Das erwartet Sie hier
Welche Nachteile des Wohn-Riesters immer wieder in der Kritik stehen, für wen sich ein Vertrag dennoch lohnen kann und welche Alternativen sinnvoller sind.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
Überblick: Die größten Nachteile des Wohn-Riester
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Wofür wird die Wohn-Riester-Rente kritisiert?
Steuerlast durch das Wohnförderkonto
Nachgelagerte Besteuerung im Alter
Alle geförderten Beträge, die Sie über Wohn-Riester in Ihre Immobilie investieren – egal ob als Einmalbetrag, Tilgung oder laufende Raten –, werden in einem sogenannten Wohnförderkonto gesammelt. Dieses Konto ist rein fiktiv, aber es wächst jährlich um 2 Prozent.
Ab Rentenbeginn müssen Sie das gesamte angesparte Wohnförderkonto nachgelagert versteuern – entweder:
- einmalig mit 30 Prozent Abschlag,
- oder verteilt über bis zu 25 Jahre in gleichmäßigen Jahresbeträgen
Der Steuersatz richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommen im Alter. Zwar ist dieser in der Rente oft niedriger, dennoch summieren sich die Zahlungen über die Jahre. Besonders kritisch: Die Steuerschuld ist unabhängig davon, ob noch Vermögen vorhanden ist oder nicht – sie basiert auf dem fiktiven Konto.
Konsequenz: Wer in der Ansparphase von Zulagen und Steuerersparnissen profitiert, zahlt diese im Ruhestand schrittweise zurück – inklusive fiktiver Zinsen. Unterm Strich ist die Förderung damit nicht geschenkt, sondern nur aufgeschoben.
Beispielrechnung: So hoch ist die Steuerlast wirklich
| Eingezahlte geförderte Beträge | 50.000 € |
| Laufzeit | 25 Jahre |
| Verzinsung | 2 % jährlich |
| Endwert Wohnförderkonto | ca. 81.500 € |
| Versteuerung bei 20 % Rentensteuersatz (verteilt) | ca. 16.300 € |
So funktioniert das Wohnförderkonto
Zu komplexe Bürokratie
Wohn-Riester ist zu kompliziert
Im Gegensatz zu klassischen Riester-Rentenprodukten oder Baufinanzierungen bringt Wohn-Riester eine Vielzahl an Sonderregeln, Nachweispflichten und Verwaltungsvorgaben mit sich. Viele dieser Punkte sind nicht intuitiv, verändern sich durch Gesetzesreformen – und sind oft weder dem Berater noch der Bank vollständig klar.
Das beginnt schon bei der Frage, welche Entnahmen förderfähig sind, und endet bei Detailfragen wie dem Zeitpunkt der Nachversteuerung, dem Umgang mit einem Umzug oder der korrekten Anlage AV bei der Steuererklärung.
Die größten bürokratischen Hürden
- Anträge auf Wohn-Riester-Entnahme sind mit umfangreichen Formularen verbunden, insbesondere bei nachträglicher Nutzung für Modernisierung oder Sanierung.
- Jährliche Meldepflichten bei der zentralen Zulagenstelle (ZfA) erfordern korrekte und rechtzeitige Angaben – Versäumnisse führen zu Rückforderungen.
- Bei Auszug oder Vermietung sind Rückzahlungen an das Wohnförderkonto nötig, mit teils hohen Nachzahlungsbeträgen.
- Vertragswechsel oder Anbieterwechsel erfordern eine lückenlose Dokumentation und werden nur unter strengen Bedingungen als förderunschädlich anerkannt.
- Dazu kommen Nachweispflichten gegenüber dem Finanzamt, Einschränkungen bei Erbfall oder Schenkung und Sonderregeln bei Verkauf.
