Das erwartet Sie hier
Welche Versicherungen für Ihre Hausverwaltung Pflicht sind, was die verwalteten Häuser brauchen, was Sie für Ihre eigene Tätigkeit absichern und wer welchen Beitrag bezahlt.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Pflicht für die Verwaltertätigkeit ist nur die Vermögensschadenhaftpflicht nach § 15 MaBV mit mindestens 500.000 € je Fall und 1.000.000 € im Jahr, für WEG- und Mietverwaltung von Wohnraum.
- Für jedes verwaltete Haus gehören Gebäudeversicherung zum Neuwert und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht dazu, in der WEG als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung. Versicherungsnehmer ist in der Regel die Gemeinschaft oder der Eigentümer.
- Wer zahlt: Objektversicherungen tragen die Eigentümer über das Hausgeld, Mieter nur bei Vereinbarung im Mietvertrag. Eigene Versicherungen zahlt die Verwaltung.
- Betriebshaftpflicht reicht nicht: Sie schließt Fristversäumnisse, Kassenführung und Untreue aus, dafür gibt es Vermögensschaden-, Vertrauensschaden- und D&O-Versicherung.
Benjamin Mai
Unser Experte für Gewerbeversicherungen
Eine Hausverwaltung führt zwei Versicherungswelten, und nur eine davon bezahlt sie selbst…
… die andere gehört der Gemeinschaft der Eigentümer, auch wenn die Verwaltung sie organisiert. Wer beides vermischt, riskiert Lücken an der falschen Stelle. Ist ein Haus mit zu niedriger Versicherungssumme versichert, zahlt der Versicherer nach einem Schaden nur anteilig, und die Gemeinschaft kann beim Verwalter Rückgriff nehmen, wenn er den Schutz versäumt hat. Für die eigene Tätigkeit verlangt das Gesetz eine Vermögensschadenhaftpflicht mit mindestens 500.000 Euro je Fall. Die übliche Betriebshaftpflicht schließt dagegen gerade die typischen Fehler einer Verwaltung aus, etwa versäumte Fristen oder Fehler bei der Kassenführung. Wir zeigen, welche Versicherung Pflicht ist, was die verwalteten Häuser brauchen, was Ihre Verwaltung selbst absichern sollte und wer welchen Beitrag bezahlt.
Welche Versicherung muss ein Hausverwalter haben?
Für die Verwaltertätigkeit selbst schreibt das Gesetz nur eine Versicherung vor: die Vermögensschadenhaftpflicht mit mindestens 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro im Jahr. Sie gilt für alle, die Wohnungseigentum oder vermietete Wohnungen gewerbsmäßig verwalten. Für die verwalteten Häuser sorgen Sie dafür, dass die Eigentümer eine Gebäudeversicherung zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht haben.
Zwei Welten: was das Haus versichert und was die Verwaltung
Eine Versicherung für die Immobilienverwaltung gibt es nicht als ein Produkt. Es sind zwei getrennte Bereiche: Die Objektversicherungen schützen die verwalteten Häuser, Versicherungsnehmer ist in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder der Eigentümer, und sie tragen die Kosten. Die eigenen Versicherungen schützen Ihre Verwaltung als Betrieb, die Beiträge zahlen Sie selbst. Die Tabelle zeigt die wichtigsten Bausteine.
| Versicherung | Schützt | Pflicht? | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung zum Neuwert | Das Haus gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel | In der WEG Teil ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 WEG) | Gemeinschaft oder Eigentümer |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Die Eigentümer gegen Ansprüche Dritter, etwa nach einem Sturz | In der WEG Teil ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 WEG) | Gemeinschaft oder Eigentümer |
| Vermögensschadenhaftpflicht | Die Verwaltung bei Fehlern, die Auftraggeber oder Dritte Geld kosten | Ja, für Wohnimmobilienverwalter (§ 15 MaBV) | Verwaltung |
| Betriebshaftpflicht | Die Verwaltung bei Personen- und Sachschäden | Nein | Verwaltung |
| Vertrauensschaden, D&O, Rechtsschutz, Inhalt, Cyber | Die Verwaltung gegen Untreue, Organhaftung, Streit, Sach- und Datenschäden | Nein | Verwaltung |
Die Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht ist das Herzstück Ihrer eigenen Absicherung, weil sie die typischen Verwalterfehler abdeckt: eine versäumte Frist, eine fehlerhafte Abrechnung, ein Haus ohne ausreichenden Schutz. Was sie für Hausverwalter leisten muss, steht auf unserer Seite zur Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter. Die folgenden Kapitel erklären jede Welt im Detail und zeigen, wer welchen Beitrag trägt.
