Das erwartet Sie hier
Wann sich ein Vollverkauf mehr lohnt als ein Teilverkauf, was beide Wege kosten und wie Sie trotz Verkauf wohnen bleiben können.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Teilverkauf: Sie verkaufen bis etwa 50 % an ein Unternehmen, wohnen weiter und zahlen dafür jeden Monat ein Nutzungsentgelt, zuletzt 4,9 bis 6,2 % pro Jahr.
- Vollverkauf: Sie erhalten den ganzen Erlös auf einmal, laufende Kosten und Instandhaltung entfallen, dafür ziehen Sie aus.
- Steuern gleich: Bei Eigennutzung oder nach zehn Jahren ist der Verkauf in beiden Fällen in der Regel steuerfrei.
- Dazwischen: Verkauf mit Rückmiete, mit Nießbrauch oder Wohnrecht, an die Familie oder ein tilgungsfreier Kredit.
Immobilien-Teilverkauf oder Vollverkauf: Was ist besser?
Ein Vollverkauf ist meist die günstigere und einfachere Lösung, wenn Sie bereit sind auszuziehen. Ein Teilverkauf passt nur, wenn Sie unbedingt wohnen bleiben wollen und das monatliche Nutzungsentgelt über viele Jahre tragen können. Beim Teilverkauf bleiben Sie Miteigentümer, beim Vollverkauf trennen Sie sich ganz vom Haus. Einen Teilverkauf vermitteln wir derzeit nicht, weil wir keinen Anbieter guten Gewissens empfehlen können. Wer das ganze Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben will, kann über unseren Partner GNIW einen Verkauf mit Rückmiete anfragen.
Eigene Immobilie, aber kein Geld auf dem Konto?
Die Frage stellt sich meist, wenn das Vermögen im Haus steckt und für Rente, Pflege oder einen Umbau Geld fehlt. Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil an ein Unternehmen, behalten ein Nießbrauchrecht im Grundbuch und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Wie das Modell funktioniert, erklärt unsere Seite zum Immobilien-Teilverkauf.
Bevor Sie zwischen Teil- und Vollverkauf wählen, prüfen Sie einen tilgungsfreien Kredit Ihrer Hausbank. Im Rechenbeispiel auf unserer Seite zu den Kosten des Teilverkaufs ist er bei jeder Wertentwicklung günstiger als ein Teilverkauf. Alle Wege zu Geld aus dem eigenen Haus finden Sie unter Immobilienrente.
Geld und Kosten im Vergleich
| Merkmal | Teilverkauf | Vollverkauf |
|---|---|---|
| Auszahlung | Kaufpreis für den Anteil, meist bis 50 % des Werts | Gesamter Verkaufserlös |
| Laufende Zahlungen | Nutzungsentgelt, zuletzt 4,9 bis 6,2 % pro Jahr, meist 10 Jahre fest | Keine für das alte Haus, dafür Miete oder Kosten der neuen Wohnung |
| Einmalige Kosten | Mindestvergütung von meist 117 % für den Teilkäufer, Entgelt bis 5,5 % beim Gesamtverkauf | Anteil an der Vermittlerprovision, Notar und Grundbuch trägt in der Regel der Käufer |
| Steuer auf den Gewinn | Steuerfrei bei Eigennutzung oder nach 10 Jahren | Steuerfrei bei Eigennutzung oder nach 10 Jahren |
| Wertentwicklung | Sie tragen Verluste weitgehend allein, Gewinne nur auf Ihren Anteil | Kein Risiko mehr, aber auch kein Gewinn |
Wohnen, Mitsprache und Familie im Vergleich
| Merkmal | Teilverkauf | Vollverkauf |
|---|---|---|
| Wohnen | Lebenslang über ein Nießbrauchrecht, solange Sie zahlen | Auszug, außer Sie vereinbaren Rückmiete oder Wohnrecht |
| Mitsprache | Für Verkauf des Restanteils, Umbauten und Mitbewohner oft Zustimmung des Teilkäufers nötig | Keine, das Haus gehört dem Käufer |
| Instandhaltung | Je nach Vertrag ganz oder überwiegend bei Ihnen | Entfällt |
| Erbe | Restanteil geht an die Erben, Rückkauf des verkauften Anteils zum Verkehrswert möglich | Erben erhalten, was vom Erlös übrig ist |
| Für wen | Wer unbedingt bleiben will und keinen Kredit bekommt | Wer umziehen kann und den vollen Wert nutzen will |
Wann lohnt sich ein Teilverkauf eher als ein Vollverkauf?
