Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage Viele Vorteile und viel zu beachten (2024)

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Das Wichtigste in Kürze

• Damit eine Immobilie denkmalgeschützt ist, muss sie auf der Liste der Baudenkmäler stehen.
• Der Erwerb einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage bringt – besonders für Besserverdiener – Steuervorteile mit sich.
• Die KfW fördert eine energetische Sanierung mit besonders günstigen Konditionen.
• Sanierungs- und Modernisierungskosten einer Denkmalimmobilie fallen höher aus als bei anderen Immobilien.
• Lassen Sie sich von unseren Experten beraten und finden Sie mit uns eine passende Denkmalimmobilie als Kapitalanlage.

Das erwartet Sie hier

Warum eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist, wie Sie mit ihr Steuern sparen können und worauf Sie beim Kauf achten sollten.

Inhalt dieser Seite

1. Was ist eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage?
2. Warum in Denkmalimmobilien investieren?
3. Kosten und Finanzierung
4. Steuervorteile und Fördermöglichkeiten
5. Wie finde ich die richtige Immobilie?

Von Talke Flörcken

Zuletzt aktualisiert am 23.09.2024

Sie können nicht nur Pflegeimmobilien, Ferienhäuser oder Studierendenappartements, sondern auch denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage nutzen. Dafür kaufen Sie ein Baudenkmal, meist im unsanierten Zustand. Nachdem Sie diese Immobilie saniert und modernisiert haben, können Sie sie vermieten und so Gewinn erzielen. Da Sie den Wert der Immobilie zudem durch Sanierung und Modernisierung gesteigert haben, können Sie sie in der Regel zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend wieder verkaufen. Der Staat fördert den Erwerb, die Sanierung und Modernisierung einer Denkmalimmobilie. Sie können zum Beispiel steuerliche Vorteile geltend machen und Förderungen erhalten.

Wann steht ein Gebäude überhaupt unter Denkmalschutz?

Jedes Bundesland entscheidet selbst, welche Immobilie als denkmalgeschützt gilt. Die Immobilie muss dazu verschiedene Kriterien erfüllen, die sich zwischen den Bundesländern unterscheiden (Quelle: Deutsches Nationalkomitee für Denkmalschutz). Ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, hängt dabei nicht unbedingt von ihrem Alter ab. Wird eine Immobilie als besonders schützenswertes Kulturgut eingestuft, nimmt das zuständige Amt für Denkmalschutz das Gebäude in die Liste der Baudenkmäler auf. Es muss auch nicht immer das ganze Gebäude denkmalgeschützt sein. Es kann etwa lediglich die Fassade unter Schutz stehen.

Es ist zudem möglich, Denkmalschutz für Immobilien zu beantragen. Auch hierfür ist die Denkmalschutzbehörde der richtige Ansprechpartner.

Nachteile einer Denkmalimmobilie

• Genehmigungspflichtige Sanierung und Modernisierung
  Denkmalgeschützte Immobilien dürfen nicht nach Belieben verändert werden. Gleichzeitig stehen Sie auch in der Pflicht, im Rahmen des Zumutbaren den Zustand und den ursprünglichen Charakter des Objektes zu erhalten. Da Denkmalschutz Ländersache ist, müssen Sie bei der Sanierung und Modernisierung einer Denkmalimmobilie je nach Bundesland unterschiedliche Vorgaben und Auflagen einhalten. Dazu gehört, dass geplante Maßnahmen zuvor durch das örtliche Amt für Denkmalschutz genehmigt werden müssen. Bei Veränderungen des Erscheinungsbildes der Immobilie sollten Sie auf jeden Fall vorher mit der zuständigen Behörde Rücksprache halten. Wenn Sie sich nicht an die Vorgaben halten, droht im schlimmsten Fall der Verlust des Status als denkmalgeschütztes Gebäude.

• Denkmalschutz nicht einfach aufhebbar
  Dass der Denkmalschutz eines Gebäudes aufgehoben wird, ist recht selten und Löschungen aus der Liste der Baudenkmäler sind Ausnahmefälle. Sie können aber als Eigentümer der denkmalgeschützten Immobilie einen Antrag hierfür stellen, wenn zum Beispiel einer der drei Gründe vorliegt:

  • Sie finden den Denkmalschutz-Status nicht mehr gerechtfertigt.
  • Sie können belegen, dass die ursprünglichen Gründe für den Denkmalschutz nicht mehr gelten.
  • Sie können nachweisen, dass der Erhalt der Bausubstanz nicht zumutbar ist.
• Höhere Kosten für Fachleute
  Theoretisch ist es möglich, eine Denkmalimmobilie in Eigenleistung zu sanieren, um Kosten zu sparen. Es empfiehlt sich jedoch, eine Sanierung durch Fachleute durchführen zu lassen, die sich mit denkmalgeschützten Gebäuden auskennen. Im schlimmsten Fall könnten Sie sonst gegen Auflagen des Denkmalschutzes verstoßen oder es könnte bei unsachgemäßer Arbeit etwa zu Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in den Wohnräumen kommen. Deutlich höhere Folgekosten wären dann möglich. Zudem fällt bei einer Sanierung in Eigenleistung die Möglichkeit weg, die Sanierungskosten steuerlich abzuschreiben. So ist die Sanierung und Modernisierung von Denkmalimmobilien nicht nur durch die entsprechenden Auflagen teurer als bei anderen Immobilien. Die Kosten können auch höher sein, da Sie mitunter mehr Fachleute beauftragen müssen.

