Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

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Das erwartet Sie hier

Wie eine Umkehrhypothek funktioniert, welche Vor- und Nachteile sie hat und für wen sie sich lohnt.


Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um eine besondere Art von Immobilienkredit: Kunden leihen sich mit ihrer Immobilie als Sicherheit Geld von der Bank in Form einer Einmalzahlung oder eines monatlichen Zuschusses zu ihrer Rente.
  • Das Besondere an dieser Art Kredit: Sie zahlen während der Laufzeit keine Raten, sondern tilgen den Kredit erst am Ende. In der Regel geschieht das durch den Verkauf der Immobilie, wenn Sie diese ohnehin verlassen.
  • Während der Laufzeit fallen nur Zinsen an, die finanzielle Belastung ist also gering.
  • Sie können nicht den gesamten Verkehrswert Ihres Hauses beleihen.
  • Vergleichen Sie am besten mehrere Angebote für Baukredite und verschiedene Modelle der Immobilienverrentung.

Direkt zum Inhalt

  1. So funktioniert eine Umkehrhypothek
  2. Ist das sinnvoll?
  3. Vertragsgestaltung
  4. Zinsen und Tilgung
  5. Umkehrhypotheken im Vergleich
  6. Fazit

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Wie eine Umkehrhypothek funktioniert, welche Vor- und Nachteile sie hat und für wen sie sich lohnt.

Inhalt dieser Seite
  1. So funktioniert eine Umkehrhypothek
  2. Ist das sinnvoll?
  3. Vertragsgestaltung
  4. Zinsen und Tilgung
  5. Umkehrhypotheken im Vergleich
  6. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um eine besondere Art von Immobilienkredit: Kunden leihen sich mit ihrer Immobilie als Sicherheit Geld von der Bank in Form einer Einmalzahlung oder eines monatlichen Zuschusses zu ihrer Rente.
  • Das Besondere an dieser Art Kredit: Sie zahlen während der Laufzeit keine Raten, sondern tilgen den Kredit erst am Ende. In der Regel geschieht das durch den Verkauf der Immobilie, wenn Sie diese ohnehin verlassen.
  • Während der Laufzeit fallen nur Zinsen an, die finanzielle Belastung ist also gering.
  • Sie können nicht den gesamten Verkehrswert Ihres Hauses beleihen.
  • Vergleichen Sie am besten mehrere Angebote für Baukredite und verschiedene Modelle der Immobilienverrentung.

Wie funktioniert eine Umkehrhypothek?

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist eine besondere Art von Kredit, der Senioren mit einer eigenen Immobilie mehr Liquidität im Alter ermöglicht, ohne dass sie ausziehen müssen. Die Idee hinter der Umkehrhypothek: Immobilienbesitzer leihen sich Geld in Form einer Einmalzahlung oder monatlichen Rente und setzen ihre Immobilien als Sicherheit für diesen Kredit ein.

Während der Laufzeit des Kredits muss man nur die Zinsen bezahlen. Die Rückzahlung der eigentlichen Kreditsumme findet erst beim Tod des Immobilienbesitzers oder bei dessen Auszug aus der beliehenen Immobilie statt. Der Kredit kann durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder aber von den Erben des Immobilienbesitzers bezahlt werden, falls diese die Immobilie behalten wollen.

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Drei Gründe, eine Umkehrhypothek abzuschließen

  • Es ist eine Möglichkeit, die eigene Liquidität im Alter zu verbessern, ohne auszuziehen.
  • Die finanzielle Belastung während der Laufzeit ist gering.
  • Die Immobilie ist mit einer Grundschuld belastet, aber bleibt Eigentum ihres Besitzers und kann vererbt werden, wenn die Erben das Darlehen tilgen können.

