Ist eine Leibrente sinnvoll?

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Das erwartet Sie hier

Wie die Leibrente funktioniert, wie viel Geld Sie bekommen, und für wen sich das lohnt.


Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Leibrente verkauft man seine Immobilie gegen eine Rente, muss jedoch nicht ausziehen.
  • Als Verkäufer hat man ein lebenslanges oder zeitlich beschränktes Wohnrecht.
  • Die Höhe der Rente hängt vom Wert der Immobilie und der voraussichtlichen Dauer der Rentenzahlungen ab.
  • Sie sollten den Käufer Ihrer Immobilie sorgfältig auswählen und Ihr Wohnrecht und Ihre Rente durch eine Eintragung im Grundbuch absichern.

Direkt zum Inhalt

  1. So funktioniert die Leibrente
  2. Leibrente richtig gestalten
  3. Wie hoch ist die Leibrente?
  4. Aktuelle Testergebnisse
  5. Leibrente im Vergleich
  6. Fazit

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Wie die Leibrente funktioniert, wie viel Geld Sie bekommen, und für wen sich das lohnt.

Inhalt dieser Seite
  1. So funktioniert die Leibrente
  2. Leibrente richtig gestalten
  3. Wie hoch ist die Leibrente?
  4. Aktuelle Testergebnisse
  5. Leibrente im Vergleich
  6. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Leibrente verkauft man seine Immobilie gegen eine Rente, muss jedoch nicht ausziehen.
  • Als Verkäufer hat man ein lebenslanges oder zeitlich beschränktes Wohnrecht.
  • Die Höhe der Rente hängt vom Wert der Immobilie und der voraussichtlichen Dauer der Rentenzahlungen ab.
  • Sie sollten den Käufer Ihrer Immobilie sorgfältig auswählen und Ihr Wohnrecht und Ihre Rente durch eine Eintragung im Grundbuch absichern.

So funktioniert die Leibrente

Immobilie verkaufen, Wohnrecht behalten

Die Leibrente ist eine Form der Immobilienverrentung, bei der Sie Ihre Immobilie an einen Investor verkaufen, aber trotzdem darin wohnen bleiben – entweder bis an Ihr Lebensende oder für eine bestimmte Zeit. Der Investor zahlt Ihnen eine Leibrente, die auf dem Wert Ihrer Immobilie abzüglich der entgangenen Mieteinnahmen für die Zeit Ihres Wohnrechts basiert. Der große Vorteil der Immobilienrente ist es, dass man im Alter eine zusätzliche Einnahmequelle erhält, ohne die gewohnte Umgebung verlassen zu müssen. Eine Verrentung ist bei Ein- und Mehrfamilienhäusern ebenso möglich wie bei Eigentumswohnungen.

Weitere Arten der Immobilienverrentung


Sechs gute Gründe für eine Leibrente

  • Zuverlässiges zusätzliches Einkommen und weiterhin mietfreies Wohnen im Alter
  • Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht ebenso wie die Höhe der Rente werden im Grundbuch vermerkt
  • Für Einzelpersonen und Paare möglich
  • Ausgleichszahlungen möglich, falls man vorzeitig ausziehen muss, aber ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart hat
  • Wenn Nießbrauch vereinbart wurde, kann man die Immobilie auch nach einem Auszug wirtschaftlich nutzen
  • Ermöglicht es, Reparaturen, Kreditraten für das Haus, altersgerechte Umbauten und ähnliches zu bezahlen

Das spricht gegen eine Leibrente

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  • Die Immobilie gehört Ihnen nicht mehr und Sie können nicht mehr so frei darüber verfügen wie zuvor.
  • Die Leibrente ist weniger sinnvoll, wenn Sie sowieso ausziehen wollen.
  • Sie profitieren nicht länger von Wertsteigerungen der Immobilie.
Icon grauhaarige Frau

Wer kann eine Leibrente erhalten?