Welche Pflichtversicherung gilt für Hausverwalter?
Pflicht ist die Vermögensschadenhaftpflicht für alle, die als Wohnimmobilienverwalter eine Erlaubnis nach § 34c GewO brauchen. Ohne Nachweis der Versicherung versagt die Behörde die Erlaubnis. Wer ausschließlich gewerblich vermietete Objekte verwaltet, braucht weder die Erlaubnis noch die Pflichtversicherung.
Wer die Erlaubnis und die Versicherung braucht
Erlaubnispflichtig ist, wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet. Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn keine Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen wird (Quelle: § 34c GewO). Diese Pflicht gilt seit dem 01.08.2018. Die Verwaltung gewerblich vermieteter Objekte fällt nicht darunter.
| Tätigkeit | Erlaubnis nach § 34c GewO | Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung | Ja | Ja, 500.000 € je Fall und 1.000.000 € im Jahr |
| Mietverwaltung von Wohnraum für Dritte | Ja | Ja, gleiche Summen |
| Verwaltung gewerblich vermieteter Objekte | Nein | Nein, freiwillig sinnvoll |
| Eigentümer verwalten ihre WEG selbst | Nein, nicht gewerbsmäßig | Nein |
Was die Pflichtversicherung abdecken muss
Die Versicherung muss die Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden aus Ihrer Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter decken, auch für Fehler Ihrer Mitarbeiter. Ausschließen darf der Versicherer nur die wissentliche Pflichtverletzung, weitere Ausschlüsse nur, soweit sie marktüblich sind. Sie muss bei einem im Inland zugelassenen Versicherer bestehen (Quelle: § 15 MaBV).
Die Mindestsumme beträgt 500.000 Euro je Fall und 1.000.000 Euro für alle Fälle eines Jahres. Bei Antragstellung darf die Versicherungsbestätigung nicht älter als drei Monate sein. Endet der Vertrag oder wird der Schutz verringert, muss der Versicherer das der Erlaubnisbehörde unverzüglich melden (Quelle: § 15a MaBV).
Die Pflicht gilt auch für die Mietverwaltung, aber nur von Wohnraum. Eine Mindestsumme für die Verwaltung von Gewerbeobjekten gibt es nicht, weil diese Tätigkeit nicht erlaubnispflichtig ist. Wie Sie die Berufshaftpflicht als Verwalter richtig auswählen, erklärt unsere Seite zur Berufshaftpflicht für Wohnimmobilienverwalter.
Was die Eigentümergemeinschaft versichern muss
Für die Häuser einer WEG gilt eine eigene Regel. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört „die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht“ (Quelle: § 19 WEG). Das ist keine behördliche Pflicht, aber jeder Eigentümer kann sie von der Gemeinschaft verlangen.
Die Regel gilt seit der WEG-Reform vom 01.12.2020 und nennt keine Feuerversicherung mehr, sondern allgemein eine Versicherung zum Neuwert. Sie gilt nur für Gemeinschaften, nicht für ein Mietshaus im Alleineigentum. Dort entscheidet der Eigentümer selbst. Mehr zum Schutz der Gemeinschaft lesen Sie auf unserer Seite zur Gebäudeversicherung für Eigentümergemeinschaften.
Wer abschließt und wer haftet
Beim Abschluss von Versicherungsverträgen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft nach außen ohne Einschränkung. Ein Versicherungsvertrag, den er schließt, bindet die Gemeinschaft auch dann, wenn intern kein Beschluss vorlag (Quelle: § 9b WEG). Intern darf er ohne Beschluss nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen oder handeln, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden (Quelle: § 27 WEG).
In der Fachliteratur gelten Abschluss, Wechsel und Kündigung der Gebäudeversicherung wegen ihrer Tragweite in der Regel als beschlusspflichtig. Ein Eilfall, etwa ein drohender Wegfall des Schutzes, kann eine Ausnahme sein. Die Eigentümer können die Befugnisse des Verwalters per Beschluss erweitern, und das empfiehlt sich für Routinefragen.