Das spricht gegen ein Darlehen

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  • Die maximale Darlehenssumme ist deutlich kleiner als der Verkehrswert der Immobilie.
  • Die Zahlung der Zinsen stellt eine finanzielle Belastung dar oder reduziert die Immobilienrente.
  • Auch kostspielige Instandhaltungs­maßnahmen müssen weiterhin komplett vom Immobilienbesitzer getragen werden.
  • Oft kann die Immobilie am Ende nicht im Familienbesitz bleiben.
  • Anders als zum Beispiel bei der Leibrente, die ein Leben lang gezahlt werden kann, sind hier beschränkte Laufzeiten möglich.
  • Je nach Gestaltung und Laufzeit des Vertrags sind Zinserhöhungen möglich.
  • Es fallen Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch an.

Vergleichbare Produkte auf dem deutschen Markt

In den USA und Großbritannien sind sogenannte Reverse Mortgages oder Lifetime Mortgages als Bestandteil der Altersvorsorge weit verbreitet. In Deutschland gibt es keine Umkehrhypotheken, die exakt so funktionieren, aber ähnliche Produkte: Senioren können, wenn sie die Voraussetzungen dafür erfüllen, einen Baukredit aufnehmen. Das ist entweder als klassisches Annuitätendarlehen oder aber als ein endfälliges Darlehen möglich. Bei letzterem zahlt man während der Laufzeit nur die Zinsen, die eigentliche Kreditsumme wird erst am Ende fällig, wie in der Einleitung erklärt. Die Auszahlung ist je nach gewählter Variante in den folgenden Formen möglich:

  • Einmalzahlung
  • Flexibler Betrag
  • Feste Rente
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Wer nimmt im Alter eine Umkehrhypothek auf?

Ein Darlehen mit der Immobilie als Sicherheit ist eine von mehreren Lösungen für ein Problem, mit dem viele Senioren konfrontiert sind: Sie besitzen eine vollständig oder beinahe abgezahlte Immobilie, also einen wertvollen Vermögenswert. Allerdings fehlt es wegen einer niedrigen Rente an liquiden Mitteln. Ein Verkauf der Immobilie kommt für viele Immobilienbesitzer jedoch nicht infrage. Aus diesem Grund gibt es verschiedene Modelle der Immobilienrente, bei denen man seinen Immobilienbesitz zu Geld macht, ohne die Immobilie verlassen zu müssen.

Unterstützung von Familienmitgliedern: Immobilie vererben oder verrenten?

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Wenn es Ihnen wichtig ist, Ihre Angehörigen mit Ihrem Vermögen zu unterstützen, sollten Sie abwägen, wann Ihre Familienmitglieder mehr von ihrer Unterstützung profitieren. Manchmal ist finanzielle Unterstützung in jungen Jahren – zum Beispiel, wenn diese eine gute Ausbildung, eine Unternehmensgründung oder den Erwerb von eigenem Wohneigentum ermöglicht – sinnvoller als ein größeres Erbe später.

Der Unterschied zur Leibrente

Man kann bei mehreren Banken ein endfälliges Darlehen in Form einer Immobilienrente abschließen. Die monatlichen Zahlungen erinnern zunächst an das Modell der Leibrente, allerdings gibt es einige wichtige Unterschiede:

UnterschiedeLeibrenteBaukredit als Immobilienrente
Wem gehört die Immobilie?Die Immobilie gehört dem neuen Eigentümer, der ihren Kaufpreis in Form einer Rente zahlt. Der alte Besitzer der Immobilie hat ein Wohnrecht.Die Immobilie bleibt das Eigentum ihres bisherigen Besitzers, ist nun aber durch den Kredit belastet.
ZahlungenDer neue Eigentümer zahlt eine Rente.Der Immobilienbesitzer bekommt einen flexiblen Betrag oder eine Rente und zahlt Zinsen für das Darlehen, welche die Immobilienrente mindern. Am Ende findet eine Tilgung des Darlehens statt.
Größere Instandhaltungs­maßnahmenGrößere Instandhaltungs- und Modernisierungs­maßnahmen übernimmt der Käufer der Immobilie.Der Besitzer der Immobilie ist nach wie vor allein für deren Instandhaltung verantwortlich.

