Immobilien als Kapitalanlage

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Wie Sie Immobilien als Kapitalanlage effektiv nutzen und wann es sich besonders lohnt. Mit Experten-Tipps zur Finanzierung und zum Risiko Mietausfall.

Inhalt dieser Seite
  1. Wie finde ich eine gute Anlage­­immobilie?
  2. Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
  3. Welche Immobilien eignen sich?
  4. Wie kaufe ich eine Immobilie?
  5. In welchen Bundes­­ländern lohnt es sich?
  6. Finanzierung und Kosten
  7. Rendite und Rechenbeispiele
  8. Vorteile, Nachteile, Risiken
  9. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • In Zeiten niedriger Zinsen bieten sich Immobilien als Kapitalanlage an.
  • Überdenken Sie vor dem Kauf, in welche Anlage­immobilie Sie investieren und wie Sie diese nutzen möchten.
  • Unterschiedliche Faktoren beeinflussen die zu erwartende Rendite.
  • Anlage­immobilien bringen sowohl Vor- als auch Nachteile und Risiken mit sich. Eine Beratung durch unsere Experten hilft Ihnen, diese zu umgehen.
  • Fordern Sie bei uns Immobilien als Kapitalanlage an und wählen Sie mit unseren Experten die ideale Anlage­immobilie für sich aus.

Wie finde ich eine gute Anlage­immobilie?

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich mit einigen Fragen auseinandersetzen:

  • Wie soll die Immobilie genutzt werden?
  • Welche Rendite wird erwartet?
  • Mit welchen Voraussetzungen wird in die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage gestartet?

Dies macht aus, wie schwer die folgenden Punkte ins Gewicht fallen und wie die Auswahl an möglichen Immobilien im Vorfeld eingeschränkt wird.

Der Preis einer Immobilie

Der Preis einer Immobilie hängt auch immer von ihrer Art ab. Häuser sind in der Regel teurer als Wohnungen. Achten Sie jedoch darauf, dass der Preis die reale Marktsituation widerspiegelt und nicht deutlich über dem Marktwert liegt. Des Weiteren hat der Preis einen direkten Einfluss auf die Anfangsrendite. Ein höherer Preis bedeutet also eine geringere Anfangsrendite. Wieso dies allerdings nicht schlecht sein muss, lesen Sie weiter unten im Abschnitt zur Rendite einer Immobilie.

Die Lage einer Immobilie

Die Lage einer Anlage­immobilie ist besonders wichtig. Auch wenn Menschen überall Bedarf nach Wohnraum haben. Mit einer Immobilie in einer Stadt mit einer hohen Einwohnerzahl steigt auch die Chance, Mieter zu finden. Zudem sollten sich Unerfahrene eine Anlage­immobilie suchen, die nicht zu weit vom eigenen Wohnort entfernt ist. So entsteht ein geringerer zeitlicher Aufwand bei einem Mieterwechsel und Probleme lassen sich unkomplizierter persönlich klären. Wird zur Eigennutzung gekauft, kann die Lage natürlich nach den persönlichen Vorlieben gewählt werden. Trotzdem sollten Sie darauf achten, dass die Immobilie auch im Alter noch bewohnt werden kann und alles für den persönlichen Bedarf gut zu erreichen ist.

Weitere Tipps zur Lage der Anlage­immobilie sowie die Entwicklung in den einzelnen Bundes­ländern finden Sie im Abschnitt „Übersicht aller Bundes­länder“ .


Unsere Experten unterstützen Sie

Wir haben erfahrene Fachberater im Haus, die sich auf das Thema Immobilien als Kapitalanlage spezialisiert haben. Wenn Sie sich an unsere Experten für Anlage­immobilien wenden, unterstützen diese Sie nicht nur bei der Suche nach dem passenden Objekt. Die in Frage kommende Immobilie wird vorher auch eingehend geprüft, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben oder unerwartete Reparaturkosten auf Sie zukommen. Auch bei der Finanzierung stehen Ihnen unsere Berater zur Seite. Kontaktieren Sie uns direkt oder nutzen Sie ganz einfach unser kostenfreies Angebotsformular.

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Wann lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage und eine damit verbundene Baufinanzierung lohnen sich vor allem in Zeiten niedriger Zinsen. Denn liegt die zu erwartende Rendite über dem Hypothekenzins, steigert der Baukredit die Rendite. Bei niedrigen Zinsen zum Start der Baufinanzierung sollte man zudem darauf achten, dass eine möglichst lange Zinsbindung vereinbart wird. So wird der aktuelle Zinssatz gegen steigende Zinsen in der Zukunft abgesichert.


Ziele einer Anlage­immobilie

Es gibt unterschiedliche Ziele, die man mit dem Kauf einer Immobilie verfolgen kann:

  • Mietfreies Wohnen
  • Altersvorsorge
  • Steuervorteile
  • Wertsteigerung
  • Vermögens­aufbau
  • Langfristiges zusätzliches Einkommen
  • kurzfristige Geldanlage

Warum Immobilien eine geeignete Kapitalanlage sind

In der aktuellen Zeit der Niedrigzinsen ist es schwierig geworden, Geld gewinnbringend anzulegen. Doch durch die auch bei der Baufinanzierung niedrigen Zinsen, bieten sich Immobilien immer mehr als Kapitalanlage an. In Immobilien gebundenes Kapital unterliegt weniger der Inflation oder Kursschwankungen. Außerdem sind Häuser und Wohnungen wertstabil und können für den Besitzer langfristig Renditen einbringen. Nicht ohne Grund werden sie auch gerne als “Betongold” bezeichnet. Allerdings gibt es dabei auch einiges zu beachten wie beispielsweise die Art der Finanzierung, die Entwicklung des Objekts und die langfristige Entwicklung der Lage. Eine gute und detaillierte Planung ist daher unerlässlich.

