Wie funktionieren Nießbrauchrecht und Wohnrecht?

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Das erwartet Sie hier

Wie das Nießbrauchrecht funktioniert, wie er sich von einem Wohnrecht unterscheidet und worauf Eigentümer und Nießbrauchberechtigte von Immobilien achten sollten.


Das Wichtigste in Kürze

  • Nießbrauch bedeutet, dass man eine Immobilie zum Wohnen oder Vermieten nutzen kann, obwohl man nicht der Eigentümer ist.
  • Ein Wohnrecht berechtigt dazu, selbst in einer Immobilie zu wohnen, und erlischt mit dem Auszug.
  • In der Regel zahlen Nießbraucher die laufenden und Eigentümer die außerordentlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.
  • Nießbraucher und Wohnberechtigte sollten auf einen Eintrag im Grundbuch bestehen, der ihren Anspruch absichert.
  • Nießbrauch und Wohnrecht sind im Rahmen verschiedener Formen der Immobilienverrentung möglich.

Direkt zum Inhalt

  1. Was ist Nießbrauch?
  2. Was ist ein Wohnrecht?
  3. Nießbrauch und Wohnrecht: Unterschiede
  4. Nießbrauch und Immobilienrente
  5. Rechte und Pflichten
  6. Nießbrauch in der Steuer
  7. Fazit

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Wie das Nießbrauchrecht funktioniert, wie er sich von einem Wohnrecht unterscheidet und worauf Eigentümer und Nießbrauchberechtigte von Immobilien achten sollten.

Inhalt dieser Seite
  1. Was ist Nießbrauch?
  2. Was ist ein Wohnrecht?
  3. Nießbrauch und Wohnrecht: Unterschiede
  4. Nießbrauch und Immobilienrente
  5. Rechte und Pflichten
  6. Nießbrauch in der Steuer
  7. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Nießbrauch bedeutet, dass man eine Immobilie zum Wohnen oder Vermieten nutzen kann, obwohl man nicht der Eigentümer ist.
  • Ein Wohnrecht berechtigt dazu, selbst in einer Immobilie zu wohnen, und erlischt mit dem Auszug.
  • In der Regel zahlen Nießbraucher die laufenden und Eigentümer die außerordentlichen Kosten für die Instandhaltung der Immobilie.
  • Nießbraucher und Wohnberechtigte sollten auf einen Eintrag im Grundbuch bestehen, der ihren Anspruch absichert.
  • Nießbrauch und Wohnrecht sind im Rahmen verschiedener Formen der Immobilienverrentung möglich.

Was ist Nießbrauch?

Wie funktioniert Nießbrauch?

Nießbrauch bedeutet, dass der Eigentümer einer Sache einer anderen Person das Recht überträgt, diese wirtschaftlich für sich zu nutzen. Nießbrauch ist nicht ausschließlich bei Immobilien möglich: Man kann zum Beispiel auch Nießbrauch für eine Geldforderung, ein Fahrzeug oder Anteile an einem Unternehmen vereinbaren. Meistens jedoch kommt er bei Immobilien und Grundstücken zur Anwendung.

Anders als ein Wohnrecht beinhaltet ein Nießbrauchrecht nicht nur die Berechtigung, eine Immobilie selbst zu bewohnen. Nießbrauch ermöglicht es auch, wirtschaftlich von einer Immobilie zu profitieren, indem man sie vermietet oder verpachtet. Er kann unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich sein.

Drei gute Gründe, Nießbrauch zu nutzen

Es gibt verschiedene Gründe, aus denen man einen Vertrag über Nießbrauch abschließen kann. Motive dafür sind zum Beispiel:

  • Versorgung von Angehörigen
  • Möglichkeit, an in der Immobilie gebundenes Kapital zu gelangen, ohne auszuziehen
  • Sicherheit für einen Kredit

Diese Arten von Nießbrauch gibt es

  • Zuwendungsnießbrauch: Jemand besitzt und behält eine Immobilie, räumt aber einer anderen Person ein Nießbrauchrecht ein.
  • Vorbehaltsnießbrauch: Jemand verschenkt oder verkauft eine Immobilie, behält jedoch das Nießbrauchrecht.
  • Nachrangiger Nießbrauch: Dies funktioniert wie der Vorbehaltsnießbrauch, aber es ist festgelegt, auf wen das Nießbrauchrecht später übergehen soll.
  • Vermächtnisnießbrauch: Der Eigentümer einer Immobilie räumt in seinem Testament Dritten ein bestimmtes Nießbrauchrecht zu.
  • Sicherungsnießbrauch: Hier funktioniert der Nießbrauch als Sicherheit, zum Beispiel bei einem Darlehen.
  • Quotennießbrauch: Der Nießbrauch betrifft nur einen Teil der Immobilie.
  • Bruchteilnießbrauch: Ein Teilinhaber einer Immobilie überträgt jemand anderem den Nießbrauch an seinem Anteil.

