Überzeugen Sie sich selbst
Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie ein Immobilien-Teilverkauf funktioniert, wie viel Geld man dabei erhält und für wen das sinnvoll ist.
Inhalt dieser Seite
Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?
Was ist ein Teilverkauf?
Ein Immobilien-Teilverkauf ist eine Möglichkeit, Wohneigentum zu verrenten. Dabei verkaufen Sie maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie – oft weniger – und erhalten dafür den entsprechenden Anteil des Verkehrswerts. Sie behalten ein Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie, können diese also weiterhin bewohnen oder anderweitig davon profitieren. Im Gegenzug zahlen Sie eine Nutzungsgebühr dafür, dass Sie die gesamte Immobilie für sich nutzen können.
Mehr Liquidität im Alter
Viele ältere Menschen finden sich in der Situation wieder, dass sie zwar eine eigene Immobilie und damit einen wertvollen Vermögenswert besitzen, aber ihnen frei verfügbares Geld fehlt. Ein herkömmlicher Verkauf und darauf folgender Auszug aus ihrer Immobilie kommt für viele Immobilienbesitzer nicht infrage, nachdem sie Jahre für die Finanzierung aufgewendet haben und viele gute Erinnerungen mit ihrer vertrauten Umgebung verbinden. Ein Immobilien-Teilverkauf kann hier eine Lösung darstellen. Es ist jedoch nicht die einzige Art, um aus einer Immobilie Liquidität zu gewinnen.
Modelle der Immobilienverrentung im Überblick
Fünf Gründe für einen Immobilien-Teilverkauf
Das spricht gegen einen Teilverkauf
Ein Immobilien-Teilverkauf weist allerdings auch einige große Nachteile und Risiken auf, die Sie bedenken sollten:
- Monatliche Zahlung für die Nutzung der Immobilie, die je nach Vertragsbedingungen auch steigen kann
- Laufende Kosten werden weiterhin komplett von Ihnen getragen
- Häufig Gebühren beim späteren Verkauf der gesamten Immobilie oder Rückkauf des Anteils
- Oft teurer als ein Kredit
- Der Verkäufer trägt das Risiko eines Wertverlustes
Kritik im Detail
Auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) rät beim Immobilien-Teilverkauf zur Vorsicht. Einen detaillierten Überblick über wichtige Kritikpunkte und Risiken finden Sie hier:
Mit Immobilien-Teilverkauf die Rente aufstocken
Das sind die Voraussetzungen
Damit ein Teilverkauf möglich ist, muss die Immobilie meist mindestens 200.000 Euro wert und entweder komplett oder überwiegend abbezahlt sein. Oft ist dies auch erst ab einem bestimmten Alter möglich. Die Altersgrenze liegt hier jedoch niedriger als bei einer Leibrente. Ein Teilverkauf kommt für verschiedene Arten von Immobilien infrage, zum Beispiel für eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte. Je nach Anbieter kann man auch Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser teilweise verkaufen.
Für wen ist ein Teilverkauf sinnvoll?
Ein Teilverkauf ist sinnvoll, wenn es Ihnen wichtig ist, dass Ihre Immobilie teilweise Ihr Eigentum bleibt und Sie eine größere, schnell verfügbare Geldsumme benötigen und Sie sicher sind, das Nutzungsentgelt in der Zukunft tragen zu können. Er stellt eine Alternative zu einem Kredit dar, wenn Sie keinen Kredit – zum Beispiel einen Baukredit oder eine Umkehrhypothek – zu vorteilhaften Bedingungen aufnehmen können. In jedem Fall sollten Sie Ihre Optionen vor einer Entscheidung sorgfältig vergleichen und prüfen, ob ein Teilverkauf in Ihrer Situation wirklich die optimale Lösung ist.
