Das erwartet Sie hier
Ob Sie Eigenkapital mit einem Kredit aufstocken können, wie die Bank das bewertet und welche Wege es gibt, ohne sich zu übernehmen.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Ein Kredit ist kein Eigenkapital: Die Bank wertet ihn als Schuld und rechnet seine Rate in Ihre Haushaltsrechnung ein.
- Strengere Regeln: Ein Kredit, der für den Immobilienkauf bestimmt ist, gilt auch ohne Grundschuld als Immobilienkredit, mit eingehender Prüfung und ohne festen Deckel für die Vorfälligkeitsentschädigung.
- Teurer als die Baufinanzierung: Neue Konsumentenkredite kosteten im August 2026 im Schnitt 8,99 % effektiv, Wohnungsbaukredite 4,05 %.
- Sinnvoll vor allem als Überbrückung: wenn Ihr Eigenkapital vorhanden ist, aber noch gebunden, zum Beispiel in einem Bausparvertrag oder einer Immobilie, die erst verkauft wird.
Kann ich einen Kredit als Eigenkapital aufnehmen?
Ja, aber er ersetzt kein Eigenkapital. Eigenkapital ist Vermögen, das Ihnen gehört, ohne dass jemand anderes Ansprüche darauf hat. Ein Kredit bleibt eine Schuld, auch wenn Sie mit dem Geld die Anzahlung leisten, und die Bank berücksichtigt ihn bei ihrer Prüfung. Sinnvoll ist ein Kredit für Eigenkapital vor allem dann, wenn eigenes Geld da ist, aber erst später frei wird.
Die Wege im Überblick
| Weg | Wann er passt | Wie die Bank ihn sieht | Risiko |
|---|---|---|---|
| Zwischenfinanzierung | Eigenkapital ist vorhanden, aber noch gebunden | Überbrückung bis zum Geldeingang, Tilgung in einer Summe | Das Geld kommt später oder geringer als geplant |
| Ratenkredit zusätzlich zur Baufinanzierung | Kleine Lücke, etwa bei den Kaufnebenkosten | Zweite Rate in der Haushaltsrechnung; für den Kauf bestimmt, gilt Immobilienkredit-Recht | Zwei Raten parallel, im Schnitt 8,99 % effektiv (Bundesbank, August 2026) |
| Darlehen von Eltern oder Verwandten | Die Familie kann und will Geld leihen | Die Rate an die Familie zählt zu Ihren Ausgaben | Streit in der Familie, Schenkungsteuer bei zinslosem Darlehen |
| Förderkredit der KfW | Kauf oder Bau von Wohneigentum | Ein Kredit wie jeder andere, Zins je nach Programm | Bedingungen und Zinsen ändern sich, Stand prüfen |
| Endfälliges Darlehen mit Sparvertrag | Eigenkapital wird während der Laufzeit angespart | Nur Zinsen, der Sparvertrag dient als Tilgungsersatz | Der Sparvertrag bringt weniger als geplant |
Was heißt es, einen Kredit für Eigenkapital aufzunehmen?
Gemeint sind drei Lagen. Sie haben Eigenkapital, wollen es aber nicht einsetzen. Sie haben es, können aber erst später darauf zugreifen. Oder Sie haben keins und wollen es während der Laufzeit bilden. Nur im zweiten Fall ist der Kredit eine echte Überbrückung. In den beiden anderen Fällen leihen Sie mehr Geld, als Ihre Baufinanzierung allein vorsieht.
Ein Kredit kostet Geld. Fehlt das Eigenkapital ganz, ist Ansparen oft die ehrlichere Lösung als ein zweiter Kredit. Behalten Sie in jedem Fall eine Rücklage für Reparaturen und unerwartete Ausgaben am Haus. Alle Kreditarten im Überblick finden Sie auf unserer Seite zum Kredit.
Wie sieht die Bank einen Kredit für Eigenkapital?
Als zusätzliche Schuld. Die Bank prüft vor der Baufinanzierung, ob Sie die Raten aus Ihrem Einkommen tragen können, und rechnet jeden laufenden Kredit dabei ein. Ein Kredit für die Anzahlung senkt deshalb nicht das Risiko der Bank, sondern verschiebt es. Er erhöht Ihre monatliche Belastung, ohne dass Ihnen mehr von der Immobilie gehört.
Weniger Risiko und weniger Kosten durch Eigenkapital
Banken erwarten bei Baufinanzierungen in der Regel einen Eigenkapitalanteil, weil eigenes Geld ihr Risiko senkt. Wie hoch er sein soll, legt jede Bank selbst fest, abhängig von Ihrer Bonität und der Immobilie. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger müssen Sie leihen und desto weniger Zinsen zahlen Sie. Ein Kredit für das Eigenkapital ändert an der geliehenen Summe insgesamt nichts.
