Das erwartet Sie hier
Welche Kosten beim Immobilien-Teilverkauf anfallen, wie Sie sie in Euro ausrechnen und warum ein tilgungsfreier Kredit im Beispiel günstiger ist.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Vier Kostenblöcke: Nutzungsentgelt, pauschal 17 % Nebenkosten über die Mindestvergütung, Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf und die Kosten des Hauses, die bei Ihnen bleiben.
- Nutzungsentgelt: zuletzt rund 4,9 bis 6,2 % des Kaufpreises pro Jahr, meist nur zehn Jahre fest. Konditionen für 2026 hat kein Anbieter prüfbar veröffentlicht.
- Rechenbeispiel: 120.000 € aus einem Haus für 400.000 € kosten in zehn Jahren 93.600 bis 102.400 €, ein tilgungsfreier Kredit 62.760 €.
- Vor der Unterschrift: alle Gebühren in Euro ausrechnen, die Regel nach der Festschreibung klären und den Vertrag von Anwalt oder Verbraucherzentrale prüfen lassen.
Welche Kosten fallen beim Immobilien-Teilverkauf an?
Beim Teilverkauf zahlen Sie vier Arten von Kosten: jeden Monat ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil, über die Mindestvergütung die Nebenkosten des Ankaufs, beim späteren Gesamtverkauf ein Durchführungsentgelt und weiterhin alle Kosten Ihres Hauses. Keiner dieser Posten ist gesetzlich begrenzt, und eine Kennzahl wie den Effektivzins beim Kredit gibt es nicht.
| Kostenart | Wann sie anfällt | Höhe laut Quelle | Wer sie trägt |
|---|---|---|---|
| Nutzungsentgelt | Jeden Monat ab der Auszahlung | Rund 4,9 bis 6,2 % des Kaufpreises pro Jahr (IMMO.info, Stand 2024 und 2025) | Sie, an den Teilkäufer |
| Nebenkosten des Ankaufs | Beim Teilverkauf, vom Teilkäufer vorgestreckt | Pauschal 17 % des Kaufpreises (SVRV-Gutachten 2025) | Sie, über die Mindestvergütung von 117 % beim Gesamtverkauf |
| Durchführungsentgelt | Beim Gesamtverkauf, etwa nach Auszug oder Tod | Rund 3,3 % (Verbraucherzentrale) bis 5,5 % (SVRV) des Gesamterlöses | Sie, als Abzug vom Verkaufserlös |
| Rückkauf des Anteils | Wenn Sie oder Ihre Erben zurückkaufen | Meist aktueller Verkehrswert des Anteils, dazu teils 1,0 bis 3,0 % Entgelt (IMMO.info, Stand 11/2024 bis 11/2025) | Sie |
| Instandhaltung und laufende Kosten | Laufend | Je nach Haus | Sie, je nach Vertrag vollständig |
Neue Konditionen hat seit Ende 2025 kein Anbieter prüfbar veröffentlicht. Die neuesten belegten Werte stammen aus der Übersicht von IMMO.info mit Stand 27.12.2025, viele sind älter. Zwei Anbieter haben sich laut IMMO.info aus dem Neugeschäft zurückgezogen, ein dritter hat es im August 2025 eingestellt (Quelle: IMMO.info). Wie der Teilverkauf funktioniert, erklärt unsere Seite zum Immobilien-Teilverkauf, die übrigen Wege der Immobilienrente stehen im Überblick.
Das ist neu in 2026
Das Oberlandesgericht Hamburg hat am 20.08.2026 die Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen EV LiquidHome überwiegend abgewiesen: Ein Teilverkauf ist nach seiner Ansicht kein Verbraucherdarlehen. Mehrere Vertragsklauseln darf der Anbieter aber nicht mehr verwenden, unter anderem eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus (Aktenzeichen 5 UKl 2/25). Rechtskräftig ist das Urteil nicht: Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt (XI ZR 86/26). Bis dahin gilt: Die Kosten rechnen Sie selbst in Euro aus.
Wie setzen sich die Kosten eines Teilverkaufs zusammen?
Den größten Teil macht das Nutzungsentgelt aus, weil es jeden Monat anfällt. Die übrigen Posten werden erst beim Gesamtverkauf fällig und deshalb leicht unterschätzt: Sie stecken in der Mindestvergütung und im Durchführungsentgelt und mindern den Erlös, der Ihnen oder Ihren Erben bleibt.