Nießbrauch einrichten: So gehen Sie vor

  1. Vertrag aufsetzen und vom Notar beurkunden lassen
  2. Im Grundbuch eintragen lassen
  3. Achtung: für beides fallen Kosten an (Notarkosten betragen etwa 0,4-0,6 % des Wertes der Immobilie)
Icon Person mit Liste

Das sollte im Vertrag geregelt sein

Im Vertrag zu Nießbrauch sollte die Immobilie, für die dieser gilt, genau benannt sein und auch genau beschrieben werden, wofür das Nutzungsrecht gilt. Ebenso sollte geregelt sein, ob der Nießbrauch zeitlich begrenzt ist oder bis zum Tod des Nießbrauchers besteht und welche Rechte und Pflichten Eigentümer und Nießbraucher jeweils haben. Für den Vertrag gibt es keine Vorgaben. Wichtig ist, dass er gut auf die Immobilie und die Vertragsparteien abgestimmt ist. Lassen Sie sich am besten bei der Formulierung des Vertrags von einem Anwalt beraten.


Icon Schriftrolle

Typisch: Nießbrauch im Zusammenhang mit Erbe und Schenkungen

Häufig findet Nießbrauch im Rahmen eines Erbes oder einer Schenkung unter Familienmitgliedern statt. Eltern können zum Beispiel ihren Kindern noch vor ihrem Tod ihr Haus schenken, aber sich das Recht einräumen, es bis zu ihrem Lebensende zu nutzen. Man kann Nießbrauch auch zur Absicherung eines Ehepartners nutzen und festlegen, dass dieser ein Nießbrauchrecht an der Immobilie hat, die an jemand anderen vererbt wurde.

Durch Schenkung die Erbschaftssteuer senken


Icon Haus Achtung

Absicherung gegen Verkauf und Insolvenz

Nießbrauch ohne einen Grundbucheintrag ist nicht ratsam, da man sonst nach einem Verkauf keine Ansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer hat. Damit das Nießbrauchrecht auch bei einer Insolvenz des Eigentümers erhalten bleibt, muss es noch vor dem Anspruch von dessen Gläubigern an erster Stelle im Grundbuch eingetragen sein. Achten Sie also bei der Vereinbarung eines Nießbrauchs darauf, um sich für diese Situation abzusichern.

Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie

Wie auch ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Leibrente mindert Nießbrauch den Wert der Immobilie, da der Eigentümer sie während der Dauer des Nießbrauchs nicht selbst wirtschaftlich nutzen kann. Der Wert von Nießbrauch wird aus den folgenden Größen berechnet:

  • Jahreswert: 12 x reale Monatsmiete nach Abzug von Werbekosten oder fiktive Monatsmiete bei einer selbstgenutzten Immobilie (Miete einer vergleichbaren Immobilie)
  • Vervielfältiger: Auf Basis der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ermittelter Faktor (Tabelle des Bundesfinanzministeriums für 2022)

Der Kapitalwert des Nießbrauches ergibt sich, wenn man den Jahreswert mit dem Vervielfältiger multipliziert. Diesen wiederum kann man dann vom Wert der Immobilie abziehen.

Icon Hand mit Schlüssel

Nießbrauch und Hausverkauf

Wenn es im Vertrag keine Klausel gibt, die dies verbietet, kann ein Haus mit einem Nießbrauchrecht verkauft werden. Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch unter „Beschränkungen und Belastungen“ vermerkt und kann es erschweren, einen Käufer zu finden. Umgekehrt erschwert Nießbrauch auch häufig die Immobilienfinanzierung, da sich die Bank nicht länger an erster Stelle im Grundbuch eintragen lassen kann. Meist ist also ein Rangrücktritt des Nießbrauchers die Voraussetzung für eine Finanzierung.

