Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie man beim Überschreiben eines Hauses vorgeht, warum das sinnvoll sein kann, welche Steuern anfallen und worauf man dabei unbedingt achten sollte.
Inhalt dieser SeiteWarum ein Haus überschreiben?
Überschreiben statt vererben
Man kann ein Haus oder eine Wohnung bereits zu Lebzeiten einer anderen Person überschreiben, zum Beispiel dem Partner oder einem Kind. Eine solche Überschreibung bedeutet nicht, dass man die Immobilie verlassen muss oder jede Kontrolle über ihre Verwendung aufgibt: Es ist möglich, sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorzubehalten oder Bedingungen festzulegen, unter denen die Immobilie an den Schenker zurückfällt. Das Überschreiben der Immobilie ermöglicht es, schon zu Lebzeiten die Verteilung des Nachlasses zu regeln und kann sich auch mit einer Immobilienverrentung überschneiden.
Vier mögliche Gründe für eine Schenkung
Erbschaftssteuer reduzieren
Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten ermöglicht es unter Umständen, die Freibeträge für die Übertragung von Eigentum mehrfach auszuschöpfen, indem man beispielsweise zuerst einen Teil der Immobilie als Schenkung überträgt, um dann später den anderen Teil zu vererben. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, greift bei beidem der Freibetrag. Auch ein Verschenken in mehreren Stufen ist möglich.
Gestaltung der Erbfolge und Verhinderung von Streitigkeiten
Eine Schenkung zu Lebzeiten ermöglicht es, das Erbe im eigenen Sinne zu regeln. So lässt sich auch Streitigkeiten um das Erbe entgegenwirken.
Ausschluss missliebiger Erben
Ein Geschenk reduziert die Erbmasse und damit die Pflichtteilansprüche für enterbte Nachkommen. Allerdings kommt es hier darauf an, wann Sie die Immobilie verschenkt haben. Je weniger Zeit zwischen der Schenkung und dem Erbfall vergangen ist, desto höher sind die Pflichtteilergänzungsansprüche der enterbten Nachkommen an den Empfänger der Immobilie. Auch bestimmte Auflagen oder Personenkonstellationen bei der Schenkung können dazu führen, dass die enterbten Familienmitglieder ihre Pflichtteilergänzungsansprüche behalten.
Abgabe der Instandhaltung und/oder Finanzierung
Wenn im Alter die Energie und finanziellen Mittel knapp werden, sich um eine Immobilie zu kümmern, kann man die Immobilie und damit auch die Verantwortung für deren Instandhaltung vorzeitig an die Erben übergeben. Auch wenn das Abzahlen einer Immobilie zur Herausforderung wird, kann es sinnvoll sein, diese und das damit verbundene Darlehen abzugeben.
Wann sollte man ein Haus überschreiben?
Insbesondere, wenn das Ausschöpfen von Steuervorteilen eine wichtige Motivation ist oder Sie hohe Pflichtteilergänzungsansprüche an den Empfänger des Hauses vermeiden wollen, sollten Sie mit dem Überschreiben des Hauses nicht zu lange warten. So ist es wahrscheinlicher, dass zwischen der Übertragung und dem Erbfall mehr als zehn Jahre vergehen. Nehmen Sie sich trotzdem die Zeit, zu recherchieren und Ihre Entscheidung ausführlich zu bedenken und beachten Sie, dass die Zehnjahresfrist in bestimmten Situationen nicht zu laufen beginnt.
Haus überschreiben: Wie läuft das ab?
Der erste Schritt: Beratung
Wenn Sie eine Immobilie überschreiben wollen, sollten Sie das zunächst mit Ihrer Familie besprechen und sich auch professionell beraten lassen, zum Beispiel durch einen Anwalt. Es ist wichtig, sich darüber klarzuwerden, was das Ziel der Schenkung ist, welche Vor- und Nachteile diese hat und welche Absicherungen für den ehemaligen Immobilienbesitzer im Vertrag enthalten sein sollten, zum Beispiel was Rückforderungsrechte betrifft.
