Kredit für den Hauskauf

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Das erwartet Sie hier

Wie Sie Ihren Hauskauf mit einem Kredit finanzieren können, welche Besonderheiten es zu beachten gilt und wie Sie die Konditionen zu Ihren Gunsten beeinflussen.

Inhalt dieser Seite
  1. Darauf sollten Sie achten
  2. Diese Unterlagen brauchen Sie
  3. Eigenkapital
  4. Kredittypen und Konditionen
  5. Besondere Immobilientypen
  6. Welche Zinsen fallen an?
  7. Kredite für H­­ausbau vergleichen

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer viel Eigenkapital und ein regelmäßiges Einkommen hat, kann i.d.R. zu guten Bedingungen einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen.
  • Beim Berechnen der Kreditsumme sollten auch die Nebenkosten des Hauskaufs einkalkuliert werden.
  • Beim Erwerb von Grundstücken, Mietshäusern oder Immobilien im Ausland gilt es einige Besonderheiten zu beachten.
  • Kümmern Sie sich am Besten langfristig um die Anschlussfinanzierung.

Kredit für den Hauskauf: Das sollten Sie beachten

Haus finanzieren mit einem Kredit: So gehen Sie vor

Typisch ist die Finanzierung eines H­ausbaus über einen Immobilienkredit, also einen zweckgebundenen Kredit mit einer langen Laufzeit. Das läuft wie folgt ab:

  1. Idealerweise geht der Kreditaufnahme langfristiges Ansparen von Eigenkapital voraus.
  2. Dann berechnen die Hauskäufer, wie viel Geld monatlich für die Tilgung des Kredits zur Verfügung steht, um die maximalen Kosten für ihr Haus und die Höhe der Darlehenssumme zu kalkulieren.
  3. Es folgt ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Angebote, nicht nur in Bezug auf den Effektivzins, Tilgungssatz, Laufzeit und Dauer der Sollzinsbildung, sondern auch im Hinblick auf Flexibilität (z.B. Möglichkeit von Sondertilgungen oder Tilgungspausen).
  4. Dann beantragt man den Kredit. Kommt es zur Einigung mit der Bank, überweist diese die Summe und sichert sich durch eine Grundschuld oder Hypothek auf das Haus ab.
  5. Nach dem Kauf des Hauses werden die vereinbarten Raten über die nächsten Jahre bis Jahrzehnte hinweg gezahlt.
  6. Wenn das Haus nach Ablauf der Sollzinsbildung nicht abgezahlt ist, schließen die Käufer eine Anschlussfinanzierung ab. Entweder beim alten Anbieter oder mit einer anderen Bank. Darum sollte man sich nach Möglichkeit schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kümmern.

Das sollten Sie beachten

  • Kalkulieren Sie beim Berechnen der Kreditsumme nicht nur den Kaufpreis des Hauses ein, sondern auch die Kaufnebenkosten.
  • Banken entscheiden vor allem anhand der Bonität, des Eigenkapitalansatzes und der Eigentumsverhältnisse der Antragsteller über die Vergabe und Konditionen von Krediten. Aber auch die Verwendung, der Zustand und der Standort des Hauses spielen eine Rolle.
  • Meistens sind 10 – 30 Prozent Eigenkapital nötig, um einen Kredit mit guten Konditionen aufzunehmen
  • In der Regel fungiert die erworbene Immobilie als Sicherheit für den Kredit
  • Wichtig ist eine sorgfältige Abwägung zwischen einer schnellen Tilgung mit niedrigeren Zinsen und der geringeren monatlichen Belastung bei einer langen Laufzeit.
  • Faustregel: Zu Beginn Ihres Ruhestandes sollte die Immobilie abbezahlt sein.

Weitere Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung

Ein klassischer Kredit für den Hauskauf ist nur eine von mehreren Optionen, um eine Immobilie zu finanzieren bzw. nur ein Teil der Finanzierung. Insbesondere, wenn noch Zeit bis zum Immobilienkauf bleibt, können Sie über den Abschluss eines Wohn-Riester-Vertrags oder Bausparen nachdenken, um Eigenkapital anzusparen. Beachten Sie jedoch, dass geförderte Formen der Immobilienfinanzierung oft mit Bedingungen einhergehen.

Mehr zur Immobilienfinanzierung


Wie hoch sollte der Kredit maximal sein?