Darum entscheiden sich Menschen für einen Teilverkauf
Typische Motivationen für einen Immobilien-Teilverkauf sind beispielsweise:
- Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen
- Wunsch nach einem höheren Lebensstandard
- Bedarf für liquides Vermögen zur finanziellen Unterstützung von Angehörigen
- Finanzierung einer großen Anschaffung oder Reise
- Auszahlung von Miterben
- Auszahlung des Ex-Partners nach der Scheidung
Immobilien-Teilverkauf mit uns und Engel & Völkers LiquidHome
Immobilien-Teilverkauf: Bis zu 50 Prozent des Verkehrswerts erhalten, wirtschaftlicher Eigentümer bleiben.
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So läuft ein Teilverkauf ab
Immobilien-Teilverkauf: So gehen Sie vor
- Nach einer ersten Kontaktaufnahme erhalten Sie ein Angebot des Investors und lassen den Wert Ihrer Immobilie von einem unabhängigen Gutachter bestimmen.
- Sie erhalten einen Vertrag zum Immobilien-Teilverkauf.
- Dieser wird bei Einverständnis von einem Notar beurkundet.
- Sie erhalten Ihre Auszahlungssumme und beginnen, eine monatliche Nutzungsgebühr an den Investor zu zahlen.
So finden Sie einen seriösen Anbieter
Lassen Sie sich am besten unabhängig und professionell dazu beraten, ob Teilverkauf für Sie sinnvoll ist und was Sie von einem konkreten Angebot für Ihre Immobilie halten können, sobald Ihnen eines vorliegt. Das hilft Ihnen auch, zu erkennen, ob das Nutzungsentgelt und die Bedingungen seriös sind.
Für welche Immobilientypen ist ein Teilverkauf möglich?
Klassischerweise richtet sich Immobilien-Teilverkauf an die Eigentümer von vollständig oder größtenteils abbezahlten Wohnimmobilien. Er kommt jedoch für mehrere Immobilientypen infrage. Je nach Anbieter können Sie Anteile der folgenden Immobilien verkaufen:
Wer zahlt für den Notar und weitere Kosten?
Der Anbieter sollte die Kosten des Gutachtens über den Verkehrswert auch dann übernehmen, wenn sich der potenzielle Verkäufer doch gegen einen Teilverkauf entscheidet. Entscheidet sich der Besitzer für einen Teilverkauf, fallen weitere Kosten an: Die Kosten für einen Notar und Änderungen beim Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer. Diese übernimmt meist der Investor, besteht aber auch in den meisten Fällen darauf, diese Kosten beim Verkauf der Immobilie zurückzubekommen (mehr dazu im Abschnitt zum Thema Wertverlust).
Welchen Anteil kann man verkaufen?
Sie können maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie verkaufen. Auf der anderen Seite gibt es Untergrenzen, wie hoch die Auszahlung mindestens sein muss, zum Beispiel 100.000 Euro. Daraus ergibt sich auch der bereits angesprochene Wert von 200.000 Euro, den eine Immobilie haben muss, um für einen Teilverkauf infrage zu kommen.
Immobilie bleibt wirtschaftliches Eigentum ihres Besitzers
Auch nachdem Sie Ihre Immobilie zum Teil verkauft haben, sind Sie wirtschaftlicher Eigentümer Ihrer Immobilie. Sie haben ein Nießbrauchrecht. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie sowohl bewohnen als auch wirtschaftlich nutzen können, indem Sie sie zum Beispiel vermieten. Mit dem Teilkauf-Anbieter abstimmen müssen Sie sich, wenn Sie große Änderungen an der Immobilie vornehmen wollen, die auch eine Baugenehmigung erfordern.
Wie lange gilt das Nießbrauchrecht?
Ob Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren können, hängt von Ihrem Alter ab. Auf jeden Fall können Sie sich ein Nießbrauchrecht für die nächsten Jahrzehnte sichern. Wenn Sie mit einem Partner zusammenleben und ein lebenslanges Nießbrauchrecht auch für diesen vereinbart haben, erlischt das Recht erst mit dem Tod des letzten Nießbrauchberechtigten.