Versäumt der Verwalter einen Pflichtschutz, haben einzelne Eigentümer seit der Reform keinen vertraglichen Anspruch gegen ihn. Sie müssen sich insoweit an die Gemeinschaft halten, die beim Verwalter Rückgriff nehmen kann. So hat der Bundesgerichtshof am 05.07.2024 entschieden (V ZR 34/24), im Fall einer verzögert ausgezahlten Versicherungsleistung nach einem Leitungswasserschaden.
Welche Versicherungen brauchen die verwalteten Häuser?
Jedes Haus braucht eine Wohngebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Je nach Lage und Ausstattung kommen Elementarschutz, Glasversicherung und bei einem Öltank ein Schutz gegen Gewässerschäden dazu. Versicherungsnehmer ist in der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder bei der Mietverwaltung der Eigentümer, nicht die Verwaltung.
Wohngebäudeversicherung: Grundgefahren und Neuwert
Die Wohngebäudeversicherung deckt drei Grundgefahren: Feuer einschließlich Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Überschwemmung, Rückstau und Erdbeben gehören zu den weiteren Naturgefahren und sind nur zusätzlich versicherbar. Vandalismus und Glasbruch sind keine Grundgefahren (Quelle: GDV, VGB 2022).
Versichert wird der gleitende Neuwert, also das, was ein vergleichbarer Neubau am Ort heute kostet. Im Wohnflächenmodell gibt es dafür keine Versicherungssumme, der Beitrag richtet sich nach Fläche, Gebäudetyp und Bauausführung. Wird ein Haus dagegen nach einer Versicherungssumme versichert und liegt diese erheblich unter dem Versicherungswert, zahlt der Versicherer nur im Verhältnis von Summe zu Wert (Quelle: § 75 VVG). Ändern sich Fläche oder Nutzung eines Hauses, melden Sie das dem Versicherer.
Die teuerste Gefahr ist nicht Sturm, sondern Leitungswasser. Von 2006 bis 2025 entfiel rund die Hälfte des gesamten Schadenaufwands der Wohngebäudeversicherer darauf (Quelle: GDV). Achten Sie deshalb bei jedem Objektvertrag besonders auf die Bedingungen für Leitungswasser und Rohrbruch.
- Leitungswasser50,1 %
- Sturm und Hagel20,3 %
- Feuer19,0 %
- Elementar8,3 %
- Sonstiges2,3 %
Quelle: GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport, Stand Oktober 2026
Für Gemeinschaften enthält das Musterwerk eine wichtige Regel: Ist der Versicherer wegen des Verhaltens einzelner Eigentümer leistungsfrei, bleibt er den übrigen für deren Anteile zur Leistung verpflichtet. Außerdem ersetzt der Versicherer nach dem Musterwerk den Mietausfall, wenn Mieter von Wohnräumen nach einem Schaden zu Recht die Miete mindern, für einen vereinbarten Höchstzeitraum. Worauf es bei verwalteten Häusern ankommt, zeigt unsere Seite zur Gebäudeversicherung für Hausverwaltungen.
Die Objektverträge mehrerer Häuser lassen sich in einem Rahmenvertrag mit einheitlichen Bedingungen bündeln, den die Verwaltung mit einem Versicherer schließt. Versicherungsnehmer bleibt dabei in der Regel jede einzelne Gemeinschaft oder jeder Eigentümer, für jedes Haus gibt es einen eigenen Einzelvertrag. Wie das funktioniert und was Sie bei Provisionen beachten müssen, erklärt unser Ratgeber zum Rahmenvertrag für Hausverwaltungen.
Elementarschutz für Hochwasser und Starkregen
Gegen Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck schützt nur eine Elementarschadenversicherung als Zusatz. 2025 waren 59 Prozent der Wohngebäude in Deutschland so versichert, 2017 waren es 41 Prozent (Quelle: GDV). Die Unterschiede zwischen den Ländern sind groß, in Baden-Württemberg war der Schutz bis 1993 Pflicht. Fehlt er, zahlen die Eigentümer einen Hochwasserschaden selbst.
- Deutschland 201741 %
- Deutschland 202559 %
- Baden-Württemberg94 %
Quelle: GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2026, Stand Oktober 2026
Die Bundesregierung plant, dass neue Wohngebäudeverträge Naturgefahren standardmäßig einschließen und Bestandsverträge nach einer Übergangszeit angepasst werden. Seit dem 21.10.2026 sind Eckpunkte in der Anhörung, ein Referentenentwurf ist für das erste Quartal 2027 angekündigt. Prüfen Sie den Elementarschutz Ihrer Häuser schon jetzt.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und Öltank
Löst sich ein Dachziegel oder stürzt ein Gebäudeteil ein und wird dadurch jemand verletzt, haftet der Grundbesitzer, wenn das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht, es sei denn, er hat die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet (Quelle: § 836 BGB). Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zahlt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab, notfalls vor Gericht.
