Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie das Nießbrauchrecht funktioniert, wie er sich von einem Wohnrecht unterscheidet und worauf Eigentümer und Nießbrauchberechtigte von Immobilien achten sollten.
Inhalt dieser SeiteWas ist Nießbrauch?
Wie funktioniert Nießbrauch?
Nießbrauch bedeutet, dass der Eigentümer einer Sache einer anderen Person das Recht überträgt, diese wirtschaftlich für sich zu nutzen.
Nießbrauch ist nicht ausschließlich bei Immobilien möglich: Man kann zum Beispiel auch Nießbrauch für eine Geldforderung, ein Fahrzeug oder Anteile an einem Unternehmen vereinbaren. Meistens jedoch kommt er bei Immobilien und Grundstücken zur Anwendung.
Anders als ein Wohnrecht beinhaltet ein Nießbrauchrecht nicht nur die Berechtigung, eine Immobilie selbst zu bewohnen. Nießbrauch ermöglicht es auch, wirtschaftlich von einer Immobilie zu profitieren, indem man sie vermietet oder verpachtet. Er kann unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich sein.
Drei gute Gründe, Nießbrauch zu nutzen
Es gibt verschiedene Gründe, aus denen man einen Vertrag über Nießbrauch abschließen kann. Motive dafür sind zum Beispiel:
Diese Arten von Nießbrauch gibt es
Nießbrauch einrichten: So gehen Sie vor
- Vertrag aufsetzen und vom Notar beurkunden lassen
- Im Grundbuch eintragen lassen
- Achtung: für beides fallen Kosten an (Notarkosten betragen etwa 0,4-0,6 % des Wertes der Immobilie)
Das sollte im Vertrag geregelt sein
Im Vertrag zu Nießbrauch sollte die Immobilie, für die dieser gilt, genau benannt sein und auch genau beschrieben werden, wofür das Nutzungsrecht gilt. Ebenso sollte geregelt sein, ob der Nießbrauch zeitlich begrenzt ist oder bis zum Tod des Nießbrauchers besteht und welche Rechte und Pflichten Eigentümer und Nießbraucher jeweils haben. Für den Vertrag gibt es keine Vorgaben. Wichtig ist, dass er gut auf die Immobilie und die Vertragsparteien abgestimmt ist. Lassen Sie sich am besten bei der Formulierung des Vertrags von einem Anwalt beraten.
Typisch: Nießbrauch im Zusammenhang mit Erbe und Schenkungen
Häufig findet Nießbrauch im Rahmen eines Erbes oder einer Schenkung unter Familienmitgliedern statt. Eltern können zum Beispiel ihren Kindern noch vor ihrem Tod ihr Haus schenken, aber sich das Recht einräumen, es bis zu ihrem Lebensende zu nutzen. Man kann Nießbrauch auch zur Absicherung eines Ehepartners nutzen und festlegen, dass dieser ein Nießbrauchrecht an der Immobilie hat, die an jemand anderen vererbt wurde.
Absicherung gegen Verkauf und Insolvenz
Nießbrauch ohne einen Grundbucheintrag ist nicht ratsam, da man sonst nach einem Verkauf keine Ansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer hat. Damit das Nießbrauchrecht auch bei einer Insolvenz des Eigentümers erhalten bleibt, muss es noch vor dem Anspruch von dessen Gläubigern an erster Stelle im Grundbuch eingetragen sein. Achten Sie also bei der Vereinbarung eines Nießbrauchs darauf, um sich für diese Situation abzusichern.
Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie
Wie auch ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Leibrente mindert Nießbrauch den Wert der Immobilie, da der Eigentümer sie während der Dauer des Nießbrauchs nicht selbst wirtschaftlich nutzen kann. Der Wert von Nießbrauch wird aus den folgenden Größen berechnet:
- Jahreswert: 12 x reale Monatsmiete nach Abzug von Werbekosten oder fiktive Monatsmiete bei einer selbstgenutzten Immobilie (Miete einer vergleichbaren Immobilie)
- Vervielfältiger: Auf Basis der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ermittelter Faktor (Tabelle des Bundesfinanzministeriums)
Der Kapitalwert des Nießbrauches ergibt sich, wenn man den Jahreswert mit dem Vervielfältiger multipliziert. Diesen wiederum kann man dann vom Wert der Immobilie abziehen.
Nießbrauch und Hausverkauf
Wenn es im Vertrag keine Klausel gibt, die dies verbietet, kann ein Haus mit einem Nießbrauchrecht verkauft werden. Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch unter „Beschränkungen und Belastungen“ vermerkt und kann es erschweren, einen Käufer zu finden. Umgekehrt erschwert Nießbrauch auch häufig die Immobilienfinanzierung, da sich die Bank nicht länger an erster Stelle im Grundbuch eintragen lassen kann. Meist ist also ein Rangrücktritt des Nießbrauchers die Voraussetzung für eine Finanzierung.
Wann endet Nießbrauch?
Ein Nießbrauchrecht erlischt in den folgenden Szenarien:
- Tod des Nießbrauchers
- Löschung des Nießbrauchs aus dem Grundbuch (geht nur mit Einverständnis des Nießbrauchers)
- Eintritt einer zuvor vereinbarten Bedingung
- Entzug des Nießbrauchrechts, weil der Eigentümer ohne die Wohnung auf Sozialleistungen angewiesen wäre
Kann man Nießbrauch übertragen?
Ein Nießbrauchrecht kann nicht verkauft oder vererbt werden, aber man kann die Ausübung auf eine andere Person übertragen. Stirbt ein Nießbraucher, der die Immobilie vermietet hat, wird der Eigentümer zum Vermieter. Verzichtet der Nießbraucher auf den Nießbrauch, steht ihm dafür eine Auszahlung zu. Auch die Löschung des Nießbrauchs muss notariell beurkundet werden und man muss das Grundbuchamt informieren, damit es den Eintrag entfernt.
Wie funktioniert ein Wohnrecht?
Lebenslanges oder befristetes Wohnrecht
Im Rahmen einer Immobilienverrentung oder eines Verkaufs kann sich der Immobilienbesitzer ein Wohnrecht vorbehalten. Das ermöglicht es ihm, entweder lebenslang oder für einen bestimmten, zuvor festgelegten Zeitraum in der Immobilie zu bleiben. Im Unterschied zum Nießbrauch handelt es sich nur um das Recht, in der Immobilie zu wohnen. Man kann sie jedoch nicht vermieten. Wie Nießbrauch reduziert ein Wohnrecht den Wert eines Hauses für potenzielle Käufer. Häufig wird im Zusammenhang mit einer Leibrente ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht vereinbart.
So funktioniert die Immobilienleibrente
Wohnrecht und Wohnungsrecht
Wohnrecht kann auch nur ein Mitbenutzungsrecht beschreiben, bei dem der Eigentümer einer Immobilie und die wohnberechtigte Person Räumlichkeiten gemeinsam nutzen.
Ein Wohnungsrecht – das allerdings in vielen Texten zum Thema und auch hier oft ebenfalls einfach Wohnrecht genannt wird – geht noch über das Wohnrecht hinaus, denn es schließt aus, dass der Eigentümer die Wohnung nutzen kann. Der Berechtigte darf die Wohnung dann allein bewohnen und andere Leute – zum Beispiel Partner, Kinder oder Pflegekräfte – in diese aufnehmen. Deren Wohnrecht endet jedoch mit dem Erlöschen des Wohnungsrecht des Berechtigten. Ein Wohnungsrecht wird als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen.
Wann endet ein unbefristetes Wohnrecht?
