Vermögensschaden­haftpflicht für Hausverwalter Tarifvergleich und Ratgeber (2024)

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Das Wichtigste in Kürze

  • Hausverwalter haben ein erhöhtes Risiko, hohe Vermögensschäden zu verursachen – hier hilft eine  Vermögensschaden­haftpflicht.
  • Für viele Hausverwalter ist sie sogar gesetzlich vorgeschrieben.
  • Diese Versicherung trägt die Kosten für berechtigte Schadenersatzansprüche, wehrt unberechtigte Forderungen ab und versichert darüber hinaus noch einige Eigenschäden.
  • Die Kosten richten sich u. a. nach Umsatz und der Anzahl der verwalteten Wohneinheiten. Ein Verwalter von 10 Wohneinheiten kann sich ab 14,48 € pro Monat versichern.

Das erwartet Sie hier

Was Hausverwalter über die Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung wissen müssen und welche gesetzlichen Bestimmungen es zu beachten gilt.

Inhalt dieser Seite
  1. Das müssen Hausverwalter über die Vermögensschaden­­haftpflicht wissen
  2. Warum ist sie sinnvoll?
  3. Wann leistet sie und wann nicht?
  4. Kosten (inkl. Kostenbeispiel)
  5. Aktuelle Testergebnisse
  6. Wie wählt man die richtige Vermögensschaden­­haftpflicht?
  7. Tipps unserer Experten

Was muss ein Hausverwalter über die Vermögensschaden­haftpflicht wissen?

Die Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung leistet, wenn Dritte – beispielsweise Mieter oder Immobilieneigentümer – Schadenersatz­forderungen gegen die Haus­verwaltung erheben. Die Versicherung greift bei sogenannten echten Vermögensschäden, also finanziellen Schäden, die nicht einen Sach- oder Personenschaden als Ursache haben. Damit gehört die Versicherung zu den wichtigsten Versicherungen für Haus­verwaltungen.


Icon Achtung

Gesetzliche Pflicht

Eine Vermögensschaden­haftpflicht für Menschen, welche gewerbsmäßig Wohnimmobilien für Dritte verwalten, ist daher nicht nur sinnvoll, sondern seit 2018 sogar Pflicht. Ihr Bestehen ist eine der Voraussetzungen dafür, dass die Zulassung für die Arbeit als Immobilienverwalter erfolgreich beantragt werden kann. Auch die Mindesthöhe der Deckungssumme ist gesetzlich geregelt.

Anforderungen im Detail

Wer muss sich versichern?

  • Gewerbliche Hausverwalter und WEG-Verwalter für Dritte sowie Wohnungsunternehmen, die auch Haus­verwaltung für Dritte anbieten
  • Verwalter von Ferienhäusern oder Ferienwohnungen für Dritte
  • Vermieter von Wohnheimen für Dritte
  • Wohnimmobilien­verwaltung von Tochtergesellschaften für Muttergesellschaften
  • Freiberufler wie zum Beispiel Steuerberater, die für Dritte Immobilien verwalten

Warum brauchen gerade Hausverwalter eine gute Vermögensschaden­haftpflicht?

Besonders hohes Risiko

Bei der Tätigkeit von Hausverwaltern geht es oft um hohe Summen – wird zum Beispiel eine Mieterhöhung gegenüber mehr als tausend Mietern durch ein Versäumnis der Haus­verwaltung nicht durchgesetzt, kann sich diese mit einer fünfstelligen Forderung der Eigentümer konfrontiert sehen. Weil es sich bei der Verwaltung und Instandhaltung zahlreicher Wohneinheiten um eine komplexe Aufgabe handelt, kann es an mehreren Stellen zu teuren Fehlern und Versäumnissen kommen. Dementsprechend ist das Potenzial für Schadenersatz­forderungen groß, die ohne eine Versicherung existenzbedrohend wären.

Ob die Haus­verwaltung haftet, hängt von der konkreten Situation ab. Hat die Haus­verwaltung ihre Pflichten nicht vollständig und sorgfältig erledigt, kann sie für dadurch entstehende Schäden haftbar sein. Eine der Leistungen der Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung ist es, die Haftung zu klären.


Wer sollte sich versichern?

Der Abschluss der Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung ist nicht immer ver­pflichtend. Beispielsweise müssen sich Immobilienverwalter ohne Gewinnerzielungsabsicht oder Verwalter von Gewerbeimmobilien nicht versichern. Allerdings haften auch Verwalter, die nicht zum Abschluss der Versicherung verpflichtet sind, im Fall eines Schadens in unbegrenzter Höhe. Entsprechend ist der Abschluss einer Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung für diese Gruppen trotzdem sinnvoll.

