Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

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Das erwartet Sie hier

Welche Vorteile Pflegeimmobilien als Kapitalanlage mit sich bringen und wo sich die Investition besonders lohnt.

Inhalt dieser Seite
  1. Wie finde ich eine gute Pflegeimmobilie?
  2. Warum in Pflegeimmobilien investieren?
  3. Wo lohnt es sich? (Übersicht Bundes­­länder)
  4. Kosten und Finanzierung
  5. Vorteile, Nachteile, Risiken
  6. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Pflegeimmobilien werden auch als Sorglosimmobilien bezeichnet, da sie viele Vorteile mit sich bringen.
  • Langjährige Pachtverträge mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung sorgen für sichere Mieteinnahmen.
  • Sie profitieren von einem Vorbelegungsrecht bei Pflegebedürftigkeit, beispielsweise für Ihre Eltern oder sich selbst.
  • In bestimmten Bundes­ländern lohnt sich die Investition in eine Pflegeimmobilie besonders.

Wie finde ich eine gute Pflegeimmobilie?

Qualität einer Pflegeimmobilie einschätzen

Um eine für Sie passende Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu finden sollten Sie mögliche Objekte im Voraus eingehend prüfen. Lassen Sie sich dabei gerne von unseren Experten für Immobilien als Kapitalanlage unterstützen, die bereits einschlägige Erfahrungen im Bereich Pflegeimmobilien gesammelt haben.

Lokaler Bedarf an Pflegeplätzen

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Die Pflegeimmobilie sollte einen Einzugsbereich mit einer hohen Einwohnerzahl haben. Zudem ist ein erhöhter Anteil an Personen über 50 Jahren vorteilhaft. Diese suchen in der Regel einen Pflegeplatz im näheren Umfeld.

Lage

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Eine Pflegeeinrichtung in einer attraktiven Lage, die die Bedürfnisse möglicher Bewohner erfüllt, wird in der Regel keine Probleme mit der Auslastung haben. Achten Sie auch darauf, ob Angehörige die Einrichtung sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichen können. Gerade bei einer Pflegeimmobilie ist es außerdem wichtig, dass sich Ärzte und Apotheken in der Nähe befinden. In welchen Bundes­ländern sich die Investition aktuell besonders lohnt, lesen Sie weiter unten.

Betreiber

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Prüfen Sie im Vorfeld den Betreiber der Einrichtung. Ist dieser etabliert und hat Erfahrungen mit Pflegeeinrichtungen, dann hat er in den meisten Fällen auch ein geringeres Insolvenzrisiko.

Bauträger

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Bei Einrichtungen, die gerade erst entstehen oder vor kurzem fertiggestellt wurden, sollten Sie auch den Bauträger prüfen. Ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Bauträger wird darauf achten, dass das Objekt den neuesten gesetzlichen Vorgaben entspricht. Außerdem wird ein erfahrener Bauträger bereits den lokalen Bedarf an Pflegeplätzen geprüft und eingeschätzt haben.

Pflegestufen

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Werden für die Pflegeimmobilie Pflegeleistungen bis Pflegestufe III angeboten, müssen Mieter mit zunehmender Pflegebedürftigkeit nicht in eine andere Pflegeeinrichtung wechseln. Ein tragfähiges Pflegekonzept mit umfassenden Betreuungsmöglichkeiten sorgt in der Regel für eine bessere Auslastung.

Vorbelegungsrecht

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In Ihrem Vertrag sollte ein Vorbelegungsrecht festgehalten sein. Das bedeutet, dass wenn Sie oder ein naher Verwandter pflegebedürftig werden, Ihnen der nächste freie Platz in der Einrichtung zugesprochen wird. Dies kann dabei jedes Apartment in der Einrichtung sein. Sie müssen also nicht so lange warten, bis genau Ihre Pflegeimmobilie frei wird. Die Mieteinnahmen aus Ihrer Pflegeimmobilie können Sie natürlich für Ihren Platz in der Einrichtung aufwenden.

