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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Was Pflegeimmobilien sind und welche Vorteile sie als Kapitalanlage mit sich bringen.
Das Wichtigste in Kürze
  • Finden Sie mit unseren Experten eine für Sie passende Pflegeimmobilie als Kapitalanlage.
  • Pflegeimmobilien werden auch als Sorglosimmobilien bezeichnet.
  • Langjährige Pachtverträge mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung sorgen für sichere Mieteinnahmen.
  • Sie profitieren von einem Vorbelegungsrecht bei Pflegebedürftigkeit.
  • In NRW, Bayern und Baden-Württemberg lohnt sich die Investition in eine Pflegeimmobilie besonders.

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Als Pflegeimmobilie versteht man ein einzelnes Apartment in einer Pflegeeinrichtung, das wie eine Eigentumswohnung an einen Privatanleger verkauft wird. Die Pflegeeinrichtung als solches untersteht weiterhin dem Betreiber. So wird auch kein Mietvertrag mit einem einzelnen Bewohner geschlossen, sondern Sie schließen einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung. Diese Pachtverträge laufen in der Regel 20 bis 25 Jahre, wobei eine Verlängerung nach Ablauf in den meisten Fällen möglich ist.

Welche Aufgaben übernimmt der Betreiber der Pflegeeinrichtung?

Pflegeimmobilien werden häufig auch als “Sorglosimmobilien” bezeichnet. Denn Sie als Eigentümer haben nur einen geringen Verwaltungsaufwand. Der Betreiber der Pflegeeinrichtung kümmert sich um die Suche neuer Mieter und den direkten Mieterkontakt sowie um anfallende Instandhaltungsmaßnahmen. Auch müssen Sie sich nicht um die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung kümmern.

Was sind Pflegeeinrichtungen?

Unter Pflegeeinrichtungen fallen unter anderem:

  • Stationäre Pflegeheime
  • Wohnheime mit angeschlossenem Pflegeservice
  • Altersheime
  • Gemischte Heime aus Wohnheim und Pflegeheim

Wieso sollte man in Pflegeimmobilien investieren?

Im Bereich der Immobilien als Kapitalanlage profitieren Sie bei Pflegeimmobilien von einer Kombination aus Sicherheit, hohen Renditen sowie langfristigen und gesicherten Mietverträgen. Spezialisierte Bauträger und Betreiber nehmen Ihnen den Großteil an Verwaltungsarbeit ab, während Sie in der Regel mit sicheren Mieteinnahmen ohne Ausfällen rechnen können. Der aktuelle Nachfrageüberhang an Pflegeplätzen wird zudem durch den demografischen Wandel in den nächsten Jahrzehnten weiter zunehmen.

Pflegeimmobilie als private Altersvorsorge

Genau wie andere Immobilien eignet sich auch eine Pflegeimmobilie in den meisten Fällen als private Altersvorsorge. Zusätzlich zum regelmäßigen Zusatzeinkommen, steht Ihnen in der Regel ein vertraglich festgelegtes Vorbelegungsrecht zu. Sollten also Sie oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig werden, steht Ihnen bevorzugt ein Platz in der entsprechenden Einrichtung zu. Die Miete dafür können Sie dann ganz einfach durch die Mieteinnahmen Ihrer Pflegeimmobilie tragen. Aber auch bei einem Platz in einer Pflegeeinrichtung eines anderen Betreibers profitieren Sie von den Mieteinnahmen Ihrer eigenen Pflegeimmobilie.

BERATER-TIPP

»Anders als bei Anteilskäufen oder Fondsbeteiligungen, bei denen Ihnen zwar ein noch geringerer Verwaltungsaufwand entstehen würde, haben Sie bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zusätzlich einen Eintrag im Grundbuch. Sie sind genauso Eigentümer, als wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben würden und wissen genau, in was Sie investiert haben.«

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Wie finde ich eine gute Pflegeimmobilie?

Durch den demografischen Wandel wächst der Bedarf an Pflegeplätzen immer weiter. Eine Studie im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie hat berechnet, dass es bis 2030 rund 3,5 Millionen pflegebedürftige Personen in Deutschland geben wird (Quelle). Dies bedeutet einen erhöhten Bedarf an neuen Pflegeimmobilien, der alleine durch öffentliche Träger nicht finanzierbar ist. Daher konzipieren Bauträger gemeinsam mit privaten Betreibern moderne Pflegeeinrichtungen, die sie Privatanlegern öffnen.

Qualität einer Pflegeimmobilie einschätzen

Um eine für Sie passende Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu finden sollten Sie mögliche Objekte im Voraus eingehend prüfen. Lassen Sie sich dabei gerne von unseren Experten für Immobilien als Kapitalanlage unterstützen, die bereits einschlägige Erfahrungen im Bereich Pflegeimmobilien gesammelt haben.

Die Pflegeimmobilie sollte einen Einzugsbereich mit einer hohen Einwohnerzahl haben. Zudem ist ein erhöhter Anteil an Personen über 50 Jahren vorteilhaft. Diese suchen in der Regel einen Pflegeplatz im näheren Umfeld.

