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Was die BaFin 2023 am Immobilien-Teilverkauf kritisiert hat, warum keine Behörde die Anbieter beaufsichtigt und wie die Rechtslage 2026 aussieht.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Keine Aufsicht: Die BaFin beaufsichtigt Teilverkauf-Anbieter nicht, auch keine andere Behörde. Ein Gesetz speziell für den Teilverkauf gibt es nicht.
- Warnung 2023: Die BaFin nannte den Teilverkauf im März 2023 „selten die beste Lösung“. Die Meldung ist auf bafin.de nicht mehr abrufbar.
- Rechtslage 2026: Das OLG Hamburg sieht im Teilverkauf kein Verbraucherdarlehen, verbietet aber mehrere Klauseln. Das letzte Wort hat der Bundesgerichtshof.
- Selbstschutz: Kredit der Hausbank vergleichen, eigenes Gutachten, Rang des Nießbrauchs klären und den Vertrag vorher prüfen lassen.
Beaufsichtigt die BaFin den Immobilien-Teilverkauf?
Nein. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt Banken, Versicherer und Finanzdienstleister. Ein Teilverkauf ist rechtlich ein Immobilienkauf mit Nießbrauch, kein Kredit und keine Versicherung. Die Anbieter brauchen deshalb keine Erlaubnis der BaFin, und keine Behörde prüft ihre Verträge oder Konditionen.
| Wer | Welche Rolle beim Teilverkauf | Stand |
|---|---|---|
| BaFin | Keine Aufsicht, nur eine Warnung an Verbraucher | Warnung März 2023, auf bafin.de nicht mehr abrufbar |
| Gerichte | Prüfen Verträge im Einzelfall und auf Klage von Verbraucherverbänden | OLG Hamburg August 2026, Revision beim Bundesgerichtshof |
| Gesetzgeber | Kein eigenes Gesetz, Verbraucherkreditrecht gilt nicht | Neues Verbraucherkreditrecht ab 20.11.2026 regelt den Teilverkauf nicht |
| Verbraucherschützer | Warnen und fordern Regeln wie beim Kredit | Sachverständigenrat und vzbv 2025, Verbraucherzentralen 2026 |
| Branchenverband | Freiwillige Standards seiner Mitglieder | Mustervertrag seit Januar 2026, keine Pflicht |
Die Verbraucherzentrale Hamburg fasst es so zusammen: Es gibt weder eine behördliche Aufsicht noch klare gesetzliche Vorgaben (Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg). Auch der Verbraucherzentrale Bundesverband stellt fest, dass keine Aufsicht stattfindet. Wer einen Teilverkauf unterschreibt, ist auf den Vertrag, den Notar und eigene Prüfung angewiesen.
Wie der Teilverkauf funktioniert, erklärt unsere Seite zum Immobilien-Teilverkauf. Andere Wege, im Alter Geld aus der eigenen Immobilie zu bekommen, stellen wir unter Immobilienrente vor. Den Teilverkauf vermitteln wir derzeit nicht, weil wir keinen Anbieter guten Gewissens empfehlen können.
Das ist neu in 2026
Das Oberlandesgericht Hamburg hat am 20.08.2026 die Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen EV LiquidHome überwiegend abgewiesen: Ein Teilverkauf ist nach seiner Ansicht kein Verbraucherdarlehen. Mehrere Vertragsklauseln darf der Anbieter aber nicht mehr verwenden, unter anderem eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus (Aktenzeichen 5 UKl 2/25). Rechtskräftig ist das Urteil nicht: Der Verbraucherzentrale Bundesverband hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt (XI ZR 86/26).
Wovor hat die BaFin beim Teilverkauf gewarnt?
Im März 2023 hat die BaFin Verbraucher ausdrücklich vor dem Teilverkauf gewarnt. Ihr Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch nannte ihn laut damaligen Berichten „selten die beste Lösung“, riskant und möglicherweise teuer. Die Kritikpunkte gelten bis heute, obwohl die Meldung selbst nicht mehr auf der Seite der BaFin steht.
Die Kritikpunkte der BaFin
Die Warnung vom 03.03.2023 nannte laut Berichten der Fachpresse vier Kernpunkte. Die Verträge seien komplex, das Nutzungsentgelt teils unkalkulierbar, der Käufer erhalte auch ohne Wertsteigerung mindestens seinen Kaufpreis plus Aufschlag, und bei Zahlungsproblemen oder einer Insolvenz des Unternehmens drohe ein Auszug wider Willen.