Es gibt größere Betreiber von Pflegeeinrichtungen, die Ihnen ein “erweitertes Belegrecht” einräumen. In diesem Fall können Sie in allen Einrichtungen des Betreibers bevorzugt einen Platz erhalten.

Das spricht für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

  • Sicherheit
  • Hohe Rendite
  • Langfristige und gesicherte Mietverträge
  • Steigende Nachfrage
  • Spezialisierte Bauträger und Betreiber nehmen Verwaltungsarbeit ab
  • Sichere Mieteinnahmen ohne Ausfälle
  • Vorbelegungsrecht

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Egal für welche Art von Immobilie Sie sich interessieren: Unsere erfahrenen Experten für Anlage­immobilien unterstützen Sie bei der Suche und beraten Sie bei der Entscheidung für eine passende Immobilie. Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich beraten – nutzen Sie dazu einfach unser kostenfreies Angebotsformular.

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Warum sollte man in Pflegeimmobilien investieren?

Im Bereich der Immobilien als Kapitalanlage profitieren Sie bei Pflegeimmobilien, wie bereits oben beschrieben, von einschlägigen Vorteilen. Durch den demografischen Wandel wächst der Bedarf an Pflegeplätzen immer weiter. Eine Studie im Auftrag des Bundes­ministeriums für Wirtschaft und Energie hat berechnet, dass es bis 2030 rund 3,5 Millionen pflegebedürftige Personen in Deutschland geben wird (Quelle). Dies bedeutet einen erhöhten Bedarf an neuen Pflegeimmobilien, der alleine durch öffentliche Träger nicht finanzierbar ist. Daher konzipieren Bauträger gemeinsam mit privaten Betreibern moderne Pflegeeinrichtungen, die sie Privatanlegern öffnen.


Pflegeimmobilie als private Altersvorsorge

Genau wie andere Immobilien eignet sich auch eine Pflegeimmobilie in den meisten Fällen als private Altersvorsorge. Zusätzlich zum regelmäßigen Zusatzeinkommen, steht Ihnen in der Regel ein vertraglich festgelegtes Vorbelegungsrecht zu. Sollten also Sie oder ein naher Angehöriger pflegebedürftig werden, steht Ihnen bevorzugt ein Platz in der entsprechenden Einrichtung zu. Aber auch bei einem Platz in einer Pflegeeinrichtung eines anderen Betreibers profitieren Sie von den Mieteinnahmen Ihrer eigenen Pflegeimmobilie.

Expertinnen-Tipp:

„Anders als bei Anteilskäufen oder Fondsbeteiligungen, bei denen Ihnen zwar ein noch geringerer Verwaltungsaufwand entstehen würde, haben Sie bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zusätzlich einen Eintrag im Grundbuch. Sie sind genauso Eigentümer­, als wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben würden und wissen genau, in was Sie investiert haben.“

Foto von Jasmin Demand
Jasmin Demand
Beraterin

Was ist eigentlich eine Pflegeimmobilie?

Als Pflegeimmobilie versteht man ein einzelnes Apartment in einer Pflegeeinrichtung, das wie eine Eigentumswohnung an einen Privatanleger verkauft wird. Die Pflegeeinrichtung als solches untersteht weiterhin dem Betreiber. So wird auch kein Mietvertrag mit einem einzelnen Bewohner geschlossen, sondern Sie schließen einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung. Diese Pachtverträge laufen in der Regel 20 bis 25 Jahre, wobei eine Verlängerung nach Ablauf in den meisten Fällen möglich ist.

Welche Pflegeeinrichtungen gibt es?

  • Stationäre Pflegeheime
  • Wohnheime mit angeschlossenem Pflegeservice
  • Altersheime
  • Gemischte Heime aus Wohnheim und Pflegeheim

Welche Aufgaben übernimmt der Betreiber der Pflegeeinrichtung?