Weiter Möglichkeiten der Kapitalanlage

Langfristig planen

Der Immobilienkauf ist meist eine langfristige und große Entscheidung. Eine solide und gewissenhafte Planung ist das A und O. In den folgenden Kapiteln lesen Sie unter anderem mehr zu diesen Themen:

In diesem Ratgeber führen wir Sie Schritt für Schritt durch das Thema Immobilien als Kapitalanlage. Außerdem können Sie unsere erfahrenen Experten für Anlage­immobilien kontaktieren, die Sie bei Ihrem persönlichen Vorhaben gerne unterstützen. Nutzen Sie dazu einfach unser kostenfreies Angebotsformular.

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Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Vor dem Kauf gilt es zu überlegen, in welche Art von Immobilie investiert werden soll. Bei Bestandsimmobilien sollten außerdem weitere Meinungen zum Zustand der Immobilie eingeholt werden. Etwa durch Vermittler oder, gerade bei älteren Objekten, einen Gutachter. Wir haben die Kriterien einzelner Immobilienarten zusammengetragen:

Eigentumswohnung

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Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen generiert die geringsten Kosten. Man sollte sich allerdings bewusst sein, dass man so Teil einer Eigentümer­gemeinschaft wird. Mit dieser müssen Absprachen getroffen werden und es finden in der Regel Eigentümer­versammlungen statt. Vor dem Kauf empfiehlt es sich daher, einen Blick in die Protokolle der vergangenen Eigentümer­versammlungen zu werfen. Aus ihnen lässt sich in der Regel ableiten, ob es Streit gibt, ausreichend Rücklagen für Sanierungsarbeiten gebildet werden oder es einen Sanierungsstau gibt.

Mehrfamilienhaus

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Der Kauf eines Mehrfamilienhauses verlangt eine höhere Investitionssumme. Dafür kann in der Regel mit einer höheren Rendite als bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gerechnet werden. Zudem ist man nicht wie beim Kauf einer Eigentumswohnung Mitglied einer Eigentümer­gemeinschaft. Entscheidungen im Bezug auf die Immobilie treffen Sie als Käufer und Eigentümer­ allein. Außerdem ist man für die Auswahl der Mieter im Haus selbst verantwortlich, was im Hinblick auf den Hausfrieden ein Vorteil ist.

Einfamilienhaus

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Beim Kauf von Einfamilien- oder Reihenhäusern ist zu beachten, dass die Kosten für Gebäude und Grundstück getrennt voneinander zu betrachten sind. Während die Kosten für den Gebäudeerwerb und die Gebäudeherstellung steuerlich absetzbar sind, ist dies beim Grunderwerb nicht der Fall. Dadurch fällt auch die Rendite geringer aus. Auf der anderen Seite macht ein Garten das Haus attraktiver für Mieter und kann den Wiederverkaufswert erhöhen, wenn das Haus zudem in einer vorteilhaften Lage ist.

Ferienwohnung/-haus

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Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kauft, kann dieses sowohl vermieten als auch zur Eigennutzung verwenden. Mieteinkünfte können als Teil der privaten Altersvorsorge genutzt werden, die Eigennutzung stellt eine immaterielle Rendite dar.

Pflegeimmobilie

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Eine Pflegeimmobilie ist eine einzelne Wohneinheit in einer privaten Pflegeeinrichtung, die von dieser für 20 bis 25 Jahre gepachtet wird. Die Pachtverträge werden danach meistens verlängert. Da Pflegeplätze immer gebraucht werden, kann in der Regel von einer durchgängigen Auslastung ohne viele Leerstände ausgegangen werden. Ein großer Vorteil ist außerdem, dass Sie und Ihre direkten Angehörigen ein Vorrecht auf diese Wohneinheit haben. Sollte beispielsweise eines Ihrer Elternteile pflegebedürftig werden, können Sie es in dieser Pflegeeinrichtung ganz oben auf die Warteliste für einen Pflegeplatz setzen lassen.

Auslands­immobilie

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Auch eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland kann attraktiv sein. Lesen Sie mehr dazu auf unserer Seite speziell zu Auslands­immobilien.

Was ist mit Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage?

Für Privatanleger ohne Erfahrung sind Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage nicht zu empfehlen. Die Renditechancen sind zwar hoch, die Risiken jedoch auch und meist nicht zu kalkulieren. Wer kein Profi im Gewerbemietrecht ist, sollte daher lieber auf andere Immobilien als Kapitalanlage zurückgreifen.

Bestandsimmobilie kaufen oder neu bauen?

Ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen hängt unter anderem von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Der Kauf einer Anlage­immobilie ist in den meisten Fällen jedoch günstiger und genauer zu kalkulieren.

Was Sie bei einem Neubau beachten sollten

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Die genauen Kosten eines Neubaus unterliegen vielen individuellen Faktoren:

  • Möchte man alles frei nach seinen eigenen Wünschen gestalten, kommt man um einen Architekten nicht herum. Bauträger bieten günstigere Lösungen an, die jedoch entweder aus Modulen bestehen oder bereits komplett vorgeplant sind.
  • Ein Massivhaus ist in der Regel langlebiger als ein Fertighaus, allerdings auch deutlich teurer.
  • Außerdem muss man sich vor dem Bau auf die Suche nach geeignetem Bauland begeben. Die Kosten können sich hier je nach Region sehr unterschiedlich gestalten.
  • Auf der anderen Seite ermöglicht einem der Neubau, direkt modernste Technik einbauen zu lassen und die Energieeffizienz optimal zu gestalten.
  • Man sollte jedoch auch im Auge behalten, dass ein kompletter Neubau länger dauert als eine Bestandsimmobilie zu kaufen und gegebenenfalls umzubauen und zu sanieren.

