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Welche Steuern beim Immobilien-Teilverkauf anfallen, wann der Verkauf steuerfrei bleibt und was Sie in der Steuererklärung angeben müssen.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Wie ein normaler Verkauf: Der Teilverkauf ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Wer selbst darin wohnt oder länger als zehn Jahre Eigentümer ist, verkauft steuerfrei.
- Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %: Meist zahlt sie der Anbieter, holt seine Nebenkosten aber über die Mindestvergütung von in der Regel 117 % zurück. Zahlt er nicht, haften Sie mit.
- Nutzungsentgelt nicht absetzbar: Solange Sie selbst wohnen, ist das Entgelt private Lebensführung. Die Grundsteuer tragen meist weiter Sie.
- Steuererklärung: Nur ein steuerpflichtiger Gewinn gehört in die Anlage SO. Gewinne bis unter 1.000 € im Jahr bleiben steuerfrei.
Welche Steuern fallen beim Immobilien-Teilverkauf an?
Steuerlich wird der Teilverkauf behandelt wie jeder private Immobilienverkauf, nur eben für einen Anteil. Drei Steuern können eine Rolle spielen: die Einkommensteuer auf einen Gewinn innerhalb der Spekulationsfrist, die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis des Anteils und danach weiter die Grundsteuer. Für die meisten Eigentümer, die selbst darin wohnen, bleibt der Verkauf steuerfrei.
Die Steuern beim Teilverkauf im Überblick
| Steuer | Wann sie anfällt | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Einkommensteuer auf den Gewinn | Nur ohne Eigennutzung und innerhalb von zehn Jahren | Sie als Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer | Bei jedem Teilverkauf an einen Anbieter | Meist der Anbieter, Sie haften mit |
| Grundsteuer | Jedes Jahr, wie bisher | Nach Vertrag, meist Sie als Nießbraucher |
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | Nur wenn Sie als Nießbraucher vermieten | Sie |
Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil an ein Unternehmen, behalten einen Nießbrauch und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Er ist eines von mehreren Modellen der Immobilienrente. Wie Leibrente, Umkehrhypothek und Rückmiete besteuert werden, steht auf unserer Seite Immobilienrente in der Steuer.
Wann ist der Teilverkauf steuerfrei und wann fällt Spekulationssteuer an?
Der Teilverkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder sie länger als zehn Jahre besitzen. Es genügt eine der beiden Bedingungen. Nur wenn beides fehlt, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz (Quelle: § 23 EStG).
Drei Wege zum steuerfreien Teilverkauf
Eine eigene Spekulationssteuer gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Sie fällt beim Teilverkauf selten an, weil die meisten Verkäufer seit Jahren selbst in ihrer Immobilie wohnen. Prüfen Sie die drei Ausnahmen trotzdem, bevor Sie unterschreiben.
1. Eigennutzung
Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt oder seit dem Kauf ausschließlich selbst genutzt.
2. Zehn Jahre
Zwischen Ihrem Kauf und dem Teilverkauf liegen mehr als zehn Jahre, dann ist auch ein vermietetes Objekt steuerfrei.
3. Freigrenze
Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie steuerfrei.
Beispielfall: Dann ist eine Spekulationssteuer fällig
Eine Eigentümerin hat 2018 eine Wohnung für 300.000 Euro gekauft, bis 2023 selbst darin gewohnt und sie dann vermietet. 2026 verkauft sie 50 Prozent für 200.000 Euro. Seit dem Kauf sind keine zehn Jahre vergangen, und in den letzten drei Jahren hat sie nicht selbst darin gewohnt. Der Gewinn ist deshalb steuerpflichtig.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Verkaufspreis des Anteils | 50 % | 200.000 € |
| Anteilige Anschaffungskosten | 50 % von 300.000 € | minus 150.000 € |
| Gewinn vor Werbungskosten | Differenz | 50.000 € |
| Steuerpflichtig | Gewinn minus anteilige Kauf- und Verkaufskosten, bei Vermietung erhöht um die abgezogene Abschreibung | Mit Ihrem persönlichen Steuersatz |
Hätte die Eigentümerin im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst in der Wohnung gewohnt, wäre derselbe Verkauf steuerfrei. Das Beispiel ist eine Rechnung unserer Redaktion. Läuft die Frist bald ab, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten oder vorher wieder selbst einzuziehen.
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?