Ein Teilverkauf lohnt sich eher, wenn Wohnen bleiben für Sie wichtiger ist als der Preis und Sie nur einen Teil des Hauswerts brauchen. Er bleibt aber teuer: Je länger Sie wohnen, desto mehr Nutzungsentgelt zahlen Sie. Prüfen Sie deshalb ehrlich, ob Sie das Haus auch in zehn oder 15 Jahren noch selbst bewohnen und unterhalten können.
Das bringt ein Teilverkauf
Sie verkaufen einen Anteil und behalten ein Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Damit dürfen Sie das ganze Haus weiter bewohnen oder auch vermieten (Quelle: § 1030 BGB). Steigt der Hauswert, profitieren Sie über Ihren eigenen Anteil, und Sie oder Ihre Erben können den verkauften Anteil später zum aktuellen Verkehrswert zurückkaufen.
Das spricht gegen einen Teilverkauf
Gegen den Teilverkauf sprechen die Kosten über die Jahre. Zuletzt lag das Nutzungsentgelt bei 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, meist nur zehn Jahre fest (Quelle: IMMO.info). Beim Gesamtverkauf erhält der Teilkäufer mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises und ein Entgelt von bis zu 5,5 Prozent auf den Erlös. Die Instandhaltung tragen Sie je nach Vertrag ganz selbst.
Hinzu kommen Risiken, die ein Vollverkauf nicht kennt: der Rang Ihres Nießbrauchs gegenüber der Grundschuld der Käuferbank auf dem ganzen Haus und Anbieter, die kein Neugeschäft mehr machen. Die Einzelheiten stehen auf unserer Seite Teilverkauf: Nachteile, Risiken und Kritik.
Wie lange Sie Nutzungsentgelt zahlen
Das Nutzungsentgelt zahlen Sie, solange Sie im Haus leben. Eine 70-jährige Frau hat statistisch noch knapp 17 Jahre vor sich, ein 70-jähriger Mann gut 14 Jahre. Bei 5,0 Prozent Nutzungsentgelt sind das 70 bis 85 Prozent des Kaufpreises, ohne eine Erhöhung nach der Festschreibung. Bei einem Vollverkauf fällt dieser Posten weg, dafür zahlen Sie für Ihre neue Wohnung.
- Frauen mit 7016,86 Jahre
- Männer mit 7014,18 Jahre
- Frauen mit 7513,05 Jahre
- Männer mit 7510,94 Jahre
- Frauen mit 809,57 Jahre
- Männer mit 808,00 Jahre
Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2022/2024, Tabelle zum BMF-Schreiben vom 21.10.2025
Wann und für wen ein Teilverkauf eher passt
- Sie wollen unbedingt im Haus bleiben, und es passt auch im hohen Alter noch zu Ihnen
- Sie brauchen nur einen Teil des Hauswerts, etwa für einen Umbau oder eine Lücke zur Rente
- Ihre Bank gibt Ihnen keinen Kredit, und das Nutzungsentgelt passt dauerhaft in Ihr Budget
- Das Haus soll in der Familie bleiben, und Ihre Erben könnten den Anteil zurückkaufen
Erbengemeinschaften und Paare in Trennung nennen Anbieter ebenfalls als Zielgruppe. Dort ist der Teilverkauf aber nur einer von mehreren Wegen, die Einzelheiten stehen unter Teilverkauf bei Erbe und Teilverkauf bei Scheidung. Ob sich der Teilverkauf in Ihrer Lage lohnt, prüft unsere Seite Ist ein Teilverkauf sinnvoll?
Wir suchen gerade einen Top-Partner für den Teilverkauf
Sobald wir einen Top-Partner für den Immobilien-Teilverkauf gefunden haben, sagen wir Ihnen Bescheid. Tragen Sie dafür einfach Ihre E‑Mail-Adresse ein: eine einzige Nachricht, kein Newsletter.
Sie bekommen zuerst eine Mail mit Bestätigungslink. Wir nutzen Ihre Adresse nur für diese Benachrichtigung. Mehr in der Datenschutzerklärung.
Sie sind Anbieter für Immobilien-Teilverkauf? Schreiben Sie uns: kooperationen@transparent-beraten.de
Wann ist es besser, die gesamte Immobilie zu verkaufen?
Ein Vollverkauf ist besser, wenn Sie sich vom Haus trennen können und den vollen Wert nutzen wollen. Sie erhalten den ganzen Erlös auf einmal, zahlen kein Nutzungsentgelt und keine Mindestvergütung, und Reparaturen sind nicht mehr Ihre Sache. Der Ablauf ist einfacher, weil kein Miteigentümer und kein Nießbrauch im Grundbuch beteiligt sind.
