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Was Hausverwalter über die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung wissen müssen und welche gesetzlichen Bestimmungen es zu beachten gilt.
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Was muss ein Hausverwalter über die Vermögensschadenhaftpflicht wissen?
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung leistet, wenn Dritte – beispielsweise Mieter oder Immobilieneigentümer – Schadenersatzforderungen gegen die Hausverwaltung erheben. Die Versicherung greift bei sogenannten echten Vermögensschäden, also finanziellen Schäden, die nicht einen Sach- oder Personenschaden als Ursache haben. Damit gehört die Versicherung zu den wichtigsten Versicherungen für Hausverwaltungen.
Gesetzliche Pflicht
Eine Vermögensschadenhaftpflicht für Menschen, welche gewerbsmäßig Wohnimmobilien für Dritte verwalten, ist daher nicht nur sinnvoll, sondern seit 2018 sogar Pflicht. Ihr Bestehen ist eine der Voraussetzungen dafür, dass die Zulassung für die Arbeit als Immobilienverwalter erfolgreich beantragt werden kann. Auch die Mindesthöhe der Deckungssumme ist gesetzlich geregelt.
Wer muss sich versichern?
- Gewerbliche Hausverwalter und WEG-Verwalter für Dritte sowie Wohnungsunternehmen, die auch Hausverwaltung für Dritte anbieten
- Verwalter von Ferienhäusern oder Ferienwohnungen für Dritte
- Vermieter von Wohnheimen für Dritte
- Wohnimmobilienverwaltung von Tochtergesellschaften für Muttergesellschaften
- Freiberufler wie zum Beispiel Steuerberater, die für Dritte Immobilien verwalten
Warum brauchen gerade Hausverwalter eine gute Vermögensschadenhaftpflicht?
Besonders hohes Risiko
Bei der Tätigkeit von Hausverwaltern geht es oft um hohe Summen – wird zum Beispiel eine Mieterhöhung gegenüber mehr als tausend Mietern durch ein Versäumnis der Hausverwaltung nicht durchgesetzt, kann sich diese mit einer fünfstelligen Forderung der Eigentümer konfrontiert sehen. Weil es sich bei der Verwaltung und Instandhaltung zahlreicher Wohneinheiten um eine komplexe Aufgabe handelt, kann es an mehreren Stellen zu teuren Fehlern und Versäumnissen kommen. Dementsprechend ist das Potenzial für Schadenersatzforderungen groß, die ohne eine Versicherung existenzbedrohend wären.
Ob die Hausverwaltung haftet, hängt von der konkreten Situation ab. Hat die Hausverwaltung ihre Pflichten nicht vollständig und sorgfältig erledigt, kann sie für dadurch entstehende Schäden haftbar sein. Eine der Leistungen der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist es, die Haftung zu klären.
Wer sollte sich versichern?
Der Abschluss der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist nicht immer verpflichtend. Beispielsweise müssen sich Immobilienverwalter ohne Gewinnerzielungsabsicht oder Verwalter von Gewerbeimmobilien nicht versichern. Allerdings haften auch Verwalter, die nicht zum Abschluss der Versicherung verpflichtet sind, im Fall eines Schadens in unbegrenzter Höhe. Entsprechend ist der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für diese Gruppen trotzdem sinnvoll.
Die wichtigsten Vorteile einer guten Vermögensschadenhaftpflicht
Was deckt sie ab und was nicht?
Während Sach- und Personenschäden von ihr unberührt sind, übernimmt die Vermögensschadenshaftpflicht den Großteil der finanziellen Schäden, die Mietern oder Eigentümern durch die Hausverwaltung entstehen – für die Hausverwaltung fällt dann nur eine überschaubare Selbstbeteiligung an. Die Versicherung versichert Sie ebenso wie Ihre Angestellten, die in Ihrem Auftrag handeln.
Wichtige Leistungen der Vermögensschadenversicherung
Prüfung der Haftung bei Schadenersatzforderungen
Begleichen berechtigter Forderungen
Abwehr unberechtigter Forderungen (gegebenenfalls vor Gericht)
Wann leistet die Versicherung?