Gewinn ist der Verkaufspreis Ihres Anteils minus die anteiligen Anschaffungskosten und die Werbungskosten (Quelle: § 23 EStG). Zu den Anschaffungskosten gehören Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch beim damaligen Kauf sowie Kosten für Aus- und Umbauten. Werbungskosten sind die Kosten des Verkaufs, etwa ein eigenes Gutachten.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, wird Ihnen der Kauf durch den Vorbesitzer zugerechnet. Die Zehnjahresfrist läuft also ab dessen Kauf, nicht ab dem Erbfall. Hat Ihr Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Teilverkauf steuerfrei. Wohnen Sie selbst darin, gilt ohnehin die Eigennutzung.
Wann wird der Teilverkauf gewerblich?
Einkommensteuer auf laufendes Einkommen fällt beim Teilverkauf nicht an, der Verkaufspreis ist kein Einkommen. Anders kann es sein, wenn Sie regelmäßig Immobilien oder Anteile kaufen und verkaufen und das Finanzamt Sie als gewerblichen Händler einstuft. Ein einmaliger Teilverkauf Ihrer selbst bewohnten Immobilie gehört nicht dazu.
Wir suchen gerade einen Top-Partner für den Teilverkauf
Sobald wir einen Top-Partner für den Immobilien-Teilverkauf gefunden haben, sagen wir Ihnen Bescheid. Tragen Sie dafür einfach Ihre E‑Mail-Adresse ein: eine einzige Nachricht, kein Newsletter.
Sie bekommen zuerst eine Mail mit Bestätigungslink. Wir nutzen Ihre Adresse nur für diese Benachrichtigung. Mehr in der Datenschutzerklärung.
Sie sind Anbieter für Immobilien-Teilverkauf? Schreiben Sie uns: kooperationen@transparent-beraten.de
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf?
In der Regel übernimmt der Anbieter als Käufer die Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Grundbuch. Ganz frei davon sind Sie trotzdem nicht: Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, und die Anbieter holen ihre Nebenkosten beim späteren Gesamtverkauf über eine Mindestvergütung zurück.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises für Ihren Anteil. Am niedrigsten ist sie in Bayern, am höchsten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Bei einem Anteil für 150.000 Euro sind das 5.250 bis 9.750 Euro.
- Bayern3,5 %
- Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen5,0 %
- Bremen, Hamburg, Sachsen5,5 %
- Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern6,0 %
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein6,5 %
Quelle: Grunderwerbsteuergesetze der Länder, Stand 22.10.2026
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf?
Die Kosten für Beurkundung und Grundbuch trägt im gesetzlichen Regelfall der Käufer (Quelle: § 448 BGB), die Grunderwerbsteuer übernimmt er meist im Vertrag. Steuerschuldner sind aber Käufer und Verkäufer gemeinsam. Zahlt der Anbieter nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten (Quelle: § 13 GrEStG).
Bezahlt ist die Steuer für Sie damit nicht. Laut Gutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen setzen die großen Anbieter ihre Erwerbsnebenkosten pauschal mit 17 Prozent an und bekommen beim Gesamtverkauf in der Regel mindestens 117 Prozent ihres Kaufpreises zurück (Quelle: SVRV-Rechtsgutachten).
Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer machen nach unserer Rechnung je nach Bundesland nur etwa 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises aus; Notar und Grundbuch kosten bei einem Anteil für 150.000 Euro rund 1.618 Euro. Wofür der Rest der Pauschale steht, legen die Anbieter nicht offen. Alle Kosten erklärt unsere Seite Teilverkauf: Kosten.
Teilverkauf in der Familie
Verkaufen Sie einen Anteil an Ihren Ehepartner, an Kinder, Enkel oder Eltern, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Befreit sind Erwerbe durch den Ehegatten und durch Verwandte in gerader Linie, ebenso Schenkungen (Quelle: § 3 GrEStG). Der Teilverkauf an ein Unternehmen ist dagegen nie befreit. Welche Käufer es gibt, steht auf unserer Seite zu den Käufern beim Teilverkauf.
Rückkauf innerhalb von zwei Jahren
Kaufen Sie Ihren Anteil zurück, sind Sie der Käufer und schulden grundsätzlich selbst Grunderwerbsteuer. Geschieht der Rückkauf innerhalb von zwei Jahren, setzt das Finanzamt auf Antrag weder für den Rückkauf noch für den ersten Verkauf Grunderwerbsteuer fest (Quelle: § 16 GrEStG). Wie der Rückkauf abläuft, erklärt unsere Seite zum Rückkauf.
Welche Steuern fallen nach dem Teilverkauf an?
Solange Sie selbst in der Immobilie wohnen, fallen nach dem Teilverkauf keine neuen Steuern an. Sie zahlen weiter die Grundsteuer, das Nutzungsentgelt können Sie nicht absetzen. Steuerlich wichtig wird es erst wieder, wenn Sie vermieten, den Anteil zurückkaufen oder die ganze Immobilie verkauft wird.
