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Wie ein Immobilienkredit funktioniert, was das kostet und wie Sie den optimalen Kredit zur Finanzierung Ihres Eigenheims bekommen.
Inhalt dieser Seite
So funktioniert ein Immobilienkredit
Der Kredit für den Traum vom Eigenheim
Immobilienkredite sind Kredite für die Finanzierung des Kaufs, Baus oder des Umbaus von Wohneigentum. Für weniger umfassende Modernisierungsmaßnahmen gibt es andere Ratenkredite mit oder ohne Hypothek oder Grundschuld.
Das macht einen Immobilienkredit aus
Immobilienkredite heben sich durch einige Besonderheiten von gewöhnlichen Ratenkrediten für Privatpersonen ab:
Drei Gründe, einen Immobilienkredit aufzunehmen
Das spricht gegen einen Immobilienkredit
- Immobilienkredite stellen potenziell eine finanzielle Verpflichtung für Jahrzehnte dar – in dieser Zeit kann einiges passieren, was die Rückzahlung des Kredits erschwert.
- Eine eigene Immobilie passt nicht zu jedem Lebensentwurf.
- Aktuell steigen die Zinsen für Kredite im Allgemeinen und dabei auch für Immobilienkredite.
Prinzipiell gilt, dass Sie sich die Entscheidung für eine Immobilie und einen Immobilienkredit gut überlegen und sich vorher ein präzises, ehrliches Bild Ihrer finanziellen Möglichkeiten machen sollten. Achten Sie auch darauf, dass nicht zu viel von Ihrem Vermögen in der Immobilie gebunden ist und Ihre Liquidität gewahrt bleibt.
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Welche Arten von Immobiliendarlehen gibt es?
Es gibt verschiedene Arten von Darlehen, die man für Immobilien erhalten kann:
Alternative: Immobilien als Kapitalanlage
Es lohnt sich nicht nur, das Eigenheim über einen Immobilienkredit zu finanzieren. Durch den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage können die Kreditraten in der Regel mit den regelmäßigen Mieteinkünften getilgt werden. Ist der Kredit abbezahlt, können die Mietzahlungen beispielsweise als zusätzliches Einkommen im Rahmen der privaten Altersvorsorge genutzt werden.
Was kostet ein Immobilienkredit?
Wie hoch sind die Zinsen eines Immobilienkredits?
Die Zinsen für Immobilienkredite orientieren sich an der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe, aber oft auch an der Bonität des Kreditnehmers. Je geringer das Ausfallrisiko ist, desto günstiger wird der Kredit. Aus diesem Grund lohnt es sich auch oft, einen Kredit zu zweit aufzunehmen, weil zwei Einkommen es wahrscheinlicher machen, dass die Raten zuverlässig gezahlt werden. Ein wichtiger Faktor ist auch die Laufzeit: Je schneller Sie Ihren Kredit tilgen, desto weniger Zinskosten entstehen. Darum lohnen sich auch oft Sondertilgungen.
Kostenfaktor Bereitstellungszinsen
Zusätzliche Kosten können unter anderem durch Bereitstellungszinsen entstehen, die anfallen, wenn Sie ein bewilligtes Darlehen nicht abrufen. Banken unterscheiden sich darin, ab welcher Frist sie Bereitstellungszinsen erheben. Bei Immobilienkäufen sind Bereitstellungszinsen ein weniger großes Risiko als bei Krediten für den Hausbau, wo Verzögerungen wahrscheinlicher sind.
Kostenbeispiel
Unsere Beispielperson will eine Eigentumswohnung für 280.000 Euro kaufen und bringt 70.000 Euro Eigenkapital mit. Aus dem Preis der Wohnung zuzüglich der Nebenkosten für Makler, Notar und Grundbuch sowie die Grunderwerbssteuer (insgesamt 25.396 Euro) und abzüglich des Eigenkapitals ergibt sich eine Kreditsumme von 235.396 Euro. Ein Immobilienkredit kann wie folgt aussehen:
| Sollzinsbindung | 10 Jahre |
| Gebundener Sollzins | 3,14 % |
| Effektiver Jahreszins | 3,18 € |
| Monatsrate | 1.009 € |
| Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung | 179.634 € |
Sollzins/Nominalzins und Effektivzsins
Der Sollzins oder Nominalzins ist der Zins, den man auf die Kreditsumme zahlt. Beim effektiven Jahreszins oder Effektivzins werden auch weitere Kosten des Kredits einkalkuliert – er ist also die bessere Größe, um den Preis verschiedener Immobilienkredite zu vergleichen.
