Immobilien als Kapitalanlage: Eigennutzung vs. Vermietung

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von Nina Bruckmann
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Kapitalanlage-Immobilien zur Eigennutzung oder Vermietung: Was ist besser? Die Vorteile und Nachteile 2021 übersichtlich gegenübergestellt.

Inhalt dieser Seite
  1. Vor und Nachteile der Eigennutzung
  2. Vor und Nachteile der Vermietung
  3. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Eine Immobilie ist sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung eine langfristige Investition.
  • Eine selbst genutzte Immobilie zählt nicht als klassische Altersvorsorge.
  • Vermietete Immobilien bringen Ihnen mehr Steuervorteile.
  • Unsere Experten für Anlageimmobilien beraten Sie gern und wägen mit Ihnen die Vor- und Nachteile ab.

Immobilie zur Eigennutzung

Kaufen Sie eine Immobilie zur Eigennutzung, sollten Sie sich auf lange Sicht Gedanken zu Ihrem Wunschobjekt machen. Wichtige Punkte, die Sie dabei im Auge behalten sollten sind:

  • Passt die Lage zu mir?
  • Ist alles für den persönlichen Bedarf gut erreichbar? (Ärzte, Apotheken, KiTas, Schulen, etc.)
  • Ist die Immobilie auch im Alter noch problemlos bewohnbar?
  • Sind die Kreditraten geringer als die zu zahlende Miete im gleichen Zeitraum?

Diese Vorteile sprechen für die Eigennutzung einer Immobilie

Sie entscheiden über Umbauten und Modernisierungen

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Bei der Eigennutzung einer Immobilie können Sie in der Regel selbst entscheiden, wann und in welchem Umfang Sie Umbauten oder Modernisierungen vornehmen möchten. Auch bei Reparaturen und Instandhaltung sind Sie niemandem verpflichtet und können diese dann durchführen, wenn es Ihnen zeitlich und finanziell am besten passt.

Keine Gedanken mehr um Miete und Kündigung

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Wohnen Sie selbst in Ihrer Immobilie, dann müssen Sie sich keine Gedanken mehr um Mietzahlungen oder Mieterhöhungen machen. Und auch eine mögliche Vermieterkündigung bereitet Ihnen keine Sorgen mehr.

Günstigere Konditionen bei der Finanzierung

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Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst, können Sie in der Regel von günstigeren Konditionen bei der Baufinanzierung profitieren. Allerdings müssen Sie dazu einen Nachweis der Eigennutzung erbringen – mehr dazu weiter unten.

Von KfW-Förderung profitieren

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Bei einem Bau oder Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung können Sie von den KfW-Förderkrediten profitieren – diese gibt es teilweise nur bei Eigennutzung! Dabei erwarten Sie Förderkredite bis zu einer Höhe von 100.000 Euro und niedrigere Zinsen als bei Darlehensgebern. Solche KfW-Förderungen können auch genutzt werden, um bestehende Immobilien zu sanieren. Mehr dazu lesen Sie hier:

Wie Sie KfW-Förderung in Ihre Baufinanzierung integrieren

Diese Nachteile hat die Selbstnutzung einer Immobilie

Unvorhergesehene Ereignisse führen zu bürokratischen Schwierigkeiten

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Unvorhergesehene Ereignisse können immer auftreten. Bei beispielsweise einer Scheidung oder einem Berufs­wechsel mit Umzug müssen Sie planen, ob und wer in der Immobilie wohnen bleibt oder was mit dem Objekt in Zukunft geschehen soll.

Sie sparen keine Steuern

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Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, können Sie die Zinsen des Immobilienkredits nicht steuerlich geltend machen. Dies ist bei einer Vermietung wiederum möglich.

Neben- und Betriebs­kosten selbst bezahlen

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Neben- und Betriebs­kosten müssen Sie bei der Eigennutzung Ihrer Immobilie selbst zahlen oder sich mit der Eigentümer­gemeinschaft teilen. Dazu gehören Beispielsweise auch die Kosten für eine Gebäude­versicherung für die Eigentümer­gemeinschaft.

