Lohnt sich ein Immobilienverkauf mit Rückmiete?

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Das erwartet Sie hier

Wie ein Rückmietverkauf beziehungsweise ein Immobilienverkauf mit Mietvertrag funktioniert und wann das sinnvoll ist.


Das Wichtigste in Kürze

  • Rückmietverkauf bedeutet, dass man seine Immobilie verkauft, jedoch als Mieter weiterhin darin wohnt und eine ortsübliche Miete und die Nebenkosten zahlt.
  • Der große Vorteil dieses Arrangements ist, dass der Verkaufserlös oft dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht.
  • Außerdem muss man nicht länger die Kosten für größere Reparaturen tragen.
  • Das Wohnrecht ist jedoch weniger gut abgesichert als bei anderen Formen der Immobilienverrentung.
  • Wir empfehlen eine unabhängige Bewertung Ihrer Immobilie und die Prüfung des Verkaufs- und Mietvertrags durch einen Anwalt.

Direkt zum Inhalt

  1. Wie funktioniert das?
  2. So läuft eine Rück­vermietung ab
  3. Kosten und Steuern
  4. Rückmietverkauf: Das ist zu beachten
  5. Fazit

Das erwartet Sie hier

Wie ein Rückmietverkauf beziehungsweise ein Immobilienverkauf mit Mietvertrag funktioniert und wann das sinnvoll ist.

Inhalt dieser Seite
  1. Wie funktioniert das?
  2. So läuft eine Rück­­vermietung ab
  3. Kosten und Steuern
  4. Rückmietverkauf: Das ist zu beachten
  5. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Rückmietverkauf bedeutet, dass man seine Immobilie verkauft, jedoch als Mieter weiterhin darin wohnt und eine ortsübliche Miete und die Nebenkosten zahlt.
  • Der große Vorteil dieses Arrangements ist, dass der Verkaufserlös oft dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht.
  • Außerdem muss man nicht länger die Kosten für größere Reparaturen tragen.
  • Das Wohnrecht ist jedoch weniger gut abgesichert als bei anderen Formen der Immobilienverrentung.
  • Wir empfehlen eine unabhängige Bewertung Ihrer Immobilie und die Prüfung des Verkaufs- und Mietvertrags durch einen Anwalt.

Wie funktioniert ein Immobilienverkauf mit Rückmiete?

Immobilienverkauf mit Rückmiete: Was ist das?

Eine Rück­vermietung – auch: Immobilienverkauf mit Rückmiete, Rückmietverkauf oder Verkauf mit Mietvertrag – ist ein Immobilienverkauf, bei dem der Verkäufer die Immobilie jedoch weiter nutzt und eine ortsübliche Miete dafür zahlt. Ein solcher Rückmietkauf ist bei Gewerbeimmobilien möglich, aber wird auch zunehmend von Privatpersonen genutzt, die eine eigene Immobilie, aber keine liquiden Mittel haben. Ein Rückmietkauf stellt eine Möglichkeit dar, den Kaufpreis der Immobilie zu erhalten, ohne aber ausziehen zu müssen.


Gute Gründe für einen Rückmietkauf

  • Es gibt keine Altersbeschränkung für einen Verkauf mit Rück­vermietung.
  • Man erhält Geld für die Immobilie, aber muss nicht aus der vertrauten Wohnung oder dem Haus ausziehen.
  • Man erhält den vollen Preis für die Immobilie.
  • Notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten werden vom neuen Eigentümer bezahlt.
  • Das Mietverhältnis bleibt auch bestehen, wenn der neue Eigentümer die Immobilie verkauft.

Das spricht gegen eine Rück­vermietung

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  • Man muss Miete zahlen und es sind Mieterhöhungen möglich.
  • Die Immobilie gehört einem nicht länger und man kann nicht mehr so frei über sie verfügen.
  • Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und endet mit dem Auszug.
  • Keine dingliche Absicherung im Grundbuch bedeutet weniger Schutz im Fall einer Insolvenz des Käufers.
  • Das Wohnrecht ist an die Fähigkeit gebunden, Miete zu zahlen.
  • Man profitiert nicht mehr von Wertsteigerungen der Immobilie.
Icon Haus mit Haken Check

Für wen ist ein Verkauf mit Mietvertrag sinnvoll?

Ein Verkauf mit Rückmiete lohnt sich, wenn man Geld aus der Immobilie gewinnen, aber weiter darin wohnen bleiben möchte. Das gilt besonders, wenn die Kosten der Instandhaltung zu einer großen Belastung werden oder wenn sich abzeichnet, dass man die Immobilie sonst nicht abbezahlen kann. Wichtig jedoch ist, dass man mit dem Verzicht auf die umfassenderen Rechte und Nutzungsmöglichkeiten einverstanden ist, die man als Eigentümer hatte.

Welche Alternativen gibt es?

