Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Welche Kritik es am Teilverkauf einer Immobilie gibt und welches Risiko Sie als Teilverkäufer eingehen.
Inhalt dieser SeiteHäufige Kritikpunkte am Teilverkauf
Immobilien-Teilverkauf: Wo ist der Haken?
Der Immobilien-Teilverkauf wird als schnelle, unkomplizierte und flexible Möglichkeit beworben, aus einer Immobilie Liquidität zu gewinnen, ohne sie komplett aufzugeben: Man verkauft bis zu 50 Prozent der eigenen Immobilie, kann aber gegen ein Entgelt die gesamte Immobilie nutzen. Allerdings gibt es mehrere Punkte, die gegen einen Teilverkauf sprechen.
Große Übersicht zum Immobilien-Teilverkauf
Kritikpunkt Kosten
Nach einem Immobilien-Teilverkauf entstehen laufende Kosten und Gebühren, welche die Immobilie bei anderen Modellen der Immobilienverrentung nicht verursacht. Darunter sind:
- Monatliches Nutzungsentgelt
- Kosten für die Instandhaltung der Immobilie (allerdings bezuschussen manche Anbieter bestimmte Sanierungsmaßnahmen)
- Gebühren beim endgültigen Verkauf
Auch führt ein hoher Verkaufspreis eines Immobilienteils zu einem hohen Nutzungsentgelt.
Rechnen Sie nach: Teilverkauf oder Darlehen
Sie sollten die Kosten des Nutzungsentgelts mit denen eines Kredits mit Ihrer Immobilie als Sicherheit vergleichen. Gerade bei guter Bonität fallen die Darlehenszinsen in der Regel günstiger aus. Benötigen Sie dringend liquide Mittel, um Ihre Immobilie zu sanieren oder barrierefrei zu gestalten, sollten Sie prüfen, ob dafür geförderte Kredite infrage kommen. Prüfen Sie auch, ob Sie eine Umkehrhypothek nutzen können. Mit einem Kredit stehen Sie oft nicht nur günstiger dar, sondern müssen auch weniger Vorgaben beachten, wenn Sie Ihre Immobilie später verkaufen.
Weniger Instandhaltungskosten bei Verkauf mit Wohnrecht
Wollen Sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben, aber bestehen nicht darauf, dass sie Ihr Eigentum bleibt, können Sie die Immobilie verkaufen, jedoch ein Wohnrecht behalten. Das ist zum Beispiel bei Modellen der Immobilienverrentung wie einer Leibrente oder Rückmiete der Fall. In diesem Fall profitieren Sie nicht länger von Wertsteigerungen, aber tragen auch nicht das Risiko eines Wertverlusts und in der Regel ist der neue Eigentümer für alle großen Instandhaltungsarbeiten verantwortlich.
Alternativen im Überblick
Überlegen Sie, wie wichtig es Ihnen ist, dauerhaft in Ihrer Immobilie zu bleiben und ob Sie sich nicht doch einen Vollverkauf vorstellen können. Aber auch, wenn Sie in Ihrer vertrauten Umgebung bleiben möchten, ist ein Teilverkauf keineswegs die einzige Option, Liquidität aus Ihrer Immobilie zu gewinnen. Eine Übersicht über die Vor- und Nachteile verschiedener Modelle finden Sie hier:
Unvorhersehbare Entwicklungen
Mit einem Immobilien-Teilverkauf trifft man eine schwerwiegende Entscheidung, welche die nächsten Jahre bis Jahrzehnte beeinflusst. Damit gehen auch mehrere Risiken einher, an denen es berechtigte Kritik gibt. Diese erläutern wir im folgenden Kapitel.
Diese Risiken tragen Sie als Verkäufer
Besitz des Hauses ist an Nutzungsentgelt gebunden
Sie können das Haus vollständig für sich nutzen – vorausgesetzt, Sie zahlen das monatliche Nutzungsentgelt. Ist dies nicht mehr möglich, wird nach einer bestimmten Frist der Gesamtverkauf des Hauses eingeleitet. Finanzielle Engpässe sind zum Beispiel möglich, wenn große Ausgaben zur Instandhaltung des Hauses notwendig werden, für die beim Teilverkauf der Verkäufer verantwortlich oder zumindest anteilig verantwortlich ist.
Ungünstiges Szenario: Sinkende Immobilienpreise, steigendes Nutzungsentgelt
Läuft die Festschreibung des Nutzungsentgelts ab, wird das Entgelt an die Zinsentwicklung angepasst. Das Nutzungsentgelt kann also steigen. Wenn dann auch noch die Immobilienpreise sinken, verschlechtert dies die Bilanz des Teilverkaufs erheblich.