Was für eine Bestandsimmobilie spricht

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  • Auch wenn man bei einer Bestandsimmobilie in der Gestaltung nicht so frei ist wie bei einem Neubau, können diese in den meisten Fällen trotzdem in einem gewissen Umfang umgebaut und modernisiert werden.
  • Des Weiteren muss man sich nicht mit der langen und stressigen Bauphase wie bei einem Neubau auseinandersetzen.
  • Auch sind Bestandsimmobilien in der Regel günstiger als komplett neu zu bauen.

Mit den Experten von transparent-beraten.de zur richtigen Anlage­immobilie

Egal für welche Art von Immobilie Sie sich interessieren: Unsere erfahrenen Experten für Anlage­immobilien unterstützen Sie bei der Suche und beraten Sie bei der Entscheidung für eine passende Immobilie. Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich beraten – nutzen Sie dazu einfach unser kostenfreies Angebotsformular.

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Wie kaufe ich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wurde eine Anlage­immobilie gefunden, die den eigenen Vorstellungen entspricht? Dann sollte man trotzdem nicht überstürzt handeln, sondern sich genug Zeit für die Kaufentscheidung nehmen. Die wichtigsten Fragen sollten auf jeden Fall vorab geklärt werden.

Das müssen Sie beim Kauf einer Immobilie beachten

Lage

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Wie bereits im Abschnitt “Wie finde ich eine gute Anlage­immobilie?” beschrieben, ist die Lage einer Immobilie ein wichtiges Kriterium, das über Wert und Wiederverkaufswert entscheidet. Wenn die Immobilie vermietet werden soll ist es wichtig, dass sich alles, was für den Alltag wichtig ist, in der Nähe befindet.

Worauf bei der Lage noch zu achten ist

  • Mietpreislage
  • Einwohnerentwicklung
  • Image und Beliebtheit der Umgebung
  • Nachbarschaft
  • guter Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz
  • Parkmöglichkeiten in der direkten Umgebung
  • fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten
  • Ärzte, Kitas, Schulen, etc. in der Nähe
  • ist die Immobilie alten und/oder behindertengerecht

Preis

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Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie sich versichern, dass der Preis für die Lage auch marktüblich ist. Dazu bieten sich unter anderem Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse oder Preisspiegel von Maklerverbänden an.

Mietmultiplikator

Um einen ersten Überblick zu erhalten, ob eine Immobilie eher teuer oder günstig ist, können Sie den Mietmultiplikator heranziehen. Diesen berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis durch die zu erzielende Jahreskaltmiete teilen. Liegt der Kaufpreis bei mehr als 30 Jahreskaltmieten, die mit der Immobilie erzielt werden könnten, ist das Objekt meist zu teuer. Nehmen Sie ihn jedoch nicht als absolute Größe! Eine Immobilie mit einem kleinen Mietmultiplikator aber in einer schlechten Lage und mit viel Leerstand schmälert deutlich Ihre Netto-Rendite. Eine gut instand gehaltene Immobilie in guter Lage und kaum zu erwartendem Leerstand darf auch einen “hohen” Mietmultiplikator haben.

Wertentwicklung

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Die Wertentwicklung einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören auch solche, die Sie nicht selbst beeinflussen können. Wie beispielsweise der Bodenrichtwert sowie die Entwicklung der Lage und der Infrastruktur.

Bausubstanz begutachten

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Um die Bausubstanz einer Anlage­immobilie einzuschätzen, sollte zur Besichtigung ein Bausachverständiger mitgenommen werden. Dabei sollte auch nicht vergessen werden, den Keller und den Dachboden zu prüfen.

Zustand der Immobilie (+ Checkliste)

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Prüfen Sie vor dem Kauf den Zustand der Immobilie. Denn je besser der Anfangszustand, desto weniger müssen Sie sanieren oder modernisieren lassen. Mehr dazu lesen Sie beim Thema „Kosten und Finanzierung“ .

Checkliste für Zustand der Immobilie

Eine Einschätzung der Immobilie fällt leichter, wenn Sie gut vorbereitet in die Besichtigung gehen. Die nachfolgende Checkliste können Sie mit einem Experten Ihren persönlichen Bedürfnissen entsprechend anpassen und erweitern:

  • Sind Risse in den Wänden sichtbar?
  • Wie ist die Beschaffenheit des Fußbodens?
  • Wie sind Fenster und Türen beschaffen? Aus welchem Material bestehen sie?
  • In welchem Zustand ist die Heizungsanlage und wie alt ist sie?
  • Wurde die Heizung regelmäßig gewartet und gibt es Belege dafür?
  • Welchen Energieträger hat die Immobilie und wie hoch ist der Verbrauch?
  • Wie gut ist Wärme- und Schallisolierung?
  • Gibt oder gab es Feuchtigkeit in der Immobilie?
  • Hatte oder hat die Immobilie einen Wasserschaden?
  • Sind Dach, Dachstuhl und Regenrinnen einwandfrei?
  • Sind die Stromleitungen in einem guten Zustand?

Kaufvertrag

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Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte dieser gründlich geprüft werden. Mindest­ens zwei Wochen vor dem Notartermin sollte Ihnen dieser vorliegen. So bleibt noch genug Zeit, um eventuelle Änderungen aufzunehmen. Ist der Vertrag erst einmal durch einen Notar beurkundet, kann dieser in den meisten Fällen nicht mehr rückgängig gemacht werden. Nehmen Sie sich daher genug Zeit für die Prüfung und lassen Sie sich von einem Experten helfen.

