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Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage

Welche Vorteile eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage hat und was Sie beim Kauf beachten müssen
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Immobilie mit Denkmalschutz muss auf der Liste der Baudenkmäler stehen.
  • Der Erwerb einer Denkmalimmobilie bringt einige Steuervorteile mit sich.
  • Die KfW fördert eine energetische Sanierung mit besonders günstigen Konditionen.
  • Sanierungs- und Modernisierungskosten einer Denkmalimmobilie fallen höher aus als bei anderen Immobilien.
  • Lassen Sie sich beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie von einem unserer Experten beraten.

Was ist eine Immobilie mit Denkmalschutz?

Ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, hängt nicht mit ihrem Alter zusammen. Die Entscheidung darüber obliegt den jeweiligen Bundesländern, in denen sich die Immobilie befindet. Sie muss dazu verschiedene Kriterien erfüllen, die sich allerdings zwischen den einzelnen Bundesländern unterscheiden. Wird eine Immobilie als besonders schützenswertes Kulturgut eingestuft, nimmt das zuständige Amt für Denkmalschutz das Gebäude in die Liste der Baudenkmäler auf.

Denkmalgeschützte Fassade

Nicht immer muss das ganze Gebäude unter Denkmalschutz stehen. Es kann auch lediglich die Fassade geschützt sein. Holen Sie sich vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie beim zuständigen Denkmalschutzamt Auskunft darüber, was genau an der Immobilie unter Denkmalschutz fällt.


Wie finde ich eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage?

In der aktuellen Zeit der Niedrigzinsen steigt die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage. Dieser Trend ist auch bei denkmalgeschützten Immobilien zu erkennen. Sie sind nicht nur durch ihre häufig gute und zentrale Lage, sondern auch durch eine hohe Wertsteigerung, hohe Renditen, Steuervorteile sowie mögliche Förderungen besonders attraktiv. Durch die gesteigerte Nachfrage hat sich die Anzahl an verfügbaren Objekten im Laufe der Zeit reduziert. Um eine attraktive Immobilie mit Denkmalschutz als Kapitalanlage zu finden, lassen Sie sich am besten von einem unserer Experten beraten und unterstützen.

… mehr dazu, wie Sie eine gute Anlageimmobilie finden

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Steuervorteile einer Immobilie mit Denkmalschutz

Sanierungskosten

Mit dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie kommen in der Regel hohe Sanierungskosten einher. Diese lassen sich jedoch durch die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung), je nach Nutzung, bis zu 100% über 12 Jahre hinweg abschreiben. Wichtig ist dabei, dass die Immobilie vor Sanierungsbeginn erworben und eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung vom Denkmalamt eingeholt wurde. Nach Beginn der Sanierung darf eine solche Bescheinigung nicht mehr ausgestellt werden und es besteht kein Anspruch mehr auf Abschreibungen.

NutzungSteuervorteil
EigennutzungSanierungskosten können 10 Jahre zu je 9% steuerlich geltend gemacht werden
VermietungSanierungskosten können 8 Jahre lang zu je 9%, danach 4 Jahre zu je 7% steuerlich geltend gemacht werden
BERATER-TIPP

»Wer durch den Kauf einer Denkmalimmobilie von Steuervorteilen profitieren möchte, muss diese im unsanierten Zustand erwerben. Daher ist es wichtig, mit einem erfahrenen Bauträger zusammenzuarbeiten. Wir vermitteln unsere Kunden nur an professionelle Bauträger, die sich auf die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude spezialisiert haben.«

AfA - Absetzung für Abnutzung

Absetzung für Abnutzung bedeutet, dass hohe Anschaffungskosten nicht auf einmal, sondern gleichmäßig über eine bestimmte Nutzungsdauer hinweg von der Steuer abgesetzt werden. Wie lange die Nutzungsdauer für bestimmte Güter ist und Sie diese abschreiben können, können Sie hier in den AfA-Tabellen des Bundesministeriums für Finanzen nachlesen.

