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Wie Sie Ihren Hausbau mit einem Kredit finanzieren, wie Sie die besten Konditionen bekommen und was Sie dabei beachten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
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Wie Sie Ihren Hausbau mit einem Kredit finanzieren, wie Sie die besten Konditionen bekommen und was Sie dabei beachten sollten.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
Worauf ist beim Kredit für Hausbau zu achten?
Eine Hausfinanzierung muss so gestaltet sein, dass der Finanzbedarf für den Hausbau tatsächlich abgedeckt wird. Mindestens genauso wichtig ist die Festlegung einer tragfähigen Belastung, die den Bauherren nicht überstrapaziert. Dies geschieht oft über die Wahl der Laufzeit, da bei längeren Laufzeiten die für Zins- und Tilgung nötige Ratenhöhe sinkt.
Die Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit ist ein wichtiger Bestandteil der Bonitätsbeurteilung durch die Bank. Ein gesichertes regelmäßiges Einkommen und geordnete wirtschaftliche Verhältnisse bilden wesentliche Voraussetzungen für jeden Kredit für den Hausbau.
Wie bei anderen Krediten ist außerdem eine einwandfreie Schufa-Auskunft erforderlich. Bei Baufinanzierungen kann es sinnvoll sein, eine Restschuldversicherung abzuschließen. Die Versicherung stellt die Kreditrückzahlung bei unvorhergesehenen Lebensereignissen wie Tod, Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit sicher.
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Welche Rolle spielt Eigenkapital bei der Hausfinanzierung?
Eine alte Faustregel beim Hausbau besagt, dass das Objekt zu mindestens 20 Prozent mit Eigenkapital – also eigenem Vermögen – finanziert sein sollte. Eigenkapital muss nicht zurückgezahlt werden und kennt keine Zinsverpflichtungen. Dadurch wird das Finanzierungsrisiko insgesamt geringer. Je mehr Eigenkapital beim Hausbau eingesetzt werden kann, umso besser.
Die weitaus meisten „Häuslebauer“ können allerdings nicht auf Kredite verzichten. Inzwischen werden sogar Kredit-Finanzierungen zu 100 Prozent oder mehr am Markt angeboten, die ganz ohne Eigenkapital auskommen. Allerdings müssen Kreditgeber über ein gutes Einkommen und eine sichere Beschäftigung verfügen. Sonst ist eine solche Finanzierung nicht erhältlich. In der Regel müssen auch höhere Zinsen als beim normalen Kredit für den Hausbau gezahlt werden.
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Umfrage: ”Wie hoch war Ihr Eigenkapital?”
| Kein Eigenkapital | 22,8 % |
| bis 10.000 Euro | 12,8 % |
| 10.000 – 20.000 Euro | 13,5 % |
| 20.000 – 30.000 Euro | 9,4 % |
| 30.000 – 50.000 Euro | 12,22 % |
| 50.000 – 100.000 Euro | 15,6 % |
| über 100.000 Euro | 13,7 % |
Wie viel Eigenkapital für die Baufinanzierung?
Was sind Hypothekendarlehen?
Hypothekendarlehen werden bei den meisten Baufinanzierungen eingesetzt. Dabei handelt es sich um langfristige Darlehen, bei denen die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit dient. Die Absicherung erfolgt über Grundpfandrechte. Möglich ist eine Grundschuld oder eine Hypothek. In der Praxis wird – anders als die Bezeichnung „Hypothekendarlehen“ vermuten lässt – überwiegend die Grundschuld genutzt, weil sie flexibler ist. Bei Hypothekendarlehen wird in der Regel ein fester Zinssatz für einen längeren Zeitraum – die Zinsbindungsdauer – vereinbart. Üblich sind Zinsbindungen von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren. Nach Ablauf wird der Zins im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu vereinbart, falls das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist.
Hypothekendarlehen werden üblicherweise in konstanten regelmäßigen Raten – sogenannten Annuitäten – zurückgezahlt. Sie enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil.
Öffentliche Förderkredite helfen beim Hausbau
Kredite aus öffentlichen Förderprogrammen – meist ebenfalls Hypothekendarlehen – bieten besonders attraktive Konditionen. Auf Bundesebene ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) das dafür zuständige Förderinstitut. Die KfW unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm. Weitere Förderprogramme finanzieren energieeffizientes Bauen, die Nutzung erneuerbarer Energien oder altersgerechten Umbau. Neben zinsgünstigen Krediten sind auch Zuschüsse möglich. Die KfW ist außerdem für das Baukindergeld zuständig.
Wie ist Bausparen zu beurteilen?
Nach wie vor findet kaum eine Baufinanzierung ohne Bausparen statt. Beim Bausparvertrag wird zunächst regelmäßig auf einem Bausparkonto Kapital angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden.
Die Zinsen in der Ansparphase sind oft niedriger als bei anderen Sparformen, dafür fällt das Bauspardarlehen besonders günstig aus. Ob das Ganze lohnender ist als ein reines Hypothekendarlehen ohne Ansparen, lässt sich meist erst im Nachhinein beurteilen.