Mit einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung können Hausverwaltungen viele verschiedene Arten von Risiken absichern:
Eigenschäden in der Vermögensschadenhaftpflicht
Wie alle Haftpflichtversicherungen ist auch die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter in erster Linie eine Absicherung gegen Schadenersatzansprüche von Dritten. Allerdings sind je nach Tarif auch bestimmte Schäden, die Sie selbst erleiden, versichert. Das betrifft zum Beispiel:
Schadensbeispiele
Doppelvermietung
Die Hausverwaltung sagt versehentlich zwei Mietern dieselbe Wohnung zu. Die Kosten für den daraus resultierenden Rechtsstreit und die Unterbringung der Partei, welche die Wohnung nicht bekommt, fallen auf die Hausverwaltung zurück.
Reparatur versäumt
Die Hausverwaltung versäumt es, sich rechtzeitig um Reparaturen in einer Wohnung zu kümmern. Deswegen weitet sich ein Wasserschaden aus, wodurch umfassende Sanierungsmaßnahmen nötig werden. Die Mieter, die während der Arbeiten ausquartiert werden müssen, fordern Schadensersatz.
Weitere mögliche Schäden
- Fehler beim Erstellen von Abrechnungen
- Versäumen von Instandhaltungsmaßnahmen
- Fehlerhafte Verträge
- Nicht erhobene Umlagen
- Verjährenlassen von Forderungen
- Versäumen einer Kündigung
- Falsche Berechnung von Mieten
- Verspätete Zahlungen an Handwerker
- Fahrlässige Veranlassung von Prozesskosten
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Wann die Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter nicht zahlt
Es ist sinnvoll, auch eine Absicherung für Sach- und Personenschäden – die sogenannte Betriebs- oder Bürohaftpflicht – zu ergänzen.
Wie viel kostet das Ganze?
Rechenbeispiel
Versicherungssschutz für zwei verschiedene Hausverwalter sieht beispielsweise so aus. Bei jedem der Tarife ist ein Selbstbehalt von 500 oder 1000 Euro vereinbart.
Hausverwalter 1
- 10 verwaltete Wohneinheiten
- 55.000 Euro Jahresumsatz
| Versicherungssumme | Monatliche Kosten* |
|---|---|
| 500.000 € | ab 14,48 € |
| 1 Mio. € | ab 19,74 € |
Hausverwalter 2
- 1 Mitarbeiter
- 50 verwaltete Wohneinheiten
- 110.000 Euro Jahresumsatz
| Versicherungssumme | Monatliche Kosten* |
|---|---|
| 500.000 € | ab 26,80 € |
| 1 Mio. € | ab 38,14 € |
Kostenfaktoren
- Mietwert, Art, Standort und Anzahl der verwalteten Immobilien
- Versicherte Tätigkeiten
- Jahresumsatz
- Anzahl der Mitarbeiter
- Deckungssumme
- Zahlungsintervall
- Höhe des Selbstbehalts
Was kostet Sie als Hausverwalter eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung?
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Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter im Test
Aktuell liegt kein Test vor, der Tarife der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter untersucht. Insgesamt ist diese Versicherungssparte selten der Fokus von Tests. Wir haben jedoch allgemeine Testergebnisse zu Firmenversicherern und Versicherer, die unsere Experten überzeugen konnten, für Sie zusammengefasst.
Ausschnitt der aktuellen Testsieger (2024)
| Kundenberatung | Kundenkommunikation | Kundenservice | Schutz und Vorsorge | Preis-Leistungs-Verhältnis | Gesamtbewertung | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| … | … | … | … | … | … | … |
 | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut |
 | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut |
 | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut | Sehr gut |
| … | … | … | … | … | … | … |
Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sowie die Empfehlungen unserer Experten finden Sie hier:
Alle Vermögensschadenhaftpflichtversicherer im Test (2024)
Wie wählt man als Hausverwalter die beste Vermögensschadenhaftpflicht?