- Komplexe Verträge, die Laien ohne Rechtsberatung kaum durchschauen
- Nutzungsentgelt, das nach der Festschreibung teils unkalkulierbar steigt
- Mindestbetrag plus Aufschlag für den Käufer, auch ohne Wertsteigerung
- Auszug wider Willen bei Nichtzahlung oder Insolvenz des Anbieters
Ein Beispiel der BaFin zeigte die Größenordnung: Bei 5 Prozent Nutzungsentgelt ist der Kaufpreis für den Anteil nach 20 Jahren vollständig als Entgelt zurückgeflossen. Was das Nutzungsentgelt heute kostet und wie es angepasst wird, erklärt unsere Seite zum Nutzungsentgelt, alle Gebühren in Euro stehen unter Kosten des Teilverkaufs.
Dass die Warnung berechtigt war, zeigt ein Fall, den der Verbraucherzentrale Bundesverband schildert: In einem Vertrag von Ende 2021 stieg das Nutzungsentgelt nach dem Zinsanstieg auf das Zwei- bis Dreifache, der vorzeitige Auszug drohte (Quelle: vzbv). Die ersten zehnjährigen Festschreibungen laufen ab 2028 aus.
Warum die Warnung nicht mehr auf bafin.de steht
Die Meldung vom März 2023 und ein Verbraucherartikel der BaFin zum Teilverkauf waren laut dem Gutachten des Sachverständigenrats für Verbraucherfragen noch im November 2024 abrufbar. Seit spätestens Oktober 2026 liefern beide Adressen nur noch eine Fehlerseite. Der Bundesverband Immobilienverrentung erklärt, die Hinweise seien nicht mehr Teil des Internetauftritts der BaFin.
Warum die BaFin die Seiten entfernt hat, ist nicht bekannt, eine Stellungnahme dazu ist nicht bekannt. Eine Entwarnung ist das nicht: Ein Widerruf ihrer Einschätzung ist nicht bekannt, und die Kritikpunkte decken sich mit dem, was Verbraucherzentralen und Stiftung Warentest bis heute bemängeln.
Wann die BaFin doch zuständig ist
Zuständig wird die BaFin, sobald ein Unternehmen Kredite vergibt oder Versicherungsgeschäfte betreibt: Kredite gewerbsmäßig zu vergeben braucht eine Erlaubnis der BaFin (Quelle: § 32 KWG). Ein tilgungsfreier Kredit Ihrer Bank ist deshalb beaufsichtigt, ein Teilverkauf nicht. Das ist einer der Gründe, warum Verbraucherschützer zuerst zum Bankkredit raten.
Gegen Rentenversprechen ohne Erlaubnis geht die BaFin vor. 2021 hat sie einem Unternehmen, das Wertgegenstände gegen eine lebenslange Rente angekauft hatte, die Einstellung des unerlaubten Versicherungsgeschäfts aufgegeben (Quelle: BaFin). Zu Immobilien-Leibrenten sagt diese Meldung nichts.
Wir suchen gerade einen Top-Partner für den Teilverkauf
Sobald wir einen Top-Partner für den Immobilien-Teilverkauf gefunden haben, sagen wir Ihnen Bescheid. Tragen Sie dafür einfach Ihre E‑Mail-Adresse ein: eine einzige Nachricht, kein Newsletter.
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Sie sind Anbieter für Immobilien-Teilverkauf? Schreiben Sie uns: kooperationen@transparent-beraten.de
Was hat sich seit der Warnung der BaFin geändert?
Die Anbieter haben Verträge geändert und einen Verband gegründet, die zentralen Kritikpunkte gelten laut Stiftung Warentest aber weiter (Quelle: Stiftung Warentest). Für eine Abstimmung der Verträge mit der BaFin gibt es keinen Beleg, zuständig ist die Behörde dafür nicht. Zugleich ist der Markt geschrumpft.
Der Qualitätskodex ist nicht neu
Den Qualitätskodex für den Teilverkauf gibt es seit Dezember 2022, also schon vor der Warnung der BaFin. Er umfasst zehn Punkte, darunter einen unabhängigen Gutachter, Kostentransparenz und das Erlöschen des Nießbrauchs erst nach mindestens sechs Monaten Zahlungsverzug. Unterzeichnet haben ihn vier Anbieter: EV LiquidHome, Heimkapital, vobahome und Wertfaktor.