So funktioniert die Überschreibung
Für die Überschreibung wird ein Übertragungsvertrag aufgesetzt, der von einem Notar beurkundet wird. Damit findet die rechtsverbindliche Auflassung des Eigentums statt. Außerdem ist eine Eintragung im Grundbuch nötig. Damit ist die Überschreibung dann beendet.
Schenkung oder Überschreibung?
Wenn Sie eine Immobilie verschenken, handelt es sich immer auch um eine Überschreibung, aber nicht jede Überschreibung ist auch eine Schenkung. Damit eine Schenkung vorliegt, müssen Sie eine Immobilie ohne eine Gegenleistung übertragen (Quelle: § 7 ErbStG). Häufig werden Immobilien im Austausch gegen eine Gegenleistung überschrieben, die jedoch weniger wert ist als die Immobilie. Das bezeichnet man als gemischte Schenkung. „Überschreibung“ stellt einen Überbegriff für die Vorgänge (gemischte) Schenkung, Kauf und Erbschaft dar.
Was gehört in den Vertrag?
Der Übertragungsvertrag beinhaltet unter anderem die folgenden Informationen und Regelungen:
- Daten der Beteiligten (Geburtsdatum, Kontaktdaten)
- Grundbuchstand
- Grund der Überlassung
- Nutzungsrechte
- Am besten möglichste detaillierte Angaben zu eventuellen Gegenleistungen und Auflagen
- Erbrechtliche Regelungen
- Kostenübernahme
Welche Unterlagen sind nötig?
Für das Überschreiben einer Immobilie brauchen Sie unter anderem die folgenden Dokumente:
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Kaufvertrag
- Personalausweise beider Parteien
Welche Kosten fallen an?
In der Regel trägt der Begünstigte die Kosten für den Notar und die Grundbuchänderung.
Kostenbeispiel
Unser Szenario: Eltern übertragen ihre Immobilie an ihr Kind. Die Immobilie ist 350.000 Euro wert. Sie ist komplett abbezahlt und es müssen keine anderen Erben ausgezahlt werden. Die Kosten können beispielsweise so aussehen:
- Wertermittlung: 5.250 €
- Notarkosten: 1.654 €
- Grundbucheintrag: 685 €
- Gesamtkosten: 7.589 €
Wertermittlung durch Sachverständigen
Man kann den Wert einer Immobilie auch durch das Finanzamt schätzen lassen. Allerdings schätzt dieses den Wert häufig zu hoch ein, was wiederum die Erbschafts- oder Schenkungssteuer erhöht. Aus diesem Grund kann es sich lohnen, einen Sachverständigen für ein präziseres Gutachten zu bezahlen.
Immobilien überschreiben trotz Schulden – geht das?
Auch Immobilien, die noch mit einem Kredit belastet sind, können überschrieben werden. Dabei handelt es sich dann um eine gemischte Schenkung, da die Begünstigten mit der Immobilie auch eine Zahlungsverpflichtung übernehmen. Allerdings muss der Beschenkte damit einverstanden sein, mit der Immobilie auch die Schulden zu übernehmen. Darüber hinaus ist die Zustimmung der Bank nötig, welche die Kreditwürdigkeit der Beschenkten überprüft. Der Kredit kann übernommen oder umgeschuldet werden.
Die Überschreibung von Immobilien mit unbeglichener Schuld ist eher eine Ausnahme und kommt meistens dann zum Einsatz, wenn der Eigentümer den Kredit nicht mehr begleichen kann, beispielsweise wegen des Eintritts einer Berufsunfähigkeit. Auch bei einer Überschreibung mit Schulden kann sich der bisherige Immobilieneigentümer Auflagen überlegen.
Ist die Schenkung reversibel?
Unter bestimmten Bedingungen kann eine Schenkung auch wieder rückgängig gemacht werden. Der Gesetzgeber räumt bei Immobilienschenkungen Rückforderungsrechte ein, wenn der Schenkende innerhalb einer bestimmten Frist verarmt oder der Beschenkte Auflagen nicht einhält oder grober Undank vorliegt. Man kann auch im Schenkungsvertrag Bedingungen festlegen, unter denen die Immobilie an den Schenkenden zurückfällt, zum Beispiel beim Tod oder der Insolvenz des Beschenkten. Personen, die Sozialhilfe in Anspruch nehmen, sind sogar verpflichtet, Immobilien zurückzufordern, die sie in den letzten zehn Jahren an ihre Kinder verschenkt haben (Quelle: § 528 BGB).
