Pflegeimmobilien als Kapitalanlage Hier lohnt es sich, zu investieren (2023)

Die Pflegeimmobilie sollte einen Einzugsbereich mit einer hohen Einwohnerzahl haben. Zudem ist ein erhöhter Anteil an Personen über 50 Jahren vorteilhaft. Diese suchen in der Regel einen Pflegeplatz im näheren Umfeld.

Eine Pflegeeinrichtung in einer attraktiven Lage, die die Bedürfnisse möglicher Bewohner erfüllt, wird in der Regel keine Probleme mit der Auslastung haben. Achten Sie auch darauf, ob Angehörige die Einrichtung sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichen können. Gerade bei einer Pflegeimmobilie ist es außerdem wichtig, dass sich Ärzte und Apotheken in der Nähe befinden. In welchen Bundesländern sich die Investition aktuell besonders lohnt, lesen Sie weiter unten.

Prüfen Sie im Vorfeld den Betreiber der Einrichtung. Ist dieser etabliert und hat Erfahrungen mit Pflegeeinrichtungen, dann hat er in den meisten Fällen auch ein geringeres Insolvenzrisiko.

Bei Einrichtungen, die gerade erst entstehen oder vor kurzem fertiggestellt wurden, sollten Sie auch den Bauträger prüfen. Ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Bauträger wird darauf achten, dass das Objekt den neuesten gesetzlichen Vorgaben entspricht. Außerdem wird ein erfahrener Bauträger bereits den lokalen Bedarf an Pflegeplätzen geprüft und eingeschätzt haben.

Werden für die Pflegeimmobilie Pflegeleistungen bis Pflegegrad 5 angeboten, müssen Mieter mit zunehmender Pflegebedürftigkeit nicht in eine andere Pflegeeinrichtung wechseln. Ein tragfähiges Pflegekonzept mit umfassenden Betreuungsmöglichkeiten sorgt in der Regel für eine bessere Auslastung.

In Ihrem Vertrag sollte ein Vorbelegungsrecht festgehalten sein. Das bedeutet, dass wenn Sie oder ein naher Verwandter pflegebedürftig werden, Ihnen der nächste freie Platz in der Einrichtung zugesprochen wird. Dies kann dabei jedes Apartment in der Einrichtung sein. Sie müssen also nicht so lange warten, bis genau Ihre Pflegeimmobilie frei wird. Die Mieteinnahmen aus Ihrer Pflegeimmobilie können Sie natürlich für Ihren Platz in der Einrichtung aufwenden.

Es gibt größere Betreiber von Pflegeeinrichtungen, die Ihnen ein “erweitertes Belegrecht” einräumen. In diesem Fall können Sie in allen Einrichtungen des Betreibers bevorzugt einen Platz erhalten.

Aktuell ist die Nachfrage nach Pflegeplätzen größer als das Angebot. Durch den demografischen Wandel ist dies kein vorübergehendes Phänomen, sondern es ist damit zu rechnen, dass die Nachfrage auch weiterhin steigen wird.

Bei einer Pflegeimmobilie haben Sie keinen direkten Mieterkontakt, da Sie einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung abschließen. Von diesem erhalten Sie daher auch Ihre monatlichen Mieteinnahmen. Und das nicht nur, wenn Ihre Pflegeimmobilie vermietet ist. Auch während eines Leerstandes erhalten Sie weiterhin die Miete in voller Höhe. Außerdem sichern Sie sich Mieteinnahmen für einen langen Zeitraum, denn Pachtverträge werden in der Regel für 20 bis 25 Jahre geschlossen.

Zudem profitieren Sie von einer staatlichen Absicherung. Das Elfte Buch Sozialgesetzbuch (SGB XI) sichert die dauerhafte pflegerische Versorgung von Pflegebedürftigen. Dies schützt den Betreiber und somit auch Sie vor Mietausfällen, sollte ein Bewohner die Miete für Ihre Pflegeimmobilie nicht mehr selbst tragen können.