Das lebenslange Wohnrecht endet entweder mit dem Tod oder dem Auszug des Wohnberechtigten. Für Paare kann das Wohnrecht bis zum Tod des länger lebenden oder später ausziehenden Partners vereinbart werden. Als Ausgleich dafür, dass man nach einem Auszug – zum Beispiel, wenn ein Umzug in ein Pflegeheim nötig wird – nicht länger mietfrei wohnen kann, kann man eine Abfindung für diesen Fall vereinbaren.
Wann ist eine Löschung des Wohnrechts möglich?
Ein Wohnrecht kann normalerweise nur mit der Zustimmung des Wohnberechtigten gelöscht werden. Ausnahmen sind:
- Tod des Berechtigten
- Ablauf eines befristeten Wohnrechts
- Eine Bedingung, an die das Wohnrecht gebunden war (zum Beispiel eine Anstellung beim Wohnrechtgeber) ist nicht mehr erfüllt
- Unbewohnbarkeit der Immobilie
- Zwangsversteigerung
Warum ein Wohnrecht vereinbaren?
Ein Verkauf oder eine Verrentung mit Wohnrecht ist gerade für ältere Menschen eine Möglichkeit, ihre Rente aufzubessern, ohne ihre vertraute Umgebung verlassen zu müssen. Auch können sie so die Kosten für größere Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen an den neuen Eigentümer weitergeben. Manchmal wird ein Wohnrecht auch im Zusammenhang mit einem bestimmten Beschäftigungsverhältnis eingeräumt, zum Beispiel für Bedienstete oder Pflegekräfte.
Planen Sie voraus
Wenn Sie ein Wohnrecht vereinbaren, sollten Sie klären, was in verschiedenen Situationen – zum Beispiel bei Pflegebedürftigkeit oder dem Tod des Wohnrechtinhabers oder dem Verkauf des Hauses geschieht. Nutzer eines Wohnrechts sollten nicht verzichten, dass ihr Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird. Dieser Eintrag ist zwar keine Voraussetzung für die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts, stellt aber eine sehr wichtige Absicherung dar.
Wohnrecht gegen Miete
Ein Wohnrecht kann unentgeltlich, aber auch gegen eine Mietzahlung eingeräumt werden – zum Beispiel, wenn man sich für eine Rückvermietung der Immobilie entscheidet, also einen Verkauf, nach dem man jedoch als Mieter in dem Haus oder der Wohnung bleibt. Ein solcher Verkauf mit anschließendem Mietverhältnis ist eine Variante, um aus einer eigenen Immobilie wieder Liquidität zu gewinnen, ohne ausziehen zu müssen.
Vertragsgestaltung
Hier gibt es oft eine Übereinkunft, wie hoch die Miete sein soll oder in welchem Rahmen sie angepasst werden kann. Ein Wohnrecht in Verbindung mit einem Mietvertrag kann entweder so gestaltet werden, dass das Wohnrecht an den Mietvertrag gebunden ist und zusammen mit diesem endet oder aber dass Wohnrecht und Mietvertrag nebeneinander existieren, wodurch das Wohnrecht auch über eine Kündigung hinaus erhalten bleibt.
Nießbrauchrecht und Wohnrecht: Das sind die Unterschiede
Wohnrecht und Nießbrauchrecht im Überblick
| Wohnrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Recht, Immobilie zu bewohnen |  | |
| Recht, Immobilie zu vermieten |  | |
| Recht endet mit Auszug | | |
| Nutzer trägt Grundsteuer-, Versicherungs-, und Unterhaltskosten | | |
| Eigentümer ist für große Umbauten (z.B. neue Heizung) zuständig | | |
| Bleibt bei Eigentümerwechsel bestehen | | |
| Kann vererbt werden | | |
| Zeitliche Befristung möglich | | |
| Sozialhilfefest | | |
Nießbrauch bei Leibrenten und Immobilien-Teilverkauf
Nießbrauch bei der Immobilienverrentung
Nießbrauch ist auch ein wichtiges Konzept bei der Immobilienverrentung: Immobilienleibrenten, bei denen man seine Immobilie gegen eine Leibrente verkauft, gehen entweder mit einem Wohnrecht oder einem Nießbrauchrecht an der Immobilie einher. Um eine Immobilienleibrente zu erhalten, müssen Sie aber in der Regel bereits ein relativ hohes Alter haben. Es gibt auch die Möglichkeit, sich bei einem Verkauf gegen eine Einmalzahlung ein Nießbrauchrecht zu sichern.
