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Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer

Von welchen Steuervorteilen Sie profitieren können und was es dabei zu beachten gibt
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter profitieren bei Immobilien als Kapitalanlage von mehr Steuervorteilen.
  • Wichtig ist für Vermieter die Anlage V der Steuererklärung.
  • Auch bei einem Leerstand können Vermieter Steuern absetzen.
  • Immobilien mit Denkmalschutz bieten noch weitere Steuervorteile.
  • Lassen Sie sich am besten von einem Steuerberater beraten.

Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Als Eigentümer können Sie mit Ihrer Immobilie aus steuerlicher Sicht einiges an Geld sparen. Vermieter profitieren dabei deutlich mehr von möglichen Steuervorteilen als Eigennutzer. Es lohnt sich jedoch auf jeden Fall, sich im Vorfeld über die verschiedenen Möglichkeiten zu informieren. Wer als Immobilienbesitzer Unterstützung bei den Abschreibungsmöglichkeiten benötigt, sollte am besten seinen Steuerberater hinzuziehen.


Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Mieteinnahmen fallen unter die Einkommenssteuer und müssen entsprechend in die Steuererklärung eingetragen werden. Wichtig ist dabei die Anlage V ”Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”. Dort werden auch alle Werbungskosten eingetragen, die Sie von der Steuer absetzen wollen.

Werbungskosten sind alle “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen”. Vermietern bieten sich dabei eine Vielzahl an Möglichkeiten, die eigene Steuerlast zu senken. Darunter fallen unter anderem Kosten für den Erwerb, die Renovierung oder die Mietersuche. Auch wenn die Höhe der zu erwartenden Rückzahlung von vielen Faktoren abhängig ist, sollten Sie in der Steuererklärung alle Kosten in voller Höhe angeben.

In welcher Zeile muss ich etwas in Anlage V eintragen?

Allgemeine Angaben zum Grundstück und zum Eigentümer müssen hier eingetragen werden.

Tragen Sie hier Ihre Mieteinnahmen und die auf den Mieter umgelegten Nebenkosten ein.

Hier müssen Sie Eintragungen vornehmen, wenn Sie an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften, einen Erbengemeinschaft mit Grundbesitz oder an einem Immobilienfonds beteiligt sind.

Haben Sie ein möbliertes Zimmer, ein unbebautes Grundstück oder von Ihnen selbst angemietete Räume vermietet, müssen Sie die Einkünfte daraus hier eintragen.

Tragen Sie hier Ihre Werbungskosten ein. Darunter zählen alle “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen”. Was Sie genau absetzen können, lesen Sie im folgenden Abschnitt.

Muster für die Eintragungen in der Anlage V

Was kann ich von der Steuer absetzen?

Mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) können Sie bei vermieteten Immobilien die Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Dies gilt jedoch nur für die Kosten des eigentlichen Gebäudes und nicht für den Grund und Boden. So können bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, über 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5% abgesetzt werden. Bei Gebäuden, die ab 1925 erbaut wurden, können über 50 Jahre lang jedes Jahr 2% abgesetzt werden. Zu diesem Posten zählen auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten sowie das Architektenhonorar im Fall eines Neubaus.

Wesentliche Verbesserungen des Objektes, wie eine Erhöhung des Standards oder der Nutzfläche, können unter Umständen als nachträgliche Herstellungskosten gewertet werden. Und auch anschaffungsnahe Herstellungskosten können dazukommen, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen bis einschließlich drei Jahre nach dem Erwerb der Immobilie ohne Umsatzsteuer mehr als 15% der Anschaffungskosten betragen.

Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsen lohnt es sich, eine Immobilie über eine Baufinanzierung zu erwerben. Die durch die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage anfallenden Kreditzinsen können von der Steuer abgesetzt werden.

Jeder Eigentümer einer Immobilie muss einmal im Jahr eine Grundsteuer zahlen. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der sogenannte Einheitswert. Auch wenn Sie die Grundsteuer auf die Mieter umlegen, können Sie diese von der Steuer absetzen.

Reparatur- und Renovierungskosten können Sie als Vermieter in voller Höhe absetzen. Entweder direkt in einem oder verteilt auf bis zu fünf Jahre.

Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, müssen als Einkünfte versteuert werden. Dennoch lassen sie sich als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Führen Sie beispielsweise selbst den Winterdienst durch, können Sie allerdings nur die Kosten für Werkzeug und Material, nicht aber Ihre eigene Arbeitsleistung absetzen.

Als Hausgeld wird die monatliche Vorauszahlung für die entstehenden Hausnebenkosten an einen Verwalter bezeichnet. Diese kommt in der Regel zum Einsatz, wenn man als Vermieter Teil einer Eigentümergemeinschaft ist. Das Hausgeld kann generell von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings nur, wenn es bereits vom Verwalter für das Haus ausgegeben wurde.

