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Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie Sie Ihren Hausbau mit einem Kredit finanzieren, wie Sie die besten Konditionen bekommen und was Sie dabei beachten sollten.
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So funktioniert ein Kredit für den Hausbau
Zweckgebundener Kredit für den Hausbau
Kredite für den Hausbau zeichnen sich durch ihre Zweckbindung und ihre langen Laufzeiten aus. Während viele Konsumentenkredite, zum Beispiel für ein Auto oder die Einrichtung einer Wohnung, binnen weniger Jahre getilgt sind, läuft eine Hausfinanzierung oft über Jahrzehnte. Die häufigste Form des Kredits für den Hausbau ist ein Annuitätendarlehen, das in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt wird.
Immobilie als Sicherheit
Hypothekendarlehen werden bei den meisten Baufinanzierungen eingesetzt. Dabei handelt es sich um langfristige Darlehen, bei denen die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit dient. Die Absicherung erfolgt über Grundpfandrechte. Möglich ist eine Grundschuld oder eine Hypothek. In der Praxis wird – anders als die Bezeichnung „Hypothekendarlehen“ vermuten lässt – überwiegend die Grundschuld genutzt, weil sie flexibler ist.
Finanzierung mit Sollzinsbindung
Bei Hypothekendarlehen wird in der Regel ein fester Zinssatz für einen längeren Zeitraum – die Zinsbindungsdauer – vereinbart. Üblich sind Zinsbindungen von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren. Nach Ablauf wird der Zins im Rahmen einer Anschlussfinanzierung neu vereinbart, falls das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist. Hypothekendarlehen werden üblicherweise in konstanten regelmäßigen Raten – sogenannten Annuitäten – zurückgezahlt. Sie enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil.
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Kredit für den Hausbau: Voraussetzungen
Wer bekommt einen Kredit für den Hausbau?
Die Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit ist ein wichtiger Bestandteil der Bonitätsbeurteilung durch die Bank. Ein gesichertes regelmäßiges Einkommen und geordnete wirtschaftliche Verhältnisse bilden wesentliche Voraussetzungen für jeden Kredit für den Hausbau. Wichtig ist zum Beispiel das Beschäftigungsverhältnis: Wer verbeamtet ist oder zumindest eine unbefristete Stelle hat, hat bessere Chancen auf einen Kredit als ein Selbständiger mit weniger vorhersehbarem Einkommen.
Schufa-Auskunft und Restschuldversicherung
Wie bei anderen Krediten ist außerdem eine einwandfreie Schufa-Auskunft erforderlich. Bei Baufinanzierungen kann es zudem sinnvoll sein, eine Restschuldversicherung abzuschließen. Die Versicherung stellt die Kreditrückzahlung bei unvorhergesehenen Lebensereignissen wie Tod, Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit sicher.
Wert der Immobilie
Da die Immobilie als Sicherheit dient, kommt es auch auf ihren Wert und ihre Lage an, ob eine Bank sie finanziert. Immobilien in guter Lage, die im Fall eines Verkaufs einen guten Preis erzielen würden, sind somit leichter zu finanzieren als beispielsweise ein hochwertiges Haus in einer abgelegenen Gegend.
Welche Raten können Sie sich leisten?
Meist ist es am besten, den Kredit bis zum Renteneintritt getilgt zu haben – das gibt Ihnen eine Vorstellung, mit welcher Laufzeit Sie die Raten kalkulieren können. Und für die Monatsraten sollten Sie maximal 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens aufwenden. Beachten Sie, dass Sie zwar keine Miete mehr zahlen, sobald Sie in Ihr neues Haus ziehen, dass aber ein Anstieg Ihrer Nebenkosten möglich ist. Wie hoch der Kredit ist, den Sie maximal erhalten, hängt unter anderem davon ab, wie viel Einkommen bei Ihnen nach dem Abzug aller Fixkosten übrig ist.
Das richtige Grundstück finden und die Immobilie planen
Sobald Sie Ihr Budget ermittelt haben, können Sie sich auf die Suche nach einem Grundstück und einem Baudienstleister machen. Beachten Sie, dass der Standort des Hauses auch darüber entscheidet, wie viel Geld Ihnen für den tatsächlichen Bau des Hauses zur Verfügung steht, beispielsweise als Faktor für die Mobilitätskosten.
Den Hausbau können Sie dann mit einem Architekten oder einem Bauträger durchführen. Ersteres bietet Ihnen mehr Raum für individuelle Gestaltungswünsche, bei letzterem müssen Sie sich um weniger kümmern und es sind Kostenersparnisse möglich. Vermeiden Sie es, in Vorkasse zu gehen, um für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers geschützt zu sein.
