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Wer beim Immobilien-Teilverkauf Ihren Anteil kauft, woher das Geld der Teilkäufer kommt und was beim Verkauf an Investoren oder Kinder gilt.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Meist ein Unternehmen: Spezialisierte Teilkäufer kaufen meist bis 50 % Ihres Hauses, einzelne bis 60 %. 2026 bieten 8 von 11 bekannten Anbietern das noch an.
- Geld von Banken: Die Teilkäufer finanzieren den Kaufpreis über Banken, deren Grundschuld liegt auf dem ganzen Haus. Der größte Geldgeber, die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank, hat sich 2025 zurückgezogen.
- Private Investoren sind rechtlich möglich, aber selten. Alles ist verhandelbar, auch der Schutz vor einer Teilungsversteigerung.
- In der Familie: Keine Grunderwerbsteuer bei Kindern, Enkeln und Ehegatten. Liegt der Preis deutlich unter Wert, gilt der Rest als Schenkung.
Wer kauft beim Immobilien-Teilverkauf Ihren Anteil?
Beim Immobilien-Teilverkauf kauft in der Regel ein spezialisiertes Unternehmen, der Teilkäufer, einen Anteil Ihres Hauses. Sie erhalten eine Einmalzahlung, bleiben mit einem Nießbrauch wohnen und zahlen für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt. Seltener sind private Investoren oder Angehörige die Käufer.
| Käufer | So läuft es | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Teilverkauf-Unternehmen | Kauft meist bis 50 % gegen Einmalzahlung, Sie behalten den Nießbrauch und zahlen ein Nutzungsentgelt | Nutzungsentgelt, Mindestvergütung von meist 117 %, Grundschuld der Käuferbank auf dem ganzen Haus |
| Privater Investor | Anteil, Preis und Nutzung frei verhandelt, Notar und Grundbuch wie bei jedem Immobilienkauf | Wenige Interessenten, Schutz vor einer Teilungsversteigerung nur mit Eintrag im Grundbuch |
| Kinder, Enkel oder Ehegatte | Verkauf zum Verkehrswert oder darunter, Nießbrauch oder Wohnrecht für Sie | Keine Grunderwerbsteuer; bei einem Preis unter Wert ist der Rest eine Schenkung |
| Investor beim Gesamtverkauf | Das ganze Haus wird verkauft, Sie behalten Nießbrauch oder Wohnrecht | Kein Teilverkauf, Sie geben das ganze Eigentum ab |
| Direktkäufer beim Rückmietverkauf | Kauft das ganze Haus, Sie bleiben als Mieter, oft mit Wohnrecht im Grundbuch | Kein Teilverkauf, Sie zahlen Miete; Rang des Wohnrechts prüfen |
Rechtlich entsteht beim Teilverkauf Miteigentum nach Bruchteilen: Ihnen und dem Käufer gehört das Haus gemeinsam, jedem zu seinem Anteil (Quelle: § 1008 BGB). Wie das Modell im Ganzen funktioniert, erklärt unsere Seite zum Immobilien-Teilverkauf. Die übrigen Wege zu Geld aus dem eigenen Haus zeigt der Überblick zur Immobilienrente.
Welche Unternehmen kaufen beim Teilverkauf an und wer finanziert sie?
Den Teilverkauf bieten 2026 noch acht von elf bekannten Anbietern an. Das Geld für den Ankauf kommt laut einem Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen (SVRV) in der Regel vollständig von Banken, einzelne Anbieter nennen daneben hohes Eigenkapital. Ziehen sich Geldgeber zurück, stockt der Ankauf, wie 2025 bei mehreren Anbietern.
So läuft der Verkauf an ein Teilverkauf-Unternehmen
Sie verkaufen einen Anteil, meist bis zur Hälfte, und erhalten den Kaufpreis als Einmalzahlung. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (Quelle: § 311b BGB). Ein Nießbrauch im Grundbuch erlaubt Ihnen, das ganze Haus weiter zu nutzen.
Für den verkauften Anteil zahlen Sie jeden Monat ein Nutzungsentgelt, meist zehn Jahre fest. Beim späteren Verkauf des ganzen Hauses erhält der Teilkäufer in der Regel mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises, dazu ein Entgelt für die Abwicklung. Was das kostet, zeigt unsere Seite zum Nutzungsentgelt.