Nutzungsentgelt: der größte Kostenblock
Für den verkauften Anteil zahlen Sie dem Teilkäufer jeden Monat ein Entgelt, weil Sie das ganze Haus weiter nutzen. Zuletzt lag es bei rund 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, Anfang 2022 waren es noch rund 2,9 Prozent (Quelle: IMMO.info). Bei 120.000 Euro und 5,0 Prozent sind das 500 Euro im Monat und 60.000 Euro in zehn Jahren. Nach 20 Jahren haben Sie den Kaufpreis einmal komplett als Entgelt gezahlt.
Fest ist das Entgelt meist nur zehn Jahre. Danach passen die Anbieter es nach Euribor, Swapsatz, Bundesrendite oder Verbraucherpreisindex an. Der Verbraucherzentrale Bundesverband schildert einen Vertrag von Ende 2021, in dem das Entgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache erhöht wurde (Quelle: vzbv). Die ersten zehnjährigen Festschreibungen laufen ab 2028 aus, Verträge mit kürzerer oder ohne Festschreibung wurden, wie dieser Fall zeigt, schon früher angepasst.
| Anbieter | Neugeschäft 2026 | Nutzungsentgelt bei 10 Jahren Festschreibung | Anpassung nach der Festschreibung | Stand |
|---|---|---|---|---|
| Deutsche Teilkauf | nein, seit 12/2024 | 5,3–6,0 % | nach Euribor | 01/2024 |
| EV LiquidHome (Engel & Völkers) | nein, seit 08/2025 | 4,95 % | nach 10-Jahres-Swap | 04/2025 |
| HausVorsorge | ja | 5,25 % | nach 10-Jahres-Swap-Mittelsatz der DZ Bank | 11/2024 |
| HausVorteil | ja, Ankauf durch Finanzierung begrenzt | 5,2 % | alle 10 Jahre nach zehnjähriger Bundesrendite | 08/2025 |
| Heimkapital | ja | 5,3–5,6 % | alle 5 Jahre nach Verbraucherpreisindex | 10/2025 |
| Lebenswert | ja | 4,99–5,75 % | nach 10-Jahres-Swap | 06/2024 |
| Realwertpartner | ja | 5,7 % (08/2025), heute nach Hypothekenzins | nach 10-Jahres-Swap | 10/2026 laut Anbieter |
| Verkaufen aber bleiben | ja | 4,9 % (ab 75 lebenslang fest 5,9 %) | nach Verbraucherpreisindex | 11/2025 |
| vobahome (Volksbank-Teilverkauf) | ja laut Anbieter, Refinanzierung der Mutterbank seit 08/2025 beendet | ab 5,7 % | alle 5 Jahre nach Verbraucherpreisindex | 11/2025 |
| Wertfaktor | weitgehend nein seit 01/2024, Stand 2026 offen | 5,5–6,18 % | nach zehnjähriger Bundesrendite | 12/2023 |
| WohnWert | ja | 5,6 % | nach Verbraucherpreisindex | 10/2025 |
Nutzungsentgelt: Berechnung, Anpassung und Anbieter
Nebenkosten des Ankaufs und Mindestvergütung
Beim Kauf Ihres Anteils fallen Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und ein Gutachten an. Gesetzlich trägt der Käufer Notar und Grundbuch (Quelle: § 448 BGB). Die großen Anbieter setzen diese Kosten aber pauschal mit 17 Prozent des Kaufpreises an und holen sie beim Gesamtverkauf zurück: Sie erhalten dann mindestens 117 Prozent ihres Kaufpreises, die sogenannte Mindestvergütung.
Für Sie heißt das: Steigt der Wert Ihres Hauses bis zum Verkauf um weniger als 17 Prozent, zahlen Sie die Differenz aus Ihrem eigenen Anteil. Über zehn Jahre braucht es dafür rund 1,6 Prozent Wertsteigerung pro Jahr. Werbeaussagen wie „keine Nebenkosten“ treffen deshalb nicht zu, die Kosten werden nur später fällig (Quelle: SVRV-Gutachten).
Wir suchen gerade einen Top-Partner für den Teilverkauf
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Wie sich die 17 Prozent zusammensetzen, legen die Anbieter nicht offen. Notar und Grundbuch kosten nach den gesetzlichen Gebühren für einen Anteil von 150.000 Euro rund 1.600 Euro, dazu kommt Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland (Quelle: GNotKG). Die Fachliteratur nennt 15 bis 17 Prozent, weil Ankauf und späterer Verkauf diese Kosten doppelt auslösen.
Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf
Wird das Haus später ganz verkauft, etwa nach Ihrem Auszug oder Tod, verlangen viele Anbieter ein Durchführungs- oder Serviceentgelt. Die Verbraucherzentrale nennt meist rund 3,3 Prozent, das SVRV-Gutachten bis zu 5,5 Prozent (Quelle: Verbraucherzentrale). Der Satz gilt für den Erlös des ganzen Hauses, also auch für Ihren Anteil. Bei 400.000 Euro sind das 13.200 bis 22.000 Euro.
Einige Anbieter verlangen kein Durchführungsentgelt, beteiligen Sie aber anteilig an der Provision des Immobilienvermittlers. Beauftragen beim Verkauf an einen privaten Käufer beide Seiten einen Vermittler, wird dessen Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gleich geteilt (Quelle: § 656c BGB).
Rückkauf des Anteils
Wollen Sie oder Ihre Erben den Anteil zurückkaufen, zahlen Sie in der Regel den aktuellen Verkehrswert des Anteils, nicht den alten Kaufpreis. Ist Ihr Haus im Wert gestiegen, wird der Rückkauf teurer. Einzelne Verträge verlangen mindestens den gezahlten Kaufpreis plus Nebenkosten. Laut IMMO.info kommen je nach Anbieter 1,0 bis 3,0 Prozent Entgelt dazu (Stand November 2024 bis November 2025), ein Anbieter verlangt bei vorzeitigem Rückkauf drei Monatsentgelte (Stand Oktober 2025).
Rechtlich ist der Rückkauf ein neuer Kauf mit Notar und Grundbuch. Grunderwerbsteuer fällt erneut an, außer Sie kaufen innerhalb von zwei Jahren zurück und stellen einen Antrag (Quelle: § 16 GrEStG). Wie der Rückkauf abläuft und was Erben beachten müssen, lesen Sie auf unserer Seite zum Rückkauf beim Teilverkauf.
Instandhaltung, Grundsteuer und laufende Kosten
Als Nießbraucher tragen Sie nach dem Gesetz die gewöhnliche Unterhaltung des Hauses und öffentliche Lasten wie die Grundsteuer (Quelle: §§ 1041, 1047 BGB). In vielen Teilverkaufsverträgen zahlen Sie laut Verbraucherzentrale sogar die gesamte Instandhaltung, also auch große Arbeiten. Einige Anbieter beteiligen sich laut IMMO.info anteilig an Dach, Fach oder Modernisierung, teils nur gegen ein höheres Nutzungsentgelt.
Bei Ihnen bleiben auch die Betriebskosten wie Strom, Wasser und Heizung sowie die Gebäudeversicherung, weil Sie das Haus weiter nutzen. Rechnen Sie diese Kosten in Ihre Planung ein: Das Geld aus dem Teilverkauf muss sie neben dem Nutzungsentgelt über viele Jahre tragen. Was der Nießbrauch Ihnen erlaubt, erklärt unsere Seite zu Nießbrauch und Wohnrecht.
Steuern: Spekulationsfrist und Nutzungsentgelt
Wohnen Sie selbst im Haus, ist der Verkauf Ihres Anteils in der Regel steuerfrei. Steuerpflichtig wird der Gewinn nur, wenn zwischen Kauf und Teilverkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie das Haus weder seit dem Kauf noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie steuerfrei (Quelle: § 23 EStG).
Bei einem geerbten Haus läuft die Frist ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall. Das Nutzungsentgelt können Sie nicht absetzen, solange Sie selbst im Haus wohnen, denn es zählt zur privaten Lebensführung (Quelle: § 12 EStG). Mehr dazu auf unserer Seite zum Teilverkauf in der Steuer.
