Das erwartet Sie hier
Was mit Kredit und Grundschuld passiert, wenn Sie Ihr Haus ganz oder teilweise verkaufen, und warum Ihre Bank den Kredit an Dritte verkaufen darf.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Verkauf trotz Kredit: erlaubt, ein Verkaufsverbot der Bank ist nichtig. Die Grundschuld bleibt aber, bis die Bank sie freigibt, meist wird die Restschuld aus dem Kaufpreis abgelöst.
- Teilverkauf mit Restschuld: Die Bank des Teilkäufers verlangt eine Grundschuld auf das ganze Haus. Ihre alte Grundschuld wird deshalb in der Regel abgelöst, das Nutzungsentgelt zahlen Sie auf den ganzen Kaufpreis.
- Vorfälligkeitsentschädigung: möglich, solange die Zinsbindung läuft. Nach zehn Jahren seit der Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
- Kreditverkauf: Ihre Bank darf den Kredit an Dritte verkaufen. Zinssatz, Raten und Ihre Einwendungen bleiben, und in der Regel müssen Sie unverzüglich informiert werden.
Können Sie Ihr Haus trotz laufendem Kredit verkaufen?
Ja. Ein laufender Kredit verbietet den Verkauf nicht: Eine Abrede, mit der Sie sich gegenüber Ihrer Bank verpflichten, das Haus nicht zu verkaufen, ist nichtig (Quelle: § 1136 BGB). Die Grundschuld bleibt aber im Grundbuch, bis Ihre Bank sie aufgibt. Deshalb wird die Restschuld beim Verkauf in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst.
| Weg | Was mit Ihrem Kredit passiert | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Verkauf des ganzen Hauses | Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, die Bank gibt die Grundschuld frei | Vorfälligkeitsentschädigung, solange die Zinsbindung läuft |
| Verkauf mit Rückmiete | Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, Sie bleiben als Mieter wohnen | Kündigungsausschluss im Mietvertrag, Wohnungsrecht im Grundbuch |
| Teilverkauf mit Ablösung | Ein Teil der Auszahlung geht an Ihre Bank, die alte Grundschuld wird gelöscht | Nutzungsentgelt auf den ganzen Kaufpreis, auch auf den abgelösten Teil |
| Teilverkauf mit Rangrücktritt | Ihr Kredit läuft weiter, Ihre Bank tritt hinter die Grundschuld der Teilkäufer-Bank zurück | Nur mit Zustimmung Ihrer Bank |
| Anschlusskredit oder Umschuldung | Ein neuer Kredit löst den alten ab, das Haus bleibt ganz Ihres | Kreditwürdigkeitsprüfung der neuen Bank |
Warum die Grundschuld den Verkauf praktisch steuert
Die Grundschuld ist ein Recht Ihrer Bank am Grundstück, kein Verbot. Sie erlischt erst, wenn die Bank erklärt, dass sie das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch eingetragen ist (Quelle: § 875 BGB). Diese Löschungsbewilligung erteilt die Bank, sobald der gesicherte Kredit bezahlt ist. Wer Ihr Haus kauft und selbst finanziert, braucht ein Grundbuch ohne fremde Grundschuld vor der eigenen.
Der Notar regelt deshalb den Ablauf: Er holt bei Ihrer Bank die Ablösesumme ein, der Käufer zahlt diesen Teil direkt an die Bank, den Rest erhalten Sie. Reicht der Kaufpreis nicht für die Restschuld, müssen Sie die Differenz aus anderem Geld aufbringen. Ohne vollständige Ablösung ist die Bank nicht verpflichtet, die Grundschuld zu löschen.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wann nicht
Haben Sie einen Immobilienkredit mit fester Zinsbindung, dürfen Sie ihn während der Zinsbindung nur bei einem berechtigten Interesse vorzeitig zurückzahlen (Quelle: § 500 BGB). Der Verkauf des Hauses ist ein solches Interesse, das Gesetz nennt beim Grundschuldkredit ausdrücklich die anderweitige Verwertung des Hauses, wozu der Verkauf gehört (Quelle: § 490 BGB). Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also Ersatz für entgangene Zinsen.
