Nutzungsentgelt: Was ist das und wie hoch ist es beim Teilverkauf?

Teilverkauf

Nutzungsentgelt

So entsteht das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihres Hauses, meist bis zur Hälfte, an ein Unternehmen. Danach gehört das Haus Ihnen beiden als Miteigentum nach Bruchteilen (Quelle: § 1008 BGB). Für das ganze Haus behalten Sie den Nießbrauch, also das Recht, darin zu wohnen. Für den Anteil, der Ihnen nicht mehr gehört, zahlen Sie das Nutzungsentgelt.

Den Begriff gibt es nicht nur beim Teilverkauf. Er taucht überall dort auf, wo jemand mehr nutzt, als ihm gehört, etwa wenn ein Miteigentümer ein gemeinsames Haus allein bewohnt. Hier geht es um das Entgelt beim Immobilien-Teilverkauf, einem von mehreren Wegen der Immobilienrente, die im Alter Geld aus dem eigenen Haus bringen sollen.

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Nutzungsentgelt statt Miete: Wo der Unterschied liegt

Das Nutzungsentgelt wirkt wie eine Miete, ist aber keine. Sie bleiben Miteigentümer, und Ihr Wohnen sichert der Nießbrauch im Grundbuch, kein Mietvertrag. Als Nießbraucher dürfen Sie selbst wohnen oder vermieten (Quelle: § 1030 BGB). Was das Nießbrauchrecht vom Wohnrecht unterscheidet, erklärt unsere Seite zu Nießbrauch und Wohnrecht.

Der Unterschied kostet Geld. Ein Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (Quelle: § 535 BGB). Als Nießbraucher tragen Sie dagegen nach dem Gesetz die gewöhnliche Unterhaltung und die Grundsteuer. Zum Nutzungsentgelt kommen also die Kosten des Hauses, die ein Mieter nicht hätte.

In vielen Teilverkaufsverträgen zahlen Sie laut Verbraucherzentrale sogar die gesamte Instandhaltung, auch Dach und Heizung (Quelle: Verbraucherzentrale). Einige Anbieter beteiligen sich anteilig an großen Arbeiten, teils nur gegen ein höheres Nutzungsentgelt. Rechnen Sie beides zusammen, bevor Sie ein Angebot mit einer Miete vergleichen.

So berechnen Sie das Nutzungsentgelt

Die Tabelle rechnet mit 5,0 Prozent pro Jahr, einem Wert aus der Mitte der zuletzt veröffentlichten Sätze. Bleibt der Satz gleich, haben Sie nach 20 Jahren den Kaufpreis einmal komplett als Nutzungsentgelt gezahlt. Mit genau diesem Effekt hat die Finanzaufsicht BaFin schon im März 2023 vor dem Teilverkauf gewarnt.

• Nach 5 Jahren25.000 €
• Nach 10 Jahren50.000 €
• Nach 15 Jahren75.000 €
• Nach 20 Jahren100.000 €

Quelle: Beispielrechnung der Redaktion, Stand Oktober 2026

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Wovon die Höhe abhängt

Deshalb stiegen die Entgelte mit den Zinsen ab 2022 deutlich. Was Sie konkret zahlen, hängt von diesen Stellschrauben ab:

• Kaufpreis Ihres Anteils: Er ist die Grundlage der Rechnung, jeder Euro Auszahlung kostet Entgelt
• Anbieter und seine Bank: Die Sätze lagen zuletzt um mehr als einen Prozentpunkt auseinander
• Dauer der Festschreibung: Ein Anbieter verlangte laut IMMO.info für 15 Jahre fest 6,1 statt 5,6 Prozent (Stand 10/2025)
• Rang des Nießbrauchs: Ein Anbieter, der kaum noch ankauft, nahm laut IMMO.info je nach Rang im Grundbuch 5,3 bis 6,0 Prozent (Stand 01/2024)
• Zinsniveau beim Abschluss: Es bestimmt den Satz für die ganze Festschreibung

Drei Anbieter ohne Neugeschäft

EV LiquidHome hat im August 2025 auf reine Bestands­verwaltung umgestellt und schließt keine neuen Verträge mehr. Die Deutsche Teilkauf hat ihr Neugeschäft im Dezember 2024 weitgehend eingestellt, Wertfaktor schon im Januar 2024. Ob Wertfaktor 2026 wieder regulär ankauft, ist unklar (Quelle: IMMO.info).