Was passiert nach dem Tod des Schenkenden?
Stirbt der ehemalige Immobilieneigentümer weniger als zehn Jahre nach der Überschreibung einer Immobilie, kann der Steuerfreibetrag für die Immobilie und den Rest des Erbes nur einmal in Anspruch genommen werden. Sind zehn Jahre vergangen, greift der Freibetrag ein weiteres Mal, sodass gerade bei einer sehr engen Verwandtschaft viel Vermögen steuerfrei ins Eigentum des Begünstigten übergehen kann.
Ansprüche anderer Erben
Auch enterbten Angehörigen steht ein Pflichtteil des Erbes zu, also 50 Prozent ihres gesetzlichen Anteils. Zusätzlich haben sie auch Anspruch auf Anteile an Vermögenswerten, die der Erblasser in den letzten zehn Jahren vor seinem Tod verschenkt hat. Das sind sogenannte Pflichtteilergänzungsansprüche. Die enterbten Nachkommen haben ab der Kenntnisnahme von der Enterbung und Schenkung drei Jahre Zeit, um ihre Ansprüche geltend zu machen.
Abschmelzen der Pflichtteilergänzungsansprüche im Verlauf von zehn Jahren
Ob eine Schenkung bei der Berechnung der Pflichtteilergänzungsansprüche berücksichtigt wird, hängt davon ab, wie lange vor dem Todesfall sie stattgefunden hat. Fand sie erst im Jahr vor dem Tod statt, wird sie zu 100 Prozent einbezogen. Mit jedem vergehenden Jahr werden davon zehn Prozent abgezogen (bei einem Todesfall im zweiten Jahr nach der Schenkung sind also 90 Prozent der Schenkung Berechnungsgrundlage der Pflichtteilergänzungsansprüche, im dritten Jahr 80 Prozent und so weiter), bis schließlich mit einem zeitlichen Abstand von zehn Jahren null Prozent erreicht sind.
Wann schmelzen die Ansprüche nicht ab?
Eine Besonderheit gibt es bei Ehepaaren. Wenn sich diese untereinander Vermögenswerte schenken, beginnt die Frist nicht zu laufen, solange sie verheiratet sind. Lassen sich die Partner jedoch scheiden, beginnt die Abschmelzungsfrist. Auch Auflagen können dazu führen, dass die Frist nicht abzulaufen beginnt. Eine Einräumung von Nießbrauch hemmt ebenfalls die Frist und auch bei Wohnrecht kann dies der Fall sein. Lassen Sie sich in jedem Fall dazu beraten.
Haus überschreiben mit Auflagen
Diese Optionen gibt es
Wer sein Haus überschreibt, kann dies an bestimmte Bedingungen knüpfen. Möglich sind zum Beispiel die folgenden Bedingungen:
Das ist zu beachten
Achten Sie darauf, die Auflagen genau vertraglich festzulegen, zum Beispiel, wo und von wem die Pflege übernommen werden soll. Ein weiterer Punkt, den Sie beachten sollten, ist die Interaktion von Auflagen wie Nießbrauch mit Fristen, etwa der für das Abschmelzen von Pflichtteilergänzungsansprüchen.
Absicherung durch Eintragung im Grundbuch
Wohn- und Nießbrauchrechte, Widerrufs- und Rücktrittsvereinbarungen sowie die Höhe und die Dauer der Rentenzahlung sollten dinglich abgesichert, also im Grundbuch eingetragen werden. Dies stellt eine wichtige Absicherung für den Schenker dar, damit zum Beispiel dessen Nießbrauchrechte auch im Fall eines Verkaufs des Hauses oder einer Zwangsversteigerung gewahrt bleiben.
