Teilverkauf oder Vollverkauf?

Eigene Immobilie, aber kein liquides Kapital?

Die Frage, ob eine Immobilie ganz oder zum Teil verkauft werden sollte, kommt in der Regel dann auf, wenn man eine Immobilie besitzt, jedoch nicht genug liquides Vermögen, um größere Ausgaben zu tätigen oder den gewünschten Lebensstandard zu erreichen. Ein Teilverkauf stellt eine Möglichkeit dar, eine größere Geldsumme zu erhalten, ohne die gesamte Immobilie verkaufen zu müssen. Häufig fragen sich ältere Menschen, ob ein Teilverkauf für sie sinnvoll ist, aber Immobilien-Teilverkauf wird auch als mögliche Lösung angeboten, um zum Beispiel nach einer Scheidung den Partner auszuzahlen.

Hierbei verkaufen Sie einem Käufer, in der Regel einem Unternehmen, einen Anteil an Ihrer Immobilie. Der Käufer ist stiller Eigentümer und erhält ein Nutzungsentgelt dafür, dass Sie weiterhin die gesamte Immobilie nutzen. Je nach Situation sollten Sie dies jedoch nicht nur gegen einen Kredit oder andere Formen der Immobilien­verrentung abwägen, sondern auch prüfen, ob es für Sie tatsächlich realistisch und sinnvoll ist, einen Vollverkauf zu vermeiden.

Teilverkauf und Vollverkauf: die Unterschiede

Ein Teilverkauf unterscheidet sich durch mehrere Besonderheiten von einem Vollverkauf:

• Sie bleiben Haupteigentümer der Immobilie
• Sie können die Immobilie weiterhin komplett für sich nutzen (Nießbrauch)
• Sie zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt
• Sie tragen weiterhin die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und laufende Kosten wie die der Grundsteuer und Gebäude­versicherung

Teilverkauf ausführlich erklärt

Vollverkauf oder Verrentung, ohne auszuziehen?

Ein Immobilienvollverkauf, bei dem eine andere Person Eigentümer der gesamten Immobilie wird, muss nicht immer mit einem Auszug einhergehen. Das geht zum Beispiel in einem der folgenden Szenarien:

• Verkauf mit Vorbehalt von Wohnrecht oder Nießbrauch
• Verkauf mit Rückmiete
• Verkauf gegen ein Wohnrecht und eine Leibrente

Hier haben Sie teilweise auch den Vorteil, dass der Käufer sich um Reparaturen und Instandhaltungs­maßnahmen an der Immobilie kümmert, was gerade in höherem Alter eine große Entlastung darstellen kann.

Verkauf innerhalb der Familie

Unter Umständen ist ein Verkauf oder eine an Bedingungen geknüpfte Übertragung innerhalb des Freundeskreises oder der Familie möglich, sodass der Immobilienbesitzer Geld für seine Immobilie erhält, sie jedoch trotzdem in der Familie bleibt. Der Immobilienbesitzer kann sich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vorbehalten. Welche Gestaltungsmöglichkeiten es bei einer Immobilienübertragung gibt und wie sie steuerlich behandelt wird, können Sie hier nachlesen:

Immobilien übertragen

Wann lohnt sich ein Vollverkauf mit Auszug?

Überlegen Sie, wie wichtig es ist, in der Immobilie zu bleiben, und ob das auf Dauer auch realistisch ist. Ein Immobilienverkauf im Alter gefolgt vom Umzug in eine kleinere, günstig gelegene und barrierefreie Immobilie kann beispielsweise in den folgenden Szenarien sinnvoll sein:

• Die Immobilie ist nach dem Auszug der Kinder unnötig groß und aufwendig im Unterhalt
• Die Immobilie ist nicht barrierefrei (beachten Sie hier jedoch, dass sie sich unter Umständen entsprechend umbauen lässt, wofür man auch eine Förderung beantragen kann)
• Die Infrastruktur in der Umgebung wie zum Beispiel der Zugang zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten ist schlecht, was bei abnehmender Mobilität zum Problem wird

Vorteile eines Vollverkaufs

Durch einen Vollverkauf haben Sie eine größere Geldsumme, die Sie flexibel für Ihre Zwecke einsetzen können. Ein Vollverkauf ist auch weniger kompliziert und geht mit weniger Unwägbarkeiten einher als ein Teilverkauf.

Nachteile eines Vollverkaufs

Der Nachteil bei einem solchen Vollverkauf ist jedoch, dass Sie nicht länger über die vertraute Immobilie verfügen und sie zum Beispiel mietfrei bewohnen oder vermieten können. Sie sind gegen einen Wertverlust der Immobilie abgesichert, aber profitieren umgekehrt auch nicht mehr von zukünftigen Wertsteigerungen.

Was bringt ein Teilverkauf?

Das große Argument für Teilverkauf ist, dass Sie einen Anteil der Immobilie verkaufen, aber trotzdem in der Immobilie bleiben oder sie anderweitig für sich nutzen können, denn Sie erhalten ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Falls sich der Wert Ihrer Immobilie steigert, profitieren Sie weiterhin davon, weil Sie an einem späteren Gesamtverkauf gemäß Ihres Anteils beteiligt werden. Theoretisch ist auch ein Rückkauf des verkauften Anteils durch Sie oder Ihre Erben möglich.

Was spricht dagegen?

Gegen einen Teilverkauf sprechen die Kosten: Neben dem monatlichen Nutzungsentgelt, von dem Ihr Nießbrauchrecht für die Immobilie abhängt, fallen verschiedene Gebühren an. Sie sind auch weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Ein Teilverkauf geht auch mit finanziellen Risiken einher, mit denen Sie sich sorgfältig auseinandersetzen sollten. Eine Gegenüberstellung seiner Vor- und Nachteile im Vergleich mit denen anderer Modelle der Immobilien­verrentung finden Sie hier:

Immobilien­verrentung: Vor- und Nachteile

Damit sollten Sie sich auseinandersetzen

Wenn Sie entscheiden, was mit Ihrer Immobilie geschehen soll, sollten Sie sich unter anderem die folgenden Fragen stellen:

• Ist es Ihnen wichtig, möglichst lange in Ihrer Immobilie zu wohnen? Bietet Ihnen die Immobilie die Voraussetzungen dafür, dass dies auch im Alter möglich ist?
• Welche Vor- und Nachteile hätte ein Auszug?
• Falls Sie Teilverkauf erwägen: Können Sie sich langfristig das Nutzungsentgelt und die Betriebskosten der Immobilie leisten? Wie hoch wären die Kosten eines Teilverkaufs im Vergleich zu denen eines Kredits?
• Ist es Ihnen wichtig, dass Angehörige die Immobilie nach Ihrem Tod ganz oder anteilig erben können?

Lassen Sie sich beraten

Besprechen Sie Ihre Pläne für die Immobilie am besten mit Ihrer Familie. Auch unabhängige, professionelle Beratung ist sinnvoll, da es sich um eine konsequenzenreiche Entscheidung handelt. Gehen Sie sicher, dass Sie die Auswirkungen eines Teil- oder Vollverkaufs möglichst vollständig überblicken, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Rechnen Sie nach

Vergleichen Sie auch, was ein Teil- und ein Vollverkauf jeweils finanziell für Sie bedeuteten würden. Rechnen Sie beim Teilverkauf neben einem Szenario mit einer Wertsteigerung der Immobilie auch eines durch, bei dem ihr Wert stagniert oder sinkt.

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