Immobilien-Teilverkauf: Diese Kosten entstehen

Beachten Sie sämtliche Kosten

Ein Immobilien-Teilverkauf stellt eine Möglichkeit dar, eine größere Geldsumme für die eigene Immobilie zu erhalten, dabei aber trotzdem ein Nießbrauchrecht für diese zu behalten. Bei der Überlegung, ob das für Sie sinnvoll ist, sollten Sie jedoch auf die Kosten achten, die Ihnen durch einen Teilverkauf entstehen und diese mit den Kosten anderer Optionen vergleichen. Der offensichtlichste Posten ist das monatliche Nutzungsentgelt, das Sie dafür zahlen, dass Ihnen ein Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie eingeräumt wird, auch wenn Sie nicht mehr der alleinige Eigentümer sind.

Weitere Kosten

Neben dem Nutzungsentgelt fallen an verschiedenen Stationen des Teil- und eines späteren Gesamtverkaufs Gebühren an. Hinzu kommen verschiedene Kosten für den Erhalt der Immobilie. Wie hoch die Kosten jeweils bemessen sind und wie die Kostenstruktur aussieht, hängt davon ab, für welchen Anbieter Sie sich entscheiden. Deswegen lohnt sich ein Anbietervergleich. Wie die Kosten bei verschiedenen Anbietern aussehen, können Sie hier nachlesen:

Anbieter des Teilverkaufs im Vergleich

Kosten während des Nießbrauchs

• Monatliches Nutzungsentgelt:
  Pro Jahr zahlen Sie zwischen 4,9 und 6,58 Prozent des Verkaufspreises des verkauften Anteils.
• Laufende Kosten:
  Sie tragen weiterhin die kompletten Kosten für Grundsteuer und Gebäude­versicherung und sonstige laufende Ausgaben.
• Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie:
  Sie entscheiden selbst über die Maßnahmen, müssen sie jedoch auch selbst bezahlen. Manche Anbieter beteiligen sich an wertsteigernden Maßnahmen (teilweise im Austausch gegen ein höheres Nutzungsentgelt) oder sagen zu, dass Sie allein von der Wertsteigerung profitieren, die sich auf Ihre Modernisierungs­maßnahmen zurückführen lässt.

Bleibt das Nutzungsentgelt konstant?

Verschiedene Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs handhaben es unterschiedlich, wie sich das Nutzungsentgelt entwickelt. Seine Entwicklung wird meist nach einer Zeit, in der es festgeschrieben ist, an die Entwicklung von Zinsen oder Verbraucherpreisen gekoppelt. Bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome zum Beispiel ist es für die nächsten zehn Jahre fixiert, bis es entsprechend der Zinsentwicklung angepasst wird. Es gibt je nach Anbieter auch die Möglichkeit, es für einen kürzeren oder für einen längeren Zeitraum festzuschreiben.

Mehr zum Nutzungsentgelt

Kosten beim Rückkauf des Anteils

• Eventuell Gebühr für die Durchführung des Rückkaufs
• Zusatzkosten wegen der Wertsteigerungsklausel oder wegen einer tatsächlich erfolgten Wertsteigerung
• Kaufnebenkosten: Bei einem Rückkauf fallen Steuern und Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch an.

Kosten beim Gesamtverkauf

• Gebühr für Abwicklung des Verkaufs beziehungsweise Maklergebühr
• Eventuell Zusatzkosten wegen der Wertsteigerungsklausel, falls die Immobilie nicht an Wert gewonnen oder sogar an Wert verloren hat. Ist sie hingegen im Wert gestiegen, profitieren Sie davon.

Beispiel für Auszahlung und Nutzungsentgelt

Die Höhe des Nutzungsentgelts hängt vor allem von der ausgezahlten Summe ab. Das kann zum Beispiel so aussehen:

Gibt es zusätzliche Kosten beim Verkauf?

Die Kosten für das Wertgutachten, Notarkosten und andere Kosten für den Ankauf trägt zunächst der Teilkäufer. Wie der Verkauf steuerlich behandelt wird und wieso ein Immobilien-Teilverkauf oft steuerfrei ist, erfahren Sie hier:

Immobilien-Teilverkauf in der Steuer

Beteiligung an Wertentwicklung

Wird die Immobilie weiterverkauft, entstehen dem Verkäufer noch einmal Kosten, er profitiert aber auch von einer eventuellen Wertsteigerung. Bei einer Wertsteigerung von 2,5 Prozent und einem Verkauf unserer Beispielimmobilie nach zehn Jahren kann das dann so aussehen:

Lassen sich Wertsteigerungen unmittelbar auf Renovierungsarbeiten zurückführen, die der Hausbesitzer selbst bezahlt hat, kommen diese bei unserem Kooperationspartner Engel & Völkers LiquidHome zu 100 Prozent dem Hausbesitzer zugute. Andere Anbieter steuern einen Zuschuss zu Modernisierungs­maßnahmen bei.