Keine Entschädigung zahlen Sie, wenn die Zinsbindung endet, oder nach zehn Jahren seit der vollständigen Auszahlung: Dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (Quelle: § 489 BGB). Sie entfällt auch, wenn der Vertrag Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung nur unzureichend angibt (Quelle: § 502 BGB). Lassen Sie sich die Ablösesumme vor dem Verkauf schriftlich geben. Mehr dazu auf unserer Seite zur Umschuldung.
Steuern: Spekulationsfrist beim Verkauf
Wohnen Sie selbst im Haus, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei, auch wenn Sie es erst vor wenigen Jahren mit Kredit gekauft haben. Steuerpflichtig wird der Gewinn nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie das Haus weder seit dem Kauf noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie steuerfrei (Quelle: § 23 EStG).
Das gilt auch für den Verkauf eines Anteils beim Teilverkauf. Bei einem geerbten Haus läuft die Frist ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall. Was der Teilverkauf sonst steuerlich bedeutet, lesen Sie auf unserer Seite zum Teilverkauf in der Steuer.
Ist ein Teilverkauf trotz Kredit möglich?
Ja, in der Praxis aber meist nur, wenn Ihr Kredit dabei abgelöst wird. Beim Teilverkauf wird der Anbieter Miteigentümer Ihres Hauses, und seine finanzierende Bank lässt sich eine Grundschuld auf das ganze Grundstück eintragen. Ihre alte Grundschuld muss deshalb gelöscht werden oder im Rang zurücktreten. Ein Teil der Auszahlung geht so direkt an Ihre Bank.
Was beim Teilverkauf mit den Grundschulden passiert
Der Teilkäufer erhält kein eigenes Grundpfandrecht, er wird Miteigentümer. Laut Rechtsgutachten für den Sachverständigenrat für Verbraucherfragen finanzieren die Anbieter Kaufpreis und Nebenkosten vollständig über Banken. Diese verlangen eine Gesamtgrundschuld auf das ganze Haus, also auch auf Ihren Anteil (Quelle: SVRV-Gutachten). Sie sichern damit mit Ihrem Anteil eine Schuld des Teilkäufers ab.
Wichtig ist der Rang Ihres Nießbrauchs, also Ihres Rechts, im Haus zu wohnen. Steht eine Grundschuld davor und wird aus ihr die Zwangsversteigerung betrieben, erlischt der Nießbrauch mit dem Zuschlag (Quelle: § 91 ZVG). Schutz bieten dann nur Regeln im Vertrag. Wie sicher sie sind, erklärt unsere Seite Kritik und Risiken beim Teilverkauf.
Muss Ihre Bank dem Teilverkauf zustimmen?
Rechtlich verhindert Ihre Grundschuld den Verkauf eines Anteils nicht. Praktisch geht es aber nicht ohne Ihre Bank: Soll Ihr Kredit weiterlaufen, muss ihre Grundschuld hinter die der Teilkäufer-Bank zurücktreten, und dafür braucht es ihre Einigung (Quelle: § 880 BGB). Zu einem schlechteren Rang ist eine Bank selten bereit, eine Pflicht dazu hat sie nicht.
Der übliche Weg ist deshalb die Ablösung: Der Teilkäufer zahlt die Restschuld aus dem Kaufpreis an Ihre Bank, sie bewilligt die Löschung der alten Grundschuld. Läuft Ihre Zinsbindung noch, kostet das eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Aussage „ohne Zustimmung der Bank geht es nicht“ stimmt also im Ergebnis, der Grund ist aber die Grundschuld, nicht ein Verkaufsverbot.
Rechenbeispiel: 40 Prozent verkaufen bei 150.000 Euro Restschuld
Ihr Haus ist 600.000 Euro wert, auf ihm lasten noch 150.000 Euro Restschuld. Sie verkaufen 40 Prozent für 240.000 Euro. Davon gehen 150.000 Euro an Ihre Bank, frei verfügbar bleiben 90.000 Euro, abzüglich einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung. Das Nutzungsentgelt nehmen wir mit 5,0 Prozent an, die zuletzt veröffentlichten Sätze lagen bei rund 4,9 bis 6,2 Prozent pro Jahr.
