Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie Sie eine Baufinanzierung vorzeitig ablösen können, welche Kosten dabei entstehen und wann Sie ein Sonderkündigungsrecht haben.
Inhalt dieser SeiteKann man Baukredite vorzeitig ablösen?
Baufinanzierungen laufen in der Regel über Jahrzehnte. In dieser Zeit kann es zu Veränderungen kommen, die eine Weiterführung des Kredits zu den bisherigen Konditionen nachteilig machen. Dann stellt sich die Frage, ob Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen können. Je nachdem, wie die Voraussetzungen in Ihrem Fall aussehen, sind mehrere Szenarien möglich:
Darlehen können entweder ganz oder teilweise abgelöst werden. Besteht eine Baufinanzierung aus mehreren Darlehen, müssen Sie diese jeweils einzeln kündigen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die die Bank erhebt, um entgangene Einnahmen wegen der vorzeitigen Tilgung auszugleichen.
Ist eine vorzeitige Ablösung sinnvoll?
Ob eine vorzeitige Ablösung des Kredits sinnvoll ist, hängt von dem Verhältnis der Kosten und Ersparnisse ab, die daraus resultieren. Bereits ein geringfügig günstigerer Zins kann langfristig einen großen Unterschied machen. Allerdings geht eine vorzeitige Ablösung mit einem gewissen Aufwand einher, etwa der Suche nach einem günstigeren Kredit für die Umschuldung. Außerdem entstehen Ihnen Kosten durch die Änderung des Grundbucheintrags und gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung für Ihren bisherigen Kreditgeber.
Es kommt also auf Ihre individuelle Situation an. Ihre Bank ist verpflichtet, die Vorfälligkeitsentschädigung für Sie zu berechnen. So haben Sie eine Grundlage, um die Kosten und Ersparnisse durch eine vorzeitige Ablösung gegenüberzustellen und so herauszufinden, ob sich die Ablösung für Sie lohnt. Überlegen Sie, welche Möglichkeiten Sie in Ihrer Situation haben und lassen Sie sich gegebenenfalls beraten.
Wann können Sie ohne Entschädigung kündigen?
Kreditnehmer können ihren Kredit ordentlich kündigen, wenn die Zinsbindung endet. Dann können Sie den Rest der Summe auf einmal tilgen, eine Prolongation vereinbaren oder zu einer anderen Bank wechseln. Dabei müssen sie eine Kündigungsfrist von einem Monat frühestens zu dem Tag, an dem die Zinsbindung endet, beachten. Die Bank hat keinen Anspruch auf eine Entschädigungszahlung.
Bei Darlehen mit variablem Zinssatz ist die Kündigung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten möglich. Die Bank hat bei einem solchen Darlehen keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren
Unabhängig von der Zinsbindung können Kreditnehmer bei langfristigen Darlehen ihr Darlehen auch zehn Jahre nach dessen Auszahlung ablösen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (Quelle: § 489 BGB). In diesen Fällen muss die Bank der Ablösung zustimmen und darf keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Dieses Sonderkündigungsrecht läuft nicht ab.
10-Jahres-Frist: Das ist zu beachten
Die Laufzeit der zehn Jahre beginnt bei einer Erstfinanzierung ab der Auszahlung der vollständigen Summe. Werden nachträglich Veränderungen am Vertrag vorgenommen, beginnt die Zehn-Jahres-Frist ab diesem Zeitpunkt erneut. Bei einer Prolongation – also einer Verlängerung des Darlehens mit gleicher Kontonummer und neuen Zinssätzen – beginnt die Zehn-Jahres-Frist ab der Vertragsunterschrift zu laufen.
