Immobilien: Eigennutzung vs. Vermietung

Nach dem Kauf einer Immobilie haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder Sie vermieten die Immobilie und haben so zusätzliche finanzielle Einnahmen, oder Sie nutzen sie als Eigenheim und müssen keine Miete mehr zahlen. Beides hat Vor- und Nachteile. Welche das sind, erfahren Sie in den folgenden Kapiteln.

Immobilie als Kapitalanlage und Altersvorsorge

Der wichtigste Vorteil einer vermieteten Immobilie ist, dass Sie durch die Mieteinnahmen Gewinne erzielen. Für diese Gewinne müssen Sie nicht aktiv arbeiten. Sie erhalten also durch die Vermietung zusätzliches, sogenanntes passives Einkommen. Die zusätzlichen Einnahmen können Sie dann beispielsweise für Ihre private Altersvorsorge nutzen. Dies ist allerdings nur sinnvoll, wenn zum Beispiel Kredite abbezahlt sind. Besonders bei Baudenkmälern mit Sanierungsbedarf lässt sich der Wert der Immobilie stark steigern. So profitieren Sie bei einem späteren Wiederverkauf.

Mieteinnahmen fließen in die Kreditrückzahlung

Mit den monatlichen Mieteinnahmen Ihrer Immobilie können Sie Ihren Immobilienkredit abbezahlen. Beachten Sie aber, dass die Kaltmieten ausreichend hoch sein müssen, um die Kreditraten zu decken.

Flexibilität bei Änderungen der Lebenssituation

Wohnen Sie nicht selbst in Ihrer Immobilie, sind Sie flexibler, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert. Bei einer beruflichen Veränderung, die einen Umzug mit sich bringt, können Sie das Objekt problemlos weiter vermieten.

Neben-, Betriebskosten und Modernisierung umlegen

Bei einer vermieteten Immobilie können Sie die anfallenden Neben- und Betriebskosten in den meisten Fällen auf Ihre Mieter umlegen. Das sind zum Beispiel Kosten für Heizung und Warmwasser, Gartenpflege, Müllentsorgung, Gebäude­management oder auch Versicherungen (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch § 556). Zudem sind unter bestimmten Voraussetzungen Modernisierungskosten, beispielsweise für eine neue Heizanlage, umlegbar. Konkret können Sie die Jahresmiete nach Abschluss der Modernisierung um acht Prozent der Modernisierungskosten anheben (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch § 559).

Steuern sparen

Vermieten Sie Ihre Immobilie, können Sie von mehreren Steuervorteilen profitieren: Zum einen können Sie einen Teil der Anschaffungskosten Ihrer Immobilie mehrere Jahrzehnte steuerlich geltend machen. Auch Hypothekenzinsen und Renovierungs- sowie Modernisierungskosten können Sie von der Steuer absetzen. Lesen Sie dazu gerne unsere Seite speziell zum Thema Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer. Von besonders hohen Steuervorteilen profitieren Sie übrigens bei Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage.

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung

Vermieten Sie Ihre Immobilie, sollten Sie ausreichend Rücklagen für mögliche Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden. Stellen Sie hierzu die Einnahmen den möglichen Kosten gegenüber und planen Sie genau, welche Rücklagen für Mietausfälle und Instandhaltung nötig sind. Legen Sie dann am besten einen festen Teil Ihrer Mieteinnahmen zurück.

Mietausfallrisiko

Bei einer vermieteten Immobilie kann es immer mal wieder zu Mietausfällen oder Leerständen kommen. Stellen Sie daher im Vorfeld sicher, dass Sie die Kreditraten Ihrer Baufinanzierung auch bei einem Mietausfall weiterhin tragen können. Sie können sich auch mit einer Versicherung gegen Mietausfälle absichern.

Schlechtere Konditionen bei der Finanzierung

Für Banken bedeutet die Vermietung einer Immobilie ein Risiko, da es immer wieder zu Mietausfällen oder unregelmäßigen Zahlungen kommen kann. So erhalten zukünftige Vermieter bei ihrem Kredit schlechtere Konditionen oder strengere Rahmenbedingungen. Lesen Sie auf unserer Seite speziell zu diesem Thema, welche Arten der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage es grundsätzlich gibt.

Hoher Verwaltungsaufwand

Die Vermietung einer Immobilie ist mit einigem Aufwand verbunden. Als Vermieter müssen Sie etwa die Immobilie instand halten, die Betriebskostenabrechnung offenlegen, die Hausordnung bekannt geben, Rauchmelder anbringen oder auch die Kosten von Reparaturen übernehmen. Das derzeit geltende Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt (Quelle: BGB ab § 535). Eine Haus­verwaltung kann Immobilienbesitzern viele Aufgaben abnehmen. Die Kosten für diesen Service sind zwar nicht besonders hoch, sollten jedoch trotzdem bedacht werden. Dabei dürfen die Ausgaben für eine Haus­verwaltung nicht auf die Betriebskosten der Mieter umgelegt werden. Die Kosten können Sie jedoch von der Steuer absetzen.