So funktioniert Nießbrauch beim Immobilien-Teilverkauf
Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, aber können die gesamte Immobilie weiterhin frei nutzen, haben also ein Nießbrauchrecht. Der Käufer ist ein sogenannter stiller Eigentümer. Weil er den Anteil der Immobilie vorerst nicht nutzen kann, zahlen Sie ihm eine monatliche Nutzungsgebühr. Sie tragen auch die Kosten für große und kleine Renovierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
Höhere Kosten, aber auch mehr Entscheidungsspielraum
Immobilien-Teilverkauf zeichnet sich auch dadurch aus, dass Sie hier besonders viel Nutzungs- und Gestaltungsfreiheit haben und Ihr Wohneigentum weiterhin vererben oder den Anteil zurückkaufen können. Bei einem Verkauf profitieren Sie von der Wertsteigerung Ihres Anteils.
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Rechte und Pflichten der Beteiligten bei Nießbrauch und Wohnrecht
Diese Rechte haben Nießbraucher
Nießbraucher dürfen die Immobilie bewohnen, aber können sie auch vermieten und verlieren ihren Anspruch nicht, wenn sie ausziehen.
Das ist gerade für ältere Menschen interessant, da sie bei Nießbrauch zum Beispiel Mieteinnahmen zur Finanzierung eines Platzes in einem Pflegeheim nutzen können, wenn ein Leben in ihrem Haus oder ihrer Wohnung für sie nicht länger möglich ist. Nießbraucher haben auch ein Aufnahmerecht, das heißt, sie können zum Beispiel Familienangehörige oder eine Pflegekraft mit in der Immobilie wohnen lassen.
Mitspracherecht des Eigentümers
Nießbraucher dürfen die Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Eigentümers grundlegend verändern oder als Sicherheit für ein Darlehen einsetzen. Sie sind auch verpflichtet, die Immobilie schonend zu behandeln.
Diese Pflichten haben Nießbraucher
Als Nießbraucher ist man für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Dazu gehört meist die Übernahme der Kosten für Folgendes:
- Kleinere Renovierungsarbeiten
- Schönheitsreparaturen
- Unterhaltskosten wie Strom, Wasser, Heizung und Entsorgung
- Gebäudeversicherung
- Grundsteuer und Gemeindeabgaben
- Schornsteinfeger und Straßenreinigung
- Hypothekenzinsen
Kann der Eigentümer den Nießbrauch aufheben?
Normalerweise ist eine Aufhebung des Nießbrauchs ohne Zustimmung des Nießbrauchers nicht möglich. Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Beinhaltet der Vertrag eine sogenannte Rückauflassungsvormerkung oder Rückforderungsklausel, kann der Eigentümer die Immobilie zurückfordern. Das kann zum Beispiel bei vertragswidrigem Verhalten des Nießbrauchers der Fall sein, aber auch, wenn der Eigentümer das Geld zum Beispiel auf Grund einer Insolvenz braucht. Die genauen Bedingungen, unter denen der Besitz der Immobilie an den Eigentümer zurückfällt, sind im Vertrag festgelegt.
Diese Kosten trägt der Eigentümer
Eigentümer sind für außerordentliche Kosten wie Erschließungskosten und Modernisierungskosten verantwortlich. Braucht die Immobilie zum Beispiel eine neue Heizung, neue Sanitäranlagen oder eine Dacherneuerung, fällt das normalerweise in die Verantwortung des Eigentümers. Umfassende Sanierungsmaßnahmen können nur mit der Zustimmung des Nießbrauchers stattfinden.
