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Immobilien als Kapitalanlage

Wie Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren und worauf Sie dabei achten sollten.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Fordern Sie bei uns Immobilien an und wählen Sie mit Experten die ideale Anlageimmobilie für sich aus.
  • In Zeiten niedriger Zinsen bieten sich Immobilien als Kapitalanlage an.
  • Überdenken Sie vor dem Kauf, in welche Anlageimmobilie Sie investieren und wie Sie diese nutzen möchten.
  • Unterschiedliche Faktoren beeinflussen die zu erwartende Rendite.
  • Anlageimmobilien bringen sowohl Vor- als auch Nachteile und Risiken mit sich. Eine Beratung durch unsere Experten hilft Ihnen, diese zu umgehen.

Immobilien als Kapitalanlage

In der aktuellen Zeit der Niedrigzinsen ist es schwierig geworden, Geld gewinnbringend anzulegen. Doch durch die auch bei der Baufinanzierung niedrigen Zinsen, bieten sich Immobilien immer mehr als Kapitalanlage an. In Immobilien gebundenes Kapital unterliegt weniger der Inflation oder Kursschwankungen. Außerdem sind Häuser und Wohnungen wertstabil und können für den Besitzer langfristig Renditen einbringen. Nicht ohne Grund werden sie auch gerne als “Betongold” bezeichnet. Allerdings gibt es dabei auch einiges zu beachten wie beispielsweise die Art der Finanzierung, die Entwicklung des Objekts und die langfristige Entwicklung der Lage. Eine gute und detaillierte Planung ist daher unerlässlich.

Ziele einer Anlageimmobilie

Es gibt unterschiedliche Ziele, die man mit dem Kauf einer Immobilie verfolgen kann:

  • Mietfreies Wohnen
  • Altersvorsorge
  • Steuervorteile
  • Wertsteigerung
  • Vermögensaufbau
  • Langfristiges zusätzliches Einkommen
  • kurzfristige Geldanlage

Wie finde ich eine gute Anlageimmobilie?

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich unter anderem mit einigen Fragen auseinandersetzen. Wie soll die Immobilie genutzt werden? Welche Rendite wird erwartet? Mit welchen Voraussetzungen wird in die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage gestartet? Dies macht aus, wie schwer die folgenden Punkte ins Gewicht fallen und wie die Auswahl an möglichen Immobilien im Vorfeld eingeschränkt wird.

Der Preis einer Immobilie

Der Preis einer Immobilie hängt auch immer von ihrer Art ab. Häuser sind in der Regel teurer als Wohnungen. Achten Sie jedoch darauf, dass der Preis die reale Marktsituation widerspiegelt und nicht deutlich über dem Marktwert liegt. Des Weiteren hat der Preis einen direkten Einfluss auf die Anfangsrendite. Ein höherer Preis bedeutet also eine geringere Anfangsrendite. Wieso dies allerdings nicht schlecht sein muss, lesen Sie weiter unten im Abschnitt zur Rendite einer Immobilie.

Mietmultiplikator

Um einen ersten Überblick zu erhalten, ob eine Immobilie eher teuer oder günstig ist, können Sie den Mietmultiplikator heranziehen. Diesen berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis durch die zu erzielende Jahreskaltmiete teilen. Nehmen Sie ihn jedoch nicht als absolute Größe! Eine Immobilie mit einem kleinen Mietmultiplikator aber in einer schlechten Lage und mit viel Leerstand schmälert deutlich Ihre Netto-Rendite. Eine gut instand gehaltene Immobilie in guter Lage und kaum zu erwartendem Leerstand darf auch einen “hohen” Mietmultiplikator haben.

