Hausschwamm und Hauschwamm-Sanierung: Das sollten Sie beachten

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Was Sie bei Hausschwamm-Befall tun sollten, welche Versicherung bei Echtem Hausschwamm zahlt und worauf Sie bei den Kosten einer Beseitigung besonders achten sollten.

Inhalt dieser Seite
  1. Hausschwamm: Was ist das?
  2. Hausschwammbefall: Das ist zu tun
  3. Alles zur Sanierung
  4. Beispielfall
  5. Wie ist Hausschwamm versichert?
  6. Wer bezahlt die Sanierung?
  7. Fazit

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Echten Hausschwamm handelt es sich um einen Pilz, der unbemerkt große Schäden in Gebäuden anrichten kann.
  • Die Kosten einer Hausschwamm-Sanierung bewegen sich zwischen 10.000 und mehreren 100.000 Euro. Teilweise können sie auch noch höher ausfallen.
  • Ziehen Sie am besten unabhängige Sachkundige heran, um einen realistischen Kostenvoranschlag zu erhalten.
  • Einige Tarife der Gebäude­versicherung schließen eine Übernahme dieser Kosten explizit aus, bei anderen hingegen leistet der Versicherer.

Warum ist Hausschwamm-Befall so ein großes Problem?

Was ist Hausschwamm?

Beim Echten Hausschwamm (Serpula lacrymans), auch “Tränender Holzschwamm” oder “Mauerschwamm”, handelt es sich um einen holzzerstörenden Pilz und einen der Hauptverursacher von Gebäudeschäden. Besonders an ihm ist, dass er auch anorganisches Material überwachsen und sich dadurch besonders weit ausbreiten kann. Oft findet man den Schwamm in versteckten Hohlräumen, wo er jahrelang unbemerkt wachsen konnte.
Ob ein Befall vorliegt und wie umfangreich dieser ist, muss durch Sachverständige festgestellt werden. Weitere Informationen zum Hausschwamm finden Sie z.B. beim Umweltbundesamt, das auch ein Merkblatt zum Thema zur Verfügung stellt.


Wo wächst Hausschwamm?

Der Echte Hausschwamm ist vor allem in Mitteleuropa ein wichtiger Verursacher von Schäden. Er wächst auf zellulosehaltigen Materialien wie z.B. Holz, Stroh, Papier oder Textilien, kann sich von dort aus jedoch weiter ausbreiten und auch anorganische Materialien überwachsen. Besonders häufig befällt er Nadelhölzer. Er ernährt sich von der Zellulose in den befallenen Materialien. Das Risiko für Hausschwamm-Befall ist in Altbauten und Fachwerkhäusern höher, doch auch in Kellern oder Erdgeschossen von Neubauten wird immer wieder Hausschwamm-Befall festgestellt.


Hausschwamm braucht Feuchtigkeit

Ideale Bedingungen für diesen Pilz sind Temperaturen von etwa 18-22 Grad und eine Holzfeuchtigkeit von mehr als 30 Prozent. Zugluft, Trockenheit oder Hölzer wie Eiche machen es ihm hingegen schwerer, sich festzusetzen. Häufig sind es eine fehlerhafte Bauausführung, durch Wetterschäden undicht gewordene Dächer oder undichte Leitungen, die das Wachstum des schädlichen Pilzes ermöglichen.

Wie gefährlich ist Hausschwamm?

Einige Menschen reagieren allergisch auf Hausschwamm, aber wenn keine solche Allergie vorliegt, ist Hausschwamm an sich nicht gesundheitsgefährdend. Allerdings kann auf ihm Schimmel wachsen, der die Gesundheit beeinträchtigt. Hinzu kommt die Geschwindigkeit und Effektivität, mit der Hausschwamm Gebäudeteile zerfrisst. In einigen Fällen müssen befallene Häuser verlassen werden, weil tragende Strukturen betroffen sind und Einsturzgefahr besteht.

Hausschwamm muss mit großer Gründlichkeit entfernt werden. Das kostet oft mehrere zehntausend Euro. Selbst Kosten im sechsstelligen Bereich oder ein Gebäudeabriss sind bei besonders starkem Befall nicht auszuschließen.

Präventions­maßnahmen: Was können Sie tun?

