Das erwartet Sie hier
Für wen ein Teilverkauf passt, wann Sie die Finger davon lassen sollten und welche elf Irrtümer zum Teilverkauf sich hartnäckig halten.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Selten die beste Lösung: Sinnvoll ist ein Teilverkauf vor allem, wenn Sie keinen Kredit bekommen, unbedingt wohnen bleiben wollen und das Nutzungsentgelt dauerhaft tragen können.
- Teurer als ein Kredit: Ein tilgungsfreier Kredit der Hausbank ist im Rechenbeispiel bei jeder Wertentwicklung günstiger, zuletzt kostete ein Teilverkauf 4,9 bis 6,2 % Entgelt pro Jahr.
- Alternativen zuerst: Kredit, Verkauf mit Rückmiete, Verkauf an die Familie mit Nießbrauch oder ein Vollverkauf mit Umzug.
- Zwei Irrtümer mit Folgen: Ein Nießbrauch im zweiten Rang ist nicht so sicher wie im ersten, und vor einer Insolvenz des Teilkäufers schützt Sie nur der Vertrag.
Wann ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?
Ein Teilverkauf ist sinnvoll, wenn Sie Geld aus Ihrem Haus brauchen, wohnen bleiben wollen und keinen günstigeren Weg haben, vor allem keinen Kredit. Er kostet Sie ein monatliches Nutzungsentgelt, eine Mindestvergütung für den Teilkäufer und Mitsprache über Ihr Haus. Für die meisten Eigentümer gibt es billigere Wege. Wir sehen den Teilverkauf 2026 kritisch und empfehlen derzeit keinen Anbieter.
| Ihre Lage | Teilverkauf sinnvoll? | Besser prüfen |
|---|---|---|
| Sie bekommen einen Kredit von Ihrer Bank | Meist nein | Tilgungsfreier Kredit oder Seniorenkredit |
| Sie wollen bleiben, bekommen aber keinen Kredit | Möglich, wenn Sie das Entgelt dauerhaft zahlen können | Verkauf mit Rückmiete oder Nießbrauch |
| Das Haus ist zu groß oder nicht barrierefrei | Eher nein | Vollverkauf und Umzug |
| Sie wollen Vermögen an Ihre Kinder geben | Eher nein | Verkauf oder Schenkung an die Familie mit Nießbrauch |
| Ihr Haus ist weniger als 200.000 € wert | Meist nicht möglich | Kredit, Vermietung von Teilen, Verkauf mit Rückmiete (laut GNIW ab 100.000 €) |
Der Markt macht die Entscheidung 2026 zusätzlich schwer: Drei der elf bekannten Anbieter kaufen kaum noch an, mehrere haben Probleme mit der Finanzierung. Laut IMMO.info finden manche Kunden keinen Teilkäufer mehr (Quelle: IMMO.info). Wie der Immobilien-Teilverkauf funktioniert und welche Modelle der Immobilienrente es gibt, erklären unsere Übersichtsseiten.
Für welche Personen eignet sich ein Immobilien-Teilverkauf?
Anbieter nennen ältere Eigentümer, Selbständige, Geschiedene und Erbengemeinschaften als typische Kunden. Für jede dieser Gruppen gibt es aber einen Haken und meist eine günstigere Alternative. Entscheidend ist, ob Sie das Nutzungsentgelt über viele Jahre zahlen können, denn davon hängt Ihr Wohnrecht ab.
Für ältere Eigentümer, die wohnen bleiben wollen
Wer im Alter Geld braucht und im vertrauten Haus bleiben will, für den ist der Teilverkauf gedacht. Sie erhalten bis etwa die Hälfte des Hauswerts und ein Nießbrauchrecht im Grundbuch. Dafür zahlen Sie lebenslang ein Nutzungsentgelt, zuletzt 4,9 bis 6,2 Prozent des Kaufpreises pro Jahr und meist nur zehn Jahre fest (Quelle: IMMO.info).