Der Betreiber der Pflegeeinrichtung, mit dem Sie einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, übernimmt den Großteil des Verwaltungsaufwandes für Sie. Sie müssen sich nicht um die Mietersuche, Renovierungsarbeiten oder Ähnliches kümmern. Zusätzlich haben Sie eine Haus­verwaltung, die zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung oder die Mieterhöhungen für Sie regelt.

Wenn Sie in Ihrem Vertrag mit dem Betreiber ein Vorbelegungsrecht oder sogar ein “erweitertes Belegrecht” festgelegt haben, steht Ihnen bevorzugt ein Pflegeplatz in der Einrichtung zu.

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage profitieren Sie von den gleichen Steuervorteilen wie bei anderen Anlageimmobilien. Lesen Sie mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer zu unserer Seite speziell zu diesem Themengebiet.

Der Betreiber einer Pflegeeinrichtung muss sich an die geltenden Richtlinien halten. Die Regulierung ist dabei deutlich stärker als bei anderen Anlageimmobilien. Haben Sie sich im Vorfeld für einen spezialisierten Bauträger und Betreiber entschieden, stellt dies in der Regel kein großes Problem dar.

Bei Pflegeimmobilien gilt wie bei anderen Immobilien als Kapitalanlage, dass Sie nicht mit kurzfristigen Gewinnen rechnen können. Gerade mit Blick auf das Vorbelegungsrecht sollten Sie eine Pflegeimmobilie daher als langfristige Anlage betrachten.

Eine der wenigen Situationen, in der es für Sie zu Mietausfällen kommen kann, ist die Insolvenz des Betreibers der Pflegeeinrichtung. In diesem Fall müssten Sie darauf warten, dass ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Aber auch hier gilt: Wenn Sie einen Vertrag mit einem spezialisierten und etablierten Betreiber geschlossen haben, hält sich dieses Risiko in Grenzen.

Verliert das Umfeld der Pflegeeinrichtung an Attraktivität, kann es zu Auslastungsproblemen kommen. Dies erhöht dann auch das Insolvenzrisiko des Betreibers. Ein Bauträger mit Erfahrungen auf dem Gebiet der Pflegeimmobilien wird jedoch im Vorfeld eine Standortanalyse durchführen, um dieses Risiko zu verringern.

Die Stiftung Warentest macht darauf aufmerksam, dass in Prospekten oft eine höhere Rendite versprochen wird, als letztendlich auftritt. „Mit ‚Rendite‘ meinen Anbieter meist nur die anfäng­liche Bruttomietrendite, das ist das Verhältnis der Jahres­miete im ersten Vermietungs­jahr zum Kauf­preis des Apart­ments“, so die Experten. Dazu kommen jedoch Kosten wie die Grunderwerbssteuer sowie Notargebühren. Solche Nebenkosten lassen die Nettomietrendite um rund 0,5 Prozentpunkte sinken (Quelle).

Kalkulieren Sie mithilfe unserer Experten also von Anfang an richtig durch. So erleben Sie keine bösen Überraschungen.

Beachten Sie die folgenden Punkte, wenn Sie auf der Suche nach einer lohnenswerten Pflegeimmobilie als Kapitalanlage sind:

• Genug lokalen Bedarf an Pflegeplätzen
• Attraktive Lage
• Erfahrener Betreiber
• Professioneller Bauträger
• Vorbelegungsrecht vertraglich festgehalten

Wie bei jeder Immobilie als Kapitalanlage ist es außerdem von Vorteil, wenn Sie genügend Eigenkapital für die Finanzierung mitbringen.

Pflegeimmobilien sind eine sichere Kapitalanlage, wenn Sie es als eine langfristige Anlage sehen. Durch die langen Pachtverträge können Sie bei einem erfahrenen und professionellen Betreiber davon ausgehen, dass Sie immer Mieteinnahmen haben werden – selbst bei Leerstand. Da der Bedarf nach Pflegeplätzen tendenziell wächst, werden sich höchstwahrscheinlich immer Mieter finden.

Der Kaufpreis eines Pflegeappartements bewegt sich ungefähr zwischen 120.000 Euro und 300.000 Euro – also ähnlich einer Eigentumswohnung. Dazu kommen noch Kaufnebenkosten. Die konkreten Preise unterscheiden sich jedoch je nach Bundesland, Lage und Größe des Appartements.