Sie können einige Maßnahmen ergreifen, um Ihr Risiko für Hausschwamm-Befall in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung zu reduzieren:

  • Regelmäßig lüften
  • Keller und Erdgeschoss regelmäßig lüften, evtl. Luftfeuchtigkeit mit Luftentfeuchter reduzieren
  • Wasserschäden schnell und ausführlich beheben (z.B. mit Bauentlüftern)
  • Lücken in Dach und Regenrinnen schnellstmöglich reparieren
  • keine Materialien wie Brennholz oder Karton in feuchten Kellern lagern
  • Möbel so aufstellen, dass Luft dahinter zirkulieren kann

Bereits beim H­ausbau kann man das Haus weniger anfällig für Pilzbefall machen, indem man die folgenden Punkte beachtet:

  • Vollständig durchgetrocknete Harthölzer verwenden
  • Abdichtungen gegen Feuchtigkeit
  • Kältebrücken und Leckagen entweder von Anfang an vermeiden oder schnellstmöglich beseitigen
  • Neubauten ausreichend austrocknen lassen

Hausschwammbefall: Das ist zu tun

Hausschwamm erkennen

Der Echte Holzschwamm hat ein charakteristisches Aussehen, das eine visuelle Identifizierung erleichtert. Zweifel können dann im Labor durch eine DNA-Analyse ausgeräumt werden. Man erkennt ihn u.a. an den folgenden Merkmalen:

  • Ausgreifendes Oberflächenmycel
  • Rot-bräunlicher Fruchtkörper mit weißem, watteartigen Rand
  • rotbraunes Sporenpulver
  • Scheidet bei großflächigem Wachstum Wassertröpfchen aus (Ursprung des lateinischen Namen des Pilzes)
  • Weißes, durchscheinendes Luftmycel
  • Ein weiteres Anzeichen: pilziger, in einem späteren Stadium penetranter Geruch

Befallenes Holz splittert in einem charakteristischen Würfelmuster und und färbt sich dunkler (Braunfäule). In einem späten Stadium lässt es sich sogar leicht mit dem Finger eindrücken bzw. zerfällt zu Pulver. Im Internet finden Sie zahlreiche Bilder vom Echten Hausschwamm und befallenen Hölzern, mit denen Sie Ihre Beobachtungen vergleichen können.

Neben dem Echten Hausschwamm gibt es noch viele weitere Arten von Bauholzpilzen, von denen ein Haus befallen werden kann wie z.B. den Wilden Hausschwamm oder den Braunen Kellerschwamm. Bei Pilzbefall gilt oft: Das tatsächliche Ausmaß des Befalls ist selten auf den ersten Blick zu erkennen. Darum ist eine Expert:innen-Einschätzung wichtig.

Schnell handeln

Sobald Sie den Verdacht haben, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung von Hausschwamm oder einem anderen Pilz befallen ist, sollten Sie schnellstmöglich Maßnahmen ergreifen, um schwerwiegenden Schäden vorzubeugen – unter Umständen reicht bereits ein Jahr dafür aus, dass der Holzschwamm einen Balken komplett zerfrisst. Je früher in seiner Ausbreitung der Pilz entfernt wird, desto weniger umfassend muss die Sanierung sein.

Wer muss informiert werden?

  • Gebäude­versicherung, bei klarer Verantwortung für Befall auch Haftpflicht­versicherung
  • Je nach Situation Haus­verwaltung, Vermieter:in, andere Parteien im Haus
  • Meldepflicht: Befall durch den Echten Hausschwamm ist in Sachsen und Thüringen meldepflichtig.

Was gibt es bei der Hausschwamm-Sanierung zu beachten?

So läuft eine Sanierung ab

Die Entfernung des Hausschwamms muss durch Sachkundige durchgeführt und überwacht werden. Die Sporen des Echten Hausschwamms können in Trockenheit bis zu 10 Jahre überleben. Darum ist eine restlose Entfernung aller Pilzteile wichtig, um einen erneuten Hausschwamm-Befall zu verhindern. Dass eine dafür qualifizierte Firma beauftragt werden muss und wie die einzelnen Arbeitsschritte aussehen ist in DIN 68 800-4 festgelegt.

Hausschwamm-Sanierung: Das gehört alles dazu

  • Beseitigung von Feuchtigkeitsursachen
  • Entfernung des sichtbaren Befalls
  • Überprüfung kleiner Hohlräume und Holzteile
  • Putz und Mörtel werden abgeklopft, Mycelreste entfernt
  • Bei Verdacht auf Befall: Freilegen verdeckter Konstruktionen und Balkenanlagen, gegebenenfalls Austausch geschädigter Balken
  • Untersuchung angrenzender Räume
  • Entfernung durchwachsener Schüttungen
  • Fach­gerechte Entsorgung der entfernten Materialien
  • Ausgiebige Trocknung des sanierten Bereichs
  • Behandlung von Schadstellen mit Bioziden oder Heißluft

Was kostet eine Hausschwammm-Sanierung?