Die Lage einer Immobilie

Die Lage einer Anlageimmobilie ist besonders wichtig. Auch wenn Menschen überall Bedarf nach Wohnraum haben. Mit einer Immobilie in einer Stadt mit einer hohen Einwohnerzahl steigt auch die Chance, Mieter zu finden. Zudem sollten sich Unerfahrene eine Anlageimmobilie suchen, die nicht zu weit vom eigenen Wohnort entfernt ist. So entsteht ein geringerer zeitlicher Aufwand bei einem Mieterwechsel und Probleme lassen sich unkomplizierter persönlich klären. Wird zur Eigennutzung gekauft, kann die Lage natürlich nach den persönlichen Vorlieben gewählt werden. Trotzdem sollten Sie darauf achten, dass die Immobilie auch im Alter noch bewohnt werden kann und alles für den persönlichen Bedarf gut zu erreichen ist.

Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in allen Bundesländern

Worauf bei der Lage noch zu achten ist:

Weitere Punkte, auf die bei der Auswahl einer Anlageimmobilie und deren Lage geachtet werden sollte:

  • Mietpreislage
  • Einwohnerentwicklung
  • Image und Beliebtheit der Umgebung
  • Nachbarschaft
  • guter Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz
  • Parkmöglichkeiten in der direkten Umgebung
  • fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten
  • Ärzte, Kitas, Schulen, etc. in der Nähe
  • ist die Immobilie alten und/oder behindertengerecht

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Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Vor dem Kauf gilt es zu überlegen, in welche Art von Immobilie investiert werden soll. Bei Bestandsimmobilien sollten außerdem weitere Meinungen zum Zustand der Immobilie eingeholt werden. Etwa durch Vermittler oder, gerade bei älteren Objekten, einen Gutachter.

Eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen generiert die geringsten Kosten. Man sollte sich allerdings bewusst sein, dass man so Teil einer Eigentümergemeinschaft wird. Mit dieser müssen Absprachen getroffen werden und es finden in der Regel Eigentümerversammlungen statt. Vor dem Kauf empfiehlt es sich daher, einen Blick in die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen zu werfen. Aus ihnen lässt sich in der Regel ableiten, ob es Streit gibt, ausreichend Rücklagen für Sanierungsarbeiten gebildet werden oder es einen Sanierungsstau gibt.

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses verlangt eine höhere Investitionssumme. Dafür kann in der Regel mit einer höheren Rendite als bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen gerechnet werden. Zudem ist man nicht wie beim Kauf einer Eigentumswohnung Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Entscheidungen im Bezug auf die Immobilie müssen also nicht mit weiteren Eigentümern abgesprochen werden. Außerdem ist man für die Auswahl der Mieter im Haus selbst verantwortlich, was im Hinblick auf den Hausfrieden ein Vorteil ist.

Beim Kauf von Einfamilien- oder Reihenhäusern ist zu beachten, dass die Kosten für Gebäude und Grundstück getrennt voneinander zu betrachten sind. Während die Kosten für den Gebäudeerwerb und die Gebäudeherstellung steuerlich absetzbar sind, ist dies beim Grunderwerb nicht der Fall. Dadurch fällt auch die Rendite geringer aus. Auf der anderen Seite macht ein Garten das Haus attraktiver für Mieter und kann den Wiederverkaufswert erhöhen, wenn das Haus zudem in einer vorteilhaften Lage ist.

Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kauft, kann dieses sowohl vermieten als auch zur Eigennutzung verwenden. Mieteinkünfte können als Teil der privaten Altersvorsorge genutzt werden, die Eigennutzung stellt eine immaterielle Rendite dar.

Eine Pflegeimmobilie ist eine einzelne Wohneinheit in einer privaten Pflegeeinrichtung, die von dieser für 20 bis 25 Jahre gepachtet wird. Die Pachtverträge werden danach meistens verlängert. Da Pflegeplätze immer gebraucht werden, kann in der Regel von einer durchgängigen Auslastung ohne viele Leerstände ausgegangen werden. Ein großer Vorteil ist außerdem, dass Sie und Ihre direkten Angehörigen ein Vorrecht auf diese Wohneinheit haben. Sollte beispielsweise eines Ihrer Elternteile pflegebedürftig werden, können Sie es in dieser Pflegeeinrichtung ganz oben auf die Warteliste für einen Pflegeplatz setzen lassen.