Wann endet Nießbrauch?

Ein Nießbrauchrecht erlischt in den folgenden Szenarien:

  • Tod des Nießbrauchers
  • Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch (geht nur mit Einverständnis des Nießbrauchers)
  • Eintritt einer zuvor vereinbarten Bedingung
  • Entzug des Nießbrauchrechts, weil der Eigentümer ohne die Wohnung auf Sozialleistungen angewiesen wäre

Kann man Nießbrauch übertragen?

Ein Nießbrauchrecht kann nicht verkauft oder vererbt werden, aber man kann die Ausübung auf eine andere Person übertragen. Stirbt ein Nießbraucher, der die Immobilie vermietet hat, wird der Eigentümer zum Vermieter. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, steht ihm dafür eine Auszahlung zu. Auch die Löschung des Nießbrauchs muss notariell beurkundet werden und man muss das Grundbuchamt informieren, damit es den Eintrag entfernt.

Wie funktioniert ein Wohnrecht?

Lebenslanges oder befristetes Wohnrecht

Im Rahmen einer Immobilienverrentung oder eines Verkaufs kann sich der Immobilienbesitzer ein Wohnrecht vorbehalten. Das ermöglicht es ihm, entweder lebenslang oder für einen bestimmten, zuvor festgelegten Zeitraum in der Immobilie zu bleiben. Im Unterschied zum Nießbrauch handelt es sich nur um das Recht, in der Immobilie zu wohnen. Man kann sie jedoch nicht vermieten. Wie Nießbrauch reduziert ein Wohnrecht den Wert eines Hauses für potenzielle Käufer. Häufig wird im Zusammenhang mit einer Leibrente ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht vereinbart.

So funktioniert die Immobilienleibrente

Wohnrecht und Wohnungsrecht

Wohnrecht kann auch nur ein Mitbenutzungsrecht beschreiben, bei dem der Eigentümer einer Immobilie und die wohnberechtigte Person Räumlichkeiten gemeinsam nutzen. Ein Wohnungsrecht – das allerdings in vielen Texten zum Thema und auch hier oft ebenfalls einfach Wohnrecht genannt wird – geht noch über das Wohnrecht hinaus, denn es schließt aus, dass der Eigentümer die Wohnung nutzen kann. Der Berechtigte darf die Wohnung dann allein bewohnen und andere Leute – zum Beispiel Partner, Kinder oder Pflegekräfte – in diese aufnehmen. Deren Wohnrecht endet jedoch mit dem Erlöschen des Wohnungsrecht des Berechtigten. Ein Wohnungsrecht wird als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen.

Icon Uhr und Zeit

Wann endet ein unbefristetes Wohnrecht?

Das lebenslange Wohnrecht endet entweder mit dem Tod oder dem Auszug des Wohnberechtigten. Für Paare kann das Wohnrecht bis zum Tod des länger lebenden oder später ausziehenden Partners vereinbart werden. Als Ausgleich dafür, dass man nach einem Auszug – zum Beispiel, wenn ein Umzug in ein Pflegeheim nötig wird – nicht länger mietfrei wohnen kann, kann man eine Abfindung für diesen Fall vereinbaren.

Wann ist eine Löschung des Wohnrechts möglich?

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Ein Wohnrecht kann normalerweise nur mit der Zustimmung des Wohnberechtigten gelöscht werden. Ausnahmen sind:

  • Tod des Berechtigten
  • Ablauf eines befristeten Wohnrechts
  • Eine Bedingung, an die das Wohnrecht gebunden war (zum Beispiel eine Anstellung beim Wohnrechtgeber) ist nicht mehr erfüllt
  • Unbewohnbarkeit der Immobilie
  • Zwangsversteigerung

Warum ein Wohnrecht vereinbaren?

Ein Verkauf oder eine Verrentung mit Wohnrecht ist gerade für ältere Menschen eine Möglichkeit, ihre Rente aufzubessern, ohne ihre vertraute Umgebung verlassen zu müssen. Auch können sie so die Kosten für größere Modernisierungs- oder Instandhaltungs­maßnahmen an den neuen Eigentümer weitergeben. Manchmal wird ein Wohnrecht auch im Zusammenhang mit einem bestimmten Beschäftigungsverhältnis eingeräumt, zum Beispiel für Bedienstete oder Pflegekräfte.