Eine Pflegeeinrichtung in einer attraktiven Lage, die die Bedürfnisse möglicher Bewohner erfüllt, wird in der Regel keine Probleme mit der Auslastung haben. Achten Sie auch darauf, ob Angehörige die Einrichtung sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichen können. Gerade bei einer Pflegeimmobilie ist es außerdem wichtig, dass sich Ärzte und Apotheken in der Nähe befinden.

Prüfen Sie im Vorfeld den Betreiber der Einrichtung. Ist dieser etabliert und hat Erfahrungen mit Pflegeeinrichtungen, dann hat er in den meisten Fällen auch ein geringeres Insolvenzrisiko.

Bei Einrichtungen, die gerade erst entstehen oder vor kurzem fertiggestellt wurden, sollten Sie auch den Bauträger prüfen. Ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Bauträger wird darauf achten, dass das Objekt den neuesten gesetzlichen Vorgaben entspricht. Außerdem wird ein erfahrener Bauträger bereits den lokalen Bedarf an Pflegeplätzen geprüft und eingeschätzt haben.

Werden für die Pflegeimmobilie Pflegeleistungen bis Pflegestufe III angeboten, müssen Mieter mit zunehmender Pflegebedürftigkeit nicht in eine andere Pflegeeinrichtung wechseln. Ein tragfähiges Pflegekonzept mit umfassenden Betreuungsmöglichkeiten sorgt in der Regel für eine bessere Auslastung.

In Ihrem Vertrag sollte ein Vorbelegungsrecht festgehalten sein. Das bedeutet, dass wenn Sie oder ein naher Verwandter pflegebedürftig werden, Ihnen der nächste freie Platz in der Einrichtung zugesprochen wird. Dies kann dabei jedes Apartment in der Einrichtung sein. Sie müssen also nicht so lange warten, bis genau Ihre Pflegeimmobilie frei wird. Die Mieteinnahmen aus Ihrer Pflegeimmobilie können Sie natürlich für Ihren Platz in der Einrichtung aufwenden.

Es gibt größere Betreiber von Pflegeeinrichtungen, die Ihnen ein “erweitertes Belegrecht” einräumen. In diesem Fall können Sie in allen Einrichtungen des Betreibers bevorzugt einen Platz erhalten.


Wo lohnt die Investition in eine Pflegeimmobilie?

Das Beratungsunternehmen Wüest Partner hat in seinem Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018 eine umfassende Standortanalyse durchgeführt (Quelle). Unter anderem geht es darum, wo in Deutschland zukünftig ein erhöhter Bedarf an Pflegeplätzten entsteht. Die Bedarfsprognose für das Jahr 2025 ergab bei einer Analyse von insgesamt 402 Städten und Kreisen, dass Berlin den höchsten absoluten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen haben wird.

StadtZusatzbedarf an Pflegeplätzen in absoluten Zahlen
Berlin8.389
Hamburg2.789
Hannover (Region)2.501
München1.475
Köln1.227

Bundesländer

In der Bedarfsprognose der Bundesländer für das Jahr 2030 fand das Beratungsunternehmen heraus, dass vor allem Nordrhein-Westfalen (NRW) einen erhöhten Zusatzbedarf verzeichnen wird. Großflächige Bundesländer mit geringerem Zusatzbedarf sind Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen.

BundeslandZusatzbedarf an Pflegeplätzen in absoluten Zahlen
NRW30.800
Bayern29.500
Baden-Württemberg24.700
Thüringen4.000
Sachsen-Anhalt3.500
Mecklenburg-Vorpommern3.400

Wie finanziere ich eine Pflegeimmobilie?

Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage unterscheidet sich nicht von der einer Eigentumswohnung. Sie können genauso einen Immobilienkredit mit Eigenkapital oder unter bestimmten Bedingungen mit einer Vollfinanzierung abschließen. Unsere Experten helfen Ihnen gerne dabei, die richtige Finanzierung für Ihre Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu finden. Kontaktieren Sie uns dazu ganz unkompliziert unter 030 – 120 82 82 8 oder unter kontakt@transparent-beraten.de oder nutzen Sie unser kostenfreies Vergleichsformular. Außerdem können Sie mehr zu dem Thema auf unserer Seite speziell zur Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage lesen.

… mehr zur Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

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Vor- und Nachteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Vorteile

Wie bereits erwähnt, werden Pflegeimmobilien auch als “Sorglosimmobilien” bezeichnet. Dies ergibt sich aus den diversen Vorteilen bei gleichzeitig geringem Verwaltungsaufwand, die ein solches Objekt mit sich bringt.

Aktuell ist die Nachfrage nach Pflegeplätzen größer als das Angebot. Durch den demografischen Wandel ist dies kein vorübergehendes Phänomen, sondern es ist damit zu rechnen, dass die Nachfrage auch weiterhin steigen wird.