Gesamtbilanz

Insgesamt wurden unserer Beispielperson also 389.778 Euro ausgezahlt, von denen man jedoch die Nutzungsgebühr abziehen muss. Bei 495 Euro pro Monat über zehn Jahre sind das 59.400 Euro. Subtrahiert man diese, bleiben 330.378 Euro. Die Differenz zum ursprünglichen Preis des Hauses beträgt 19.622 Euro.

Beispielrechnung: Wertverlust

Im Folgenden sehen Sie, wie das Verhältnis von Gewinn und Kosten bei einem Wertverlust der Immobilie aussehen kann. Wir gehen für ein Beispiel dafür aus, dass jemand einen Teilverkauf mit den folgenden Bedingungen durchführt:

Verkauf nach 10 Jahren

Der Teilverkäufer entscheidet sich nach zehn Jahren, die Immobilie zu verkaufen. Allerdings ist ihr Wert mittlerweile um 60.000 Euro, also auf 290.000 Euro gesunken. Unser Teilverkäufer würde eigentlich 60 Prozent davon erhalten, also 174.000 Euro. Allerdings kommt hier ins Spiel, dass der Käufer einen Mindesterlös von 117 Prozent des Preises vereinbart hat, den er für seinen Anteil gezahlt hat.

Bilanz für den Teilverkäufer

Unser Teilverkäufer bekommt insgesamt also die 140.000 Euro für seinen Anteil und weitere 127.000 Euro aus dem Gesamtverkauf, also 267.000 Euro. Davon muss er aber weitere Kosten abziehen, nämlich die Gebühr für den Gesamtverkauf und das Nutzungsentgelt der letzten zehn Jahre.

Kredit als günstigere Lösung?

Gerade wenn Sie jung sind und eine gute Bonität haben, ist ein Kredit in der Regel kostengünstiger als ein Teilverkauf und zudem behalten Sie die gesamte Immobilie. Es gibt auch besondere Kreditmodelle wie die Umkehrhypothek, die Sie sich ansehen können.

Mehr zum Thema Immobilienkredit

Beispiel: Modernisierungskredit

Unsere Beispielperson aus dem Rechenbeispiel kann unter Umständen auch einen Modernisierungskredit aufnehmen, um die 120.000 Euro zu erhalten. Möglich sind zum Beispiel diese Konditionen:

Kredit: Großer Überblick zum Thema

Vergleichen Sie die Kosten

Es ist nicht immer einfach, einen Kredit mit guten Konditionen zu erhalten – insbesondere für ältere Personen. Sie sollten jedoch auch nicht zu früh aufgeben, da Banken hier unterschiedlich urteilen. Holen Sie aus diesem Grund am besten sowohl Angebote für einen Teilverkauf als auch für Kredite ein und rechnen Sie durch, mit welcher Variante Sie finanziell besser dastehen.

Alternative Modelle der Immobilien­verrentung

Überlegen Sie, wie wichtig es Ihnen ist, einen Vollverkauf zu vermeiden. Aber auch wenn Sie die Immobilie auf keinen Fall aufgeben wollen, gibt es verschiedene Alternativen zum Immobilien-Teilverkauf, die je nach Ihrer Situation für Sie infrage kommen, um Liquidität aus Ihrer Immobilie zu ziehen. Einen Überblick über die Vor- und Nachteile verschiedener Modelle der Immobilienrente finden Sie hier:

Modelle der Immobilienrente: Vor- und Nachteile

Lassen Sie sich beraten

Besprechen Sie die Idee eines Teilverkaufs am besten mit Ihrer Familie und nehmen Sie eine unabhängige Beratung in Anspruch, zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale. So können Sie die Kosten und Konditionen eines Teilverkaufs besser mit denen anderer Optionen vergleichen.

Haben Sie alles gefunden?

Hier finden Sie weitere interessante Inhalte zum Thema:

• So funktioniert der Teilverkauf
• Teilverkauf: Anbieter im Vergleich
• Teilverkauf: Kritik und Risiken

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