Wann sich ein Vollverkauf mit Auszug lohnt
Überlegen Sie, wie wichtig Ihnen das Haus ist und ob Wohnen bleiben auf Dauer realistisch ist. Ein Verkauf mit Umzug in eine kleinere, gut erreichbare und barrierefreie Wohnung passt oft besser, wenn das Haus nach dem Auszug der Kinder zu groß ist, Treppen und Garten zur Last werden oder Ärzte und Einkauf schlecht erreichbar sind.
Auch wenn die Instandhaltung teuer wird, spricht viel für den Vollverkauf: Beim Teilverkauf zahlen Sie Reparaturen je nach Vertrag weiter selbst, zusätzlich zum Nutzungsentgelt. Wer ein Haus hat, das sich barrierefrei umbauen lässt, sollte die Kosten des Umbaus gegen einen Umzug rechnen.
Was ein Vollverkauf kostet
Beim Verkauf an einen privaten Käufer trägt dieser in der Regel Notar und Grundbuch (Quelle: § 448 BGB). Beauftragen Sie und der Käufer einen Immobilienvermittler, wird dessen Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gleich geteilt. Lösen Sie mit dem Erlös einen laufenden Kredit vorzeitig ab, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Steuern fallen in der Regel keine an: Haben Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei. Dasselbe gilt, wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie ebenfalls steuerfrei (Quelle: § 23 EStG). Diese Regel gilt für Teil- und Vollverkauf gleich.
Nachteile eines Vollverkaufs
Sie verlieren das vertraute Zuhause und können es weder mietfrei bewohnen noch vermieten. Gegen einen späteren Wertverlust sind Sie abgesichert, an künftigen Wertsteigerungen haben Sie keinen Anteil mehr. Ihre neue Wohnung kostet Miete oder einen Kaufpreis, das schmälert den Erlös über die Jahre ebenfalls.
Sind Sie verheiratet und macht das Haus fast Ihr ganzes Vermögen aus, brauchen Sie für den Verkauf die Zustimmung Ihres Ehepartners, auch wenn das Haus nur Ihnen gehört (Quelle: § 1365 BGB). Das gilt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft.
Wann und für wen ein Vollverkauf besser ist
- Sie brauchen den ganzen Wert, etwa für eine neue Wohnung, Pflege oder die Tilgung von Schulden
- Sie haben keine enge Bindung mehr an das Haus oder es war eine Kapitalanlage
- Sie rechnen in Ihrer Region nicht mit steigenden Preisen
- Eine Erbengemeinschaft will den Erlös teilen und den Streit über das Haus beenden
- Sie wollen keine Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung mehr tragen
Gibt es Alternativen zum Teil- oder Vollverkauf?
Ja, zwischen beiden Wegen liegen mehrere Modelle, mit denen Sie Geld aus dem Haus bekommen und trotzdem wohnen bleiben. Jedes hat eigene Kosten und Risiken. Die wichtigste Alternative ist kein Verkauf, sondern ein tilgungsfreier Kredit, bei dem Sie Eigentümer bleiben. Einen Überblick mit allen Wegen gibt unsere Seite Alternativen zum Teilverkauf.
Tilgungsfreier Kredit oder Seniorenkredit
Sie nehmen einen Kredit mit Grundschuld auf, zahlen nur Zinsen und tilgen erst beim späteren Verkauf. Für neue Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung lag der durchschnittliche Effektivzins im August 2026 bei 4,04 Prozent (Quelle: Deutsche Bundesbank). Die Bank prüft vorher Ihre Kreditwürdigkeit.
Verkauf mit Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnrecht
Sie verkaufen das ganze Haus und lassen sich im Kaufvertrag ein lebenslanges Nießbrauch- oder Wohnrecht eintragen. Der Kaufpreis sinkt um den Wert dieses Rechts. Die Verbraucherzentrale rät, das Recht im ersten Rang des Grundbuchs eintragen zu lassen, damit es eine Zwangsversteigerung übersteht (Quelle: Verbraucherzentrale). Wie ein Hausverkauf mit Wohnrecht abläuft, erklärt unsere Seite Haus verkaufen mit Wohnrecht.
Nießbrauch oder Wohnrecht: Unterschiede erklärt
Verkauf mit Rückmiete
Sie verkaufen das Haus und bleiben als Mieter wohnen. Der Mietvertrag geht bei einem Weiterverkauf auf den neuen Eigentümer über. Eigenbedarf und ordentliche Kündigung lassen sich ausschließen, bei Verträgen über mehr als ein Jahr aber nur schriftlich (Quelle: § 550 BGB). Im Grundbuch lässt sich ein Mietvertrag nicht eintragen, sichern können nur ein zusätzliches Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Dauerwohnrecht.