Zwei der vier Unterzeichner kaufen heute nicht mehr regulär an: EV LiquidHome hat das Neugeschäft im August 2025 eingestellt, Wertfaktor seit Januar 2024 weitgehend. Der Kodex ist eine freiwillige Selbstverpflichtung ohne behördliche Kontrolle. Er ersetzt keine eigene Prüfung Ihres Vertrags.
Bundesverband Immobilienverrentung und Mustervertrag
2023 haben sieben Anbieter den Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV) gegründet, darunter EV LiquidHome, Heimkapital, vobahome und Wertfaktor. Im Juli 2026 zählte er neun Mitglieder. Seit Januar 2026 empfiehlt er einen Mustervertrag, aus kartellrechtlichen Gründen ohne Pflicht. Dazu kommen ein Informationsblatt vor der Beratung und Muster für den Kostenausweis.
Beispielrechnungen sollen die Mitglieder einheitlich mit 2 Prozent Wertsteigerung pro Jahr rechnen. Fragen Sie trotzdem nach einer Rechnung ohne Wertsteigerung und mit Verlust. Ein vom Verband beauftragtes Rechtsgutachten kommt zu dem Ergebnis, der Teilverkauf sei kein Kredit. Das ist die Position der Branche, nicht die einer Behörde.
Weniger Anbieter, weniger Abschlüsse
Die Mitglieder des BVIV meldeten für 2025 705 Teilverkäufe, rund 30 Prozent weniger als im Vorjahr, bei fast 20.000 Anfragen. Als Gründe nennt der Verband strengere Ankaufskriterien der finanzierenden Banken und den zeitweisen Ausstieg eines großen Anbieters. Drei von elf bekannten Anbietern kaufen nicht mehr regulär an.
Für Bestandskunden von EV LiquidHome ändert sich laut Unternehmen nichts, die Verträge werden erfüllt. Weitere Anteile verkaufen können sie dort aber nicht mehr. Welche Anbieter derzeit ankaufen und mit welchem Stand, zeigt unsere Seite Teilverkauf-Anbieter im Vergleich.
Wird der Teilverkauf gesetzlich geregelt?
Bisher nicht. Ein Gesetzentwurf zum Teilverkauf ist nicht bekannt, und das neue Verbraucherkreditrecht ab 20.11.2026 erwähnt den Teilverkauf nicht. Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen und der Verbraucherzentrale Bundesverband fordern aber seit 2025, dass für Teilverkäufe dieselben Schutzregeln gelten wie für Kredite.
Was der Sachverständigenrat empfiehlt
Ein Rechtsgutachten im Auftrag des Sachverständigenrats sieht den Teilverkauf im Graubereich zwischen Immobilienkauf und Verbraucherdarlehen (Quelle: SVRV-Gutachten). Als juristische Schwachstelle nennt es die Grundschuld der Bank des Teilkäufers auf dem ganzen Haus, mit der Ihr eigener Anteil für fremde Schulden haftet.
Der Rat empfiehlt eine gesetzliche Klarstellung: Anbieter sollen vor Vertragsschluss prüfen, ob Sie das Nutzungsentgelt dauerhaft zahlen können, und die Kosten vergleichbar darstellen (Quelle: Sachverständigenrat für Verbraucherfragen). Schon die Verbraucherschutzministerkonferenz hatte 2022 mehr Transparenz gefordert.
Was der Verbraucherzentrale Bundesverband fordert
Der Verbraucherzentrale Bundesverband unterstützt diese Vorschläge seit März 2025 und hat sie im Juli 2025 konkretisiert (Quelle: vzbv). Die Tabelle zeigt, was sich nach seinen Forderungen ändern soll und wie es beim Immobilienkredit schon heute geregelt ist.
| Forderung | Teilverkauf heute | Immobilienkredit heute |
|---|---|---|
| Prüfung vor Vertragsschluss | Keine Pflicht | Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB |
| Zulassung und Aufsicht | Keine | Erlaubnis und Aufsicht durch die BaFin |
| Vergleichbare Kostenkennzahl | Keine | Effektiver Jahreszins |
| Kündigung wegen Zahlungsverzug | Meist schon nach drei offenen Monatsentgelten | Erst ab 2,5 % Rückstand nach § 498 BGB |
| Verfügung über den eigenen Anteil | Verkauf oder Beleihung nur mit Zustimmung des Teilkäufers | Eigentümer verfügt frei |
Dazu kommen eine Pflicht zu unabhängiger Beratung vor dem Vertrag und ein Verbot von Verschwiegenheitsklauseln. Umgesetzt ist davon bisher nichts. Der Branchenverband hält mit einem eigenen Gutachten dagegen, der effektive Jahreszins sei für den Teilverkauf systemfremd.