Nießbrauchrecht im Grundbuch
Das Nießbrauchrecht des Verkäufers beim Immobilien-Teilverkauf wird im Grundbuch eingetragen. Die meisten Teilverkauf-Unternehmen tragen es an zweiter Stelle ein. Für die Absicherung des Verkäufers sorgt hier in den meisten Fällen eine sogenannte Sicherheitszweckerklärung. Diese legt fest, was genau mit einer Grundschuld besichert wird und schreibt zum Beispiel fest, dass bei einer Versteigerung der Immobilie, weil das Teilkauf-Unternehmen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen konnte, das Nießbrauchrecht des Bewohners erhalten bleiben muss. Unter Umständen wird Ihnen das auch unter der Bezeichnung „Zweckbestimmung“ oder „Zweckerklärung“ begegnen.
Der Besitzer zahlt für die Instandhaltung
Normalerweise teilen sich bei geteiltem Immobilienbesitz die Kosten der Instandhaltung anteilig auf die Eigentümer auf. Das ist bei einem Immobilien-Teilverkauf nicht der Fall. Der Immobilienbesitzer, also Sie, falls Sie sich für einen Teilverkauf entschieden haben, trägt hier sowohl die laufenden als auch die außerordentlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Auch die Grundsteuer und andere Kosten wie die Gebäudeversicherung müssen Sie weiterhin zahlen. Das ist ein Unterschied zu Modellen der Immobilienverrentung wie der Rückvermietung oder der Leibrente, bei denen alle größeren Reparaturen in die Verantwortung des neuen Eigentümers fallen.
Bei einem Verkauf profitieren Besitzer und Investor anteilig
Der Besitzer der Immobilie kann bestimmen, ob und wann diese verkauft wird. Beim Verkauf der Immobilie wird der Kaufpreis anteilig unter Besitzer und Investor aufgeteilt – beide profitieren also, wenn die Immobilie seitdem wertvoller geworden ist. Der Investor übernimmt die Abwicklung des Verkaufs, verlangt dafür aber eine Gebühr. Vor dem Verkauf wird der Wert der Immobilie erneut durch einen Gutachter festgestellt.
Ist ein Rückkauf möglich?
Der Besitzer der Immobilie kann den verkauften Anteil zu dessen aktuellem Verkehrswert zurückkaufen. Auch hier ist ein Gutachten für den Verkehrswert nötig und es fällt eine Abwicklungsgebühr für den Verkauf an. Die Erben des Besitzers erhalten ein Vorrecht darauf, den Anteil zu den gleichen Bedingungen zurückzukaufen, wenn sie dies nach dessen Tod tun wollen. Da Immobilien meist eher an Wert gewinnen als verlieren, ist für den Rückkauf oft eine größere Summe nötig, als ursprünglich für den Anteil bezahlt wurde. Beim Rückkauf fällt die Grunderwerbssteuer an.
Was passiert, wenn man die Nutzungsgebühr nicht zahlt?
Wird die Nutzungsgebühr nicht bezahlt, führt das schließlich zu einem Erlöschen des Nießbrauchrechts. Der Investor leitet den Verkauf der Immobilie ein und der Besitzer muss diese räumen.
Teilverkauf an privat – geht das?
Ein Immobilien-Teilverkauf ist nicht nur zwischen einem Immobilienbesitzer und einem spezialisierten Anbieter möglich. Man kann seine Immobilie auch anteilig an eine Privatperson verkaufen, beispielsweise an die eigenen Kinder. Auch wenn grundsätzlich auch Privatpersonen Teileigentümer von Immobilien werden können, kann es allerdings schwierig werden, außerhalb des eigenen näheren Umfelds Kaufinteressierte zu finden.
Kosten und Gewinne bei einem Teilverkauf
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?
Wie hoch das monatliche Nutzungsentgelt ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab. Darunter sind der Anbieter, die Dauer der Festschreibung des Entgelts und der Wert des verkauften Anteils Ihrer Immobilie. Verschiedene Anbieter handhaben das Entgelt verschieden und haben teilweise auch Besonderheiten wie zum Beispiel eine Splitting-Option.
