Wann macht ein Kredit für das Eigenkapital Sinn?

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Das erwartet Sie hier

Was ist ein Kredit für Eigenkapital, wie funktioniert das und in welchen Situationen ist es besonders sinnvoll.


Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn man für eine Immobilienfinanzierung nicht genug Eigenkapital aufbringen kann oder will, kann man dieses mittels eines Kredits aufstocken.
  • In der Regel läuft dies über einen Bausparvertrag, eine Zwischenfinanzierung oder ein Tilgungsdarlehen ab.
  • Ob sich dies lohnt, hängt von der genauen Konstellation ab.

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  1. Was heißt „Kredit für Eigenkapital“?
  2. Eigenkapital und Hausfinanzierung
  3. Sind Förderkredite Eigenkapital?
  4. Fazit

Das erwartet Sie hier

Was ist ein Kredit für Eigenkapital, wie funktioniert das und in welchen Situationen ist es besonders sinnvoll.

Inhalt dieser Seite
  1. Was heißt „Kredit für Eigenkapital“?
  2. Eigenkapital und Hausfinanzierung
  3. Sind Förderkredite Eigenkapital?
  4. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Wenn man für eine Immobilienfinanzierung nicht genug Eigenkapital aufbringen kann oder will, kann man dieses mittels eines Kredits aufstocken.
  • In der Regel läuft dies über einen Bausparvertrag, eine Zwischenfinanzierung oder ein Tilgungsdarlehen ab.
  • Ob sich dies lohnt, hängt von der genauen Konstellation ab.

Was heißt es, einen Kredit für Eigenkapital aufzunehmen?

„Kredit für Eigenkapital“ kann im Zusammenhang mit einem Immobilienkredit folgende Bedeutungen haben:

  • Es soll ein Kredit aufgenommen werden, weil man vorhandenes Eigenkapital nicht für die Finanzierung einsetzen will.
  • Es wird eine (vorübergehende) Finanzierung benötigt, weil vorhandenes Eigenkapital nicht so schnell oder nur mit Nachteilen verfügbar ist.
  • Die Finanzierung ist erforderlich, weil kein Eigenkapital vorhanden ist und erst im Zeitablauf gebildet werden muss.

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Der Bausparvertrag: klassische Verbindung von Kredit und Eigenkapital

Die klassische Verbindung von Eigen- und Fremdfinanzierung bei Immobilien ist der Bausparvertrag. Dabei wird allerdings zunächst Eigenkapital gebildet, dann folgt der Kredit – nicht umgekehrt. In der Ansparphase wird mit regelmäßigen Sparraten systematisch ein Bauspar­guthaben angespart. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann das Guthaben ausgezahlt und zusätzlich ein Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Beides ist dann für die Finanzierung einsetzbar. Die Konditionen stehen von Anfang an fest. Das macht Bausparverträge sehr sicher kalkulierbar.

Lohnt sich ein Bausparvertrag?


Endfällige Darlehen: erst Kredit, dann Eigenkapital

In der Regel sind Immobilienfinanzierungen Annuitätendarlehen. Das heißt, der Kredit wird in regelmäßigen, gleichbleibenden Raten mit einem Zins- und Tilgungs­anteil zurückgezahlt.

Anders verhält es sich bei sogenannten endfälligen Darlehen – auch Tilgungsdarlehen genannt. Hier fallen während der Laufzeit des Kredits nur Zinszahlungen an. Die Tilgung erfolgt in einer Summe am Laufzeitende. Anstelle der laufenden Tilgung wird bei solchen Darlehen gerne ein Tilgungsersatz vereinbart. Während der Laufzeit wird systematisch (Eigen-)Kapital angespart, das am Ende zur Tilgung eingesetzt wird.

Eigenkapitalbildung parallel zur Zinszahlung

In diesem Sinne kann das Tilgungsdarlehen als „Vorfinanzierung“ für (noch) nicht vorhandenes Eigenkapital gesehen werden, das erst während der Kreditlaufzeit gebildet wird. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten der Kapitalbildung. Gängig – da gut kalkulierbar – sind Bausparverträge oder Kapitallebens­versicherungen. Denkbar sind aber auch Fondssparpläne, fondsbasierte Lebens­versicherungen oder Banksparpläne. Bei selbstgenutzten Immobilien rechnen sich endfällige Darlehen meist nicht, anders kann es bei Mietobjekten aussehen, weil die Darlehenszinsen steuerlich abzugsfähig sind.

Icon Uhr und Zeit

Zwischenfinanzierung: Überbrückung, bis Eigenkapital verfügbar ist

Auch bei der Zwischenfinanzierung handelt es sich in der Regel um endfällige Darlehen. Der Unterschied zum Tilgungsdarlehen besteht zum einen in der Laufzeit: Zwischenfinanzierungen dauern selten länger als 24 Monate. Zum anderen wird hier auf den Tilgungsersatz verzichtet. Denn das Eigenkapital, für das der Kredit aufgenommen wird, ist bereits vorhanden, aber noch nicht verfügbar.

Wann kommt es zu einer Zwischenfinanzierung?

Typische Konstellationen, in denen eine Zwischenfinanzierung in Betracht kommt, sind:

  • Eine andere eigene Immobilie soll zur Finanzierung des Immobilienvorhabens dienen, muss aber erst noch verkauft werden.
  • Es ist ein Bausparvertrag vorhanden, der noch nicht zuteilungsreif ist.
  • Eine bestehende Lebens­versicherung hat noch nicht ihr Laufzeitende erreicht.
  • Geldanlagen sind auf bestimmte Zeiträume festgelegt und nicht vorzeitig verfügbar (zum Beispiel Festgelder oder Sparbriefe).
  • Vorhandene Kapitalanlagen könnten nur mit erheblichen Verlusten liquidiert werden (wegen Kurs- und Börsenentwicklungen).