Icon Buch offen

Planen Sie voraus

Wenn Sie ein Wohnrecht vereinbaren, sollten Sie klären, was in verschiedenen Situationen – zum Beispiel bei Pflegebedürftigkeit oder dem Tod des Wohnrechtinhabers oder dem Verkauf des Hauses geschieht. Nutzer eines Wohnrechts sollten nicht verzichten, dass ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird. Dieser Eintrag ist zwar keine Voraussetzung für die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts, stellt aber eine sehr wichtige Absicherung dar.


Wohnrecht gegen Miete

Ein Wohnrecht kann unentgeltlich, aber auch gegen eine Mietzahlung eingeräumt werden – zum Beispiel, wenn man sich für eine Rück­vermietung der Immobilie entscheidet, also einen Verkauf, nach dem man jedoch als Mieter in dem Haus oder der Wohnung bleibt. Ein solcher Verkauf mit anschließendem Mietverhältnis ist eine Variante, um aus einer eigenen Immobilie wieder Liquidität zu gewinnen, ohne ausziehen zu müssen.

Vertragsgestaltung

Hier gibt es oft eine Übereinkunft, wie hoch die Miete sein soll oder in welchem Rahmen sie angepasst werden kann. Ein Wohnrecht in Verbindung mit einem Mietvertrag kann entweder so gestaltet werden, dass das Wohnrecht an den Mietvertrag gebunden ist und zusammen mit diesem endet oder aber dass Wohnrecht und Mietvertrag nebeneinander existieren, wodurch das Wohnrecht auch über eine Kündigung hinaus erhalten bleibt.

Nießbrauchrecht und Wohnrecht: Das sind die Unterschiede

Wohnrecht und Nießbrauchrecht im Überblick

WohnrechtNießbrauch
Recht, Immobilie zu bewohnen
Recht, Immobilie zu vermieten
Recht endet mit Auszug
Nutzer trägt Grundsteuer-, Versicherungs-, und Unterhaltskosten
Eigentümer ist für große Umbauten (z.B. neue Heizung) zuständig
Bleibt bei Eigentümerwechsel bestehen
Kann vererbt werden
Zeitliche Befristung möglich
Sozialhilfefest

Nießbrauch bei Leibrenten und Immobilien-Teilverkauf

Nießbrauch bei der Immobilienverrentung

Nießbrauch ist auch ein wichtiges Konzept bei der Immobilienverrentung: Immobilienleibrenten, bei denen man seine Immobilie gegen eine Leibrente verkauft, gehen entweder mit einem Wohnrecht oder einem Nießbrauchrecht an der Immobilie einher. Um eine Immobilienleibrente zu erhalten, müssen Sie aber in der Regel bereits ein relativ hohes Alter haben. Es gibt auch die Möglichkeit, sich bei einem Verkauf gegen eine Einmalzahlung ein Nießbrauchrecht zu sichern.


Icon Puzzle

So funktioniert Nießbrauch beim Immobilien-Teilverkauf

Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, aber können die gesamte Immobilie weiterhin frei nutzen, haben also ein Nießbrauchrecht. Der Käufer ist ein sogenannter stiller Eigentümer. Weil er den Anteil der Immobilie vorerst nicht nutzen kann, zahlen Sie ihm eine monatliche Nutzungsgebühr. Sie tragen auch die Kosten für große und kleine Renovierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungs­maßnahmen.

Mehr zum Immobilien-Teilverkauf


Höhere Kosten, aber auch mehr Entscheidungsspielraum

Immobilien-Teilverkauf zeichnet sich auch dadurch aus, dass Sie hier besonders viel Nutzungs- und Gestaltungsfreiheit haben und Ihr Wohneigentum weiterhin vererben oder den Anteil zurückkaufen können. Bei einem Verkauf profitieren Sie von der Wertsteigerung Ihres Anteils.

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Rechte und Pflichten der Beteiligten bei Nießbrauch und Wohnrecht

Diese Rechte haben Nießbraucher

Nießbraucher dürfen die Immobilie bewohnen, aber können sie auch vermieten und verlieren ihren Anspruch nicht, wenn sie ausziehen. Das ist gerade für ältere Menschen interessant, da sie bei Nießbrauch zum Beispiel Mieteinnahmen zur Finanzierung eines Platzes in einem Pflegeheim nutzen können, wenn ein Leben in ihrem Haus oder ihrer Wohnung für sie nicht länger möglich ist. Nießbraucher haben auch ein Aufnahmerecht, das heißt, sie können zum Beispiel Familienangehörige oder eine Pflegekraft mit in der Immobilie wohnen lassen.


