Kapitalanlage-Immobilien in der Steuer

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von Nina Bruckmann
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Von welchen Steuervorteilen Sie mit Immobilien als Kapitalanlage profitieren können, was es dabei zu beachten gibt und wie Sie als Vermieter die Steuererklärung ausfüllen.

Inhalt dieser Seite
  1. Welche Steuervorteile gibt es?
  2. Steuern absetzen als Vermieter
  3. Steuern absetzen als Eigennutzer
  4. Besonderheiten je nach Immobilienart
  5. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Vermieter profitieren bei Immobilien als Kapitalanlage von mehr Steuervorteilen.
  • Wichtig ist für Vermieter die Anlage­ V der Steuererklärung.
  • Auch bei einem Leerstand können Vermieter Steuern absetzen.
  • Immobilien mit Denkmalschutz bieten noch weitere Steuervorteile.
  • Lassen Sie sich am besten von einem Steuerberater beraten.

Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Als Eigentümer­ können Sie mit Ihrer Immobilie aus steuerlicher Sicht einiges an Geld sparen. Vermieter profitieren dabei deutlich mehr von möglichen Steuervorteilen als Eigennutzer. Es lohnt sich jedoch auf jeden Fall, sich im Vorfeld über die verschiedenen Möglichkeiten zu informieren. Dies können Sie auf dieser Seite tun. Wer als Immobilienbesitzer Unterstützung bei den Abschreibungsmöglichkeiten benötigt, sollte am besten seinen Steuerberater hinzuziehen.

Was können Vermieter bei einer Immobilie als Kapitalanlage von der Steuer absetzen?

Mieteinnahmen fallen unter die Einkommens­steuer und müssen entsprechend in die Steuererklärung eingetragen werden. Wichtig ist dabei die Anlage­ V ”Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”. Dort werden auch alle Werbungskosten eingetragen, die Sie von der Steuer absetzen wollen.


Was kann ich von der Steuer absetzen?

Werbungskosten sind alle “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen”. Vermietern bieten sich dabei eine Vielzahl an Möglichkeiten, die eigene Steuerlast zu senken. Darunter fallen unter anderem Kosten für den Erwerb, die Renovierung oder die Mietersuche. Auch wenn die Höhe der zu erwartenden Rückzahlung von vielen Faktoren abhängig ist, sollten Sie in der Steuererklärung alle Kosten in voller Höhe angeben.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

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Mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) können Sie bei vermieteten Immobilien die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Dies gilt jedoch nur für die Kosten des eigentlichen Gebäudes und nicht für den Grund und Boden. So können:

  • bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, über 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent abgesetzt werden
  • bei Gebäuden, die ab 1925 erbaut wurden, können über 50 Jahre lang jedes Jahr zwei Prozent abgesetzt werden

Zu diesem Posten zählen auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten sowie das Architektenhonorar im Fall eines Neubaus.

Wesentliche Verbesserungen des Objektes, wie eine Erhöhung des Standards oder der Nutzfläche, können unter Umständen als nachträgliche Herstellungskosten gewertet werden. Und auch anschaffungsnahe Herstellungskosten können dazukommen, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungs­maßnahmen bis einschließlich 3 Jahre nach dem Erwerb der Immobilie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen.

Kreditzinsen

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Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsen lohnt es sich, eine Immobilie über eine Baufinanzierung zu erwerben. Die durch die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage anfallenden Kreditzinsen können von der Steuer abgesetzt werden.

Grundsteuer

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Jeder Eigentümer­ einer Immobilie muss einmal im Jahr eine Grundsteuer zahlen. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der sogenannte Einheitswert. Auch wenn Sie die Grundsteuer auf die Mieter umlegen, können Sie diese von der Steuer absetzen.

Reparatur- und Renovierungskosten

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Reparatur- und Renovierungskosten können Sie als Vermieter in voller Höhe absetzen. Entweder direkt in einem oder verteilt auf bis zu fünf Jahre.

Hausnebenkosten

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Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, müssen als Einkünfte versteuert werden. Dennoch lassen sie sich als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Führen Sie beispielsweise selbst den Winterdienst durch, können Sie allerdings nur die Kosten für Werkzeug und Material, nicht aber Ihre eigene Arbeits­leistung absetzen.