Ist das Nutzungsentgelt steuerlich absetzbar?
Wohnen Sie selbst in der Immobilie, ist das Nutzungsentgelt Teil Ihrer privaten Lebensführung und nicht absetzbar (Quelle: § 12 EStG). Es ist wie eine Miete für den verkauften Anteil. Daran ändert auch eine spätere Erhöhung nach dem Ende der Festschreibung nichts.
Vermieten Sie als Nießbraucher, etwa nach einem Umzug ins Pflegeheim, versteuern Sie die Mieteinnahmen und ziehen Aufwendungen für die Vermietung als Werbungskosten ab (Quelle: § 21 EStG). Ob dazu auch das Nutzungsentgelt zählt, ist für den Teilverkauf nicht eigens geregelt. Klären Sie das vorher mit einem Steuerberater.
Wer zahlt die Grundsteuer?
Nach dem gesetzlichen Leitbild trägt der Nießbraucher die öffentlichen Lasten der Immobilie, zu denen die Grundsteuer gehört (Quelle: § 1047 BGB). Nach diesem Leitbild zahlen weiter Sie die Grundsteuer, die Instandhaltung tragen Sie laut Verbraucherzentrale je nach Anbieter sogar ganz. Was in Ihrem Fall gilt, steht im Vertrag.
Haben Wertsteigerungen steuerliche Auswirkungen?
Solange Sie nur darin wohnen, löst eine Wertsteigerung keine Steuer aus. Kaufen Sie den Anteil zurück, ist das eine neue Anschaffung: Für diesen Anteil beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Ein späterer Verkauf bleibt trotzdem steuerfrei, solange Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin wohnen.
Beim späteren Gesamtverkauf gelten für Ihren restlichen Anteil dieselben Regeln wie beim Teilverkauf. Vorsicht ist geboten, wenn Sie schon länger ausgezogen sind, etwa ins Pflegeheim, und die Immobilie weniger als zehn Jahre besitzen. Nach Ihrem Tod übernehmen Ihre Erben die Frist ab Ihrem Kauf, mehr dazu auf der Seite Teilverkauf und Erbe.
Teilverkauf bei Scheidung
Übernimmt ein Ehepartner bei der Scheidung den Anteil des anderen gegen Geld, ist das innerhalb der Zehnjahresfrist ein steuerpflichtiger Verkauf, wenn der Ausgezogene nicht mehr selbst darin wohnt (Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Grunderwerbsteuer fällt zwischen früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nicht an, beim Verkauf an einen Teilkäufer schon. Mehr auf der Seite Teilverkauf bei Scheidung.
Vorher rechnen: Teilverkauf oder Kredit?
Steuern sind beim Teilverkauf selten das Problem, die Kosten schon. In einer Beispielrechnung unserer Redaktion bleiben bei 400.000 Euro Hauswert nach zehn Jahren mit Teilverkauf 306.400 Euro, mit einem tilgungsfreien Kredit 337.240 Euro, bei gleichbleibendem Wert. Der Kredit war in allen gerechneten Szenarien günstiger, Details auf der Seite Alternativen zum Teilverkauf.
Den Teilverkauf vermitteln wir derzeit nicht, weil wir keinen Anbieter guten Gewissens empfehlen können. Wenn Sie erfahren möchten, sobald sich das ändert, tragen Sie sich in die Benachrichtigung ein.
Muss der Teilverkauf in die Steuererklärung?
Nur wenn der Gewinn steuerpflichtig ist, also ohne Eigennutzung innerhalb von zehn Jahren. Dann tragen Sie ihn in der Anlage SO für sonstige Einkünfte ein. Ein steuerfreier Teilverkauf gehört nicht in die Steuererklärung, ebenso wenig die Grunderwerbsteuer, die das Finanzamt gesondert festsetzt.
Wann der Teilverkauf in die Steuererklärung gehört
Ob Sie den Teilverkauf angeben müssen, hängt allein davon ab, ob ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Die folgenden Fälle zeigen, was in Ihre Einkommensteuererklärung gehört. Laufende Mieteinnahmen geben Sie wie bisher als Einkünfte aus Vermietung an.