Politische Vorgaben zur Miethöhe

Die Höhe Ihrer Mieten können Sie meistens nicht beliebig hoch festlegen. Nicht nur Angebot und Nachfrage geben einen Rahmen bei der Miethöhe vor, sondern auch rechtliche Vorgaben, wie Mietspiegel, Kappungsgrenzen oder Mietpreisbremsen. Auch dürfen Sie die Miete nicht beliebig niedrig ansetzen, wenn Sie etwa an Angehörige vermieten möchten. Es gilt, dass die mit Verwandten vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete betragen muss.

Sie entscheiden über Umbauten und Modernisierungen

Bewohnen Sie Ihre Immobilie, können Sie selbst entscheiden, wann und in welchem Umfang Sie umbauen oder modernisieren. Auch bei Reparaturen und Instandhaltung sind Sie niemandem verpflichtet und können diese dann durchführen, wenn es Ihnen zeitlich und finanziell am besten passt.

Keine Gedanken mehr um Miete und Kündigung

Wohnen Sie selbst in Ihrer Immobilie, dann müssen Sie sich keine Gedanken mehr um Mietzahlungen oder Mieterhöhungen machen. Und auch über eine mögliche Kündigung durch den Vermieter müssen Sie sich keine Sorgen mehr machen. Allerdings rechnet sich eine Immobilie als Eigenheim nur, wenn die Kreditraten langfristig geringer sind als die sonst zu zahlende Miete.

Günstigere Konditionen bei der Finanzierung

Bei einer Immobilie in Eigennutzung können Sie in der Regel von günstigeren Konditionen bei der Baufinanzierung profitieren. Allerdings müssen Sie dazu dem Kreditgeber die Eigennutzung nachweisen. Dies können Sie in der Regel mit der Meldebestätigung des Einwohnermeldeamtes belegen. Hier muss die Immobilie als Hauptwohnsitz des Eigentümers vermerkt sein.

Von KfW-Förderung profitieren

Bei einem Bau oder Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung können Sie von KfW-Förderkrediten profitieren. Für diese Förderkredite zahlen Sie in der Regel niedrigere Zinsen als bei anderen Kreditanbietern. KfW-Förderungen können auch genutzt werden, um bestehende Immobilien zu sanieren. Mehr dazu können Sie auf unserer Seite zum Thema Baufinanzierung nachlesen.

Finanzielle Schwierigkeiten bei Einkommensverlusten

Nutzen Sie Ihre Immobilie als Eigenheim, benötigen Sie für die Rückzahlung der monatlichen Kreditraten ein ausreichend hohes Einkommen. Der Verlust des Einkommens, etwa durch Arbeitslosigkeit oder Berufs­unfähigkeit, kann sonst schnell zu finanziellen Schwierigkeiten führen, denn Sie müssen weiterhin den Immobilienkredit abbezahlen. Planen Sie daher ausreichend finanziellen Puffer ein. Auf unserer separaten Seite zum Thema Baufinanzierung zeigen wir Ihnen, wie Sie berechnen können, wie teuer eine Immobilie für Sie maximal sein darf.

Verlust der Immobilie durch unvorhergesehene Ereignisse

Unvorhergesehene Ereignisse können immer auftreten. Bei beispielsweise einer Scheidung oder einem Berufswechsel mit Umzug müssen Sie planen, ob und wer in der Immobilie wohnen bleibt oder was mit dem Objekt in Zukunft geschehen soll.

Sie sparen kaum Steuern

Eigentümer eines Eigenheimes können eine Reihe von Steuern absetzen, zum Beispiel Handwerkerleistungen, Kosten für energetische Sanierung oder auch das eigene Arbeitszimmer. Im Vergleich zu einer vermieteten Immobilie ist die Steuerersparnis jedoch deutlich geringer: Weder können Sie den Kaufpreis der Immobilie noch die Zinsen des Immobilienkredits steuerlich geltend machen. Auch bei denkmalgeschützten Immobilien profitieren Vermieter mehr von Steuerbegünstigungen als Personen, die die Immobilie selbst nutzen.

Neben- und Betriebskosten selbst bezahlen

Neben- und Betriebskosten müssen Sie bei einer Eigennutzung Ihrer Immobilie selbst zahlen oder sich mit der Eigentümer­gemeinschaft teilen. Dazu gehören beispielsweise auch die Kosten für eine Gebäude­versicherung für die Eigentümer­gemeinschaft.

Eigenheim ist keine Altersvorsorge

Wird eine Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt, bietet dies streng genommen keine Altersvorsorge. Zwar können Sie dort im Alter mietfrei wohnen, es wird jedoch kein zusätzliches Einkommen zum Beispiel durch Mieteinnahmen generiert. Bedenken Sie auch, dass Sie weiterhin die normalen Nebenkosten zahlen und Rücklagen für Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden müssen.