Immobilie zur Eigennutzung oder Vermietung?

Wie eine Anlage­immobilie genutzt werden soll, muss jeder Eigentümer­ für sich selbst entscheiden. Eine selbst genutzte Immobilie zählt dabei nicht klassisch als Altersvorsorge. Es wird zwar mietfrei gewohnt, jedoch keine zusätzlichen Einkünfte erzielt. Bei einer Vermietung erzielen Sie unter Umständen hohe Mieteinnahmen. Für welche Nutzung sich entschieden wird, macht auch bei der Baufinanzierung einen Unterschied. Lesen Sie mehr zum Unterschied einer Immobilie als Kapitalanlage in Eigennutzung oder Vermietung in unserem ausführlichen Ratgeber zu diesem Thema.

Eigennutzung oder Vermietung: Vor- und Nachteile

Alle Unterlagen prüfen

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich vor dem Kauf alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie zeigen und gegebenenfalls von Experten prüfen lassen. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem auch:

  • Das Exposé
  • Betriebs­kostenabrechnungen der Vergangenheit
  • Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
  • Die Protokolle der vorangegangenen Eigentümer­versammlungen (bei Eigentumswohnung)

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Immobilien als Kapitalanlage – Übersicht aller Bundes­länder

Wo lohnt sich der Kauf einer Anlage­immobilie?

Geht es um die Lage einer Immobilie, spielt natürlich auch die Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung und deren Verhältnis zueinander eine große Rolle. Im Folgenden finden Sie eine Tabelle zur Kaufpreisentwicklungen und Mietpreisentwicklung von Wohnungen und Häusern der letzten drei Jahre in allen Bundes­ländern. So können Sie sich einen ersten Überblick verschaffen, in welchem Bundes­land sich der Kauf einer Immobilie für Sie lohnen könnte.


Kaufpreisentwicklung in allen Bundes­ländern

Bei den Kaufpreisen der Immobilien handelt es sich um den jeweiligen Medianwert der Bundes­länder in Euro pro Quadratmeter. Es fanden zudem sowohl Neubau- als auch Bestandsimmobilien Beachtung.

Bundes­landWohnung 2021 €/m²Wohnung 2019 €/m²Haus 2021 €/m²Haus 2019 €/m²
Baden-Württemberg3.2183.2642.7662.948
Bayern3.3824.3443.0152.939
Berlin3.8064.2143.5993.725
Brandenburg2.2932.9422.0632.419
Bremen2.4232.0002.3012.132
Hamburg5.0304.4814.6243.858
Hessen2.7793.1162.2272.548
Mecklenburg-Vorpommern2.6232.5001.8201.969
Niedersachsen2.4932.3451.9512.089
Nordrhein-Westfalen2.4102.0612.2852.361
Rheinland-Pfalz2.3872.5971.9242.109
Saarland2.0661.6481.4951.550
Sachsen1.6142.2231.7632.155
Sachsen-Anhalt1.5381.6031.6771.667
Schleswig-Holstein2.7592.8002.4822.364
Thüringen1.8261.8951.8651.770
Quelle: McMakler, Stand: 05/21

Was ist der Medianwert bei Immobilienpreisen?

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Ordnet man alle Kaufpreise von Immobilien aufsteigend in eine Liste, dann ist der Medianwert der Kaufpreis, der genau in der Mitte liegt. Dadurch ist der Medianwert auch deutlich unempfindlicher gegenüber Extremwerten, wie beispielsweise besonders hohen oder niedrigen Immobilienpreisen, als der Durchschnitt.

Mietpreisentwicklung aller Bundes­länder

Bei der Mietpreisentwicklung handelt es sich um die durchschnittliche Kaltmiete in Euro pro Quadratmeter für die jeweiligen Hauptstädte und bevölkerungsreichsten Städte aller Bundes­länder. Im Kapitel „Wie viel Rendite bringt eine Anlage­immobilie ein?“ finden Sie Beispielrechnungen für eine mögliche Netto-Rendite.

Bundes­landHauptstadt/ bevölkerungsreichste StadtWohnung 2021 €/m²Wohnung 2019 €/m²Haus 2021 €/m²Haus 2019 €/m²
Baden-WürttembergStuttgart13,2114,2013,5213,10
BayernMünchen18,4917,8018,1816,60
BerlinBerlin11,0911,1012,2311,80
BrandenburgPotsdam10,069,809,7211,40
BremenBremen9,468,309,267,80
HamburgHamburg13,4511,6013,5211,70
HessenWiesbaden11,4511,0011,4612,30
Frankfurt am Main15,2314,0015,2012,80
Mecklenburg-VorpommernSchwerin8,916,707,687,60
Rostock10,538,509,449,20
NiedersachsenHannover10,468,6011,299,30
Nordrhein-WestfalenDüsseldorf12,3410,9013,9711,60
Köln11,5611,1012,9610,80
Rheinland-PfalzMainz11,9210,7011,2110,60
SaarlandSaarbrücken8,737,108,506,70
SachsenDresden9,497,5010,868,90
Leipzig9,166,7010,068,20
Sachsen-AnhaltMagdeburg8,136,109,077,70
Halle (Saale)8,036,109,257,60
Schleswig-HolsteinKiel9,748,0010,198,80
ThüringenErfurt8,787,409,437,50
Quelle: McMakler, Stand: 05/21

Übersicht aller Bundes­länder

In Lagen mit einer hohen Einwohnerzahl finden Sie in der Regel schneller Mieter bzw. Nachmieter für Ihr Objekt. Dabei sollten Sie jedoch nicht die Bevölkerungsdichte, also auf wie viel Fläche sich die Einwohner verteilen, außer acht lassen. Wir haben für Sie für alle Bundes­länder die Einwohnerzahl, die Größe und deren bevölkerungsreichste Stadt zusammengetragen. Dies kann Ihnen als eine erste Orientierung dienen.