Mitspracherecht des Eigentümers

Nießbraucher dürfen die Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Eigentümers grundlegend verändern oder als Sicherheit für ein Darlehen einsetzen. Sie sind auch verpflichtet, die Immobilie schonend zu behandeln.

Icon Telefon

Icon Werkzeug

Diese Pflichten haben Nießbraucher

Als Nießbraucher ist man für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Dazu gehört meist die Übernahme der Kosten für Folgendes:

  • Kleinere Renovierungsarbeiten
  • Schönheitsreparaturen
  • Unterhaltskosten wie Strom, Wasser, Heizung und Entsorgung
  • Gebäude­versicherung
  • Grundsteuer und Gemeindeabgaben
  • Schornsteinfeger und Straßenreinigung
  • Hypothekenzinsen

Kann der Eigentümer den Nießbrauch aufheben?

Normalerweise ist eine Aufhebung des Nießbrauchs ohne Zustimmung des Nießbrauchers nicht möglich. Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Beinhaltet der Vertrag eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel, kann der Eigentümer die Immobilie zurückfordern. Das kann zum Beispiel bei vertragswidrigem Verhalten des Nießbrauchers der Fall sein, aber auch, wenn der Eigentümer das Geld zum Beispiel auf Grund einer Insolvenz braucht. Die genauen Bedingungen, unter denen der Besitz der Immobilie an den Eigentümer zurückfällt, sind im Vertrag festgelegt.

Icon Papiere

Diese Kosten trägt der Eigentümer

Eigentümer sind für außerordentliche Kosten wie Erschließungskosten und Modernisierungskosten verantwortlich. Braucht die Immobilie zum Beispiel eine neue Heizung, neue Sanitäranlagen oder eine Dacherneuerung, fällt das normalerweise in die Verantwortung des Eigentümers. Umfassende Sanierungs­maßnahmen können nur mit der Zustimmung des Nießbrauchers stattfinden.

Nießbrauch bei noch nicht abgezahlten Immobilien

Mit der Zustimmung der Bank kann der neue Eigentümer auch die Darlehensraten für die Immobilie übernehmen. Räumt der Eigentümer einer Immobilie, für die er noch einen Kredit abbezahlt, jemandem ein Nießbrauchrecht ein, zahlt er weiter die Tilgungsraten, der Nießbraucher aber die Kreditzinsen.

Andere Regelungen sind möglich

Die Pflichten beim Nießbrauch müssen sich jedoch nicht notwendigerweise so aufteilen. Es sind auch individuelle Regelungen möglich. Es wird zum Beispiel zwischen Brutto- und Nettonießbrauch unterschieden:

  • Bruttonießbrauch: Der Nießbraucher muss nicht für die Kosten und Lasten und die Erhaltung der Immobilie aufkommen
  • Nettonießbrauch: Der bisherige Eigentümer und Nießbraucher übernimmt weiterhin die Kosten für Renovierungen und weitere außergeordentliche Ausgaben

Bruttonießbrauch ist zum Beispiel typisch, wenn der Nießbrauch innerhalb der Familie stattfindet und die neuen Eigentümer die Besitzer der Immobilie entlasten möchten.

Rechte und Pflichten bei Wohnrecht

Bei Wohnrecht trägt der Eigentümer die Kosten für größere Reparaturen und Modernisierungs­maßnahmen. Die Nebenkosten und Kosten für laufende Reparaturen hingegen trägt der Bewohner. Der Eigentümer kann entscheiden, die Immobilie zu verkaufen. Das Wohnrecht bleibt jedoch auch bei einem Verkauf erhalten, insbesondere, wenn es über das Grundbuch abgesichert ist. Damit es auch bei einer Zwangsversteigerung erhalten bleibt, sollte es an erster Stelle stehen oder ein Rückforderungsrecht vereinbart werden.