Kredit für den Hausbau aufnehmen: So gehen Sie vor
Vorarbeit für die Kreditaufnahme
Bevor Sie den Kredit aufnehmen, verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihren finanziellen Spielraum für die Raten. Außerdem benötigen Sie Angaben zu den Kosten des Grundstücks, den Nebenkosten und den Kosten für den Hausbau selbst. Berücksichtigen Sie bei der Kalkulation der Kreditsumme und der Raten einen gewissen Puffer für unerwartete Kosten, sodass Sie während der Tilgung des Kredits liquide bleiben. Denken Sie auch daran, dass nach dem Bau der Immobilie noch Inneneinrichtung für diese nötig ist.
So läuft die Kreditaufnahme ab
- Zinsen berechnen und erste Anfrage: Mit dem Rechner unseres Partners interhyp können Sie die Zinsen für die Finanzierung Ihres Hauses berechnen und schließlich kostenlos und unverbindlich eine Anfrage für die Finanzierung stellen.
- Beratung: Daraufhin wird Sie ein Berater kontaktieren. Das Beratungsgespräch ist kostenlos und bietet Ihnen eine Gelegenheit, offene Fragen zu klären.
- Persönliches Finanzierungskonzept: Im nächsten Schritt vergleicht der Berater für Sie Angebote und erstellt ein auf Sie zugeschnittenes Finanzierungskonzept.
- Auszahlung des Darlehens: Schließlich unterzeichnen Sie das Konzept und erhalten das Darlehen, nachdem der Berater die Formalitäten mit der Bank geregelt hat.
So funktioniert die Auszahlung
Die Auszahlung des Kredits für einen Neubau folgt einem vertraglich vereinbarten Plan. Das Darlehen wird in Raten ausgezahlt, die dem Baufortschritt entsprechen. Den Baufortschritt weisen Sie durch Rechnungen nach. Wenn Sie mit einem Bauträger zusammenarbeiten, legt dieser der Bank einen Plan für die Zahlung vor.
Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie vor und nach dem Bau alle relevanten Unterlagen erhalten (Baugenehmigungsunterlagen, Energiebedarfsausweis, Abnahmeprotokoll und ähnliches) und bewahren Sie diese gut auf. Unterlagen und eine Dokumentation der vorgenommenen Arbeiten sind wichtig, wenn Sie später eine Renovierung oder einen Umbau vornehmen wollen oder aber Schadenersatzforderungen an den Bauträger geltend machen.
Diese Dokumente brauchen Sie für den Kredit
- Gehaltsnachweise und Lohnsteuerbescheid
- Schufa-Auskunft und Nachweise über laufende Kredite
- Detaillierte Informationen zum geplanten Haus
- Kaufvertrag für das Grundstück und Vertrag mit dem Architekten
- Genaue Kostenaufstellung inklusive geplanter Eigenleistungen
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Welche Rolle spielt Eigenkapital bei der Hausfinanzierung?
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Eine alte Faustregel beim Hausbau besagt, dass das Objekt zu mindestens 20 Prozent mit Eigenkapital – also eigenem Vermögen – finanziert werden sollte. Eigenkapital muss nicht zurückgezahlt werden und es gibt keine Zinsverpflichtungen. Dadurch wird das Finanzierungsrisiko insgesamt geringer. Je mehr Eigenkapital beim Hausbau eingesetzt werden kann, umso besser. Beachten Sie auch, dass zum Kaufpreis des Hauses noch Nebenkosten hinzukommen. Diese betragen bis zu 15 Prozent des Preises.
Kredit für den Hausbau ohne Eigenkapital
Die weitaus meisten „Häuslebauer“ können allerdings nicht auf Kredite verzichten. Inzwischen werden sogar Kreditfinanzierungen zu 100 Prozent am Markt angeboten, die ganz ohne Eigenkapital auskommen. Allerdings müssen Kreditgeber für eine solche Vollfinanzierung über ein gutes Einkommen und eine sichere Beschäftigung verfügen. Sonst ist diese nicht erhältlich. In der Regel müssen auch höhere Zinsen als beim normalen Kredit für den Hausbau gezahlt werden.
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Umfrage: ”Wie hoch war Ihr Eigenkapital?”
| Kein Eigenkapital | 22,8 % |
| bis 10.000 Euro | 12,8 % |
| 10.000 – 20.000 Euro | 13,5 % |
| 20.000 – 30.000 Euro | 9,4 % |
| 30.000 – 50.000 Euro | 12,22 % |
| 50.000 – 100.000 Euro | 15,6 % |
| über 100.000 Euro | 13,7 % |
Wie viel Eigenkapital für die Baufinanzierung?