Nießbrauch bei noch nicht abgezahlten Immobilien
Mit der Zustimmung der Bank kann der neue Eigentümer auch die Darlehensraten für die Immobilie übernehmen. Räumt der Eigentümer einer Immobilie, für die er noch einen Kredit abbezahlt, jemandem ein Nießbrauchrecht ein, zahlt er weiter die Tilgungsraten, der Nießbraucher aber die Kreditzinsen.
Andere Regelungen sind möglich
Die Pflichten beim Nießbrauch müssen sich jedoch nicht notwendigerweise so aufteilen. Es sind auch individuelle Regelungen möglich. Es wird zum Beispiel zwischen Brutto- und Nettonießbrauch unterschieden:
Bruttonießbrauch ist zum Beispiel typisch, wenn der Nießbrauch innerhalb der Familie stattfindet und die neuen Eigentümer die Besitzer der Immobilie entlasten möchten.
Rechte und Pflichten bei Wohnrecht
Bei Wohnrecht trägt der Eigentümer die Kosten für größere Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen.
Der Bewohner hingegen trägt die Nebenkosten und Kosten für laufende Reparaturen.
Der Eigentümer kann entscheiden, die Immobilie zu verkaufen. Das Wohnrecht bleibt jedoch auch bei einem Verkauf erhalten, insbesondere, wenn es über das Grundbuch abgesichert ist. Damit es auch bei einer Zwangsversteigerung erhalten bleibt, sollte es an erster Stelle stehen oder ein Rückforderungsrecht vereinbart werden.
So wird Nießbrauch beim Vererben, bei Sozialleistungen und steuerlich behandelt
Vorbehaltsnießbrauch in der Steuer
Vorbehaltsnießbrauch ist steuerfrei. Mieteinnahmen hingegen, die man mit der Immobilie erzielt, müssen versteuert werden. Der Nießbraucher kann die Kosten der Instandhaltung als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Außerordentliche Aufwendungen kann er nur absetzen, wenn vertraglich vereinbart ist, dass er diese übernimmt. Ansonsten werden sie wie ein Geschenk an den Eigentümer behandelt. Handelt es sich um entgeltlichen Nießbrauch, kann er das an den Eigentümer gezahlte Geld als Werbungskosten geltend machen. Die Grundsteuer für die Immobilie zahlt der Nießbraucher.
Außergewöhnliche Aufwendungen: absetzbar?
Der Eigentümer hat den Nachteil, dass er die Kosten für außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen nicht von der Steuer absetzen kann. Der Nießbraucher kann außerordentliche Aufwendungen nur absetzen, wenn vertraglich vereinbart ist, dass er diese übernimmt. Ansonsten werden sie wie ein Geschenk an den Eigentümer behandelt.
Weitere Steuern im Zusammenhang mit Nießbrauch
Im Zusammenhang mit Nießbrauch sind wie schon erwähnt auch weitere Steuern relevant. Bei der Übertragung eines Nießbrauchrechts können Grunderwerbssteuern anfallen. Es gibt jedoch Ausnahmen davon wie Schenkungen unter Eheleuten und unter Eltern und Kindern.
Erbschaftssteuer sparen durch Nießbrauch
Erbt man eine Immobilie mit Nießbrauch, wird der Wert des Nießbrauchs von ihrem Wert abgezogen, was die Höhe der Erbschaftssteuer beeinflusst. Ähnlich sieht es mit der Schenkungssteuer aus, die der Begünstigte bezahlt. Auch hier kann sich der Nießbrauch steuersenkend auswirken oder dafür sorgen, dass der Wert der Schenkung unter den Freibetrag fällt. Diese Steuerersparnis ist einer der Gründe, wieso es Familienmitglieder manchmal vorziehen, ihr Wohneigentum über eine Schenkung mit Nießbrauch weiterzugeben.