Experten-Tipp:
Ein System für Spezialisten – nicht für Verbraucher
„Die Deutsche Rentenversicherung und viele Verbraucherzentralen warnen seit Jahren vor den praktischen Tücken des Wohn-Riester. Die Informationslage ist oft unübersichtlich, das Zusammenspiel zwischen Bank, Zulagenstelle, Finanzamt und Riester-Anbieter kompliziert. Gerade junge Familien oder ältere Immobilienkäufer, die auf einfache Fördermodelle angewiesen wären, schrecken häufig vor dem bürokratischen Aufwand zurück.“
Risiko steigender Zinsen für das Riester-Darlehen
Warum das Zinsniveau entscheidend ist
Ein Großteil der Wohn-Riester-Verträge basiert auf einem sogenannten Annuitätendarlehen mit Tilgungszuschüssen. Das bedeutet: Die monatliche Rate setzt sich aus einem festen Zins und einem variablen Tilgungsanteil zusammen – ergänzt durch die Riester-Zulagen. Was bei niedrigen Zinsen attraktiv erschien, kann sich in einem veränderten Zinsumfeld jedoch schnell ins Gegenteil verkehren.
Seit 2022 ist das allgemeine Zinsniveau deutlich gestiegen. Wer heute einen Riester-Darlehensvertrag neu abschließt, muss mit Zinssätzen um die 4 Prozent oder mehr rechnen – bei gleichbleibend hohen Immobilienpreisen und Baukosten. Die ursprünglich kalkulierte monatliche Belastung kann dadurch spürbar steigen.
Förderung federt das Zinsrisiko nur teilweise ab
Zwar reduzieren die Zulagen (175 Euro Grundzulage pro Person, Kinderzulagen etc.) den Tilgungsanteil rechnerisch, doch auf den Zins wirkt sich die Förderung nicht aus. Das bedeutet: Bei hohen Darlehenszinsen verpufft der finanzielle Vorteil der Riester-Förderung zu einem großen Teil. Wer sich auf die Förderung verlässt, unterschätzt oft die realen Kreditkosten.
Beispielrechnung: So stark wirken sich 4 Prozent Zinsen aus
Nehmen wir an, ein Paar nimmt ein Wohn-Riester-Darlehen über 200.000 Euro auf, bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Im Vergleich zeigen sich große Unterschiede bei der Monatsrate je nach Zinshöhe:
| Zinssatz | Monatsrate (inkl. Tilgung) | Gesamtkosten über 15 Jahre |
|---|---|---|
| 1,5 % | ca. 750 € | ca. 135.000 € |
| 4,0 % | ca. 1.050 € | ca. 189.000 € |
Ein Zinsunterschied von 2,5 Prozentpunkten erhöht die monatliche Belastung um etwa 300 Euro und die Gesamtkosten um über 50.000 Euro – trotz Riester-Förderung.
Verlust der Förderung bei Auszug oder Vermietung
Nur selbst genutztes Wohneigentum wird gefördert
Ein zentraler Punkt des Wohn-Riester-Konzepts ist die Zweckbindung an die Eigennutzung. Das bedeutet: Die staatliche Riester-Förderung erhalten Sie nur, wenn Sie die geförderte Immobilie dauerhaft selbst bewohnen. Sobald Sie ausziehen oder die Immobilie vermieten, kann das zu einer Rückzahlung der Förderung führen.
Beispiele: Wann die Förderung entfällt
- Vermietung nach Auszug
Sie ziehen aus Ihrem Riester-geförderten Haus oder Ihrer Wohnung aus und vermieten das Objekt – etwa berufsbedingt oder weil Sie ins Ausland gehen. In diesem Fall muss das Wohnförderkonto aufgelöst werden, und die aufgelaufenen Förderbeträge sind nachzuversteuern. - Zweitwohnsitz oder Ferienhaus
Auch die Nutzung als Wochenend-, Zweit- oder Ferienwohnung ist nicht zulässig. Hier greift die Förderfähigkeit nicht. - Spätere Nutzung durch Kinder oder Angehörige
Eine unentgeltliche Überlassung an Familienmitglieder gilt nicht als Eigennutzung im Sinne des Wohn-Riesters. Auch hier droht ein Verlust der Förderung. - Trennung oder Scheidung
Wird die Immobilie nach einer Trennung vom Ex-Partner allein genutzt, aber nicht mehr vom ursprünglich geförderten Vertragsinhaber, entfällt die Förderberechtigung. Es kann zu einer nachträglichen Besteuerung kommen, wenn keine Sonderregelung im Scheidungsfall greift (zum Beispiel Übertragung im Rahmen des Versorgungsausgleichs). - Erbschaft ohne Eigennutzung
Erben Sie eine Riester-geförderte Immobilie, sind Sie nicht automatisch förderberechtigt. Wird das Objekt nicht selbst bewohnt, sondern zum Beispiel verkauft oder vermietet, wird das Wohnförderkonto aufgelöst und es erfolgt eine Steuernachzahlung für den bisherigen Förderzeitraum.