Baden-Württemberg

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In Baden-Württemberg leben ca. 11,07 Millionen Einwohner auf einer Fläche von 35.748 Quadratkilometern. Die Hauptstadt Stuttgart ist mit ca. 634.830 Einwohnern auch die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes. Die Region Stuttgart umfasst rund 2,8 Millionen Einwohner.

Bayern

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Bayern umfasst eine Fläche von 70.542 Quadratkilometern, auf denen ca. 13,08 Millionen Einwohner leben. Mit ca. 1,5 Millionen Einwohnern ist München auch die einwohnerstärkste Stadt Bayerns.

Berlin

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In der Hauptstadt Deutschlands leben ca. 3,65 Millionen Einwohner auf 891 Quadratkilometern Fläche. Berlin ist damit die bevölkerungsreichste und auch flächengrößte Gemeinde Deutschlands.

Brandenburg

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Brandenburg umfasst eine Fläche von 29.654 Quadratkilometern und ca. 2,5 Millionen Einwohner. Die Hauptstadt Potsdam ist auch die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes mit ca. 180.000 Einwohnern.

Bremen

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Im Bundes­land Bremen leben ca. 0,68 Millionen Einwohner auf einer Fläche von 419 Quadratkilometern. Die Stadtgemeinde Bremen des Zwei-Städte-Staats umfasst dabei ca. 0,57 Millionen Einwohner.

Hamburg

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Hamburg hat eine Fläche von 755 Quadratkilometern. Dort leben zudem ca. 1,84 Millionen Menschen.

Hessen

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Bei einer Fläche von 21.116 Quadratkilometern leben in Hessen ca. 6,27 Millionen Einwohner. In der Hauptstadt Wiesbaden leben ca. 278.474 Einwohner. Die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes ist jedoch Frankfurt am Main mit ca. 763.380 Einwohnern.

Mecklenburg-Vorpommern

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Die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl des Bundes­landes ist Rostock mit ca. 209.191 Einwohnern. Die Landeshauptstadt Schwerin umfasst ca. 95.653 Einwohner. Insgesamt leben in Mecklenburg-Vorpommern ca. 1,61 Millionen Menschen auf einer Fläche von 23.295 Quadratkilometern.

Niedersachsen

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Eine Einwohnerzahl von ca. 7,98 Millionen und eine Fläche von 47.710 Quadratkilometern umfasst Niedersachsen. Die Hauptstadt Hannover ist mit ca. 536.925 Einwohnern auch die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes.

Nordrhein-Westfalen

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Im Bundes­land Nordrhein-Westfalen leben ca. 17,93 Millionen Menschen auf einer Fläche von 34.112 Quadratkilometern. Die Hauptstadt Düsseldorf umfasst dabei ca. 621.877 Einwohner. Die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes ist jedoch Köln mit ca. 1,1 Millionen Einwohnern.

Rheinland-Pfalz

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Rheinland-Pfalz hat eine Fläche von 19.858 Quadratkilometern, auf der ca. 4,09 Millionen Menschen leben. Die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes ist seine Hauptstadt Mainz mit einer Einwohnerzahl von ca. 218.578 Einwohnern.

Saarland

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In der Hauptstadt Saarbrücken, die auch die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes ist, leben ca. 180.374 Menschen. Im Saarland insgesamt leben ca. eine Million Einwohner auf einer Fläche von 2.571 Quadratkilometern.

Sachsen

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Sachsen umfasst eine Fläche von 18.450 Quadratkilometern und eine Einwohnerzahl von ca. 4,08 Millionen Menschen. Die bevölkerungsreichste Stadt ist Leipzig mit einer Einwohnerzahl von ca. 593.145 Millionen. In der Hauptstadt Dresden leben ca. 557.000 Menschen.

Sachsen-Anhalt

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In Sachsen-Anhalt leben ca. 2,21 Millionen Menschen auf einer Fläche von insgesamt 20.454 Quadratkilometern. Die Hauptstadt Magdeburg umfasst dabei eine Einwohnerzahl von ca. 237.565 Menschen. Die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes ist jedoch Halle an der Saale mit ca. 238.762 Einwohnern.

Schleswig-Holstein

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Das Bundes­land Schleswig-Holstein umfasst ca. 2,89 Millionen Einwohner auf einer Fläche von 15.804 Quadratkilometern. Seine Hauptstadt Kiel ist mit ca. 246.794 Einwohnern auch die bevölkerungsreichste Stadt.

Thüringen

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Die bevölkerungsreichste Stadt des Bundes­landes ist seine Hauptstadt Erfurt mit ca. 214.000 Einwohnern. Insgesamt leben in Thüringen ca. 2,14 Millionen Menschen auf einer Fläche von 16.202 Quadratkilometern.

Expertinnen-Tipp:

„Achten Sie beim Kauf einer Immobilie nicht nur auf die Lage an sich, sondern auch auf die Bevölkerungsentwicklung. In Regionen mit einer negativen Bevölkerungsentwicklung ist langfristig mit einem Wohnungsüberhang zu rechnen und der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage nicht zu empfehlen.“

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Jasmin Demand
Beraterin

Mit uns die optimale Lage Ihrer Anlage­immobilie finden

Unsere Experten auf dem Gebiet der Immobilien als Kapitalanlage unterstützen Sie gerne mit ihrer langjährigen Erfahrung dabei, die optimale Lage für Ihre Anlage­immobilie zu finden. Kontaktieren Sie uns dazu kostenfrei und unverbindlich oder fordern Sie einen ersten Vergleich von Kapitalanlage-Immobilien über unser Formular an.