Die wichtigsten Vorteile einer guten Vermögensschaden­haftpflicht

  • Erfüllt gesetzliche Pflicht
  • Trägt die Kosten für unter Umständen sehr hohe Schadensersatzforderungen
  • Prüft Ansprüche und verteidigt Versicherungsnehmer gegen zu hohe oder unberechtigte Forderungen
  • Versichert je nach Tarif auch verschiedene Eigenschäden (Reputationsschäden, Blockierung oder Beschädigung der Website, Vertrauensschäden, Betrug durch Dritte, …)

Was deckt eine gute Vermögensschaden­haftpflicht ab und was nicht?

Während Sach- und Personenschäden von ihr unberührt sind, übernimmt die Vermögensschadens­haftpflicht den Großteil der finanziellen Schäden, die Mietern oder Eigentümern durch die Haus­verwaltung entstehen – für die Haus­verwaltung fällt dann nur eine überschaubare Selbst­beteiligung an. Die Versicherung versichert Sie ebenso wie Ihre Angestellten, die in Ihrem Auftrag handeln.

Wichtige Leistungen der Vermögensschaden­versicherung

Icon Lupe

Prüfung der Haftung bei Schadenersatz­forderungen

Icon Geldscheine

Begleichen berechtigter Forderungen

Icon Richterhammer und Gesetz

Abwehr unberechtigter Forderungen (gegebenenfalls vor Gericht)


Wann leistet die Versicherung?

Mit einer Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung können Haus­verwaltungen viele verschiedene Arten von Risiken absichern:

  • Gesetzliche Haftung
  • Vertragliche Haftung
  • Datenschutzrisiken
  • Verletzung von Schutz- und Urheberrechten
  • Beschädigung von Akten und Schriftstücken
  • Vertragsstrafen bei Verstoß gegen Geheimhaltungs­pflichten
  • Schäden im Ausland (beachten Sie, ob und welche Länder ausgenommen sind)
  • Vorwurf wissentlicher Pflicht­verletzung (Abwehrschutz)
  • Frist- und Terminversäumnisse
  • Schäden während der Vertragslaufzeit, die aber erst nach Kündigung des Vertrags gemeldet werden (Nachmeldefrist)

Eigenschäden in der Vermögensschaden­haftpflicht

Wie alle Haftpflicht­versicherungen ist auch die Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter in erster Linie eine Absicherung gegen Schadenersatzansprüche von Dritten. Allerdings sind je nach Tarif auch bestimmte Schäden, die Sie selbst erleiden, versichert. Das betrifft zum Beispiel:

  • Vertrauensschäden durch Mitarbeiter
  • Verlust wichtiger Dokumente
  • Reputationsschäden
  • Veränderung oder Blockade der Website

Schadensbeispiele

Icon Schlüsselbund

Doppel­vermietung

Die Haus­verwaltung sagt versehentlich zwei Mietern dieselbe Wohnung zu. Die Kosten für den daraus resultierenden Rechtsstreit und die Unterbringung der Partei, welche die Wohnung nicht bekommt, fallen auf die Haus­verwaltung zurück.

Icon Werkzeug

Reparatur versäumt

Die Haus­verwaltung versäumt es, sich rechtzeitig um Reparaturen in einer Wohnung zu kümmern. Deswegen weitet sich ein Wasserschaden aus, wodurch umfassende Sanierungs­maßnahmen nötig werden. Die Mieter, die während der Arbeiten ausquartiert werden müssen, fordern Schadensersatz.

Weitere mögliche Schäden

  • Fehler beim Erstellen von Abrechnungen
  • Versäumen von Instandhaltungs­maßnahmen
  • Fehlerhafte Verträge
  • Nicht erhobene Umlagen
  • Verjährenlassen von Forderungen
  • Versäumen einer Kündigung
  • Falsche Berechnung von Mieten
  • Verspätete Zahlungen an Handwerker
  • Fahrlässige Veranlassung von Prozesskosten
Icon Haus Achtung

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Wann die Vermögensschaden­haftpflicht für Hausverwalter nicht zahlt

  • Sach- und Personenschäden
  • Vorsatz
  • Vertragsstrafen und Bußgelder von Behörden
  • Grobe Fahrlässigkeit

Es ist sinnvoll, auch eine Absicherung für Sach- und Personenschäden – die sogenannte Betriebs- oder Büro­haftpflicht – zu ergänzen.