Konkrete Kreditangebote miteinander vergleichen
Der individuelle Zinssatz bei einem Immobilienkredit hängt von zahlreichen Faktoren wie der Bonität und dem Standort des Gebäudes ab. Deswegen geben Banken keine pauschalen Zinssätze an, sie veröffentlichen stattdessen Zinsspannen oder sogenannte Schaufensterpreise. Diese geben Ihnen lediglich eine grobe Orientierung, die konkreten Konditionen erhalten Sie nur mit persönlichen Kreditanfragen. Nutzen Sie dazu gern unser kostenfreies Online-Formular und holen Sie sich individuelle Finanzierungsangebote ein.
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So läuft die Rückzahlung eines Immobilienkredits ab
Rate und Tilgungssatz
Der Tilgungssatz ist der Anteil der Kreditsumme, den Sie pro Jahr zurückzahlen. Sie können selbst entscheiden, wie hoch die Tilgung sein soll. Je höher sie ist, desto schneller zahlen Sie die Immobilie ab und desto mehr sinkt die Restschuld. Auch wenn die zu tilgende Summe bei einem Annuitätenkredit stetig schrumpft, bleiben die Raten gleich, da sie auch einen Zinsanteil haben. Die Höhe der Rate sollte nicht mehr als 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens entsprechen.
Sollzinsbindung
Während der Zeit der Sollzinsbindung zahlen Sie feste Raten, die sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen. Das Verhältnis aus diesen verändert sich, während Sie den Kredit bezahlen. Wenn Sie sich nicht für eine Volltilgung entschieden haben, bleibt nach dem Ende der Sollzinsbindung Ihres Immobilienkredits noch eine Restschuld übrig.
Was passiert mit der Restschuld?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Restschuld zu tilgen:
Dauer der Zinsbindung
Häufig wählen Kreditnehmer eine Zinsbindung zwischen zehn und 20 Jahren: In der gesamten Laufzeit tragen Sie dieselbe Zinslast. Dabei sollten Sie bedenken, dass Banken für längere Zinsbindungsfristen Zinsaufschläge fordern.
Diesem Nachteil steht die finanzielle Sicherheit gegenüber. Sie wissen exakt, welche Last Sie sich 15 oder 20 Jahre lang aufbürden. Sie entgehen dem Risiko steigender Zinsen, die im schlimmsten Fall in die Zahlungsunfähigkeit führen. Vor allem in Niedrigzinsphasen spricht viel für eine lange Zinsbindung. Kreditnehmer bleiben bei langer Zinsbindung häufig dennoch flexibel: Nach zehn Jahren Laufzeit dürfen Sie den Immobilienkredit in der Regel gebührenfrei kündigen und können zu einem günstigeren Angebot wechseln.
Baufinanzierung ablösen: Kosten und Anlässe
Forward-Darlehen
Es lohnt sich, sich schon vor Ablauf der Zinsbindung Gedanken darüber zu machen, wie Sie mit der Restsumme verfahren. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können Sie bereits einige Jahre vorher ein Darlehen zu den aktuellen Konditionen vereinbaren und sich so gegen steigende Zinsen in den letzten Jahren der Zinsbindung absichern.
Variable Zinsen oder Fixzinsen?
Manche verzichten auf eine Zinsbindung und schließen einen Immobilienkredit mit variabler Verzinsung ab. Die Verzinsung orientiert sich an Leitzinsen wie dem EURIBOR, die Banken können den Zinssatz also nicht willkürlich ändern. Typisch sind Anpassungen jedes Quartal. Steigt das Zinsniveau jedoch an, spüren Kreditnehmer die Auswirkungen unmittelbar. Auch bei kleineren Zinssteigerungen kommen angesichts der großen Kreditsumme enorme Mehrkosten auf Sie zu. Aus diesem Grund ziehen viele Kreditnehmer Immobiliendarlehen mit Festzinsen vor.
Sondertilgungen
Bei Sondertilgungen genießen Sie das Recht, außerplanmäßig die Restschuld zu minimieren. Meist gewähren Banken diese Sonderzahlungen jährlich bis zu einem gewissen Anteil der Kreditsumme, zum Beispiel fünf Prozent. Viele Institute fordern dafür einen leicht erhöhten Zinssatz.
Aus Sicht der Kreditnehmer lohnen sich Sondertilgungen, wenn sich mit hoher Wahrscheinlichkeit finanzielle Spielräume ergeben. Rechnen Sie mit zum Beispiel mit Gehaltssteigerungen oder einer Erbschaft, können Sie per Sondertilgung die Restschuld und die Zinskosten reduzieren. Möglich ist auch eine gebührenfreie Sondertilgung zwischen dem Auslaufen der Sollzinsbindung und der Anschlussfinanzierung.