Expertinnen-Tipp:

„Wir zählen Immobilien zur Eigennutzung nicht zur klassischen Altersvorsorge. Zwar können Sie dort im Alter mietfrei wohnen, es wird jedoch kein zusätzliches Einkommen generiert. Wenn Sie eine selbst genutzte Immobilie als Baustein Ihrer Altersvorsorge planen, dann bedenken Sie, dass Sie weiterhin die normalen Nebenkosten zahlen und Rücklagen für Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden müssen.“

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Jasmin Demand
Beraterin

Eigennutzung vs. Eigenbedarf

Eigennutzung bedeutet nicht das gleiche Eigenbedarf:

  • Eigenbedarf setzt voraus, dass in der Immobilie ein Mieter wohnhaft war, dem nun gekündigt wird, damit der Eigentümer­ selbst die Immobilie beziehen kann.
  • Eigennutzung dagegen bedeutet lediglich, eine erworbene oder erbaute Immobilie selbst zu bewohnen.

Was zählt als Nachweis der Eigennutzung?

Um beispielsweise günstigere Finanzierungskonditionen zu erhalten oder die sogenannte Spekulationssteuer zu vermeiden, ist ein Nachweis der Eigennutzung erforderlich. Eigennutzung bedeutet, dass der Lebensmittelpunkt des Eigentümer­s diese Immobilie ist und dort der Hauptwohnsitz liegt. Beachten Sie dazu:

  • Freunde, Nachbarn und Co. können als Zeugen nachweisen, dass Sie die Wohnung selbst nutzen.
  • Eine Meldebestätigung des Einwohnermeldeamtes ist hilfreich, reicht jedoch allein nicht aus.
  • Ein gelegentlicher Aufenthalt (beispielsweise als Pendler- oder Ferienwohnung) reicht nicht aus

Wie sieht es mit einer Eigennutzung nach Vermietung aus?

Haben Sie die Kapitalanlage-Immobilie ursprünglich zur Vermietung erworben, entscheiden sich einige Jahre später jedoch für die Eigennutzung, ist dies problemlos möglich. Dafür müssen Sie dem aktuellen Mieter das Mietverhältnis kündigen und können Ihre Immobilie selbst beziehen. Achten Sie dabei darauf, dass sich steuerlich für Sie etwas ändert: Sie können Werbungskosten nun nicht mehr steuerlich geltend machen.

In die andere Richtung geht diese Nutzungsänderung natürlich auch. Wenn Sie die Immobilie zuerst selbst genutzt haben und nun vermieten möchten, dann sollten Sie mit etwaigen Renovierungs­maßnahmen warten, bis die Eigennutzung nicht mehr vorliegt. Denn dann können Sie diese Kosten steuerlich absetzen.

Alle Details zu Kapitalanlage-Immobilien in der Steuer


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Egal ob Sie Ihre Anlageimmobilie selbst nutzen oder vermieten möchten: Unsere erfahrenen Experten für Anlageimmobilien unterstützen Sie bei der Suche und beraten Sie bei der Entscheidung für eine passende Immobilie. Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich beraten – nutzen Sie dazu einfach unser kostenfreies Angebotsformular.

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Vermietung einer Kapitalanlage-Immobilie

Erwerben Sie eine Immobilie zur Vermietung, sollten Sie besonders auf die Lage und im Zusammenhang damit auf die Art der Immobilie achten. In einer Universitätsstadt bietet es sich beispielsweise an, in Studentenapartments zu investieren, da für solche Mietobjekte ein erhöhter Bedarf besteht.


Diese Vorteile sprechen für die Vermietung einer Anlageimmobilie

Zusätzliche Altersvorsorge

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Bei der Vermietung einer Immobilie generieren Sie durch die Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen – im Gegensatz zur Selbstnutzung. Dieses können Sie als private Altersvorsorge nutzen.