Wie viel kostet eine Vermögensschaden­haftpflicht?

Rechenbeispiel

Versicherungssschutz für zwei verschiedene Hausverwalter sieht beispielsweise so aus. Bei jedem der Tarife ist ein Selbstbehalt von 500 oder 1000 Euro vereinbart.

Hausverwalter 1

  • 10 verwaltete Wohneinheiten
  • 55.000 Euro Jahresumsatz
VersicherungssummeMonatliche Kosten*
500.000 €ab 14,48 €
1 Mio. €ab 19,74 €
*Umgerechnet von der Jahresprämie. Wir empfehlen die jährliche Zahlungsweise, da bei kleineren Zahlungsintervallen Zuschläge anfallen können.

Hausverwalter 2

  • 1 Mitarbeiter
  • 50 verwaltete Wohneinheiten
  • 110.000 Euro Jahresumsatz
VersicherungssummeMonatliche Kosten*
500.000 €ab 26,80 €
1 Mio. €ab 38,14 €
*Umgerechnet von der Jahresprämie. Wir empfehlen die jährliche Zahlungsweise, da bei kleineren Zahlungsintervallen Zuschläge anfallen können.

Kostenfaktoren

  • Mietwert, Art, Standort und Anzahl der verwalteten Immobilien
  • Versicherte Tätigkeiten
  • Jahresumsatz
  • Anzahl der Mitarbeiter
  • Deckungssumme
  • Zahlungsintervall
  • Höhe des Selbstbehalts

Was kostet Sie als Hausverwalter eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung?

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Vermögensschaden­haftpflicht für Hausverwalter im Test

Aktuell liegt kein Test vor, der Tarife der Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter untersucht. Insgesamt ist diese Versicherungssparte selten der Fokus von Tests. Wir haben jedoch allgemeine Testergebnisse zu Firmen­versicherern und Versicherer, die unsere Experten überzeugen konnten, für Sie zusammengefasst.

Ausschnitt der aktuellen Testsieger (2024)

Kunden­beratungKunden­kommunikationKunden­serviceSchutz und VorsorgePreis-Leistungs-VerhältnisGesamt­bewertung
Sehr gutSehr gutSehr gutSehr gutSehr gutSehr gut
Logo ERGO Direkt AGSehr gutSehr gutSehr gutSehr gutSehr gutSehr gut
Logo Generali Deutschland AGSehr gutSehr gutSehr gutSehr gutSehr gutSehr gut

Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger der Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung sowie die Empfehlungen unserer Experten finden Sie hier:

Alle Vermögensschaden­haftpflicht­versicherer im Test (2024)

Wie wählt man als Hausverwalter die richtige Vermögensschaden­haftpflicht?

Icon Personalbeschaffung

Guter Versicherungsschutz passt zu Ihnen

Eine gute Vermögensschaden­haftpflicht für Hausverwalter zeichnet sich durch eine Versicherungssumme aus, die nicht nur den gesetzlichen Anforderungen entspricht, sondern auch den Risiken Ihrer Tätigkeit angemessen ist. Unter Umständen sind auch bestimmte zusätzliche Leistungen wie zum Beispiel Auslandsschutz wichtig. Zudem kann sich die Ergänzung durch weitere Versicherungen lohnen. Für den richtigen Versicherungsschutz ist auch relevant, ob Sie parallel weitere Tätigkeiten ausüben und zum Beispiel als Immobilienmakler oder Immobiliengutachter arbeiten.


Checkliste: Darauf sollten Sie achten

Beim Vergleich verschiedener Versicherungsangebote ist wichtig, dass die Tarife den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Darüber hinaus können Sie auf Folgendes achten:

  • Ist die Versicherungssumme Ihren Risiken angemessen?
  • Ist die Selbst­beteiligung so gewählt, dass Sie die Versicherungsprämien reduziert, aber keine zu große finanzielle Belastung darstellt?
  • Sind alle Tätigkeiten, die Sie durchführen, versichert?
  • Üben Sie Nebentätigkeiten aus, die eine eigene Versicherung erfordern?
  • Sind Kosten aufgrund von Frist- und Terminversäumnissen versichert?
  • Wie lang ist die Nachmeldefrist?
  • Gibt es die Möglichkeit, andere Versicherungen kostengünstig zu ergänzen (z.B. durch den Abschluss einer kombinierten Vermögensschaden­haftpflicht- und Betriebs­haftpflicht­versicherung)?