Hausgeld

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Als Hausgeld wird die monatliche Vorauszahlung für die entstehenden Hausnebenkosten an einen Verwalter bezeichnet. Diese kommt in der Regel zum Einsatz, wenn man als Vermieter Teil einer Eigentümer­gemeinschaft ist. Aus dem Hausgeld wird beispielsweise die Gebäude­versicherung der Eigentümer­gemeinschaft bezahlt. Das Hausgeld kann generell von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings nur, wenn es bereits vom Verwalter für das Haus ausgegeben wurde.

Möblierte Wohnung

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Wird eine Wohnung möbliert vermietet, kann das komplette für die Vermietung erworbene Inventar von der Steuer abgesetzt werden. Liegt der Wert über 800 Euro, müssen die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wie lange Einrichtungsgegenstände abgeschrieben werden können, entnehmen Sie hier der entsprechenden AfA-Tabelle des Bundes­finanzministeriums.

Mieter

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Kosten, die für die Suche eines neuen Mieters anfallen, sind ebenfalls von der Steuer absetzbar. Darunter fallen unter anderem die Kosten für Immobilienanzeigen im Internet sowie in der Zeitung oder das Honorar für einen Makler, der Ihnen die Mietersuche abnimmt. Zudem können auch die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises und die im Rahmen der Rauchmelderpflicht anfallenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Weitere absetzbare Kosten

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  • Mögliche Büro- und Fahrtkosten
  • Anwaltsgebühren und Prozesskosten, wenn diese im Zusammenhang mit der Vermietung zustande gekommen sind
  • Beiträge für Mitgliedschaften in Verbänden

Wo trage ich die Kapitalanlage-Immobilie in der Steuererklärung ein?

Als Vermieter einer Kapitalanlage-Immobilie benötigen Sie die Anlage­ V. Im Folgenden finden Sie ein Muster der Steuererklärung und darunter unsere Erläuterungen zu den einzelnen Zeilen.

Zeilen 1 – 8

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Allgemeine Angaben zum Grundstück und zum Eigentümer­ müssen hier eingetragen werden.

Zeilen 9 – 21

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Tragen Sie hier Ihre Mieteinnahmen und die auf den Mieter umgelegten Nebenkosten ein.

Zeilen 25 – 29

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Hier müssen Sie Eintragungen vornehmen, wenn Sie an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften, einen Erbengemeinschaft mit Grundbesitz oder an einem Immobilienfonds beteiligt sind.

Zeilen 31 – 32

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Haben Sie ein möbliertes Zimmer, ein unbebautes Grundstück oder von Ihnen selbst angemietete Räume vermietet, müssen Sie die Einkünfte daraus hier eintragen.

Zeilen 33 – 53

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Tragen Sie hier Ihre Werbungskosten ein. Darunter zählen alle “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen”.

Trotz Leerstand Steuern absetzen

Auch bei einem Leerstand Ihrer Immobilie müssen Sie nicht auf Steuervorteile verzichten. Allerdings müssen Sie als Vermieter nachweisen können, dass Sie weiterhin ernsthaft nach Mietern suchen und keine Schuld am Leerstand des Objektes tragen. Das Finanzamt entscheidet jedoch individuell, ab wann es Nachweise für eine Vermietungsabsicht einfordert und prüft.

Hilfreich sind dabei folgende Unterlagen:

  • Kopien der Immobilieninserate im Internet und in der Zeitung
  • Protokolle von Wohnungsbesichtigungen
  • Maklerrechnungen
  • Nachweise von Renovierungskosten

Was können Eigennutzer von der Steuer absetzen?

Für Eigennutzer ist der Hauskauf mit allen anfallenden Kosten nicht von der Steuer absetzbar. Haushaltsnahe Dienstleistungen wie beispielsweise Kosten für Handwerker, können zu 20 Prozent von der Steuer abgesetzt werden. Der Höchstbetrag liegt in diesem Fall bei 1.200 Euro pro Jahr. Achten Sie jedoch darauf, dass keine Materialkosten, sondern nur die Kosten für die Arbeits­zeit abgesetzt werden können. Finanzieren Sie Ihre Immobilie über Wohn-Riester, können Sie dies in der Steuererklärung angeben.

Vorteile von Anlage­immobilien für die Eigennutzung

Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Haben Sie eine Immobilie mindestens für die letzten drei Kalenderjahre selbst bewohnt, fallen auf den Gewinn aus einem Verkauf keine Steuern an. Bei einer vermieteten Immobilie müssen Sie den durch einen Verkauf erzielten Gewinn in den ersten zehn Jahren ganz normal versteuern. Erst nach diesen zehn Jahren können Sie die vermietete Immobilie ebenfalls steuerfrei verkaufen.