Besondere Kreditformen
Forward-Darlehen
Forward-Darlehen sind Hypothekendarlehen, bei denen zwischen Vertragsabschluss und Kreditauszahlung ein längerer Zeitraum – die Forward-Periode – liegt. Sie kann bis zu 60 Monate betragen. Forward-Vereinbarungen werden getroffen, wenn mit steigenden Zinsen am Markt gerechnet wird, um sich den zum Zeitpunkt des Abschlusses niedrigeren Zins für eine anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern. Für diese Sicherheit muss ein Zinszuschlag – die Forward-Prämie – gezahlt werden.
Das Kalkül geht auf, wenn der Marktzins tatsächlich über die Forward-Prämie hinaus steigt. Andernfalls macht man als Kreditnehmer ein Verlustgeschäft, denn das Forward-Darlehen muss auch abgenommen werden, sollten sich die Zinsen anders als erwartet entwickeln.
Endfällige Darlehen
Endfällige Darlehen bilden eine besondere Variante von Hypothekendarlehen, bei denen keine laufende Tilgung vorgesehen ist. Während der Laufzeit finden nur Zinszahlungen statt. Die Tilgung erfolgt am Laufzeitende in einem Betrag. Es gibt einige „Spezial-Konstellationen“, in denen eine solche Gestaltung sinnvoll sein kann. Häufig werden endfällige Darlehen mit Lebensversicherungen oder Bausparverträgen kombiniert. In der Versicherung beziehungsweise dem Bausparvertrag wird dann während der Laufzeit regelmäßig Kapital angespart, das am Schluss zur Tilgung eingesetzt werden kann.
Modernisierungs- und Renovierungskredite
Modernisierungskredite werden für kleinere Bauvorhaben vergeben, bei denen es um die Renovierung, den Umbau oder die Modernisierung eines bestehenden Hauses geht. Oft handelt es sich dabei um einen „normalen“ Ratenkredit ohne dingliche Sicherheiten. Bei den vergleichsweise geringen Kreditsummen wäre eine Absicherung über Grundpfandrechte zu aufwändig und teuer. Solche Kredite haben Laufzeiten bis zu zehn Jahre – manchmal auch länger – und sind zweckgebunden. Die Zinssätze sind höher als bei einem herkömmlichen Kredit für den Hausbau, aber niedriger als bei einem Ratenkredit „zur freien Verfügung“.
Volltilgerdarlehen
Bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen für eine Immobilie bleibt in der Regel ein Restschuldbetrag übrig, für den Sie sich nach Ablauf der Sollzinsbindung um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Im Gegensatz dazu sieht ein Volltilgerdarlehen vor, dass Sie am Ende der Laufzeit die gesamte Immobilie abbezahlt haben. Dies bietet sich besonders bei hohen Einkommen an.
Variable Darlehen
Bei variablen Darlehen ist der Zinssatz nicht festgeschrieben, sondern wird alle drei Monate an den EURIBOR angepasst. Solche Darlehen kann man mit einer vierwöchigen Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen oder aber zu einem Zinsanpassungstermin in ein Annuitätendarlehen umwandeln. Diese Form des Darlehens funktioniert bei guter Bonität, einer gewissen Risikooffenheit und der Aussicht, bald eine größere Geldsumme zu erhalten. Als Sondervariante gibt es das Cap-Darlehen mit einer Obergrenze für den Zins.
Experten-Tipp:
„Wenn Sie ein Haus bauen, dann kann es schnell mit den beauftragten Firmen und Architekten zu Streitfällen kommen. Im Fall der Fälle kann ein solcher Rechtsstreit nicht nur mühsam, sondern auch teuer werden. Vor diesen Kosten bewahrt Sie eine Bauherrenrechtsschutzversicherung, die Sie vor dem Bau abschließen müssen. Sie zahlen einen einmaligen oder jährlichen Versicherungsbeitrag und sind für die gesamte Dauer des Baus abgesichert. Weiterer Vorteil: Diesen Versicherungsbeitrag können Sie in Ihren Baukredit einschließen. Dies wird auch die Bank gutheißen, da das Bauvorhaben nicht durch teure Rechtsstreits finanziell belastet werden kann. Sprechen Sie am besten direkt mit Ihrer Bank.