Finanzierungskosten

Ein weiterer Vorteil bei der Vermietung der Denkmalimmobilie nach der Sanierung: Sie können die Darlehenszinsen der Finanzierungskosten zu 100% abschreiben.

Altbausubstanz

Auch der Gebäudewert kann durch die AfA abgeschrieben werden. Bei einer Immobilie, die vor 1925 gebaut wurde, beträgt der AfA-Satz 2,5% über insgesamt 40 Jahre. Wurde die Immobilie nach 1925 gebaut, können 2% über insgesamt 50 Jahre abgeschrieben werden.

Arbeit an Außenanlagen nicht absetzbar

Möchten Sie die Außenanlage Ihrer denkmalgeschützten Immobilie aufwerten, können Sie die dafür anfallenden Kosten nicht von der Steuer absetzen. Einen Steuervorteil erzielen Sie also nur durch die Teile der Immobilie, die auch als denkmalgeschützt deklariert sind. Da die Außenanlage allerdings so etwas wie die Visitenkarte Ihrer Immobilie ist, lohnt sich die Aufwertung und Instandhaltung durchaus.

Abgeltungssteuer

Denkmalimmobilien sind abgeltungssteuerfrei. Befindet sich eine denkmalgeschützte Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz, muss auf den Gewinn aus einem Verkauf keine Abgeltungssteuer in Höhe von 25% gezahlt werden.

Bescheinigung des Denkmalschutzamtes beachten

Achten Sie bei der Bescheinigung des Denkmalschutzamtes darauf, ob das Objekt steuerlich abzugsfähig ist. Enthält die Bescheinigung den Eintrag, dass die steuerrechtliche Behandlung der jeweiligen Finanzbehörde obliegt, prüft das Finanzamt die Investition. In diesem Fall können Abschreibungen unter Umständen zum Teil oder im Ganzen abgelehnt werden.

… mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer

KfW-Förderung für denkmalgeschützte Immobilien

Besitzer von Denkmalimmobilien können auch von Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitieren. Diese bietet Kredite mit besonders günstigen Konditionen vor allem dafür, denkmalgeschützte Immobilien energieeffizienter zu gestalten. Zudem gelten für Denkmalimmobilien vereinfachte Fördervoraussetzungen. Die Kredithöhen liegen in der Regel bei:

  • maximal 100.000 € je Wohneinheit bei Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus
  • maximal 50.000 € je Wohneinheit bei Teilsanierungen in Einzelmaßnahmen

Tilgungszuschuss durch KfW-Effizienzhaus-Standard

Wird durch die Förderung der KfW-Effizienzhaus-Standard erreicht, können Sie zusätzlich noch einen Tilgungszuschuss erhalten. Dieser reduziert für Sie den Gesamtbetrag des Kredits, den Sie so schneller zurückzahlen können.

… mehr zum Thema Baufinanzierung
Energiesparverordnung (EnEV)

Denkmalimmobilien sind in der Regel von der Energiesparverordnung ausgenommen. Trotzdem kann sich eine energetische Sanierung lohnen. Zum einen können Sie von einer Förderung durch die KfW profitieren. Zum anderen macht ein günstiger Energieausweis das Objekt attraktiver für Mieter. Und auch bei einem Wiederverkauf können höhere Preise erzielt werden.

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Kosten und Auflagen

Da Denkmalschutz Ländersache ist, müssen Sie sich bei der Sanierung und Modernisierung einer Denkmalimmobilie je nach Bundesland an unterschiedliche Vorgaben und Auflagen halten. Dazu gehört auch, dass alle geplanten Maßnahmen zuvor durch das örtliche Amt für Denkmalschutz genehmigt werden müssen. Denkmalgeschützte Immobilien dürfen also nicht einfach nach Belieben verändert werden. Wenn Sie sich nicht an diese Vorgaben halten, droht im schlimmsten Fall der Verlust des Status als denkmalgeschütztes Gebäude. Gleichzeitig stehen Sie auch in der Pflicht, im Rahmen des Zumutbaren den Zustand und den ursprünglichen Charakter des Objektes zu erhalten.