Das bedeutet die Immobilienüberschreibung für die Steuer
Schenkungen in der Steuer
Schenkungen werden in der Steuer ähnlich wie Erbschaften behandelt. Man spricht auch von der vorweggenommenen Erbfolge. Insbesondere nahe Verwandte wie Kinder und Lebens- oder Ehepartner profitieren von hohen Freibeträgen. Anders sieht es jedoch zum Beispiel bei Freunden oder nicht eingetragenen Partnern aus, für die vergleichsweise geringe Freibeträge vorgesehen sind.
Erbschaften in der Steuer
Für Erbschaften gelten die gleichen Steuersätze und Freibeträge wie bei Schenkungen. Mehr zu Steuersätzen, Steuerklassen, Steuerbefreiungen und Besonderheiten bei der Wertermittlung beim Erben können Sie hier nachlesen:
Diese Freibeträge gelten
Bei Schenkungen gelten Freibeträge. Wie hoch diese ausfallen, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen der schenkenden und der beschenkten Person ab.
| Begünstigte | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder), Enkelkinder, falls das Elternteil verstorben ist | 400.000 € |
| Enkel und Stiefenkel | 200.000 € |
| Urenkel | 100.000 € |
| Eltern, Großeltern | 20.000 € |
| Geschwister, Neffen/Nichten, Schwiegerkinder/-eltern, geschiedene Partner, sonstige Erben | 20.000 € |
Steuersätze bei Schenkungen
Wie bei den Freibeträgen kommt es auch bei der Höhe des Steuersatzes bei Schenkungen darauf an, wie eng die Verwandtschaft zwischen Schenkendem und Beschenktem ist. Ehepartner, Kinder und Enkel werden zum Beispiel in Steuerklasse 1 eingeordnet. Ein weiterer Faktor ist die Höhe des übertragenen Vermögens.
| Wert der Immobilie | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| ab 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Wer ist in welcher Steuerklasse?
Steuerklasse 1: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Eltern, Großeltern
Steuerklasse 2: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehepartner
Steuerklasse 3: Personen, die nicht mit dem Schenker verwandt sind
Steuerfreie Übertragung zwischen Ehe- oder Lebenspartnern
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können die selbstgenutzte Wohnimmobilie auf den anderen Partner übertragen, ohne dass darauf Steuern anfallen – das gilt auch, wenn die Immobilie mehr als 500.000 Euro wert ist (Quelle: §13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Wichtig ist hierbei, dass es sich um selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Die Steuer entfällt auch, wenn Schenkender und Begünstigter zehn Jahre gemeinsam im übertragenen Haus leben.
Gemischte Schenkung
Eine sogenannte gemischte Schenkung liegt vor, wenn etwas – in diesem Fall eine Immobilie – gegen eine Gegenleistung übertragen wird, die erheblich unter dem Wert der Immobilie liegt. Gerichte gehen in der Regel ab einer Abweichung von 20 bis 25 Prozent von einer gemischten Schenkung statt einer Schenkung aus.
Beispiele
- Eine Immobilieneigentümerin verkauft ihrem Sohn ein Haus im Wert von 700.000 Euro für 450.000 Euro.
- Ein Immobilieneigentümer überschreibt seinem Enkel seine Eigentumswohnung unter der Auflage, dass der Enkel ihn im Gegenzug bis zum Rest seines Lebens pflegt. Außerdem behält er sich ein lebenslanges Wohnrecht für die Wohnung vor.
Gemischte Schenkungen in der Steuer
Der Wert der Gegenleistung wird vom Wert der übertragenen Immobilie abgezogen und auf den verbleibenden Betrag fallen dann nach dem Abzug von Freibeträgen Steuern an. Die Auflagen reduzieren also die Steuer.
Was sind nicht monetäre Gegenleistungen wert?
Ist die Gegenleistung eine Geldsumme, ist die Feststellung des geschenkten Vermögens einfach, schwieriger wird es in einem Fall wie dem in unserem zweiten Beispiel. In diesem Fall wird die Gegenleistung entsprechend der Sterbetafeln kapitalisiert. Stirbt der Schenkende jedoch relativ kurz nach der Schenkung, ist die Dauer der tatsächlich erbrachten Leistungen ausschlaggebend. Die Sterbetafeln sind beim Statistischen Bundesamt einsehbar. Auch für gemischte Schenkungen kann ein Pflichtteilergänzungsanspruch geltend gemacht werden.
