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Immobilienkredit

Voraussetzungen, Unterlagen und Vertragsbedingungen: So finanzieren Sie Ihr Eigenheim
Die niedrigen Zinsen machen den Bau oder den Kauf einer Immobilie attraktiv. Dennoch lohnt es sich, bei der Suche nach dem richtigen Immobilien­kredit Zeit zu nehmen – die Unterschiede zwischen den Angeboten ist durchaus beachtlich.
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Besonderheiten von Immobilien­krediten

Baufinanzierungen unterscheiden sich in einigen wesentlichen Punkten von gewöhnlichen Ratenkrediten für Privatpersonen. Neben der deutlich höheren Kreditsumme ist vor allem die Laufzeit deutlich länger – zumindest über den gesamten Finanzierungszeitraum betrachtet: Im Regelfall schließen Verbraucher einen Kredit mit Laufzeiten zwischen zehn und zwanzig Jahren ab und nehmen dann eine An­schluss­finanzierung in Anspruch. Am Ende beträgt die Laufzeit insgesamt häufig 35 Jahre und mehr.

Weitere Unterschiede von Baufinanzierungen:

  • Aufgrund der großen Kreditsummen sind die Anforderungen an die Bonität und die Absicherung umfangreich.
  • Bei einer vorzeitigen Kündigung innerhalb der ersten zehn Jahre können hohe Gebühren anfallen.
  • Der Zins liegt meist niedriger als bei einem Verbraucherkredit, da die Banken mit der Immobilie als Sicherheit ihr Verlustrisiko (auch: Ausfallrisiko) verringern.
… mehr zum Thema Baufinanzierung

Voraussetzungen für einen Immobilien­kredit

Banken führen bei Immobilienkrediten eine umfangreiche Prüfung des Vorhabens durch. Zum einen wollen sie sicherstellen, dass die Kreditnehmer auch wirklich in der Lage sind, die Finanzierung vollständig und rechtzeitig zu tilgen. Zum anderen kontrollieren sie, inwieweit die Immobilie für die Kredit­absicherung taugt.

Zwei gegensätzliche Beispiele
In einer Großstadt, in der die Nachfrage nach Immobilien groß ist, steigen die Immobilienwerte stetig – ein Objekt lässt sich leicht verkaufen. Im Fall der Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie problemlos verwerten. In einer ländlichen Region wiederum, in der die Nachfrage nicht besonders hoch ist, sinken die Immobilienpreise seit Jahren. Im Fall eines Notverkaufs hätte die Bank Probleme, mit dem Erlös der Immobilie die noch offenen Kosten zu decken. Womöglich muss die Bank zudem lange auf potentielle Interessenten für die Immobilie warten.

Bonitätsprüfung

Die Prüfung der Kreditwürdigkeit (auch: Bonität) setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen.

In einem ersten Schritt begutachten Banken die Höhe und die Sicherheit des Einkommens. Ein unkündbarer Beamte mit einem hohen Einkommen hat zunächst bessere Chancen auf einen Immobilienkredit als ein Freiberufler mit eher geringem und unregelmäßigem Einkommen.

In einem zweiten Schritt blicken Bankmitarbeiter auf die finanzielle Vergangenheit von Antragstellern. Dazu ziehen sie die Daten von Auskunfteien wie der Schufa heran, die Zahlungs­verfehlungen speichern und aus vielfältigen Faktoren einen Scorewert zu jedem registrieren Verbraucher errechnen. Bei zahlreichen Zahlungsverfehlungen (also: nicht gezahlten Rechnungen) droht eine Ablehnung des Kreditantrags.

Immobilie als Sicherheit

Bei einem Immobilienkredit wird die Immobilie bei der Bank als Kredit­absicherung hinterlegt. Das bedeutet, dass die Bank die Immobilie verkaufen darf, wenn es anhaltende Probleme mit der Ratenzahlung gibt.

Diese Kreditabsicherung erfolgt entweder als Hypothek oder als Grundschuld, wobei die Institute zunehmend zur Grundschuld tendieren.

Bei der Hypothek hängt der Eintrag im Grundbuch unmittelbar von der verbliebenen Restschuld ab, er reduziert sich mit der Tilgung. Am Ende der Rückzahlung löscht die Behörde diesen Eintrag automatisch.

Die Grundschuld bleibt dagegen identisch, Bank und Kreditnehmer müssen die Löschung beantragen. Was sich nachteilig liest, hat einen großen Vorteil: Sie können bei erneuten Krediten auf die existierende Grundschuld als Sicherheit zurückgreifen, das spart bürokratischen Aufwand und Notarkosten. Eine Missbrauchsgefahr existiert nicht. Institute dürfen die Immobilie nur verwerten, wenn sie ausbleibende Zahlungen nachweisen.

Eigenkapital

Im Gegensatz zu Verbraucherkrediten müssen Sie bei einem Immobilienkredit Eigenkapital vorweisen. Mit diesem müssen Sie zumindest die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs abdecken. Dazu zählen Notargebühren, die Courtage von Maklern und die Grunderwerbsteuer.