Neben einem Verkauf mit Rückmiete gibt es noch andere Möglichkeiten der Immobilienverrentung, auf die man bei Liquiditätsengpässen zurückgreifen kann. Darunter sind:

  • Leibrente: Ältere Senioren können ihre Immobilie im Austausch gegen eine Rente verkaufen und erhalten ein lebenslanges oder zeitlich begrenztes Wohnrecht.
  • Umkehrhypothek: Man kann die Immobilie auch beleihen und dafür eine Rente oder Einmalzahlung erhalten.
  • Teilverkauf: Man verkauft einen Anteil der Immobilie, nutzt sie jedoch weiterhin komplett. Im Austausch dafür fällt eine Nutzungsgebühr an.
  • Verkauf der Immobilie mit unentgeltlichem Wohnrecht oder Nießbrauch (dessen Wert wird dann vom Preis der Immobilie abgezogen)

Vor- und Nachteile der verschiedenen Modelle

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So läuft eine Rück­vermietung ab

Verkauf mit Mietvertrag: So gehen Sie vor

  1. Verschaffen Sie sich einen Überblick über verschiedene Modelle der Immobilienverrentung und verschiedene Anbieter des Rückmietverkaufs.
  2. Finden Sie einen Anbieter und geben Sie diesem die angeforderten Informationen über Sie und Ihre Immobilie, damit er auf dieser Grundlage ein Angebot erstellen kann.
  3. Der Anbieter lässt die Immobilie bewerten. Hier kann es sich lohnen, auch selbst einen Gutachter zu beauftragen.
  4. Sie erhalten ein Kaufangebot und können dieses prüfen.
  5. Wenn das Angebot Sie überzeugt, schließen Sie einen Verkaufsvertrag ab. Dieser wird notariell beurkundet.
  6. Sie erhalten den Verkaufspreis Ihrer Immobilie und beginnen, Miete zu zahlen.

Icon Papiere

Rechte nach einer Rück­vermietung

Sie behalten bei einer Rück­vermietung Ihr Wohnrecht, zahlen allerdings Miete. Das Wohnrecht erstreckt sich auf Sie und gegebenenfalls auf andere im Verkaufs- und Mietvertrag erwähnte Personen. Sie können es nicht übertragen und müssen auch die Bedingungen im Mietvertrag akzeptieren. Anders als bei Nießbrauch können Sie die Wohnung auch nicht ohne die Zustimmung des Eigentümers untervermieten. Auch für Veränderungen der Immobilie wie zum Beispiel altersgerechte Umbauten brauchen Sie dessen Einverständnis.

Wohnrecht und Nießbrauch erklärt

Wer trägt nach dem Verkauf welche Kosten?

Verkäufer

  • Monatliche Miete
  • Nebenkosten
  • Kleinere Reparaturen und Instandhaltungs­maßnahmen

Käufer

  • Größere Reparatur- und Instandhaltungs­maßnahmen
  • Grundsteuer

Ein wichtiger Unterschied: Miete oder Leasing?

Wichtig in diesem Zusammenhang ist der Unterschied zwischen Miete und Leasing. Wurde Leasing vereinbart, wie es bei Gewerbeimmobilien häufiger der Fall ist, trägt der Leasingnehmer mehr Verantwortung für die Instandhaltung. Mit Leasing geht auch oft eine Kaufoption einher, die es bei einem Mietvertrag nicht gibt.


Icon Blatt mit Lupe

Das sollte im Vertrag geregelt sein

  • Höhe der Miete und der Nebenkosten
  • Wer welche Pflichten übernimmt
  • Befristung des Vertrags auf das Lebensende des Verkäufers
  • Tipp: Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen.

Wann ist eine Kündigung möglich?

Eine Kündigung durch den Mieter ist ganz normal möglich, der Vermieter hingegen kann keine ordentliche Kündigung aussprechen. Das Wohnrecht des Verkäufers wird notariell beglaubigt, aber steht in der Regel nicht an erster Stelle im Grundbuch. Ist der Vertrag entsprechend formuliert, ändert sich durch einen Verkauf der Immobilie nur der Vermieter und Ansprechpartner. Eine Zwangsversteigerung infolge der Insolvenz des neuen Eigentümers kann hingegen Ihr Wohnrecht gefährden.

Icon Vertrag kündigen

Welche Gebäude kann man verkaufen?

Ein Rückmietverkauf (auch manchmal Sale-and-Lease-Back genannt) ist für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser möglich. Typisch ist auch ein Rückmietverkauf von Gewerbeimmobilien, weil Unternehmen auf diese Weise ihre Liquidität verbessern wollen.

Wer kauft Immobilien mit Rückmiete?

Potenzielle Käufer sind private Käufer ebenso wie institutionelle Investoren. Käufer nutzen das Haus entweder als Kapitalanlage oder aber warten darauf, dass es später für sie selbst oder einen Angehörigen zur Verfügung steht. Für die Vermittlung eines entsprechenden Geschäfts können Sie sich an einen Immobilienmakler wenden oder bei einem auf Rückmietverkauf spezialisierten Unternehmen ein Angebot anfragen. Ein Verkauf mit Rückmiete kann auch eine Möglichkeit darstellen, Wohneigentum innerhalb der Familie weiterzugeben.

