Schimmel in der Wohnung: Was nun?

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von Swantje Niemann
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Wie Sie auf Schimmelbefall in Ihrer Wohnung reagieren sollten, welche Rechte Sie als Mieter oder Vermieter haben und welche Versicherung hilft.

Inhalt dieser Seite
  1. Schimmelbefall: Was tun?
  2. Pflichten von Mieter und Vermieter
  3. Sind Mietminderungen möglich?
  4. Diese Versicherungen helfen
  5. Schimmel erkennen und verhindern
  6. Darum ist Schimmel gefährlich
  7. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Bei Schimmelbefall sollten Sie als Mieter umgehend Ihren Vermieter informieren. Dafür können Sie u.a. unser Musterschreiben nutzen.
  • Schimmel kann die Gesundheit der Bewohner ebenso wie die betroffene Immobilie an sich gefährden und sollte daher unbedingt ernst genommen werden.
  • Welche Versicherung zuständig ist, hängt entscheidend davon ab, auf welche Ursache sich der Schimmelbefall zurückführen lässt. Relevant sind hier z.B. Haftpflicht und Hausrat­versicherung.
  • Beugen Sie Schimmel durch richtiges Heizen und Lüften vor.

Richtig reagieren bei Schimmelbefall

Was tun, nachdem Sie Schimmelbefall entdeckt haben?

Falls Ihnen in Ihrer Wohnung Schimmel auffällt, sollten Sie schnell reagieren.

  1. Falls Sie in einer Mietwohnung leben, informieren Sie unverzüglich Ihren Vermieter, z.B. mit unserem Musterschreiben. So können Sie nicht dafür verantwortlich gemacht werden, wenn der Schimmelbefall wächst.
  2. Dokumentieren Sie den Schimmelbefall mit Fotos.
  3. Identifizieren Sie die Ursache des Befalls, gegebenenfalls mit Hilfe von Fachleuten.
  4. Ist nur eine kleine Fläche befallen, können Sie sich selbst um die Beseitigung kümmern. Schützen Sie dabei Ihre Augen und Atemwege. Alkoholhaltige Mittel zur Schimmelentfernung sind effektiv und weniger aggressiv und umweltschädlich als Mittel auf Chlorbasis.
  5. Ist der Schimmelbefall größer oder kommt immer wieder, ist professionelle Schimmelbeseitigung notwendig. Wer die Kosten dafür trägt, hängt davon ab, worauf sich der Schimmelbefall zurückführen lässt.

Ratgeber: Schäden richtig an die Versicherung melden

Darum sollten Sie den Vermieter schnellstmöglich informieren

Die unverzügliche Meldung an den Vermieter ist nicht nur wichtig, da der Schimmel zu Gesundheits­schäden führen kann, sondern auch, da der Schaden in Grenzen gehalten werden kann, wenn rechtzeitig etwas unternommen wird. Wenn sich der Mieter zu viel Zeit lässt, können die Reparaturkosten durchaus höher ausfallen. Im Ernstfall kann sogar die Bausubstanz beschädigt werden. Bei einer verspäteten Meldung an den Vermieter kann der Mieter sogar für die Behebung dieser Schäden bzw. für die Extra-Kosten herangezogen werden.

Schreiben an den Vermieter: Das sollten Sie beachten

Das Mietrecht verlangt, dass der Mieter den Vermieter einen auftretenden Mangel unverzüglich anzeigt. In welcher Form der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt werden soll, ist jedoch nicht vorgeschrieben. Die Entscheidung ob die Information über den Schimmel in der Wohnung durch ein Schreiben an den Vermieter erfolgt, liegt im Ermessen des Mieters. Ein Brief bzw. eine E‑Mail hat den Vorteil, dass der Mieter etwas Schriftliches in der Hand hat, falls es zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter kommt.

Beachten Sie: Wir übernehmen keine Verantwortung für die Korrektheit der rechtlichen Begrifflichkeiten im Musterschreiben. Darüber hinaus sollten Sie nur dann eine Mietminderung einfordern, wenn Sie sicher sind, dass man Ihnen keine Verantwortung für den Schimmel nachweisen kann (mehr dazu).