Nießbrauch und Wohnrecht als Geschenk
Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch wird steuerlich wie ein Geschenke in Höhe des Werts des Nießbrauchrechts behandelt. Das gilt auch für einen vorzeitigen Verzicht auf ein Nießbrauchrecht, für den der ehemalige Nießbraucher keine Ausgleichszahlung fordert. Ähnliches gilt für ein Wohnrecht, da man damit Miete spart. Es kann also eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf den Kapitalwert dieses Rechts anfallen.
Nießbrauch, um unliebsame Erben auszuschließen?
Wer den Pflichtteil für unliebsame Erben reduzieren möchte, kann dies tun, indem er Eigentum, zum Beispiel eine Immobilie, noch zu Lebzeiten verschenkt. Mit jedem Jahr, das zwischen dem Zeitpunkt der Schenkung und dem Erbfall vergeht, reduziert sich der sogenannte Pflichtteilergänzungsanspruch des Erbens um zehn Prozent, bis er nach zehn Jahren keinen Anspruch mehr auf die Immobilie hat. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn der Erblasser sich beim Verschenken der Immobilie ein Nießbrauchrecht vorbehält. Ist dies der Fall, kann der Enterbte auch nach mehr als zehn Jahren noch seinen Pflichtanteil an der Immobilie einfordern. Das gilt auch, wenn sich der Erblasser ein umfassendes Wohnrecht vorbehält.
Nießbrauch und Sozialleistungen
Falls der Nießbraucher Transferleistungen erhält, aber seinen Nießbrauch trotzdem löschen möchte, darf das zuständige Amt die Entscheidung anfechten. Sozialleistungsträger sind berechtigt, auf die Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch zuzugreifen, aber der Nießbraucher ist nicht verpflichtet, die Immobilie zu vermieten. Behörden dürfen einfordern, dass eine im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge verschenkte Immobilie zurückgefordert wird, aber nur, wenn die Schenkung nicht mehr als zehn Jahre zurückliegt.
Fazit
Nießbrauch ermöglicht es Personen, die nicht die Besitzer einer Immobilie sind, diese dennoch für sich zu nutzen. Der wichtige Unterschied zum Wohnrecht ist, dass diese Nutzung nicht nur aufs Wohnen beschränkt ist und man die Immobilie auch zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf. Um ihre Ansprüche für den Fall eines Verkaufs oder einer Insolvenz des Eigentümers abzusichern, sollten Nießbraucher und Wohnberechtigte ihren Anspruch im Grundbuch festhalten lassen.
Immobilienverrentung und vorweggenommene Erbfolge
Nießbrauch findet häufig innerhalb von Familien statt, um Familienmitglieder zu versorgen oder aber bei der Übertragung von Wohneigentum Schenkungs- und Erbschaftsteuern zu sparen. Er kommt aber auch unter anderem bei Immobilienleibrenten oder beim Immobilien-Teilverkauf zum Einsatz. Achten Sie in jedem Fall genau darauf, wie die Rechte und Pflichten von Nutzungsberechtigtem und Eigentümer in Ihrem konkreten Fall gestaltet sind.
Alle Angaben zum Steuerrecht sind ohne Gewähr.
Die häufigsten Fragen zu Nießbrauch
Welche Nachteile hat Nießbrauch?
Nießbrauch hat für die Eigentümer der Immobilie den Nachteil, dass er den Wert der Immobilie reduziert und es erschwert, sie zu verkaufen oder eine Finanzierung von der Bank zu erhalten. Auch kann der Eigentümer seine Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie nicht von der Steuer absetzen. Der reduzierte Wert kann sich jedoch auch als Vorteil erweisen, wenn er zum Beispiel die Steuern für die Schenkung oder das Erbe einer Immobilie reduziert.
Was muss man bei Nießbrauch beachten?