Was die einzelnen Anbieter verlangen
Die Kosten unterscheiden sich je Anbieter deutlich: Manche verlangen kein Durchführungsentgelt, beteiligen Sie aber an der Vermittlerprovision, andere nehmen bis zu 5,5 Prozent einschließlich Provision. Die Tabelle zeigt die zuletzt veröffentlichten Werte mit Stand je Anbieter. Wer derzeit überhaupt noch ankauft, steht in der Spalte Neugeschäft. Jeden Anbieter einzeln beschreibt unsere Seite Teilverkauf-Anbieter im Vergleich.
| Anbieter | Neugeschäft 2026 | Durchführungsentgelt | Mindestverkaufswert | Maklerkosten beim Gesamtverkauf | Reduziert bei Rückkauf | Stand |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Deutsche Teilkauf | nein, seit 12/2024 | keins | 117 % | anteilig, bis 7,14 % × Anteil | – | 01/2024 |
| EV LiquidHome (Engel & Völkers) | nein, seit 08/2025 | 5,5 % inklusive Makler | 118 % | im Entgelt enthalten | 3,0 % | 04/2025 |
| HausVorsorge | ja | 2,5 % | 119 % | anteilig | 1,5 % | 11/2024 |
| HausVorteil | ja, Ankauf durch Finanzierung begrenzt | 4,9 % vom verbleibenden Anteil, inklusive Makler | 117 % | im Entgelt enthalten | 1,9 % | 08/2025 |
| Heimkapital | ja | keins | 117 % | anteilig, bis 7,14 % × Anteil | Angaben widersprüchlich | 10/2025 |
| Lebenswert | ja | keins | 117 % | anteilig, bis 7,14 % × Anteil | – | 06/2024 |
| Realwertpartner | ja | 3,25 %, je nach Objekt 3,75–4,5 %, inklusive Makler | 117 % | im Entgelt enthalten | – | 10/2026 laut Anbieter |
| Verkaufen aber bleiben | ja | 3,9 % inklusive Makler, dazu Ankaufsnebenkosten des Anbieters | keine Mindestwertgarantie | im Entgelt enthalten | – | 11/2025 |
| vobahome (Volksbank-Teilverkauf) | ja laut Anbieter, Refinanzierung der Mutterbank seit 08/2025 beendet | 2,0 % | 117–119 % | anteilig, bis 7,14 % × Anteil | 1,0 %, höchstens 2.500 € | 11/2025 |
| Wertfaktor | weitgehend nein seit 01/2024, Stand 2026 offen | 3,3 % | 117 % | – | – | 12/2023 |
| WohnWert | ja | keins | 117 % | anteilig, bis 7,14 % × Anteil | drei Monatsentgelte Entschädigung bei vorzeitigem Rückkauf | 10/2025 |
Was kostet ein Teilverkauf in zehn Jahren? Ein Rechenbeispiel
Für 120.000 Euro aus einem Haus im Wert von 400.000 Euro zahlen Sie beim Teilverkauf in zehn Jahren 93.600 bis 102.400 Euro, wenn der Hauswert gleich bleibt. Ein tilgungsfreier Kredit über dieselbe Summe kostet im selben Zeitraum 62.760 Euro. Auch bei steigenden oder fallenden Preisen bleibt der Kredit günstiger.
Die Annahmen
Ihr Haus ist 400.000 Euro wert. Sie verkaufen 30 Prozent für 120.000 Euro und zahlen zehn Jahre lang 5,0 Prozent Nutzungsentgelt, also 500 Euro im Monat. Danach wird das Haus ganz verkauft. Der Teilkäufer erhält 30 Prozent des Erlöses, mindestens aber 117 Prozent seines Kaufpreises, also 140.400 Euro. Dazu kommt eine Servicepauschale von 3,3 oder 5,5 Prozent auf den Gesamterlös, die Vermittlerprovision ist darin enthalten.
Zum Vergleich nehmen Sie bei Ihrer Bank einen tilgungsfreien Kredit über 120.000 Euro zu 4,04 Prozent Effektivzins auf, dem Durchschnitt für Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 (Quelle: Deutsche Bundesbank). Sie zahlen nur Zinsen, 404 Euro im Monat, und tilgen beim Verkauf. Die Vermittlerprovision tragen Sie mit 3,57 Prozent. Grundschuldkosten, Steuern und Instandhaltung sind in beiden Fällen nicht eingerechnet.
Was der Teilverkauf kostet
Bleibt der Hauswert gleich, kostet Sie der Teilverkauf mit 3,3 Prozent Pauschale 93.600 Euro: 60.000 Euro Nutzungsentgelt, 20.400 Euro Aufschlag durch die Mindestvergütung und 13.200 Euro Servicepauschale. Mit 5,5 Prozent Pauschale sind es 102.400 Euro. Das Nutzungsentgelt macht damit knapp zwei Drittel der Kosten aus, der Aufschlag aus der Mindestvergütung gut ein Fünftel.