Öffentliche Förderkredite helfen bei der Finanzierung
Kredite aus öffentlichen Förderprogrammen – meist ebenfalls Hypothekendarlehen – bieten besonders attraktive Konditionen. Auf Bundesebene ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) das dafür zuständige Förderinstitut. Die KfW unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm. Weitere Förderprogramme finanzieren energieeffizientes Bauen, die Nutzung erneuerbarer Energien oder einen altersgerechten Umbau. Neben zinsgünstigen Krediten sind auch Zuschüsse möglich.
Die KfW war außerdem für das Baukindergeld zuständig, das zur Zeit (Januar 2023) allerdings nicht länger beantragt werden kann – rechtzeitig gestellte Anträge werden jedoch weiterhin bearbeitet. Neben öffentlichen Förderkrediten gibt es auch Produkte wie den Wohn-Riester. Außerdem lohnt es sich oft, sich über Förderprogramme auf Landesebene oder auf kommunaler Ebene zu informieren. Mit einem Antrag früh im Jahr haben Sie bessere Chancen, dass Fördermittel noch nicht ausgeschöpft sind.
Lohnt sich Bausparen?
Nach wie vor findet kaum eine Baufinanzierung ohne Bausparen statt. Beim Bausparvertrag wird zunächst regelmäßig auf einem Bausparkonto Kapital angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden.
Die Zinsen in der Ansparphase sind oft niedriger als bei anderen Sparformen, dafür fällt das Bauspardarlehen besonders günstig aus. Ob das Ganze lohnender ist als ein reines Hypothekendarlehen ohne Ansparen, lässt sich meist erst im Nachhinein beurteilen. Da bei Bausparverträgen die Konditionen von Anfang an festgelegt sind, ermöglichen sie eine sichere Kalkulation. Als Kombination von Eigen- und Fremdkapital tragen Bausparverträge zu einer soliden Baufinanzierung bei.
Was kostet ein Kredit für den Hausbau?
Davon hängt die Höhe der Zinsen ab
Bei der Zinsvereinbarung mit der Bank spielt stets die individuelle Bonität eine wichtige Rolle. Kreditnehmer müssen mit Zinszuschlägen rechnen, wenn ihre Kreditwürdigkeit nicht „erstklassig“ ist. Auch die Dauer der Zinsbindung hat Auswirkungen. In der Regel gilt: Mit längerer Zinsbindung steigt der Zins. Dafür bietet sie auch mehr Zinssicherheit. Bei niedrigen Zinsen empfehlen sich eher längere Zinsbindungen, bei hohem Zinsniveau ist eine kürzere Zinsbindung besser. Welche Zinsen für Ihr Haus realistisch sind und zu welchen Gesamtkosten das führt, können Sie mit unserem Rechner berechnen.
Zinsentwicklung
Die Hypothekenzinsen sind in Deutschland seit den 1990er Jahren stetig gesunken. Anfang 2020 befanden sie sich mit einem Niveau von im Schnitt ein beziehungsweise unter einem Prozent auf einem Tiefststand. Das war unter anderem der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zu verdanken. Seit 2022 steigen die Immobilienzinsen jedoch wieder an. Aktuell liegen die Bauzinsen bei rund 4,3 Prozent (Stand: August 2023).
Sollzinsen und Effektivzinsen
Bei einem Hauskredit wird nicht nur der Sollzinssatz, sondern auch der Effektivzinssatz ausgwiesen. Beim Effektivzinssatz werden auch die Kosten für Sonderleistungen, die Provision und ähnliches mit einkalkuliert. Aus diesem Grund ist der Effektivzinssatz ein besserer Anhaltspunkt als der Sollzinssatz, wenn Sie Kredite vergleichen.
Bessere Konditionen für Finanzierung zu zweit
Bei zwei Darlehensnehmern ist das Risiko für die Bank weniger ausgeprägt. Aus diesem Grund sind auch die Zinsen niedriger. Eine weitere Möglichkeit, die Kosten zu reduzieren, besteht darin, Eigenleistungen zu erbringen. Diese reduzieren die Kosten des Baus und damit den Kreditbetrag.
Zusätzliche Kosten durch Bereitstellungszinsen
Zusätzliche Kosten bei der Finanzierung eines Hauses können durch Bereitstellungszinsen entstehen. Zu diesen kommt es, wenn Sie eine Zusage für ein Darlehen erhalten, dieses jedch nicht abrufen. Ein möglicher Grund dafür sind stockende Bauarbeiten, wegen derer man keine Rechnungen einreichen und das Geld für die nächste Bauphase erhalten kann. Finanzierungen unterscheiden sich darin, wie lang ihre bereitstellungszinsenfreie Zeit ist.