Was die Gerichte bisher entschieden haben
Das Landgericht Hamburg hat am 24.04.2026 die Klage eines Teilverkäufers abgewiesen: Kauf, Miteigentümervereinbarung und Nießbrauch seien wirksam, ein Widerruf wie beim Verbraucherdarlehen scheide aus (Aktenzeichen 307 O 225/25). Ob das Urteil rechtskräftig ist, ist nicht bekannt. Der beklagte Anbieter wurde nicht genannt.
Das Oberlandesgericht Hamburg sah es am 20.08.2026 im Verfahren des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen EV LiquidHome ebenso, hat aber mehrere Klauseln untersagt, darunter eine Nutzungsgebühr über das Ende des Nießbrauchs hinaus, eine Reallast für die Nutzungsgebühr und einen Rückkaufpreis mit Abwicklungsvergütung. Über die Revision entscheidet der Bundesgerichtshof (Quelle: Verbraucherzentrale).
Wie sicher ist ein Teilverkauf heute?
Nicht sicherer als 2023, denn die Grundkonstruktion ist dieselbe: Sie verkaufen einen Anteil, zahlen Nutzungsentgelt und sichern Ihr Wohnen über einen Nießbrauch, dessen Schutz vom Rang im Grundbuch und vom Vertrag abhängt. Keine Behörde prüft das für Sie. Diese Punkte sollten Sie deshalb kennen.
Die größten Risiken
Die finanzierende Bank des Teilkäufers verlangt meist eine Grundschuld auf das ganze Grundstück. Steht Ihr Nießbrauch dahinter im zweiten Rang, erlischt er, wenn die Bank aus ihrem vorrangigen Recht die Zwangsversteigerung betreibt (Quelle: § 91 ZVG). Schutz gibt es dann nur über den Vertrag mit der Bank, und ob die Praxis ihn einheitlich umsetzt, ist laut SVRV-Gutachten nicht gewährleistet.
Werbeaussagen wie „insolvenzfester Nießbrauch“ helfen dabei wenig: Insolvenzfest ist kein Rechtsbegriff. Ein eingetragener Nießbrauch übersteht zwar die Insolvenz des Eigentümers, eine Zwangsversteigerung aber nur, wenn er im Rang vorgeht. Welche weiteren Risiken es gibt, zeigt unsere Seite Kritik und Risiken beim Teilverkauf.
Wer bewertet Ihre Immobilie?
Die Immobilienbewertung bestimmt den Kaufpreis für Ihren Anteil und damit das Nutzungsentgelt. Die BaFin prüft diese Bewertung nicht. Die Anbieter beauftragen einen Gutachter und werben mit unabhängigen oder zertifizierten Sachverständigen, der Qualitätskodex verlangt einen unabhängigen Gutachter. Wer ihn auswählt und bezahlt, regelt der jeweilige Vertrag.
Lassen Sie den Wert zusätzlich von einem Gutachter ermitteln, den Sie selbst beauftragen. Ein zu niedriger Wert senkt Ihre Auszahlung, ein zu hoher erhöht das Nutzungsentgelt für einen Anteil, der beim späteren Verkauf weniger bringt. Den Nießbrauch berücksichtigen die Anbieter beim Ankauf laut SVRV-Gutachten nicht wertmindernd.
Kundenbewertungen und Servicestudien
Servicestudien wie die des Deutschen Instituts für Service-Qualität (DISQ) messen nur, wie gut Anbieter erreichbar sind und Anfragen beantworten, nicht Verträge oder Konditionen. Wie wir die Studien und Testergebnisse einordnen, steht auf unserer Seite Immobilien-Teilverkauf im Test, Kundenstimmen und Beschwerden sammeln wir unter Erfahrungen mit dem Teilverkauf.
So schützen Sie sich vor dem Vertrag
Die Verbraucherzentralen raten, zuerst einen Bankkredit durchzurechnen, den Vertrag anwaltlich prüfen zu lassen und beim Notar auf Aufklärung über die Risiken zu bestehen (Quelle: Verbraucherzentrale). Gehen Sie diese Punkte vor jeder Unterschrift durch.
