Immobilien-Teilverkauf: Lösung bei einer Scheidung?

Foto von Swantje Niemann
Zuletzt aktualisiert am

Das Wichtigste in Kürze

  • Oft haben nach einer Scheidung beide Ex-Partner Anspruch auf eine gemeinsame Immobilie, auch wenn sie nicht länger beide darin wohnen.
  • Wer welche Ansprüche hat, hängt stark vom Güterstand ab.
  • Ein Immobilien-Teilverkauf ist eine Möglichkeit, den Partner auszuzahlen, sodass man weiterhin in dem Haus oder der Wohnung bleiben kann.
  • Setzen Sie sich jedoch sorgfältig damit auseinander, was das langfristig bedeutet.

Das erwartet Sie hier

Was nach einer Scheidung mit gemeinsamem Immobilienbesitz passiert und ob Teilverkauf eine gute Option ist, um einen Ex-Partner auszuzahlen.

Inhalt dieser Seite
  1. Gemeinsame Immobilien nach der Scheidung
  2. Teilverkauf nach Scheidung
  3. Immobiliennutzung im Trennungsjahr

Was passiert nach der Scheidung mit gemeinsamen Immobilien?

Welchen Anspruch hat der Ex-Partner auf die Immobilie?

Je nachdem, ob ein Ehevertrag geschlossen wurde und wie dieser aussieht, liegt ein anderer Güterstand vor. Dieser entscheidet darüber, was nach einer Scheidung mit einer gemeinsamen Immobilie passiert.

  • Zugewinn­gemeinschaft: Eine Zugewinn­gemeinschaft liegt automatisch vor, wenn die Partner keinen Ehevertrag abgeschlossen haben. Ist dies der Fall, muss der Partner, dessen Vermögen während der Ehe stärker gewachsen ist, einen Ausgleich an den anderen zahlen. Das bedeutet zum Beispiel, dass jemand, der eine Immobilie in die Ehe eingebracht hat, diese behalten kann, aber seinem Partner einen Zugewinnausgleich für eine Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe schuldet.
  • Gütertrennung: In einem Ehevertrag kann man auch eine Gütertrennung vereinbaren. Dies bedeutet, dass die Vermögen der beiden Partner getrennt bleiben.
  • Güter­gemeinschaft: Bei einer Güter­gemeinschaft gehört das Vermögen, das die Eheleute jeweils in die Ehe eingebracht haben, beiden gleichermaßen. Das betrifft auch Immobilien. In diesem Fall kann man auch keine Teilungsversteigerung erzwingen. Für einen Verkauf ist die Zustimmung beider Partner nötig.

Gemeinsamer Immobilienkauf

Ein typisches Szenario ist auch, dass Eheleute in einer Zugewinn­gemeinschaft die Immobilie gemeinsam erwerben. In diesem Fall lassen sie sich in der Regel beide zu je 50 Prozent als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen und sind jeweils Bruchteileigner. Teilweise wird ein Partner auch durch eine Schenkung Miteigentümer einer Immobilie, die der andere in die Ehe eingebracht hat.

Icon Partner Paar

Einigung auf Verkauf

Sind beide Partner anteilig Besitzer der Immobilie, können sie jeweils ihren eigenen Anteil verkaufen – allerdings ist es relativ schwierig, einen Käufer dafür zu finden. Für einen Gesamtverkauf müssen sie beide zustimmen. Der Verkaufspreis wird entsprechend ihrem Anteil an der Immobilie auf sie aufgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, wer wie viel für das Haus bezahlt hat.

Was bedeutet das für Steuern und Kredite?

lesen

Wenn Sie das Haus für weniger als zehn Jahre besessen haben und schon ein Jahr vor dem Verkauf ausgezogen sind, fällt beim Verkauf des Hauses eine Spekulationssteuer an. Ein noch immer laufender Immobilienkredit muss für den Verkauf getilgt werden. Hierfür verlangen Banken in den meisten Fällen eine Vorfälligkeits­entschädigung.

Immobilienverkauf nach einer Scheidung: Tipps

lesen

Um eine Immobilie möglichst gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie auf die folgenden Punkte achten:

  • Wählen Sie einen günstigen Zeitpunkt für den Verkauf
  • Lassen Sie ein Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen
  • Holen Sie sich gegebenenfalls Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienmakler
  • Nehmen Sie sich die Zeit, die Immobilie in einen guten Zustand zu bringen (zum Beispiel durch einen neuen Anstrich in den Räumen), um sie für potenzielle Käufer attraktiver zu machen

Kann ein Partner den Verkauf erzwingen?