Kredit als Eigenkapital: Was die Bank prüft
Ist ein Kredit für den Erwerb einer Immobilie bestimmt, gilt er als Immobiliar-Verbraucherdarlehen, auch ohne Grundschuld (Quelle: § 491 BGB). Ob die Bank ihn Ratenkredit, Eigenkapitaldarlehen oder Eigenkapitalersatz nennt, ändert daran nichts. Entscheidend ist, wofür der Kredit laut Vertrag bestimmt ist.
Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit dann eingehend prüfen, auf Grundlage von Einkommen, Ausgaben und sonstigen Umständen. Sie darf sich nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen und den Kredit nur vergeben, wenn die Rückzahlung wahrscheinlich ist (Quelle: § 505a und § 505b BGB). Jede weitere Rate verringert dabei den Spielraum für die Baufinanzierung.
Auch die Vertragsregeln sind strenger als beim gewöhnlichen Ratenkredit. Vorzeitig zurückzahlen dürfen Sie während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse, und die Vorfälligkeitsentschädigung hat keine feste Obergrenze, sie muss nur angemessen sein (Quelle: § 500 und § 502 BGB). Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Den Kredit nicht verschweigen
Ein Kredit für die Anzahlung gehört in Ihre Selbstauskunft. Die Bank kann einen Verbraucherkredit zwar nicht allein deshalb kündigen, weil ihre eigene Prüfung mangelhaft war. Anders ist es, wenn Sie Informationen wissentlich vorenthalten oder gefälscht haben (Quelle: § 499 BGB). Dann riskieren Sie die Baufinanzierung selbst.
Auch im Schufa-Score der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) zeigt sich ein neuer Kredit. Seit 17.03.2026 bringt ein in den letzten zwölf Monaten aufgenommener Ratenkredit weniger Punkte als keiner, ein noch laufender Ratenkredit im Kriterium Kreditstatus null Punkte. Was den Score sonst beeinflusst, lesen Sie auf unserer Seite zum Schufa-Score.
Wie viel Eigenkapital für die Baufinanzierung?
Das legt Ihre Bank fest, abhängig von Bonität, Immobilie und davon, ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Fragen Sie vor dem Kauf nach, mit welchem Eigenkapital sie rechnet, und planen Sie die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch mit ein. Kaufen Sie zum Vermieten, lesen Sie unsere Seite zur Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie.
Das ist neu in 2026
Am 20.11.2026 tritt das neue Verbraucherkreditrecht in Kraft. Auch bei Ratenkrediten muss die Bank dann prüfen, ob die Rückzahlung wahrscheinlich ist; bis 19.11.2026 reicht, dass keine erheblichen Zweifel bestehen. Daten aus sozialen Netzwerken und Gesundheitsdaten darf sie dafür nicht nutzen, eine Ablehnung muss sie Ihnen unverzüglich mitteilen. Immobilienkredite brauchen weiter die Schriftform, Ratenkredite nur noch die Textform. Die neuen Regeln gelten für Verträge, die ab dem 20.11.2026 geschlossen werden.
Welche Wege gibt es, Eigenkapital mit einem Kredit aufzustocken?
Fünf, und sie unterscheiden sich vor allem darin, ob das Eigenkapital schon da ist. Ist es vorhanden, aber gebunden, überbrückt eine Zwischenfinanzierung die Zeit. Fehlt es, bleibt ein zusätzlicher Kredit von der Bank, der Familie oder der KfW, oder Sie sparen es während der Laufzeit an.
Zwischenfinanzierung: Überbrückung, bis Eigenkapital verfügbar ist
Bei einer Zwischenfinanzierung ist Ihr Eigenkapital bereits vorhanden, aber noch nicht verfügbar. Die Bank leiht Ihnen den Betrag für die Übergangszeit, Sie zahlen in der Regel nur Zinsen und tilgen in einer Summe, sobald das Geld frei wird. Typische Fälle sind ein Bausparvertrag vor der Zuteilung, eine eigene Immobilie, die erst verkauft wird, eine Lebensversicherung kurz vor dem Ablauf oder ein Festgeld mit fester Laufzeit.
Das Risiko liegt im Zeitplan: Verkauft sich die alte Immobilie später oder zu einem niedrigeren Preis, fehlt das Geld für die Tilgung. Rechnen Sie deshalb vorsichtig und fragen Sie die Bank, was passiert, wenn sich der Geldeingang verzögert. Eine Zwischenfinanzierung ist nur so sicher wie das Geld, auf das sie wartet.