- Nutzungsentgelt60.000 €
- Aufschlag durch die Mindestvergütung20.400 €
- Servicepauschale13.200 €
Quelle: Beispielrechnung der Redaktion nach SVRV-Gutachten und Verbraucherzentrale, Stand Oktober 2026
Teilverkauf oder tilgungsfreier Kredit?
Der Kredit kostet im selben Fall 62.760 Euro: 48.480 Euro Zinsen und 14.280 Euro Vermittlerprovision beim Verkauf. Mit dem Kredit bleiben Ihnen damit rund 31.000 Euro mehr, gegenüber 5,5 Prozent Pauschale fast 40.000 Euro. Das deckt sich mit der Stiftung Warentest, nach der Teilverkäufe im Vergleich mit tilgungsfreien Krediten fast immer teurer sind (Quelle: vzbv).
- Teilverkauf mit 5,5 Prozent Pauschale102.400 €
- Teilverkauf mit 3,3 Prozent Pauschale93.600 €
- Tilgungsfreier Kredit62.760 €
Quelle: Beispielrechnung der Redaktion, Effektivzins Deutsche Bundesbank August 2026
Wie die Wertentwicklung das Ergebnis verändert
Die Tabelle zeigt, was Ihnen nach zehn Jahren insgesamt bleibt: die Auszahlung plus Ihr Erlös beim Verkauf, abzüglich aller Zahlungen. Der Kredit liegt in allen vier Fällen vorn. Steigt der Wert stark, wächst der Abstand sogar, weil der Teilkäufer dann 30 Prozent des höheren Erlöses erhält, während die Bank nur die 120.000 Euro zurückbekommt.
| Wertentwicklung pro Jahr | Verkaufspreis nach 10 Jahren | Teilverkauf, 3,3 % Pauschale | Teilverkauf, 5,5 % Pauschale | Tilgungsfreier Kredit |
|---|---|---|---|---|
| Minus 1 % | 361.753 € | 269.415 € | 261.456 € | 300.358 € |
| 0 % | 400.000 € | 306.400 € | 297.600 € | 337.240 € |
| Plus 1,5 % | 464.216 € | 368.497 € | 358.284 € | 399.164 € |
| Plus 3 % | 537.567 € | 418.557 € | 406.730 € | 469.895 € |
Der Kredit hat einen Haken: Die Bank prüft vorher Ihre Kreditwürdigkeit (Quelle: § 505a BGB), und nicht jeder Eigentümer im Rentenalter bekommt einen solchen Kredit. Fragen Sie trotzdem zuerst Ihre Hausbank, bevor Sie einen Teilverkauf unterschreiben. Weitere Wege zu Geld aus der eigenen Immobilie finden Sie unter Alternativen zum Teilverkauf.
Was passiert bei einem Wertverlust der Immobilie?
Sinkt der Wert Ihres Hauses, tragen Sie den Verlust weitgehend allein. Die Mindestvergütung sichert dem Teilkäufer trotzdem 117 Prozent seines Kaufpreises, die Differenz geht von Ihrem Anteil ab. Die Verbraucherzentrale Hamburg spricht von einem Mindestgewinn von meist 14 bis 17 Prozent, den sich die Anbieter sichern (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg).
Warum der Teilkäufer auch bei Verlust auf seine Kosten kommt
Neben Wertsteigerungen sind auch gleichbleibende Preise oder Wertverluste möglich, etwa wenn sich die Umgebung des Hauses zum Nachteil verändert. Für diesen Fall sichern sich fast alle Anbieter mit einem Mindestverkaufswert ab. Laut IMMO.info verzichtet nur ein Anbieter darauf und zieht dafür seine Ankaufsnebenkosten von etwa 6 bis 9 Prozent des Teilkaufpreises von Ihrem Erlös ab (Stand November 2025).
Beispielrechnung: Verkauf nach zehn Jahren mit Verlust
Ihr Haus ist 350.000 Euro wert. Sie verkaufen 40 Prozent für 140.000 Euro und zahlen 578 Euro Nutzungsentgelt im Monat. Vereinbart sind eine Mindestvergütung von 117 Prozent und 5,5 Prozent Gebühr auf den Gesamterlös. Nach zehn Jahren wird das Haus für 290.000 Euro verkauft, 60.000 Euro weniger als zu Beginn.