Auch eine Immobilie als Kapitalanlage im Ausland kann attraktiv sein. Lesen Sie mehr dazu auf unserer Seite speziell zu Auslandsimmobilien.

Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Für Privatanleger ohne Erfahrung sind Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage nicht zu empfehlen. Die Renditechancen sind zwar hoch, die Risiken jedoch auch und meist nicht zu kalkulieren. Wer kein Profi im Gewerbemietrecht ist, sollte daher lieber auf andere Immobilien als Kapitalanlage zurückgreifen.


Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage und eine Baufinanzierung lohnen sich vor allem in Zeiten niedriger Zinsen. Denn liegt die zu erwartende Rendite über dem Hypothekenzins, steigert der Baukredit die Rendite. Bei niedrigen Zinsen zum Start der Baufinanzierung sollte man zudem darauf achten, dass eine möglichst lange Zinsbindung vereinbart wird. So wird der aktuelle Zinssatz gegen steigende Zinsen in der Zukunft abgesichert.

Langfristig planen

Auf jeden Fall sollte man sich vorher versichern, dass man die Finanzierung auch langfristig tragen kann. Wenn man sich dann für den Kauf einer Anlageimmobilie entschieden hat, sollte man sich auch entscheiden, ob man eine Bestandsimmobilie erwerben oder direkt neu bauen möchte. Und in diesem Zuge auch, ob man die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchte. Lesen Sie dazu mehr in den folgenden Kapiteln.

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Bestandsimmobilie kaufen oder neu bauen?

Ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen hängt unter anderem von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Der Kauf einer Anlageimmobilie ist in den meisten Fällen jedoch günstiger und genauer zu kalkulieren.

Die genauen Kosten eines Neubaus unterliegen vielen individuellen Faktoren. Möchte man alles frei nach seinen eigenen Wünschen gestalten, kommt man um einen Architekten nicht herum. Bauträger bieten günstigere Lösungen an, die jedoch entweder aus Modulen bestehen oder bereits komplett vorgeplant sind. Ein Massivhaus ist in der Regel langlebiger als ein Fertighaus, allerdings auch deutlich teurer. Außerdem muss man sich vor dem Bau auf die Suche nach einem geeigneten Bauland begeben. Die Kosten können sich hier je nach Region sehr unterschiedlich gestalten. Auf der anderen Seite ermöglicht einem der Neubau, direkt modernste Technik einbauen zu lassen und die Energieeffizienz optimal zu gestalten. Man sollte jedoch auch im Auge behalten, dass ein kompletter Neubau längert dauert als eine Bestandsimmobilie zu kaufen und gegebenenfalls umzubauen und zu sanieren.

Auch wenn man bei einer Bestandsimmobilie in der Gestaltung nicht so frei ist wie bei einem Neubau, können diese in den meisten Fällen trotzdem in einem gewissen Umfang umgebaut und modernisiert werden. Des Weiteren muss man sich nicht mit der langen und stressigen Bauphase wie bei einem Neubau auseinandersetzen. Auch sind Bestandsimmobilien in der Regel günstiger als komplett neu zu bauen.


Wie kaufe ich eine Immobilie?

Wurde eine Anlageimmobilie gefunden, die den eigenen Vorstellungen entspricht? Dann sollte man trotzdem nicht überstürzt handeln, sondern sich genug Zeit für die Kaufentscheidung nehmen. Die wichtigsten Fragen sollten auf jeden Fall vorab geklärt werden.

Das müssen Sie beim Kauf einer Immobilie beachten:

Wie bereits im Abschnitt “Wie finde ich eine gute Anlageimmobilie?” beschrieben, ist die Lage einer Immobilie ein wichtiges Kriterium, das über Wert und Wiederverkaufswert entscheidet. Wenn die Immobilie vermietet werden soll ist es wichtig, dass sich alles, was für den Alltag wichtig ist, in der Nähe befindet.

