Die Immobilienrente in der Steuer

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Das erwartet Sie hier

Welche Steuern bei verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung anfallen und wo Sie eine Immobilienrente in der Steuererklärung eintragen.


Das Wichtigste in Kürze

  • Auf eine Immobilienleibrente fallen Steuern an, allerdings wird bei lebenslangen Leibrenten nur der Ertrags­anteil besteuert. Zeitrenten sind vollständig steuerpflichtig.
  • Ob auf den Verkauf einer Immobilie eine Spekulationssteuer anfällt, hängt davon ab, wie man sie in den letzten Jahren genutzt hat. Unter Umständen kann auch eine Gewerbesteuer anfallen.
  • Zahlungen der Bank bei einer Umkehrhypothek sind steuerfrei.

Direkt zum Inhalt

  1. Leibrente versteuern
  2. Wohnrecht und Nießbrauch
  3. Weitere Arten der Verrentung
  4. Fazit

Das erwartet Sie hier

Welche Steuern bei verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung anfallen und wo Sie eine Immobilienrente in der Steuererklärung eintragen.

Inhalt dieser Seite
  1. Leibrente versteuern
  2. Wohnrecht und Nießbrauch
  3. Weitere Arten der Verrentung
  4. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Auf eine Immobilienleibrente fallen Steuern an, allerdings wird bei lebenslangen Leibrenten nur der Ertrags­anteil besteuert. Zeitrenten sind vollständig steuerpflichtig.
  • Ob auf den Verkauf einer Immobilie eine Spekulationssteuer anfällt, hängt davon ab, wie man sie in den letzten Jahren genutzt hat. Unter Umständen kann auch eine Gewerbesteuer anfallen.
  • Zahlungen der Bank bei einer Umkehrhypothek sind steuerfrei.

Diese Steuern fallen auf die Immobilienleibrente an

Nur der Ertrags­anteil wird versteuert

Die Leibrente aus einem Immobilienverkauf zählt zu den sonstigen Einkünften. Daher wird hier nur der Ertrags­anteil mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Höhe des Ertrags­anteils hängt von Ihrem Alter beim Vertragsabschluss ab:

Alter bei VertragsschlussErtrags­anteil
7015
7114
72-7313
7412
7511
76-7710
78-799
808
81-827
83-846
85-875
88-914
92-933
94-962
Ab 971

Beispielrechnung

Höhe der Immobilienleibrente800 €
Ertrags­anteil (Abschluss mit 75 Jahren)11 %
Ertrags­anteil der Immobilienleibrente (11 % von 800 €)88 €
Persönlicher Steuersatz20 %
Steuern auf den Ertrags­anteil (20 % von 88 €)17,60 €

Unser Beispielrentner hat einen persönlichen Steuersatz von 20 Prozent und erhält eine Immobilienleibrente in Höhe von 800 Euro. Er hat sie mit 75 abgeschlossen und zahlt entsprechend nur Steuern auf elf Prozent davon, also auf 88 Euro.


Wo wird die Rente eingetragen?

Ihre Leibrente geben Sie in der Steuerklärung in der Anlage R an. Hier machen Rentner und Pensionäre die Angeben zu Ihren Bezügen im Alter.

Icon Stift
Ausschnitt aus der Anlage R der Steuererklärung: Zeile 31 bis 36 für Angaben zu Leibrenten aus sonstigen Verpflichtungsgründen

Zeitrenten werden in voller Höhe versteuert

Während lebenslange Leibrenten nur mit dem Ertrags­anteil besteuert werden, müssen Sie eine Zeitrente beziehungsweise abgekürzte Leibrente in voller Höhe versteuern. Wenn unser Beispielrentner 20 Prozent Steuern auf seine 800 Euro Rente zahlen müsste, wären das 160 Euro. Rechnen Sie am besten nach, ob die Zeitrente so viel höher als die lebenslange Leibrente ausfällt, dass sie sich trotzdem lohnt.

Icon Euroscheine und Münzen

Wann müssen Rentner keine Steuern zahlen?

Auf die Immobilienrente fallen prinzipiell nur Steuern an, wenn die Einnahmen insgesamt den Grundfreibetrag überschreiten. 2022 beträgt dieser 10.347 Euro im Jahr. Jeder Euro, der diesen Betrag übersteigt, wird versteuert.


Wann fällt eine Spekulationssteuer an?