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Finanzierung für den Hausbau im Test
Wir werten regelmäßig aktuelle Testergebnisse zur Baufinanzierung aus. Auch 2022 war unser Partner interhyp mehrfach Testsieger bei den Baufinanzierern und Kreditvermittlern. Detailliert können Sie die Testergebnisse zu Baufinanzierern auf der Seite zur Baufinanzierung einsehen:
Kredit für Hausbau – Warum sich Vergleiche lohnen
Kreditvergleich: Mehr als 8.000 Euro sparen
Gerade bei Baukrediten empfiehlt sich ein Vergleich unterschiedlicher Angebote. Denn bei den hohen Summen und langen Laufzeiten haben schon kleine Zinsdifferenzen große Wirkung. Bei einem Kredit über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren bedeutet ein Viertel-Prozentpunkt Zinsunterschied ungefähr 8.500 Euro mehr oder weniger an Zinskosten. Kredite sollten aber nicht nur bezüglich der Kosten verglichen werden.
Es kommt auch auf die Vertragsgestaltung an
Es zählt auch die Vertragsgestaltung. Wichtig sind zum Beispiel Regelungen, ob vorzeitige Tilgungen möglich sind und welche Vorfälligkeitsentschädigung dafür gegebenenfalls anfällt.
Weiterer Vergleich für die Anschlussfinanzierung
Bevor Ihre Zinsbindung abläuft, ist es wieder Zeit für einen Vergleich: Vergleichen Sie verschiedene Anbieter und wählen Sie die vorteilhafteste Anschlussfinanzierung. Bietet eine andere Bank als die, bei der Sie den Kredit für Ihr Haus aufgenommen haben, bessere Konditionen, sollten Sie das alte Darlehen zum Ende der Zinsbindung kündigen und für die Abschlussfinanzierung zu dem anderen Anbieter wechseln.
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Fazit
Bevor Sie sich für einen Kredit für die Finanzierung Ihres Hausbaus entscheiden, empfehlen wir Ihnen einen Vergleich. Günstigere Kreditkonditionen bekommen Sie, wenn Sie bereits Eigenkapital angespart haben. Wie viel Kredit Sie erhalten und wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren laufenden Kosten ebenso ab wie von dem Haus, dessen Bau Sie finanzieren. Wollen Sie das Haus zu zweit bauen, können Sie unter Umständen die Zinsen senken, indem Sie auch den Kredit zu zweit aufnehmen.
Die häufigsten Fragen zum Kredit für einen Hauskauf
Wie viel Kredit für ein Haus bekomme ich?
Wie hoch der Kredit ist, den Sie für ein Haus erhalten, hängt von mehreren Faktoren ab. Es kommt auf Ihr Gehalt und die monatliche Rate an, die Sie sich leisten können (siehe nächste Frage), aber auch von Ihrer Bonität und ob Sie den Kredit allein oder zu zweit aufnehmen. Auch die Gestaltung und der Standort des finanzierten Hauses sind ein Faktor.
Bei welchem Gehalt kann man welches Haus finanzieren?
Welches Haus Sie sich leisten können, können Sie mit folgenden Größen berechnen: Sie sollten nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Monatsrate aufwenden und in den meisten Fällen das Haus bis zum Ende Ihres Berufslebens finanziert haben. Beachten Sie bei der Berechnung auch Zinsen und Nebenkosten. Wenn Sie Eigenkapital mitbringen, benötigen Sie weniger Geld für den Kredit.
Was zählt alles zu Eigenkapital?
Zu Eigenkapital zählen unter anderem:
- Guthaben auf Sparkonten
- Bausparverträge
- Wertpapiere
- Andere Immobilien
Sie sollten bei einem Hausbau idealerweise 20 Prozent des Preises der Immobilie als Eigenkapital besitzen. Eigenkapital können Sie beispielsweise mit einem Wohn-Riester ansparen. Unter Umständen kommt auch ein privates Darlehen aus dem persönlichen Umfeld dafür infrage, beispielsweise von Familienmitgliedern.
Ist es möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen?
Bei einem hohen, sicheren Einkommen ist eine Vollfinanzierung des Hauses, also der Bau eines Hauses ohne Eigenkapital, möglich. Allerdings müssen Sie in diesem Fall oft mit höheren Zinsen rechnen.
Kann ich mir ein Haus alleine leisten?
Es ist prinzipiell möglich, als Single einen Hausbau zu finanzieren. Allerdings müssen Sie dann das Haus mit nur einem Einkommen bauen und zahlen wahrscheinlich auch höhere Zinsen, da die zusätzliche Sicherheit eines zweiten Kreditnehmers entfällt.
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