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte man sich versichern, dass der Preis für die Lage auch marktüblich ist. Dazu bieten sich unter anderem Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse oder Preisspiegel von Maklerverbänden an. Außerdem sollte der Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete gesetzt werden. Liegt dieser bei mehr als 30 Jahreskaltmieten, die mit der Immobilie erzielt werden könnten, ist das Objekt meist zu teuer. Diese Rechnung zeigt auch Selbstnutzern, ob der Preis für ihr Eigenheim angemessen ist.

Die Wertentwicklung einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören auch solche, die Sie nicht selbst beeinflussen können. Wie beispielsweise der Bodenrichtwert sowie die Entwicklung der Lage und der Infrastruktur.

Um die Bausubstanz einer Anlageimmobilie einzuschätzen, sollte zur Besichtigung ein Bausachverständiger mitgenommen werden. Dabei sollte auch nicht vergessen werden, den Keller und den Dachboden zu prüfen. Eine allgemeine Checkliste, worauf beim Kauf einer Immobilie in der Regel geachtet werden soll, finden Sie in den folgenden Abschnitten.

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte dieser gründlich geprüft werden. Mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin sollte Ihnen dieser vorliegen. So bleibt noch genug Zeit, um eventuelle Änderungen aufzunehmen. Ist der Vertrag erst einmal durch einen Notar beurkundet, kann dieser in den meisten Fällen nicht mehr rückgängig gemacht werden. Nehmen Sie sich daher genug Zeit für die Prüfung und lassen Sie sich von einem Experten helfen.

Alle Unterlagen prüfen

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich auch alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie zeigen und gegebenenfalls von Experten prüfen lassen. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem auch:

  • Das Exposé
  • Betriebskostenabrechnungen der Vergangenheit
  • Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
  • Die Protokolle der vorangegangenen Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnung)

Diese Nebenkosten kommen beim Kauf einer Immobilie auf Sie zu:

Die Kaufneben- und Verwaltungskosten setzen sich wie folgt zusammen:

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus folgenden Posten zusammen:

  • Grunderwerbssteuer (3,5% bis 6,5% je nach Bundesland)
  • Notar- und Gerichtskosten (rund 2% des Kaufpreises)
  • Maklerprovision (bis zu 6% des Kaufpreises plus 19% Mehrwertsteuer)
  • Eintrag ins Grundbuch

Unter die Verwaltungskosten fallen unter anderem die Kosten für eine Hausverwaltung oder wenn die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter beauftragt hat. Wer die Verwaltung einer vermieteten Immobilie in die Eigene Hand nimmt, muss sich allerdings auch selbst um Beschwerden, Reparaturen, die Mietersuche und die jährlich zu erstellende Mietnebenkostenabrechnung kümmern.

Diese Kosten kommen nach dem Kauf einer Immobilie auf Sie zu:

Bei Bestandsimmobilien sollten die Sanierungs- und Instandhaltungskosten vor dem Kauf realistisch kalkuliert werden. Die Höhe der Kosten ist unter anderem davon abhängig, wie alt die Immobilie ist und in welchem Maße der Vorbesitzer bereits instand gehalten und modernisiert hat. Aber auch Gebäude aus den 70er und 80er Jahren können einen erhöhten Sanierungsbedarf haben. Darunter fallen unter anderem die Anpassung an Wohnbedürfnisse und das Umsetzen der aktuellen Energiestandards. Sanierung und Wärmedämmung können so bis zu einem Drittel des Kaufpreises ausmachen. Und auch die zukünftigen Instandhaltungskosten sollten sorgfältig eingeplant werden. Denn so können Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht nur erhalten, sondern im besten Fall noch steigern.