Welche Unternehmen 2026 noch ankaufen
Kein Neugeschäft mehr macht EV LiquidHome seit August 2025, die Deutsche Teilkauf hat es seit Dezember 2024 weitgehend eingestellt. Wertfaktor kauft seit Januar 2024 nur noch sehr selektiv an. Angeboten wird der Teilverkauf von HausVorsorge, HausVorteil, Heimkapital, Lebenswert, Realwertpartner, verkaufen aber bleiben, vobahome und WohnWert (Quelle: IMMO.info).
Wie viel diese Unternehmen 2026 tatsächlich ankaufen, veröffentlichen sie nicht. Neue Konditionen hat kein Anbieter prüfbar veröffentlicht. Steckbriefe aller elf Anbieter mit dem Stand ihres Neugeschäfts finden Sie in unserem Überblick der Teilverkauf-Anbieter. Eine Empfehlung für einen Anbieter geben wir nicht.
Woher das Geld kommt: Banken, Versorgungswerke und Anleihen
Laut SVRV-Gutachten finanzieren die Teilkäufer Kaufpreis und Nebenkosten zu 100 Prozent über Banken (Quelle: SVRV-Gutachten). Der größte Geldgeber, die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank, ist im August 2025 aus der Finanzierung des Teilverkaufs ausgestiegen. Der Branchenverband BVIV nennt strengere Ankaufskriterien der Banken als Grund für weniger Abschlüsse.
| Anbieter | Geldgeber laut Quelle | Stand |
|---|---|---|
| HausVorsorge | Volksbanken, sonst Eigenkapital der Gründer | Mai 2026 |
| Heimkapital | Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank als Mitgesellschafterin, 2025 aus der Finanzierung ausgestiegen | Oktober 2025 |
| Vobahome | Bis August 2025 die Mutterbank, seitdem laut Anbieter Partner aus Volksbanken und Sparkassen | November 2025 |
| EV LiquidHome | Gesellschafter Versorgungswerk der Zahnärztekammer Berlin; laut EV blieben zugesagte Tranchen aus, das Versorgungswerk widerspricht | Oktober 2025 |
| HausVorteil | Ankauf 2026 durch das Finanzierungsumfeld begrenzt; Tochter mit Anleihe zu 3,8 % plant Ankäufe | Oktober 2026 |
Mit hohem Eigenkapital arbeiten nach eigenen Angaben verkaufen aber bleiben und laut IMMO.info WohnWert. Für Sie zählt die Frage nach dem Geldgeber doppelt: Bleibt das Geld aus, kann der Anbieter nicht mehr ankaufen, wie EV LiquidHome 2025. Und die Bank des Käufers wird auch Gläubigerin an Ihrem Haus.
Was die Finanzierung für Ihre Sicherheit bedeutet
Die finanzierende Bank verlangt laut SVRV-Gutachten eine Grundschuld auf das ganze Grundstück, also auch auf Ihren Anteil. Steht Ihr Nießbrauch im Rang hinter dieser Grundschuld und wird aus ihr versteigert, erlischt er mit dem Zuschlag (Quelle: § 91 ZVG). Schutz entsteht nur über den Vertrag, etwa eine enge Sicherungsabrede mit der Bank.
„Insolvenzfest“ ist kein Rechtsbegriff. Wird der Teilkäufer insolvent, ist ein vertraglicher Ausschluss der Teilungsversteigerung im Insolvenzverfahren wirkungslos (Quelle: § 84 InsO). Wie sich das mit Ihrem Nießbrauch verträgt, haben Gerichte noch nicht geklärt. Alle Risiken erklärt unsere Seite Kritik und Risiken beim Teilverkauf.
- Kauft das Unternehmen 2026 noch an, und wer finanziert den Kaufpreis?
- An welcher Rangstelle steht Ihr Nießbrauch im Grundbuch?
- Wo im Vertrag steht die Sicherungsabrede mit der Bank des Käufers?
- Ab wie vielen offenen Monatsentgelten darf der Käufer kündigen?
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Können Sie einen Anteil Ihres Hauses an einen privaten Investor verkaufen?
Ja, rechtlich geht das wie jeder andere Immobilienverkauf. In der Praxis finden sich aber nur wenige Käufer, weil der Investor jahrelang nichts von seinem Anteil hat, solange Sie dort wohnen. Anders als beim Unternehmen ist dafür alles verhandelbar: Anteil, Preis, Nutzung und ein späterer Rückkauf.
So läuft der Verkauf an einen Privatinvestor
Den Käufer suchen Sie selbst oder über einen Vermittler. Preis und Anteil handeln Sie frei aus, Ober- und Untergrenzen wie bei den Unternehmen gibt es nicht. Der Vertrag muss zum Notar, die Kosten für Notar und Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, wenn Sie nichts anderes vereinbaren (Quelle: § 448 BGB).