Wie hoch der Kredit für die Finanzierung Ihres Hauses maximal sein sollte, hängt davon ab, welche Raten Sie sich voraussichtlich langfristig leisten können, ohne dass es eine zu große finanzielle Belastung darstellt. Falls Sie über genug Vermögen verfügen, um die Immobilie aus eigenen Mitteln zu finanzieren, sollten Sie unter Umständen dennoch über einen Kredit nachdenken, um dafür zu sorgen, dass nicht Ihr gesamtes Vermögen gebunden ist. Planen Sie auf jeden Fall ein finanzielles Polster ein, falls z.B. unerwartet Reparaturen nötig werden.

Das richtige Haus kaufen

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Mit dem Kauf eines Hauses treffen Sie eine langfristige Entscheidung, darum sollten Sie davon überzeugt sein, die richtige Immobilie gewählt zu haben. Ihr Haus sollte idealerweise die folgenden Kriterien erfüllen:

  • Keine Schäden im Haus (Risse, Feuchtigkeit, Wasserschäden)
  • Vorhandensein einer Heizungsanlage im guten Zustand
  • Dach und Regenrinnen sind intakt
  • Stromleitungen in gutem Zustand, geringer Energieverbrauch
  • Gute Schall- und Wärmeisolierung
  • Lage, die langfristig günstig ist (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, …)
  • Nachbarn, mit denen Sie gut zurechtkommen

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Diese Unterlagen brauchen Sie

Unterlagen für die Bank

Wer einen Immobilienkredit aufnehmen will, muss der Bank seine Bonität nachweisen. Dazu gehören z.B. die folgenden Unterlagen:

Bonitätsnachweis für Angestellte und Rentner

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  • die letzten 3 Gehaltsnachweise, bei Gehaltsschwankungen Erklärungen dazu
  • letzter Einkommensteuerbescheid
  • aktuelle Renteninformation und geg. Informationen zur privaten Vorsorge
  • bei Rentnern: aktueller Rentenbescheid, Nachweise über zusätzliche Renten, Kontoauszüge der letzten 3 Monate
  • Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung und SCHUFA-Klausel
  • geg. Nachweis zur privaten Kranken­versicherung
  • Nachweise über Höhe von Darlehens- oder Kreditraten, falls bereits Verpflichtungen bestehen
  • Nachweise zu Unterhaltsleistungen und ähnlichem
  • Mitteilung, ob es in den letzten 5 Jahren die Abnahme einer Vermögensauskunft durch einen Gerichtsvollzieher gab
  • Mitteilung, ob womöglich ein Insolvenz- oder Vergleichsverfahren bevorsteht oder ob ein solches abgelehnt wurde

Bonitätsnachweis für Selbständige

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  • unterschriebene Bilanzen oder Gewinnermittlungen oder Einnahmen-Überschussrechnungen der letzten 2 Jahre
  • aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung
  • Einkommenssteuerklärungen und -bescheide der letzten 2 Jahre
  • aktuelle unterschriebene Selbstauskunft
  • geg. Nachweis zur privaten Kranken­versicherung
  • galls vorhanden: Gesellschaftervertrag, aktueller Auszug aus dem Handelsregister sowie Verflechtungsübersicht bei zusammenhängenden Gesellschaften
  • Nachweise über Darlehens- und Kreditverpflichtungen sowie weiteren Verpflichtungen oder Unterhaltsleistungen
  • Mitteilung über Vermögensauskunft durch Gerichtsvollzieher in den letzten 5 Jahren
  • Mitteilung über bevorstehendes Insolvenz- oder Vergleichsverfahren oder Ablehnung eines Antrags auf eines
Icon Haus mit Schlüssel

Unterlagen zum Haus

Wenn Sie ein Haus kaufen, sollten auch Sie darauf achten, vollständige Unterlagen dazu zu erhalten.

  • notariell beglaubigter Kaufvertrag des Verkäufers
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • gerade bei Immobilien im Ausland: Katasterbescheinigung (stimmen Flächenangaben mit Grundbuchauszug überein?) und Grundsteuer-Nachweis
  • Nachweise zu Einhaltung von Umweltregeln

Welche Rolle spielt Eigenkapital bei Krediten für den Hauskauf?

Warum ist Eigenkapital so wichtig

Für Banken ist es nahezu immer eine wichtige Voraussetzung für die Vergabe eines Kredits zum Hauskauf, dass Sie ausreichend Eigenkapital mitbringen. Darüber hinaus reduziert sich bei hohem Eigenkapital die Kreditsumme, die Sie aufnehmen müssen. Die Bank honoriert das niedrigere Ausfallrisiko mit niedrigeren Zinsen. Banken schauen sich auch das Verhältnis von Eigenkapital und Belastungsquote (also dem Verhältnis von Nettoeinkommen und Kredittilgung) an.