Privatkredit für Eigenkapital: Geld von Eltern oder Verwandten
Leihen Ihnen Eltern oder Verwandte das Geld, gilt ein gewöhnlicher Darlehensvertrag, aber nicht das Verbraucherkreditrecht, weil kein Unternehmer Geld verleiht (Quelle: § 491 BGB). Eine Form ist nicht vorgeschrieben. Ein schriftlicher Vertrag mit Betrag, Zins und Rückzahlung dient trotzdem als Beweis. Ist keine Laufzeit vereinbart, kann jede Seite mit drei Monaten Frist kündigen.
Ein zinsloses oder besonders günstiges Darlehen kann eine Schenkung sein, besteuert wird der Zinsvorteil. Ohne anderen Nachweis setzt das Finanzamt 5,5 Prozent im Jahr an, bei 50.000 Euro also 2.750 Euro, bei unbestimmter Dauer das 9,3-Fache, also 25.575 Euro (Quelle: § 15 BewG). Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, alle zehn Jahre zusammengerechnet.
Für die Bank bleibt das Familiendarlehen eine Schuld, die Rate an die Eltern zählt zu Ihren Ausgaben. Schenken Ihnen die Eltern das Geld, ist es Eigenkapital. Wie Eltern ihren Kindern Geld leihen, erklärt unsere Seite zum Kredit für Kinder, Verträge zwischen Privatleuten die Seite zum Privatkredit.
Endfällige Darlehen: erst Kredit, dann Eigenkapital
Bei einem endfälligen Darlehen, auch Festdarlehen genannt, zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen und tilgen am Ende in einer Summe. Das Gegenteil ist das Tilgungsdarlehen mit laufender Tilgung. Statt zu tilgen, sparen Sie parallel Kapital an, etwa in einem Bausparvertrag oder einem Fondssparplan, und lösen damit am Ende den Kredit ab.
Der Nachteil: Sie zahlen über die ganze Laufzeit Zinsen auf den vollen Betrag. Bringt der Sparvertrag weniger als geplant, bleibt am Ende eine Lücke, die Sie neu finanzieren müssen. Für das selbst genutzte Haus lohnt sich dieser Weg deshalb nur, wenn Sie die Kosten beider Verträge zusammen durchgerechnet haben.
Der Bausparvertrag: klassische Verbindung von Kredit und Eigenkapital
Beim Bausparvertrag kommt erst das Eigenkapital, dann der Kredit. In der Ansparphase zahlen Sie regelmäßig ein. Ist der Vertrag zuteilungsreif, bekommen Sie das Guthaben und zusätzlich ein Bauspardarlehen, beides können Sie für die Finanzierung einsetzen. Ist er beim Kauf noch nicht zuteilungsreif, überbrückt eine Zwischenfinanzierung die Zeit bis dahin.
Sind Förderkredite auch Kredite für Eigenkapital?
Nein, ein Förderkredit ist ein Kredit wie jeder andere. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet im Wohneigentumsprogramm 124 bis zu 100.000 Euro mit einem Sollzins von 4,47 bis 4,65 Prozent für Zusagen ab dem 09.10.2026 (Quelle: KfW). Das ist günstiger als ein Ratenkredit, aber nicht günstiger als eine durchschnittliche Baufinanzierung, die im August 2026 4,05 Prozent effektiv kostete.
Im Programm 300 „Wohneigentum für Familien“ lag der Sollzins ab dem 17.09.2026 bei 0,01 bis 1,15 Prozent. Wer die Programme nutzen darf, steht in den Merkblättern der KfW. Prüfen Sie den Stand vor dem Kauf, weil sich Zinsen und Bedingungen ändern. Ein Förderkredit wird in der Haushaltsrechnung wie jede andere Rate behandelt. Ob er die Gesamtfinanzierung günstiger macht, zeigt erst der Vergleich mit dem Angebot Ihrer Bank.
Was kostet ein Kredit für Eigenkapital?
Mehr als die Baufinanzierung selbst. Neue Konsumentenkredite kosteten im August 2026 im Schnitt 8,99 Prozent effektiv, Wohnungsbaukredite 4,05 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank). Dazu kommt, dass Sie zwei Raten gleichzeitig zahlen, beim Ratenkredit meist mit kürzerer Laufzeit und deshalb höherer Rate.