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, kann das komplette für die Vermietung erworbene Inventar von der Steuer abgesetzt werden. Liegt der Wert über 800 €, müssen die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Wie lange Einrichtungsgegenstände abgeschrieben werden können, entnehmen Sie hier der entsprechenden AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums.

Kosten, die für die Suche eines neuen Mieters anfallen, sind ebenfalls von der Steuer absetzbar. Darunter fallen unter anderem die Kosten für Immobilienanzeigen im Internet sowie in der Zeitung oder das Honorar für einen Makler, der Ihnen die Mietersuche abnimmt. Zudem können auch die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises und die im Rahmen der Rauchmelderpflicht anfallenden Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Zusätzlich zu den bereits genannten Kosten können Vermieter unter anderem auch mögliche Büro- und Fahrtkosten sowie Anwaltsgebühren und Prozesskosten von der Steuer absetzen, wenn diese im Zusammenhang mit der Vermietung zustande gekommen sind. Und auch Beiträge für Mitgliedschaften in Verbänden können in der Regel von der Steuer abgesetzt werden.

… mehr zu Immobilien als Kapitalanlage
Trotz Leerstand Steuern absetzen

Auch bei einem Leerstand Ihrer Immobilie müssen Sie nicht auf Steuervorteile verzichten. Allerdings müssen Sie als Vermieter nachweisen können, dass Sie weiterhin ernsthaft nach Mietern suchen und keine Schuld am Leerstand des Objektes tragen. Das Finanzamt entscheidet jedoch individuell, ab wann es Nachweise für eine Vermietungsabsicht einfordert und prüft. Hilfreich sind dabei folgende Unterlagen:

  • Kopien der Immobilieninserate im Internet und in der Zeitung
  • Protokolle von Wohnungsbesichtigungen
  • Maklerrechnungen
  • Nachweise von Renovierungskosten

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Was können Eigennutzer von der Steuer absetzen?

Für Eigennutzer ist der Hauskauf mit allen anfallenden Kosten nicht von der Steuer absetzbar. Haushaltsnahe Dienstleistungen wie beispielsweise Kosten für Handwerker, können zu 20% von der Steuer abgesetzt werden. Der Höchstbetrag liegt in diesem Fall bei 1.200 € pro Jahr. Achten Sie jedoch darauf, dass keine Materialkosten, sondern nur die Kosten für die Arbeitszeit abgesetzt werden können. Finanzieren Sie Ihre Immobilie über Wohn-Riester, können Sie dies in der Steuererklärung angeben.

… mehr Informationen zu Wohn-Riester in der Steuer

Steuervorteile einer Denkmalimmobilie

Der Erwerb einer Immobilie mit Denkmalschutz als Kapitalanlage bringt noch weitere Steuervorteile mit sich. Haben Sie die Denkmalimmobilie unsaniert erworben, müssen Sie eine steuerliche Vorabbescheinigung vom Denkmalamt einholen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen. Nur dann können Sie die Sanierungskosten steuerlich abschreiben. Außerdem sollte auf der Bescheinigung der Eintrag zu finden sein, dass die Immobilie steuerlich abzugsfähig ist. Wie viel genau Sie steuerlich absetzen können, lesen Sie auf unserer Seite speziell zum Thema Denkmalimmobilien als Kapitalanlage.

… mehr zu Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage

Steuern bei Auslandsimmobilien

Die Frage nach der Versteuerung einer Immobilie als Kapitalanlage im Ausland lässt sich nicht allgemein beantworten. Die Steuern für eine Auslandsimmobilie unterscheiden sich in Art und Höhe je nach Land, in dem sie stehen. Mehr Informationen dazu finden Sie auf unserer Seite speziell zu Immobilien als Kapitalanlage im Ausland.

… mehr zu Immobilien als Kapitalanlage im Ausland

Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Haben Sie eine Immobilie mindestens für die letzten drei Kalenderjahre selbst bewohnt, fallen auf den Gewinn aus einem Verkauf keine Steuern an. Bei einer vermieteten Immobilie müssen Sie den durch einen Verkauf erzielten Gewinn in den ersten zehn Jahren ganz normal versteuern. Erst nach diesen zehn Jahren können Sie die vermietete Immobilie ebenfalls steuerfrei verkaufen.

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Steuerrechner für Immobilien als Kapitalanlage

Im Internet können Sie diverse Steuerrechner für Immobilien als Kapitalanlage finden – beispielsweise hier bei Stiftung Warentest. Nutzen Sie diese Rechner jedoch nur als Orientierung. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich an einen Steuerberater wenden.


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Dieser Artikel wurde zuletzt am 18.08.2020 aktualisiert.
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Nina Bruckmann
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