Sonderkündigungsrecht wegen Vertragsfehlern
Ein Sonderkündigungsrecht kann sich auch aus einem anderen Grund ergeben: formelle Fehler. Unvollständige, unverständliche oder falsche Angaben im Vertrag oder Fehler bei der Widerrufsbelehrung führen dazu, dass Ihr normalerweise nur 14-tägiges Widerrufsrecht nicht endet. Sie können den Vertrag also vorzeitig und ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Um solche Fehler zu finden, ist in der Regel eine Prüfung durch einen Anwalt nötig.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Vorzeitige Ablösung mit Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn die Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist und Sie kein Sonderkündigungsrecht haben, brauchen Sie die Zustimmung der Bank, um den Kredit abzulösen. Einen Rechtsanspruch auf die Ablösung haben Sie nur, wenn bei Ihnen ein berechtigtes Interesse vorliegt. Außerdem müssen mindestens sechs Monate seit der Auszahlung vergangen sein und die Bank darf eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben (Quelle: § 490 BGB). Ein berechtigtes Interesse haben Sie zum Beispiel in den folgenden Situationen:
Unter Umständen ist auch dann eine Einigung möglich, wenn kein Rechtsanspruch auf eine Ablösung des Darlehens besteht.
Grundsätzlich kann bei einer Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung mitfinanziert werden. Ob dies in Ihrem konkreten Fall möglich ist, hängt unter anderem vom Wert Ihrer Immobilie und von Ihrem Einkommen ab.
Einvernehmliche Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, sich mit der Bank auf eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einigen. Eine Zustimmung der Bank ist insbesondere dann wahrscheinlich, wenn diese durch die Ablösung des Kredits finanziell nicht schlechter gestellt ist als vorher. Das ist zum Beispiel in den folgenden Situationen der Fall:
Das sollten Sie über die Vorfälligkeitsentschädigung wissen
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist einer der Faktoren, die darüber entscheiden, ob sich die vorzeitige Ablösung lohnt. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll die Zinsen ausgleichen, welche der Bank durch die vorzeitige Kündigung entgehen.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird unter anderem von dem aktuellen Zinsniveau, dem ursprünglich festgeschriebenen Zinssatz sowie der Restlaufzeit des Kredits beeinflusst. Es gibt zwei Arten, auf die Banken sie berechnen können:
Aktuell nutzen Banken in der Regel die Aktiv-Passiv-Methode. Von den entgangenen Zinsen müssen die eingesparten Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen werden. Die Vorfälligkeitsentscheidung darf den tatsächlichen Schaden des Kreditgebers deutlich überschreiten.
Banken sind verpflichtet, die Vorfälligkeitsentschädigung für den Kunden zu berechnen und dürfen für den damit einhergehenden Aufwand kein Entgelt verlangen. Die Berechnung muss nachvollziehbar dargestellt werden. Die Verbraucherzentrale stellt einen Musterbrief zur Verfügung, mit dem Sie die Berechnung anfordern können.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex – die Bank muss beispielsweise auch Ihre etwaigen Sondertilgungsrechte berücksichtigen. Entsprechend kann es dabei zu Fehlern kommen. Erscheint Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung, welche Ihre Bank errechnet hat, zu hoch, sollten Sie diese überprüfen lassen. Damit können Sie einen Anwalt oder eine Verbraucherzentrale beauftragen.
So kann man hohe Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden
Bereits bei Vertragsschluss haben Sie unter Umständen die Möglichkeit, sich mehr Flexibilität bei der Tilgung zu schaffen und eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung zu senken. Das ist möglich, in dem Sie Sondertilgungen oder optionale Tilgungssatzänderungen vereinbaren. So können Sie zusätzliche Tilgungen leisten oder Ihren Tilgungssatz später erhöhen oder senken, wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert.
Bei manchen Banken können Sie auch Kredite mit einer Kündigungsoption abschließen, bei denen Sie bereits nach wenigen Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann. Im Gegenzug erhebt die Bank aber einen Zinsaufschlag.