Rechenbeispiel: die zweite Rate
Die Tabelle zeigt, was ein Ratenkredit zusätzlich zur Baufinanzierung kostet. 6,5 Prozent liegt nahe an den günstigeren Zwei-Drittel-Zinsen großer Banken, 9,0 Prozent nahe am Bundesbank-Durchschnitt. Es ist ein Rechenbeispiel ohne Gebühren, kein Angebot einer Bank. Die Rate kommt zur Rate für das Haus hinzu.
| Kredit | Rate bei 6,5 % | Zinsen bei 6,5 % | Rate bei 9,0 % | Zinsen bei 9,0 % |
|---|---|---|---|---|
| 15.000 € über 60 Monate | 292,19 € | 2.531,24 € | 308,82 € | 3.529,48 € |
| 30.000 € über 84 Monate | 442,79 € | 7.194,11 € | 477,34 € | 10.096,75 € |
Bei 30.000 Euro zahlen Sie im Rechenbeispiel mit 9,0 Prozent sieben Jahre lang rund 477 Euro im Monat zusätzlich. Prüfen Sie, ob beide Raten auch dann tragbar bleiben, wenn Ihr Einkommen sinkt oder Reparaturen am Haus anfallen. Ihre eigene Rate rechnen Sie mit unserem Kreditrechner aus.
Vorhandenes Eigenkapital beleihen?
Haben Sie Geld angelegt, das Sie nicht auflösen möchten, können Sie es als Sicherheit einsetzen. Wirtschaftlich lohnt sich das nur, wenn Ihre Anlage nach Kosten und Steuern mehr bringt, als der Kredit kostet. Selbst besicherte Konsumentenkredite mit über fünf Jahren Zinsbindung kosteten im August 2026 im Schnitt 5,47 Prozent, ohne Nebenkosten (Quelle: Deutsche Bundesbank). Meist ist es günstiger, das eigene Geld einzusetzen.
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Achtung! Kreditaufnahme kostet Geld.
Wann ist ein Kredit für Eigenkapital sinnvoll und wann nicht?
Sinnvoll ist er, wenn das Geld sicher und bald kommt oder die Lücke klein ist und beide Raten dauerhaft tragbar sind. Nicht sinnvoll ist er, wenn er fehlende Ersparnisse auf Dauer ersetzen soll. Dann steigt Ihre Belastung, und schon kleine Einbußen beim Einkommen können die ganze Finanzierung gefährden.
Prüfpunkte vor dem Antrag
Ein Kredit für Eigenkapital kommt nur infrage, wenn alle folgenden Punkte zutreffen. Gehen Sie sie mit Ihrer Haushaltsrechnung durch, bevor Sie einen Antrag stellen. Fehlt einer davon, ist Warten und Ansparen meist der bessere Weg.
- Ihr Eigenkapital ist vorhanden und wird zu einem absehbaren Termin frei
- Die Lücke ist klein im Verhältnis zum Kaufpreis
- Beide Raten passen auch bei sinkendem Einkommen in Ihr Budget
- Eine Rücklage für Reparaturen am Haus bleibt erhalten
- Sie geben den Kredit in der Selbstauskunft an
Typische Fehler beim Kredit für Eigenkapital
Die teuersten Fehler entstehen, wenn die zweite Rate unterschätzt oder gegenüber der Bank nicht offengelegt wird. Vermeiden Sie diese Punkte, bevor Sie Kaufvertrag und Kreditverträge unterschreiben.
- Den Kredit für die Anzahlung in der Selbstauskunft weglassen
- Mit dem „ab“-Zins aus der Werbung rechnen statt mit dem Zwei-Drittel-Zins
- Eine Zwischenfinanzierung ohne Puffer für einen späteren Verkauf planen
- Ein zinsloses Familiendarlehen ohne schriftlichen Vertrag annehmen
- Einem Vermittler Gebühren zahlen, bevor der Kredit ausgezahlt ist
Effektivzins vergleichen, keine Vorkosten zahlen
Der „ab“-Zins in der Werbung gilt nur für einen kleinen Teil der Kunden. Aussagekräftiger ist das Beispiel, das mindestens zwei Drittel der Kunden erhalten oder unterbieten. Das schreibt § 17 PAngV für die Werbung vor. Am 20.10.2026 lagen diese Zwei-Drittel-Zinsen großer Banken laut ihren eigenen Angaben zwischen 6,64 und 9,71 Prozent effektiv.
Ein Kreditvermittler darf erst Geld von Ihnen verlangen, wenn der Kredit ausgezahlt ist und nicht mehr widerrufen werden kann (Quelle: § 655c BGB). Gebühren vorab sind ein Warnzeichen. Banken mit guten Testergebnissen finden Sie unter Kredite im Test.