Schimmel in der Wohnung: Mietrecht

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Das Mietrecht wird im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Das Thema Schimmel in der Wohnung hat im Mietrecht zwar keinen eigenen Paragraphen. Klar geregelt ist allerdings, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben, wenn ein Mangel auftritt. Eine wichtige Rolle spielt die Frage, ob der Mangel bereits vor der Vertragsunterzeichnung bekannt war.
Weiterhin regelt § 536c ob und wann der Vermieter über einen Mangel informiert werden muss:

§ 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter

  1. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. […]
  2. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. […]

Was kostet Schimmelbeseitigung?

Handelt es sich um geringfügigen Schimmelbefall, den Sie selbst beseitigen können, kommen lediglich die Kosten eines Schimmelbeseitigungsmittels (in der Regel unter 20 Euro) sowie für die nötige Schutzausrüstung (Handschuhe, Maske, etc.) auf Sie zu. Falls jedoch Expertenhilfe nötig wird, können die Kosten schnell 1.000 Euro überschreiten.

Schimmel sicher entfernen

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Falls Sie sich selbst um die Schimmelbeseitigung kümmern, achten Sie darauf

  • keine Sporen einzuatmen
  • die Schimmelpilze nicht direkt anzufassen
  • Ihre Augen zu schützen

Tragen Sie also am besten Handschuhe, eine Schutzbrille und eine Atemschutzmaske.

Schimmel in der Mietwohnung: Pflichten von Mietern und Vermietern

Schimmel in der Wohnung – wer zahlt?

Wie auch bei allen anderen Schäden, die nicht durch unsachgemäße Behandlung des Mieters zustande gekommen sind, gilt: Für die Beseitigung von Schimmel in der Wohnung ist der Vermieter verantwortlich. Ist der Mieter selbst für die Schimmelbildung verantwortlich, muss er nicht nur für eine fachgerechte Beseitigung des Schimmels sorgen, sondern auch für eventuelle Schäden aufkommen. Die Haftung bei Schimmel in der Wohnung hängt also vor allem davon ab, wer verantwortlich für den Schaden ist. Dies ist jedoch häufig nur mit Hilfe eines Gutachters festzustellen.

Wer trägt die Beweislast?

Die Beweislast bei Schimmel in der Wohnung liegt zunächst beim Vermieter. Dieser muss belegen, dass die Schimmelbildung nicht auf Ursachen zurückzuführen sind, die in seinem Verantwortungsbereich liegen – dazu zählen beispielsweise Baumängel, Fassaden- oder Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung oder ungenügende Wärmedämmung.

Hat der Vermieter glaubhaft nachgewiesen, dass der Schimmel nicht durch Mängel in seinen Verantwortungsbereich entstand, verschiebt sich die Beweislast in Richtung Mieter. Nun muss dieser nachweisen, dass der Schimmel nicht durch unzureichende Belüftung und Beheizung entstand. Kommt es zum Rechtsstreit, weil die Parteien sich nicht einigen können, wird meist ein Sachverständiger hinzugezogen, dessen Aussage oft die Grundlage für das spätere Urteil ist.

Wer beauftragt den Gutachter?

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Bei Mängeln an der Wohnung hat der Vermieter das Recht, die Quelle des Mangels als Erster zu untersuchen und zu beseitigen. Das heißt, der Mieter darf nicht einfach einen Gutachter für Schimmel bestellen. Der Mieter sollte dem Vermieter eine Frist für die Mängelbegutachtung bzw. Mängelbeseitigung setzen (Der empfohlene Zeitrahmen liegt bei einer Frist von 2 bis 3 Wochen). Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, kann der Mieter aktiv werden.

Mietminderung oder Kündigung wegen Schimmel in der Wohnung

Ist eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung erlaubt?

Grundsätzlich kann ein Schimmelbefall ein Mietmangel sein. Der Mieter kann bei Schimmel in der Wohnung die Miete also mindern. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Wenn sich später herausstellen sollte, dass der Mieter selbst für den Schimmel verantwortlich ist, muss er die geminderte Miete nicht nur nachzahlen, sondern im Extremfall sogar eine fristlose Kündigung hinnehmen.

Wieviel Mietminderung ist möglich?