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Ist ein Baukredit für Senioren sinnvoll?

Wer kann ein Darlehen aufnehmen?

Lange war es ab einem bestimmten Alter sehr schwierig, ein Darlehen zu erhalten. Seit 2018 eine neue Verordnung zur Prüfung der Kreditwürdigkeit in Kraft trat, ist dies jedoch einfacher geworden. Auch Rentner können nun Darlehen aufnehmen, wenn sie die Raten zahlen können. Sicherheiten wie eine Immobilie oder eine Lebens­versicherung machen es noch einmal leichter, einen Kredit aufzunehmen. Teilweise gibt es sogar spezielle Angebote für ältere Kunden.


Voraussetzungen für einen Kredit

Allerdings ist es nach wie vor nicht garantiert, im Alter ein zinsgünstiges Darlehen zu finden. Je kürzer die Laufzeit und je höher die monatlichen Tilgungen, desto wahrscheinlicher ist es, einen Kredit zu erhalten. Die Kosten müssen jedoch unbedingt gut zu stemmen sein. Wenn man die Immobilie für eine Umkehrhypothek, ein Rentendarlehen oder ähnliches einsetzen möchte, sollte sie größtenteils abbezahlt sein, kleinere Restschulden sind jedoch nicht notwendigerweise ein Hindernis.

Kredite für Rentner

Modernisierungskredit oder Immobiliendarlehen?

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Auch wenn Sie das Geld für eine Modernisierung Ihrer Immobilie – zum Beispiel eine neue Heizung – nutzen wollen, ist ein Modernisierungskredit nicht notwendigerweise die beste Wahl. Als Rentner ist es oft schwierig, einen solchen Kredit zu erhalten, und auch die strikte Zweckbindung kann ein Nachteil sein. Auch wenn es bei einem Immobiliendarlehen um größere Summen geht – in der Regel beginnen solche Darlehen bei 50.000 Euro -, haben Sie es wahrscheinlich leichter, ein solches zu erhalten, weil Sie ja Ihre Immobilie als Sicherheit einsetzen. Hinzu kommen niedrigere Zinsen und der Fakt, dass Sie das Geld frei verwenden können. Informieren Sie sich am besten auch, für welche Modernisierungs­maßnahmen oder altersgerechten Umbauten es eine staatliche Förderung gibt.

Für wen ist eine Umkehrhypothek sinnvoll?

Ob eine Umkehrhypothek eine geeignete Form der Immobilienverrentung für Sie ist, hängt von Ihrer Situation und Ihren Prioritäten ab. Eine Umkehrhypothek kann das richtige Modell für Sie sein, wenn folgendes auf Sie zutrifft:

  • Sie haben eine eigene vollständig oder überwiegend abgezahlte Immobilie, aber wenig frei verfügbare finanzielle Mittel.
  • Sie haben ein bestimmtes Mindestalter erreicht (oft 60 oder 65).
  • Ein Auszug kommt für Sie zumindest vorerst nicht infrage.
  • Sie können die Instandhaltungskosten der Immobilie tragen.
  • Es ist kein Problem für Sie, dass Sie die Immobilie unter Umständen nicht vererben können.

Modelle der Immobilienrente: Vor- und Nachteile

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Alternativen zum Darlehen

Neben einem Darlehen oder einer Leibrente gibt es noch weitere Optionen der Immobilienverrentung, auf die Sie zurückgreifen können. Eine Variante ist zum Beispiel der Teilverkauf, bei dem Sie einen Anteil der Immobilie verkaufen, aber weiterhin ein Nießbrauchrecht für die ganze Immobilie haben. Überlegen Sie auch, ob es Ihnen tatsächlich wichtig ist, in Ihrer Immobilie zu bleiben, oder ob Sie sich doch einen Verkauf oder eine Vermietung vorstellen können.