Typisch sind Kosten zwischen 10.000 und 30.000 Euro, aber je nach Umfang des Schadens kann die Sanierung auch weitaus teurer werden und mehrere 100.000 Euro betragen. Bei besonders schwerem Befall sind sogar noch höherere Kosten möglich.

Tipp: Geben Sie ein zweites Gutachten in Auftrag

Bereits die professionelle Begutachtung der Schäden kann recht teuer werden. Trotzdem empfiehlt es sich, eine Einschätzung der nötigen Maßnahmen und Kostenvoranschlag von einer unabhängigen Expert:in einzuholen, um Angebote von Fachfirmen besser einordnen zu können. Dies ist insbesondere in Mehrfamilienhäusern wichtig.

Haus­verwaltungen arbeiten oft seit mehreren Jahren mit den gleichen Sachkundigen zusammen und vertrauen deren Meinung oft auf Anhieb. Allerdings empfiehlt es sich gerade bei Hausschwamm, 2 Gutachter hinzuzuziehen, da diese, wie Sie im folgenden Kapitel sehen werden, oft zu sehr verschiedenen Einschätzungen kommen.

2 Sachverständige – 2 Einschätzungen: ein Architekt erzählt

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Verschiedene Auslegungen der DIN

Zwar ist die Entfernung von Hausschwamm durch die DIN 68800 geregelt, aber die Norm kann sehr verschieden ausgelegt werden. Das beobachtete Florian K., als beim Dachgeschoss­ausbau seines Mietshauses Hausschwamm entdeckt wurde. Die Haus­verwaltung gab umgehend bei einem vereidigten Sachverständigen ein Gutachten in Auftrag, das im ersten Teil den Umfang des Schadens konstatierte und im zweiten feststellte, welche Sanierungs­maßnahmen nötig seien.


Das erste Gutachten: mehr als 1 Million Euro Sanierungskosten

Der Gutachter erklärte, für eine restlose Bekämpfung des Pilzes müssten das Dach und die Decke der fünften Etage zu einem Großteil ausgetauscht werden. Das würde nicht nur mit den Kosten für die Bauarbeiten an sich, sondern auch mit Miet- und Umzugskosten für die Mieter in der fünften Etage einhergehen, die für die Dauer der Bauarbeiten ausziehen müssten. Auf dieser Grundlage wurden Sanierungskosten von mehr als 1 Million Euro berechnet.


Das zweite Gutachten: etwa 100.000 Euro Sanierungskosten

Ein zweiter Gutachter – ebenfalls ein vereidigter Fachmann mit einer langen Liste positiver Referenzen – kam zu einem sehr anderen Urteil: Er verfolgte den Ansatz, lieber punktuell vorzugehen und lediglich die befallenen Balkenköpfe zu entfernen sowie weniger stark befallene Stellen mit Wärme zu behandeln. Der Preis für diese Maßnahmen belief sich auf ca. 100.000 Euro.

Kosten sparen bei Hausschwamm-Sanierung

Allgemein, erzählt Florian K., gibt es bei Gutachtern solche, die auch noch das letzte Mycel entfernen wollen, und andere, die darauf setzen, die Pilze restlos zu bekämpfen, aber dann vor allem dafür zu sorgen, dass eventuell verbliebene Mycele nicht genug Feuchtigkeit finden, um wieder Pilze zu bilden.

Darum ist sein Rat für Hausbesitzer und Haus­verwaltungen: immer 2 Meinungen einholen. Denn manchmal genügen auch weniger radikale Maßnahmen, um Hausschwamm-Befall effektiv zu bekämpfen, was große Kostenersparnisse bedeuten kann.

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Die richtige Firma beauftragen

Darüber hinaus empfiehlt er, die mit der Hauschwammsanierung beauftragte Firma sehr sorgfältig auszuwählen. Denn wer hier spart oder mit einer unseriösen Firma arbeitet, so K., ist eventuell in der Zukunft damit konfrontiert, dass der nicht ausreichend entfernte Hausschwamm sich von neuem ausbreitet.

Wie ist Hausschwamm versichert?