Um eine Leibrente abzuschließen, muss man bereits älter – zum Beispiel mindestens 70 – sein und eine eigene Immobilie besitzen. Diese muss nicht vollständig abbezahlt sein, muss bei den meisten Anbietern jedoch mindestens 200.000 oder 250.000 Euro wert sein. Je älter man ist, desto günstiger sind die Konditionen. Frauen, die statistisch gesehen länger leben, und Paare erhalten häufig niedrigere Renten, weil diese potenziell sehr lange gezahlt werden müssen.


Für wen ist eine Leibrente sinnvoll?

Die Immobilienleibrente eignet sich vor allem, wenn man im Alter das in der Immobilie gebundene Vermögen braucht oder nutzen möchte und damit einverstanden ist, dass die Immobilie in den Besitz einer anderen Person überwechselt, aber auch nicht ausziehen möchte. Sie kann auch gerade dann attraktiv sein, wenn man die Verantwortung für die Instandhaltung weitergeben möchte. Die Leibrente kann auch eine Möglichkeit sein, einen Immobilienkredit zu tilgen und so die monatliche Kostenbelastung zu reduzieren.

Leibrente: Diese Optionen haben Sie

Lebenslange Rente oder Zeitrente?

Eine Leibrente ist als lebenslange Rente oder als Zeitrente möglich. Da bei einer lebenslangen Rente für den Käufer das Risiko besteht, dass er sehr lange Rente zahlen muss und ihm die Immobilie ihm für sehr lange Zeit nicht zur Verfügung steht, fällt die lebenslange Rente geringer aus als die Zeitrente, die auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt ist. Dafür sind bei einer lebenslangen Rente Zahlungen bis zum Tod garantiert. Wenn eine Mindestlaufzeit der Immobilienrente vereinbart wurde, Sie jedoch vorher sterben, erhalten Ihre Erben den Rest. Der Verkauf der Immobilie wird notariell beglaubigt.


Icon Paar Partner

Absicherung des Lebenspartners

Die Immobilienrente kann so vereinbart werden, dass das Wohnrecht bis zum Lebensende des länger lebenden Partners gilt. Es ist auch möglich, Rentenzahlungen zu vererben. Damit eine Absicherung möglich ist, müssen die Partner nicht verheiratet sein, wichtig ist, dass sie zusammenleben.

Wer bietet eine Leibrente an?

Es gibt verschiedene Anbieter, denen Sie Ihre Immobilie für eine Leibrente verkaufen können:

  • Privatpersonen: Man kann die eigene Immobilie auch Familienangehörigen wie Enkeln oder Kindern überlassen. Dies hat den Vorteil, dass die Immobilie in der Familie weitergegeben wird und hat auch mehrere Vorteile für die Käufer, weil es Immobilienerwerb ohne Eigenkapital und mit einer reduzierten oder ganz vermiedenen Schenkungssteuer ermöglicht. Allerdings geht eine Leibrente bei Privatpersonen mit einem erhöhten Risiko einher, dass diese die Leibrente nicht dauerhaft aufbringen können.
  • Gewerbliche Käufer: Es gibt mehrere Unternehmen, die Leibrenten zahlen. Diese bringen in der Regel besonders viel Erfahrung mit der Thematik und sorgfältig ausgearbeitete Verträge mit. Hier stehen die Chancen auf eine hohe Leibrente am besten.
  • Stiftungen: Eine Leibrente ist auch über Stiftungen möglich. Die sogenannte Zustifterrente fällt niedriger aus als bei den anderen Varianten und wird in der Regel gewählt, weil die Unterstützung der Stiftung eine wichtige Motivation ist.
Icon Sessel

Wohn- und Nießbrauchrecht

Wenn Sie ein Wohnrecht erhalten, können Sie bis zu Ihrem Tod oder freiwilligen Auszug in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung zu bleiben. Ein Nießbrauchrecht ermöglicht es Ihnen darüber hinaus auch, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen, zum Beispiel zur Vermietung nach einem Auszug.