Eine Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie ist für Sie besonders interessant, wenn Sie zu den Besser- und Topverdienern gehören. Hierfür gibt es hauptsächlich zwei Gründe:

• Kapital für teure Sanierungen
  Denkmalimmobilien sind in der Anschaffung häufig deutlich günstiger als andere Immobilien, die Sanierungs- und Modernisierungskosten fallen allerdings auch deutlich höher aus. Wie hoch die Sanierungskosten bei Baudenkmälern sind, ist natürlich stark vom Zustand der Immobilie oder auch den Auflagen abhängig und lässt sich schwer pauschal beziffern. Der Preis einer alten Brauerei mit circa 85,40m² Fläche kann beispielsweise „nur“ bei rund 21.200 Euro liegen, die Denkmalsanierungskosten hingegen bei rund 360.000 Euro (Quelle: Das Baudenkmal).
• Hohe Steuerlast senken
  Der Staat fördert den Kauf und die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien durch Steuervorteile. Von diesen profitieren Sie besonders, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen hoch ist. Denn von Ihrem zu versteuernden Jahreseinkommen können Sie die jährlichen steuerlichen Abschreibungen für die Sanierungskosten abziehen. So können Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen und somit Ihre Steuerlast erheblich senken.

So finanzieren Sie eine Denkmalimmobilie

Die Finanzierung einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage unterscheidet sich nicht grundsätzlich von der Finanzierung anderer Immobilien. Prinzipiell können Sie für den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sowie für ihre Sanierung und Modernisierung einen Kredit aufnehmen – am besten bringen Sie hierbei Eigenkapital mit. Auch eine Vollfinanzierung ist möglich – Bonität vorausgesetzt. Natürlich können Sie die Kosten auch komplett aus eigenen Mitteln tragen.

Eine Besonderheit bei Denkmalimmobilien ist, dass Sie von steuerlichen Vorteilen und staatlicher Förderung profitieren können. Lassen Sie sich daher am besten von einem unserer Experten beraten, wie Sie das Zusammenspiel von Kaufpreis, Sanierungskosten, Darlehen, Steuervorteilen, staatlicher Förderung und Renditemöglichkeiten für Sie am rentabelsten gestalten können.

Wie Sie Ihre Kapitalanlage-Immobilie solide finanzieren

Was Sie steuerlich absetzen können

Kaufen Sie eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage, profitieren Sie von besonderen steuerlichen Abschreibemöglichkeiten. Vor allem durch die sogenannte AfA-Abschreibung – AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ – können Sie längerfristig Ihre Steuerlast senken. Absetzung für Abnutzung bedeutet, dass Sie hohe Kosten – zum Beispiel für die Sanierung – nicht auf einmal, sondern gleichmäßig über eine bestimmte Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen (Quelle: Einkommenssteuergesetz § 7). Bei welcher Investition Sie über welchen Zeitraum wie viel abschreiben können, können Sie sogenannten AfA-Tabellen entnehmen (Quelle: Bundesministerium für Finanzen).

Anlageimmobilien richtig von der Steuer absetzen

Wichtig für die AfA-Abschreibung ist, dass die Immobilie vor Sanierungsbeginn erworben und eine steuerrechtliche Vorabbescheinigung vom Denkmalamt eingeholt wurde. Nach Beginn der Sanierung darf eine solche Bescheinigung nicht mehr ausgestellt werden und es besteht kein Anspruch mehr auf Abschreibungen. Enthält die Bescheinigung den Hinweis, dass die steuerrechtliche Behandlung der jeweiligen Finanzbehörde obliegt, prüft das Finanzamt die Investition. In diesem Fall können Abschreibungen unter Umständen zum Teil oder im Ganzen abgelehnt werden.

Sanierungs- und Instandhaltungskosten

Sanierungskosten fallen in der Regel bei Denkmalimmobilien hoch aus. Besonders hier kommt Ihnen die AfA-Abschreibung zugute:

• Vermietung
  Bei Vermietung können 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden: acht Jahre lang zu je neun Prozent, danach vier Jahre zu je sieben Prozent (Quelle: Einkommenssteuergesetz § 7i).
• Eigennutzung
  Nutzen Sie die Denkmalimmobilie selbst, können Sie  insgesamt 90 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen, und zwar zehn Jahre zu je neun Prozent.

Gebäudewert

Sie können auch für den Gebäudewert folgende AfA-Abschreibung nutzen:

• Bei einer Immobilie, die vor 1925 gebaut wurde, beträgt der AfA-Satz 2,5 Prozent über insgesamt 40 Jahre.
• Wurde die Immobilie nach 1925 gebaut, können zwei Prozent über insgesamt 50 Jahre abgeschrieben werden.