Was zählt als Eigenkapital?

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Klassisches Eigenkapital, das sofort zur Verfügung steht, existiert z.B. in den folgenden Formen:

  • Ersparnisse (als Bargeld oder Guthaben auf einemm Konto)
  • Bausparguthaben
  • Sparguthaben
  • Wohnriester-Verträge
  • fällig werdende Kapitallebens­versicherungen
  • Wertpapiere
  • eigenes abbezahltes Grundstück
  • Aktien und Aktienfonds

Daneben gibt es noch sogenanntes indirektes Eigenkapital oder Eigenkapitalersatz. Das sind z.B. Förderkredite der KfW, Arbeitgeberdarlehen oder Darlehen von Privatpersonen, die später zurückgezahlt werden müssen.

So viel Eigenkapital sollten Sie mitbringen

Dazu gibt es sehr verschiedene Empfehlungen, die von 10 Prozent bis 40 Prozent rangieren. Prinzipiell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Einige Banken vergeben Kredite ausschließlich in Höhe des Kaufpreises, sodass genug Eigenkapital nötig ist, um die Kaufnebenkosten zu decken. Mit etwa 30 Prozent sollten Sie auf der sicheren Seite sein. Die Ausnahme: Nehmen Sie bei einer ausländischen Bank einen Kredit für ein Haus im Ausland auf, brauchen Sie in der Regel besonders viel Eigenkapital. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es verschiedene Förderdarlehen, die Eigenkapital ersetzen können.

Besonderheiten und Arten von Hauskrediten

Besonderheiten von Hauskrediten

Hauskredite sind in der Regel zweckgebunden, das heißt, dass man das Geld nur für den Hauskauf verwenden darf. Teilweise ist die Nutzung des Kredits auch auf den Kaufpreis selbst beschränkt. Das heißt, dass der Kreditnehmer die Nebenkosten des Kaufs selbst tragen muss.

Als Absicherung für eine Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers wird in der Regel das Haus genutzt, entweder über eine Grundschuld oder Hypothek. Das bedeutet, dass die Bank das Haus gegebenenfalls versteigern kann. Diese Sicherheit führt zu niedrigeren Zinsen als bei nicht zweckgebundenen Ratenkrediten. Es führt aber auch dazu, dass Banken Kredite für den Kauf von Häusern, bei denen sie im Fall einer Zahlungsunfähigkeit mit weniger Interessenten rechnen (z.B. bei Häusern in ländlichen Gegenden) weniger günstig gestalten.


Icon Taschenrechner

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Die Nebenkosten sollten bei der Errechnung des Finanzierungsbedarfs keineswegs ignoriert werden. Sie setzen sich aus den folgenden Kosten zusammen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • evtl. Maklerprovision

Arten von Hauskauf-Krediten

Annuitätendarlehen

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Beim einem Annuitäten- bzw. Hypothekendarlehen werden Kreditsumme und Zinsen in Form einer gleichbleibenden Rate abgezahlt. Jede Ratenzahlung beinhaltet das Bedienen von Zinsen und die Tilgung der Kreditsumme. Mit der Zeit steigt der Tilgungs­anteil und reduzieren sich die Zinsen, da sie auf der Grundlage der durch vorherige Zahlen geschrumpften Restschuld neu berechnet werden.

Zinszahlungsdarlehen bzw. Endfälligkeitsdarlehen

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Bei dieser Form eines Darlehens zahlen die Kreditnehmer bis zum Ende der Laufzeit ausschließlich die Zinsen und sparen in dieser Zeit die Kreditsumme an, um diese am Ende in einer einzigen Rate zu tilgen. Früher geschah das oft mit der Auszahlung einer Lebens­versicherung. Allerdings ist diese Variante aufgrund der niedrigen Zinsen und geänderten steuerlichen Behandlung von Lebens­versicherungen nicht mehr beliebt.

Forwarddarlehen

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Ein Forwarddarlehen kann als Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit genutzt werden, wenn die Sollzinsbildung ausläuft. Dabei vereinbart man vor dem Ende der Sollzinsbindung einen neuen Zinssatz für die darauf folgende Zeit und kann so günstige Zinsen quasi für sich einfrieren.