Mehr zu Wohnrecht und Nießbrauch


Wer kümmert sich um die Instandhaltung?

Die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie liegt in der Regel beim Käufer. Dieser muss dann auch Renovierungen bezahlen, während der Bewohner der Immobilie nur für kleine Reparaturen zuständig ist.

Beispiel

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Das Unternehmen „Deutsche Leibrenten“ zum Beispiel kümmert sich um die Bezahlung und Koordinierung von Reparatur­maßnahmen. Es schickt zweimal im Jahr Experten vorbei, um zu ermitteln, ob ein Reparaturbedarf besteht und übernimmt auch die Kommunikation mit der Gebäude­versicherung.

Icon Lkw

Was passiert bei einem Auszug?

Wenn Sie ausziehen – zum Beispiel, weil ein Umzug in ein Pflegeheim notwendig wird -, endet damit Ihr Wohnrecht und ist auch nicht auf eine andere Person übertragbar, es sei denn, Ihr Partner ist von Anfang an im Vertrag mit abgesichert. Es sind jedoch Ausgleichszahlungen möglich, zum Beispiel, dass Sie nach dem Umzug in ein Pflegeheim nicht nur weiterhin Ihre Rente, sondern auch eine fiktive Miete für die Immobilie bekommen. Haben Sie ein Nießbrauchrecht vereinbart, endet dieses erst mit Ihrem Tod und Sie können die Immobilie bis zu diesem Zeitpunkt wirtschaftlich nutzen, auch ohne darin zu wohnen.

Sicherheit durch Eintragung im Grundbuch

Sie erhalten Sicherheit dadurch, dass Sie Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht und die Höhe der Rente im Grundbuch eintragen lassen. Dadurch bleibt ihr Anspruch auch dann erhalten, wenn der Investor die Immobilie weiterverkauft. Achten Sie darauf, dass Ihr Anspruch an erster Stelle eingetragen wird.

Das sollten Sie beachten

Durch die Leibrente geht die Immobilie in den Besitz einer anderen Person oder eines Unternehmens über. Sie können Sie nicht zurückkaufen oder vererben und profitieren nicht, wenn sich ihr Wert steigert.

Alternative: Immobilien-Teilverkauf


Icon Vertrag kündigen

Kann man die Immobilienleibrente kündigen?

Es ist möglich, die Immobilienleibrente zu kündigen. Das geht in der Regel mit der Aufgabe des Wohnrechts und der Auszahlung eines vereinbarten Rückzahlungswerts einher.

Wie hoch ist die Leibrente?

Diese Faktoren entscheiden über die Rentenhöhe

  • Alter und Geschlecht (Frauen leben im Durchschnitt länger)
  • Wert der Immobilie
  • Anbieter (Privatperson, Stiftung oder professioneller Anbieter)
  • Entscheidung für lebenslange Rente oder Zeitrente
  • Noch nicht abgezahltes Darlehen für die Immobilie

Leibrente berechnen

Der Wert der Leibrente ergibt sich, indem man den Gesamtwert des Wohnrechts, der Instandhaltung und der Leibrente vom Wert der Immobilie abzieht. Manchmal wird auch noch eine Einmalzahlung, zum Beispiel zum Abbezahlen der Immobilie, abgezogen. Aus dieser Summe wird dann die monatliche Leibrente berechnet. Bei der Rechnung spielt die verbleibende Lebenserwartung eine große Rolle, denn aus dieser ergibt sich der Kapitalwertfaktor, der bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts und der Höhe der monatlichen Leibrente eine Rolle spielt.

Eine aktuelle Tabelle dazu, welchem Alter welcher Kapitalwertfaktor (auch: Leibrentenfaktor) zugeordnet wird, finden Sie in diesem Dokument des Bundesministeriums für Finanzen.