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Finanzierung und Kosten einer Immobilie

Auch in Zeiten, in denen die Zinsen für die Baufinanzierung niedrig sind, ist der Kauf einer Immobilie eine langjährige Belastung. Es sollten auf jeden Fall mehrere Angebote zur Finanzierung eingeholt und miteinander verglichen sowie bestehende staatliche Fördermöglichkeiten geprüft und gegebenenfalls in Anspruch genommen werden. Des Weiteren sollte man sich auch bereits Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Und auch der Aufbau eines finanziellen Polsters für unkalkulierbare Mehrkosten vermeidet späteren Stress.


Förderungen beantragen

Bund, Länder, Kommunen und Energieversorger bieten für die energetische Sanierung und Modernisierung von Immobilien unterschiedliche Förderungen an. So ist beispielsweise die KfW-Förderung für die Sanierung seit Januar 2020 deutlich attraktiver geworden. Förderangebote der eigenen Kommune oder Bundes­landes lassen sich teilweise mit der KfW-Förderung kombinieren. Eigennutzer können unter anderem von der Förderung durch den Staat mit dem Wohn-Riester profitieren. Um einen vollständigen Überblick über eine finanzielle Unterstützung zu bekommen, lassen Sie sich gerne von unseren Experten für Immobilien beraten. Mehr dazu erfahren Sie hier:

Fördermöglichkeiten für den Bau und Kauf von Immobilien


Folgende Punkte wirken sich auf die Immobilienfinanzierung aus

  • Höhe des Eigenkapitals
  • Zins
  • Zinsbindung
  • Höhe der Anfangstilgung
  • Tilgungshöhe
  • Staatliche Förderungen

Alle Details und Tipps zur Baufinanzierung haben wir Ihnen auf unserer ausführlichen Seite zusammengetragen:

Baufinanzierung: So klappt’s in 2021

Expertinnen-Tipp:

„Die Höhe des anfänglichen Kapitalaufwandes kommt immer auf die Bonität des jeweiligen Käufers an. Bei einer guten Bonität schaffen es unsere Finanzierungsspezialisten in der Regel, eine 100-Prozent-Finanzierung der Immobilie zu sehr guten Konditionen zu ermöglichen. Die Kaufnebenkosten sollten beim Käufer allerdings auf jeden Fall vorhanden sein.“

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Jasmin Demand
Beraterin

Diese Nebenkosten kommen beim Kauf einer Immobilie auf Sie zu

Beim Erwerb einer Immobilie geht es nicht nur um den reinen Kaufpreis. Achten Sie unbedingt immer auf mögliche Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau einer Immobilie aufkommen. Diese betragen in der Regel 10-15 Prozent des Kaufpreises. Bei der Finanzierung sollten Sie diese im Idealfall mit Ihrem Eigenkapital decken.

Kaufnebenkosten

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  • Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundes­land)
  • Notar- und Gerichtskosten (rund zwei Prozent des Kaufpreises)
  • Maklerprovision (ca. 3,75 Prozent des Kaufpreises)
  • Eintrag ins Grundbuch

Eine detaillierte Auflistung der Bau- und Kaufnebenkosten finden Sie auch hier auf unserer ausführlichen Seite zur Baufinanzierung.

Verwaltungskosten

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Unter die Verwaltungskosten fallen unter anderem die Kosten für eine Haus­verwaltung oder wenn die Eigentümer­gemeinschaft einen Verwalter beauftragt hat. Wer die Verwaltung einer vermieteten Immobilie in die eigene Hand nimmt, muss sich allerdings auch selbst um Beschwerden, Reparaturen, die Mietersuche und die jährlich zu erstellende Mietnebenkostenabrechnung kümmern.

Diese Kosten kommen nach dem Kauf einer Immobilie auf Sie zu

Bei Bestandsimmobilien sollten die Sanierungs- und Instandhaltungskosten vor dem Kauf realistisch kalkuliert werden. Die Höhe der Kosten ist unter anderem davon abhängig, wie alt die Immobilie ist und in welchem Maße der Vorbesitzer bereits instand gehalten und modernisiert hat. Aber auch Gebäude aus den 70er und 80er Jahren können einen erhöhten Sanierungsbedarf haben. Darunter fallen unter anderem die Anpassung an Wohnbedürfnisse und das Umsetzen der aktuellen Energiestandards. Sanierung und Wärmedämmung können so bis zu einem Drittel des Kaufpreises ausmachen. Und auch die zukünftigen Instandhaltungskosten sollten sorgfältig eingeplant werden. Denn so können Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht nur erhalten, sondern im besten Fall noch steigern.

Wie Sie Ihre Immobilie am besten finanzieren und wie wir Ihnen dabei helfen können, erfahren Sie hier:

Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Wie viel Rendite bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, kommt um eine vorherige Kalkulation der Rendite nicht herum. Dabei sollte man sich nicht auf die Angaben von Maklern oder Bauträgern verlassen, da diese die Rendite in den meisten Fällen sehr optimistisch berechnen.


