Pflegeimmobilien als Kapitalanlage Hier lohnt es sich, zu investieren (2024)

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Das Wichtigste in Kürze

• Pflegeimmobilien werden auch als Sorglosimmobilien bezeichnet, da sie mitunter finanzielle Sicherheit und geringen Verwaltungsaufwand bieten.
• Langjährige Pachtverträge mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung sorgen für sichere Mieteinnahmen.
• Sie profitieren von einem Vorbelegungsrecht bei Pflegebedürftigkeit, beispielsweise für Ihre Eltern oder Sie selbst.
• Sie können eine Pflegeimmobilie über einen Immobilienkredit, mit Eigenkapital oder – Bonität vorausgesetzt – mit einer Vollfinanzierung finanzieren.

Das erwartet Sie hier

Was eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist, warum sich eine Investition lohnt und wie Sie die passende Pflegeimmobilie finden.

Inhalt dieser Seite

1. Was ist eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
2. Warum in Pflegeimmobilien investieren?
3. Kosten und Finanzierung
4. Wie finde ich eine gute Immobilie?
5. Tipps unserer Experten

Von Talke Flörcken

Zuletzt aktualisiert am 23.09.2024

Nicht nur Eigentumswohnungen oder Häuser, sondern auch Pflegeimmobilien können Sie als Kapitalanlage nutzen. Sie kaufen dann ein einzelnes Apartment in einer Pflegeeinrichtung. Die Pflegeeinrichtung als solche untersteht weiterhin dem Betreiber. So schließen Sie auch keinen Mietvertrag mit einem einzelnen Bewohner, sondern einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung. Diese Pachtverträge laufen in der Regel 20 bis 25 Jahre, wobei eine Verlängerung nach Ablauf in den meisten Fällen möglich ist. Gewinn können Sie also durch Pachteinnahmen erzielen und so Ihr Kapital vergrößern.

Zahl der Pflegebedürftigen steigt

Menschen in Deutschland werden immer älter. Durch diesen demografischen Wandel wächst auch die Zahl der pflegebedürftigen Menschen und entsprechend der Bedarf an Pflegeplätzen. Laut Statistischem Bundesamt wird die Zahl pflegebedürftiger Menschen im Jahr 2035 bei etwa 5,6 Millionen liegen und im Jahr 2055 auf rund 6,8 Millionen ansteigen (Quelle: Destatis). Das bedeutet einen erhöhten Bedarf an neuen Pflegeimmobilien, der alleine durch öffentliche Träger nicht finanzierbar ist. Daher konzipieren Bauträger gemeinsam mit privaten Betreibern moderne Pflegeeinrichtungen, die sie Ihnen als Privatanleger öffnen.

Vorteile einer Pflegeimmobilie

• Sichere Mieteinnahmen
  Bei einer Pflegeimmobilie haben Sie keinen direkten Mieterkontakt. Sie schließen vielmehr einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung und von diesem erhalten Sie auch Ihre monatlichen Mieteinnahmen. Auch während eines Leerstandes erhalten Sie die Miete in voller Höhe. Außerdem sichern Sie sich Mieteinnahmen für einen langen Zeitraum, denn Pachtverträge werden in der Regel für 20 bis 25 Jahre geschlossen. Zudem profitieren Sie von staatlicher Absicherung. Das elfte Sozialgesetzbuch (SGB XI) sichert die dauerhafte pflegerische Versorgung von Pflegebedürftigen. Dies schützt den Betreiber und somit auch Sie vor Mietausfällen, sollte ein Bewohner die Miete für Ihre Pflegeimmobilie nicht mehr selbst tragen können.
• Geringer Verwaltungsaufwand
  Der Betreiber der Pflegeeinrichtung, mit dem Sie einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, übernimmt den Großteil des Verwaltungsaufwandes für Sie. Dabei kümmert sich der Betreiber der Pflegeeinrichtung um die Suche neuer Mieter, den direkten Mieterkontakt und anfallende Instandhaltungs­maßnahmen. Zusätzlich haben Sie eine Haus­verwaltung, die zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung oder die Mieterhöhungen für Sie regelt.
• Vorbelegungsrecht
  Wenn Sie in Ihrem Vertrag mit dem Betreiber ein Vorbelegungsrecht oder sogar ein „erweitertes Belegrecht“ festgelegt haben, steht Ihnen bevorzugt ein Pflegeplatz in der Einrichtung zu. Aber auch bei einem Platz in einer Pflegeeinrichtung eines anderen Betreibers profitieren Sie von den Mieteinnahmen Ihrer eigenen Pflegeimmobilie.
• Steuervorteile
  Beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage profitieren Sie von den gleichen Steuervorteilen wie bei anderen Anlageimmobilien. Lesen Sie mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer auf unserer Seite speziell zu diesem Themengebiet.
• Hohe Rendite
  In der Regel gelten Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen mit verhältnismäßig hoher Rendite. Hier gilt es aber, genau hinzuschauen. Stiftung Warentest macht darauf aufmerksam, dass in Prospekten oft eine höhere Rendite versprochen wird, als letztlich realistisch ist: „Mit ‚Rendite‘ meinen Anbieter meist nur die anfäng­liche Bruttomietrendite, das ist das Verhältnis der Jahres­miete im ersten Vermietungs­jahr zum Kauf­preis des Apart­ments“, so die Experten. Dazu kommen jedoch Kosten wie die Grunderwerbssteuer sowie Notargebühren. Solche Nebenkosten lassen die Nettomietrendite um rund 0,5 Prozentpunkte sinken (Quelle: Stiftung Warentest). Kalkulieren Sie mithilfe unserer Experten also von Anfang an richtig durch. So erleben Sie keine bösen Überraschungen.