Welche Ausnahmen es gibt
In bestimmten Fällen kann ein temporärer Auszug zulässig sein, zum Beispiel:
- Ein befristeter berufsbedingter Umzug (zum Beispiel für ein bis zwei Jahre)
- Ein vorübergehender Aufenthalt im Ausland
- Pflegebedürftigkeit oder Unterbringung im Heim
In solchen Fällen ist es entscheidend, dass die Absicht zur Rückkehr weiterhin besteht und das Haus nicht dauerhaft fremdgenutzt wird. Die Deutsche Rentenversicherung kann hier jedoch im Einzelfall prüfen – Rechtssicherheit besteht nicht immer.
Für wen lohnt sich Wohn-Riester (noch)?
Für diese Personengruppen kann sich ein Wohn-Riester lohnen
Rechenbeispiele
Familie mit zwei Kindern
| Alter | 37 und 35 Jahre |
| Familienstand | Verheiratet |
| Kinder | 2 (Kinderzulage jeweils 300 € pro Jahr) |
| Haushaltsnettoeinkommen | ca. 48.000 € jährlich |
| Geplante Immobilie | Reihenhaus (Kauf in ca. 5 Jahren) |
| Finanzierungsmodell | Wohn-Riester-Darlehen mit langer Laufzeit |
| Fördervorteile | Hoch (Zulagen + Steuerersparnis) |
| Steuerrisiko (Wohnförderkonto) | Gering, da lange Eigennutzung geplant |
| Empfehlung | Wohn-Riester kann sich lohnen |
Für diese Familie lohnt sich Wohn-Riester – insbesondere bei langfristiger Eigennutzung.
Single über 50 ohne Kinder
| Alter | 52 Jahre |
| Familienstand | Ledig |
| Kinder | 0 (keine Kinderzulage) |
| Haushaltsnettoeinkommen | 42.000 € jährlich |
| Geplante Immobilie | Eigentumswohnung (zeitnaher Kauf) |
| Finanzierungsmodell | Wohn-Riester-Darlehen |
| Fördervorteile | Gering (nur Steuerersparnis) |
| Steuerrisiko (Wohnförderkonto) | Hoch, da kurze Tilgungsphase bis Rente |
| Empfehlung | Nur eingeschränkt empfehlenswert |
Für diese alleinstehende Person ist der Wohn-Riester nur bedingt geeignet – eine konventionelle Finanzierung oder ein KfW-Kredit wäre günstiger.
Gutverdiener ohne Kinder
| Alter | 35 Jahre |
| Familienstand | Ledig |
| Kinder | 0 (keine Kinderzulage) |
| Haushaltsnettoeinkommen | 85.000 € jährlich |
| Geplante Immobilie | Einfamilienhaus (in den nächsten Jahren) |
| Finanzierungsmodell | Wohn-Riester-Darlehen oder ETF-Vorsorge |
| Fördervorteile | Mittel (Sonderausgabenabzug, keine Zulagen) |
| Steuerrisiko (Wohnförderkonto) | Mittel bis hoch |
| Empfehlung | Zu den richtigen Konditionen und professioneller Beratung evtl. sinnvoll |
Wohn-Riester kann sich lohnen – aber ein ETF-basierter Vorsorgeweg oder klassisches Darlehen ohne Förderbindung bietet mehr Flexibilität.
Drei Alternativen zur Eigenheimrente
KfW-Förderkredite
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet verschiedene staatlich subventionierte Förderdarlehen, die ohne Riester-Bindung auskommen – darunter:
- KfW-124 – „Wohneigentum“
Für den Kauf oder Bau selbstgenutzter Immobilien. Fester Zinssatz, bis zu 100.000 Euro Kreditvolumen möglich. Keine Alters- oder Einkommensgrenzen. Die Zinsen liegen im Marktvergleich oft günstig (mehr Infos auf kfw.de). - KfW-297/298 – „Klimafreundlicher Neubau“
Für Neubauten mit hohem energetischem Standard (zum Beispiel Effizienzhaus 40). Je nach Förderstufe sind bis zu 150.000 Euro Kredit möglich, bei besonders günstigen Zinssätzen. Kombinierbar mit weiteren Zuschüssen, etwa aus dem BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude; mehr Infos auf kfw.de).