Diese Faktoren beeinflussen die Rendite einer Immobilie

Zuerst sollte zwischen Brutto­- und Netto-Rendite unterschieden werden. Die Brutto­-Rendite berücksichtigt nur den Kaufpreis der Immobilie und die jährlichen Mieteinnahmen, jedoch keine weiteren Ausgaben oder Posten. Genauer ist die Netto-Rendite, die durch die folgenden Faktoren beeinflusst wird:

  • Erwerbs­aufwand (Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühr, Grunderwerbssteuer, evtl. Maklerhonorar)
  • Netto-Mieterlös (Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Betriebs­kosten und jährliche Rücklagen für unter anderem Reparaturen)

So berechnen Sie die Netto-Rendite einer Immobilie

Die Formel zur Berechnung der Netto-Rendite lautet:

Netto-Mieterlös / Investitionskosten x 100 = Netto-Rendite

Beispielrechnung

Kaufen Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro, dann müssen Sie mit Kaufnebenkosten in Höhe von 30.000 Euro rechnen. Die Investitionskosten liegen also bei 230.000 Euro. Gehen Sie dann von einem jährlichen Netto-Mieterlös von 10.000 Euro aus, können Sie die Netto-Rendite der Immobilie wie folgt berechnen:

Netto-Mieterlös10.000 €
/ Investitionskosten230.000 €
x 100
= Netto-Rendite4,35 %

Weitere Rechenbeispiele

lesen

Kaufen Sie eine 80 Quadratmeter große Wohnung in Berlin für 337.000 Euro, dann kommen ungefähr noch 50.500 Euro Kaufnebenkosten auf Sie zu. Der Netto-Mieterlös liegt bei rund 10.000 Euro. Demnach liegt die mögliche Rendite bei 2,75 Prozent.

Netto-Mieterlös10.000 €
/ Investitionskosten387.500 Euro
x 100
= Netto-Rendite2,75%

Kaufen Sie eine 80 Quadratmeter große Wohnung in Leipzig mit einem Kaufpreis von 172.400 Euro, betragen die Kaufnebenkosten ungefähr 25.000 Euro. Mit einem Netto-Mieterlös von ungefähr 7.000 Euro kommen Sie dementsprechend auf eine mögliche Netto-Rendite von 3,55 Prozent.

Netto-Mieterlös7.000 Euro
/ Investitionskosten197.400 Euro
x 100
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Kurzfristig mit einer Immobilie eine hohe Rendite erzielen

Wer kurzfristig mit einer Immobilie eine hohe Rendite erzielen möchte, benötigt dafür einiges an Fachwissen oder sollte einen Immobilienspezialisten hinzuziehen. Denn diese Art von Spekulationen bergen in den meisten Fällen auch ein hohes Risiko.

Spekulationssteuer

Wird zwischen Bau oder Erwerb und Verkauf einer Immobilie die Spekulationsfrist von zehn Jahren unterschritten, müssen die so erzielten Gewinne versteuert werden. Auch wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom Wertzuwachs der Immobilie und Ihrem Einkommens­teuersatz. Bei selbstgenutzten Immobilien fällt die Spekulationssteuer in den meisten Fällen nicht an.

Vorteile, Nachteile und Risiken bei Anlage­immobilien

Diese Vorteile bringt eine Immobilie als Kapitalanlage

  • Schutz vor Inflation: Immobilien als Sachwerte sind je nach Lage relativ wertbeständig, da Wohnraum immer benötigt wird. Dadurch sind sie weniger anfällig für eine Inflation. Egal ob vermietet oder zur Eigennutzung.
  • Mieteinkünfte: Wird die Immobilie vermietet, profitiert man von den regelmäßigen Mieteinkünften. Anfangs können diese zur Tilgung der Baufinanzierung genutzt werden. Nachdem der Kredit abbezahlt ist, ist der Netto-Mieterlös ein zusätzliches regelmäßiges Einkommen.
  • Steuervorteile: Vor allem Vermieter haben Vorteile in der Steuer. So sind beispielsweise unter anderem ein Teil der Anschaffungs-, Darlehens- oder Renovierungskosten steuerlich absetzbar. Wer allerdings hauptsächlich mit einer Immobilie Steuern sparen möchte, sollte sich über den Kauf einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage informieren.
  • Altersvorsorge: Mit einer vermieteten Immobilie profitiert man im Alter durch die zusätzlichen Mieteinkünfte. Eine Eigennutzung zählt dagegen nicht als klassische Altersvorsorge.

Diese Nachteile bestehen bei Immobilien als Kapitalanlage

  • Mieterfreundliche Gesetzgebung: Als Vermieter muss man sich selbstverständlich an gesetzliche Vorgaben halten. Dies kann allerdings zu einem Problem werden, sollte man beispielsweise an Mietbetrüger geraten. Klagen können sich in solchen Fällen deutlich in die Länge ziehen.
  • Hoher Kapitalaufwand: Der Kauf einer Immobilie ist gerade bei Kleinanlegern mit einem hohen Kapitalaufwand verbunden. Die dadurch fehlende Risikostreuung kann sich unter Umständen als Nachteil herausstellen.
  • Kapital ist gebunden: Das Eigenkapital, das in eine Anlage­immobilie geflossen ist, steht für viele Jahre nicht zur Verfügung. Wird dringend Geld benötigt, muss die Immobilie erst einmal verkauft werden.
  • Verwaltungsaufwand: Bei der Vermietung einer Immobilie entsteht ein großer Verwaltungsaufwand. Wer diesen nicht selbst in die Hand nehmen möchte, muss sich an einen Makler und einen Verwalter wenden. Eigennutzer müssen sich um Instandhaltung und Modernisierungen selbst kümmern.