Pflegeimmobilien werden häufig auch als “Sorglosimmobilien” bezeichnet. Denn Sie als Eigentümer­ haben nur einen geringen Verwaltungsaufwand. Der Betreiber der Pflegeeinrichtung kümmert sich um:

  • die Suche neuer Mieter
  • direkten Mieterkontakt
  • anfallende Instandhaltungs­maßnahmen
  • Erstellung einer Nebenkostenabrechnung kümmern.

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Wo lohnt die Investition in eine Pflegeimmobilie?

Die gefragtesten Städte

Das Beratungsunternehmen Wüest Partner hat in seinem Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018 eine umfassende Standortanalyse durchgeführt (Quelle). Unter anderem geht es darum, wo in Deutschland zukünftig ein erhöhter Bedarf an Pflegeplätzen entsteht. Die Bedarfsprognose für das Jahr 2025 ergab bei einer Analyse von insgesamt 402 Städten und Kreisen, dass Berlin den höchsten absoluten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen haben wird.

StadtZusatzbedarf an Pflegeplätzen in absoluten Zahlen
Berlin8.389
Hamburg2.789
Hannover (Region)2.501
München1.475
Köln1.227

Die gefragtesten Bundes­länder

In der Bedarfsprognose der Bundes­länder für das Jahr 2030 fand das Beratungsunternehmen heraus, dass vor allem Nordrhein-Westfalen (NRW) einen erhöhten Zusatzbedarf verzeichnen wird. Großflächige Bundes­länder mit geringerem Zusatzbedarf sind Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt und Thüringen.

Bundes­landZusatzbedarf an Pflegeplätzen in absoluten Zahlen
NRW30.800
Bayern29.500
Baden-Württemberg24.700
Thüringen4.000
Sachsen-Anhalt3.500
Mecklenburg-Vorpommern3.400

Wir helfen Ihnen bei der Suche nach der passenden Pflegeimmobilie

Egal in welcher Stadt Sie sich für eine Pflegeimmobilie interessieren: Unsere erfahrenen Experten für Anlage­immobilien unterstützen Sie bei der Suche und beraten Sie bei der Entscheidung für eine passende Immobilie. Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich beraten – nutzen Sie dazu einfach unser kostenfreies Angebotsformular.

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Kosten und Finanzierung einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Die Kosten einer Pflegeimmobilie variieren natürlich je nach Standort der Pflegeeinrichtung sowie Größe und Lage des Appartements. Prinzipiell können Sie von einem reinen Kaufpreis von 120.000 Euro bis 300.000 Euro ausgehen. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten, wie etwa die Grunderwerbssteuer und Notargebühren.


Wie finanziere ich eine Pflegeimmobilie?

Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage unterscheidet sich nicht von der einer Eigentumswohnung. Sie können genauso einen Immobilienkredit mit Eigenkapital oder unter bestimmten Bedingungen mit einer Vollfinanzierung per Baufinanzierung abschließen. Unsere Experten helfen Ihnen gerne dabei, die richtige Finanzierung für Ihre Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu finden. Kontaktieren Sie uns dazu gern direkt oder nutzen Sie unser kostenfreies Angebotsformular.

Mehr zu dem Thema lesen Sie auf unserer Seite speziell zur Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage:

Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage


Beachten Sie die Pre-Opening-Phase

Bei Pflegeimmobilien gibt es eine Besonderheit, nämlich die sogenannte Pre-Opening-Phase. Dies ist der Zeitraum nach der Eröffnung der Einrichtung, in der erst einmal die Rekrutierung und die Einweisung des Pflegepersonals sowie weitere Testungen erfolgen. In dieser Zeit fallen zwar bereits erste Kosten an – Sie als Investor bekommen jedoch noch keine Mietzahlungen. Rechnen Sie also damit, dass Sie anfangs die Darlehensraten komplett selbst zahlen müssen.

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Vorteile, Nachteile und Risiken einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Welche Vorteile bringen Pflegeimmobilien mit sich?

