinein dahingehend erweitern. In dem Zuge sollten Versicherungsnehmer gleich die gesamte Gebäudeversicherung auf Wirksamkeit überprüfen, damit der Versicherungsschutz in jedem Fall ausreicht.
Gewerblich genutzte Gebäude
Auch bei gewerblich genutzten Räumen kann ein Mietausfall entstehen. Wird das gewerblich genutzte und vermietete Gebäude durch einen versicherten Sachschaden so sehr beschädigt, dass die Räume vorläufig nicht mehr vermietet oder selbst genutzt werden können, springt die Mietausfallversicherung als Teil der gewerblichen Gebäudeversicherung ein, wenn der Baustein in Mietausfallversicherung Gewerbe enthalten ist.
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Das kostet eine Mietausfallversicherung
Kostenbeispiel: Rechtsschutzversicherung inkl. Mietausfallversicherung
| Anzahl der vermieteten Wohneinheiten | 5 | 1 |
| Bruttojahresmiete | 42.000 € | 8.400 € |
| Absicherung gegen Mietsausfall | Ja, für 6 Monatsmieten | Ja, für 6 Monatsmieten |
| Selbstbeteiligung | 500 € | 500 € |
| Monatliche Versicherungsprämie | 107,44 € | 19,98 € |
| Anteil Mietausfallschutz | ca. 32,23 € | ca. 16,08 € |
Kostenfaktoren
Wie viel ein Versicherungsnehmer zahlt, hängt von mehreren Kostenfaktoren ab. Das sind zum Beispiel
- die Anzahl der versicherten Wohnungen
- die Höhe der Selbstbeteiligung
- die Bruttojahresmiete
- bisherige Rechtsstreitigkeiten mit Mietern
- Leistungsdauer des Mietausfallschutzes
- Zahlungsweise (jährlich, halbjährlich, vierteljährlich, monatlich)
Mietausfallversicherung als Teil der Betriebskosten
Falls im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden können, gilt das auch für die Kosten eines Versicherungsbausteins, der Mietausfall absichert. Handelt es sich bei der Mietausfallversicherung jedoch um eine separate Versicherung, kann sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch der Vermieterrechtsschutz ist nicht umlagefähig.
Mietausfallversicherung im Test
Gegenwärtig liegen uns keine aktuellen Testergebnisse zur Mietausfallversicherung an sich vor. Dafür haben wir jedoch aktuelle Tests und Rankings zu verschiedenen Anbietern der Gebäudeversicherung zusammengetragen. Schauen Sie gerne auf der Seite vorbei. Die Mietausfallversicherung als Baustein der Vermieterrechtsschutzversicherung wird aktuell nur von einem Anbieter angeboten. Wenden Sie sich mit Fragen zu diesem Thema an uns oder nutzen Sie unser Formular, um ein passendes Angebot zu erhalten
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Das sollten Vermieter beim Versicherungsvergleich beachten
Welche Versicherung brauchen Sie?
Überlegen Sie sich, welche Versicherung Sie tatsächlich brauchen und ob Sie eine separate Versicherung abschließen oder lieber zum Beispiel Ihre Rechtsschutzversicherung ergänzen wollen. Bei der Entscheidung für einen Tarif sollten Sie neben den Kosten auf Folgendes achten:
Wie immer empfiehlt es sich, die Versicherungsunterlagen genau zu lesen. Bedenken Sie beim Festlegen des Versicherungszeitraums und der Summe auch, dass sich Kündigungs- und Räumungsverfahren sehr lange hinziehen können.
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Mietausfall: So wahren Vermieter ihre Interessen
Was tun, wenn Mieter im Zahlungsverzug sind?
Zunächst sollte man das Gespräch mit den Mietern suchen, da es zahlreiche harmlose Gründe für einen Zahlungsverzug geben kann. Falls das nichts bringt, können Vermieter mit einem Mahnschreiben auf eine unverzügliche Zahlung pochen oder, bei regelmäßigem Zahlungsverzug, eine Abmahnung schreiben.
Wann ist eine außerordentliche Kündigung möglich?