Hat das Haus einen Heizöltank, haftet der Betreiber für einen Gewässerschaden auch ohne Verschulden (Quelle: § 89 WHG). Ob die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht das einschließt oder eine eigene Gewässerschadenhaftpflicht nötig ist, regelt jeder Versicherer anders, oft abhängig von der Tankgröße. Prüfen Sie das für jedes Haus mit Öltank.
Das Umwelthaftungsgesetz betrifft dagegen Industrieanlagen und in der Regel kein Wohngebäude. Für vermietete Häuser mit Heizöltank kann zusätzlich das Umweltschadensgesetz greifen: Wer bei einer beruflichen Tätigkeit, etwa beim Lagern gefährlicher Stoffe, Boden oder Gewässer schädigt, muss öffentlich-rechtlich sanieren (Quelle: § 6 USchadG). Diese Pflicht deckt eine Umweltschadensversicherung, nicht die Haftpflicht.
Glasversicherung
Die Glasversicherung zahlt bei Bruch, gleich aus welcher Ursache, aber nur für die im Vertrag bezeichneten Scheiben. Kratzer, Kantenschäden und undicht gewordene Isolierglasränder sind nicht versichert. Kunststoffscheiben, Glaskeramik und Glasbausteine nur bei Vereinbarung, Photovoltaikanlagen gar nicht (Quelle: GDV, AGlB 2016).
Auch die Erneuerung von Anstrichen, Malereien, Schriften und Folien auf dem Glas ist nur bei Vereinbarung versichert. Bricht eine Scheibe durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Einbruch, zahlt die Glasversicherung nicht, wenn dafür anderer Schutz besteht, etwa die Wohngebäudeversicherung. Für Häuser mit großen Glasflächen oder Glasvordächern lohnt sich der Blick in die Liste.
Welche Versicherungen braucht die Hausverwaltung für sich selbst?
Neben der Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht schützt eine Betriebshaftpflicht Ihre Verwaltung bei Personen- und Sachschäden. Verwalten Sie fremdes Geld mit Mitarbeitern oder arbeiten Sie als GmbH, prüfen Sie zusätzlich Vertrauensschaden- und D&O-Versicherung. Rechtsschutz, Inhalts-, Elektronik- und Cyber-Versicherung schützen Büro, Technik und Daten. Diese Beiträge zahlt die Verwaltung selbst.
Vermögensschadenhaftpflicht: das Kernrisiko
Die meisten Fehler einer Hausverwaltung verletzen niemanden, sie kosten Geld: eine versäumte Frist, eine fehlerhafte Jahresabrechnung, ein Haus ohne ausreichenden Versicherungsschutz. Die Pflichtversicherung deckt solche Vermögensschäden aus Ihrer Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter, auch gegenüber Dritten und für Fehler Ihrer Mitarbeiter. Verwalten Sie auch Gewerbeobjekte, lassen Sie diese ausdrücklich mitversichern. Bei Vertragsabschluss beschreiben Sie Ihre Tätigkeiten genau, damit keine Lücke entsteht.
Die gesetzliche Mindestsumme ist eine Untergrenze. Verwalten Sie viele Einheiten oder hohe Rücklagen, kann ein einziger Fehler teurer werden. Prüfen Sie deshalb, ob 500.000 Euro je Fall für Ihren Bestand reichen, und denken Sie an die Jahreshöchstleistung für alle Fälle zusammen.
Betriebshaftpflicht für Hausverwaltungen: was sie deckt und was nicht
Die Betriebshaftpflicht zahlt, wenn Sie oder Ihre Mitarbeiter jemanden verletzen oder eine fremde Sache beschädigen, etwa wenn ein Besucher im Büro stürzt. Versichert sind Personen- und Sachschäden und die Vermögensschäden, die daraus folgen. Reine Vermögensschäden sind nach dem Musterwerk nur eingeschränkt und mit eigener Versicherungssumme versichert, und gerade die Kernrisiken einer Verwaltung sind dabei ausgeschlossen.