So gehen Sie vor

  1. Bedarfsanalyse
    Analysieren Sie die Risiken bei Ihrer Arbeit als Hausverwalter. Berücksichtigen Sie dabei die Art und Größe der von Ihnen verwalteten Immobilien.
  2. Informationssammlung
    Informieren Sie sich über verschiedene Angebote der Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Versicherer. Prüfen Sie bei dieser Gelegenheit auch, ob Sie weitere Versicherungen benötigen, um Ihre finanzielle Absicherung zu vervollständigen, und ob Sie sparen können, indem Sie mehrere Versicherungen beim gleichen Anbieter abschließen können.
  3. Angebote vergleichen
    Vergleichen Sie verschiedene Tarife. Achten Sie dabei nicht nur auf die Beiträge, sondern auch auf die abgedeckten Risiken und Deckungssummen der Versicherungen. Für einen Vergleich verschiedener Tarife können Sie unter anderem unseren Online-Tarifrechner nutzen. Wir beraten Sie auch gerne.
  4. Abschluss und Dokumentation
    Wählen Sie eine passende Versicherung aus, schließen Sie diese ab und bewahren Sie alle damit zusammenhängenden Dokumente und Korrespondenzen gut auf. Achten Sie darauf, beim Antrag korrekte und vollständige Angaben zu Ihrer Tätigkeit zu machen.
  5. Regelmäßige Überprüfung
    Prüfen Sie im Verlauf der nächsten Jahre gelegentlich, ob sich Ihr Versicherungsbedarf verändert hat oder bessere Policen auf den Markt gekommen sind. Unter Umständen ist ein Wechsel Ihrer Versicherung empfehlenswert.

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Diese Fehler sollten Hausverwalter beim Abschluss einer Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung vermeiden

lesen
  • Zu niedriger Deckungsumfang
    Achten Sie darauf, welche Risiken versichert sind, und auf Versicherungssummen, die den möglichen Schadenersatz­forderungen angemessen sind. Unter Umständen benötigen Sie Versicherungsschutz, der über das gesetzlich geforderte Minimum hinausgeht.
  • Übersehen von Ausschlussklauseln
    Achten Sie auf Leistungsausschlüsse – beispielsweise können Schäden in bestimmten Ländern von Versicherungsschutz ausgeschlossen sein.
  • Kein Vergleich
    Vergleichen Sie mehrere Angebote, um die optimale Versicherung für Ihre Tätigkeit zu finden.
  • Gesetzliche Anforderungen ignorieren
    Wenn Sie gewinnbringend Wohnimmobilien für Dritte verwalten wollen, benötigen Sie eine Versicherung, die bestimmten Anforderungen entspricht, um überhaupt tätig werden zu dürfen.
  • Andere Risiken ignorieren
    Schadenersatz­forderungen aufgrund von Vermögensschäden gehören zu den wichtigsten Risiken im Alltag von Haus­verwaltungen. Aber es sind nicht die einzigen Risiken, um die Sie sich Gedanken machen sollten. Prüfen Sie, ob der Einschluss einer Haftpflicht­versicherung für Sach- und Personenschäden sinnvoll ist. Analysieren Sie auch Ihren Bedarf für die Absicherung von Eigenschäden.

Wichtige Tipps unserer Experten für Sie

Experten-Tipp 1:
Gesetzliche Anforderungen an die Versicherung

„Die Versicherungssumme darf dabei ausschließlich für die Hausverwaltertätigkeit gelten. Falls Hausverwalter auch gewerbliche Objekte verwalten oder als Immobilienmakler tätig sind, können diese Aktivitäten gesondert versichert werden. Darüber hinaus muss die Versicherung die folgenden Anforderungen erfüllen:

  • Mindestens 500.000 Euro Deckungssumme pro Schadensfall und mindestens 1.000.000 Euro für alle Schadensfälle eines Jahres
  • Unbegrenzte Nachhaftung (also Versicherung von Schäden, die erst nach Auslaufen des Versicherungsvertrages entdeckt werden)
  • Versicherungsschutz erstreckt sich auf Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen“
Foto von Martin Hacker
Berater

Experten-Tipp 2:
Vermögensschaden- und Betriebs­haftpflicht – was ist der Unterschied?