Bei einer Pflegeimmobilie haben Sie keinen direkten Mieterkontakt, da Sie einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung abschließen. Von diesem erhalten Sie daher auch Ihre monatlichen Mieteinnahmen. Und das nicht nur, wenn Ihre Pflegeimmobilie vermietet ist. Auch während eines Leerstandes erhalten Sie weiterhin die Miete in voller Höhe.

Zudem profitieren Sie von einer staatlichen Absicherung. Das Elfte Buch Sozialgesetzbuch (SGB XI) sichert die dauerhafte pflegerische Versorgung von Pflegebedürftigen. Dies schützt den Betreiber und somit auch Sie vor Mietausfällen, sollte ein Bewohner die Miete für Ihre Pflegeimmobilie nicht mehr selbst tragen können.

Der Betreiber der Pflegeeinrichtung, mit dem Sie einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, übernimmt den Großteil des Verwaltungsaufwandes für Sie. Sie müssen sich nicht um die Mietersuche, Renovierungsarbeiten, Nebenkostenabrechnungen oder ähnliches kümmern.

Wenn Sie in Ihrem Vertrag mit dem Betreiber ein Vorbelegungsrecht oder sogar ein “erweitertes Belegrecht” festgelegt haben, steht Ihnen bevorzugt ein Pflegeplatz in der Einrichtung zu.

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage profitieren Sie von den gleichen Steuervorteilen wie bei anderen Anlageimmobilien. Lesen Sie mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer zu unserer Seite speziell zu diesem Themengebiet.

Lange Pachtverträge sichern Mieteinnahmen

Da Sie keinen Mietvertrag mit einem Bewohner, sondern einen langjährigen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung schließen, profitieren Sie in der Regel auch über einen langen Zeitraum von sicheren Mieteinnahmen. Die Pachtverträge mit dem Betreiber dauern in den meisten Fällen rund 20 bis 25 Jahre, in denen Sie auch bei Leerständen weiter die Miete in voller Höhe erhalten. Nach Ablauf des Pachtvertrages können Sie in der Regel eine Verlängerung mit dem Betreiber vereinbaren.

Nachteile

Der Betreiber einer Pflegeeinrichtung muss sich an die geltenden Richtlinien halten. Die Regulierung ist dabei deutlich stärker als bei anderen Anlageimmobilien. Haben Sie sich im Vorfeld für einen spezialisierten Bauträger und Betreiber entschieden, stellt dies in der Regel kein großes Problem dar.

Bei Pflegeimmobilien gilt wie bei anderen Immobilien als Kapitalanlage, dass Sie nicht mit kurzfristigen Gewinnen rechnen können. Gerade mit Blick auf das Vorbelegungsrecht sollten Sie eine Pflegeimmobilie daher als langfristige Anlage betrachten.


Risiken einer Pflegeimmobilie

Auch beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage sollten Sie die möglichen Risiken im Auge behalten. Diese sind jedoch überschaubar und lassen sich mit einer sorgfältigen Vorbereitung minimieren. Unsere Experten auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien stehen Ihnen dabei gerne unterstützend zur Seite.

Eine der wenigen Situationen, in der es für Sie zu Mietausfällen kommen kann, ist die Insolvenz des Betreibers der Pflegeeinrichtung. In diesem Fall müssten Sie darauf warten, dass ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Aber auch hier gilt: Wenn Sie einen Vertrag mit einem spezialisierten und etablierten Betreiber geschlossen haben, hält sich dieses Risiko in Grenzen.

Verliert das Umfeld der Pflegeeinrichtung an Attraktivität, kann es zu Auslastungsproblemen kommen. Dies erhöht dann auch das Insolvenzrisiko des Betreibers. Ein Bauträger mit Erfahrungen auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien wird jedoch im Vorfeld eine Standortanalyse durchführen, um dieses Risiko zu verringern.

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Fazit: Mit der richtigen Vorbereitung zur Sorglosimmobilie

Eine Pflegeimmobilie kann Ihnen viele Vorteile und Sicherheiten bieten. Von der erhöhten Nachfrage über die Mietsicherheit bis zum Vorbelegungsrecht. Allerdings sollten Sie sich dazu im Voraus ausgiebig informieren und keine vorschnellen Kaufentscheidungen treffen. Auch wenn Pflegeimmobilien hohe Renditen versprechen, sollte dies nicht Ihr Hauptkriterium sein. Achten Sie vor allem darauf, dass sie einen auf Pflegeimmobilien spezialisierten Bauträger und Betreiber wählen, damit Sie von den Vorteilen profitieren und die Risiken minimieren können.

Unsere Experten für Immobilien als Kapitalanlagen sind unter anderem auch spezialisiert auf Pflegeimmobilien und unterstützen Sie gerne bei der Auswahl eines passenden Objektes. Kontaktieren Sie uns einfach unter 030 – 120 82 82 8 oder unter kontakt@transparent-beraten.de und lassen Sie sich von unseren Experten beraten. Oder Sie nutzen für einen ersten Vergleich unser kostenfreies Online-Formular.


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Dieser Artikel wurde zuletzt am 18.08.2020 aktualisiert.
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Nina Bruckmann
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