Zahlt der Mieter keine Miete, kann der Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine außerordentliche Kündigung wegen Mietausfall aussprechen. Eine formell korrekte Kündigung muss
- als Brief zugestellt werden
- den Kündigungsgrund nennen
- sich an alle Mieter richten, falls es mehrere sind
- von allen Vermietern unterschrieben sein, falls es mehrere sind.
Zieht der Mieter dann nicht binnen zwei Wochen aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage eröffnen.
Gesetzliche Grundlagen der außerordentlichen Kündigung wegen Mietausfall
§ 542 Ende des Mietverhältnisses
(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
- in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
- verlängert wird.
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(2) 1 Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
[…]
- der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (Quelle).
Fristlose Kündigung: Wer haftet für den Mietausfall?
Wer für den Mietausfall nach einer fristlosen Kündigung aufkommt – egal, ob die Kündigung nun vom Mieter oder vom Vermieter ausgesprochen wurde – lässt sich pauschal nicht beantworten. Hat der Vermieter beispielsweise wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung entstandenen finanziellen Schadens. Genau andersherum sieht es aus, wenn der Mieter wegen einer Vertragsverletzung durch den Vermieter gekündigt hat.
Erfolgt eine Vertragsaufhebung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzug vonseiten des Mieters, ist dieser zum Schadensersatz verpflichtet. Dazu zählt auch der Anspruch des Vermieters auf Begleichung des Mietausfalls. In jedem Fall hilft eine Rechtsschutzversicherung dabei, die eigenen Forderungen juristisch durchzusetzen.
Versicherungsfall: Das müssen Sie beachten
Fazit
Gerade Privatvermieter sollten sich für den Fall eines Mietausfalls absichern. Entsteht der Mietausfall, weil die Wohnung zum Beispiel durch einen Brand nicht länger bewohnbar ist, funktioniert das über einen Zusatzbaustein der Gebäudeversicherung. Zahlt der Mieter nicht mehr und verlässt die Wohnung nach einer Kündigung nicht, leistet die Mietnomadenversicherung oder die Mietausfallversicherung im Rahmen der Rechtsschutzversicherung. Die Rechtsschutzversicherung hilft auch dabei, geschuldete Mietzahlungen während der Laufzeit des Mietvertrags einzuklagen.
Die häufigsten Fragen zur Mietausfallversicherung
Was kostet eine Mietausfallversicherung?
Das hängt von verschiedenen Faktoren ab – der Anzahl der Wohnungen, der Selbstbeteiligung, der Höhe der Jahresbruttomiete, etc. – ebenso wie davon, ob nur die entgangenen Mieten oder auch eventuell nötige Renovierungsarbeiten abgesichert werden können. Wer zum Beispiel nur eine einzige Wohnung vermietet, kann für unter 20 Euro im Monat Rechtsschutzrisiken und sechs entgangene Monatsmieten absichern.
Was bedeutet Mietausfallversicherung?
Eine Mietausfallversicherung zahlt, wenn einem Vermieter Mieten entgehen, wenn ein nicht zahlender Mieter die Wohnung nach der Kündigung nicht verlässt, sodass diese nicht weitervermietet werden kann. Mietausfälle können aber auch entstehen, weil Schäden am Gebäude eine Nutzung der Wohnung unmöglich machen. Dieses Risiko lässt sich über einen Baustein der Gebäudeversicherung versichern.
Was tun bei Mietausfall?
Bei Mietausfall bietet sich zunächst das Gespräch mit dem entsprechenden Mieter an, um gemeinsam eine Lösung zu finden. Ist dies nicht möglich, können Mahnungen und schließlich eine Kündigung ausgestellt werden. Es ist möglich, die entgangenen Mieteinnahmen, wenn der Mieter nach der Kündigung in der Wohnung bleibt, durch eine Versicherung abzusichern.
Welche Versicherungen braucht man als Vermieter?
Eine Gebäudeversicherung schützt das Gebäude an sich gegen Umweltgefahren. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sichert Personenschäden im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie ab. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung zahlt, wenn zum Beispiel eine Auseinandersetzung mit Mietern vor Gericht oder in einem Mediationsverfahren ausgetragen werden muss.
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