Weitere Gebühren
Ihnen entstehen nicht nur laufende Kosten durch das Nutzungsentgelt. Sie tragen auch weiterhin die kompletten Kosten für Grundsteuer und Gebäudeversicherung und müssen die Immobilie instand halten, auch wenn manche Teilverkaufsanbieter Modernisierungsmaßnahmen unterstützen. Hinzu kommt noch eine Makler- oder Abwicklungsgebühr für den Weiterverkauf der Immobilie am Ende.
Was bedeutet eine Wertsteigerung oder ein Wertverlust für Sie?
Beim Verkauf der Immobilie am Ende erhalten Sie einen Anteil des Verkaufspreises, der Ihrem Anteil an der Immobilie entspricht (abzüglich der Makler- oder Abwicklungsgebühr). Hat die Immobilie an Wert gewonnen, profitieren Sie also von der Wertsteigerung, wie Sie anhand unserer Beispielrechnung auf der Seite zu den Kosten des Teilverkaufs nachvollziehen können. Es ist jedoch auch möglich, dass der Wert der Immobilie stagniert oder sinkt. Dieses Risiko tragen Sie normalerweise allein, da sich Teilverkaufsanbieter in der Regel mit einer Klausel absichern. Ein solches Szenario haben wir auf der Seite zu Risiken des Teilverkaufs für Sie durchgerechnet.
Was kostet ein Immobilien-Teilverkauf für Sie?
In Kooperation mit Engel & Völkers LiquidHome
Empfehlung: Preisvergleich
Allgemein wird empfohlen, die Kosten eines Teilverkaufs mit denen eines Kredits zu vergleichen, weil letzterer in vielen Fällen günstiger ist. Auch ein Preisvergleich mit anderen Formen der Immobilienverrentung ist sinnvoll.
Immobilien-Teilverkauf im Test (2023)
Weil das Modell des Immobilien-Teilverkaufs noch relativ jung ist, gibt es aktuell kaum Testergebnisse unabhängiger Analysehäuser zu dieser Thematik. Es liegt jedoch eine Studie des Deutschen Instituts für Service-Qualität (DISQ) zum Service verschiedener Teilverkaufsanbieter vor. Im Gesamturteil der Studie von 2022 erhielten unter anderem die Anbieter Hausvorsorge und Engel & Völkers LiquidHome die Bewertung „gut“. Den vollständigen Test mit allen Testsiegern finden Sie hier:
Zweiter Platz für unseren Kooperationspartner
Engel & Völkers LiquidHome belegte in der Gesamtbewertung den zweiten Platz. Wie die Konditionen für einen Immobilien-Teilverkauf bei diesem Anbieter für Sie aussehen, können Sie mit unserem Rechner herausfinden oder kostenlos und unverbindlich ein konkretes Angebot anfordern.
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Darauf sollten Sie achten
Wenn Sie Immobilien-Teilverkauf als das optimale Modell der Immobilienverrentung für sich identifiziert haben, müssen Sie immer noch zwischen verschiedenen Anbietern wählen. Zunächst bietet sich ein Preisvergleich der folgenden Kategorien an:
Ebenfalls wichtig ist, wie viel Mitspracherecht sich der Teilkäufer einräumt und ob Ihr Nießbrauchrecht tatsächlich gut abgesichert ist. Achten Sie darauf, keinen Bedingungen zuzustimmen, die später Probleme für Sie aufwerfen.
Informieren Sie sich über den Anbieter
Neben dem Kostenvergleich sollten Sie auch den Anbieter genauer unter die Lupe nehmen. Ist er seriös? Handelt es sich um ein finanzstarkes Unternehmen? Welche Erfahrungen haben andere Kunden mit ihm gemacht?
Planen Sie voraus
Eine wichtige Motivation für einen Immobilien-Teilverkauf ist es, Geld für die Immobilie zu bekommen, ohne diese verlassen zu müssen. Doch das ist nur gewährleistet, solange Sie auch die Nutzungsgebühr bezahlen. Achten Sie also darauf, dass die monatliche Nutzungsgebühr nicht zu hoch ausfällt und berücksichtigen Sie diese bei ihrer Finanzplanung. Kalkulieren Sie auch die Kosten ein, die bei der Instandhaltung und eventuellen Modernisierungsmaßnahmen entstehen.