Rechnen Sie deshalb mit Ihrer Lebenserwartung: Wer mit 70 einen Anteil verkauft, zahlt statistisch 14 bis 17 Jahre Entgelt, bei 5,0 Prozent also 70 bis 85 Prozent des Kaufpreises. Wie das Nießbrauchrecht Sie absichert, erklärt unsere Seite zu Nießbrauch und Wohnrecht.
Für Eigentümer, die keinen Kredit bekommen
Beim Teilverkauf muss niemand Ihre Kreditwürdigkeit prüfen, beim Kredit muss die Bank das tun (Quelle: § 505a BGB). Deshalb wird der Teilverkauf Selbständigen mit schwankendem Einkommen und Rentnern angeboten, die keinen Kredit erhalten. Genau das kritisiert der Verbraucherzentrale Bundesverband: Ob Sie das Entgelt dauerhaft zahlen können, muss beim Teilverkauf niemand prüfen.
Fragen Sie trotzdem zuerst Ihre Bank nach einem tilgungsfreien Kredit. Im Rechenbeispiel auf unserer Seite zu den Kosten des Teilverkaufs ist er bei jeder Wertentwicklung günstiger als der Teilverkauf. Erst wenn die Bank ablehnt, lohnt der Blick auf andere Modelle. Neben dem Teilverkauf ist das vor allem der Verkauf mit Rückmiete, bei dem Sie den vollen Kaufpreis erhalten und als Mieter wohnen bleiben.
Bei einer Scheidung
Will einer im gemeinsamen Haus bleiben und den anderen auszahlen, kann ein Teilverkauf das Geld liefern. Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil direkt an den anderen, fällt bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung keine Grunderwerbsteuer an, beim Verkauf an einen Teilkäufer dagegen schon (Quelle: § 3 GrEStG). Danach zahlt der Bleibende allein das Nutzungsentgelt.
Immobilien-Teilverkauf bei Scheidung
Für Erbengemeinschaften
Über das geerbte Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen, auch ein Teilverkauf braucht also alle (Quelle: § 2040 BGB). Ein einzelner Erbe kann aber seinen Erbteil notariell verkaufen, die anderen haben dann ein Vorkaufsrecht. Für die Erbschaftsteuer auf ein Wohnhaus gibt es eine Stundung bis zu zehn Jahre, wenn sie sich nur durch einen Verkauf zahlen ließe.
Immobilien-Teilverkauf bei Erbe und Erbengemeinschaft
Wofür das Geld gut eingesetzt ist und wofür nicht
Sinnvoll ist das Geld für Ausgaben, die Ihr Leben im Haus tragen. Wenig Sinn ergibt es, mit Geld zu wirtschaften, das Sie jedes Jahr rund 5 Prozent kostet. IMMO.info nennt ein Modell, das den Erlös zu 1,7 Prozent anlegte, bei rund 5,5 Prozent Nutzungsentgelt ein Minusgeschäft.
- Sinnvoll: altersgerechter Umbau, Pflege, laufende Lücke zur Rente
- Fraglich: Ablösung eines Kredits, denn das Nutzungsentgelt ersetzt die Rate
- Nicht sinnvoll: Geldanlage, zweite Immobilie oder Reisen auf Pump
- Nicht sinnvoll: Geld an die Kinder weitergeben, das geht mit einer Schenkung günstiger
Wir suchen gerade einen Top-Partner für den Teilverkauf
Sobald wir einen Top-Partner für den Immobilien-Teilverkauf gefunden haben, sagen wir Ihnen Bescheid. Tragen Sie dafür einfach Ihre E‑Mail-Adresse ein: eine einzige Nachricht, kein Newsletter.
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Sie sind Anbieter für Immobilien-Teilverkauf? Schreiben Sie uns: kooperationen@transparent-beraten.de
Wann ist ein Immobilien-Teilverkauf nicht sinnvoll?