Die KfW-Kredite sind unkomplizierter in der Abwicklung, unterliegen keinen engen Förderzwecken im Ruhestand und sind bei Bedarf auch für vermietete Immobilien nutzbar.
Bausparen ohne Riester-Förderung
Auch klassische Bausparverträge können eine sinnvolle Alternative sein – insbesondere, wenn man früh beginnt und eine sichere Zinsbindung sucht. Ohne Riester-Förderung entfällt der Zwang zur Selbstnutzung im Alter und die nachgelagerte Besteuerung. Vorteile sind planbare Zinsen, feste Tilgungsstrukturen und ein langfristiger Vermögensaufbau. Dagegen gibt es kaum beziehungsweise geringe staatliche Fördermöglichkeiten (nur Wohnungsbauprämie) sowie einen niedrigen Guthabenzins.
ETF-Sparplan und freies Annuitätendarlehen
Ein besonders flexibles und renditestarkes Modell ist die Kombination aus einem ETF-Sparplan zur Eigenkapitalbildung und einem klassischen Annuitätendarlehen zur Immobilienfinanzierung:
- Der ETF-Sparplan dient dem langfristigen Kapitalaufbau, zum Beispiel über 5–10 Jahre.
- Danach wird mit dem angesparten Eigenkapital ein Darlehen aufgenommen, das nicht an Förderbedingungen geknüpft ist.
- Besonders geeignet für Selbständige, Gutverdienende und alle, die Wert auf finanzielle Selbstbestimmung legen.
Es gibt auch hier keine Einschränkungen bei der Nutzung, keine steuerlichen Fallstricke im Alter und potenziell höhere Rendite als bei Riester-Produkten. Jedoch können Schwankungen an den Kapitalmärkten zu ungünstigen Einstiegszeitpunkten führen – daher nur für ausreichend risikoaffine und langfristig planende Personen geeignet.
Die häufigsten Fragen zu Nachteilen und Kritik am Wohn-Riester
Was ist das größte Problem beim Wohn-Riester?
Die größte Schwäche ist das sogenannte Wohnförderkonto: Die staatlich geförderten Beträge werden fiktiv verzinst und müssen im Ruhestand versteuert werden. Das kann zu einer erheblichen Steuerlast führen.
Warum gilt Wohn-Riester als bürokratisch?
Wohn-Riester ist an viele Bedingungen geknüpft: Die Immobilie muss selbst genutzt werden, Änderungen wie Vermietung oder Umzug müssen gemeldet werden, und auch bei Darlehen sind besondere Tilgungsnachweise nötig. Das sorgt für hohen Verwaltungsaufwand.
Lohnt sich Wohn-Riester bei steigenden Zinsen überhaupt noch?
Nicht unbedingt. Wer ein Riester-Darlehen mit langen Laufzeiten und hohen Zinsen aufnimmt, kann durch die teurere Finanzierung die Förderung schnell wieder „auffressen“. Ohne Zinsbindung wird es im Alter riskant.
Was passiert, wenn ich aus dem geförderten Haus ausziehe?
Sobald Sie die Immobilie nicht mehr selbst bewohnen – etwa durch Vermietung oder Umzug – droht der vollständige Verlust der Riester-Förderung. Ausnahme: Sie kaufen innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine neue selbstgenutzte Immobilie.
Kann man Wohn-Riester vererben?
Ja, aber mit Einschränkungen: Die geförderte Immobilie muss auch vom Erben selbst genutzt werden, sonst wird das gesamte Wohnförderkonto sofort steuerpflichtig. Das kann zu hohen Belastungen führen.
Ist Wohn-Riester für junge Familien sinnvoll?
Für Familien mit mehreren Kindern und langfristiger Selbstnutzung kann Wohn-Riester durch die Kinderzulagen attraktiv sein – sofern die Immobilie bis ins Rentenalter bewohnt wird und sich der bürokratische Aufwand lohnt.
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