Im Musterwerk des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) sind diese Risiken der Verwaltertätigkeit ausdrücklich ausgeschlossen (Quelle: GDV, AVB BHV). Eine Betriebshaftpflicht allein reicht für eine Hausverwaltung deshalb nie aus. Diese Lücken schließen Vermögensschadenhaftpflicht, Vertrauensschaden- und D&O-Versicherung, die wir unten erklären.
- Schäden aus Versicherungs- und Grundstücksgeschäften
- Fehler bei Zahlungsvorgängen und in der Kassenführung
- Untreue, Unterschlagung und das Abhandenkommen von Geld
- Versäumte Fristen
- Fehler in der Tätigkeit als Geschäftsführer
Vertrauensschadenversicherung für fremdes Geld
Eine Vertrauensschadenversicherung schützt vor Schäden durch Untreue oder Unterschlagung, etwa wenn ein Mitarbeiter Hausgeld oder Rücklagen veruntreut. Gesetzlich vorgeschrieben ist sie für Wohnimmobilienverwalter nicht: Die Pflicht zur Sicherheitsleistung für fremde Vermögenswerte gilt für sie nicht (Quelle: § 1 MaBV). Sinnvoll ist sie, sobald Mitarbeiter Zugriff auf Konten haben.
D&O-Versicherung für Geschäftsführer
Führen Sie Ihre Verwaltung als GmbH, haftet der Geschäftsführer der Gesellschaft persönlich, wenn er die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes verletzt (Quelle: § 43 GmbHG). Weil die Betriebshaftpflicht die Organtätigkeit ausschließt, schützt nur eine D&O-Versicherung das Privatvermögen der Geschäftsführung gegen solche Ansprüche.
Büro, Technik, Daten und Rechtsstreit
Für das Büro der Verwaltung gibt es mehrere Sachbausteine, die Sie nach Größe und Ausstattung kombinieren. Die Elektronikversicherung zahlt nach dem Musterwerk auch bei Bedienungsfehlern, Kurzschluss, Überspannung und Wasser (Quelle: GDV, ABE 2020). Die Tabelle zeigt, welcher Baustein wofür da ist.
| Baustein | Was er abdeckt |
|---|---|
| Geschäftsinhaltsversicherung | Einrichtung und Waren des Büros bei Feuer, Leitungswasser, Einbruchdiebstahl, Sturm und Hagel |
| Elektronikversicherung | Computer, Server und Telefonanlage, auch bei Bedienungsfehlern und Überspannung |
| Betriebsunterbrechungsversicherung | Laufende Kosten wie Gehälter, wenn das Büro nach einem Sachschaden stillsteht |
| Cyber-Versicherung | Kosten nach einem Hackerangriff, Datenwiederherstellung, Ausfall und Ansprüche Dritter |
| Firmenrechtsschutz | Anwalts- und Gerichtskosten der Verwaltung, etwa im Streit mit Mitarbeitern |
Ihre eigene Absicherung prüfen lassen
Wir prüfen, ob Ihre Vermögensschadenhaftpflicht die Pflichtsumme erfüllt und welche Lücken Ihre Betriebshaftpflicht lässt, kostenfrei und unverbindlich.
- Pflicht-Vermögensschadenhaftpflicht nach § 15 MaBV prüfen
- Ausschlüsse der Betriebshaftpflicht mit Ihrer Tätigkeit abgleichen
- Angebote für Vertrauensschaden, D&O und Rechtsschutz
Wer zahlt die Versicherungen und was kosten sie?
Die Versicherungen der Häuser zahlen die Eigentümer: in der WEG über das Hausgeld, bei Vermietung können sie als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die eigenen Versicherungen der Verwaltung zahlt die Verwaltung selbst. Feste Preise gibt es nicht, der Beitrag hängt von Einheiten, Versicherungssummen, Selbstbeteiligung und Mitarbeitern ab.
Objektversicherungen: Hausgeld und Betriebskosten
In der WEG trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach seinem Miteigentumsanteil, eine andere Verteilung kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen oder die Versammlung beschließen (Quelle: § 16 WEG). Die Beiträge der Objektversicherungen stehen im Wirtschaftsplan, den der Verwalter jedes Jahr aufstellt, und fließen über das Hausgeld. Nach Jahresende folgt die Abrechnung.