Je nach Ausmaß des Schimmelbefalls kann die Miete um 20 bis 30 Prozent gemindert werden. Aber auch die Ursachen der Schimmelbildung spielen eine Rolle. Das Amtsgericht Bremen entschied 2015 in einem Fall zu Gunsten eines Mieters, der eine Mietminderung aufgrund von Schimmel in der Wohnung vorgenommen hatte. Das Gericht bestätigte, dass ein Schimmelpilzbefall in Küche, Bad und Wohnzimmer der Mietwohnung eine Mietminderung von 30 Prozent rechtfertigen, wenn der Schimmel auf baubedingte Ursachen zurückzuführen ist (Quelle).

Fristlose Kündigung wegen Schimmelbefall

Von einer fristlosen Kündigung ist zunächst abzuraten, selbst wenn der Mieter der Auffassung ist, dass ein Verbleib in der Wohnung nicht mehr zumutbar ist. Vor rechtlichen Schritten sollte man unbedingt mit einem Juristen Rücksprache halten. Hilfe bieten zum Beispiel Mietervereine oder Verbraucherzentralen an.

Kann nachgewiesen werden, dass der Ausmaß des Schimmelbefalls so groß ist, dass eine Gesundheits­gefährdung besteht, ist eine fristlose Kündigung möglich. Ist dies nicht der Fall, sollten Mieter von der normalen Kündigungsfrist ausgehen. Denn der Vermieter hat in jedem Fall ein Recht, den Mangel zu beseitigen.

Schimmelbefall in der Wohnung: Welche Versicherungen sind zuständig?

Ursache entscheidet über Verantwortung

Welche Versicherung die Kosten in Folge eines Schimmelbefalls trägt, hängt davon ab, worauf sich dieser zurückführen lässt und was beschädigt wurde. Hier ist es wichtig, dass Sie Ihre Versicherungs­unterlagen genau lesen und darauf achten, ob es Leistungsausschlüsse für Schimmelbefall gibt.

Hausrat­versicherung

Ist der Schimmelbefall in Folge von ausgetretenem Leitungswasser eingetreten, übernimmt die Hausrat­versicherung die daraus resultierenden Schäden. Das wäre z.B. der Fall, wenn Wasser aus der Waschmaschine ausläuft. Sie zahlt für Reparaturen und ersetzt beschädigte Gegenstände. Sie zahlt auch für Übernachtungen im Hotel, falls es nicht mehr zumutbar ist, in der Wohnung zu bleiben. Sie ist jedoch nicht für Schäden an festen Gebäudeteilen verantwortlich, denn diese fallen in die Verantwortung der Wohngebäude­versicherung.

Mehr zur Hausrat­versicherung

Private Haftpflicht

Es gibt mehrere Situationen, in denen die Haftpflicht­versicherung bei Schimmelbefall relevant wird. Wird z.B. der Mieter beschuldigt, durch sein Verhalten den Schimmelbefall ermöglicht und somit das Gebäude beschädigt zu haben, sollte er unbedingt seine private Haftpflicht­versicherung informieren. Diese wehrt entweder in ihrer Funktion als passive Rechtsschutz­versicherung entsprechende Ansprüche ab, oder aber zahlt den Schaden als „Schaden an Mietsachen“ – vorausgesetzt, dies ist so in der Versicherungs­police festgehalten. Überprüfen Sie Ihre Versicherungs­unterlagen.

Mehr zur Haftpflicht­versicherung

Betriebs­­haftpflicht

Ist der Schimmel auf das Verschulden des Vermieters zurückzuführen, fallen die Kosten der Schimmelbeseitigung in die Verantwortung von dessen Betriebs­­haftpflicht­versicherung. Ist fehlerhaftes Arbeiten beim Bau der Immobilie für deren Schimmelanfälligkeit verantwortlich, ist dies ein Fall für die Haftpflicht­versicherung der verantwortlichen Bauuunternehmer.