Nachteile einer Pflegeimmobilie

• Hohe Regulierung
  Der Betreiber einer Pflegeeinrichtung muss sich an die geltenden Richtlinien halten. Die Regulierung ist dabei deutlich stärker als bei anderen Anlageimmobilien. Haben Sie sich im Vorfeld für einen spezialisierten Bauträger und Betreiber entschieden, stellt dies in der Regel kein großes Problem dar.
• Keine kurzfristigen Gewinne
  Bei Pflegeimmobilien gilt – wie bei anderen Immobilien als Kapitalanlage auch –, dass Sie nicht mit kurzfristigen Gewinnen rechnen können. Gerade mit Blick auf das Vorbelegungsrecht sollten Sie eine Pflegeimmobilie daher als langfristige Anlage betrachten.
• Insolvenz des Betreibers
  Eine seltene Situation, in der es für Sie zu Mietausfällen kommen kann, ist die Insolvenz des Betreibers der Pflegeeinrichtung. In diesem Fall müssten Sie darauf warten, dass ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Aber auch hier gilt: Wenn Sie einen Vertrag mit einem spezialisierten und etablierten Betreiber geschlossen haben, hält sich dieses Risiko in Grenzen.
• Standortrisiko
  Verliert das Umfeld der Pflegeeinrichtung an Attraktivität, kann es zu Auslastungsproblemen kommen. Dies erhöht dann auch das Insolvenzrisiko des Betreibers. Ein Bauträger mit Erfahrungen auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien wird jedoch im Vorfeld eine Standortanalyse durchführen, um dieses Risiko zu verringern.

Was kostet eine Pflegeimmobilie?

Die Kosten einer Pflegeimmobilie variieren natürlich je nach Standort der Pflegeeinrichtung sowie Größe und Lage des Appartements. Prinzipiell können Sie von einem reinen Kaufpreis von 120.000 Euro bis 300.000 Euro ausgehen. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten, etwa die Grunderwerbssteuer und Notargebühren.

Wie finanziere ich eine Pflegeimmobilie?

Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage unterscheidet sich nicht von der einer Eigentumswohnung. Sie können genauso einen Immobilienkredit mit Eigenkapital oder unter bestimmten Bedingungen mit einer Vollfinanzierung per Baufinanzierung abschließen. Mehr zu dem Thema lesen Sie auf unserer Seite speziell zur Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage:

Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Keine Mieteinnahmen während der Pre-Opening-Phase

Bei Pflegeimmobilien gibt es eine Besonderheit, nämlich die sogenannte Pre-Opening-Phase. Dies ist der Zeitraum nach der Eröffnung der Einrichtung, in dem erst einmal das Pflegepersonal rekrutiert und eingewiesen und die technischen Anlagen überprüft werden müssen. In der Regel dauert diese Phase drei bis sechs Monate. In dieser Zeit fallen zwar bereits erste Kosten an – Sie als Investor bekommen jedoch noch keine Mietzahlungen. Rechnen Sie also damit, dass Sie anfangs für die Darlehensraten komplett selbst aufkommen müssen. Vereinbaren Sie jedoch bei Ihrer Immobilienfinanzierung, dass Sie das erste Jahr keine Tilgungsraten zahlen müssen, können Sie sich in der Pre-Opening-Phase finanziell entlasten.