Verkauf mit Rückmiete: Diese Kosten entstehen

Icon Taschenrechner

Der große Vorteil: Höherer Verkaufspreis

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und anschließend als Mieter nutzen, erhalten Sie einen höheren Preis für die Immobilie als bei anderen Arten, Liquidität aus einer weiterhin selbstgenutzten Immobilie zu gewinnen. Auch müssen nicht länger Sie allein die Instandhaltungskosten der Wohnung tragen. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie am besten professionell einschätzen, damit Sie sie nicht unter Wert verkaufen.


Rechenbeispiel: Rückmietverkauf einer Wohnung

Unsere Beispielperson besitzt eine 30-Quadratmeter-Wohnung in Berlin, deren Lage und Ausstattung durchschnittlich sind. Sie verkauft diese für 191.847,6 Euro und zahlt eine Kaltmiete von 752,10 Euro pro Monat. (Die Preise sind Statistiken über die durchschnittlichen Immobilienpreise und Mieten von 2022 entnommen).

Icon Hochhaus

Diese Kosten müssen Sie abziehen

  • Monatliche Miete und Nebenkosten
  • Kleinere Reparaturen
  • Kosten des Immobilienverkaufs (zum Beispiel für den Makler oder ein Wertgutachten)
Icon Blatt mit Lupe

Immobilienverkauf in der Steuer

Ob auf einen privaten Immobilienverkauf Steuern anfallen, hängt von den genauen Umständen des Verkaufs ab. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie auf unserer Seite zur steuerlichen Behandlung eines Immobilien-Teilverkaufs. Der Käufer zahlt eine Grunderwerbssteuer und muss auch die Mieteinnahmen versteuern.

Rückmietverkauf: Das ist zu beachen

Darauf sollten Sie achten

  • Vergleichen Sie nicht nur Angebote zum Rückmietverkauf, sondern auch verschiedene Modelle der Immobilienrente.
  • Überlegen Sie sich, ob Sie die Immobilie einer Person verkaufen wollen, die Sie kennen, oder lieber einem Unternehmen.
  • Achten Sie darauf, dass Sie einen fairen Preis für Ihre Immobilie erhalten (lassen Sie deren Wert zum Beispiel von einem sachkundigen Gutachter einschätzen) und dass die Miete angemessen ist.
  • Achten Sie darauf, dass Ihr Mietvertrag bis zu Ihrem Lebensende gilt.
  • Lassen Sie sich am besten beraten.

Icon Zeit ist Geld

Immobilienverkauf und Altersvorsorge

Wenn die Altersvorsorge für Sie im Vordergrund steht, können Sie das Geld aus dem Immobilienverkauf nutzen, um eine lebenslange Rente zu erhalten. Das geht beispielsweise mit einer Sofortrente. Der Vorteil einer lebenslangen Rente ist die Absicherung dagegen, dass Ihnen die Ersparnisse ausgehen, falls Sie länger leben als erwartet.

Mehr zur Sofortrente

Fazit

Ein Rückmietverkauf ist eine Option für Immobilienbesitzer, die mehr Liquidität brauchen und die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie abgeben möchten, aber weiterhin in ihrer Immobilie bleiben möchten. Große Vorteile sind der hohe Verkaufspreis, den man hier erzielen kann, und dass man nicht länger die Kosten für größere Reparaturen trägt, Nachteile sind eine potenziell steigende Miete und der Verzicht auf viele der Rechte, die man als Eigentümer der Immobilie hatte.


Häufige Fragen zum Immobilienverkauf mit Rückmiete

Was bedeutet Verkauf mit Rückmietung?

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Bei einem Verkauf mit Rückmietung verkaufen Sie Ihre Immobilie, bleiben jedoch als Mieter darin wohnen. Der Unterschied zu einem normalen Mietverhältnis ist, dass der neue Besitzer der Immobilie Ihnen nicht ordentlich kündigen kann.

Was ist eine Rückmiete?

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Rückmiete beschreibt, dass Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie mit den Rechten und Pflichten eines Mieters in Ihrer Immobilie bleiben und Miete zahlen.

Kann ein Haus mit Wohnrecht verkauft werden?

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Man kann sich beim Verkauf einer Immobilie ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten, das heißt, dass man zwar nicht länger Eigentümer der Immobilie ist, aber sie entweder befristet oder bis an das eigene Lebensende weiter bewohnen oder – bei Nießbrauch – anderweitig für sich nutzen kann. Neben unentgeltlichem Wohnrecht gibt es auch die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, aber als Mieter darin zu bleiben.

Wie lange darf der Verkäufer im Haus wohnen?

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Bei einem Immobilienverkauf, bei dem sich der Verkäufer ein Wohnrecht vorbehält, kann entweder ein lebenslanges oder ein befristetes Wohnrecht vereinbart werden. Ein lebenslanges Wohnrecht ist zum Beispiel beim Modell der Leibrente typisch.

Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

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Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben möchten, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen:

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