- Eintragen: Gewinn aus einem Teilverkauf ohne Eigennutzung innerhalb von zehn Jahren
- Eintragen: Mieteinnahmen, wenn Sie als Nießbraucher vermieten
- Nicht eintragen: Steuerfreier Teilverkauf wegen Eigennutzung oder nach zehn Jahren
- Nicht eintragen: Grunderwerbsteuer, Nutzungsentgelt bei Selbstnutzung
Was in die Anlage SO gehört
In der Anlage SO geben Sie für einen steuerpflichtigen Teilverkauf den Verkaufspreis, die anteiligen Anschaffungskosten und die Werbungskosten an, also Kosten des Verkaufs. Liegt der Gewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (Quelle: § 23 EStG). Bewahren Sie Kaufvertrag und Belege auf.
Die häufigsten Fragen zu Steuern beim Immobilien-Teilverkauf
Ist der Immobilien-Teilverkauf steuerfrei?
Meistens ja. Steuerfrei ist er, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder sie länger als zehn Jahre besitzen. Nur wenn beides fehlt und der Gewinn 1.000 Euro im Jahr erreicht, versteuern Sie ihn laut § 23 EStG mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
Muss ich nach dem Teilverkauf weiter Grundsteuer zahlen?
In der Regel ja. Als Nießbraucher tragen Sie nach dem gesetzlichen Leitbild die öffentlichen Lasten, zu denen die Grundsteuer gehört, laut § 1047 BGB. Was für Sie gilt, steht in Ihrem Vertrag.
Was gilt bei geerbten Immobilien?
Sie übernehmen die Frist des Erblassers: Die zehn Jahre laufen ab seinem Kauf, nicht ab dem Erbfall. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Teilverkauf steuerfrei. Wohnen Sie selbst seit dem Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor darin, ist er es ebenfalls.
Wie wird die Spekulationssteuer beim Teilverkauf berechnet?
Vom Verkaufspreis Ihres Anteils ziehen Sie die anteiligen Anschaffungskosten ab, also Kaufpreis und damalige Kaufnebenkosten samt Umbauten, und die Kosten des Verkaufs. Der Rest ist der Gewinn, den Sie mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Bei 50 Prozent einer für 300.000 Euro gekauften Wohnung und 200.000 Euro Verkaufspreis sind das 50.000 Euro vor Kosten.
Kann ich das Nutzungsentgelt von der Steuer absetzen?
Nicht, solange Sie selbst in der Immobilie wohnen, denn dann gehört das Nutzungsentgelt zur privaten Lebensführung laut § 12 EStG. Vermieten Sie als Nießbraucher, ziehen Sie Aufwendungen für die Vermietung als Werbungskosten ab. Ob das Nutzungsentgelt dazu gehört, ist nicht eigens geregelt.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf?
Meist der Anbieter als Käufer. Schuldner sind aber beide Vertragsteile: Zahlt der Anbieter nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten, laut § 13 GrEStG. Außerdem holen die Anbieter ihre Nebenkosten beim Gesamtverkauf über eine Mindestvergütung von in der Regel 117 Prozent zurück.
Fällt beim Rückkauf meines Anteils Steuer an?
Beim Rückkauf schulden Sie Grunderwerbsteuer, außer Sie kaufen innerhalb von zwei Jahren zurück: Dann wird sie auf Antrag für beide Vorgänge nicht festgesetzt, laut § 16 GrEStG. Einkommensteuer fällt beim Rückkauf nicht an. Für den zurückgekauften Anteil beginnt aber eine neue Zehnjahresfrist.
Muss ich beim Teilverkauf Gewerbesteuer zahlen?
Nein, solange Sie privat handeln. Gewerbesteuer betrifft gewerbliche Immobilienhändler, die regelmäßig Immobilien kaufen und verkaufen. Der einmalige Teilverkauf Ihrer selbst bewohnten Immobilie macht Sie nicht zum Händler. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, sollte das vorher mit einem Steuerberater klären.
Welche Steuern fallen bei einem Verkauf mit Rückmiete an?
Der Verkauf mit Rückmiete ist ein gewöhnlicher Immobilienverkauf. Wer vorher selbst darin wohnt oder länger als zehn Jahre Eigentümer ist, verkauft steuerfrei. Die Miete danach können Sie nicht absetzen. Grunderwerbsteuer zahlt meist der Käufer. Mehr auf unserer Seite Verkauf mit Rückmiete.
Muss ich den Teilverkauf beim Finanzamt angeben?
Nur wenn er steuerpflichtig ist. Dann gehört der Gewinn in die Anlage SO Ihrer Einkommensteuererklärung, mit Verkaufspreis, anteiligen Anschaffungskosten und Werbungskosten. Ist der Teilverkauf wegen Eigennutzung oder nach zehn Jahren steuerfrei, tragen Sie nichts ein. Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt gesondert fest.
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