Komplizierter wird es, wenn ein Partner die Immobilie verkaufen und der andere bleiben will. Wenn sich die Partner über den Verkauf nicht einig werden und keine Güter­gemeinschaft vereinbart wurde, kann einer von ihnen eine Teilungsversteigerung erzwingen. Gegen diese ist Einspruch möglich, aber nur mit einem triftigen Grund und oft führt dies auch nur zu einem Aufschub. Der große Nachteil einer Teilungsversteigerung: Oft erzielt sie einen deutlich niedrigeren Verkaufspreis als ein freier Verkauf.

Icon Kreisdiagramm

Icon Geldscheine

Auszahlung eines Partners

Will ein Partner in der Immobilie bleiben, kann er sich unter Umständen den Immobilienanteil des anderen Partners übertragen lassen und diesen auszahlen. Damit wird er alleiniger Eigentümer der Immobilie und kann diese behalten.

Auszahlung und laufende Immobilienkredite

Wenn beide Partner Eigentümer der Immobilie sind und der Kredit für die Immobilie noch nicht getilgt ist, ist die Zustimmung der Bank nötig, um einen der beiden Ehepartner aus dem Kredit zu entlassen. Wenn sich die finanzielle Situation ändert, kann die Bank auf einen neuen Kreditvertrag bestehen. Für den alten Kredit fällt dann unter Umständen eine Vorfälligkeits­entschädigung an. Wird der ausziehende Partner nicht aus dem Kredit entlassen, haften weiterhin beide für die Tilgung des Kredits.

Darum ist das Gutachten wichtig

Sowohl für einen Gesamtverkauf als auch für die Auszahlung eines Partners ist es wichtig zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Falls sich die Eheleute vor Gericht einigen müssen, brauchen sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Gutachter. Bei einer außergerichtlichen Einigung oder einem einvernehmlichen Gesamtverkauf genügt ein kostengünstigeres Kurzgutachten. Achten Sie darauf, es bei einem zertifizierten Gutachter in Auftrag zu geben.

Icon Papiere

Alternativen zu Verkauf und Auszahlung

Realteilung

lesen

Wenn beide Partner in ihrem Haus bleiben wollen und die Bauart des Hauses es zulässt, ist auch eine Aufteilung des Gebäudes an sich möglich. Das Haus wird dann baulich in zwei abgetrennte Wohneinheiten verwandelt, von denen jeder Partner jeweils eine erhält.

Vermietung

lesen

Die Partner können sich auch entscheiden, beide auszuziehen und die Einkünfte aus einer Vermietung der Immobilie untereinander aufzuteilen. Dies kann sich finanziell mehr lohnen als ein Verkauf. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sich die ehemaligen Eheleute weiterhin gut genug verstehen, um die Immobilie gemeinsam zu verwalten.

Übertragung auf die Kinder

lesen

Wenn die Immobilie ohnehin auf die Kinder übergehen soll, können sich die Partner nach der Scheidung auch darauf einigen, ihren Kindern schon zu Lebzeiten die Immobilie zu schenken. Sind die Kinder noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Beachten Sie, dass dabei nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten auf die Beschenkten übergehen.

Mehr zum Thema Haus überschreiben

Was passiert mit einem gemeinsamen Nießbrauchrecht?

Manchmal haben Ehepaare die Immobilie bereits an jemand anderen, in der Regel ihre Kinder, überschrieben, aber sich ein gemeinsames Nießbrauchrecht vorbehalten. Dieses bleibt auch nach einer Scheidung erhalten. Wenn die Partner nicht mehr zusammenleben möchten, kann ein Partner dem anderen seinen Anteil an dem Nießbrauchrecht abkaufen. Das ist jedoch nur mit dessen Einverständnis möglich. Eine weitere Möglichkeit ist, dass beide auszuziehen und die Immobilie vermieten. Ein Nießbrauchrecht kann nur mit dem Einverständnis beider Partner aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Immobilien-Teilverkauf: Lösung nach einer Scheidung?

Partner auszahlen, Auszug vermeiden

Ein Immobilien-Teilverkauf ist nicht nur im Alter eine Option, sondern kann auch bei einer Scheidung relevant werden. Denn häufig entsteht die Situation, dass ein Partner in der Immobilie bleiben will, aber nicht ausreichend liquides Vermögen hat, um seinem Partner dessen Ansprüche aus dem Zugewinnausgleich zu zahlen oder ihm dessen Anteil an der Immobilie abzukaufen. In einer solchen Situation droht ein Verkauf der Immobilie. Ein Immobilien-Teilverkauf ist ein möglicher Weg, dies zu vermeiden.

So funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf


Icon Haus mit Haken Check

So verhindert ein Teilverkauf den Verlust der Immobilie

Wenn Sie einen Anteil der Immobilie einem Unternehmen verkaufen, ist es möglich, von der Verkaufssumme den Partner auszuzahlen. Der Käufer ist nun stiller Miteigentümer der Immobilie, die Sie weiterhin bewohnen oder auch vermieten können. Für den Nießbrauch an der gesamten Immobilie zahlen Sie ein Nutzungsentgelt. Sie entscheiden weiterhin über die Verwendung der Immobilie und den Zeitpunkt des Gesamtverkaufs. Beachten Sie jedoch, dass bei einem Gesamtverkauf in der Regel noch einmal Gebühren anfallen und dass Ihr Nießbrauchrecht von Ihrer Fähigkeit abhängt, das Nutzungsentgelt zu zahlen.

Das spricht dafür

lesen

Ein Teilverkauf kann eine Möglichkeit darstellen, nach einer Scheidung trotz Ansprüchen des Ex-Partners im vertrauten Zuhause zu bleiben.

Das spricht dagegen

lesen

Nach einem Immobilien-Teilverkauf gehört Ihnen nicht mehr die gesamte Immobilie und ein Rückkauf des verkauften Anteils ist zwar möglich, aber nicht immer realistisch. Für Sie fallen ein Nutzungsentgelt und weitere Kosten an. Zudem gibt es einige Risiken, die Sie kennen sollten.

Kredit für den Zugewinnausgleich

Ein Teilverkauf ist eine, aber je nach Ihrer Situation nicht die einzige Möglichkeit, trotz eines Liquiditätsengpasses nach der Scheidung in Ihrer Immobilie zu bleiben. Abhängig von Ihrer Bonität ist es auch möglich, einen Kredit aufzunehmen, um den Partner auszuzahlen. Holen Sie am besten Angebote für einen Immobilien-Teilverkauf und für Kredite ein, um durchzurechnen, was für Sie langfristig günstiger ist.

Immobiliennutzung im Trennungsjahr

Verkauf schon während der Trennung?

Die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll, kommt in der Regel bereits dann auf, wenn die Ehepartner zwar schon getrennt, aber noch nicht geschieden sind. Auch hier ergibt sich mitunter die Situation, dass ein Partner die Immobilie verkaufen und der andere die Immobilie behalten möchte. Vor der Scheidung sind die beiden zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet, das heißt, dass ihre Interessen gegeneinander abgewogen werden.

Interessenabwägung in der Trennungszeit

lesen

Hat der Partner, der verkaufen will, ein legitimes Interesse daran, kann er den Verkauf schon vor der eigentlichen Scheidung durchsetzen. Hat der andere Partner hingegen ein berechtigtes Interesse, in der Immobilie zu bleiben – zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen oder wegen des Wohls der Kinder im Haushalt -, kann der Verkauf auf dieser Grundlage verweigert werden.

Nutzungsentgelt

Zieht während des Trennungsjahres ein Partner aus, kann dieser ein Entgelt für die Nutzung durch den anderen Partner verlangen. Wenn der ausgezogene Partner die Absicht hat, in die Immobilie zurückzukehren, muss er das innerhalb der ersten sechs Monate nach seinem Auszug angeben, andernfalls geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Partner dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlässt.

Icon Zeit ist Geld

Tipp: Partner vor der Scheidung auszahlen

Wenn ein Partner die Immobilie behalten möchte und den anderen auszahlt, ist es sinnvoll, dies vor der Scheidung zu tun. Denn solange es sich bei dem Verkauf um ein Geschäft unter Eheleuten handelt, fällt keine Grunderwerbssteuer an.

Haben Sie alles gefunden?

Schnelle Frage, Kritik oder Feedback?

Wir helfen Ihnen gerne. Professionelle Beratung von echten Menschen. Rufen Sie uns zum Ortstarif an oder schreiben Sie uns per E–Mail.

Foto von Katharina Burnus
Katharina Burnus
Ihre Ansprechpartnerin
Erfahrungen & Bewertungen zu transparent-beraten.de GmbH