Welche Steuerbesonderheiten gibt es bei welcher Immobilie?

Steuervorteile einer Denkmalimmobilie

Der Erwerb einer Immobilie mit Denkmalschutz als Kapitalanlage bringt noch weitere Steuervorteile mit sich. Haben Sie die Denkmalimmobilie unsaniert erworben, müssen Sie eine steuerliche Vorabbescheinigung vom Denkmalamt einholen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen. Nur dann können Sie die Sanierungskosten steuerlich abschreiben. Außerdem sollte auf der Bescheinigung der Eintrag zu finden sein, dass die Immobilie steuerlich abzugsfähig ist.

Wie viel genau Sie steuerlich absetzen können, lesen Sie auf unserer Seite speziell zum Thema Denkmalimmobilien als Kapitalanlage:

Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage: Sinnvoll?

Steuern bei Auslands­immobilien

Die Frage nach der Versteuerung einer Immobilie als Kapitalanlage im Ausland lässt sich nicht allgemein beantworten. Die Steuern für eine Auslands­immobilie unterscheiden sich in Art und Höhe je nach Land, in dem sie stehen. Mehr Informationen dazu finden Sie auf unserer Seite speziell zu Immobilien als Kapitalanlage im Ausland.

Immobilien als Kapitalanlage im Ausland: Was beachten?

Welche Steuervorteile gibt es mit einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Für eine Eigentumswohnung gelten die gleichen Steuervorteile, wie für ein Ein- oder Mehrfamilienhaus:

  • Vermieter können Werbungskosten, wie etwa Anschaffungskosten, Kreditzinsen und Hausnebenkosten absetzen – eine Übersicht dazu finden Sie weiter oben.
  • Eigennutzer können die Kaufkosten einer Eigentumswohnung nicht steuerlich geltend machen. Es können höchstens haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abgesetzt werden – mehr dazu weiter oben.

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Fazit

Vermieter profitieren steuerlich mehr

Wenn Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage vermieten, dann profitieren Sie deutlich mehr von Steuervorteilen, als wenn Sie die Immobilie selbst nutzen. So können Sie jegliche Hausnebenkosten, Anschaffungskosten, Kosten für Reparaturen, Hausgeld und sogar Ihre Kreditzinsen der Baufinanzierung steuerlich absetzen. Als Eigennutzer sind die Möglichkeiten dagegen sehr begrenzt.


Steuerrechner für Immobilien als Kapitalanlage

Im Internet können Sie diverse Steuerrechner für Immobilien als Kapitalanlage finden – beispielsweise hier bei Stiftung Warentest. Nutzen Sie diese Rechner jedoch nur als Orientierung. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich an einen Steuerberater wenden.


Die häufigsten Fragen zu Kapitalanlage-Immobilien in der Steuer

Wie kann man mit Immobilien Steuern sparen?

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Die meisten Steuern sparen Sie mit einer Immobilie, wenn Sie sie vermieten. So können Sie Anschaffungskosten, Hausnebenkosten und weitere Werbungskosten geltend machen. Die Anschaffungskosten sind dabei entweder zu 2,5 Prozent jährlich (bei Gebäuden vor 1925 erbaut, über 40 Jahre lang) beziehungsweise zu zwei Prozent jährlich (bei Gebäuden nach 1925 erbaut, über 50 Jahre lang) abgesetzt werden. Bei denkmalgeschützten Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen auch die Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Welche Kosten kann man beim Kauf einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

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Wenn man die Eigentumswohnung kauft, um sie zu vermieten, dann können beispielsweise ein Teil der Anschaffungskosten sowie Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt werden. Wird die Eigentumswohnung zur Eigennutzung gekauft, dann ist dies nicht möglich.

Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar?

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Wird die Immobilie vermietet, so können die Kaufnebenkosten, wie etwa die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision steuerlich abgesetzt werden.

Was kann ich als Eigentümer­ von der Steuer absetzen?

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Wer selbst als Eigentümer­ in der Immobilie wohnt, kann haushaltsnahe Dienstleistungen, wie etwa Handwerkerkosten, von der Steuer absetzen. Dies ist bis zu einer Höhe von 20 Prozent möglich.

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Katharina Tennius
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