Für Bestandskunden ändert sich laut EV LiquidHome nichts, die Verträge werden weiter erfüllt. Weitere Anteile in Stufen kauft EV LiquidHome aber nicht mehr an (Quelle: Stiftung Warentest). Wertfaktor betreut seine Bestandskunden laut IMMO.info weiter, wie die Deutsche Teilkauf mit Bestandskunden umgeht, ist nicht bekannt. Bei EV LiquidHome läuft Ihr Nutzungsentgelt also wie vereinbart weiter, nach dem Ende der Festschreibung nach der Anpassungsregel Ihres Vertrags.

Viele Werte in der Tabelle sind älter als ein Jahr, einige stammen von 2023 und 2024. Fragen Sie deshalb jeden Anbieter nach dem aktuellen Satz und lassen Sie sich die Regel für die Zeit nach der Festschreibung schriftlich mit Beispielzahlen geben. Jeden Anbieter einzeln beschreibt unsere Seite Teilverkauf-Anbieter im Vergleich.

Wir vermitteln derzeit keinen Teilverkauf und empfehlen keinen Anbieter. Wenn wir wieder einen Anbieter guten Gewissens empfehlen können, geben wir Ihnen auf Wunsch einmal Bescheid.

An welchen Wert das Entgelt gekoppelt ist

Die Anbieter nutzen unterschiedliche Referenzwerte: den Euribor, also den Zins, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen, einen Swapsatz, die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen oder den Verbraucherpreisindex. Manche passen alle fünf Jahre an, andere alle zehn. Welcher Wert für welchen Anbieter gilt, zeigt die Tabelle oben.

Die Anpassung nach dem 3-Monats-Euribor gehörte zu den Klauseln, gegen die der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) geklagt hat (Quelle: Verbraucherzentrale). Ob eine Anpassungsklausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, kann eine Prüfung durch einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale klären.

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Wie stark das Entgelt steigen kann

Der vzbv schildert einen Vertrag von Ende 2021, in dem das Nutzungsentgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache erhöht wurde. Dem Teilverkäufer drohte der vorzeitige Auszug. Der Verband erwartet viele solche Fälle, wenn die ersten Festschreibungen auslaufen (Quelle: vzbv).

• In der Festschreibung mit 5,0 Prozent417 €
• Nach Erhöhung um das Doppelte833 €
• Nach Erhöhung um das Dreifache1.250 €

Quelle: Beispielrechnung der Redaktion nach dem Fall der Verbraucherzentrale Hamburg, vzbv Juli 2025

Vor dem Vertrag haben Sie noch Spielraum. Ein Anbieter bot laut IMMO.info Kunden ab 75 Jahren ein lebenslang festes Entgelt von 5,9 statt 4,9 Prozent an (Stand 11/2025), ein anderer ein niedrigeres Entgelt gegen einen höheren Anteil für sich (Stand 08/2025). Beides kostet an anderer Stelle Geld. Rechnen Sie jede Variante für 20 Jahre in Euro durch.

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Wenn Sie das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen können

In den meisten Verträgen reichen laut vzbv drei offene Monatsentgelte, damit der Teilkäufer kündigen und den Verkauf des ganzen Hauses einleiten kann. Bei einem Immobilienkredit darf die Bank wegen Zahlungsverzugs erst ab einem Rückstand von 2,5 Prozent des Kreditbetrags kündigen (Quelle: § 498 BGB).

Aussteigen ist schwer. Das Landgericht Hamburg hat am 24.04.2026 die Klage eines Teilverkäufers abgewiesen und ihn zur Zahlung offener Nutzungsentgelte verurteilt (Aktenzeichen 307 O 225/25). Ob das Urteil rechtskräftig ist, ist nicht bekannt. Was Sie tun können, wenn Ihnen der Vertrag zu teuer wird, zeigt unsere Seite zum Rückkauf beim Teilverkauf.

Wege ohne Nutzungsentgelt im Vergleich

Am häufigsten lohnt der Blick auf den tilgungsfreien Kredit. Sie zahlen nur Zinsen, das Eigentum bleibt bei Ihnen. Im Rechenbeispiel auf unserer Seite zu den Kosten des Teilverkaufs kostet er bei gleichbleibendem Hauswert in zehn Jahren 62.760 Euro einschließlich Vermittlerprovision beim Verkauf, der Teilverkauf 93.600 bis 102.400 Euro. Die Bank prüft vorher allerdings Ihre Kreditwürdigkeit (Quelle: § 505a BGB).