Wie bereits erwähnt, werden Pflegeimmobilien auch als “Sorglosimmobilien” bezeichnet. Dies ergibt sich aus den diversen Vorteilen bei gleichzeitig geringem Verwaltungsaufwand, die ein solches Objekt mit sich bringt.

Bedarf an Pflegeplätzen

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Aktuell ist die Nachfrage nach Pflegeplätzen größer als das Angebot. Durch den demografischen Wandel ist dies kein vorübergehendes Phänomen, sondern es ist damit zu rechnen, dass die Nachfrage auch weiterhin steigen wird.

Sichere Mieteinnahmen

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Bei einer Pflegeimmobilie haben Sie keinen direkten Mieterkontakt, da Sie einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung abschließen. Von diesem erhalten Sie daher auch Ihre monatlichen Mieteinnahmen. Und das nicht nur, wenn Ihre Pflegeimmobilie vermietet ist. Auch während eines Leerstandes erhalten Sie weiterhin die Miete in voller Höhe. Außerdem sichern Sie sich Mieteinnahmen für einen langen Zeitraum, denn Pachtverträge werden in der Regel für 20 bis 25 Jahre geschlossen.

Zudem profitieren Sie von einer staatlichen Absicherung. Das Elfte Buch Sozialgesetzbuch (SGB XI) sichert die dauerhafte pflegerische Versorgung von Pflegebedürftigen. Dies schützt den Betreiber und somit auch Sie vor Mietausfällen, sollte ein Bewohner die Miete für Ihre Pflegeimmobilie nicht mehr selbst tragen können.

Geringer Verwaltungsaufwand

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Der Betreiber der Pflegeeinrichtung, mit dem Sie einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, übernimmt den Großteil des Verwaltungsaufwandes für Sie. Sie müssen sich nicht um die Mietersuche, Renovierungsarbeiten, Nebenkostenabrechnungen oder ähnliches kümmern.

Vorbelegungsrecht

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Wenn Sie in Ihrem Vertrag mit dem Betreiber ein Vorbelegungsrecht oder sogar ein “erweitertes Belegrecht” festgelegt haben, steht Ihnen bevorzugt ein Pflegeplatz in der Einrichtung zu.

Steuervorteile

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Beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage profitieren Sie von den gleichen Steuervorteilen wie bei anderen Anlage­immobilien. Lesen Sie mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer zu unserer Seite speziell zu diesem Themengebiet.

Welche Nachteile treten bei Pflegeimmobilien auf?

Regulierung

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Der Betreiber einer Pflegeeinrichtung muss sich an die geltenden Richtlinien halten. Die Regulierung ist dabei deutlich stärker als bei anderen Anlage­immobilien. Haben Sie sich im Vorfeld für einen spezialisierten Bauträger und Betreiber entschieden, stellt dies in der Regel kein großes Problem dar.

Keine kurzfristigen Gewinne

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Bei Pflegeimmobilien gilt wie bei anderen Immobilien als Kapitalanlage, dass Sie nicht mit kurzfristigen Gewinnen rechnen können. Gerade mit Blick auf das Vorbelegungsrecht sollten Sie eine Pflegeimmobilie daher als langfristige Anlage­ betrachten.

Über welche Risiken sollten Sie sich bewusst sein?

Insolvenz des Betreibers

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Eine der wenigen Situationen, in der es für Sie zu Mietausfällen kommen kann, ist die Insolvenz des Betreibers der Pflegeeinrichtung. In diesem Fall müssten Sie darauf warten, dass ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Aber auch hier gilt: Wenn Sie einen Vertrag mit einem spezialisierten und etablierten Betreiber geschlossen haben, hält sich dieses Risiko in Grenzen.

Standortrisiko

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Verliert das Umfeld der Pflegeeinrichtung an Attraktivität, kann es zu Auslastungsproblemen kommen. Dies erhöht dann auch das Insolvenzrisiko des Betreibers. Ein Bauträger mit Erfahrungen auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien wird jedoch im Vorfeld eine Standortanalyse durchführen, um dieses Risiko zu verringern.