Der Vertrag über den Nießbrauch einer Immobilie sollte sorgfältig aufgesetzt sein und Rechte und Pflichten der Vertragsparteien klar festhalten. Nießbraucher sollten sichergehen, dass ihr Anspruch auf Nießbrauch im Grundbuch festgehalten wurde. Wenn er an erster Stelle steht, müssen sie sich auch bei einer Insolvenz des Eigentümers keine Sorgen machen, dass sie ihr Nießbrauchrecht verlieren. Nießbrauch muss von einem Notar beurkundet werden. Wenn keine entsprechende Klausel im Vertrag eine Löschung des Nießbrauchs beim Eintreten bestimmter Bedingungen vorsieht, ist eine Löschung in der Regel nur mit dem Einverständnis des Nießbrauchers möglich.
Wer trägt Reparaturkosten bei Nießbrauch?
Meistens ist der Eigentümer bei Nießbrauch verpflichtet, die Kosten für größere Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen zu übernehmen, während der Nießbraucher die laufenden Kosten trägt. Es sind aber auch andere Regelungen möglich. Bei Bruttonießbrauch trägt der Eigentümer beispielsweise auch die laufenden Kosten.
Für wen lohnt sich Nießbrauch?
Nießbrauch kann sich lohnen, wenn man Immobilien verschenken oder vererben und die dabei anfallenden Steuern für den oder die Empfänger reduzieren möchte, weil Nießbrauch den Wert der Immobilie senkt. Es kann eine Möglichkeit darstellen, die Versorgung von Familienmitgliedern zu sichern.
Außerdem spielt Nießbrauch bei der Immobilienverrentung eine Rolle: Wer seine Immobilie verkauft oder sich eine Leibrente dafür auszahlen lässt, kann sich Nießbrauch einräumen lassen und so sein Haus weiter nutzen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf sorgt das Nießbrauchrecht des Verkäufers dafür, dass dieser weiterhin frei über seine gesamte Immobilie verfügen kann, auch wenn sie ihm nicht mehr vollständig gehört. Allerdings fällt hier ein Entgelt für die Nutzung an und liegen die Kosten für die Instandhaltung beim Verkäufer. Ein Nießbrauchrecht ist umfassender als ein Wohnrecht, weil man die Immobilie hier auch nach dem Auszug noch für sich nutzen kann.
Wem gehört das Haus bei Nießbrauch?
Bei Nießbrauch gehört die Immobilie dem Eigentümer und nicht dem Nießbraucher, der es wirtschaftlich nutzt. Der Eigentümer muss es dem Nießbraucher ermöglichen, das Haus im Rahmen der im Vertrag festgelegten Bedingungen zu nutzen, der Nießbraucher wiederum kann die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Eigentümers tiefgreifend verändern, verkaufen oder als Sicherheit einsetzen.
Wie lange gilt das Nießbrauchrecht?
Ob Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren können, hängt von Ihrem Alter ab. Auf jeden Fall können Sie sich ein Nießbrauchrecht für die nächsten Jahrzehnte sichern. Wenn Sie mit einem Partner zusammenleben und ein lebenslanges Nießbrauchrecht auch für diesen vereinbart haben, erlischt das Recht erst mit dem Tod des letzten Nießbrauchberechtigten.
Wie wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen?
Das Nießbrauchrecht des Verkäufers beim Teilverkauf einer privaten Immobilie wird im Grundbuch eingetragen. Die meisten Teilverkauf-Unternehmen tragen es an zweiter Stelle ein. Für die Absicherung des Verkäufers sorgt hier in den meisten Fällen eine sogenannte Sicherheitszweckerklärung. Diese legt fest, was genau mit einer Grundschuld besichert wird und schreibt zum Beispiel fest, dass bei einer Versteigerung der Immobilie, weil das Teilkauf-Unternehmen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen konnte, das Nießbrauchrecht des Bewohners erhalten bleiben muss. Unter Umständen wird Ihnen das auch unter der Bezeichnung „Zweckbestimmung“ oder „Zweckerklärung“ begegnen.
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