So sehen die Konditionen bei unserem Partner aus
Bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome erwarten Sie folgende Bedingungen:
| Verkaufbarer Anteil der Immobilie | maximal 50 %, aber mindestens 100.000 € Auszahlungssumme |
| Nießbrauchrecht | lebenslanges Nießbrauchrecht für Verkäufer über 60, mindestens 20 Jahre Nießbrauchrecht für jüngere Verkäufer |
| Absicherung des Nießbrauchrechts | Eintragung an zweiter Stelle im Grundbuch und Sicherheitszweckerklärung |
| Nutzungsgebühr | jährlich 4,99 % der Auszahlungssumme, für 10 Jahre fixiert, dann regelmäßige Anpassung an den europäischen Referenzzins |
| Mindestverkaufswert | 114 – 117 % |
| Abwicklungsvergütung für Gesamtverkauf | 5,55 % inkl. Umsatzsteuer (3 % bei Rückkauf durch den Besitzer oder dessen Erben) |
| Maklergebühren bei Gesamtverkauf | bereits inklusive |
| Instandhaltungs- und Modernisierungskosten | Der Verkäufer trägt alle entsprechenden Kosten, profitiert aber allein von Wertsteigerungen durch von ihm durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen |
| Erfahrung | Immobilien-Teilverkauf seit 2020, hat bereits zahlreiche Immobilienanteile gekauft |
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Fazit
Der Immobilien-Teilverkauf stellt eine der Möglichkeiten der Immobilienverrentung dar: Sie verkaufen einen Anteil Ihrer Immobilie für eine größere Summe, benutzen aber gegen eine monatliche Gebühr die gesamte Immobilie. Sie können sie sowohl selbst bewohnen als auch auf andere Weise, zum Beispiel zur Vermietung, nutzen. Den Zeitpunkt des kompletten Verkaufs der Immobilie bestimmen Sie und Sie erhalten einen Anteil des Verkaufspreises, der – abzüglich einer Gebühr für den Teilkäufer – Ihrem Anteil an der Immobilie entspricht.
Lohnt sich ein Teilverkauf?
Der Immobilien-Teilverkauf ist nicht immer die kostengünstigste Methode, um Wohneigentum in verfügbares Vermögen zu verwandeln und geht mit einigen Unwägbarkeiten für die Zukunft einher. Er erlaubt es Ihnen jedoch, teilweise Eigentümer Ihrer Immobilie zu bleiben und relativ frei über deren Gestaltung und Verwendung zu entscheiden. Gerade für Menschen, die noch zu jung für andere Modelle der Immobilienverrentung sind und die nicht auf einen Kredit zu guten Bedingungen zurückgreifen können, ist es eine mögliche Option, um ohne große Veränderungen im Alltag Liquidität aus der eigenen Immobilie zu gewinnen. Nutzen Sie gern unseren Online-Rechner zum Immobilien-Teilverkauf, um herauszufinden, was Sie für Ihre Immobilie erhalten würden und wie hoch Ihr Nutzungsentgelt bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome wäre.
Die häufigsten Fragen zum Immobilien-Teilverkauf
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt bei Teilverkauf?
Das Nutzungsentgelt oder die Nutzungsgebühr, die Sie bei einem Immobilien-Teilverkauf zahlen, entspricht in der Regel pro Jahr einem bestimmten Prozentsatz der Summe, die Sie sich im Austausch gegen einen Anteil Ihres Immobilienbesitzes haben auszahlen lassen. Wenn Sie das dann noch einmal durch zwölf dividieren, haben Sie die monatlichen Kosten. Beachten Sie jedoch, dass Sie anders als bei einem Mietverhältnis auch für die gesamte Instandhaltung Ihrer Immobilie zahlen.
Für wen lohnt sich ein Immobilien-Teilverkauf?
