Immobilien-Teilverkauf in der Steuer

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Das erwartet Sie hier

Welche Steuern bei einem Immobilien-Teilverkauf anfallen und worauf Sie beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung achten müssen.


Das Wichtigste in Kürze

  • Steuerlich wird ein Immobilien-Teilverkauf wie ein normaler Immobilienverkauf behandelt.
  • Häufig ist der Verkauf für den Verkäufer steuerfrei.
  • Je nachdem, wie lange der Kauf her ist und wie die Immobilie in den letzten Jahren genutzt wurde, müssen Sie unter Umständen eine Spekulationssteuer zahlen.
  • Bei mehreren Verkäufen in relativ kurzer Zeit kann eine Gewerbesteuer anfallen.

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  1. Welche Steuern fallen an?
  2. Spekulations und Gewerbesteuer
  3. Teilverkauf in der Steuerklärung
  4. Steuern nach dem Verkauf

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Welche Steuern bei einem Immobilien-Teilverkauf anfallen und worauf Sie beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung achten müssen.

Inhalt dieser Seite
  1. Welche Steuern fallen an?
  2. Spekulations und Gewerbesteuer
  3. Teilverkauf in der Steuerklärung
  4. Steuern nach dem Verkauf

Das Wichtigste in Kürze

  • Steuerlich wird ein Immobilien-Teilverkauf wie ein normaler Immobilienverkauf behandelt.
  • Häufig ist der Verkauf für den Verkäufer steuerfrei.
  • Je nachdem, wie lange der Kauf her ist und wie die Immobilie in den letzten Jahren genutzt wurde, müssen Sie unter Umständen eine Spekulationssteuer zahlen.
  • Bei mehreren Verkäufen in relativ kurzer Zeit kann eine Gewerbesteuer anfallen.

Immobilien-Teilverkauf: Welche Steuern fallen an?

Icon digitale Unterschrift

Steuerliche Behandlung wie bei einem normalem Verkauf

Ein Teilverkauf wird steuerlich behandelt wie ein herkömmlicher, vollständiger Immobilienverkauf. Aus diesem Grund fallen die gleichen Steuern an, falls der Verkäufer Steuern zahlen muss. Häufig ist die Transaktion jedoch steuerfrei.

So funktioniert ein Teilverkauf

Grunderwerbssteuer

Beim Teilverkauf einer Immobilie fällt wie bei einem vollständigen Verkauf eine Grunderwerbssteuer an. Der Notar hält im Kaufvertrag fest, wer sie zahlen muss. In der Regel zahlt der Käufer. Die Grundsteuer beträgt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Verkaufspreises.

Grunderwerbssteuer aller Bundesländer im Überblick

Spekulationssteuer und Gewerbesteuer beim Teilverkauf

Spekulationssteuer

Beim Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie kann eine Spekulationssteuer anfallen, also eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkaufserlös. Ob diese Steuer anfällt, hängt von der Nutzung der Immobilie in den letzten Jahren und dem Zeitpunkt ihres Kaufs ab. Keine Spekulationssteuer muss man in einem der folgenden Fälle zahlen:

  • Die Immobilie wurde durchgängig oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den zwei Jahren zuvor vom Verkäufer bewohnt.
  • Zwischen Kauf und Verkauf liegen mindestens zehn Jahre (Spekulationsfrist).
  • Die Immobilie wurde mietfrei von einem Kind des Verkäufers bewohnt, für das der Verkäufer noch Kindergeld bekommt.

Die Spekulationssteuer gilt auch für Anteile an Immobilien und wird in diesem Fall auch nur ­anteilig berechnet.

Einkommenssteuergesetz § 23


Icon Glas Fenster

Regelungen für geerbte Immobilien

Hat man die Immobilie nicht selbst gekauft, sondern geerbt, kommt es auf den Erblasser an, ob eine Spekulationssteuer anfällt: Hat dieser die Immobilie in den letzten Jahren selbst bewohnt oder vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt keine Steuer an.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer fällt auf die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös an. Als Anschaffungskosten zählen:

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten des Kaufes (Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Gebühr für Grundbucheintrag)
  • Kosten für Handwerksleistung zur Modernisierung und Sanierung der Immobilie (wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf erfolgt sind und mindestens 15 % des Kaufpreises betragen)

Auch die Ausgaben für den Verkauf wie die Kosten für den Makler kann man vom Erlös abziehen. Welche Steuer Sie dann auf den Gewinn zahlen, ist von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig.

Gewerbesteuer

Haben Sie eine bestimmte Anzahl von Immobilien veräußert, bedeutet das, dass zusätzlich zur Spekulations- und Einkommenssteuer auch eine Gewerbesteuer anfällt. Selbstbewohnte Immobilien werden hier jedoch nicht eingerechnet. Zusätzlich zur Gewerbesteuer, die man an die Gemeinde zahlt, fällt eine Umsatzsteuer an.

Einkommenssteuergesetz § 15


Icon Haus mit Schlüssel

Die Drei-Objekt-Grenze

Eine Gewerbesteuer fällt auf den Teilverkauf an, wenn es sich um den dritten Verkauf oder Teilverkauf innerhalb von fünf Jahren handelt. Unter bestimmten Umständen kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Haben Sie diese Drei-Objekt-Grenze überschritten, werden Sie steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler behandelt. Bei Ehepartnern gilt die Grenze pro Partner.

So tragen Sie einen Immobilien-Teilverkauf in der Steuerklärung ein

Immobilien-Teilverkauf in der Steuerklärung eintragen

Falls Ihr Immobilienverkauf spekulationssteuerpflichtig ist, müssen Sie diesen in der Anlage SO (sonstige Einkünfte) der Steuerklärung angeben, wo nach den folgenden Informationen gefragt wird:

  • Erlös
  • Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf
  • Differenz zwischen Kaufpreis und bereinigtem Verkaufspreis der Immobilie
  • Verlustgeschäfte aus dem Vorjahr

Auch wenn der Verkauf nicht steuerpflichtig ist, informiert der Notar das Finanzamt darüber.


Anlage SO der Steuererklärung

Ausschnitt aus der Anlage SO der Steuerklärung von Zeile 31 bis 40

Steuern nach dem Verkauf

Icon Baum

Sie zahlen weiterhin die Grundsteuer

Steuern entstehen nicht nur beim Immobilienerwerb. Auch nach dem Teilverkauf fällt weiterhin die Grundsteuer an. Diese zahlt weiterhin der Verkäufer, der die Immobilie nutzt. Das Teilverkauf-Unternehmen beteiligt sich nicht an der Grundsteuer und anderen laufenden Kosten.

Immobilienverrentung und Steuern

Ein Immobilien-Teilverkauf ist nicht die einzige Möglichkeit, das Einkommen im Alter durch einen Verkauf von Wohneigentum aufzustocken. Was Sie zum Beispiel beim Verkauf Ihrer Immobilie gegen eine Leibrente steuerlich beachten müssen, erfahren Sie hier:

Immobilienrente in der Steuer

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