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Verkaufspreis nach zehn Jahren | 350.000 € minus 60.000 € | 290.000 € |
| Mindestbetrag für den Teilkäufer | 117 % von 140.000 € | 163.800 € |
| Ihr Erlös aus dem Gesamtverkauf | 290.000 € minus 163.800 € | 126.200 € |
| Gebühr für den Gesamtverkauf | 5,5 % von 290.000 € | 15.950 € |
| Nutzungsentgelt in zehn Jahren | 578 € mal 120 Monate | 69.360 € |
Ihre Bilanz: 140.000 Euro Auszahlung plus 126.200 Euro Erlös, abzüglich 15.950 Euro Gebühr und 69.360 Euro Nutzungsentgelt, ergibt 180.890 Euro. Ohne Mindestvergütung hätten Sie 60 Prozent des Erlöses erhalten, also 174.000 statt 126.200 Euro. Die Klausel kostet Sie hier 47.800 Euro. Der Teilkäufer bekommt trotz des Verlusts 23.800 Euro mehr, als er gezahlt hat.
Neben dem Wertverlust gibt es Risiken, die keine Kostentabelle zeigt: den Rang des Nießbrauchs im Grundbuch und die Grundschuld der Bank des Teilkäufers auf dem ganzen Haus. Beides kann im Ernstfall teurer werden als jede Gebühr. Wir erklären es auf unserer Seite Kritik und Risiken beim Teilverkauf.
Wie prüfen Sie die Kosten eines Teilverkauf-Angebots?
Rechnen Sie jedes Angebot vollständig in Euro aus, für mindestens drei Fälle: Wertverlust, gleichbleibender Wert und Wertsteigerung. Die Mitglieder des Bundesverbands Immobilienverrentung rechnen ihre Beispiele laut Verband einheitlich mit 2 Prozent Wertsteigerung pro Jahr. Das ist mehr, als die Mindestvergütung in zehn Jahren braucht. Verlangen Sie deshalb zusätzliche Rechnungen.
Diese Punkte gehören auf Ihre Prüfliste
Klären Sie vor jeder Unterschrift diese Punkte schriftlich. Die Verbraucherzentralen raten außerdem, zuerst einen Bankkredit durchzurechnen, den Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen und beim Notar auf einer Aufklärung über die Risiken zu bestehen (Quelle: Verbraucherzentrale).
- Nutzungsentgelt in Euro für die gesamte Festschreibung und die Regel für die Zeit danach, mit einer Rechnung für steigende Zinsen
- Mindestvergütung in Prozent und als Eurobetrag für einen Verkauf ohne Wertsteigerung
- Durchführungsentgelt: Prozentsatz, Bemessung am ganzen Haus oder am Anteil und ob die Vermittlerprovision enthalten ist
- Rückkaufpreis: Verkehrswert oder alter Kaufpreis, dazu Entgelte und Entschädigungen
- Instandhaltung: was Sie allein tragen und woran sich der Teilkäufer beteiligt
- Wertgutachten von einem Gutachter, den Sie selbst beauftragen
Typische Kostenfallen
- „Keine Nebenkosten“: Die Pauschale von 17 Prozent steckt in der Mindestvergütung
- Beispielrechnungen nur mit Wertsteigerung, ohne Fall mit gleichbleibendem oder sinkendem Wert
- Nutzungsentgelt nur zehn Jahre fest, ohne Rechnung für die Zeit danach
- Gesamtverkauf schon bei drei offenen Monatsentgelten, beim Immobilienkredit erst ab 2,5 Prozent Rückstand auf den Kreditbetrag
Holen Sie zu jedem Angebot ein Kreditangebot Ihrer Hausbank ein und legen Sie beide nebeneinander. Erst wenn der Teilverkauf auch nach dieser Prüfung zu Ihnen passt, sollte der Notartermin folgen. Ob sich ein Teilverkauf in Ihrer Lage überhaupt lohnt, prüft unsere Seite Ist ein Teilverkauf sinnvoll?
Die häufigsten Fragen zu den Kosten beim Teilverkauf
Was kostet ein Immobilien-Teilverkauf?
