Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Welche Steuern bei einem Immobilien-Teilverkauf anfallen und worauf Sie beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung achten müssen.
Inhalt dieser SeiteImmobilien-Teilverkauf: Welche Steuern fallen an?
Steuerliche Behandlung wie bei einem normalen Verkauf
Ein Teilverkauf wird steuerlich behandelt wie ein herkömmlicher, vollständiger Immobilienverkauf. Daher fallen die gleichen Steuern an, falls der Verkäufer Steuern zahlen muss. Häufig ist die Transaktion jedoch steuerfrei.
Grunderwerbssteuer
Beim Teilverkauf einer Immobilie fällt wie bei einem vollständigen Verkauf eine Grunderwerbssteuer an. Der Notar hält im Kaufvertrag fest, wer sie zahlen muss. In der Regel zahlt der Käufer. Die Grundsteuer beträgt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Verkaufspreises.
Spekulationssteuer und Gewerbesteuer beim Teilverkauf
Spekulationssteuer
Beim Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie kann eine Spekulationssteuer anfallen, also eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkaufserlös. Ob diese Steuer anfällt, hängt von der Nutzung der Immobilie in den letzten Jahren und dem Zeitpunkt ihres Kaufs ab. Keine Spekulationssteuer muss man in einem der folgenden Fälle zahlen:
Die Spekulationssteuer gilt auch für Anteile an Immobilien und wird in diesem Fall auch nur anteilig berechnet.
Regelungen für geerbte Immobilien
Hat man die Immobilie nicht selbst gekauft, sondern geerbt, kommt es auf den Erblasser an, ob eine Spekulationssteuer anfällt: Hat dieser die Immobilie in den letzten Jahren selbst bewohnt oder vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt keine Steuer an.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Die Spekulationssteuer fällt auf die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös an. Als Anschaffungskosten zählen:
- Kaufpreis
- Nebenkosten des Kaufes (Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Gebühr für Grundbucheintrag)
- Kosten für Handwerksleistung zur Modernisierung und Sanierung der Immobilie (wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf erfolgt sind und mindestens 15 % des Kaufpreises betragen)
Auch die Ausgaben für den Verkauf wie die Kosten für den Makler kann man vom Erlös abziehen. Welche Steuer Sie dann auf den Gewinn zahlen, ist von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig.
Gewerbesteuer
Haben Sie eine bestimmte Anzahl von Immobilien veräußert, bedeutet das, dass zusätzlich zur Spekulations- und Einkommenssteuer auch eine Gewerbesteuer anfällt. Selbstbewohnte Immobilien werden hier jedoch nicht eingerechnet. Zusätzlich zur Gewerbesteuer, die man an die Gemeinde zahlt, fällt eine Umsatzsteuer an.
Die Drei-Objekt-Grenze
Eine Gewerbesteuer fällt auf den Teilverkauf an, wenn es sich um den dritten Verkauf oder Teilverkauf innerhalb von fünf Jahren handelt. Unter bestimmten Umständen kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Haben Sie diese Drei-Objekt-Grenze überschritten, werden Sie steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler behandelt. Bei Ehepartnern gilt die Grenze pro Partner.
So tragen Sie einen Immobilien-Teilverkauf in der Steuerklärung ein
Immobilien-Teilverkauf in der Steuerklärung eintragen
Falls Ihr Immobilienverkauf spekulationssteuerpflichtig ist, müssen Sie diesen in der Anlage SO (sonstige Einkünfte) der Steuerklärung angeben, wo nach den folgenden Informationen gefragt wird:
- Erlös
- Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf
- Differenz zwischen Kaufpreis und bereinigtem Verkaufspreis der Immobilie
- Verlustgeschäfte aus dem Vorjahr
Auch wenn der Verkauf nicht steuerpflichtig ist, informiert der Notar das Finanzamt darüber.
Anlage SO der Steuererklärung
Steuern nach dem Verkauf
Sie zahlen weiterhin die Grundsteuer
Steuern entstehen nicht nur beim Immobilienerwerb. Auch nach dem Teilverkauf fällt weiterhin die Grundsteuer an. Diese zahlt weiterhin der Verkäufer, der die Immobilie nutzt. Das Teilverkauf-Unternehmen beteiligt sich nicht an der Grundsteuer und anderen laufenden Kosten.
Immobilienverrentung und Steuern
Ein Immobilien-Teilverkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, das Einkommen im Alter durch einen Verkauf von Wohneigentum aufzustocken. Was Sie zum Beispiel beim Verkauf Ihrer Immobilie gegen eine Leibrente steuerlich beachten müssen, erfahren Sie hier:
Alle Angaben zum Steuerrecht sind ohne Gewähr.
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