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis für Ihren Anteil | 40 % von 600.000 € | 240.000 € |
| Ablösung der Restschuld | Direkt an Ihre Bank | 150.000 € |
| Frei verfügbar für Sie | 240.000 € minus 150.000 € | 90.000 €, abzüglich Vorfälligkeitsentschädigung |
| Nutzungsentgelt bei 5,0 % | 5,0 % von 240.000 € durch 12 | 1.000 € im Monat |
| Davon für den abgelösten Kredit | 5,0 % von 150.000 € durch 12 | 625 € im Monat |
Sie zahlen das Nutzungsentgelt auf den ganzen Kaufpreis, auch auf die 150.000 Euro, die nur Ihren alten Kredit ersetzen. Ein tilgungsfreier Kredit über 150.000 Euro zum Durchschnitt von 4,04 Prozent Effektivzins für lange Zinsbindungen kostet 505 Euro im Monat (Quelle: Deutsche Bundesbank, August 2026). Beim späteren Gesamtverkauf erhält der Teilkäufer zudem meist mindestens 117 Prozent seines Kaufpreises, hier 280.800 Euro.
Welche Voraussetzungen bei laufendem Kredit gelten
Entscheidend ist der freie Wert Ihres Hauses: Der Kaufpreis für den Anteil muss die Restschuld deutlich übersteigen, sonst bleibt nach der Ablösung kaum Geld übrig. Dazu kommen die üblichen Bedingungen der Anbieter, etwa ein Mindestwert der Immobilie und die Mitwirkung aller Eigentümer. Welche das sind, zeigt unsere Seite Voraussetzungen für einen Teilverkauf.
Eine Prüfung Ihrer Zahlungsfähigkeit schreibt beim Teilverkauf kein Gesetz vor, anders als beim Kredit (Quelle: vzbv). Rechnen Sie deshalb selbst nach, ob Sie das Nutzungsentgelt über viele Jahre tragen können. Nach dem Ende der Festschreibung, meist nach zehn Jahren, kann es steigen. Was das Entgelt ausmacht, erklärt unsere Seite zum Nutzungsentgelt.
So läuft ein Teilverkauf mit Restschuld ab
Bei einem Teilverkauf mit Kredit sitzen drei Parteien am Tisch: Sie, der Teilkäufer mit seiner Bank und Ihre Bank. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor und unterschreiben Sie erst, wenn alle Zahlen schriftlich vorliegen.
1. Ablösesumme erfragen
Lassen Sie sich von Ihrer Bank Restschuld, Ende der Zinsbindung und die Vorfälligkeitsentschädigung zum geplanten Termin schriftlich geben.
2. Eigenes Gutachten
Lassen Sie den Wert Ihres Hauses von einem Gutachter ermitteln, den Sie selbst beauftragen, und nicht nur vom Gutachter des Anbieters.
3. Mit einem Kredit vergleichen
Holen Sie bei Ihrer Hausbank ein Angebot für einen Anschlusskredit oder einen tilgungsfreien Kredit ein und legen Sie es neben das Teilverkauf-Angebot.
4. Vertrag prüfen lassen
Lassen Sie den Vertrag vor dem Notartermin von einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen, vor allem Rang des Nießbrauchs, Grundschuld und Nutzungsentgelt.
Vor- und Nachteile eines Teilverkaufs trotz Kredit
Ein Teilverkauf kann eine drückende Restschuld ersetzen, ohne dass Sie ausziehen. Der Preis dafür ist hoch: Sie tauschen eine Kreditrate gegen ein Nutzungsentgelt auf einen größeren Betrag und geben einen Teil Ihres Eigentums ab. Wägen Sie beide Seiten ab, bevor Sie Angebote einholen.
- Sie bleiben im Haus wohnen und lösen die Restschuld ab
- Mit dem Rest der Auszahlung bekommen Sie freies Geld, etwa für Umbau oder Pflege
- Keine Kreditrate mehr an Ihre Bank, solange der Kaufpreis die Restschuld deckt
- Nutzungsentgelt auf den ganzen Kaufpreis, meist nur zehn Jahre fest
- Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsbindung noch läuft
- Ihr Anteil haftet über die Gesamtgrundschuld für die Schuld des Teilkäufers
- Beim Gesamtverkauf meist Mindestvergütung von 117 Prozent für den Teilkäufer und ein Durchführungsentgelt
Das ist neu in 2026
Das Oberlandesgericht Hamburg hat am 20.08.2026 die Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen EV LiquidHome überwiegend abgewiesen: Ein Teilverkauf ist nach seiner Ansicht kein Verbraucherdarlehen. Damit gelten die Schutzregeln des Kreditrechts für ihn nicht. Mehrere Vertragsklauseln darf der Anbieter aber nicht mehr verwenden, unter anderem eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus (Aktenzeichen 5 UKl 2/25). Rechtskräftig ist das Urteil nicht: Der Verband hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt (XI ZR 86/26).