So können Sie die Rückzahlung absichern
Sie können eine Restschuldversicherung abschließen, die im Fall von Krankheit, Tod oder Arbeitslosigkeit einspringt. Eine solche Versicherung lohnt sich nicht immer, kann aber bei so hohen Kreditsummen durchaus sinnvoll sein.
Falls Sie sicher gehen wollen, dass Ihre Angehörigen im Fall Ihres Todes nicht von den Raten überfordert sind und die Immobilie verkauft werden muss, können Sie auch eine Risikolebensversicherung abschließen und die Versicherungssumme auf den Kredit anpassen. Hier bietet sich eine fallende Leistung an, also eine Versicherungssumme, die parallel zur verbleibenden Schuld sinkt.
Voraussetzungen für einen Immobilienkredit
Davon hängen die Kosten ab
Banken führen bei Immobilienkrediten eine umfangreiche Prüfung des Vorhabens durch. Zum einen wollen sie sicherstellen, dass die Kreditnehmer auch wirklich in der Lage sind, die Finanzierung vollständig und rechtzeitig zu tilgen. Zum anderen kontrollieren sie, inwieweit die Immobilie für die Kreditabsicherung taugt.
Beispiel
In einer Großstadt, in der die Nachfrage nach Immobilien groß ist, steigen die Immobilienwerte stetig – ein Objekt lässt sich leicht verkaufen. Im Fall der Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie problemlos verwerten. In einer ländlichen Region wiederum, in der die Nachfrage nicht besonders hoch ist, sinken die Immobilienpreise seit Jahren. Im Fall eines Notverkaufs hätte die Bank Probleme, mit dem Erlös der Immobilie die noch offenen Kosten zu decken. Womöglich muss die Bank zudem lange auf potentielle Interessenten für die Immobilie warten.
Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit
Bei einem Immobilienkredit wird die Immobilie bei der Bank als Kreditabsicherung hinterlegt. Das bedeutet, dass die Bank die Immobilie verkaufen darf, wenn es anhaltende Probleme mit der Ratenzahlung gibt. Diese Kreditabsicherung erfolgt entweder als Hypothek oder als Grundschuld, wobei die Institute zunehmend zur Grundschuld tendieren.
So funktioniert die Hypothek
Bei der Hypothek hängt der Eintrag im Grundbuch unmittelbar von der verbliebenen Restschuld ab, er reduziert sich mit der Tilgung. Am Ende der Rückzahlung löscht die Behörde diesen Eintrag automatisch.
So funktioniert die Grundschuld
Die Grundschuld bleibt dagegen identisch, Bank und Kreditnehmer müssen die Löschung beantragen. Was sich nachteilig liest, hat einen großen Vorteil: Sie können bei erneuten Krediten auf die existierende Grundschuld als Sicherheit zurückgreifen, das spart bürokratischen Aufwand und Notarkosten. Eine Missbrauchsgefahr existiert nicht. Institute dürfen die Immobilie nur verwerten, wenn sie ausbleibende Zahlungen nachweisen.
Wie viel Kredit bekommen Sie maximal?
Die maximale Höhe eines Immobilienkredits hängt zunächst einmal davon ab, wie teuer der Kauf oder Bau Ihrer neuen Immobilie wird, aber auch von Ihrer finanziellen Situation. Auf unserer Seite zur Baufinanzierung finden Sie eine detaillierte Anleitung, wie Sie den maximalen Kaufpreis ausrechnen.
Beachten Sie die Beleihungsgrenze
Ein weiterer Faktor für die Höhe des Kredits ist die Beleihungsgrenze. Diese ermitteln Banken aus dem Preis, den sie mit einem Verkauf der Immobilie erzielen würden, und aus einem Sicherheitsabschlag. Daher übernimmt die Bank nur etwa 60 bis 85 Prozent des Preises beziehungsweise verlangt höhere Zinsen, wenn das Darlehen darüber hinausgeht. Aus diesem Grund ist Eigenkapital wichtig.
Wie viel Eigenkapital braucht man?
Im Gegensatz zu Verbraucherkrediten müssen Sie bei einem Immobilienkredit Eigenkapital vorweisen. Mit diesem müssen Sie zumindest die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs abdecken. Dazu zählen Notargebühren, die Courtage von Maklern und die Grunderwerbsteuer.