Dazu kommt Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland. Bemessen wird sie an der Gegenleistung: dem Kaufpreis des Anteils und, wenn Sie sich die Nutzung vorbehalten, unter Umständen auch dem Wert dieser Nutzung. Ob Sie wohnen bleiben und ob Sie dafür zahlen, regeln Sie im Vertrag. Ein Nießbrauch erlaubt Ihnen auch die Vermietung, ein Wohnrecht nur das Wohnen. Den Unterschied erklärt unsere Seite zu Nießbrauch und Wohnrecht.
Die Risiken: Teilungsversteigerung und Gläubiger des Käufers
Jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird. Bei einem Haus geschieht das über eine Teilungsversteigerung (Quelle: § 749 BGB). Sie können das vertraglich ausschließen. Gegen einen späteren Käufer des Anteils wirkt der Ausschluss aber nur, wenn er im Grundbuch steht, und einen Gläubiger des Investors mit Vollstreckungstitel bindet er nicht.
Ein vereinbartes Rückkaufs- oder Vorkaufsrecht sichern Sie mit einer Vormerkung im Grundbuch. Sie verhindert keinen Weiterverkauf, macht ihn aber Ihnen gegenüber unwirksam, soweit er Ihren Anspruch vereiteln würde (Quelle: § 883 BGB). Fällt der Investor aus, stirbt er oder verkauft er weiter, treffen Sie auf neue Miteigentümer.
Darauf achten Sie beim Verkauf an Privatpersonen
Lassen Sie den Vertrag vor dem Notartermin von einem Anwalt prüfen. Diese Punkte sollten schriftlich geregelt sein.
- Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch, möglichst an erster Rangstelle
- Ausschluss der Teilungsversteigerung, eingetragen im Grundbuch
- Rückkaufs- und Vorkaufsrecht mit Vormerkung
- Regeln für den späteren Verkauf des ganzen Hauses und für Wertsteigerungen
- Wer Instandhaltung, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt
Eine verwandte Lösung ist der Verkauf des ganzen Hauses an Kapitalanleger, bei dem Sie den Nießbrauch behalten. Realwertpartner bietet das zum Beispiel über einen privaten Investorenpool an. Sie können auch als Mieter wohnen bleiben, beim Verkauf mit Rückmiete. Dann geben Sie aber Ihr ganzes Eigentum ab.
Was gilt beim Teilverkauf an Kinder oder andere Angehörige?
Ein Teilverkauf in der Familie hält das Haus in der Familie, und ein Nutzungsentgelt müssen Sie nicht vereinbaren. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern, Kindern, Enkeln und Ehegatten nicht an. Liegt der Preis deutlich unter dem Verkehrswert, behandelt das Finanzamt die Differenz als Schenkung.
Grunderwerbsteuer und Schenkung
Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Käufe durch den Ehegatten und durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder und Enkel (Quelle: § 3 GrEStG). Ein Verkauf zum Verkehrswert ist keine Schenkung, Freibeträge spielen dann keine Rolle. Verkaufen Sie deutlich unter Wert, kann eine gemischte Schenkung vorliegen (Quelle: § 7 ErbStG).
Für den geschenkten Teil gelten die Freibeträge: 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro je Enkel, 500.000 Euro für Ehegatten. Sie gelten für alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammen. Lassen Sie den Verkehrswert deshalb vorher von einem Gutachter ermitteln. Mehr zur Übertragung an Kinder lesen Sie unter Haus überschreiben.
Spekulationsfrist beim Verkauf an Angehörige
Auch ein Verkauf an Ihr Kind kann steuerpflichtig sein. Steuerfrei ist er, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder wenn der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie steuerfrei (Quelle: § 23 EStG).
Wohnen bleiben: Nießbrauch oder Wohnrecht eintragen
Lassen Sie sich auch in der Familie ein Nießbrauch- oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Es sichert Sie ab, wenn sich die Lage ändert, etwa bei Streit, Scheidung des Kindes oder dessen Geldsorgen. Der Vertrag gehört ohnehin zum Notar. Ist ein Teil des Preises eine Schenkung mit Nießbrauch, zählt sie beim Pflichtteil anderer Erben unter Umständen länger mit.
Haben Sie mehrere Kinder, regeln Sie früh, wie die anderen später ausgeglichen werden. Kauft ein Kind einen Anteil, während die anderen leer ausgehen, entsteht leicht Streit. Muss das Kind für den Kaufpreis einen Kredit aufnehmen, prüfen Sie gemeinsam, ob es die Raten auch in schlechten Jahren tragen kann.