Guter Versicherungsschutz passt zu Ihnen
Eine gute Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter zeichnet sich durch eine Versicherungssumme aus, die nicht nur den gesetzlichen Anforderungen entspricht, sondern auch den Risiken Ihrer Tätigkeit angemessen ist. Unter Umständen sind auch bestimmte zusätzliche Leistungen wie zum Beispiel Auslandsschutz wichtig. Zudem kann sich die Ergänzung durch weitere Versicherungen lohnen. Für den richtigen Versicherungsschutz ist auch relevant, ob Sie parallel weitere Tätigkeiten ausüben und zum Beispiel als Immobilienmakler oder Immobiliengutachter arbeiten.
Checkliste: Darauf sollten Sie achten
Beim Vergleich verschiedener Versicherungsangebote ist wichtig, dass die Tarife den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Darüber hinaus können Sie auf Folgendes achten:
So gehen Sie vor
- Bedarfsanalyse
Analysieren Sie die Risiken bei Ihrer Arbeit als Hausverwalter. Berücksichtigen Sie dabei die Art und Größe der von Ihnen verwalteten Immobilien. - Informationssammlung
Informieren Sie sich über verschiedene Angebote der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Versicherer. Prüfen Sie bei dieser Gelegenheit auch, ob Sie weitere Versicherungen benötigen, um Ihre finanzielle Absicherung zu vervollständigen, und ob Sie sparen können, indem Sie mehrere Versicherungen beim gleichen Anbieter abschließen können. - Angebote vergleichen
Vergleichen Sie verschiedene Tarife. Achten Sie dabei nicht nur auf die Beiträge, sondern auch auf die abgedeckten Risiken und Deckungssummen der Versicherungen. Für einen Vergleich verschiedener Tarife können Sie unter anderem unseren Online-Tarifrechner nutzen. Wir beraten Sie auch gerne. - Abschluss und Dokumentation
Wählen Sie eine passende Versicherung aus, schließen Sie diese ab und bewahren Sie alle damit zusammenhängenden Dokumente und Korrespondenzen gut auf. Achten Sie darauf, beim Antrag korrekte und vollständige Angaben zu Ihrer Tätigkeit zu machen. - Regelmäßige Überprüfung
Prüfen Sie im Verlauf der nächsten Jahre gelegentlich, ob sich Ihr Versicherungsbedarf verändert hat oder bessere Policen auf den Markt gekommen sind. Unter Umständen ist ein Wechsel Ihrer Versicherung empfehlenswert.
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Diese Fehler sollten Hausverwalter beim Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vermeiden
Wichtige Tipps unserer Experten für Sie
Experten-Tipp 1:
Gesetzliche Anforderungen an die Versicherung
„Die Versicherungssumme darf dabei ausschließlich für die Hausverwaltertätigkeit gelten. Falls Hausverwalter auch gewerbliche Objekte verwalten oder als Immobilienmakler tätig sind, können diese Aktivitäten gesondert versichert werden. Darüber hinaus muss die Versicherung die folgenden Anforderungen erfüllen:
- Mindestens 500.000 Euro Deckungssumme pro Schadensfall und mindestens 1.000.000 Euro für alle Schadensfälle eines Jahres
- Unbegrenzte Nachhaftung (also Versicherung von Schäden, die erst nach Auslaufen des Versicherungsvertrages entdeckt werden)
- Versicherungsschutz erstreckt sich auf Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen“
Experten-Tipp 2:
Vermögensschaden- und Betriebshaftpflicht – was ist der Unterschied?
„Eine Betriebshaftpflichtversicherung zahlt für Sach- und Personenschäden sowie Vermögensschäden, die aus diesen resultieren. Sie lohnt sich zum Beispiel, wenn Hausverwaltungen auch einen Hausmeisterservice anbieten. Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung dagegen ist für Vermögensschäden verantwortlich, die nicht aus einem Sach- oder Personenschaden entstanden sind – das häufigere Risiko bei Unternehmen, die beratende oder kaufmännisch verwaltende Tätigkeiten ausführen.