Mieteinnahmen fließen in die Kreditrückzahlung

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Die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie generieren nicht nur ein zusätzliches Einkommen. Sie können diese auch nutzen, um die Baufinanzierung Ihrer Immobilie zu tragen und Ihren Kredit abzubezahlen.

Flexibilität bei Änderungen der Lebenssituation

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Wohnen Sie nicht selbst in Ihrer Immobilie, sind Sie flexibler, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert. Bei einer beruflichen Veränderung, die einen Umzug mit sich bringt, können Sie das Objekt problemlos weiter vermieten.

Neben-, Betriebs­kosten und Modernisierung umlegen

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Bei einer vermieteten Immobilie können Sie die anfallenden Neben- und Betriebs­kosten in den meisten Fällen auf Ihre Mieter umlegen. Zudem können Sie unter Umständen die Kosten für Modernisierungen, beispielsweise für eine neue Heizanlage, umlegen. In solchen Fällen können Sie die Jahresmiete nach Abschluss der Modernisierung um elf Prozent der Modernisierungskosten anheben.

Steuern sparen

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Bei vermieteten Immobilien können Sie Hypothekenzinsen steuerlich absetzen. Aber auch ein Teil der Anschaffungs- und Renovierungskosten können Sie steuerlich geltend machen. Von besonders hohen Steuervorteilen profitieren Sie bei Immobilien mit Denkmalschutz als Kapitalanlage.

Lesen Sie dazu gerne unsere Seite speziell zum Thema Immobilien als Kapitalanlage in der Steuer.

Diese Nachteile bringt die Vermietung einer Immobilie

Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung

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Vermieten Sie Ihre Immobilie, sollten Sie ausreichend Rücklagen für mögliche Reparatur- und Instandhaltungskosten bilden. Legen Sie dazu am besten einen festen Teil Ihrer Mieteinnahmen zurück.

Mietausfallrisiko

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Bei einer vermieteten Immobilie kann es immer mal wieder zu Mietausfällen oder Leerständen kommen. Stellen Sie daher im Vorfeld sicher, dass Sie die Kreditraten Ihrer Baufinanzierung auch bei einem Mietausfall weiterhin tragen können.

Schlechtere Konditionen bei der Finanzierung

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Für Banken bedeutet die Vermietung einer Immobilie ein Risiko, da es immer wieder zu Mietausfällen oder unregelmäßigen Zahlungen kommen kann. So erhalten zukünftige Vermieter bei ihrem Kredit schlechtere Konditionen oder strengere Rahmen­bedingungen. Lesen Sie auf unserer Seite speziell zu diesem Thema, welche Arten der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage es gibt.

Vorsicht bei Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien und deren Vermietung mögen mit einer attraktiven Rendite locken. Jedoch sind diese auch mit einem deutlich höheren Risiko verbunden. Kaufen und vermieten Sie Gewerbeimmobilien daher nicht auf eigene Faust, sondern lassen Sie sich umfassend von einem Experten auf diesem Gebiet beraten.

Was muss bei der Vermietung einer Immobilie noch beachtet werden?

Soll die Anlageimmobilie vermietet werden, sollte man sich genug Zeit nehmen, sich mit den Vorbereitungen zu beschäftigen:

  • Eine Wohnung oder ein reines Wohnhaus lassen sich in der Regel einfacher vermieten als ein Mischobjekt. Für ein solches sollte man die Erstellung des Mietvertrages einem Experten überlassen.
  • Auch lohnt sich die Überlegung, ob man die Vermietung und Verwaltung des Objektes selbst in die Hand nehmen oder einen Makler und einen Verwalter mit der jeweiligen Aufgabe betrauen möchte.
  • Des Weiteren sollten die möglichen Einnahmen den Kosten gegenübergestellt und genau geplant werden, welche Rücklagen für Mietausfälle und Instandhaltung nötig sind.