Geerbte Immobilie: Was Miterben verkaufen dürfen
Gehört das Haus einer Erbengemeinschaft, kann jeder Miterbe seinen Anteil am Nachlass ohne Zustimmung der anderen verkaufen, notariell beurkundet. Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Über das Haus selbst entscheiden die Erben nur gemeinsam, und jeder kann die Auseinandersetzung verlangen (Quelle: § 2033 BGB). Mehr dazu unter Teilverkauf und Erbe.
Ob der Verkauf an die Familie, ein Bankkredit oder ein anderer Weg besser passt als ein Teilverkauf an ein Unternehmen, vergleicht unsere Seite Alternativen zum Teilverkauf. Die Verbraucherzentralen raten, vor einem Teilverkauf an ein Unternehmen immer zuerst einen Kredit der Hausbank durchzurechnen.
Häufige Fragen zu Käufern beim Teilverkauf
Wer kauft beim Immobilien-Teilverkauf den Anteil?
Meist ein spezialisiertes Unternehmen, der Teilkäufer. Er kauft meist bis zur Hälfte Ihres Hauses, Sie bleiben mit einem Nießbrauch wohnen und zahlen ein Nutzungsentgelt. Möglich sind auch private Investoren oder Angehörige, dann wird alles frei verhandelt.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Sie verkaufen einen Anteil Ihres Hauses, meist bis 50 Prozent, und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Mit einem Nießbrauch im Grundbuch bleiben Sie wohnen und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Später wird meist das ganze Haus verkauft. Mehr dazu auf unserer Seite zum Immobilien-Teilverkauf.
Welche Unternehmen kaufen 2026 noch Immobilienanteile an?
Acht von elf bekannten Anbietern: HausVorsorge, HausVorteil, Heimkapital, Lebenswert, Realwertpartner, verkaufen aber bleiben, vobahome und WohnWert. EV LiquidHome und die Deutsche Teilkauf haben das Neugeschäft eingestellt, Wertfaktor kauft nur noch sehr selektiv an. Wie viel tatsächlich angekauft wird, veröffentlichen die Anbieter nicht.
Wer finanziert die Teilverkauf-Anbieter?
Vor allem Banken. Laut SVRV-Gutachten finanzieren die Teilkäufer Kaufpreis und Nebenkosten vollständig über Banken, die dafür eine Grundschuld auf das ganze Haus erhalten. Der größte Geldgeber, die Vereinigte Volksbank Raiffeisenbank, ist 2025 ausgestiegen. Einzelne Anbieter arbeiten mit Versorgungswerken, Anleihen oder viel Eigenkapital.
Kann ich einen Anteil meines Hauses an einen privaten Investor verkaufen?
Ja, rechtlich wie jeden anderen Immobilienanteil, mit Notar und Grundbuch. Es gibt aber nur wenige Interessenten. Regeln Sie Nießbrauch, Rückkauf und den Ausschluss der Teilungsversteigerung im Grundbuch, denn laut § 749 BGB kann sonst jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
Muss mein Kind beim Teilverkauf Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein. Käufe durch Kinder, Enkel und den Ehegatten sind laut § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Beim Verkauf an ein Unternehmen oder einen fremden Investor fällt sie dagegen an, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent.
Was passiert, wenn ich meinen Anteil unter Wert an mein Kind verkaufe?
Dann kann das Finanzamt eine gemischte Schenkung annehmen: Die Differenz zum Verkehrswert gilt als Geschenk. Steuer fällt nur an, wenn der Freibetrag von 400.000 Euro je Kind innerhalb von zehn Jahren überschritten wird. Lassen Sie den Wert vorher von einem Gutachter ermitteln.
Kann ein Miterbe seinen Anteil an einer geerbten Immobilie verkaufen?
Ja, aber nur seinen Anteil am ganzen Nachlass, nicht einen Anteil am Haus allein. Der Verkauf muss notariell beurkundet werden, die anderen Miterben haben laut § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht. Über das Haus selbst entscheiden die Erben nur gemeinsam.
Was passiert mit meinem Wohnrecht, wenn der Teilkäufer insolvent wird?
Ihr Nießbrauch bleibt als Recht im Grundbuch bestehen. Gefährlich wird es, wenn die Bank des Käufers aus einer Grundschuld versteigert, die im Rang vor Ihrem Nießbrauch steht: Dann erlischt er laut § 91 ZVG mit dem Zuschlag. Schutz bietet nur eine gute Regelung im Vertrag.
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