Ein Immobilien-Teilverkauf lohnt sich, wenn man auf das in der Immobilie gebundene Vermögen zurückgreifen möchte und ein Kredit mit der Immobilie als Sicherheit nicht oder nur mit sehr hohen Zinsen möglich ist. Er ist eine Alternative zum vollständigen Verkauf der Immobilie, bei der man diese verlassen müsste, und anderen Modellen der Immobilienverrentung, bei denen die Immobilie vollständig ins Eigentum einer anderen Person übergeht. Ob sich ein Immobilienteilverkauf für Sie lohnt, hängt von Ihrer Situation und den Alternativen, die Ihnen offenstehen, ab.
Wie geht der Teilverkauf eines Hauses?
Bei einem Immobilien-Teilverkauf verkauft man einen Anteil einer Immobilie, kann diese jedoch weiterhin komplett nutzen. In der Regel verkauft man den Anteil einem auf Immobilien-Teilverkauf spezialisierten Unternehmen. Dieses erstellt auf der Grundlage eines aktuellen Gutachtens ein Angebot. Ist der Verkäufer damit zufrieden, wird der Verkauf von bis zu 50 Prozent des Hauses von einem Notar beurkundet.
Der Verkäufer erhält eine Summe, die dem entsprechenden Anteil am Verkehrswert des Hauses entspricht und zahlt von jetzt an eine monatliche Nutzungsgebühr an das Unternehmen. Diese stellt das Entgelt dafür dar, dass er weiterhin 100 Prozent seines Hauses nutzen kann, obwohl es ihm nur noch anteilig gehört. Er kann entscheiden, ob und wann die Immobilie verkauft wird und wird anteilig an der Verkaufssumme beteiligt. Auch ein Rückkauf des verkauften Anteils zu dessen Verkehrswert ist möglich.
Welche Nachteile gibt es bei einem Teilverkauf?
Ein Teilverkauf hat gegenüber Modellen wie einer Leibrente oder einer Rückvermietung den Nachteil, dass der Besitzer der Immobilie ein Nutzungsentgelt für die Nutzung der kompletten Immobilie zahlt und auch weiterhin vollständig für ihre Instandhaltung verantwortlich ist. Auch fällt für den Verkauf der Immobilie oft noch einmal eine Gebühr an. Dem Vorteil, dass man weiterhin an Wertsteigerungen der Immobilie beteiligt wird, steht das Risiko eines Wertverlusts gegenüber. Gerade steigende Zinsen können sich nachteilig auswirken, weil durch diese oft das Nutzungsentgelt steigt, aber die Preisentwicklung von Immobilien gehemmt wird, sodass Sie weniger Gewinn beim späteren Verkauf Ihres Anteils machen können.
Wie gut ist ein Teilverkauf?
Ein Immobilien-Teilverkauf bietet Ihnen den Vorteil, dass Sie an eine größere Geldsumme kommen, und ihre vertraute Immobilie entweder weiterhin bewohnen oder anderweitig für sich nutzen können. Viele wichtige Entscheidungen über die Immobilie liegen weiterhin bei Ihnen. Ob es sich jedoch um die optimale Form der Immobilienverrentung handelt, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.
Kann man ein halbes Haus verkaufen?
Es ist möglich, ein Haus lediglich zu einem Anteil zu besitzen oder einen Anteil an einem Haus zu verkaufen, auch wenn dies einige Herausforderungen verursachen kann, weil die Eigentümer wichtige Entscheidungen gemeinsam treffen müssen. Eine Variante des anteiligen Immobilienverkaufs ist der Immobilien-Teilverkauf, bei dem Privatpersonen einem Unternehmen einen Anteil an ihrer Immobilie verkaufen, aber gegen eine Nutzungsgebühr weiterhin die gesamte Immobilie nutzen und weiterhin frei über den Zeitpunkt des Verkaufs oder eine Vermietung entscheiden können. Auf diese Weise kann man bis zu 50 Prozent des eigenen Hauses verkaufen.
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