Diesen Risiken sollten Sie sich bewusst sein

Unerwartet hohe Reparaturkosten

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Wer eine Immobilie kauft, sollte sich auch um ihre Instandhaltung kümmern. Unerwartet hohe Reparaturkosten lassen dabei die Rendite sinken. Im ungünstigsten Fall übersteigen die Reparaturkosten der Immobilie die bisher angesparten Rücklagen. Wer mit einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümer­gemeinschaft ist, muss mit dieser bei Reparaturen und deren Höhe übereinkommen und sich an die Beschlüsse der Eigentümer­versammlung halten. Wer eine Immobilie vorher gründlich prüft oder prüfen lässt, kann dieses Risiko jedoch minimieren.

Sinkende Mieten

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Wenn die Mietpreise sinken, sinkt auch die Rendite. Gründe dafür kann unter anderem eine negative Entwicklung der Lage sein. Wer sich in Bezug auf die Lage und deren Entwicklung ausreichend informiert hat, muss sich in der Regel hier wenig Sorgen machen.

Mietausfälle

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Mietausfälle können sich aus unterschiedlichen Gründen ergeben. Steht eine Immobilie leer, wird auch keine Miete erwirtschaftet. Möglicherweise kann ein Mieter auf einmal die Miete nicht mehr zahlen. Oder Sie sind an einen Mietnomaden geraten, den sie erst langwierig aus der Immobilie herausklagen müssen. Dies kommt in der Regel jedoch nur sehr selten vor. Zur Sicherheit kann für solche Fälle eine Mietausfall­versicherung abgeschlossen werden..

Expertinnen-Tipp:

„Wer Sorge vor Mietausfällen hat, kann beispielsweise in ein Projekt mit Mietpool investieren. Bei diesem Modell fließen die gesamten Mieten gemeinschaftlich in den Mietpool. Hieraus erhalten die Eigentümer­ ihren Mietanteil. Unabhängig davon, ob die jeweils eigene Wohnung vermietet ist oder nicht. Somit tragen alle Mieter des Mietpools das Leerstands-Risiko gemeinsam. Bei Projekten, bei denen eine Mietgarantie über den Bauträger ausgesprochen wird, liegt die garantierte Miete meist leicht unter den zu erwartenden Mieten. Und auch Mieterhöhungen werden nicht weitergegeben.“

Foto von Jasmin Demand
Jasmin Demand
Beraterin

Wir prüfen die Risiken für Sie

Interessieren Sie sich für eine Immobilie als Kapitalanlage, dann begleiten wir Sie auf dem gesamten Weg. Unsere erfahrenen Experten für Anlage­immobilien wägen dabei für Sie die individuellen Vor- und Nachteile ab und unterstützen Sie dabei, mögliche Risiken zu minimieren. Lassen Sie sich kostenfrei und unabhängig von unseren Experten beraten. Nutzen Sie dafür einfach unser Angebotsformular.

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Fazit

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich in der Regel vor allem dann, wenn sie vermietet wird. Dafür sollten Sie sich auf jeden Fall bereits vor dem Kauf ausreichend informieren und von Experten beraten lassen. Wenn Sie die Betreuung der Immobilie für einen kleinen Betrag im Monat an eine Haus­verwaltung abgeben, profitieren Sie besonders bequem von Ihrer Anlage­immobilie. Das zusätzliche Einkommen durch Mieteinnahmen können Sie direkt zur Tilgung Ihrer Baufinanzierung nutzen. Und auch als Altersvorsorge ist eine wertstabile vermietete Immobilie meist lohnenswert.


Lassen Sie sich von Experten unterstützen

Denken Sie über den Kauf einer Anlage­immobilie nach? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Unsere Experten für Immobilien als Kapitalanlage haben langjährige Erfahrung in diesem Bereich und unterstützen Sie gerne dabei, die für Sie richtige Immobilie zu finden. Kontaktieren Sie uns direkt oder nutzen Sie unser kostenfreies Angebotsformular auf dieser Seite.


Die häufigsten Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

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Generell lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage, wenn die Hypothekenzinsen niedrig sind. So überwiegt die Rendite einer Immobilie den Zins für die Rückzahlung eines Kredits.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

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Grundsätzlich wird eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage eher empfohlen als eine selbstgenutzte. Denn mit einem Mieter profitieren Sie von zusätzlichen Mieteinnahmen und genießen steuerliche Vorteile. Dies kann sowohl eine Wohnung in der Stadt, als auch ein ganzes Mehrfamilienhaus sein.

Wie viel Prozent Rendite sollte eine Immobilie bringen?

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Prinzipiell wird eine Rendite von 4-5 Prozent pro Jahr empfohlen, damit sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Immobilie als Kapitalanlage?

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Egal ob Sie neu bauen oder kaufen: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser für die Finanzierungskoniditionen. Experten empfehlen ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. So sind in jedem Fall die Nebenkosten gedeckt.

Wann rentiert sich eine Immobilie?

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Eine Immobilie rentiert sich, wenn der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zur möglichen Miete steht. Informieren Sie sich vor dem Kauf also genau, welche Miete Sie von potenziellen Mietern der Immobilie erwarten können.

Welche Alternativen gibt es zu Immobilien als Kapitalanlage?

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Anstatt direkt in eine Immobilie zu investieren können durch Immobilienfonds auch Anteile an Immobilien erworben und somit indirekt investiert werden. Der Vorteil ist, dass der Verwalter das komplette Management übernimmt und der Investor sich um nichts kümmern muss. Allerdings gehen Immobilienfonds auch mit einem hohen Risiko und einem hohen Kapitalbedarf einher. Entscheidet man sich trotzdem dazu, in einen Immobilienfonds zu investieren, sollte dies zuvor von einem kompetenten Steuerberater und Wirtschaftsprüfer geprüft werden.

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Katharina Tennius
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