Experten-Tipp:

„Beim Hauskauf und einem möglichen Umbau kann es schnell zu Konflikten mit beauftragten Firmen und Architekten kommen. Eine spezielle Bauherren­rechts­schutz­versicherung schützt Sie als Käufer vor immens hohen Kosten, die durch Rechtsstreitigkeiten entstehen und Sie finanziell belasten können. Die Kosten für einen solchen Bauherren­rechts­schutz können Sie in Ihre Kreditkosten einschließen. Sprechen Sie am besten direkt mit Ihrer kreditgebenden Bank.“

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Signatur von Benjamin Mai
Benjamin Mai
Berater

Mietshäuser, Grundstücke, Auslandsimmobilien: Besonderheiten bei Krediten

Mehrfamilienhaus finanzieren: So gehen Sie vor

Mehrfamilienhäuser sind gegenwärtig attraktive Anlageobjekte, allerdings ist der Kauf einer solchen Immobilie oft mit siebenstelligen Kosten verbunden. Ob Banken einen Kredit dafür vergeben, entscheiden Sie nach der Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Käufers und der voraussichtlichen Mieteinnahmen. Wichtig ist hier der sogenannte Beleihungswert des Gebäudes, also der Preis, der sich zu jeder Zeit am Markt erzielen lässt. Übersteigt der Betrag für das Darlehen 400.000 Euro, muss für die Feststellung des Beleihungswerts ein Gutachter herangezogen werden.

Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage


Wie viel Eigenkapital ist nötig?

Ob es zu einer Finanzierungszusage kommt, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital der Investor mitbringt. Dieses sollte mindestens die Erwerbsnebenkosten decken. Es gibt allerdings Unterschiede zwischen den Banken, was die Anforderungen an das Eigenkapital der Investoren betrifft.

Immobilie im Ausland

Beim Kauf einer Immobilie im Ausland gibt es gleich mehrere Besonderheiten, derer sich Käufer bewusst sein sollten. Die Finanzierung über einen Kredit unterliegt hier besonderen Einschränkungen:

  • Deutsche Banken vergeben in der Regel nur dann einen Kredit für Auslandsimmobilien, wenn eine schuldenfreie Immobilie im Inland als Sicherheit eingesetzt wird.
  • Ein Kredit bei einer ausländischen Bank ist eine Option, aber in der Regel ist hier besonders viel Eigenkapitel nötig, z.B. 50 Prozent der Kosten. Auch sind Zinsen und Gebühren hier potenziell höher.

Darüber hinaus gibt es auch noch die steuer-, umwelt- und vertragsrechtlichen Besonderheiten im Land des Immobilienkaufs zu beachten. Auch kann durch Sprachbarrieren zusätzlicher Aufwand entstehen. Wenn Sie sich nicht sehr sicher in der Sprache des Landes, in dem Sie ein Haus erwerben wollen, fühlen, sollten Sie einen Dolmetscher hinzuziehen, um mit Banken und Verkäufern zu verhandeln, und sich den Vertrag zweisprachig ausstellen lassen. Prüfen Sie auch, ob Sie in dem Land überhaupt Immobilien erwerben dürfen und welche Einschränkungen es bezüglich der Verwendung gibt. In einigen Ländern, die nicht zur EU gehören, ist z.B. eine Aufenthaltsgenehmigung Bedingung für den Erwerb einer Immobilie.

Immobilien im Ausland als Kapitalanlage

Grundstück finanzieren: Diese Herausforderungen gibt es

Wer zunächst nur ein Grundstück kaufen und sich offen halten möchte, wann und wie es bebaut werden soll, kann auch dies über einen Kredit tun. Allerdings gibt es hier etwas Wichtiges zu beachten: Nimmt man bei einer Bank einen Kredit auf, um ein Grundstück zu finanzieren, wird diese im Grundbuch als Gläubiger an erster Stelle eingetragen.

Wer später bei einer anderen Bank einen Kredit für den Bau eines Hauses aufnehmen möchte, bekommt hier mit hoher Wahrscheinlichkeit Schwierigkeiten, da sich die entsprechende Bank dann mit einem Grundbucheintrag an zweiter Stelle abfinden müsste, also im Fall einer Zwangsversteigerung erst als zweites berücksichtigt würde.