So funktioniert ein Teilverkauf

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So gestalten Sie Ihre Umkehrhypothek

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Baukredit oder Immobilienrente?

Bei einem Baukredit können Sie zwischen einem Annuitätendarlehen oder einem endfälligen Darlehen wählen und erhalten eine einmalige hohe Auszahlung. Es gibt auch einen festen Zinssatz. Bei einem Baukredit als Immobilienrente hingegen handelt es sich um ein endfälliges Darlehen. Das Geld erhalten Sie in Form eines Kreditrahmens oder eines monatlichen Zuschusses zu ihrer Rente.

Wann lohnt sich ein Annuitätendarlehen?

Ob sich ein Baukredit oder ein endfälliges Darlehen anbieten, hängt von mehreren Faktoren ab. Ein Annuitätenkredit, also ein Kredit, bei dem Sie unmittelbar damit beginnen, Kreditsumme und Zinsen in festen Raten zu bezahlen, bedeutet eine größere finanzielle Belastung während der Laufzeit. Allerdings kann es sich anbieten, wenn Sie wissen, dass Sie das Darlehen bezahlen können – zum Beispiel, wenn die Auszahlung einer Lebens­versicherung bevorsteht.

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Wann ist ein endfälliges Darlehen besser?

Ein endfälliges Darlehen dagegen hat den Vorteil, dass die monatliche Belastung während der Laufzeit deutlich niedriger ist, da Sie nur die Zinsen zahlen beziehungsweise diese von der Rente abgezogen werden. Allerdings müssen Sie oder Ihre Erben dann am Ende eine große Summe aufbringen, wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll. Sie haben bei einem Baukredit als Immobilienrente aber auch oft die Option, bereits während der Laufzeit mit der Tilgung anzufangen, wenn Ihre finanziellen Möglichkeiten das zulassen.

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Sie können die Immobilie nur teilweise beleihen

Die maximale Darlehenssumme entspricht nicht dem Verkehrswert Ihrer Immobilie, sondern nur einem bestimmten Anteil. So können Sie zum Beispiel bei einem Anbieter maximal 35 Prozent des Verkehrswerts beleihen, bei einem anderen maximal 50 Prozent.

Wie hoch fällt die Immobilienrente aus? Ein Beispiel

Die Höhe der Immobilienrente hängt von mehreren Faktoren ab. Die Verbraucherzentrale rechnet auf ihrer Seite vor, wie das in dem folgenden Beispiel aussehen kann:

  • Verkehrswert der Immobilie: 200.000 €
  • Zinssatz: 6 %
  • Laufzeit: 19 Jahre
  • Sicherheitsabschlag: 25 %

Weil das Darlehen am Ende der Laufzeit maximal 150.000 Euro betragen darf, ist nur eine Auszahlung von 50.000 Euro oder eine Rente von 340 Euro möglich, die sich durch Gebühren weiter reduzieren.

Grundschuld behalten oder löschen?

Wenn Ihre Immobilie abbezahlt ist, können Sie Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch löschen. Wenn Sie schon wissen, dass Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen wollen, sollten Sie sie behalten, um Notar- und Anwaltskosten zu sparen. Wollen Sie die Immobilie hingegen verkaufen, ist eine Löschung sinnvoll, da die Immobilie damit lastenfrei wird.


Icon Hochhaus

Anbieter der Umkehrhypothek in Deutschland

Baukredite als Immobilienrente können Sie bei einigen Volksbanken und Sparkassen abschließen. Baukredite, bei denen Rentner einen Einmalbetrag erhalten, finden Sie über Kreditvermittler, die mit verschiedenen Banken zusammenarbeiten. Einen Kredit, der auf ältere Immobilienbesitzer zugeschnitten ist, gibt es zum Beispiel auch bei der Allianz. Auch einige Stiftungen bieten Umkehrhypotheken an.