Grunderwerbssteuer bei (gemischten) Schenkungen
Schenkungen sind von der Grunderwerbssteuer ausgenommen. Etwas anders sieht es bei gemischten Schenkungen aus. Hier wird eine Grundsteuer auf den Wert der Auflagen fällig (Quelle: § 3 GrEStG). Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Wann ist eine Überschreibung sinnvoll?
Vor- und Nachteile
Eine Überschreibung kann sinnvoll sein. Sie sollten jedoch auch darüber nachdenken, was dies für Ihre Altersvorsorge bedeutet. Wichtige Vor- und Nachteile sind beispielsweise:
Vorteile
Nachteile
Alternativen zur Schenkung zu Lebzeiten
Fazit
Es gibt mehrere Situationen, in denen es vorteilhaft ist, eine Immobilie noch zu Lebzeiten ganz oder teilweise einer anderen Person zu überschreiben. Dies ist auch mit Auflagen möglich, die dafür sorgen, dass man beispielsweise trotzdem noch in der Immobilie wohnen kann oder sie zurückbekommt, wenn der Beschenkte bestimmten Pflichten nicht nachkommt. Sie sollten sich jedoch ausführlich mit den Vor- und Nachteilen einer Überschreibung auseinandersetzen und sich professionell beraten lassen, um alles gemäß Ihren Absichten und Interessen zu regeln und eine Entscheidung zu treffen, mit der Sie langfristig zufrieden sind.
Alle Angaben zum Steuerrecht sind ohne Gewähr.
Die häufigsten Fragen zum Überschreiben von Immobilien
Was ist besser, Schenkung oder Überschreibung?
Eine Schenkung ist immer auch eine Überschreibung, aber nicht jede Überschreibung ist eine Schenkung, da hier auch Bedingungen oder Gegenleistungen vereinbart werden können. Sie profitieren jedoch in beiden Fällen von den gleichen steuerlichen Freibeträgen.
Wie viel kostet es, ein Haus zu überschreiben?
Beim Überschreiben eines Hauses fallen in jedem Fall Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag an. Weitere Kostenfaktoren sind die Wertermittlung, Beratung und eventuelle Ansprüche anderer Erben. Typisch sind Kosten von mehreren tausend Euro.
Ist es sinnvoll, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?
Es kann sinnvoll sein, das Haus auf die Kinder zu überschreiben, wenn Sie beispielsweise Erbschaftssteuer sparen oder sichergehen wollen, dass das Eigentum an der Immobilie auf eine bestimmte Person übergeht. Auch das Abgeben der Instandhaltungs- und Finanzierungskosten für die Immobilie oder der Gewinn von Liquidität, zum Beispiel durch die Vereinbarung einer Immobilienleibrente innerhalb der Familie, sind mögliche Gründe. Sie sollten jedoch gut darüber nachdenken und sich dazu beraten lassen, ob eine Überschreibung in Ihrer spezifischen Situation sinnvoll ist und den Zweck erfüllt, den Sie damit verfolgen.
Warum das Haus vor dem Tod überschreiben?
Wenn man das Haus vor dem Tod überschreibt, hat man die Kontrolle darüber, wer es bekommt – oder auch explizit nicht bekommt – und kann eventuell Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft verhindern. Ein weiterer Grund ist, dass eine Schenkung zu Lebzeiten die Steuerlast der Beschenkten reduzieren kann, weil eine stufenweise Übertragung der Immobilie es ermöglicht, Freibeträge mehrfach zu nutzen, oder weil Auflagen wie der Vorbehalt eines Wohn- oder Nießbrauchrechts den Wert der Immobilie senken.
Wann sollte man das Haus den Kindern überschreiben?
Wenn es Ihnen und Ihrer Familie darum geht, Freibeträge mehrfach zu nutzen, lohnt sich eine frühzeitige Übertragung der Immobilie oder eines Anteils davon. So stehen die Chancen gut, dass Sie den Freibetrag zweimal ausschöpfen können. Eine frühzeitige Übertragung ist auch dann sinnvoll, wenn Sie den Pflichtteil für enterbte Familienmitglieder reduzieren wollen.
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