Zwischenfinanzierungen sind wegen des erhöhten und zusätzlichen Bearbeitungs­aufwandes meist teurer als „normale“ Hypothekendarlehen. Üblich ist eine variable Verzinsung entsprechend der Marktzinsentwicklung.


Vorhandenes Eigenkapital beleihen?

Theoretisch können auch andere Vermögens­werte als die zu finanzierende Immobilie als Sicherheiten für längerfristige Kredite eingesetzt werden, wenn sie werthaltig sind. Eine Kredit­aufnahme macht aber wirtschaftlich nur dann Sinn, wenn die Rendite des Eigenkapitals höher ist als die Kredit­zinsen. Das ist selten der Fall. Ansonsten ist es vorteilhafter, das Eigenkapital für die Finanzierung einzusetzen.

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Welche Bedeutung hat Eigenkapital bei der Hausfinanzierung?

Weniger Risiko und weniger Kosten durch Eigenkapital

Banken erwarten bei Baufinanzierungen in der Regel einen bestimmten Eigenkapital­anteil. Es gibt zwar auch sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen, dazu muss man aber eine erstklassige Bonität aufweisen. Außerdem sind solche Kredite teurer als ein Baudarlehen mit Eigenkapital. Aus Kreditgebersicht wirkt die Einbringung von eigenem Vermögen in die Finanzierung risikomindernd.

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Wann spricht man von Eigenkapital?

Eigenkapital ist eigenes Vermögen, das dem Bauherren oder Hauskäufer gehört, ohne dass fremde Zugriffsrechte oder Ansprüche bestehen. Bei diesem Vermögen wird zwischen Geld­vermögen und Sachvermögen unterschieden:

Sachvermögen:

  • Immobilien
  • Einrichtungen
  • Langfristige Konsumgüter

Geldvermögen:

  • Bargeld
  • Kapital- und Geldanlagen (Wertpapiere, Lebens­versicherungen und ähnliches)

Warum wird ein Kredit für Eigenkapital überhaupt notwendig?

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Geldvermögen ist vergleichsweise leicht liquidierbar und daher gut für Finanzierungs­zwecke einsetzbar, wobei es auch auf die Art der Kapitalanlage ankommt. Bei Sachvermögen ist das dagegen schwieriger, hier besteht nicht selten eine langfristige Kapitalbindung. Das macht es gegebenenfalls notwendig, – zumindest auf Zeit – nach alternativen Finanzierungen zu suchen, obwohl Vermögen vorhanden ist.

Wie viel Eigenkapital für die Baufinanzierung?

Ein Eigenkapital­anteil von 15 bis 20 Prozent gilt als Faustregel bei Immobilienfinanzierungen – zumindest bei selbst genutztem Wohneigentum. Bei Mietobjekten wird zum Teil etwas anders kalkuliert. Wie viel Eigenkapital man vorweisen muss, hängt auch von der jeweiligen Bank und von der individuellen Bonität ab. Der Eigenkapital­anteil spielt außerdem eine Rolle bei Kredit­konditionen. Je niedriger das Risiko ist, umso günstiger wird die Finanzierung.

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Sind Förderkredite auch „Kredite für Eigenkapital?“

Welche Förderungen gibt es?

Für Bauherren und Hauskäufer gibt es verschiedene Förderprogramme, die die Finanzierung unterstützen. Auf Bundesebene ist unter anderem die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zuständig. Die von der KfW durchgeführten Programme funktionieren überwiegend über zinsverbilligte Förderdarlehen. Das gilt für die Programme:

  • Energieeffizient Bauen
  • KfW-Wohneigentumsprogramm
  • Erneuerbare Energien Standard

Zuschüsse fördern Eigenkapitalbildung

Die KfW bietet außerdem zinsgünstige Kredite für den Erwerb und die energetische oder barrierefreie Sanierung von Wohneigentum an. Teilweise sind auch Tilgungszuschüsse möglich, die den effektiven Darlehensbetrag reduzieren und wie Eigenkapital wirken. Die Förderdarlehen selbst stellen kein Eigenkapital dar, sie unterstützen aber über die Zinsverbilligung und in Verbindung mit Zuschüssen die Eigenkapitalbildung.

Icon Kind

Baukindergeld als „echtes“ Eigenkapital

Familien mit Kindern, die im Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2018 und 31. März 2021 ein Haus gebaut oder gekauft haben, konnten bis Ende 2022 Baukindergeld als Förderung beantragenn, sofern das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen 90.000 Euro zuzüglich 15.000 Euro pro Kind nicht übersteigt. Für jedes Kind werden zehn Jahre lang 1.200 Euro pro Jahr gezahlt – also insgesamt 12.000 Euro. Da es sich um Zuschüsse handelt, die nicht zurückgezahlt werden müssen, ist Baukindergeld „echtes“ Eigenkapital. Aktuell (Januar 2023) sind die Mittel für das Baukindergeld ausgeschöpft. Es sollen jedoch neue Förderkredite für Familien mit kleinen und mittleren Einkommen kommen.

Fazit

Es gibt durchaus verschiedene Möglichkeiten, Kredite für mehr Eigenkapital zu erhalten. Am besten ist üblicherweise eine Konstellation, bei der ausreichend Eigenkapital verfügbar ist, wenn die Finanzierung einer Immobilie ansteht. Dadurch lassen sich zusätzlich entstehende Finanzierungskosten vermeiden. Eine solide, auf lange Sicht angelegte Finanzplanung und eine überlegte Anlagestrategie können dazu beitragen, eine ausreichende Eigenkapitalbasis in richtiger Höhe und zum richtigen Zeitpunkt zu schaffen.

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