Mehr zur Betriebs­­haftpflicht­versicherung

Wohngebäude­versicherung

Die Wohngebäude­versicherung des Hausbesitzers bzw. Vermieters zahlt in verschiedenen Situationen. Z.B. wenn

  • eine vom Eigentümer­ bewohnte Immobilie von Schimmel betroffen ist
  • der Schimmel auf einen Leitungswasserschaden in Form eines beschädigten Wasserrohrs zurückzuführen ist (mehr zur Schadensregulierung bei Rohrbruch)
  • Hochwasser oder Starkregen die Ursache sind – vorausgesetzt, die Police deckt auch Elementarschäden ab

Mehr zur Wohngebäude­versicherung

Rechtsschutz­versicherung

Wenn Sie als Mieter oder Vermieter nicht zu einer zufriedenstellenden Einigung mit der anderen Partei kommen, müssen Sie Ihre Interessen vor Gericht oder in einem Mediationsverfahren durchsetzen. In beiden Fällen hilft die Rechtsschutz­versicherung, genau genommen der Miet­rechtsschutz. Mit dieser Versicherung bleiben Sie nicht auf den Gerichts- und Gutachterkosten sitzen und müssen nicht aus Angst vor finanziellen Einbußen auf Ihr Recht verzichten.

Mehr zur Rechtsschutz­versicherung

Schimmelbefall erkennen und verhindern

Ursachen für Schimmelbefall

Ein Schimmelbefall ist immer auf erhöhte Feuchtigkeit in der Wohnung zurückzuführen. Dieses kann auf der einen Seite durch ein kaputtes Wasserrohr geschehen, das über lange Zeit unentdeckt geblieben ist, aber auch durch das Verhalten des Mieters.

Lüftet der Mieter zum Beispiel nach dem Duschen, nach dem Kochen oder dem Wäschetrocknen das Zimmer nicht richtig und ist das Zimmer zugleich nicht ausreichend geheizt, kann dieses über einen längeren Zeitraum zu Schimmel führen. Wie der Schimmel entstanden ist, kann in einigen Fällen nur ein ausgewiesener Fachmann feststellen. Dieser misst dann zum Beispiel die Luftqualität im Raum und nimmt Proben von den betroffenen Stellen.

Anzeichen für Schimmelbefall

Schimmel zeigt sich auf unterschiedliche Weisen. Schimmelsporen in der Luft können nur durch einen Test nachgewiesen werden. Sichtbare Anzeichen für Schimmel in der Wohnung sind meist dunkle Flecken in Zimmerecken, an Wänden und in Fugen von Fenstern, Waschbecken und Ähnlichem. Ein weiteres Anzeichen ist der Geruch. Riecht es in bestimmten Ecken der Wohnung trotz Lüften muffig, ist das ein Anzeichen für Schimmel in Wohnung.

Schimmel vorbeugen

Im Handel sind verschiedene Anti-Schimmel-Mittel erhältlich, die zum Teil auch vorbeugende Wirkung haben. Potenziell gefährdete Stellen in der Wohnung können auch mit Hilfe eines einfachen Thermometers identifiziert werden. Durch das Messen und Auswerten von Temperaturunterschieden lassen sich sogenannte Wärmebrücken finden.

Vor allem jedoch lässt sich Schimmel durch Prävention im Alltag vorbeugen:

  • regelmäßiges Lüften – vor allem Stoßlüften hilft
  • Kondenswasser am besten direkt aufwischen
  • ausreichend heizen
  • für ausreichende Wärmeisolation sorgen

Falls nicht klar ist, ob die Wohnung von Schimmel befallen ist, kann man dies entweder professionell überprüfen lassen oder sich einen Test auf Schimmel besorgen. In diesem Fall nimmt man die Probe selbst und schickt diese zur Analyse in ein Fachlabor.

Darum ist Schimmel gefährlich

Schäden an der Bausubstanz

Gerade, wenn Schimmel lange unentdeckt bleibt, kann er entweder kostenträchtige Sanierungs­maßnahmen möglich machen oder sogar dazu führen, dass ein Gebäude dauerhaft unbewohnbar wird. Deswegen ist es so wichtig, schnell das Ausmaß und die Ursachen des Schimmelbefalls zu ermitteln.

Schimmelbefall als Gesundheits­gefahr

Schimmel produziert sogenannte Mykotoxine. Werden diese eingeatmet, können sie

  • Reizhusten
  • Atembeschwerden
  • Asthma
  • Kopfschmerzen
  • Erschöpfung
  • angeschwollene Schleimhäute
  • Übelkeit
  • und weitere Symptome

hervorrufen. Schwarzer Schimmel wirkt sich besonders stark auf die Gesundheit aus und kleine Kinder sowie Menschen mit Allergien oder geschwächtem Immunsystem sind besonders betroffen. Auch deshalb sollte Schimmel so schnell wie möglich bekämpft werden.