Derzeit hat kein Anbieter neue Konditionen für 2026 prüfbar veröffentlicht, drei Anbieter kaufen nicht mehr oder kaum noch an. Wir sehen den Teilverkauf deshalb kritisch und vermitteln ihn nicht. Wie der Teilverkauf grundsätzlich funktioniert, erklärt unsere Seite zum Immobilien-Teilverkauf, alle Wege zu Geld aus dem eigenen Haus stehen im Überblick zur Immobilienrente.
Wir suchen gerade einen Top-Partner für den Teilverkauf
Sobald wir einen Top-Partner für den Immobilien-Teilverkauf gefunden haben, sagen wir Ihnen Bescheid. Tragen Sie dafür einfach Ihre E‑Mail-Adresse ein: eine einzige Nachricht, kein Newsletter.
Sie bekommen zuerst eine Mail mit Bestätigungslink. Wir nutzen Ihre Adresse nur für diese Benachrichtigung. Mehr in der Datenschutzerklärung.
Sie sind Anbieter für Immobilien-Teilverkauf? Schreiben Sie uns: kooperationen@transparent-beraten.de
Welche Alternativen gibt es bei einem laufenden Kredit?
Bevor Sie einen Anteil Ihres Hauses verkaufen, prüfen Sie zuerst einen neuen Kredit bei Ihrer Bank. In unserer Beispielrechnung ist ein tilgungsfreier Kredit in allen Fällen günstiger als ein Teilverkauf. Passt das Haus nicht mehr zu Ihnen, kann auch der Verkauf des ganzen Hauses der bessere Weg sein.
Anschlusskredit oder tilgungsfreier Kredit
Endet Ihre Zinsbindung, können Sie die Restschuld mit einem Anschlusskredit neu finanzieren, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ein tilgungsfreier Kredit, bei dem Sie nur Zinsen zahlen und erst beim Verkauf tilgen, schafft zusätzlich Luft. Für 120.000 Euro aus einem Haus im Wert von 400.000 Euro kostet er in zehn Jahren 62.760 Euro, ein Teilverkauf 93.600 bis 102.400 Euro, wenn der Hauswert gleich bleibt.
Den Haken nennt das Gesetz: Vor jedem Kredit prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit (Quelle: § 505a BGB), und nicht jeder Eigentümer im Rentenalter bekommt einen Kredit. Fragen Sie trotzdem zuerst Ihre Hausbank. Die ganze Rechnung steht auf unserer Seite zu den Kosten beim Teilverkauf.
Das Haus ganz verkaufen
Ist die Restschuld hoch oder planen Sie ohnehin einen Umzug, kann der Vollverkauf sinnvoller sein. Sie lösen den Kredit vollständig ab, behalten den Rest des Erlöses und zahlen kein Nutzungsentgelt. Dafür geben Sie Ihr Zuhause auf. Wann welcher Weg passt, zeigt unser Vergleich Teilverkauf oder Vollverkauf.
Andere Wege der Immobilienrente
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie das ganze Haus, die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, und Sie bleiben als Mieter wohnen. Laut GNIW geht das auch mit laufendem Kredit, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind. Auch beim Verkauf mit Nießbrauch verkaufen Sie das ganze Haus und bleiben wohnen. Die Leibrente wird kaum noch angeboten, die Deutsche Leibrenten nimmt keine Neukunden mehr. Echte Umkehrhypotheken gibt es laut Stiftung Warentest in Deutschland nicht, nur ähnliche Seniorenkredite. Alle Wege vergleicht unsere Seite Alternativen zum Teilverkauf.
Rückmietverkauf mit unserem Partner GNIW
Die GNIW kauft Ihre Immobilie zum Wert der bewohnten Immobilie und zahlt den vollen Kaufpreis nach dem Notartermin aus. Sie bleiben mit einem unbefristeten Mietvertrag wohnen, den die GNIW nach eigenen Angaben nur aus wichtigem Grund kündigen darf.