Denkmalschutz einer Immobilie aufheben

Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann auch einen Antrag für die Aufhebung des Denkmalschutzes stellen. Dieses Verfahren ist jedoch recht selten und Löschungen aus der Liste der Baudenkmäler sind Ausnahmefälle. Ein Antrag kann gestellt werden, wenn der Eigentümer:

  • den Status denkmalgeschützt nicht mehr gerechtfertigt findet
  • belegen kann, dass die ursprünglichen Gründe für den Denkmalschutz nicht mehr gelten
  • nachweisen kann, dass der Erhalt der Bausubstanz nicht zumutbar ist

Sanierung und Modernisierung

Durch die entsprechenden Auflagen entstehen bei der Sanierung und Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie höhere Kosten als bei anderen Objekten. Lassen Sie sich am besten von einem Experten zum Thema Denkmalsanierung beraten. Sonst kann es bei unsachgemäßer Arbeit im schlimmsten Fall zu Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in den Wohnräumen kommen. Modernisierungen im Inneren, wie beispielsweise das Umrüsten auf eine moderne Heizanlage, sind in den meisten Fällen weniger problematisch. Bei Veränderungen des Erscheinungsbildes der Immobilie sollten Sie auf jeden Fall vorher mit der zuständigen Behörde Rücksprache halten. Genehmigungspflichtige Maßnahmen sind beispielsweise:

  • Abriss und Entkernung
  • Einbau und Anbau von Treppen oder Aufzügen
  • Neuer Putz und Neuanstriche
  • Reparatur und Erneuerungen von Fenstern, Türen, Wandverkleidungen und Dacheindeckungen
  • Einbau von Schaufenstern und Werbeanlagen
  • Energetische Sanierung
  • Statische Eingriffe wie Dachgeschossausbau und Fachwerkreparatur
  • Neubauten in der Umgebung des Baudenkmals
Eigenleistung bei der Sanierung

Theoretisch ist es möglich, eine Denkmalimmobilie in Eigenleistung zu sanieren. Es empfiehlt sich jedoch, dies durch einen Fachmann durchführen zu lassen, der sich mit denkmalgeschützten Gebäuden auskennt. Zudem fällt bei einer Sanierung in Eigenleistung die Möglichkeit weg, die Sanierungskosten steuerlich abzuschreiben.


Ist eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?

Wer eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage erwirbt, profitiert sowohl von Steuervorteilen als auch von Förderungen. Dabei gibt es einiges zu beachten, bei dem Ihnen unsere Experten gerne zur Seite stehen. In der Regel sind Denkmalimmobilien nicht von Wertverlust betroffen. Die meist gute Lage und der besondere Charme zieht Mieter an. Und eine gut sanierte und modernisierte denkmalgeschützte Immobilie kann in den meisten Fällen auch gute Mieten und somit ein sicheres zusätzliches Einkommen erzielen. Möchten Sie die Denkmalimmobilie irgendwann verkaufen, können Sie so in der Regel einen hohen Wiederverkaufswert erreichen.

Bei Fragen zum Kauf einer Immobilie mit Denkmalschutz als Kapitalanlage, können Sie sich gerne an unsere Experten mit langjähriger Erfahrung auf dem Gebiet wenden. Kontaktieren Sie uns einfach und unkompliziert unter 030 – 120 82 82 8 oder unter kontakt@transparent-beraten.de und lassen Sie sich kostenlos beraten. Sie können auch gern unser obenstehendes kostenfreies Vergleichsformular nutzen!

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Dieser Artikel wurde zuletzt am 18.08.2020 aktualisiert.
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Nina Bruckmann
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