So funktioniert die Finanzierung trotzdem

Darum wird empfohlen, Grundstück und Haus gemeinsam zu finanzieren oder die Grundstück-Finanzierung so flexibel wie möglich zu gestalten. Letzteres geht mit einem variablen Darlehen, das Sie vollständig tilgen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Zwar bietet es nicht die gleiche Planungssicherheit wie ein klassisches Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit, aber bei Bedarf können Sie bei einer anderen Bank einen größeren Kredit aufnehmen und einen Teil für die Begleichung des Grundstückkredits und einen anderen für die Bebauung nutzen. Dadurch sind Sie nicht an Ihre erste Bank gebunden.

Welche Zinsen fallen an?

Wovon hängt die Höhe der Zinsen ab?

Die Höhe der Zinsen hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Bonität des Kreditnehmers
  • Höhe der Kreditsumme
  • Höhe der Tilgungsraten (je höher diese ausfallen, desto niedriger sind die Zinsen)
  • Eigenkapital (je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer mitbringt, desto weniger Zinsen fallen an)
  • Zinsbindungszeitraum: Je länger die Sollzinsbindung andauert, desto höher sind die Zinsen
  • Sondervereinbarungen wie zusätzliche Sondertilgungen etc. können die Zinsen ebenfalls erhöhen

Auch die aktuelle Lage am Kapitalmarkt beeinflusst die Zinsen.


Beispielrechnung

So kann eine Immobilienfinanzierung über einen Kredit aussehen.

Gekauftes ObjektEinfamilienhaus in Brandenburg für 350.000 €
Nebenkosten28.000 €
Eigenkapital80.000 €
Tilgungssatz3 %
Darlehensbetrag298.000 €
Sollzinsbindung15 Jahre
Restsschuld nach 15 Jahren121.254 €
Effektiver Jahreszins3,61 %
Monatsrate1.630 €

Wie hoch sind die Zinsen bei Ihrer Baufinanzierung?

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Warum sich ein Vergleich mehrerer Kredite lohnt

Bevor Sie sich für einen Kredit entscheiden, sollten Sie mehrere Angebote vergleichen. Eine der wichtigsten Größen hierbei ist der Effektivzins. Dieser beinhaltet nicht nur die Zinsen an sich, sondern auch weitere Kosten, die mit der Kreditaufnahme einhergehen, wie z.B. Bereitstellungszinsen oder Bearbeitungsgebühren. An ihm können Sie ablesen, wie teuer der Kredit wirklich ist. Da es um sehr große Summen geht, können bereits kleine Unterschiede bei den Zinsen zu großen Kostenersparnissen führen.

Eine nützliche Hilfe beim Vergleich mehrerer Kredite sind Kreditrechner. Hier können Sie Parameter wie die Dauer der Sollzinsbindung, die Höhe der Tilgungsraten und die Möglichkeiten für Sondertilgungen verändern und herausfinden, wie sich das auf Kosten und Konditionen auswirkt. Sondertilgungen sind einerseits vorteilhaft, weil Sie damit den Weg zur Schuldenfreiheit beschleunigen können, andererseits können zu viele Sondertilgungen den Zinssatz negativ beeinflussen.

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Die häufigsten Fragen zu Krediten für den H­ausbau

Bei welchem Gehalt lohnt sich welches Haus?

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Wie viel Geld für die Finanzierung eines Hauses aufgewendet werden kann, hängt nicht nur von der Höhe des Gehalts ab, sondern auch davon, wie hoch die laufenden Kosten und finanzielle Verpflichtungen sind, sowie von der Höhe bereits vorhandener Ersparnisse. Als Faustregel wird jedoch empfohlen, Tilgungsraten von maximal 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens zu akzeptieren. Auf dieser Grundlage können Sie eine Preisspanne für ein Haus errechnen.

Wann bekomme ich einen Kredit für den Hauskauf?

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Grundvoraussetzungen für einen Kredit für den Hauskauf sind ein Wohnsitz und Bankkonto in Deutschland. Ob eine Bank ein Darlehen gewährt, hängt davon ab, ob man ein ausreichend und voraussichtlich dauerhaft hohes Einkommen und auch sonst eine gute Kreditwürdigkeit nachweisen kann. Auch die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals spielt eine große Rolle.

Wie viel Eigenkapital sollte man beim Hauskauf haben?

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Allgemein gilt: je mehr Eigenkapital, desto vorteilhafter sind die Bedingungen der Finanzierung. Notwendig sind etwa 10 – 40 Prozent Eigenkapital.

In welcher Zeit sollte ein Haus abbezahlt sein?

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Ein Haus sollte spätestens bis zum Beginn des Ruhestands abbezahlt sein, idealerweise bereits mit Mitte 50.

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Katharina Tennius
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