- Lebenslanges Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs laut GNIW (bei späterer Bankfinanzierung zweiter Rang), Eigenbedarf ausgeschlossen
- Dach, Fenster, Heizung: Erhaltungsinvestitionen trägt die GNIW als Eigentümerin
- Neben der Miete zahlen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten
- Für Häuser und Wohnungen ab 100.000 Euro, wenn alle künftigen Bewohner mindestens 55 Jahre alt sind und die Lage passt
*Wenn Sie über diesen Link eine Immobilie einreichen, erhalten wir von der GNIW eine kleine Vergütung. Für Sie entstehen keine Kosten.
Darf die Bank Ihren Kredit an Dritte verkaufen?
Ja. Eine Bank darf ihre Forderung aus einem Kredit an einen anderen Gläubiger abtreten, also verkaufen, ohne Sie zu fragen (Quelle: § 398 BGB). Ausgeschlossen ist das nur, wenn Sie es im Vertrag vereinbart haben (Quelle: § 399 BGB). An Ihrem Vertrag ändert sich nichts: Zinssatz, Raten und Laufzeit bleiben, nur der Gläubiger wechselt.
Was beim Verkauf Ihres Kredits für Sie gilt
Alle Einwendungen, die Sie gegen Ihre alte Bank hatten, können Sie auch dem neuen Gläubiger entgegenhalten (Quelle: § 404 BGB). Eine Klausel, mit der Sie bei einem Verbraucherkredit darauf verzichten, ist unwirksam. Wird Ihr Kredit verkauft, müssen Sie unverzüglich darüber und über die Kontaktdaten des neuen Gläubigers informiert werden, außer Ihre bisherige Bank tritt Ihnen gegenüber nach Absprache weiter allein auf (Quelle: § 496 BGB).
Wird mit dem Kredit auch die Grundschuld übertragen, behalten Sie alle Einreden aus Ihrem Sicherungsvertrag gegenüber jedem Erwerber (Quelle: § 1192 BGB). Der neue Gläubiger darf die Grundschuld also nur so nutzen, wie Ihre Bank es durfte. Fällig wird sie erst nach einer Kündigung mit sechs Monaten Frist, davon darf der Vertrag nicht abweichen (Quelle: § 1193 BGB).
- Zinssatz, Raten und Laufzeit bleiben wie vereinbart
- Einwendungen gegen die alte Bank gelten auch gegenüber dem neuen Gläubiger
- Die Grundschuld darf nur im Rahmen Ihres Sicherungsvertrags genutzt werden
- Kündigung wegen Zahlungsverzug beim Immobilienkredit erst ab 2,5 Prozent Rückstand auf den Kreditbetrag
Was Sie tun sollten, wenn Ihr Kredit verkauft wurde
Zahlen Sie weiter pünktlich. Haben Sie an die alte Bank gezahlt, bevor Sie vom Verkauf wussten, muss der neue Gläubiger diese Zahlung gegen sich gelten lassen (Quelle: § 407 BGB). Ab der Mitteilung zahlen Sie an den neuen Gläubiger. Prüfen Sie die Mitteilung genau und fragen Sie im Zweifel bei Ihrer bisherigen Bank nach.
- Mitteilung aufbewahren und Kontaktdaten des neuen Gläubigers mit Ihrer bisherigen Bank abgleichen
- Dauerauftrag oder Lastschrift auf das neue Konto umstellen, erst nach der Mitteilung
- Bei Zahlungsproblemen früh mit dem neuen Gläubiger sprechen, die Schutzregeln des Kreditrechts gelten weiter
Darf der Teilkäufer seinen Anteil oder die Grundschuld weitergeben?
Auch beim Teilverkauf kann der Gläubiger wechseln: Die Bank des Teilkäufers kann ihre Grundschuld abtreten, der Teilkäufer seinen Anteil verkaufen. Eine Vormerkung für Ihr Rückkaufsrecht verhindert einen Weiterverkauf nicht, sie schützt nur Ihren Anspruch (Quelle: § 883 BGB). Ein vertraglicher Ausschluss der Teilungsversteigerung wirkt gegen einen neuen Miteigentümer nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.
Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift, ob der Vertrag Ihnen Ihre Einreden auch gegenüber einem späteren Erwerber der Grundschuld sichert. Ob die Praxis diesen Schutz einheitlich umsetzt, ist laut SVRV-Gutachten nicht gewährleistet. Was bei einer Insolvenz des Teilkäufers droht, lesen Sie auf unserer Seite zu den Risiken beim Teilverkauf.
Die häufigsten Fragen zu Hausverkauf und Teilverkauf trotz Kredit
Kann ich mein Haus verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?
Ja. Ein Verkaufsverbot zugunsten der Bank ist nach § 1136 BGB nichtig. Die Grundschuld bleibt aber eingetragen, bis die Bank ihre Löschung bewilligt. Deshalb wird die Restschuld in der Regel beim Notartermin direkt aus dem Kaufpreis abgelöst, den Rest erhalten Sie.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis die Restschuld nicht deckt?
Dann müssen Sie die Differenz aus anderem Geld zahlen oder mit Ihrer Bank eine Lösung vereinbaren. Zur Löschung der Grundschuld ist die Bank erst verpflichtet, wenn der gesicherte Kredit bezahlt ist. Ohne Löschung bekommt der Käufer kein lastenfreies Haus.
Muss ich beim Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Ja, wenn Sie den Kredit während der festen Zinsbindung ablösen. Die Bank verlangt dann Ersatz für entgangene Zinsen nach § 502 BGB. Keine Entschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung endet oder seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen sind: Dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen.
Muss meine Bank einem Teilverkauf zustimmen?
Für den Verkauf an sich nicht, praktisch aber schon. Die Bank des Teilkäufers verlangt eine Grundschuld auf das ganze Haus. Ihre alte Grundschuld muss deshalb gelöscht werden oder im Rang zurücktreten, und beides geht nur mit Ihrer Bank. Meist wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst.
Was passiert mit meinem Kredit bei einem Teilverkauf?
Meist wird er aus dem Kaufpreis abgelöst, und Sie erhalten nur den Rest. Das Nutzungsentgelt zahlen Sie trotzdem auf den ganzen Kaufpreis. Dass der Kredit weiterläuft, ist nur möglich, wenn Ihre Bank im Rang hinter die Bank des Teilkäufers zurücktritt.
Bekommt der Teilverkauf-Anbieter eine Grundschuld auf mein Haus?
Der Anbieter selbst wird Miteigentümer. Seine finanzierende Bank erhält laut SVRV-Gutachten eine Gesamtgrundschuld auf das ganze Grundstück. Damit haftet auch Ihr verbleibender Anteil für die Schuld des Teilkäufers, geschützt sind Sie nur über den Vertrag.
Darf eine Bank meinen Kredit ohne meine Zustimmung verkaufen?
Ja, sie darf die Forderung nach § 398 BGB abtreten, außer Sie haben das im Vertrag ausgeschlossen. Bei einem Verbraucherkredit muss sie Sie unverzüglich informieren und die Kontaktdaten des neuen Gläubigers nennen, außer sie tritt Ihnen gegenüber nach Absprache mit dem neuen Gläubiger weiter allein auf. Ihre Rechte aus dem Vertrag bleiben vollständig erhalten.
Ändern sich Zinsen oder Laufzeit, wenn mein Kredit verkauft wird?
Nein. Der neue Gläubiger tritt an die Stelle der alten Bank, der Vertrag gilt unverändert weiter. Einwendungen gegen die alte Bank können Sie ihm nach § 404 BGB ebenso entgegenhalten, und eine Grundschuld darf er nur im Rahmen Ihres Sicherungsvertrags nutzen.
Kann der Teilkäufer seinen Anteil an meinem Haus weiterverkaufen?
Ja, eine Vormerkung für Ihr Rückkaufsrecht verhindert das nicht, sie schützt nur Ihren Anspruch auf Rückkauf. Vereinbarungen zur Gemeinschaft wirken gegenüber einem neuen Miteigentümer nur, wenn sie nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen sind. Prüfen Sie das vor der Unterschrift.
Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich ein finanziertes Haus verkaufe?
Nur selten. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Haus seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro, bleiben sie nach § 23 EStG ebenfalls steuerfrei.
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