Verkäufer trägt Risiko des Wertverlustes allein
Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs werben mit der Aussicht, dass Sie als Verkäufer Tweiterhin von Wertsteigerungen Ihres Teils der Immobilie profitieren. Das ist auch der Fall. Allerdings kann auch der umgekehrte Fall eintreten und die Immobilie an Wert verlieren. Für diesen Fall sichern sich die meisten Investoren mit einer Mindesterlösklausel oder Wertsicherungesklausel ab, in der sie darauf bestehen, durch den Gesamtverkauf mindestens 114 bis 117 Prozent der Summe zu bekommen, die sie für ihren Anteil bezahlt haben. Hat die Immobilie an Wert verloren, erhält man als Verkäufer also noch weniger Geld. Aktuell (Januar 2024) verzichten zwei Teilverkaufsanbieter auf eine solche Klausel.
Ist ein Rückkauf realistisch?
Theoretisch können der Immobilienbesitzer oder dessen Erben nach seinem Tod den verkauften Anteil zurückkaufen. Dafür fällt jedoch eine Gebühr an, auch wenn diese bei vielen Anbietern geringer angesetzt wird als bei einem klassischen Gesamtverkauf. Steigt der Wert der Immobilie, ist dies günstig für einen Gesamtverkauf. Der Rückkauf des verkauften Teils wird dadurch jedoch teurer. Außerdem fallen beim Rückkauf immer Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und Notarkosten an.
Überschreibung innerhalb der Familie als Alternative?
Falls Sie Erben mit liquidem Vermögen und Interesse an Ihrer Immobilie haben, können Sie auch prüfen, ob Sie vielleicht eine vorteilhafte Lösung innerhalb der Familie finden, die eine Alternative zum Teilverkauf darstellt. Beispielsweise können Sie Ihren Kindern noch zu Lebzeiten Ihre Immobilie ganz oder anteilig überschreiben und eine angemessene Gegenleistung vereinbaren.
Was passiert bei einer Insolvenz des Teilkäufers?
Als Teilverkäufer erhalten Sie ein Nießbrauchrecht, das auch im Grundbuch festgehalten wird. Allerdings sollten Sie sich anwaltlich dazu beraten lassen, ob Sie auch dann abgesichert sind, wenn es zu einer Insolvenz des Teilkäufers kommt und eine Zwangsversteigerung der Immobilie droht. In diesem Fall sollten Sie trotzdem in der Immobilie bleiben können oder zumindest nicht gegenüber einem herkömmlichen Gesamtverkauf benachteiligt werden. Ist diese Sicherheit nicht gegeben, ist dies ein weiterer wichtiger Nachteil.
Die BaFin rät zur Vorsicht
Die BaFin betont Risiken
Auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt davor, sich ohne sorgfältige Auseinandersetzung mit den Risiken auf einen Immobilien-Teilverkauf einzulassen. Sie hebt die Unsicherheiten hervor, mit denen Teilverkäufer konfrontiert sind (Quelle: BaFin):
- Unvorhersehbare Entwicklung des Nutzungsentgelts nach Ablauf der Preisbindung
- Mögliche Unterschiede zwischen Verkehrswert und tatsächlichem Verkaufswert
- Ein hoher Teilverkaufspreis führt zu einem hohen Nutzungsentgelt
- Bei Nichtbezahlung droht der Verkauf des Hauses
- Es gibt keine staatliche Stelle, die für die Solvenz des Teilkäufers einsteht
- Teilrückkauf ist theoretisch möglich, aber in der Praxis in der Regel zu teuer
- Eine Preissteigerung der Immobilie ist keineswegs garantiert
Empfehlungen
Daraus ergibt sich die Empfehlung, sorgfältig zu prüfen, ob es in Ihrer Situation eine bessere Alternative zum Teilverkauf gibt und auch die Teilverkaufanbieter untereinander zu vergleichen. Außerdem rät die BaFin dazu, das Vorhaben mit Vertrauenspersonen zu besprechen und unabhängige Experten hinzuzuziehen. Wie immer bei so schwerwiegenden finanziellen Entscheidungen greift der Grundsatz, dass Sie sich zu nichts drängen lassen und nur Verträge unterschreiben sollten, die Sie vollständig verstehen. Auf der Seite der BaFin finden Sie auch eine Checkliste, um die tatsächlichen Kosten eines Teilverkaufs besser ermitteln zu können.
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