Baufinanzierung ablösen Schritt für Schritt
- Aktuellen Kreditvertrag prüfen
Prüfen Sie, wann die Zinsbindung Ihrer aktuellen Baufinanzierung endet und lesen Sie die Bedingungen für eine vorzeitige Ablösung, insbesondere hinsichtlich einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. - Fristen und Kündigungsrechte prüfen
Prüfen Sie, ob Ihnen durch die Laufzeit des Vertrages oder formale Fehler des Kreditgebers ein Sonderkündigungsrecht entsteht. Achten Sie darauf, ob Änderungen am Vertrag vorgenommen wurden, welche die Fristen beeinflussen. Wenn Sie kein ordentliches oder Sonderkündigungsrecht haben, prüfen Sie, ob in Ihrem Fall ein berechtigtes Interesse an einer Ablösung vorliegt. - Ablösebetrag ermitteln
Ermitteln Sie die aktuelle Restschuld Ihres Kredits und lassen Sie sich von Ihrer Bank eine genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung geben, falls diese anfällt. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung potenziell zu hoch, lassen Sie diese überprüfen. - Alternativen finden und vergleichen
Wenn Sie Ihren Hauskredit umschulden möchten, holen Sie Angebote anderer Banken ein. Vergleichen Sie die Konditionen unter Berücksichtigung aller Kosten, einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten und der Vorfälligkeitsentschädigung. Prüfen Sie auch, ob eine Prolongation oder ein Forward-Darlehen vielleicht doch günstiger sind als eine Umschuldung. - Gegebenenfalls alternative Finanzierung sichern
Kündigen Sie erst, wenn feststeht, dass Sie eine alternative Finanzierung haben und die Restsumme tilgen können. - Kündigungsschreiben aufsetzen
Schicken Sie ein Kündigungsschreiben an die Bank. Dieses muss Ihre Darlehensnummer enthalten und, falls es mehrere Darlehensnehmer gibt, von allen unterschrieben sein. Am besten sollten Sie das Schreiben als Einschreiben versenden, sodass Sie das Eingangsdatum nachweisen können. - Kredit tilgen
Achten Sie darauf, dass die Bank die Überweisung der Restschuld pünktlich erhält, denn andernfalls wird die Kündigung unwirksam und Sie müssen erneut kündigen, woraufhin wieder eine Kündigungsfrist beginnt. Der neue Kreditgeber muss ins Grundbuch eingetragen werden.
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Die häufigsten Fragen zur vorzeitigen Ablösung von Baukrediten
Kann man einen Baukredit vorzeitig ablösen?
Man kann Baukredite vorzeitig ablösen, entweder unter Nutzung eines Sonderkündigungsrechts (das steht Ihnen nach zehn Jahren oder im Fall von Fehlern im Vertrag zu) oder aufgrund eines berechtigten Interesses. In letzterem Fall fällt jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Was kostet es, wenn ich einen Kredit vorzeitig ablöse?
Bei der Ablösung eines Kredits fallen Grundbuch- und Notarkosten an. Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen und dabei nicht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Deren Höhe können Sie bei der Bank erfragen.
Wie komme ich aus einem Immobilienkredit raus?
Es gibt mehrere Gelegenheiten, bei denen Sie einen Immobilienkredit kündigen können:
- Nach Ablauf der Zinsbindung
- Mindestens zehn Jahre nach Auszahlung der Gesamtsumme bei Erstfinanzierungen beziehungsweise zehn Jahre nach dem Vertragsschluss bei Anschlussfinanzierungen
- Aufgrund von formellen Fehlern des Darlehensgebers (zum Beispiel fehlerhafter Widerrufsbelehrung)
In diesen Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wenn dies nicht auf Sie zutrifft, Sie aber einen triftigen Grund für die Kündigung haben – zum Beispiel, weil Sie die Immobilie nach einer Scheidung verkaufen -, muss die Bank die Ablösung erlauben, darf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern.
Darf die Bank das Darlehen vorzeitig kündigen?
Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren steht nur Darlehensnehmern zu, den Banken hingegen nicht. Die Bank kann das Darlehen dann vorzeitig kündigen, wenn Sie im Zahlungsverzug sind (Quelle: § 498 BGB) oder wenn sich Ihre Vermögensverhältnisse oder der Wert Ihrer Sicherheit signifikant verschlechtern oder zu verschlechtern drohen (Quelle: § 490 Abs. 1 BGB). Wenn die Bank das Darlehen kündigt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie kann jedoch Verzugszinsen von maximal 2,5 Prozent über dem Basiszins verlangen, wenn Sie die vereinbarten Zahlungen nicht geleistet haben.
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