Umfrage: Schimmel in zwei von drei Haushalten

Bei einer Umfrage von test.de gaben 60 Prozent der Befragten an, einen aktuellen Schimmelbefall in der Wohnung zu haben. Weitere 8 Prozent haben zudem verdächtige Flecken oder Schimmelgeruch identifiziert. Mehr als die Hälfte aller Befragten, die grundsätzlich mit Schimmel in der Wohnung zu tun haben, haben den Befall im Badezimmer (53 Prozent der Befragten). Der Raum, der am zweithäufigsten genannt wurde, ist das Schlafzimmer (40 Prozent).

Dass Badezimmer und Schlafzimmer so häufig genannt wurden, ist nicht verwunderlich. Denn während es im Badezimmer oft besonders feucht ist, werden Schlafzimmer häufig nicht besonders stark beheizt. Und Feuchtigkeit und geringe Temperaturen sind ein Nährboden für Schimmelpilze.

Angesichts dessen, wie wahrscheinlich Schimmelbefall ist, sollten Sie die Versicherungs­unterlagen Ihrer Haftpflicht-, Hausrat- und Wohngebäude­versicherung genau lesen und herausfinden, was diese bei Schimmel in der Wohnung leisten. Falls Sie Fragen zu dem Thema haben, beraten wir Sie gerne.

Fazit

Schimmelbefall in der Wohnung kann den Bewohnern, ihrem Eigentum und schließlich dem Gebäude selbst Schäden zufügen, und sollte daher schnellstmöglich identifiziert und bekämpft werden. Welche Versicherung zahlt und ob die Beseitigung des Schimmels in die Verantwortung von Mieter oder Vermieter fällt, hängt stark von der Ursache des Schimmels ab.

Die häufigsten Fragen zu Schimmelbefall in der Wohnung

Welche Versicherung zahlt bei Schimmel in der Wohnung?

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Welche Versicherung zahlt, hängt davon ab, wo die Ursache des Schimmels liegt. Ist z.B. der Mieter durch zu wenig Lüften oder langes Ignorieren des Schimmels verantwortlich, zahlt dessen Haftpflicht­versicherung für Schäden am Gebäude. Die Hausrat­versicherung ersetzt bei durch Leitungswasser hervorgerufenem Schimmelbefall beschädigtes Eigentum.
Die Wohngebäude­versicherung zahlt z.B., wenn ein Leitungsrohr geplatzt ist oder der Schimmel durch Überflutung oder Starkregen entsteht (Elementarschaden-Versicherung). Stellen Mieter Schadenersatzansprüche an den Vermieter oder ist der Schimmelbefall auf einen Fehler des Bauunternehmens zurückzuführen, ist das ein Fall für deren Betriebs­­haftpflicht­versicherungen.

Wer trägt die Kosten bei Schimmel in einer Mietswohnung?

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Zunächst muss der Vermieter die Kosten tragen, es sei denn, er kann nachweisen, dass der Schimmelbefall auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Was kann ich tun bei Schimmel in der Wohnung?

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Bei Schimmel in der Wohnung sollten Sie umgehend Ihren Vermieter informieren. Bei geringfügigem Schimmelbefall können Sie den Schimmel vorsichtig selbst entfernen. Bei großflächigem oder hartnäckigem Schimmelbefall hingegen sollten Sie sich an Spezialisten wenden.

Wie gefährlich ist Schimmel in der Wohnung?

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Schimmelsporen in der Luft stellen ein Gesundheits­risiko dar und können eine Vielzahl von Symptomen hervorrufen. Typisch sind z.B. Auswirkungen auf die Atemwege, aber auch unspezifischere Symptome wie Erschöpfung oder Übelkeit sind möglich. Darüber hinaus kann Schimmel auch die Bausubstanz von Häusern angreifen.

Wie bekomme ich Schimmel an der Wand weg?

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Schimmel lässt sich mit Alkohol, Wasserstoffperoxid und Brennspiritus oder Mitteln auf Chlorbasis bekämpfen. Wichtig ist, dass Sie dabei vorsichtig sind und Ihre Augen, Haut und Atemwege schützen.

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Katharina Tennius
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