Regional gibt es deutliche Differenzen. Das liegt unter anderem daran, dass sich die Grunderwerbssteuer von Region zu Region unterscheidet. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall beziffert die Nebenkosten in einer Studie aus dem Jahr 2017 bei 10 bis 15 % der Gesamtkosten. Es werden allgemein mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfohlen, das ist jedoch keine zwingende Voraussetzung für einen Immobilienkredit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Je mehr Eigenkapital, desto besser
Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser. Denn ein hoher Eigenkapitalanteil bei der Immobilienfinanzierung bedeutet nicht nur, dass Sie einen kleineren Immobilienkredit aufnehmen müssen. Banken verlangen in einem solchen Falll auch niedrigere Zinsen. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist nur bei einem sehr hohen Einkommen und sehr guter Kreditwürdigkeit möglich.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Als Eigenkapital zählen unter anderem:
- Bargeld und Geld auf Ihren Konten
- Immobilien, die Sie bereits besitzen
- Eigenleistung beim Bau einer Immobilie
- Wertpapiere
Bonitätsprüfung
Ob Sie einen Immobilienkredit erhalten und welche Konditionen dieser hat, hängt auch von Ihnen ab. Die Prüfung der Kreditwürdigkeit (auch: Bonität) setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen.
1. Einkommen
In einem ersten Schritt begutachten Banken die Höhe und die Sicherheit des Einkommens. Ein unkündbarer Beamte mit einem hohen Einkommen hat zunächst bessere Chancen auf einen Immobilienkredit als ein Freiberufler mit einem eher geringen und unregelmäßigen Einkommen.
2. Zahlungsverhalten bisher
In einem zweiten Schritt blicken Bankmitarbeiter auf die finanzielle Vergangenheit von Antragstellern. Dazu ziehen sie die Daten von Auskunfteien wie der Schufa heran, die Zahlungsverfehlungen speichern und aus vielfältigen Faktoren einen Scorewert zu jedem registrieren Verbraucher errechnen. Bei zahlreichen Zahlungsverfehlungen (also: nicht gezahlten Rechnungen) droht eine Ablehnung des Kreditantrags.
Diese Dokumente müssen Sie für einen Immobilienkredit einreichen
Informationen zur Immobilie
Bauprojekte werden von Banken ausgiebig geprüft. Bei einem Hausbau wird deshalb darum gebeten, alle bereits vorhandenen Unterlagen wie Architekturplan und Kostenvoranschläge einzureichen. Es kommen Unterlagen wie das genehmigte Baugesuch und eine Aufstellung über Eigenleistungen hinzu. Bei einem Kredit für einen Hauskauf sind unter anderem der Kaufvertrag, das Verkaufsprospekt sowie der aktuelle Auszug aus dem Grundbuch nötig. Institute listen die jeweils gewünschten Dokumente bei einem Kreditantrag detailliert auf.
Einkommensnachweise
Zudem benötigen sie Unterlagen über die aktuelle Einkommens- und Vermögenssituation. Befindet sich der Antragsteller in einem Angestelltenverhältnis, fordern die Banken häufig folgende Nachweise:
- Mindestens drei Lohnbescheinigungen
- Arbeitsvertrag
- Letzter Einkommensbescheid
- Aufstellung des Vermögens (Selbstauskunft)
Besonderheiten für Selbständige
Bei Selbständigen gestaltet sich der Einkommensnachweis aufgrund der unregelmäßigen Einkünfte schwieriger. Sie müssen mehrere Steuerbescheide und je nach Rechtsform Unterlagen wie Bilanzen, eine betriebswirtschaftliche Auswertung und Gesellschaftsverträge einreichen.
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Die besten Kreditvermittler 2024
Für Immobilienkredite lohnt es sich unter Umständen, für die optimale Finanzierung auf einen Vermittler zurückzugreifen. Bei der Suche nach dem richtigen Kreditvermittler helfen wiederum unabhängige Tests. Aktuell schneidet unser Partner interhyp im Test des Deutschen Instituts für Service-Qualität mitunter am besten ab. Im Detail können Sie die Ergebnisse hier einsehen:
Immobilienkredite vergleichen: So gehen Sie vor
Wer vergibt Immobilienkredite?
Immobilienkredite werden von Banken, Sparkassen und Bausparkassen vergeben. Ein Vergleich verschiedener Angebote ist zum Beispiel über Kreditvermittler möglich. Nutzen Sie gern unseren Rechner und fordern Sie einen kostenlosen Vergleich an.