Regional gibt es deutliche Differenzen. Das liegt unter anderem daran, dass sich die Grund­erwerbs­steuer von Region zu Region unterscheidet. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall beziffert die Kosten in einer Studie aus dem Jahr 2017 bei 10 bis 15 % der Gesamtkosten.


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Erforderliche Unterlagen

Bauprojekte werden von Banken ausgiebig geprüft. Bei einem Hausbau wird deshalb darum gebeten, alle bereits vorhandenen Unterlagen wie Architekturplan und Kostenvoranschläge einzureichen. Es kommen Unterlagen wie das genehmigte Baugesuch und eine Aufstellung über Eigenleistungen hinzu.

Bei einem Hauskauf sind unter anderem der Kaufvertrag, das Verkaufs­prospekt sowie der aktuelle Auszug aus dem Grundbuch nötig.

Institute listen die jeweils gewünschten Dokumente bei einem Kreditantrag detailliert auf. Zudem benötigen sie Unterlagen über die aktuelle Einkommens- und Vermögenssituation. Befindet sich der Antragsteller in einem Angestelltenverhältnis, fordern die Banken häufig folgende Nachweise:

  • Mindestens drei Lohnbescheinigungen
  • Arbeitsvertrag
  • Letzter Einkommensbescheid
  • Aufstellung des Vermögens (Selbstauskunft)
  • Nachweis über eine gesetzliche oder private Krankenversicherung

Bei Selbständigen gestaltet sich der Einkommensnachweis aufgrund der unregelmäßigen Einkünfte schwieriger. Sie müssen mehrere Steuerbescheide und je nach Rechtsform Unterlagen wie Bilanzen, eine betriebswirtschaftliche Auswertung und Gesellschaftsverträge einreichen.

… mehr zum Thema Kredit für Selbständige

Vorüberlegungen zur Immobilien­finanzierung

Bevor Sie Immobilienkredite vergleichen, sollten Sie einige grundlegende Entscheidungen treffen. Das betrifft Aspekte wie die Zinsbindung und Sondertilgungen. Nur auf dieser Basis sind konkrete Kreditvergleiche sinnvoll.

Häufig wählen Kreditnehmer eine Zinsbindung zwischen zehn und zwanzig Jahren: In der gesamten Laufzeit tragen Sie dieselbe Zinslast. Dabei sollten Sie bedenken, dass Banken für längere Zinsbindungs­fristen Zinsaufschläge fordern.

Diesem Nachteil steht die finanzielle Sicherheit gegenüber. Sie wissen exakt, welche Last Sie sich fünfzehn oder zwanzig Jahre aufbürden. Sie entgehen dem Risiko steigender Zinsen, die im schlimmsten Fall in die Zahlungsunfähigkeit führen. Vor allem in Niedrig­zinsphasen spricht viel für eine lange Zinsbindung. Kreditnehmer bleiben bei langer Zinsbindung häufig dennoch flexibel: Nach zehn Jahren Laufzeit dürfen Sie den Immobilienkredit in der Regel gebührenfrei kündigen und können zu einem günstigeren Angebot wechseln.

Manche verzichten auf eine Zinsbindung und schließen einen Immobilien­kredit mit variabler Verzinsung ab. Die Verzinsung orientiert sich an Leitzinsen wie dem EURIBOR, die Banken können den Zinssatz also nicht willkürlich ändern. Steigt das Zinsniveau jedoch an, spüren Kreditnehmer die Auswirkungen unmittelbar. Auch bei kleineren Zins­steigerungen kommen angesichts der großen Kreditsumme enorme Mehrkosten auf Sie zu. Aus diesem Grund ziehen viele Kreditnehmer Immobiliendarlehen mit Festzinsen vor.

Bei Sondertilgungen genießen Sie das Recht, außerplanmäßig die Restschuld zu minimieren. Meist gewähren Banken diese Sonderzahlungen jährlich bis zu einem gewissen Anteil der Kreditsumme, zum Beispiel 5 %. Viele Institute fordern dafür einen leicht erhöhten Zinssatz.

Aus Sicht der Kreditnehmer lohnen sich Sondertilgungen, wenn sich mit hoher Wahrscheinlichkeit finanzielle Spielräume ergeben. Rechnen Sie mit z. B. Gehaltssteigerungen oder einer Erbschaft, können Sie per Sondertilgung die Restschuld und die Zinskosten reduzieren.


Konkrete Kreditangebote miteinander vergleichen

Der individuelle Zinssatz bei einem Immobilienkredit hängt von zahlreichen Faktoren wie der Bonität und dem Standort des Gebäudes ab. Deswegen geben Banken keine pauschalen Zinssätze an, sie veröffentlichen stattdessen Zinsspannen oder sog. Schaufensterpreise. Diese geben Ihnen lediglich eine grobe Orientierung, die konkreten Konditionen erhalten Sie nur mit persönlichen Kreditanfragen. Nutzen Sie dazu gern unseren kostenfreien Zinsrechner weiter oben auf der Seite.

… mehr zum Thema Kredit
Dieser Artikel wurde zuletzt am 11.12.2019 aktualisiert.
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Claudia Täubner
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