Vermietende Eigentümer dürfen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als Betriebskosten umlegen. Dazu zählen ausdrücklich Gebäude-, Elementar- und Glasversicherung sowie die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug (Quelle: § 2 BetrKV). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vereinbart.
| Versicherung | Wer zahlt | Auf Mieter umlegbar? |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz | Gemeinschaft oder Eigentümer | Ja, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| Glasversicherung | Gemeinschaft oder Eigentümer | Ja, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug | Gemeinschaft oder Eigentümer | Ja, wenn im Mietvertrag vereinbart |
| Vermögensschadenhaftpflicht, Betriebshaftpflicht, D&O | Verwaltung | Nein, das sind Verwaltungskosten |
| Vertrauensschaden, Rechtsschutz, Inhalt, Cyber | Verwaltung | Nein, das sind Verwaltungskosten |
Eigene Versicherungen der Verwaltung
Die Kosten der Verwaltung sind keine Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden (Quelle: § 1 BetrKV). Das gilt auch für Ihre eigenen Versicherungen. Sie finanzieren sie aus Ihrer Vergütung, und ob diese das hergibt, ist eine Frage Ihrer Kalkulation und des Wettbewerbs.
Für die Abwicklung von Versicherungsschäden kann eine Sondervergütung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn auch Sondereigentum betroffen ist. Der Bundesgerichtshof hat am 11.06.2021 (V ZR 215/20) einen Beschluss über 4 Prozent der Schadenssumme gebilligt, höchstens 5.000 Euro im Jahr. Die Beschlüsse stammten aus der Zeit vor der WEG-Reform.
Was den Beitrag bestimmt
Bei der Wohngebäudeversicherung richtet sich der Beitrag im Wohnflächenmodell nach Fläche, Gebäudetyp, Bauausführung und Nutzung des Hauses. In einer Rahmenvereinbarung am Markt ergibt sich der Beitrag aus der Zahl der Einheiten mal einem Beitrag je Einheit, eine Gewerbeeinheit zählt dabei wie eine Wohneinheit. Lage und Schadenverlauf spielen ebenfalls eine Rolle.
Für die eigenen Versicherungen der Verwaltung zählen vor allem die gewählte Versicherungssumme, die Selbstbeteiligung, die Zahl der verwalteten Einheiten, der Umsatz und die Zahl Ihrer Mitarbeiter. Pauschale Preise wären deshalb irreführend. Ein belastbarer Beitrag ergibt sich erst aus einem Angebot für Ihren Bestand.
Provisionen offenlegen
Erhält der Verwalter für den Abschluss einer Objektversicherung eine Provision, muss er sie mangels anderer Vereinbarung an die Gemeinschaft herausgeben (Quelle: § 667 BGB) und auf Verlangen Auskunft geben (Quelle: § 666 BGB). So hat es das Landgericht Köln 1992 für Versicherungsprovisionen eines WEG-Verwalters entschieden. Daran ändert auch eine Offenlegung allein nichts.
Verschweigt der Verwalter Provisionen in erheblichem Umfang, ist das nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf von 1998 ein wichtiger Grund für seine Abberufung und damit für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Wer gewerbsmäßig Versicherungen vermittelt, braucht außerdem eine Erlaubnis als Versicherungsvermittler (Quelle: § 34d GewO). Legen Sie Provisionen deshalb offen und lassen Sie die Eigentümer darüber beschließen.
Wie stellen Sie ein Versicherungskonzept für Ihre Hausverwaltung auf?
Trennen Sie zuerst die beiden Welten: die Objektverträge der Häuser und die eigene Absicherung der Verwaltung. Dann prüfen Sie je Haus Neuwert, Elementarschutz und Haftpflicht, für die Verwaltung die Pflichtsumme und die Lücken der Betriebshaftpflicht. Mehrere Häuser lassen sich über einen Rahmenvertrag zu einheitlichen Bedingungen versichern.
In vier Schritten zum Konzept
Ein gutes Versicherungskonzept für eine Hausverwaltung entsteht nicht aus einem Paket, sondern aus einer sauberen Bestandsaufnahme. Die vier Schritte gelten für kleine Verwaltungen mit wenigen Häusern ebenso wie für größere Bestände. Wichtig ist die Reihenfolge, damit Sie keine Lücke übersehen und nichts doppelt versichern.
1. Bestand aufnehmen
Listen Sie jedes Haus mit Einheiten, Fläche, Baujahr, Öltank, Aufzug und laufenden Verträgen auf, dazu Ihre eigenen Verträge, Mitarbeiter und Konten mit fremdem Geld.