Die Begriffe Berufshaftpflicht- und Vermögensschadenhaftpflichtversicherung werden in diesem Zusammenhang oft austauschbar verwendet, auch wenn eine Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter hier häufig einen Rundumschutz bezeichnet, welcher eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und Betriebshaftpflichtversicherung kombiniert.“
Experten-Tipp 3:
Geben Sie Ihre Tätigkeit präzise an
„Machen Sie bei Ihrer Versicherung genaue Angaben darüber, welche Tätigkeiten der kaufmännischen und technischen Verwaltung Sie durchführen – so kann der Versicherungsschutz darauf abgestimmt werden und Sie laufen nicht Gefahr, im Fall eines Schadens doch selbst zahlen zu müssen, bzw. können unnötig hohe Versicherungsbeiträge vermeiden. Informieren Sie Ihre Versicherung auch über neu hinzugekommene Tätigkeiten.“
Experten-Tipp 4:
Selbstbehalt
„Wer einen Selbstbehalt akzeptiert, zahlt geringere Versicherungsprämien. Der Selbstbehalt sollte jedoch so gewählt sein, dass er, wenn überraschend ein Versicherungsfall eintritt, bequem gezahlt werden kann. Typisch sind Selbstbehalte von 500 oder 1000 Euro, aber auch 250 Euro sind möglich.“
Experten-Tipp 5:
Sonderkündigungsrecht bei Geschäftsaufgabe
„Im Fall einer Geschäftsaufgabe kann die Versicherung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden. Dazu muss dem Versicherer die Bescheinigung der Gewerbeabmeldung vorliegen.“
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Die häufigsten Fragen zur Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter
Welche Versicherungen brauche ich als Hausverwalter?
Hausverwalter sind zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verpflichtet. Weiterhin für sie relevant ist insbesondere bei Ausübung hausmeisterischer Tätigkeiten auch eine Betriebshaftpflichtversicherung. Die räumliche und technische Ausstattung der Hausverwaltung sowie eventuelle Betriebsunterbrechungen lassen sich mit einer Geschäftsinhaltsversicherung, einer Elektronikversicherung und einer Betriebsunterbrechungsversicherung absichern. Auch eine Firmenrechtsschutzversicherung kann eine enorme Hilfe sein, falls es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt.
Oft schließen Hausverwaltungen auch im Auftrag der Eigentümer eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und eine Gebäudeversicherung ab.
Was kostet eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter?
Die Kosten einer Vermögensschadensversicherung für Hausverwalter richten sich unter anderem nach der Zahl der verwalteten Wohneinheiten, dem Jahresumsatz und der gewünschten Deckungssumme. Ein selbständiger Verwalter, der für 10 Wohneinheiten verantwortlich ist, könnte sich beispielsweise für umgerechnet 14,48 Euro pro Monat versichern.
Was deckt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter ab?
Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter zahlt bei sogenannten echten Vermögensschäden – diese liegen vor, wenn der Hausverwalter für einen finanziellen Schaden verantwortlich ist, der sich nicht auf einen Sach- oder Personenschaden zurückführen lässt. Das kann z.B. passieren, wenn er eine hohe Forderung verjähren lässt. Hat die geschädigte Person – oft der Eigentümer – einen berechtigten Schadenersatzanspruch gegen den Hausverwalter, zahlt die Versicherung für diesen (abzüglich der Selbstbeteiligung des Versicherungsnehmers).
Ebenso übernimmt es die Vermögensschadenhaftpflicht, zu prüfen, ob die Schadenersatzansprüche zu hoch oder gänzlich unberechtigt sind und kümmert sich um die Abwehr unberechtigter oder überzogener Forderungen. Je nach Tarif sind auch verschiedene Eigenschäden versichert, allerdings in der Regel mit kleineren Summen.
Was sind die Voraussetzungen für die Arbeit als Hausverwalter?
Die rechtlichen Voraussetzungen für die Arbeit als Hausverwalter sind:
- eine Berufshaftpflichtversicherung (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung)
- Besuch von Weiterbildungen
- Nachweis der Zuverlässigkeit und geordneter Vermögensverhältnisse
Die Gründung einer Hausverwaltung meldet man beim örtlichen Gewerbeamt an, da es sich um ein Gewerbe handelt.
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