Mehrere Angebote vergleichen Sie über unseren Partner Smava. Smava ist keine Bank, sondern ein Kreditvermittler mit über 20 Partnerbanken. Laut Smava ist die erste Anfrage eine Konditionsanfrage, die bei der Schufa neutral bleibt, und der Vergleich ist für Sie kostenlos und unverbindlich.
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Die häufigsten Fragen zum Kredit für Eigenkapital
Kann ich einen Kredit als Eigenkapital nutzen?
Sie können mit einem Kredit die Anzahlung leisten, Eigenkapital wird er dadurch nicht. Die Bank wertet ihn als Schuld und rechnet seine Rate in Ihre Haushaltsrechnung ein. Sinnvoll ist das vor allem als Überbrückung, wenn Ihr eigenes Geld vorhanden ist, aber erst später frei wird.
Was ist ein Eigenkapitaldarlehen?
So nennen Banken und Vermittler einen Kredit, mit dem Sie die Anzahlung für eine Immobilie leisten. Rechtlich ist er ein Kredit wie jeder andere. Ist er für den Immobilienkauf bestimmt, gilt er laut § 491 BGB auch ohne Grundschuld als Immobiliar-Verbraucherdarlehen, mit den strengeren Regeln dafür.
Zählt ein Privatkredit von den Eltern als Eigenkapital?
Für die Bank bleibt ein Darlehen der Eltern eine Schuld, die Rate an die Eltern zählt zu Ihren Ausgaben. Schenken die Eltern Ihnen das Geld, ist es Eigenkapital. Halten Sie ein Familiendarlehen schriftlich fest, mit Betrag, Zins und Rückzahlung, auch als Nachweis gegenüber Bank und Finanzamt.
Muss ich der Bank den Kredit für das Eigenkapital angeben?
Ja, er gehört in Ihre Selbstauskunft. Haben Sie Informationen wissentlich vorenthalten, schützt Sie § 499 BGB nicht vor einer Kündigung. Außerdem wirkt sich ein neuer Ratenkredit auf Ihren Schufa-Score aus.
Gelten für einen Kredit für Eigenkapital besondere Regeln?
Ja, wenn er für den Immobilienkauf bestimmt ist. Dann prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit eingehend, eine vorzeitige Rückzahlung ist während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse möglich, und die Vorfälligkeitsentschädigung hat keine feste Obergrenze. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Ein Kredit, der die Zeit überbrückt, bis Ihr vorhandenes Eigenkapital frei wird, zum Beispiel aus einem Bausparvertrag vor der Zuteilung oder dem Verkauf einer Immobilie. Sie zahlen meist nur Zinsen und tilgen in einer Summe, sobald das Geld eingeht. Verzögert sich der Geldeingang, wird es teuer.
Was kostet ein Kredit für Eigenkapital?
Neue Konsumentenkredite kosteten laut Deutscher Bundesbank im August 2026 im Schnitt 8,99 Prozent effektiv. Im Rechenbeispiel kosten 30.000 Euro über sieben Jahre bei 9,0 Prozent 477,34 Euro im Monat und rund 10.100 Euro Zinsen, zusätzlich zur Rate für das Haus.
Sind KfW-Kredite Eigenkapital?
Nein, auch ein Förderkredit ist ein Kredit und wird in der Haushaltsrechnung wie jede Rate behandelt. Günstiger als ein Ratenkredit ist er meist, günstiger als die Baufinanzierung der Bank nicht in jedem Fall. Im Wohneigentumsprogramm 124 bietet die KfW bis zu 100.000 Euro mit 4,47 bis 4,65 Prozent Sollzins für Zusagen ab dem 09.10.2026.
Ist ein zinsloses Darlehen der Eltern steuerpflichtig?
Es kann eine Schenkung sein, besteuert wird der Zinsvorteil. Laut § 15 BewG gelten ohne anderen Nachweis 5,5 Prozent im Jahr, bei 50.000 Euro also 2.750 Euro. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro in zehn Jahren, die Grenze wird damit meist nicht erreicht.
Was ändert sich ab dem 20.11.2026?
Laut Umsetzungsgesetz muss die Bank auch bei Ratenkrediten prüfen, ob die Rückzahlung wahrscheinlich ist, und eine Ablehnung unverzüglich mitteilen. Ratenkredite brauchen nur noch Textform, Immobilienkredite weiter die Schriftform. Das gilt für Verträge, die ab dem 20.11.2026 geschlossen werden.
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