Bundesweiter und regionaler Bedarf

Kaufen Sie eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, möchten Sie damit Gewinn machen. Dafür ist es entscheidend, eine Pflegeimmobilie an einem Ort zu finden, an dem die Zahl der Pflegebedürftigen perspektivisch hoch, aber das Angebot an Einrichtungen niedrig ist.

Genug lokaler Bedarf an Pflegeplätzen

Die Pflegeimmobilie sollte einen Einzugsbereich mit einer hohen Einwohnerzahl haben. Zudem ist ein erhöhter Anteil an Personen über 50 Jahren vorteilhaft. Diese suchen in der Regel einen Pflegeplatz im näheren Umfeld.

Attraktive Infrastruktur

Eine Pflegeeinrichtung in einer attraktiven Lage, die die Bedürfnisse möglicher Bewohner erfüllt, wird in der Regel keine Probleme mit der Auslastung haben. Achten Sie auch auf die Anbindung, ob etwa Angehörige die Einrichtung sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichen können. Gerade bei einer Pflegeimmobilie ist es außerdem wichtig, dass sich Ärzte und Apotheken in der Nähe befinden.

Professioneller Bauträger

Bei Einrichtungen, die gerade erst entstehen oder vor Kurzem fertiggestellt wurden, sollten Sie auch den Bauträger prüfen. Ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Bauträger wird darauf achten, dass das Objekt den neuesten gesetzlichen Vorgaben entspricht. Außerdem wird ein erfahrener Bauträger bereits den lokalen Bedarf an Pflegeplätzen geprüft und eingeschätzt haben.

Erfahrene Betreiber

Prüfen Sie im Vorfeld den Betreiber der Einrichtung. Ist dieser etabliert und hat Erfahrungen mit Pflegeeinrichtungen, dann hat er in den meisten Fällen auch ein geringeres Insolvenzrisiko.

Tragfähiges Pflegekonzept

Werden für die Pflegeimmobilie Pflegeleistungen bis Pflegegrad 5 angeboten, müssen Mieter mit zunehmender Pflegebedürftigkeit nicht in eine andere Pflegeeinrichtung wechseln. Ein tragfähiges Pflegekonzept mit umfassenden Betreuungsmöglichkeiten sorgt in der Regel für eine bessere Auslastung.

Vorbelegungsrecht vertraglich festhalten

In Ihrem Vertrag sollte ein Vorbelegungsrecht festgehalten sein. Wenn Sie selbst oder ein naher Verwandter pflegebedürftig werden, wird Ihnen dann der nächste freie Platz in der Einrichtung zugesprochen. Dies kann dabei jedes Apartment in der Einrichtung sein. Sie müssen also nicht so lange warten, bis genau Ihre Pflegeimmobilie frei wird. Die Mieteinnahmen aus Ihrer Pflegeimmobilie können Sie natürlich für Ihren Platz in der Einrichtung aufwenden. Es gibt größere Betreiber von Pflegeeinrichtungen, die Ihnen ein „erweitertes Belegrecht“ einräumen. In diesem Fall erhalten Sie in allen Einrichtungen des Betreibers bevorzugt einen Platz.

Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kann Ihnen viele Vorteile und Sicherheiten bieten: von der erhöhten Nachfrage über die Mietsicherheit bis zum Vorbelegungsrecht. Allerdings sollten Sie sich dazu im Voraus ausgiebig informieren und keine vorschnellen Kaufentscheidungen treffen. Auch wenn Pflegeimmobilien hohe Renditen ­versprechen, sollte dies nicht Ihr Hauptkriterium sein. Achten Sie vor allem darauf, dass Sie einen auf Pflegeimmobilien spezialisierten Bauträger und Betreiber wählen, damit Sie von den Vorteilen profitieren und die Risiken minimieren können.

Expertinnen-Tipp:
Pflegeimmobilien sind grundbuchrechtlich abgesichert

„Anders als bei Anteilskäufen oder Fondsbeteiligungen, bei denen Ihnen zwar ein noch geringerer Verwaltungsaufwand entstehen würde, haben Sie bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zusätzlich einen Eintrag im Grundbuch. Sie sind also genauso Eigentümer, als wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben würden, haben entsprechende Rechte und Pflichten, und wissen genau, worin Sie investiert haben.“

Jasmin Demand

Beraterin

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