Da bei Bausparverträgen die Konditionen von Anfang an festgelegt sind, ermöglichen sie eine sichere Kalkulation. Als Kombination von Eigen- und Fremdkapital tragen Bausparverträge zu einer soliden Baufinanzierung bei.
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Zinsen und Zinsfestlegungen beim Kredit für den Hausbau
Bei der Zinsvereinbarung mit der Bank spielt stets die individuelle Bonität eine wichtige Rolle. Kreditnehmer müssen mit Zinszuschlägen rechnen, wenn ihre Kreditwürdigkeit nicht „erstklassig“ ist. Auch die Dauer der Zinsbindung hat Auswirkungen. In der Regel gilt: Mit längerer Zinsbindung steigt der Zins. Dafür bietet sie auch mehr Zinssicherheit. Bei niedrigen Zinsen empfehlen sich eher längere Zinsbindungen, bei hohem Zinsniveau ist eine kürzere Zinsbindung besser.
Zinsentwicklung
Die Hypothekenzinsen sind in Deutschland seit den 1990er Jahren stetig gesunken. Anfang 2020 befanden sie sich mit einem Niveau von im Schnitt ein bzw. unter einem Prozent auf einem Tiefststand. Das war u.a. der Niedrigzinspolitik der EZB zu verdanken. Seit 2022 steigen die Immobilienzinsen jedoch wieder an.
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Besondere Kreditformen
Forward-Darlehen
Forward-Darlehen sind Hypothekendarlehen, bei denen zwischen Vertragsabschluss und Kreditauszahlung ein längerer Zeitraum – die Forward-Periode – liegt. Sie kann bis zu 60 Monate betragen. Forward-Vereinbarungen werden getroffen, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird, um sich den zum Zeitpunkt des Abschlusses niedrigeren Zins für eine anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern. Für diese Sicherheit muss ein Zinszuschlag – die Forward-Prämie – gezahlt werden.
Das Kalkül geht auf, wenn der Marktzins tatsächlich über die Forward-Prämie hinaus steigt. Andernfalls macht man als Kreditnehmer ein Verlustgeschäft, denn das Forward-Darlehen muss auch abgenommen werden, sollten sich die Zinsen anders als erwartet entwickeln.
Endfällige Darlehen
Endfällige Darlehen bilden eine besondere Variante von Hypothekendarlehen, bei denen keine laufende Tilgung vorgesehen ist. Während der Laufzeit finden nur Zinszahlungen statt. Die Tilgung erfolgt am Laufzeitende in einem Betrag. Es gibt einige „Spezial-Konstellationen“, in denen eine solche Gestaltung sinnvoll sein kann. Häufig werden endfällige Darlehen mit Lebensversicherungen oder Bausparverträgen kombiniert. In der Versicherung bzw. dem Bausparvertrag wird dann während der Laufzeit regelmäßig Kapital angespart, das am Schluss zur Tilgung eingesetzt werden kann.
Modernisierungs- und Renovierungskredite
Modernisierungskredite werden für kleinere Bauvorhaben vergeben, bei denen es um Renovierung, Umbau oder Modernisierung eines bestehenden Hauses geht. Oft handelt es sich dabei um einen „normalen“ Ratenkredit ohne dingliche Sicherheiten. Bei den vergleichsweise geringen Kreditsummen wäre eine Absicherung über Grundpfandrechte zu aufwändig und teuer. Solche Kredite haben Laufzeiten bis zu zehn Jahre – manchmal auch länger – und sind zweckgebunden. Die Zinssätze sind höher als bei einem herkömmlichen Kredit für den Hausbau, aber niedriger als bei einem Ratenkredit „zur freien Verfügung“.
Experten-Tipp:
„Wenn Sie ein Haus bauen, dann kann es schnell mit den beauftragten Firmen und Architekten zu Streitfällen kommen. Im Fall der Fälle kann ein solcher Rechtsstreit nicht nur mühsam, sondern auch teuer werden. Vor diesen Kosten bewahrt Sie eine Bauherrenrechtsschutzversicherung, die Sie vor dem Bau abschließen müssen. Sie zahlen einen einmaligen oder jährlichen Versicherungsbeitrag und sind für die gesamte Dauer des Baus abgesichert. Weiterer Vorteil: Diesen Versicherungsbeitrag können Sie in Ihren Baukredit einschließen. Dies wird auch die Bank gutheißen, da das Bauvorhaben nicht nur teure Rechtsstreits finanziell belastet werden kann. Sprechen Sie am besten direkt mit Ihrer Bank.
Kredit für Hausbau – Warum sich Vergleiche lohnen
Gerade bei Baukrediten empfiehlt sich ein Vergleich unterschiedlicher Angebote. Denn bei den hohen Summen und langen Laufzeiten haben schon kleine Zinsdifferenzen große Wirkung. Bei einem Kredit über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren bedeutet ein Viertel-Prozentpunkt Zinsunterschied ca. 8.500 Euro mehr oder weniger an Zinskosten. Kredite sollten aber nicht nur bezüglich der Kosten verglichen werden. Es zählt auch die Vertragsgestaltung. Wichtig sind zum Beispiel Regelungen, ob vorzeitige Tilgungen möglich sind und welche Vorfälligkeitsentschädigung dafür ggf. anfällt.
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