Darauf sollten Sie bei Immobilienkrediten achten
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So versichern Sie Ihre Immobilie
Wenn Sie eine Immobilie bauen, prüfen Sie, ob Ihre private Haftpflichtversicherung Ihre Haftungsrisiken als Bauherr abdeckt oder ob Sie eine Bauherrenhaftpflichtversicherung brauchen. Auch eine Bauleistungsversicherung oder Feuerrohbauversicherung sind unter Umständen sinnvoll. Fertige Immobilien werden mit einer Gebäudeversicherung versichert.
Experten-Tipp:
„Gerade beim Bau eines Hauses sollten Bauherren sich umfassend absichern: Denn schnell kann es zu Streitigkeiten mit beauftragten Firmen, Architekten oder Gutachtern kommen. Kommt es zu einem Rechtsstreit, ist dies eine immense finanzielle Belastung. Diese Kosten können Sie mit einer Bauherrenrechtsschutzversicherung absichern. Diese übernimmt im Falle eines Rechtsstreits alle verbundenen Kosten für Anwalt und Gericht. Plus: Den Versicherungsbeitrag können Sie in den Immobilienkredit einschließen. So können Sie den teilweise hohen Einmalbeitrag für die Versicherung über den Kredit begleichen.“
Fazit
Immobilienkredite sind zweckgebundene Kredite für den Bau, Kauf oder Umbau von Immobilien, die über eine lange Zeit hinweg zurückgezahlt werden. Ihre Kosten hängen von der finanzierten Immobilie, der Bonität des Kreditnehmers und dem allgemeinen Zinsniveau ab. Durch einen sorgfältigen Vergleich verschiedener Angebote und eine den aktuellen Zinsen angemessene Wahl der Sollzinsbindung können Sie bei Ihrem Immobilienkredit Geld sparen.
Die häufigsten Fragen zu Immobilienkrediten
Wie hoch sind derzeit Immobilienkredite?
Nachdem sie lange niedrig waren, bewegen sich Bauzinsen aktuell bei 3,5 bis 4 Prozent Effektivzins (Stand: März 2024).
Wie teuer ist ein Immobilienkredit?
Die Kosten eines Immobilienkredits hängen von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören:
- Lage der Immobilie
- Bonität des Antragstellers
- Eigenkapital
- Dauer der Zinsbindung
- Allgemeines Zinsniveau
Aktuell bewegen sich Bauzinsen bei etwa 3,5 bis 4 Prozent.
Wie viel Eigenkapital brauche ich, um ein Haus zu kaufen?
Es werden mindestens 20 Prozent Eigenkapital empfohlen. Zumindest die Nebenkosten sollten Sie mit Ihrem Eigenkapital decken können. Mehr Eigenkapital macht die Finanzierung günstiger und bei einem hohen Einkommen und guter Bonität kann man eine Immobilie auch mit sehr wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapital finanzieren (Vollfinanzierung). Allerdings sind die Zinsen in letzterem Fall höher.
Wie finanziert man eine Immobilie am besten?
- Berechnen Sie, wie viel die Immobilie inklusive Nebenkosten kostet.
- Bringen Sie Eigenkapital ein.
- Berechnen Sie, welche Tilgung eines Immobilienkredits für Sie realistisch ist. Dabei sollten Sie beachten, dass Sie nicht mehr als 35 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens auf die Rate verwenden sollten.
- Wählen Sie nach einem Vergleich mehrerer Angebote einen guten Immobilienkredit aus.
- Informieren Sie sich vor dem Kauf oder dem Beginn der Bauarbeiten über staatliche Förderung für Ihr Vorhaben. Diese kann zum Beispiel in Form von Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten erfolgen.
Was ist günstiger, ein Kredit oder eine Hypothek?
Da bei einer Hypothek eine Immobilie als Sicherheit dient, fallen die Zinsen hier meist niedriger aus als bei einem anderen Ratenkredit. Allerdings werden Hypotheken in der Regel nur für große Summen aufgenommen.
Wie hoch kann ich eine Immobilie beleihen?
Da Banken einen Sicherheitsabschlag machen, können Sie nicht den vollen Wert Ihrer Immobilie beleihen. Typisch ist ein Abschlag von etwa 10 Prozent.
Warum sollte man eine Grundschuld stehen lassen?
Wenn man eine Grundschuld stehen lässt, nachdem ein Kredit abbezahlt ist, fallen bei einem weiteren Kredit bei derselben Bank keine Notargebühren an. Die Ausnahme: Die neue Darlehenssumme ist höher als der Wert der Grundschuld. Eine Löschung der Grundschuld ist hingegen empfehlenswert, wenn man die Immobilie verkauft, da Käufer häufig Wert darauf legen.
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