So wird Nießbrauch beim Vererben, bei Sozialleistungen und steuerlich behandelt

Vorbehaltsnießbrauch in der Steuer

Vorbehaltsnießbrauch ist steuerfrei, Mieteinnahmen hingegen, die man mit der Immobilie erzielt, müssen versteuert werden. Der Nießbraucher kann die Kosten der Instandhaltung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Außerordentliche Aufwendungen kann er nur absetzen, wenn vertraglich vereinbart ist, dass er diese übernimmt. Ansonsten werden sie wie ein Geschenk an den Eigentümer behandelt. Handelt es sich um entgeltlichen Nießbrauch, kann er das an den Eigentümer gezahlte Geld als Werbungskosten geltend machen. Die Grundsteuer für die Immobilie zahlt der Nießbraucher.


Icon Bauarbeiter

Außergewöhnliche Aufwendungen: absetzbar?

Der Eigentümer hat den Nachteil, dass er die Kosten für außergewöhnliche Instandhaltungs­­maßnahmen nicht von der Steuer absetzen kann. Der Nießbraucher kann außerordentliche Aufwendungen nur absetzen, wenn vertraglich vereinbart ist, dass er diese übernimmt. Ansonsten werden sie wie ein Geschenk an den Eigentümer behandelt.

Weitere Steuern im Zusammenhang mit Nießbrauch

Im Zusammenhang mit Nießbrauch sind wie schon erwähnt auch weitere Steuern relevant. Bei der Übertragung eines Nießbrauchrechts können Grunderwerbssteuern anfallen. Es gibt jedoch Ausnahmen davon wie Schenkungen unter Eheleuten und unter Eltern und Kindern.

Erbschaftssteuer sparen durch Nießbrauch

Erbt man eine Immobilie mit Nießbrauch, wird der Wert des Nießbrauchs von ihrem Wert abgezogen, was die Höhe der Erbschaftssteuer beeinflusst. Ähnlich sieht es mit der Schenkungssteuer aus, die der Begünstigte bezahlt. Auch hier kann sich der Nießbrauch steuersenkend auswirken oder dafür sorgen, dass der Wert der Schenkung unter den Freibetrag fällt. Diese Steuerersparnis ist einer der Gründe, wieso es Familienmitglieder manchmal vorziehen, ihr Wohneigentum über eine Schenkung mit Nießbrauch weiterzugeben.


Icon Hand mit Paket

Nießbrauch und Wohnrecht als Geschenk

Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch wird steuerlich wie ein Geschenke in Höhe des Werts des Nießbrauchrechts behandelt. Das gilt auch für einen vorzeitigen Verzicht auf ein Nießbrauchrecht, für den der ehemalige Nießbraucher keine Ausgleichszahlung fordert. Ähnliches gilt für ein Wohnrecht, da man damit Miete spart. Es kann also eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf den Kapitalwert dieses Rechts anfallen.

Nießbrauch, um unliebsame Erben auszuschließen?

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Wer den Pflichtteil für unliebsame Erben reduzieren möchte, kann dies tun, indem er Eigentum, zum Beispiel eine Immobilie, noch zu Lebzeiten verschenkt. Mit jedem Jahr, das zwischen dem Zeitpunkt der Schenkung und dem Erbfall vergeht, reduziert sich der sogenannte Pflichtteilergänzungsanspruch des Erbens um zehn Prozent, bis er nach zehn Jahren keinen Anspruch mehr auf die Immobilie hat. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn der Erblasser sich beim Verschenken der Immobilie ein Nießbrauchrecht vorbehält. Ist dies der Fall, kann der Enterbte auch nach mehr als zehn Jahren noch seinen Pflicht­anteil an der Immobilie einfordern. Das gilt auch, wenn sich der Erblasser ein umfassendes Wohnrecht vorbehält.

Nießbrauch und Sozialleistungen

Falls der Nießbraucher Transferleistungen erhält, aber seinen Nießbrauch trotzdem löschen möchte, darf das zuständige Amt die Entscheidung anfechten. Sozialleistungsträger sind berechtigt, auf die Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch zuzugreifen, aber der Nießbraucher ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu vermieten. Behörden dürfen einfordern, dass eine im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge verschenkte Immobilie zurückgefordert wird, aber nur, wenn die Schenkung nicht mehr als zehn Jahre zurückliegt.

Fazit

Nießbrauch ermöglicht es Personen, die nicht die Besitzer einer Immobilie sind, diese dennoch für sich zu nutzen. Der wichtige Unterschied zum Wohnrecht ist, dass diese Nutzung nicht nur aufs Wohnen beschränkt ist und man die Immobilie auch zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf. Um ihre Ansprüche für den Fall eines Verkaufs oder einer Insolvenz des Eigentümers abzusichern, sollten Nießbraucher und Wohnberechtigte ihren Anspruch im Grundbuch festhalten lassen.