Lassen Sie die Finger vom Teilverkauf, wenn ein günstigerer Weg offensteht oder Sie das Nutzungsentgelt nicht sicher über viele Jahre zahlen können. Auch ein Haus, das zu groß, sanierungsbedürftig oder zu wenig wert ist, passt schlecht zu einem Modell, in dem Sie alle Kosten des Hauses weiter tragen.
Bei diesen Gründen spricht viel gegen einen Teilverkauf
- Ein Kredit, ein Verkauf an die Familie oder ein Vollverkauf sind für Sie möglich
- Das Nutzungsentgelt würde Ihre Rente auf Dauer stark belasten
- Ihr Haus ist weniger als 200.000 Euro wert, die Mindestgrenze vieler Anbieter
- Große Reparaturen stehen an, die Sie als Nießbraucher je nach Vertrag selbst zahlen
- Sie wollen frei über Ihr Haus entscheiden, Umbauten und Mitbewohner brauchen oft die Zustimmung des Teilkäufers
- Das Haus ist Ihr wichtigstes Vermögen im Alter und soll nicht schrumpfen
- Die Nachfolge ist schon geregelt, eine Schenkung oder ein Testament ist einfacher
Steuern sind dagegen selten ein Grund: Wohnen Sie selbst im Haus, ist der Verkauf des Anteils in der Regel steuerfrei. Steuerpflichtig wird ein Gewinn nur, wenn Sie das Haus weder seit dem Kauf noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben und der Kauf nicht länger als zehn Jahre zurückliegt (Quelle: § 23 EStG).
Die Risiken im Einzelnen, vom Rang des Nießbrauchs bis zur Grundschuld der Käuferbank auf Ihrem ganzen Haus, erklärt unsere Seite Teilverkauf: Nachteile, Risiken und Kritik. Dort steht auch eine Prüfliste für Verträge.
Welche Alternativen gibt es zum Immobilien-Teilverkauf?
Die wichtigste Alternative ist ein tilgungsfreier Kredit Ihrer Hausbank, bei dem Sie Eigentümer bleiben und nur Zinsen zahlen. Wer keinen Kredit bekommt, kann verkaufen und als Mieter oder mit Nießbrauch wohnen bleiben, an die Familie übertragen oder ganz verkaufen und umziehen. Jeder Weg kostet etwas, aber selten so viel wie ein Teilverkauf.
| Alternative | Was Sie bekommen | Was Sie abgeben | Darauf achten |
|---|---|---|---|
| Tilgungsfreier Kredit oder Seniorenkredit | Kreditbetrag, Sie zahlen nur Zinsen | Nichts vom Eigentum | Kreditwürdigkeitsprüfung der Bank |
| Verkauf mit Rückmiete | Kaufpreis für das ganze Haus | Eigentum, Sie werden Mieter | Eigenbedarf schriftlich ausschließen |
| Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht | Kaufpreis abzüglich Wert Ihres Rechts | Eigentum | Erster Rang im Grundbuch |
| Leibrente | Monatliche Rente, teils Einmalzahlung | Eigentum | Kaum noch Anbieter |
| Vollverkauf und Umzug | Gesamter Erlös | Eigentum und Wohnung | Passende neue Wohnung |
Eine echte Umkehrhypothek, bei der die Bank Ihnen Geld zahlt und erst nach Ihrem Tod aus dem Verkauf zurückbekommt, gibt es laut Stiftung Warentest in Deutschland derzeit nicht, nur ähnliche Seniorenkredite (Quelle: Stiftung Warentest). Alle Wege mit ihren Kosten vergleicht unsere Seite Alternativen zum Teilverkauf. Den Verkauf mit Rückmiete vermitteln wir über unseren Partner GNIW, ob er für Sie günstiger ist als ein Teilverkauf, rechnet unser Vergleich Rückmietverkauf oder Teilverkauf vor.