Checkliste für Zustand der Immobilie:

Eine Einschätzung der Immobilie fällt leichter, wenn Sie gut vorbereitet in die Besichtigung gehen. Die nachfolgende Checkliste können Sie mit einem Experten Ihren persönlichen Bedürfnissen entsprechend anpassen und erweitern:

  • Sind Risse in den Wänden sichtbar?
  • Wie ist die Beschaffenheit des Fußbodens?
  • Wie sind Fenster und Türen beschaffen? Aus welchem Material bestehen sie?
  • In welchem Zustand ist die Heizungsanlage und wie alt ist sie?
  • Wurde die Heizung regelmäßig gewartet und gibt es Belege dafür?
  • Welchen Energieträger hat die Immobilie und wie hoch ist der Verbrauch?
  • Wie gut ist Wärme- und Schallisolierung?
  • Gibt oder gab es Feuchtigkeit in der Immobilie?
  • Hatte oder hat die Immobilie einen Wasserschaden?
  • Sind Dach, Dachstuhl und Regenrinnen einwandfrei?
  • Sind die Stromleitungen in einem guten Zustand?
Experten prüfen Ihre Immobilie

Wenn Sie sich an unsere Experten für Anlageimmobilien wenden, unterstützen diese Sie nicht nur bei der Suche nach dem passenden Objekt. Die in Frage kommende Immobilie wird vorher auch eingehend geprüft, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben oder unerwartete Reparaturkosten auf Sie zukommen. Kontaktieren Sie uns unter 030 120 82 82 8, kontakt@transparent-beraten.de oder nutzen Sie ganz einfach unser Formular zum kostenlosen Tarif-Vergleich.

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Tipps für die Finanzierung einer Immobilie

Auch in Zeiten, in denen die Zinsen für die Baufinanzierung niedrig sind, ist der Kauf einer Immobilie eine langjährige Belastung. Es sollten auf jeden Fall mehrere Angebote zur Finanzierung eingeholt und miteinander verglichen sowie bestehende staatliche Fördermöglichkeiten geprüft und gegebenenfalls in Anspruch genommen werden. Des Weiteren sollte man sich auch bereits Gedanken über die Anschlussfinanzierung machen. Und auch der Aufbau eines finanziellen Polsters für unkalkulierbare Mehrkosten vermeidet späteren Stress. Die folgenden Punkte wirken sich dabei vor allem auf die Immobilienfinanzierung aus:

  • Höhe des Eigenkapitals
  • Zins
  • Zinsbindung
  • Höhe der Anfangstilgung
  • Tilgungshöhe
Förderungen beantragen

Bund, Länder, Kommunen und Energieversorger bieten für die energetische Sanierung und Modernisierung von Immobilien unterschiedliche Förderungen an. So ist beispielsweise die KfW-Förderung für die Sanierung seit dem 24.01.2020 deutlich attraktiver geworden. Förderangebote der eigenen Kommune oder Bundeslandes lassen sich teilweise mit der KfW-Förderung kombinieren. Eigennutzer können unter anderem von der Förderung durch den Staat mit dem Wohn-Riester profitieren. Um einen vollständigen Überblick über eine finanzielle Unterstützung zu bekommen, lassen Sie sich gerne von unseren Experten für Immobilien beraten.

BERATER-TIPP

»Die Höhe des anfänglichen Kapitalaufwandes kommt immer auf die Bonität des jeweiligen Käufers an. Bei einer guten Bonität schaffen es unsere Finanzierungsspezialisten in der Regel, eine 100%-Finanzierung der Immobilie zu sehr guten Konditionen zu ermöglichen. Die Kaufnebenkosten sollten beim Käufer allerdings auf jeden Fall vorhanden sein.«

Mehr Informationen zur Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage

Immobilie zur Eigennutzung oder Vermietung?

Wie eine Anlageimmobilie genutzt werden soll, muss jeder Eigentümer für sich selbst entscheiden. Eine selbst genutzte Immobilie zählt dabei nicht klassisch als Altersvorsorge. Es wird zwar mietfrei gewohnt, jedoch keine zusätzlichen Einkünfte erzielt. Für welche Nutzung sich entschieden wird, macht auch bei der Baufinanzierung einen Unterschied. Lesen Sie mehr zum Unterschied einer Immobilie als Kapitalanlage in Eigennutzung oder Vermietung auf unserer speziellen Seite zu diesem Thema.

Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage: Eigennutzung vs. Vermietung

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Was muss bei der Vermietung einer Immobilie beachtet werden?

Soll die Anlageimmobilie vermietet werden, sollte man sich genug Zeit nehmen, sich mit den Vorbereitungen zu beschäftigen. Eine Wohnung oder ein reines Wohnhaus lassen sich in der Regel einfacher vermieten als ein Mischobjekt. Für ein solches sollte man die Erstellung des Mietvertrages einem Experten überlassen. Auch lohnt sich die Überlegung, ob man die Vermietung und Verwaltung des Objektes selbst in die Hand nehmen oder einen Makler und einen Verwalter mit der jeweiligen Aufgabe betrauen möchte. Des Weiteren sollten die möglichen Einnahmen den Kosten gegenübergestellt und genau geplant werden, welche Rücklagen für Mietausfälle und Instandhaltung nötig sind.

Als Vermieter müssen unter anderem die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Wohnraumvermietung, die Vorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen sowie die Mieterschutzgesetze eingehalten werden. Die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung gehört zu den Pflichten eines Vermieters. Und auch die Rauchmelderpflicht fällt in seine Verantwortung.

Befindet sich die Immobilie in einem guten Zustand, lässt sie sich leichter und zu höheren Preisen vermieten. Bei der Frage nach der Höhe der Miete ist es hilfreich, sich an aktuellen Mietpreisspiegeln zu orientieren. Zu den folgenden Themen sollten sich Vermieter unter anderem auch Gedanken machen:

  • Hat die Immobilie einen gültigen Energieausweis?
  • Wie wird die Mietkaution der Mieter richtig angelegt?
  • Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
  • Soll das Zusammenleben der Mieter durch eine Hausordnung geregelt werden? Und wie erstelle ich eine solche?
  • Wie wird ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt?

Es lohnt sich, bereits im Vorfeld zu überlegen, wie der eigene Wunschmieter aussieht. Als Vermieter sollte man zudem beachten:

  • Welche Fragen dem Mieter gestellt werden dürfen
  • Wie die Bonität des Mieters geprüft werden kann
  • Ob der neue Mieter in das bestehende Umfeld passt
Hausverwaltung übernimmt Verwaltungsaufwand

Eine Hausverwaltung nimmt Immobilienbesitzern viele Aufgaben ab. Die Kosten für diesen Service sind zwar nicht besonders hoch, sollten jedoch trotzdem bedacht werden. Dabei dürfen die Ausgaben für eine Hausverwaltung nicht auf die Betriebskosten der Mieter umgelegt werden.

Mehr Informationen zur Vermögensverwaltung von Immobilien

Wie viel Rendite bringt eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investiert, kommt um eine vorherige Kalkulation der Rendite nicht herum. Dabei sollte man sich nicht auf die Angaben von Maklern oder Bauträgern verlassen, da diese die Rendite in den meisten Fällen sehr optimistisch berechnen.

Diese Faktoren beeinflussen die Rendite einer Immobilie

Zuerst sollte zwischen Brutto- und Netto-Rendite unterschieden werden. Die Brutto-Rendite berücksichtigt nur den Kaufpreis der Immobilie und die jährlichen Mieteinnahmen, jedoch keine weiteren Ausgaben oder Posten. Genauer ist die Netto-Rendite, die durch die folgenden Faktoren beeinflusst wird:

  • Erwerbsaufwand (Kaufpreis, Notar- und Grundbuchgebühr, Grunderwerbssteuer, evtl. Maklerhonorar)
  • Netto-Mieterlös (Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Betriebskosten und jährliche Rücklagen für unter anderem Reparaturen)
  • Mietausfallquote
  • Baufinanzierung (Zinsen, Tilgung des Kredits, Anschlussfinanzierung)
  • steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten

So berechnen Sie die Netto-Rendite einer Immobilie

Die Formel zur Berechnung der Netto-Rendite lautet:

Netto-Mieterlös / Investitionskosten x 100 = Netto-Rendite

Beispielrechnung

Kaufen Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung für 200.000 €, dann müssen Sie mit Kaufnebenkosten in Höhe von 30.000 € rechnen. Diese betragen in der Regel 10-15% des Kaufpreises. Die Investitionskosten liegen also bei 230.000 €. Gehen Sie dann von einem jährlichen Netto-Mieterlös von 10.000 € aus, können Sie die Netto-Rendite der Immobilie wie folgt berechnen:

Netto-Mieterlös10.000 €
/ Investitionskosten230.000 €
x 100
= Netto-Rendite4,35 %

Kurzfristig mit einer Immobilie eine hohe Rendite erzielen

Wer kurzfristig mit einer Immobilie eine hohe Rendite erzielen möchte, benötigt dafür einiges an Fachwissen oder sollte einen Immobilienspezialisten hinzuziehen. Denn diese Art von Spekulationen bergen in den meisten Fällen auch ein hohes Risiko.

Spekulationssteuer
Wird zwischen Bau oder Erwerb und Verkauf einer Immobilie die Spekulationsfrist von zehn Jahren unterschritten, müssen die so erzielten Gewinne versteuert werden. Auch wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom Wertzuwachs der Immobilie und Ihrem Einkommensteuersatz. Bei selbstgenutzten Immobilien fällt die Spekulationssteuer in den meisten Fällen nicht an.

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Diese Risiken gibt es bei Anlageimmobilien

Investitionen in eine Immobilie sind immer mit Risiken verbunden. Daher sollte man sich diese bereits im Vorfeld bewusst machen.

Wer eine Immobilie kauft, sollte sich auch um ihre Instandhaltung kümmern. Unerwartet hohe Reparaturkosten lassen dabei die Rendite sinken. Im ungünstigsten Fall übersteigen die Reparaturkosten der Immobilie die bisher angesparten Rücklagen. Wer mit einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, muss mit dieser bei Reparaturen und deren Höhe übereinkommen und sich an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung halten. Wer eine Immobilie vorher gründlich prüft oder prüfen lässt, kann dieses Risiko jedoch minimieren.

Wenn die Mietpreise sinken, sinkt auch die Rendite. Gründe dafür kann unter anderem eine negative Entwicklung der Lage sein. Wer sich in Bezug auf die Lage und deren Entwicklung ausreichend informiert hat, muss sich in der Regel hier wenig Sorgen machen.

Mietausfälle können sich aus unterschiedlichen Gründen ergeben. Steht eine Immobilie leer, wird auch keine Miete erwirtschaftet. Möglicherweise kann ein Mieter auf einmal die Miete nicht mehr zahlen. Oder Sie sind an einen Mietnomaden geraten, den sie erst langwierig aus der Immobilie herausklagen müssen. Dies kommt in der Regel jedoch nur sehr selten vor. Zur Sicherheit kann für solche Fälle eine Mietnomadenversicherung abgeschlossen werden..

BERATER-TIPP

»Wer Sorge vor Mietausfällen hat, kann beispielsweise in ein Projekt mit Mietpool investieren. Bei diesem Modell fließen die gesamten Mieten gemeinschaftlich in den Mietpool. Hieraus erhalten die Eigentümer ihren Mietanteil. Unabhängig davon, ob die jeweils eigene Wohnung vermietet ist oder nicht. Somit tragen alle Mieter des Mietpools das Leerstands-Risiko gemeinsam. Bei Projekten, bei denen eine Mietgarantie über den Bauträger ausgesprochen wird, liegt die garantierte Miete meist leicht unter den zu erwartenden Mieten. Und auch Mieterhöhungen werden nicht weitergegeben.«


Vor- und Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Welche Vor- und Nachteile bringt eine Anlageimmobilie mit sich? Die wichtigsten sind unter anderem:

Vorteile

Immobilien als Sachwerte sind je nach Lage relativ wertbeständig, da Wohnraum immer benötigt wird. Dadurch sind sie weniger anfällig für eine Inflation. Egal ob vermietet oder zur Eigennutzung.

