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Immobilien als Kapitalanlage: Eigennutzung vs. Vermietung

Diese Vor- und Nachteile bringen Immobilien in der Eigennutzung und der Vermietung mit sich.
Das Wichtigste in Kürze
  • Unsere Experten beraten Sie kostenfrei und kompetent zu Ihrer Immobilie als Kapitalanlage.
  • Eine selbst genutzte Immobilie zählt nicht als klassische Altersvorsorge.
  • Vermietete Immobilien bringen Ihnen mehr Steuervorteile.
  • Eine Immobilie ist sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung eine langfristige Investition.

Immobilien als Kapitalanlage

Egal, ob zur Eigennutzung oder Vermietung: Der Erwerb einer Immobilie bietet sich in der aktuellen Zeit der Niedrigzinsen besonders an. Allerdings sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie Gedanken darüber machen, wie Sie diese nutzen wollen. Sowohl in der Eigennutzung als auch in der Vermietung bieten Immobilien als Sachwerte einen Schutz vor Inflation. In beiden Fällen sollten Sie jedoch auch darauf achten, dass Sie das Objekt bis zu Ihrem Renteneintritt abbezahlt haben.

… mehr zu Immobilien als Kapitalanlage

Immobilie zur Eigennutzung

Kaufen Sie eine Immobilie zur Eigennutzung, sollten Sie sich auf lange Sicht Gedanken zu Ihrem Wunschobjekt machen. Wichtige Punkte, die Sie dabei im Auge behalten sollten sind:

  • Passt die Lage zu mir?
  • Ist alles für den persönlichen Bedarf gut erreichbar? (Ärzte, Apotheken, KiTas, Schulen, etc.)
  • Ist die Immobilie auch im Alter noch problemlos bewohnbar?
  • Sind die Kreditraten geringer als die zu zahlende Miete im gleichen Zeitraum?

Vorteile der Eigennutzung

Bei der Eigennutzung einer Immobilie können Sie in der Regel selbst entscheiden, wann und in welchem Umfang Sie Umbauten oder Modernisierungen vornehmen möchten. Auch bei Reparaturen und Instandhaltung sind Sie niemandem verpflichtet und können diese dann durchführen, wenn es Ihnen zeitlich und finanziell am besten passt.

Wohnen Sie selbst in Ihrer Immobilie, dann müssen Sie sich keine Gedanken mehr um Mietzahlungen oder Mieterhöhungen machen. Und auch eine mögliche Vermieterkündigung bereitet Ihnen keine Sorgen mehr.

Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst, können Sie in der Regel von günstigeren Konditionen bei der Finanzierung profitieren. Allerdings müssen Sie dazu einen Nachweis der Eigennutzung erbringen. Dazu benötigen Sie eine Meldebestätigung des Einwohnermeldeamtes, das die entsprechende Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz ausweist.

Nachteile der Eigennutzung

Unvorhergesehene Ereignisse können immer auftreten. Bei beispielsweise einer Scheidung oder einem Berufswechsel mit Umzug müssen Sie planen, ob und wer in der Immobilie wohnen bleibt oder was mit dem Objekt in Zukunft geschehen soll.

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, können Sie die Zinsen des Immobilienkredits nicht steuerlich geltend machen.

Neben- und Betriebskosten müssen Sie bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie selbst zahlen oder sich mit der Eigentümergemeinschaft teilen.

BERATER-TIPP

»Wir zählen Immobilien zur Eigennutzung nicht zur klassischen Altersvorsorge. Zwar können Sie dort im Alter mietfrei wohnen, es wird jedoch kein zusätzliches Einkommen generiert. Wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie als Baustein Ihrer Altersvorsorge planen, dann bedenken Sie, dass Sie weiterhin die normalen Nebenkosten zahlen und Rücklagen für Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden müssen.«

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Immobilie zur Vermietung

Erwerben Sie eine Immobilie zur Vermietung, sollten Sie besonders auf die Lage und im Zusammenhang damit auf die Art der Immobilie achten. In einer Universitätsstadt bietet es sich beispielsweise an, in Studentenapartments zu investieren, da für solche Mietobjekte ein erhöhter Bedarf besteht.

Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage in allen Bundesländern

Vorteile der Vermietung

Bei der Vermietung einer Immobilie generieren Sie durch die Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen. Dieses können Sie als private Altersvorsorge nutzen.

Wohnen Sie nicht selbst in Ihrer Immobilie, sind Sie flexibler, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert. Bei einer beruflichen Veränderung, die einen Umzug mit sich bringt, können Sie das Objekt problemlos weiter vermieten.

Bei einer vermieteten Immobilie können Sie die anfallenden Neben- und Betriebskosten in den meisten Fällen auf Ihre Mieter umlegen. Zudem können Sie unter Umständen die Kosten für Modernisierungen, beispielsweise für eine neue Heizanlage, umlegen. In solchen Fällen können Sie die Jahresmiete nach Abschluss der Modernisierung um 11% der Modernisierungskosten anheben.

Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie generieren nicht nur ein zusätzliches Einkommen. Sie können diese auch nutzen, um die Baufinanzierung Ihrer Immobilie zu tragen und Ihren Kredit abzubezahlen.

Bei vermieteten Immobilien können Sie Hypothekenzinsen steuerlich absetzen. Aber auch ein Teil der Anschaffungs- und Renovierungskosten können Sie steuerlich geltend machen. Lesen Sie dazu gerne unsere Seite speziell zum Thema Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer. Von besonders hohen Steuervorteilen profitieren Sie bei Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage.

Vorsicht bei Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien und deren Vermietung mögen mit einer attraktiven Rendite locken. Jedoch sind diese auch mit einem deutlich höheren Risiko verbunden. Kaufen und vermieten Sie Gewerbeimmobilien daher nicht auf eigene Faust, sondern lassen Sie sich umfassend von einem Experten auf diesem Gebiet beraten.

Nachteile der Vermietung

Vermieten Sie Ihre Immobilie, sollten Sie ausreichend Rücklagen für mögliche Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden. Legen Sie dazu am besten einen festen Teil Ihrer Mieteinnahmen zurück.

Bei einer vermieteten Immobilie kann es immer mal wieder zu Mietausfällen oder Leerständen kommen. Stellen Sie daher im Vorfeld sicher, dass Sie die Kreditraten Ihrer Baufinanzierung auch bei einem Mietausfall weiterhin tragen können.

Für Banken bedeutet die Vermietung einer Immobilie ein Risiko, da es immer wieder zu Mietausfällen oder unregelmäßigen Zahlungen kommen kann. So erhalten zukünftige Vermieter bei ihrem Kredit schlechtere Konditionen oder strengere Rahmenbedingungen. Lesen Sie auf unserer Seite speziell zu diesem Thema, welche Arten der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage es gibt.


Fazit: Eine Vermietung bringt Ihnen mehr Vorteile

Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, können Sie bei der Vermietung in den meisten Fällen von mehr Vorteilen profitieren als bei einer Eigennutzung. Durch das zusätzliche Einkommen haben Sie nicht nur etwas für Ihre private Altersvorsorge getan. Auch können Sie in der Regel deutlich mehr Positionen in der Steuererklärung geltend machen.

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage interessieren, dann kontaktieren Sie uns einfach unter 030 – 120 82 82 8 oder unter kontakt@transparent-beraten.de. Unsere Experten mit langjähriger Erfahrung auf dem Gebiet der Anlageimmobilien beraten und unterstützen Sie gerne. Oder nutzen Sie ganz unkompliziert unser Formular und fordern Sie einen Vergleich von Kapitalanlage-Immobilien an.

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Dieser Artikel wurde zuletzt am 27.08.2020 aktualisiert.
Über den Autor
Nina Bruckmann
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