Immobilienverrentung und vorweggenommene Erbfolge

Nießbrauch findet häufig innerhalb von Familien statt, um Familienmitglieder zu versorgen oder aber bei der Übertragung von Wohneigentum Schenkungs- und Erbschaftsteuern zu sparen. Er kommt aber auch unter anderem bei Immobilienleibrenten oder beim Immobilien-Teilverkauf zum Einsatz. Achten Sie in jedem Fall genau darauf, wie die Rechte und Pflichten von Nutzungsberechtigtem und Eigentümer in Ihrem konkreten Fall gestaltet sind.

Alle Angaben zum Steuerrecht sind ohne Gewähr.


Die häufigsten Fragen zu Nießbrauch

Welche Nachteile hat Nießbrauch?

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Nießbrauch hat für die Eigentümer der Immobilie den Nachteil, dass er den Wert der Immobilie reduziert und es erschwert, sie zu verkaufen oder eine Finanzierung von der Bank zu erhalten. Auch kann der Eigentümer seine Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie nicht von der Steuer absetzen. Der reduzierte Wert kann sich jedoch auch als Vorteil erweisen, wenn er zum Beispiel die Steuern für die Schenkung oder das Erbe einer Immobilie reduziert.

Was muss man bei Nießbrauch beachten?

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Der Vertrag über den Nießbrauch einer Immobilie sollte sorgfältig aufgesetzt sein und Rechte und Pflichten der Vertragsparteien klar festhalten. Nießbraucher sollten sichergehen, dass ihr Anspruch auf Nießbrauch im Grundbuch festgehalten wurde. Wenn er an erster Stelle steht, müssen sie sich auch bei einer Insolvenz des Eigentümers keine Sorgen machen, dass sie ihr Nießbrauchrecht verlieren. Nießbrauch muss von einem Notar beurkundet werden. Wenn keine entsprechende Klausel im Vertrag eine Löschung des Nießbrauchs beim Eintreten bestimmter Bedingungen vorsieht, ist eine Löschung in der Regel nur mit dem Einverständnis des Nießbrauchers möglich.

Wer trägt Reparaturkosten bei Nießbrauch?

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Meistens ist der Eigentümer bei Nießbrauch verpflichtet, die Kosten für größere Reparatur- und Sanierungs­maßnahmen zu übernehmen, während der Nießbraucher die laufenden Kosten trägt. Es sind aber auch andere Regelungen möglich. Bei Bruttonießbrauch trägt der Eigentümer beispielsweise auch die laufenden Kosten.

Für wen lohnt sich Nießbrauch?

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Nießbrauch kann sich lohnen, wenn man Immobilien verschenken oder vererben und die dabei anfallenden Steuern für den oder die Empfänger reduzieren möchte, weil Nießbrauch den Wert der Immobilie senkt. Es kann eine Möglichkeit darstellen, die Versorgung von Familienmitgliedern zu sichern.

Außerdem spielt Nießbrauch bei der Immobilienverrentung eine Rolle: Wer seine Immobilie verkauft oder sich eine Leibrente dafür auszahlen lässt, kann sich Nießbrauch einräumen lassen und so sein Haus weiter nutzen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf sorgt das Nießbrauchrecht des Verkäufers dafür, dass dieser weiterhin frei über seine gesamte Immobilie verfügen kann, auch wenn sie ihm nicht mehr vollständig gehört. Allerdings fällt hier ein Entgelt für die Nutzung an und liegen die Kosten für die Instandhaltung beim Verkäufer. Ein Nießbrauchrecht ist umfassender als ein Wohnrecht, weil man die Immobilie hier auch nach dem Auszug noch für sich nutzen kann.

Wem gehört das Haus bei Nießbrauch?

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Bei Nießbrauch gehört die Immobilie dem Eigentümer und nicht dem Nießbraucher, der es wirtschaftlich nutzt. Der Eigentümer muss es dem Nießbraucher ermöglichen, das Haus im Rahmen der im Vertrag festgelegten Bedingungen zu nutzen, der Nießbraucher wiederum kann die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Eigentümers tiefgreifend verändern, verkaufen oder als Sicherheit einsetzen.

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