Wenn es sich bei der Immobilie, die man gegen eine Einmalzahlung oder eine Leibrente verkauft, um eine eigengenutzte Immobilie handelt, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Anders sieht es bei einer Immobilie aus, die Sie in den letzten zehn Jahren anders genutzt haben. Stand sie leer, wurde zu gewerblichen Zwecken genutzt oder vermietet, ist es möglich, dass ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vorliegt – hier kommt es darauf an, ob und wie lange Sie die Immobilie auch selbst genutzt haben.


Wer muss eine Gewerbesteuer zahlen?

Der Verkauf kann als gewerblicher Grundstückhandel gewertet werden, wenn bestimmte Merkmale darauf zutreffen wie zum Beispiel der Verkauf von mehreren Objekten in kurzer Zeit. Es ist also auch möglich, dass eine Gewerbesteuer anfällt. Wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater, um herauszufinden, ob Ihr Immobilienverkauf der Spekulationssteuer unterliegt oder als gewerblich zählen kann. Wenn keine Spekulation oder gewerbliche Aktivität vorliegt, ist der Verkauf eines privaten Grundstücks in der Regel steuerfrei.

Icon Stadt

Grunderwerbssteuer für den Käufer

Wer jemandem eine Immobilie im Austausch gegen eine Leibrente abkauft, zahlt eine Grunderwerbssteuer für diese. Der Käufer kann den Ertrags­anteil an der Rente als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wenn die Immobilienleibrente unter Verwandten gezahlt wird, sollte der Verkauf so gestaltet sein wie eine Transaktion zwischen Fremden, damit die Zahler der Immobilienrente den Ertrags­anteil der Immobilienrente von ihrer Steuer absetzen können.

Wohnrecht und Nießbrauch in der Steuer

Icon Haus

Wohnrecht ist steuerfrei

Erhalten Sie im Rahmen der Immobilienrente ein Wohnrecht, ist dieses steuerfrei. Es berechtigt sie nur dazu, in der Immobilie zu wohnen, aber sie können sie nicht anderweitig nutzen.


Nießbrauch

Wenn Sie im Rahmen einer Immobilienverrentung Nießbrauch vereinbaren, fallen unter Umständen Steuern für Sie an. Wenn Sie zum Beispiel ausziehen und eine Immobilie, für die Sie ein Nießbrauchrecht haben, vermieten, müssen Sie auf diese Mieteinnahmen Steuern zahlen. Sie können in diesem Fall Werbungskosten von der Steuer absetzen. Ob Abschreibungen dem Nießbraucher oder dem Eigentümer zugeordnet werden, hängt von der Art des Nießbrauchs und der genauen Art der Abschreibungen ab.

Auszug aus dem Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch


Nießbrauch und Grunderwerbssteuer

Die Kaufpreisminderung durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts reduziert nicht die Grunderwerbssteuer. Nießbrauch wird aus Sicht der Grunderwerbssteuer als Entgelt angesehen.

Icon Euro Beleg

Andere Arten der Immobilienverrentung in der Steuer

Icon Uhr und Zeit

Umkehrhypothek in der Steuer

Manchmal wählen Immobilienbesitzer statt einer Immobilienrente oder einem Teilverkauf eine Umkehrhypothek als Mittel, um das in ihrer Immobilie gebundene Kapital zu nutzen. Die Raten, welche die Bank im Rahmen der Umkehrhypothek zahlt, sind für den Darlehensnehmer steuerfrei.

Immobilien-Teilverkauf in der Steuer

Auch beim Immobilien-Teilverkauf fällt eine Grunderwerbssteuer an, die der Käufer nicht vollständig übernehmen muss, aber die von diesem übernommen werden kann. Für den Verkäufer können Steuern anfallen, falls der Verkauf unter die bereits erklärte Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer fällt.

Mehr zum Teilverkauf in der Steuer

Fazit

Bei einer Immobilienrente können verschiedene Arten von Steuern anfallen. Beispielsweise wird bei einer lebenslangen Leibrente der Ertrags­anteil besteuert, bei einer Zeitrente die gesamte Zahlung. Auch wenn Sie ein verkauftes Haus nutzen, um Einkünfte zu generieren, zahlen Sie Steuern auf diese. Es gibt jedoch Szenarien, in denen Rentner bei der Immobilienverrentung keine Steuern zahlen.

Alle Angaben zum Steuerrecht sind ohne Gewähr.

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