Haus zu Lebzeiten verkaufen oder an die Familie übertragen
Wollen Sie Ihr Haus zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel geben, ist ein Verkauf oder eine Schenkung mit vorbehaltenem Nießbrauch meist günstiger als ein Teilverkauf. Sie bleiben wohnen, das Haus bleibt in der Familie, und kein Unternehmen verdient mit. Beim Erwerb durch Kinder und Enkel fällt keine Grunderwerbsteuer an (Quelle: § 3 GrEStG).
Bei einer Schenkung zählt der Freibetrag: Jedes Kind kann von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten (Quelle: § 16 ErbStG). Den Wert Ihres Nießbrauchs ziehen Sie dabei ab. Verkaufen Sie deutlich unter dem Verkehrswert, kann das Finanzamt den Rabatt als Schenkung werten.
- Ehegatte oder Lebenspartner500.000 €
- Kinder400.000 €
- Enkel200.000 €
- Übrige Steuerklasse I100.000 €
- Steuerklassen II und III20.000 €
Ein Beispiel: Ein 70-jähriger Vater schenkt seinem Kind ein Haus für 500.000 Euro und behält den Nießbrauch, der Jahreswert liegt bei 12.000 Euro. Der Nießbrauch ist steuerlich 119.256 Euro wert, übrig bleiben 380.744 Euro und damit weniger als der Freibetrag. Beachten Sie aber: Behalten Sie den Nießbrauch, läuft die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsansprüche anderer Erben nicht an (Quelle: § 2325 BGB).
Haus überschreiben: Was Sie beachten müssen
Teilverkauf oder Vollverkauf?
Ist das Haus zu groß oder auf Dauer nicht mehr passend, ist ein Vollverkauf mit Umzug oft die ehrlichere Lösung: Sie erhalten den ganzen Erlös, zahlen kein Nutzungsentgelt und sind die Instandhaltung los. Den direkten Vergleich beider Wege zeigt unsere Seite Teilverkauf oder Vollverkauf.
Welche Irrtümer gibt es beim Immobilien-Teilverkauf?
Rund um den Teilverkauf halten sich Annahmen, die nicht oder nur teilweise stimmen, darunter auch Aussagen aus der Werbung. Zwei davon sind besonders folgenreich: die Annahme, der Rang des Nießbrauchs sei egal, und die Annahme, eine Insolvenz des Teilkäufers könne Ihnen nicht schaden. Wir stellen die elf häufigsten richtig.
Irrtum 1: Nach zehn Jahren endet der Vertrag
Der Vertrag läuft lebenslang, nur das Nutzungsentgelt ist meist zehn Jahre fest. Danach passen die Anbieter es nach einem Zinssatz oder dem Verbraucherpreisindex an. Der Verbraucherzentrale Bundesverband schildert einen Fall, in dem das Entgelt nach dem Zinsanstieg um das Zwei- bis Dreifache stieg (Quelle: vzbv).
Irrtum 2: Der Rang des Nießbrauchs im Grundbuch spielt keine Rolle
Er spielt die entscheidende Rolle. Betreibt eine Bank aus einem vorrangigen Recht die Zwangsversteigerung, erlöschen alle nachrangigen Rechte mit dem Zuschlag, auch ein Nießbrauch im zweiten Rang (Quelle: § 91 ZVG). Er wird also nicht so behandelt, als stünde er an erster Stelle.
Beim Teilverkauf erhält die Bank des Teilkäufers laut SVRV-Gutachten meist eine Grundschuld auf das ganze Grundstück, auch auf Ihren Anteil. Schützen kann Sie dann nur eine vertragliche Abrede, die der Bank die Versteigerung verbietet, solange Sie zahlen. Ob jeder Anbieter das regelt, ist laut Gutachten nicht gewährleistet (Quelle: SVRV-Gutachten).
Irrtum 3: Der Anbieter zahlt Renovierungen mit
Das hängt vom Vertrag ab. Als Nießbraucher tragen Sie nach dem Gesetz die gewöhnliche Unterhaltung, in vielen Teilverkaufsverträgen laut Verbraucherzentrale sogar die gesamte Instandhaltung. Einzelne Anbieter beteiligen sich laut IMMO.info anteilig an Dach, Fassade oder Modernisierung, teils nur gegen ein höheres Nutzungsentgelt.