2. Objektschutz prüfen
Ist jedes Haus zum gleitenden Neuwert versichert, mit Elementarschutz, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und bei einem Öltank mit Gewässerschadenschutz?
3. Eigene Lücken schließen
Reicht die Summe der Vermögensschadenhaftpflicht, welche Ausschlüsse hat die Betriebshaftpflicht, brauchen Sie Vertrauensschaden oder D&O?
4. Beschließen und dokumentieren
Lassen Sie Abschluss und Wechsel der Gebäudeversicherung von der Versammlung beschließen, wenn Ihre Befugnisse nicht per Beschluss erweitert sind, und legen Sie Provisionen offen.
Rahmenvertrag: mehrere Häuser bei einem Versicherer
Ein Rahmenvertrag legt Bedingungen und Beitragssätze für alle Häuser fest, die Sie darüber versichern. In einer Rahmenvereinbarung am Markt sind Verwaltung und Versicherer die Vertragspartner, Versicherungsnehmer bleibt jede Gemeinschaft oder jeder Eigentümer, vertreten durch die Verwaltung. Für jedes Haus gibt es einen eigenen Einzelvertrag.
Die Rahmenvereinbarung läuft dort ein Jahr und verlängert sich, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird. Jeder Einzelvertrag bleibt für sich kündbar, und bei einem Verwalterwechsel kann die Gemeinschaft ihn mit den Konditionen fortführen. Vor- und Nachteile erklärt unser Ratgeber zum Rahmenvertrag für Hausverwaltungen.
Wie wir Hausverwaltungen beraten
Wir stellen Ihnen ein Versicherungskonzept zusammen, das beide Welten getrennt aufstellt: die Objektverträge Ihrer Häuser und die Absicherung Ihrer Verwaltung. Dafür fragen wir Ihre eigenen und fremden Einheiten, Ihre Angestellten und die gewünschten Bausteine ab, von der Gebäudeversicherung bis zur Mietnomadenversicherung für vermietende Eigentümer.
Experten-Tipp:
Zuerst trennen, dann prüfen
„Bei Hausverwaltungen schaue ich zuerst, ob Objektverträge und eigene Absicherung sauber getrennt sind. Für jedes Haus prüfe ich, ob es zum gleitenden Neuwert versichert ist und Elementarschutz hat, denn bei einer Unterversicherung kann die Gemeinschaft beim Verwalter Rückgriff nehmen. Bei der Verwaltung lese ich die Betriebshaftpflicht genau: Fristversäumnisse, Kassenführung und Untreue sind im Musterwerk ausgeschlossen. Diese Lücken schließen erst Vermögensschadenhaftpflicht und Vertrauensschadenversicherung.“
Ein Versicherungskonzept für Ihre Hausverwaltung anfordern
Nennen Sie uns Ihre Einheiten, Ihre Angestellten und die gewünschten Bausteine. Wir stellen Objektschutz und eigene Absicherung getrennt zusammen.
- Objektverträge und eigene Absicherung getrennt aufstellen
- Angebot für Ihre Zahl an Einheiten
- Gebäude zum gleitenden Neuwert und Elementarschutz prüfen
Die häufigsten Fragen zu Versicherungen für Hausverwaltungen
Ist eine Betriebshaftpflicht für Hausverwaltungen Pflicht?
Nein. Für die Verwaltertätigkeit selbst schreibt das Gesetz Wohnimmobilienverwaltern nur die Vermögensschadenhaftpflicht vor. Die Betriebshaftpflicht ist trotzdem sinnvoll, weil die Vermögensschadenhaftpflicht keine Personen- und Sachschäden abdeckt, etwa wenn ein Besucher im Büro stürzt. Umgekehrt schließt die Betriebshaftpflicht die typischen Verwalterfehler aus, Sie brauchen also beide.
Gilt die Pflichtversicherung auch für Verwalter von Gewerbeimmobilien?
Nein. Laut § 34c GewO ist nur die Verwaltung von Wohnungseigentum und von Mietverhältnissen über Wohnräume erlaubnispflichtig. Wer ausschließlich gewerblich vermietete Objekte verwaltet, braucht weder Erlaubnis noch Pflichtversicherung. Eine Vermögensschadenhaftpflicht ist trotzdem sinnvoll, weil die Fehler dieselben sind.
Wie hoch muss die Vermögensschadenhaftpflicht eines Hausverwalters sein?
Mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Fälle eines Jahres, so verlangt es § 15 MaBV. Das ist eine Untergrenze. Bei vielen Einheiten oder hohen Rücklagen kann eine höhere Summe sinnvoll sein.
Welchen Versicherungsnachweis braucht die Erlaubnisbehörde?
Eine Versicherungsbestätigung, die bei Antragstellung nicht älter als drei Monate ist. Laut § 15a MaBV muss der Versicherer der Behörde außerdem unverzüglich melden, wenn der Vertrag endet oder der Schutz verringert wird.
Wer zahlt die Gebäudeversicherung einer Eigentümergemeinschaft?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Versicherungsnehmerin und zahlt den Beitrag über das Hausgeld. Jeder Eigentümer trägt laut § 16 WEG seinen Anteil nach dem Miteigentumsanteil, sofern Gemeinschaftsordnung oder Beschluss keinen anderen Schlüssel vorsehen. Vermietende Eigentümer können ihren Anteil als Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Kann die Hausverwaltung ihre eigenen Versicherungen auf die Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten sind laut § 1 BetrKV keine Betriebskosten. Ihre Vermögensschadenhaftpflicht, Betriebshaftpflicht und weitere eigene Versicherungen zahlen Sie selbst und finanzieren sie über Ihre Verwaltervergütung.
Darf der Verwalter die Gebäudeversicherung ohne Beschluss wechseln?
Nach außen ist ein solcher Vertrag wirksam, weil der Verwalter die Gemeinschaft laut § 9b WEG bei Versicherungsverträgen unbeschränkt vertritt. Intern braucht ein Wechsel nach der Fachliteratur wegen seiner Tragweite in der Regel einen Beschluss. Eine Ausnahme kann ein Eilfall sein, etwa wenn der Versicherungsschutz wegzufallen droht.
Haftet der Verwalter, wenn ein Haus unterversichert ist?
Er kann haften. Ist ein Haus nach einer Versicherungssumme versichert und liegt diese erheblich unter dem Versicherungswert, zahlt der Versicherer laut § 75 VVG nur anteilig. Hat der Verwalter die angemessene Versicherung zum Neuwert versäumt, können die Eigentümer ihren Schaden bei der Gemeinschaft geltend machen, die beim Verwalter Rückgriff nehmen kann. Für solche Fehler ist die Vermögensschadenhaftpflicht da.
Braucht eine Hausverwaltung eine Vertrauensschadenversicherung?
Gesetzlich nicht, für Wohnimmobilienverwalter gibt es keine Pflicht dazu. Sinnvoll ist sie, sobald Mitarbeiter Zugriff auf Hausgelder und Rücklagen haben, weil die Betriebshaftpflicht Untreue und Unterschlagung ausschließt. Mehr dazu auf unserer Seite zur Vertrauensschadenversicherung.
Darf ein Hausverwalter Provisionen für Versicherungen behalten?
Ohne andere Vereinbarung nein. Provisionen aus dem Abschluss einer Versicherung für die Gemeinschaft muss der Verwalter laut § 667 BGB herausgeben und nach § 666 BGB auf Verlangen Auskunft darüber geben. Eine Offenlegung allein ändert daran nichts. Verschweigt er erhebliche Provisionen, ist das ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags.
Kann ich mehrere Häuser bei einem Versicherer versichern?
Ja, über einen Rahmenvertrag der Verwaltung mit einem Versicherer. Versicherungsnehmer bleibt in der Regel jede Gemeinschaft oder jeder Eigentümer, für jedes Haus gibt es einen Einzelvertrag, und in einer am Markt angebotenen Rahmenvereinbarung richtet sich der Beitrag nach der Zahl der Einheiten. Details erklärt unser Ratgeber zum Rahmenvertrag.
Was kostet die Versicherung einer Hausverwaltung?
Einen Pauschalpreis gibt es nicht. Die Objektversicherungen zahlen die Eigentümer, ihr Beitrag hängt von Fläche, Gebäudetyp und Nutzung jedes Hauses ab. Für die eigenen Versicherungen der Verwaltung zählen Versicherungssumme, Selbstbeteiligung, Zahl der Einheiten, Umsatz und Mitarbeiter.
Haben Sie alles gefunden?
Hier finden Sie weitere interessante Inhalte zum Thema:
Schnelle Frage, Kritik oder Feedback?
Wir helfen Ihnen gern. Professionelle Beratung von echten Menschen. Rufen Sie uns zum Ortstarif an oder schreiben Sie uns per E‑Mail.