Beispiel und weitere Faktoren

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Ein 78-jähriger Verkäufer mit einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro kann zum Beispiel eine Leibrente von 2.066,67 Euro erhalten. Recht typisch sind Leibrenten zwischen 500 und 1.000 Euro, aber gerade bei alten Verkäufern oder bei wertvollen Immobilien können sie sich auch deutlich über 1.000 Euro bewegen. Beim Wert des Wohnrechts kommt es auch auf die Lage der Immobilie an. Normalerweise bleibt die Rente konstant. Falls es eine Wertsicherungsklausel gibt, steigt die Rente jedoch mit dem Lebenserhaltungskostenindex.

Wie hoch sind Renten bei der Immobilienrente?

Icon Papiere

Wie wird die Leibrente besteuert?

Auf die Leibrente fallen Steuern an, allerdings nur auf den Ertrags­anteil, der umso geringer ausfällt, je älter Sie beim Renteneintritt sind. Zeitrenten müssen jedoch als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert werden.

Formen der Immobilienrente in der Steuer

Anbieter der Leibrente im Test

Icon Stern

Aktuell liegen keine Tests zu den verschiedenen Anbietern der Leibrente vor. Eine gewisse Orientierung bietet der Leitfaden der Stiftung Warentest dazu, worauf man bei der Auswahl des Anbieters achten sollte. Dieser hebt insbesondere die folgenden Aspekte hervor:

  • Keine Stiftungen ohne Aufsicht
  • Finanzstarker Anbieter
  • Eintrag ins Grundbuch

Leibrente: Darauf sollten Sie beim Vergleich von Angeboten achten

Leibrente oder traditioneller Verkauf?

Eine Leibrente ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihnen wichtig ist, in Ihrem Haus zu bleiben. Spielt das für Sie keine große Rolle, sollten Sie stattdessen einen herkömmlichen Verkauf Ihrer Immobilie in Erwägung ziehen. Denn so können Sie Ihre Immobilie zum Verkehrswert verkaufen und bekommen so mehr Geld als bei einer Leibrente.


Icon gegensätzliche Pfeile

Weitere Optionen

Neben der Leibrente gibt es noch andere Möglichkeiten, auf das in der Immobilie gebundene Vermögen zuzugreifen und trotzdem weiterhin darin zu wohnen, zum Beispiel eine Umkehrhypothek oder einen Immobilien-Teilverkauf. Letzteres ist zum Beispiel interessant, wenn Sie zumindest teilweise Besitzer Ihrer Immobilie bleiben und von eventuellen Wertsteigerungen profitieren wollen, allerdings zahlen Sie hier, anders als bei einer Leibrente, ein Nutzungsentgelt und sind für Reparaturen verantwortlich.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf


Darauf sollten Sie beim Vergleich achten

  • Schließen Sie die Rente bei einem vertrauenswürdigen, finanzstarken Anbieter ab
  • Lassen Sie Ihr Wohn- oder Nießbrauchrecht und die Höhe Ihrer Rente im Grundbuch eintragen
  • Übernimmt der Käufer die Instandhaltung?
  • Wird der Wert der Immobilie unabhängig festgestellt?
  • Rückfallklausel: Wenn der Investor die Rente nicht zahlen kann, sollte das Haus an Sie zurückfallen

Fazit

Statt eine Immobilie zu verkaufen, haben Sie auch die Möglichkeit, sie zu verrenten: Die Immobilie geht in den Besitz eines Investors über, der Ihnen dafür eine Rente zahlt, entweder für eine vereinbarte Zeit oder bis zum Lebensende. Der Vorteil gegenüber einem herkömmlichen Verkauf: Sie können weiterhin mietfrei in ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen. Da es sich bei einem Immobilienverkauf um eine konsequenzenreiche Entscheidung handelt, sollten Sie sich dies sorgfältig überreden und sich vorher beraten lassen. Wichtig ist, dass Sie den Verkauf bei einem vertrauenswürdigen und finanzstarken Anbieter abschließen und Ihre Ansprüche auf Wohnrecht und Rente im Grundbuch festhalten lassen.

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