Irrtum 4: Den späteren Gesamtverkauf steuern Sie allein
Meist steuert ihn der Teilkäufer. Laut SVRV-Gutachten ist er typischerweise bevollmächtigt, das Haus nach dem Ende des Nießbrauchs oder bei erheblichem Zahlungsverzug an Dritte zu verkaufen. Sie und Ihre Erben haben dafür in der Regel ein Rückkaufsrecht zum aktuellen Verkehrswert, einzelne Verträge geben der Familie ein Vorkaufsrecht.
Irrtum 5: Ein Rückkauf ist erst nach Jahren möglich
Einige Anbieter erlauben den Rückkauf laut eigenen Angaben jederzeit, meist zum aktuellen Verkehrswert des Anteils und nicht zum alten Kaufpreis. Dazu kommen je nach Anbieter ein Entgelt von 1,0 bis 3,0 Prozent, Notar, Grundbuch und erneut Grunderwerbsteuer. Mehr dazu auf unserer Seite zum Rückkauf beim Teilverkauf.
Irrtum 6: Das Haus muss abbezahlt sein
Nicht unbedingt. Eine Restschuld wird meist aus dem Kaufpreis abgelöst, die Auszahlung sinkt um diesen Betrag. Lösen Sie Ihren Kredit vorzeitig ab, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (Quelle: § 502 BGB). Mehr dazu unter Teilverkauf trotz Kredit.
Irrtum 7: Eine Insolvenz des Teilkäufers kann Ihnen nicht schaden
Sie kann schaden. Der Begriff „insolvenzfester Nießbrauch“ aus der Werbung ist kein Rechtsbegriff. Ihr eingetragener Nießbrauch bleibt zwar bestehen, ob er eine Zwangsversteigerung übersteht, hängt aber vom Rang gegenüber der Grundschuld der Käuferbank ab. Ein vertraglicher Ausschluss der Teilungsversteigerung wirkt in der Insolvenz nicht (Quelle: § 84 InsO).
Auch ohne Insolvenz kann ein Teilkäufer aussteigen: EV LiquidHome kauft seit August 2025 nicht mehr an und verwaltet nur noch den Bestand. Bestehende Verträge werden laut Unternehmen erfüllt, weitere Anteile können Kunden dort aber nicht mehr verkaufen.
Irrtum 8: Nießbrauch und Wohnrecht sind dasselbe
Der Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen selbst wohnen oder vermieten. Ein Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen, vermieten dürfen Sie nur, wenn es ausdrücklich gestattet ist (Quelle: § 1093 BGB). Beide Rechte erlöschen mit dem Tod und lassen sich nicht übertragen.
Irrtum 9: Ein teilverkauftes Haus lässt sich nicht vererben
Ihr nicht verkaufter Anteil gehört weiter Ihnen und geht an Ihre Erben. Mit Ihrem Tod endet der Nießbrauch, die Erben treten in den Vertrag ein. Sie können den verkauften Anteil meist zum aktuellen Verkehrswert zurückkaufen oder das Haus gemeinsam mit dem Teilkäufer verkaufen.
Irrtum 10: Nach dem Teilverkauf haben Sie nichts mehr zu sagen
Teils richtig. Sie bleiben Miteigentümer und dürfen das ganze Haus nutzen. Laut Verbraucherzentrale Bundesverband brauchen Sie in vielen Verträgen aber die Zustimmung des Teilkäufers, wenn Sie Ihren Restanteil verkaufen oder beleihen, jemanden aufnehmen oder altersgerecht umbauen wollen. Volle Entscheidungsfreiheit haben Sie also nicht.