Finanzierungskosten

Ein weiterer Vorteil bei der Vermietung der Denkmalimmobilie nach der Sanierung: Sie können die Darlehenszinsen der Finanzierungskosten zu 100 Prozent abschreiben.

Denkmalimmobilien verkaufen? Wann Sie Steuern zahlen

Für Erträge, die Sie mit eigenen Immobilien erzielen, müssen Sie in der Regel keine Abgeltungssteuer zahlen. Befindet sich eine denkmalgeschützte Immobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz, müssen Sie auch auf den Gewinn aus einem Verkauf keine Abgeltungssteuer zahlen. Nur bei einem Verkauf vor Ablauf dieser Frist, ist der erzielte Gewinn zu versteuern.

Förderungsmöglichkeiten

Bei der Sanierung und Modernisierung von Denkmalimmobilien können Sie sich mitunter durch bestimmte Förderprogramme finanziell unterstützen lassen. Wichtige Geldgeber sind zum Beispiel:

• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
• Deutsche Stiftung Denkmalschutz
• Landesdenkmalämter
• Örtliche Denkmalschutzbehörde

KfW-Förderkredite

Besitzer oder Käufer von Denkmalimmobilien können vor allem von Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitieren. Diese bietet Kredite zu besonders günstigen Konditionen, zum Beispiel um denkmalgeschützte Immobilien energieeffizienter zu gestalten:

Wohngebäude 261

Diesen Förderkredit können Sie erhalten, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung energieeffizient sanieren.

• Sie können maximal 120.000 Euro je Wohneinheit erhalten, wenn Sie vorhaben, durch eine Komplettsanierung die Effizienzhaus-Stufe 85 zu erreichen.
• Die KfW fördert Sie mit bis zu 150.000 Euro, wenn Ihre Immobilie zusätzlich die Kriterien für eine Erneuerbare-Energien-Klasse oder eine Nachhaltigkeits-Klasse erreicht.
• Zudem kann sich der zurückzuzahlende Kreditbetrag durch den sogenannten Tilgungszuschuss reduzieren. Je besser die Effizienzhaus-Stufe Ihrer Immobilie, desto höher ist der Zuschuss – zwischen fünf und 45 Prozent sind möglich (Quelle: KfW).

Passende Immobilie finden

Immobilien sind eine beliebte Kapitalanlage. Dieser Trend ist auch bei denkmalgeschützten Immobilien zu beobachten. Durch die starke Nachfrage hat sich die Zahl der verfügbaren Objekte jedoch reduziert. Um eine attraktive Immobilie mit Denkmalschutz als Kapitalanlage zu finden, lassen Sie sich daher am besten von unseren Experten beraten und bei der Suche unterstützen.

Denkmalimmobilie: Lage ist entscheidend

Wie bei jeder anderen Immobilie als Kapitalanlage auch, ist bei Denkmalimmobilien die Lage entscheidend. Auch wenn Denkmalimmobilien in ländlichen Regionen mitunter noch günstiger sind als in der Stadt, sollten Sie sicherstellen, dass Sie für die sanierte Immobilie später auch genug Mieter finden und ausreichend hohe Mieten erzielen können. Am besten suchen Sie daher eine Denkmalimmobilie in größeren Städten und deren Einzugsgebieten. Auch die Infrastruktur und nähere Umgebung der Immobilie sollte zu den Bedürfnissen zukünftiger Mieter passen.

Zu sanierende Denkmalimmobilie genau prüfen

Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie beim zuständigen Denkmalschutzamt, was genau an der Immobilie unter Denkmalschutz fällt. Denn ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, ist nicht unbedingt im Grundbuch festgehalten. Falls doch, finden Sie Hinweise hierauf in der zweiten Abteilung („Lasten und Beschränkungen“). Hier können Auflagen zum Denkmalschutz festgehalten sein.

Prüfen Sie zudem die Bausubstanz der denkmalgeschützten Immobilie genau. Holen Sie sich hierzu am besten Hilfe von einem auf Baudenkmäler spezialisierten Architekten, Sachverständigen oder auch Makler.

Kosten kalkulieren

Ob sich eine Investition in ein Baudenkmal als Kapitalanlage langfristig für Sie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab: Meist ist der Kaufpreis zwar verhältnismäßig niedrig, die Modernisierungs- und Sanierungskosten können aber durch Anforderungen des Denkmalschutzes und die Beauftragung von Fachleuten schnell sehr hoch werden. Zudem wird hierzu in der Regel ein Kredit aufgenommen, der langfristig abgetragen werden muss. Gleichzeitig können Sie bei Denkmalimmobilien als Kapitalanlagen von steuerlichen Vorteilen profitieren. Auch Förderungen durch zum Beispiel die Kreditanstalt für Wiederaufbau sind möglich. Und natürlich sollten spätere Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Unsere Experten helfen Ihnen gerne, die Kosten und Renditemöglichkeiten einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage realistisch zu kalkulieren.

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