„Eine Betriebs­haftpflicht­versicherung zahlt für Sach- und Personenschäden sowie Vermögensschäden, die aus diesen resultieren. Sie lohnt sich zum Beispiel, wenn Haus­verwaltungen auch einen Hausmeisterservice anbieten. Eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung dagegen ist für Vermögensschäden verantwortlich, die nicht aus einem Sach- oder Personenschaden entstanden sind – das häufigere Risiko bei Unternehmen, die beratende oder kaufmännisch verwaltende Tätigkeiten ausführen.

Die Begriffe Berufs­haftpflicht- und Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung werden in diesem Zusammenhang oft austauschbar verwendet, auch wenn eine Berufs­haftpflicht­versicherung für Wohnimmobilienverwalter hier häufig einen Rundumschutz bezeichnet, welcher eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung und Betriebs­haftpflicht­versicherung kombiniert.“

Foto von Martin Hacker
Berater

Experten-Tipp 3:
Geben Sie Ihre Tätigkeit präzise an

„Machen Sie bei Ihrer Versicherung genaue Angaben darüber, welche Tätigkeiten der kaufmännischen und technischen Verwaltung Sie durchführen – so kann der Versicherungsschutz darauf abgestimmt werden und Sie laufen nicht Gefahr, im Fall eines Schadens doch selbst zahlen zu müssen, bzw. können unnötig hohe Versicherungsbeiträge vermeiden. Informieren Sie Ihre Versicherung auch über neu hinzugekommene Tätigkeiten.“

Foto von Martin Hacker
Berater

Experten-Tipp 4:
Selbstbehalt

„Wer einen Selbstbehalt akzeptiert, zahlt geringere Versicherungsprämien. Der Selbstbehalt sollte jedoch so gewählt sein, dass er, wenn überraschend ein Versicherungsfall eintritt, bequem gezahlt werden kann. Typisch sind Selbstbehalte von 500 oder 1000 Euro, aber auch 250 Euro sind möglich.“

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Berater

Experten-Tipp 5:
Sonderkündigungsrecht bei Geschäftsaufgabe

„Im Fall einer Geschäftsaufgabe kann die Versicherung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden. Dazu muss dem Versicherer die Bescheinigung der Gewerbeabmeldung vorliegen.“

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Die häufigsten Fragen zur Vermögensschaden­haftpflicht für Hausverwalter

Welche Versicherungen brauche ich als Hausverwalter?

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Hausverwalter sind zum Abschluss einer Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung verpflichtet. Weiterhin für sie relevant ist insbesondere bei Ausübung hausmeisterischer Tätigkeiten auch eine Betriebs­haftpflicht­versicherung. Die räumliche und technische Ausstattung der Haus­verwaltung sowie eventuelle Betriebs­unterbrechungen lassen sich mit einer Geschäftsinhalts­versicherung, einer Elektronik­versicherung und einer Betriebs­­unterbrechungs­versicherung absichern. Auch eine Firmen­rechtsschutz­versicherung kann eine enorme Hilfe sein, falls es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt.

Oft schließen Haus­verwaltungen auch im Auftrag der Eigentümer eine Haus- und Grundbesitzer­haftpflicht­versicherung und eine Gebäude­versicherung ab.

Was kostet eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter?

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Die Kosten einer Vermögensschadens­versicherung für Hausverwalter richten sich unter anderem nach der Zahl der verwalteten Wohneinheiten, dem Jahresumsatz und der gewünschten Deckungssumme. Ein selbständiger Verwalter, der für 10 Wohneinheiten verantwortlich ist, könnte sich beispielsweise für umgerechnet 14,48 Euro pro Monat versichern.

Was deckt eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter ab?

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Eine Vermögensschaden­haftpflicht­versicherung für Hausverwalter zahlt bei sogenannten echten Vermögensschäden – diese liegen vor, wenn der Hausverwalter für einen finanziellen Schaden verantwortlich ist, der sich nicht auf einen Sach- oder Personenschaden zurückführen lässt. Das kann z.B. passieren, wenn er eine hohe Forderung verjähren lässt. Hat die geschädigte Person – oft der Eigentümer – einen berechtigten Schadenersatzanspruch gegen den Hausverwalter, zahlt die Versicherung für diesen (abzüglich der Selbst­beteiligung des Versicherungsnehmers).

Ebenso übernimmt es die Vermögensschaden­haftpflicht, zu prüfen, ob die Schadenersatzansprüche zu hoch oder gänzlich unberechtigt sind und kümmert sich um die Abwehr unberechtigter oder überzogener Forderungen. Je nach Tarif sind auch verschiedene Eigenschäden versichert, allerdings in der Regel mit kleineren Summen.

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Katharina Burnus
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