Welche Anbieter für Immobilien-Teilverkauf gibt es?

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Umkehrhypothek?

Was kostet eine Umkehrhypothek?

Umkehrhypotheken gehören zu den teureren Finanzprodukten. Nicht nur sind die Zinsen, welche die Immobilienrente oder Einmalzahlung reduzieren, hier oft vergleichsweise hoch, hinzu kommen noch Abschlussgebühren und die Rück­versicherung der Bank, da es sein kann, dass eine Immobilienrente sehr lange gezahlt werden muss oder dass der Wert der Immobilie sinkt. Auf Zahlungen aus einer Umkehrhypothek fallen aber keine Steuern an.

Was entscheidet über die Kosten der monatlichen Rente?

Die monatliche Rente bei einem Baukredit als Immobilienrente hängt von den folgenden Faktoren ab:

  • Verkehrswert der Immobilie
  • Alter des Darlehensnehmers
  • Höhe der Zinsen
  • Gebühren

Zinsbindung oder variable Zinsen

Viele Angebote sind variabel verzinst, das heißt, dass die Zinsen immer wieder angepast werden können. Bei anderen Angeboten wird eine Zinsbindung vereinbart: Hier werden die Zinsen für fünf, zehn oder 15 Jahre festgeschrieben. Bei bestimmten Krediten für Rentner sind sogar Festschreibungen für 40 Jahre möglich.


Flexibilität bei der Tilgung

Bei Immobilienrenten können sich die Kunden oft sehr flexibel entscheiden, ob Sie noch während der Laufzeit Teilsummen zahlen oder sogar den ganzen Kredit tilgen möchten. Je nach Anbieter fällt dafür auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an, wie es bei anderen Arten von Krediten der Fall ist.

Icon Balkendiagramm

Das sollten Sie beim Vergleich von Angeboten beachten

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Informieren Sie sich über Alternativen

Sie sollten nicht nur die Angebote verschiedener Banken miteinander vergleichen, sondern auch prüfen, ob ein Baukredit tatsächlich attraktiver für Sie ist als andere Modelle der Immobilienrente. Schauen Sie sich zum Beispiel die Leibrente oder den Immobilien-Teilverkauf näher an und rechnen Sie durch, bei welcher Version Sie mehr Geld bekommen.

Modelle der Immobilienverrentung im Überblick


Darauf sollten Sie achten

  • Benötigen Sie einen Baukredit für Rentner oder eine Immobilienrente?
  • Passt die Darlehenssumme gut zu Ihren Bedürfnissen?
  • Wie flexibel sind Sie bei der Rückzahlung?
  • Wie hoch ist der Effektivzins? Welche Erhöhungen sind möglich?
  • Passt die Laufzeit zu Ihren Plänen?
  • Gibt es eine Regelung für den Insolvenzfall?

Nehmen Sie sich für die Zeit für einen sorgfältigen Vergleich von Angeboten und lassen Sie sich bei Bedarf unabhängig beraten. Achten Sie auch darauf, erbrechtliche Fragen im Vorfeld zu klären.

Fazit

Eine Möglichkeit, Liquidität aus einer Immobilie zu gewinnen, ohne ausziehen zu müssen, ist eine sogenannte Umkehr- oder Rückwärtshypothek. Dabei handelt es sich um einen Baukredit für ältere Immobilienbesitzer, den man entweder als klassisches Annuitätendarlehen oder als endfälliges Darlehen abzahlt, bei dem man während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlen muss. Eine Auszahlung ist als Einmalzahlung, in mehreren größeren Zahlungen oder als Immobilienrente möglich. Vergleichen Sie am besten mehrere Angebote, aber prüfen Sie auch, ob eine Umkehrhypothek das Modell der Immobilienverrentung ist, das am besten zu Ihrer Situation und Ihren Prioritäten passt.

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