Wird die Immobilie vermietet, profitiert man von den regelmäßigen Mieteinkünften. Anfangs können diese zur Tilgung der Baufinanzierung genutzt werden. Nachdem der Kredit abbezahlt ist, ist der Netto-Mieterlös ein zusätzliches regelmäßiges Einkommen.

Vor allem Vermieter können bei einer Immobilie als Kapitalanlage in der Steuer von vielen Vorteilen gebrauch machen. So sind beispielsweise unter anderem ein Teil der Anschaffungs-, Darlehens- oder Renovierungskosten steuerlich absetzbar. Wer allerdings vor allem mit einer Immobilie Steuern sparen möchte, sollte sich über den Kauf einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage informieren.

Mit einer vermieteten Immobilie profitiert man im Alter durch die zusätzlichen Mieteinkünfte. Eine Eigennutzung zählt dagegen nicht als klassische Altersvorsorge.

Nachteile

Als Vermieter muss man sich selbstverständlich an gesetzliche Vorgaben halten. Dies kann allerdings zu einem Problem werden, sollte man beispielsweise an Mietbetrüger geraten. Klagen können sich in solchen Fällen deutlich in die Länge ziehen.

Der Kauf einer Immobilie ist gerade bei Kleinanlegern mit einem hohen Kapitalaufwand verbunden. Die dadurch fehlende Risikostreuung kann sich unter Umständen als Nachteil herausstellen.

Das Eigenkapital, das in eine Anlageimmobilie geflossen ist, steht für viele Jahre nicht zur Verfügung. Wird dringend Geld benötigt, muss die Immobilie erst einmal verkauft werden.

Bei der Vermietung einer Immobilie entsteht ein großer Verwaltungsaufwand. Wer diesen nicht selbst in die Hand nehmen möchte, muss sich an einen Makler und einen Verwalter wenden. Eigennutzer müssen sich um Instandhaltung und Modernisierungen selbst kümmern.


Welche Alternativen gibt es zu Immobilien als Kapitalanlage?

Anstatt direkt in eine Immobilie zu investieren können durch Immobilienfonds auch Anteile an Immobilien erworben und somit indirekt investiert werden. Der Vorteil ist, dass der Verwalter das komplette Management übernimmt und der Investor sich um nichts kümmern muss. Allerdings gehen Immobilienfonds auch mit einem hohen Risiko und einem hohen Kapitalbedarf einher. Entscheidet man sich trotzdem, in einen Immobilienfonds zu investieren, sollte dies zuvor von einem kompetenten Steuerberater und Wirtschaftsprüfer geprüft werden.


Fazit

Eine Immobilie lohnt sich in der Regel dann als Kapitalanlage, wenn sie vermietet wird. Dafür sollten Sie sich auf jeden Fall bereits vor dem Kauf ausreichend informieren und von Experten beraten lassen. Wenn Sie die Betreuung der Immobilie für einen kleinen Betrag im Monat an eine Hausverwaltung abgeben, profitieren Sie besonders bequem von Ihrer Anlageimmobilie. Das zusätzliche Einkommen durch Mieteinnahmen können Sie direkt zur Tilgung Ihrer Baufinanzierung nutzen. Und auch als Altersvorsorge ist eine wertstabile vermietete Immobilie meist lohnenswert.

Denken Sie über den Kauf einer Anlageimmobilie nach? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Unsere Experten für Immobilien als Kapitalanlage haben langjährige Erfahrung in diesem Bereich und unterstützen Sie gerne dabei, die für Sie richtige Immobilie zu finden. Erreichen Sie unsere Spezialisten ganz einfach unter 030 – 120 82 82 8 oder unter kontakt@transparent-beraten.de und lassen Sie sich zu Immobilien als Kapitalanlage beraten. Oder nutzen Sie unser Formular für einen ersten kostenfreien Tarif-Vergleich.

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Dieser Artikel wurde zuletzt am 18.09.2020 aktualisiert.
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Nina Bruckmann
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