Weniger Rendite

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Die Stiftung Warentest macht darauf aufmerksam, dass in Prospekten oft eine höhere Rendite versprochen wird, als letztendlich auftritt. „Mit ‚Rendite‘ meinen Anbieter meist nur die anfäng­liche Brutto­mietrendite, das ist das Verhältnis der Jahres­miete im ersten Vermietungs­jahr zum Kauf­preis des Apart­ments“, so die Experten. Dazu kommen jedoch Kosten wie die Grunderwerbssteuer sowie Notargebühren. Solche Nebenkosten lassen die Nettomietrendite um rund 0,5 Prozentpunkte sinken (Quelle).

Kalkulieren Sie mithilfe unserer Experten also von Anfang an richtig durch. So erleben Sie keine bösen Überraschungen.

Risiken richtig abschätzen und minimieren

Auch beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage sollten Sie die möglichen Risiken im Auge behalten. Diese sind jedoch überschaubar und lassen sich mit einer sorgfältigen Vorbereitung minimieren. Unsere Experten auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien stehen Ihnen dabei gerne unterstützend zur Seite.

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Fazit

Mit der richtigen Vorbereitung zur Sorglosimmobilie

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kann Ihnen viele Vorteile und Sicherheiten bieten. Von der erhöhten Nachfrage über die Mietsicherheit bis zum Vorbelegungsrecht. Allerdings sollten Sie sich dazu im Voraus ausgiebig informieren und keine vorschnellen Kaufentscheidungen treffen. Auch wenn Pflegeimmobilien hohe Renditen versprechen, sollte dies nicht Ihr Hauptkriterium sein. Achten Sie vor allem darauf, dass sie einen auf Pflegeimmobilien spezialisierten Bauträger und Betreiber wählen, damit Sie von den Vorteilen profitieren und die Risiken minimieren können.

Lassen Sie sich von Experten unterstützen

Unsere Experten für Immobilien als Kapitalanlagen sind unter anderem auch spezialisiert auf Pflegeimmobilien und unterstützen Sie gerne bei der Auswahl eines passenden Objektes. Kontaktieren Sie uns einfach direkt oder Sie nutzen für einen ersten Angebotsvergleich unser kostenfreies Online-Formular auf dieser Srite.


Die häufigsten Fragen zu Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Was ist beim Kauf einer Pflegeimmobilie zu beachten?

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Beachten Sie die folgenden Punkte, wenn Sie auf der Suche nach einer lohnenswerten Pflegeimmobilie als Kapitalanlage sind:

  • Genug lokalen Bedarf an Pflegeplätzen
  • Attraktive Lage
  • Erfahrener Betreiber
  • Professioneller Bauträger
  • Vorbelegungsrecht vertraglich festgehalten

Wie bei jeder Immobilie als Kapitalanlage ist es außerdem von Vorteil, wenn Sie genügend Eigenkapital für die Finanzierung mitbringen.

Wie sicher sind Pflegeimmobilien?

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Pflegeimmobilien sind eine sichere Kapitalanlage, wenn Sie es als eine langfristige Anlage­ sehen. Durch die langen Pachtverträge können Sie bei einem erfahrenen und professionellen Betreiber davon ausgehen, dass Sie immer Mieteinnahmen haben werden – selbst bei Leerstand. Da der Bedarf nach Pflegeplätzen tendenziell wächst, werden sich höchstwahrscheinlich immer Mieter finden.

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

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Der Kaufpreis eines Pflegeappartements bewegt sich ungefähr zwischen 120.000 Euro und 300.000 Euro – also ähnlich einer Eigentumswohnung. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten. Die konkreten Preise unterscheiden sich jedoch je nach Bundes­land, Lage und Größe des Appartements.

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Katharina Tennius
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