Rechtliche Vorgaben beachten

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Als Vermieter müssen unter anderem folgende Regelungen eingehalten werden:

  • Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) zur Wohnraumvermietung
  • Vorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen
  • Mieterschutzgesetze

Die jährliche Erstellung einer Nebenkostenabrechnung gehört zu den Pflichten eines Vermieters. Und auch die Rauchmelderpflicht fällt in seine Verantwortung.

Mietpreise, Nebenkosten und Hausordnung regeln

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Befindet sich die Immobilie in einem guten Zustand, lässt sie sich leichter und zu höheren Preisen vermieten. Bei der Frage nach der Höhe der Miete ist es hilfreich, sich an aktuellen Mietpreisspiegeln zu orientieren. Zu den folgenden Themen sollten sich Vermieter unter anderem auch Gedanken machen:

  • Hat die Immobilie einen gültigen Energieausweis?
  • Wie wird die Mietkaution der Mieter richtig angelegt?
  • Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
  • Soll das Zusammenleben der Mieter durch eine Hausordnung geregelt werden? Und wie erstelle ich eine solche?
  • Wie wird ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt?

Was man bei potenziellen Mietern beachten sollte

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Es lohnt sich, bereits im Vorfeld zu überlegen, wie der eigene Wunschmieter aussieht. Als Vermieter sollte man zudem beachten:

  • Welche Fragen dem Mieter gestellt werden dürfen
  • Wie die Bonität des Mieters geprüft werden kann
  • Ob der neue Mieter in das bestehende Umfeld passt

Haus­verwaltung übernimmt Verwaltungsaufwand

Eine Haus­verwaltung nimmt Immobilienbesitzern viele Aufgaben ab. Die Kosten für diesen Service sind zwar nicht besonders hoch, sollten jedoch trotzdem bedacht werden. Dabei dürfen die Ausgaben für eine Haus­verwaltung nicht auf die Betriebs­kosten der Mieter umgelegt werden.

Vermietetes Haus als Kapitalanlage kaufen

Sie müssen Wohnungen oder Häuser nicht unbedingt im Leerstand erwerben. Natürlich können Sie auch ein bereits vermietetes Objekt als Kapitalanlage kaufen, wenn Sie Ihre Immobilie ohnehin vermieten möchten. Dabei sollten Sie jedoch einige Punkte beachten:

  • Angemessener Kaufpreis: Der Kaufpreis sollte nicht höher als die Nettokaltmiete von 20 Jahren sein. Beachten Sie auch, dass Instandhaltungskosten und Co. die Rendite schmälern.
  • Aktuelle Mietverträge und Mietverhältnisse: Prüfen Sie den aktuellen Stand. Haben alle Mieter stets pünktlich gezahlt? Wie hoch sind die Mieten gesetzt? Gab es bereits Mieterhöhungen?
  • Zustand der Immobilie: Je besser der Zustand der Immobilie aktuell ist, desto weniger Renovierungs- und Modernisierungs­maßnahmen müssen Sie durchführen lassen.

Mit den Experten von www.transparent-beraten.de zur richtigen Anlageimmobilie

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Fazit

Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich

Egal, ob zur Eigennutzung oder Vermietung: Der Erwerb einer Immobilie bietet sich in der aktuellen Zeit der Niedrigzinsen besonders an. Allerdings sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie Gedanken darüber machen, wie Sie diese nutzen wollen. Sowohl in der Eigennutzung als auch in der Vermietung bieten Immobilien als Sachwerte einen Schutz vor Inflation. In beiden Fällen sollten Sie jedoch auch darauf achten, dass Sie das Objekt bis zu Ihrem Renteneintritt abbezahlt haben.

Eine Vermietung bringt Ihnen mehr Vorteile

Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage, können Sie bei der Vermietung in den meisten Fällen von mehr Vorteilen profitieren als bei einer Eigennutzung. Durch das zusätzliche Einkommen haben Sie nicht nur etwas für Ihre private Altersvorsorge getan. Auch können Sie in der Regel deutlich mehr Positionen in der Steuererklärung geltend machen.

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Katharina Tennius
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