- Kreditangebot der Hausbank einholen und neben das Angebot legen
- Eigenes Gutachten zum Wert der Immobilie
- Rang des Nießbrauchs und Grundschuld der Bank des Teilkäufers schriftlich klären
- Nutzungsentgelt nach der Festschreibung mit Beispielzahlen erklären lassen
- Rückkauf- und Verkaufsregeln sowie alle Gebühren in Euro ausrechnen
- Vertrag von Anwalt oder Verbraucherzentrale prüfen lassen
Oft ist ein anderer Weg günstiger und sicherer. Welche es gibt, zeigt unsere Seite Alternativen zum Teilverkauf. Den Teilverkauf vermitteln wir derzeit nicht. Ändert sich das, sagen wir Ihnen gern Bescheid.
Die häufigsten Fragen zu BaFin und Teilverkauf
Ist der Immobilien-Teilverkauf von der BaFin reguliert?
Nein. Die BaFin beaufsichtigt Banken, Versicherer und Finanzdienstleister. Ein Teilverkauf ist rechtlich ein Immobilienkauf mit Nießbrauch, die Anbieter brauchen keine Erlaubnis. Laut Verbraucherzentrale Hamburg gibt es weder eine behördliche Aufsicht noch klare gesetzliche Vorgaben.
Was hat die BaFin zum Teilverkauf gesagt?
Im März 2023 warnte die BaFin, ein Teilverkauf sei selten die beste Lösung, riskant und könne teuer werden. Sie kritisierte komplexe Verträge, ein teils unkalkulierbares Nutzungsentgelt, den garantierten Aufschlag für den Käufer und das Risiko eines Auszugs bei Zahlungsproblemen oder Insolvenz des Anbieters.
Warum finde ich die Warnung nicht mehr auf der Seite der BaFin?
Die Meldung und ein Verbraucherartikel zum Teilverkauf sind auf bafin.de nicht mehr abrufbar, im November 2024 waren sie es noch. Einen Grund hat die BaFin nicht genannt. Ein Widerruf ihrer Einschätzung ist nicht bekannt, und die Kritikpunkte teilen Verbraucherzentralen und Stiftung Warentest weiterhin.
Prüft die BaFin die Immobilienbewertung beim Teilverkauf?
Nein. Die Bewertung übernimmt ein Gutachter, den in der Regel der Anbieter beauftragt. Weil sie den Kaufpreis und das Nutzungsentgelt bestimmt, sollten Sie den Wert zusätzlich von einem Gutachter ermitteln lassen, den Sie selbst beauftragen und bezahlen.
Haben die Anbieter ihre Verträge mit der BaFin abgestimmt?
Dafür gibt es keinen Beleg, und die BaFin ist für Teilverkäufe nicht zuständig. Die Anbieter haben Verträge nach der Kritik geändert und einen Verband gegründet. Die zentralen Kritikpunkte gelten laut Stiftung Warentest aber weiter.
Was ist der Qualitätskodex für den Teilverkauf?
Eine freiwillige Selbstverpflichtung von vier Anbietern aus dem Dezember 2022 mit zehn Punkten, etwa zu Gutachter, Kostentransparenz und Zahlungsverzug. Neu ist er nicht, und zwei der vier Unterzeichner kaufen heute nicht mehr regulär an. Eine Behörde kontrolliert seine Einhaltung nicht.
Ist der Teilverkauf ein Kredit?
Nach dem Oberlandesgericht Hamburg nicht: Teilverkaufsverträge fallen laut Urteil vom 20.08.2026 nicht unter das Verbraucherdarlehensrecht. Rechtskräftig ist das nicht, der Verbraucherzentrale Bundesverband hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt. Mehrere Klauseln des beklagten Anbieters hat das Gericht trotzdem untersagt.
Wird der Teilverkauf bald gesetzlich geregelt?
Ein Gesetzentwurf ist nicht bekannt. Das neue Verbraucherkreditrecht ab 20.11.2026 regelt den Teilverkauf nicht. Der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen und der Verbraucherzentrale Bundesverband fordern aber eine Prüfung der Zahlungsfähigkeit, Aufsicht und vergleichbare Kostenangaben wie beim Kredit.
Wer hilft mir bei Problemen mit meinem Teilverkauf?
Eine Beschwerdestelle bei einer Behörde gibt es nicht. Wenden Sie sich an eine Verbraucherzentrale oder einen Anwalt für Immobilienrecht, wenn das Nutzungsentgelt steigt, der Anbieter kündigt oder ein Gesamtverkauf droht. Bestandskunden eines Anbieters ohne Neugeschäft behalten ihre Verträge, sollten sich die weiteren Schritte aber schriftlich bestätigen lassen.
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