Für 120.000 Euro aus einem Haus im Wert von 400.000 Euro kostet ein Teilverkauf in zehn Jahren 93.600 bis 102.400 Euro, wenn der Wert gleich bleibt: Nutzungsentgelt, Aufschlag durch die Mindestvergütung von 117 Prozent und eine Servicepauschale. Ein tilgungsfreier Kredit über dieselbe Summe kostet bei 4,04 Prozent Effektivzins 62.760 Euro.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?
Die zuletzt veröffentlichten Sätze lagen laut IMMO.info bei rund 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr, meist zehn Jahre fest. Für 120.000 Euro und 5,0 Prozent sind das 500 Euro im Monat. Neue Konditionen für 2026 hat kein Anbieter prüfbar veröffentlicht.
Was ist das Durchführungsentgelt beim Teilverkauf?
Eine Gebühr, die der Teilkäufer für die Abwicklung des späteren Gesamtverkaufs verlangt. Laut SVRV-Gutachten sind es bis zu 5,5 Prozent, die Verbraucherzentrale nennt meist rund 3,3 Prozent. Der Satz gilt für den Erlös des ganzen Hauses, bei 400.000 Euro sind das 13.200 bis 22.000 Euro.
Wer zahlt Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf?
Zunächst der Teilkäufer. Er setzt die Kosten aber pauschal mit 17 Prozent an und holt sie über die Mindestvergütung von 117 Prozent beim Gesamtverkauf zurück, wirtschaftlich zahlen also Sie. Für die Grunderwerbsteuer haften laut § 13 GrEStG beide Vertragsteile: Zahlt der Teilkäufer nicht, kann sich das Finanzamt an Sie wenden.
Was bedeutet die Mindestvergütung von 117 Prozent?
Beim Gesamtverkauf erhält der Teilkäufer mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises, auch wenn sein Anteil am Erlös weniger wert ist. Hat er 120.000 Euro gezahlt, sind das mindestens 140.400 Euro. Erst wenn Ihr Haus bis zum Verkauf um mehr als 17 Prozent im Wert steigt, greift die Klausel nicht mehr.
Wer zahlt die Instandhaltung nach einem Teilverkauf?
Meist Sie. Als Nießbraucher tragen Sie nach dem Gesetz die gewöhnliche Unterhaltung, in vielen Verträgen laut Verbraucherzentrale sogar die gesamte Instandhaltung. Einige Anbieter beteiligen sich anteilig an großen Arbeiten, teils nur gegen ein höheres Nutzungsentgelt.
Kann das Nutzungsentgelt nach zehn Jahren steigen?
Ja. Nach der Festschreibung passen die Anbieter das Entgelt an einen Zinssatz oder den Verbraucherpreisindex an. Der Verbraucherzentrale Bundesverband schildert einen Vertrag von Ende 2021, in dem das Entgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache erhöht wurde. Lassen Sie sich die Regel vor Vertragsschluss mit Beispielzahlen erklären.
Ist ein tilgungsfreier Kredit günstiger als ein Teilverkauf?
Im Rechenbeispiel ja, bei jeder Wertentwicklung von minus 1 bis plus 3 Prozent pro Jahr. Mit dem Kredit bleiben nach zehn Jahren rund 31.000 bis 63.000 Euro mehr. Allerdings prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit, und nicht jeder Eigentümer im Rentenalter bekommt einen solchen Kredit.
Fällt beim Teilverkauf Spekulationssteuer an?
Selten. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie steuerfrei (laut § 23 EStG). Bei geerbten Häusern zählt der Kauf durch den Erblasser.
Was kostet der Rückkauf des verkauften Anteils?
In der Regel der aktuelle Verkehrswert des Anteils, bei einzelnen Verträgen mindestens der gezahlte Kaufpreis plus Nebenkosten. Dazu kommen je nach Anbieter 1,0 bis 3,0 Prozent Entgelt (laut IMMO.info, Stand November 2024 bis November 2025), Notar, Grundbuch und nach Ablauf von zwei Jahren erneut Grunderwerbsteuer. Mehr dazu auf unserer Seite zum Rückkauf.
Kann ich das Nutzungsentgelt von der Steuer absetzen?
Nicht, solange Sie selbst im Haus wohnen, denn dann gehört es laut § 12 EStG zur privaten Lebensführung. Vermieten Sie die Immobilie als Nießbraucher, versteuern Sie die Mieteinnahmen und können Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, als Werbungskosten abziehen.
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