Verkauf mit Rückmiete: So funktioniert es
Diese Absicherung bietet unser Partner GNIW: unbefristeter Mietvertrag und laut GNIW ein lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs, Eigenbedarf ausgeschlossen. Voraussetzung sind laut GNIW mindestens 55 Jahre für alle Bewohner und ein Wert ab 100.000 Euro. Wie sich das vom Teilverkauf unterscheidet, zeigt unser Vergleich Rückmietverkauf oder Teilverkauf.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.
Verkauf gegen eine Leibrente mit Wohnrecht
Statt eines Kaufpreises erhalten Sie eine monatliche Rente und wohnen weiter. Lebenslange Leibrenten sind laut Verbraucherzentrale kaum noch zu bekommen, meist werden Zeitrenten über zehn bis 15 Jahre angeboten. Ein großer Anbieter nimmt keine Neukunden mehr, die Mitglieder des Branchenverbands meldeten für 2025 nur 13 Abschlüsse.
Leibrente: So funktioniert der Verkauf gegen Rente
Verkauf innerhalb der Familie
Verkaufen oder schenken Sie das Haus an Kinder oder Enkel, bleibt es in der Familie, und Sie können sich Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten. Grunderwerbsteuer fällt bei Verwandten in gerader Linie nicht an (Quelle: § 3 GrEStG). Liegt der Preis deutlich unter dem Verkehrswert, kann das Finanzamt den Rabatt als Schenkung werten.
Haus überschreiben: Was Sie beachten müssen
Die häufigsten Fragen zu Teilverkauf und Vollverkauf
Was ist besser, Teilverkauf oder Vollverkauf?
Meist der Vollverkauf, wenn Sie umziehen können: Sie erhalten den ganzen Erlös und zahlen kein Nutzungsentgelt. Ein Teilverkauf passt nur, wenn Sie unbedingt wohnen bleiben wollen, keinen Kredit bekommen und das Nutzungsentgelt von zuletzt 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr dauerhaft zahlen können.
Wie viel bekomme ich bei einem Teilverkauf ausgezahlt?
Den Kaufpreis für den verkauften Anteil, meist bis zur Hälfte des Hauswerts. Im Branchenverband lag der verkaufte Anteil 2025 im Schnitt bei rund 40 Prozent. Viele Anbieter kaufen nur Häuser ab 200.000 Euro Wert.
Kann ich nach einem Vollverkauf im Haus wohnen bleiben?
Ja, wenn Sie es vereinbaren: als Mieter mit einem Verkauf mit Rückmiete oder mit einem Nießbrauch- oder Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Ein solches Recht senkt den Kaufpreis, sichert Sie aber besser ab als ein Mietvertrag. Ohne Vereinbarung ziehen Sie aus.
Fällt beim Verkauf meines Hauses Spekulationssteuer an?
In der Regel nicht. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Das gilt laut § 23 EStG für Teil- und Vollverkauf gleich.
Was kostet mich ein Vollverkauf?
Vor allem Ihren Anteil an der Provision eines Immobilienvermittlers, falls Sie einen beauftragen. Notar und Grundbuch zahlt nach dem Gesetz in der Regel der Käufer. Lösen Sie mit dem Erlös einen Kredit vorzeitig ab, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Kann ich nach einem Teilverkauf später doch das ganze Haus verkaufen?
Ja, der Gesamtverkauf ist vorgesehen und läuft meist über den Teilkäufer. Er erhält seinen Anteil am Erlös, mindestens aber meist 117 Prozent seines Kaufpreises, dazu oft ein Entgelt von bis zu 5,5 Prozent. Laut IMMO.info ist ein Vollverkauf mit Auszug oft der einzige Weg aus einem laufenden Vertrag.
Brauche ich für den Verkauf meines Hauses die Zustimmung meines Ehepartners?
Ja, wenn Sie im gesetzlichen Güterstand leben und das Haus fast Ihr ganzes Vermögen ausmacht, auch wenn Sie allein im Grundbuch stehen. So regelt es § 1365 BGB für Verfügungen über das Vermögen im Ganzen. Lassen Sie das vor dem Notartermin klären.
Was erben meine Kinder nach einem Teil- oder Vollverkauf?
Nach einem Teilverkauf erben sie Ihren Restanteil und können den verkauften Anteil zum Verkehrswert zurückkaufen. Nach einem Vollverkauf erben sie, was vom Erlös übrig ist. Die Steuerbefreiung für ein selbst genutztes Familienheim gilt dann nicht, wohl aber der Freibetrag von 400.000 Euro je Kind.
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