Echte Umkehrhypotheken gibt es in Deutschland laut Stiftung Warentest nicht, nur Seniorenkredite mit ähnlichem Zahlungsprofil (Quelle: Stiftung Warentest). Mehr dazu auf unseren Seiten zur Umkehrhypothek und zur Leibrente.

Beim Vergleich der Wege lohnt der Blick auf das Recht, mit dem Sie im Haus bleiben. Ein Wohnrecht erlaubt nur das eigene Wohnen, der Nießbrauch auch das Vermieten, etwa wenn Sie später ins Pflegeheim ziehen. Weitere Wege zu Geld aus der eigenen Immobilie stellt unsere Seite Alternativen zum Teilverkauf vor.

Was ist ein Nutzungsentgelt einfach erklärt?

Ein Nutzungsentgelt ist eine Zahlung dafür, dass Sie etwas nutzen, das ganz oder teilweise einem anderen gehört. Beim Immobilien-Teilverkauf zahlen Sie es jeden Monat an das Unternehmen, das einen Anteil Ihres Hauses gekauft hat, weil Sie weiterhin das ganze Haus bewohnen. Andere Begriffe dafür sind Nutzungsgebühr und Nutzungsentschädigung.

Wie berechne ich das Nutzungsentgelt?

Kaufpreis Ihres Anteils mal jährlicher Satz, geteilt durch zwölf. Bei 100.000 Euro und 5,0 Prozent sind das 417 Euro im Monat, bei 200.000 Euro 833 Euro. Der Satz gilt meist zehn Jahre fest, danach wird er nach den Regeln Ihres Vertrags angepasst.

Wie hoch ist das Nutzungsentgelt 2026?

Konditionen für 2026 hat kein Anbieter prüfbar veröffentlicht. Die zuletzt bekannten Sätze lagen laut IMMO.info bei rund 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, mit Stand zwischen Dezember 2023 und Dezember 2025. Anfang 2022 waren es noch rund 2,9 Prozent.

Ist das Nutzungsentgelt eine Miete?

Nein. Sie bleiben Miteigentümer, und Ihr Wohnen sichert der Nießbrauch im Grundbuch, kein Mietvertrag. Anders als ein Mieter tragen Sie als Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und die Grundsteuer, in vielen Teilverkaufsverträgen sogar die gesamte Instandhaltung. Dafür dürfen Sie das Haus auch vermieten.

Kann das Nutzungsentgelt nach zehn Jahren steigen?

Ja. Nach der Festschreibung passen die Anbieter das Entgelt an einen Zinssatz oder den Verbraucherpreisindex an. Der Verbraucherzentrale Bundesverband schildert einen Vertrag von Ende 2021, in dem das Entgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache erhöht wurde.

Was passiert, wenn ich das Nutzungsentgelt nicht zahlen kann?

In den meisten Verträgen kann der Teilkäufer laut vzbv schon nach drei offenen Monatsentgelten kündigen und das ganze Haus verkaufen lassen. Ihr Nießbrauch endet dann, Sie müssen ausziehen. Sprechen Sie deshalb früh mit dem Anbieter, bevor Rückstände entstehen.

Muss nach dem Tod weiter Nutzungsentgelt gezahlt werden?

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod laut § 1061 BGB. Eine Klausel, nach der eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus zu zahlen ist, darf EV LiquidHome nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg vom 20.08.2026 nicht mehr verwenden. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, prüfen Sie Ihren eigenen Vertrag.

Kann ich das Nutzungsentgelt von der Steuer absetzen?

Nicht, solange Sie selbst im Haus wohnen, denn dann gehört es laut § 12 EStG zur privaten Lebensführung. Vermieten Sie die Immobilie als Nießbraucher, versteuern Sie die Mieteinnahmen und können Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, als Werbungskosten abziehen.

Gibt es einen Teilverkauf ohne Nutzungsentgelt?

Bei Teilverkauf-Anbietern nicht, jeder verlangt ein Entgelt. Verkaufen Sie einen Anteil an Familienmitglieder oder einen privaten Käufer, ist die Höhe frei verhandelbar. Ganz ohne Nutzungsentgelt kommen ein tilgungsfreier Kredit, ein Verkauf gegen Leibrente mit Wohnrecht oder eine Übertragung in der Familie aus.

Ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf zulässig?

Darüber streiten Verbraucherschützer und Anbieter. Das Oberlandesgericht Hamburg hat am 20.08.2026 entschieden, dass ein Teilverkauf kein Verbraucherdarlehen ist, einzelne Klauseln von EV LiquidHome aber unzulässig sind. Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt (XI ZR 86/26), die Frage ist damit offen.

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