Irrtum 11: Ein Teilverkauf ist rechtlich ein Kredit
Nach dem Oberlandesgericht Hamburg nicht: Am 20.08.2026 hat es entschieden, dass ein Teilverkauf kein Verbraucherdarlehen ist, und zugleich mehrere Klauseln eines Anbieters untersagt (Aktenzeichen 5 UKl 2/25). Für Sie heißt das: Die Schutzregeln für Kredite, etwa beim Zahlungsverzug, gelten nicht. Rechtskräftig ist das Urteil nicht, der Bundesgerichtshof entscheidet unter XI ZR 86/26.
Die häufigsten Fragen, ob ein Teilverkauf sinnvoll ist
Für wen lohnt sich ein Immobilien-Teilverkauf?
Am ehesten für Eigentümer, die im Haus bleiben wollen, keinen Kredit von ihrer Bank bekommen und das Nutzungsentgelt über viele Jahre sicher zahlen können. Wer einen tilgungsfreien Kredit bekommt, fährt in der Regel günstiger.
Wann ist ein Teilverkauf nicht sinnvoll?
Wenn ein Kredit, ein Verkauf an die Familie oder ein Vollverkauf möglich ist, wenn das Entgelt Ihre Rente stark belastet, wenn große Reparaturen anstehen oder Ihr Haus weniger als 200.000 Euro wert ist. Auch wer frei über sein Haus entscheiden will, ist mit einem Teilverkauf schlecht bedient.
Ist ein Kredit günstiger als ein Teilverkauf?
Meist ja. Im Rechenbeispiel auf unserer Seite zu den Kosten des Teilverkaufs bleibt mit einem tilgungsfreien Kredit bei jeder Wertentwicklung mehr Geld übrig. Allerdings prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit, und nicht jeder Eigentümer im Rentenalter bekommt einen solchen Kredit.
Kann ich mein Haus zu Lebzeiten verkaufen und wohnen bleiben?
Ja, auf mehreren Wegen: mit einem Teilverkauf, einem Verkauf mit Rückmiete, einem Verkauf mit vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht oder gegen eine Leibrente. Innerhalb der Familie ist ein Verkauf oder eine Schenkung mit Nießbrauch oft am günstigsten, weil bei einer Schenkung und beim Verkauf an Ehepartner, Kinder oder Enkel keine Grunderwerbsteuer anfällt und kein Unternehmen mitverdient.
Ist eine Schenkung an die Kinder besser als ein Teilverkauf?
Wenn das Haus ohnehin an die Kinder gehen soll, meist ja. Jedes Kind kann von jedem Elternteil laut § 16 ErbStG alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei erhalten, der Wert Ihres Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert zusätzlich. Ein Teilverkauf kostet dagegen dauerhaft Nutzungsentgelt.
Ist der Nießbrauch im zweiten Rang sicher?
Nicht so sicher wie im ersten. Versteigert eine Bank aus einem vorrangigen Recht, erlischt ein nachrangiger Nießbrauch mit dem Zuschlag. Steht die Grundschuld der Käuferbank vor Ihrem Nießbrauch, schützt Sie nur eine vertragliche Abrede, die die Versteigerung ausschließt, solange Sie zahlen.
Was passiert bei einer Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters?
Ihr Nießbrauch bleibt bestehen, solange ihm kein vorrangiges Recht vorgeht. Die Gemeinschaft am Haus kann laut § 84 InsO außerhalb des Insolvenzverfahrens aufgelöst werden, ein vertraglicher Ausschluss der Teilungsversteigerung hilft dann nicht. Lassen Sie diesen Punkt vor Vertragsschluss anwaltlich prüfen.
Fällt beim Teilverkauf Spekulationssteuer an?
Selten. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie laut § 23 EStG ebenfalls steuerfrei.
Kann ich als Selbständiger einen Teilverkauf machen?
Ja, Anbieter müssen Ihre Kreditwürdigkeit nicht prüfen. Gerade deshalb sollten Sie selbst durchrechnen, ob Sie das Nutzungsentgelt auch in schwachen Jahren zahlen können: In den meisten Verträgen genügen drei offene Monatsentgelte, damit der Teilkäufer den Verkauf des ganzen Hauses einleiten kann.
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