Ist Hausschwamm versichert?

Hausschwammbefall sollte schnellstmöglich der Gebäude­versicherung gemeldet werden, falls diese die Kosten übernimmt. Nicht jeder Tarif der Gebäude­versicherung zahlt bei Hausschwamm – teilweise ist die Kostenübernahme hier sogar explizit ausgeschlossen. In einigen Tarifen, die Allmählichkeitsschäden übernehmen, wird Hausschwamm als solcher angesehen. Auch bei anderen Versicherungen wie z.B. der Inhalts­versicherung können Schwammschäden explizit ausgeschlossen sein.


Zahlung nach Ende der Vertragszeit

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch ein Urteil des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts von 2015 (Aktenzeichen 16 U 3/15): Dieses besagte, dass eine Gebäude­versicherung, die laut ihren Versicherungsbedingungen auch bei Hausschwamm leistet, auch nach Ablauf der Versicherung für die Entfernung von Hausschwamm zahlen muss, der innerhalb der Versicherungszeit entdeckt und nicht ausreichend entfernt wurde.

Wer zahlt für die Hausschwamm-Sanierung?

Pflichten von Mietern und Mieterinnen

Tritt in einer Mietwohnung Hausschwamm auf bzw. besteht ein Verdacht darauf, sind die Mietenden verpflichtet, zunächst endoskopische Untersuchungen und dann gegebenenfalls eine Sanierung zuzulassen, selbst wenn diese einen großen Einschnitt in ihrem Leben darstellt.

Wer haftet bei Hausschwamm in einer Mietwohnung?

Die Ausbreitung von Hausschwamm geht in der Regel auf Feuchtigkeit zurück und bei Feuchtigkeitsschäden können die Mietenden haftbar sein, wenn ihnen nachgewiesen werden kann, dass sie z.B. durch falsches Lüften oder Heizen für den Schaden verantwortlich sind. Ist dieser hingegen auf Baumängel zurückzuführen, haftet die Vermieter:in. In diesem Fall greift unter Umständen die Haftpflicht­versicherung der verantwortlichen Partei.

Lesen Sie auch: Wer haftet bei Schimmel?

Haftung bei Hausverkauf

Verkauft jemand wissentlich eine mit Hausschwamm befallene Immobilie, ohne die Käufer:in darüber zu informieren, muss die betreffende Person für die Sanierungskosten aufkommen. Allerdings unter Umständen nicht für die gesamte Summe (in diesem Zusammenhang ist dieser Gerichtsfall von 2014 interessant).


Hausschwamm-Sanierung von der Steuer absetzen

Unter Umständen kann die Hausschwamm-Sanierung als ungewöhnliche Belastung vom Finanzamt anerkannt werden. Dafür müssen die potenziellen Folgen des Schwammbefalls gravierend sein und darf der Grund für die Sanierung nicht selbstverschuldet oder beim Hauskauf bekannt gewesen sein. Hierzu sollte man sich vor der Sanierung ein Gutachten erstellen lassen, dass dann gegebenenfalls dem Finanzamt vorgelegt werden kann.

Fazit

Ist ein Haus erst einmal von Hausschwamm befallen, können die Folgen gravierend sein. Darum lohnen sich Prävention und der Abschluss einer Gebäude­versicherung, welche die Leistung bei Schäden durch Schwamm beinhaltet.


Die häufigsten Fragen zu Hausschwamm

Wie gefährlich ist Hausschwamm?

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Abgesehen von möglichen allergischen Reaktionen wie Kopfschmerzen oder Übelkeit ist der Echte Hausschwamm vor allem eine indirekte Risikoquelle: Er bietet einen ausgezeichneten Nährboden für gesundheitsschädlichen Schimmel und kann Häuser bis zu dem Punkt destabilisieren, dass eine Einsturzgefahr besteht.

Was tun bei Hausschwamm?

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Nachdem Hausschwamm-Befall von einer sachkundigen Person identifiziert wurde, muss die Entfernung der befallenen Materialien Spezialist:innen überlassen werden. Informieren Sie auch möglichst schnell ihre Gebäude­versicherung. Hausschwamm zu bekämpfen ist oft ein aufwändiger und teurer Prozess, bei dem Gebäudeteile ausgetauscht werden müssen.

Woher kommt der Hausschwamm?

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Hausschwamm produziert viele langlebige Sporen. Diese verbreiten sich über Wind, Regen, Menschen und Tiere und keimen auf Holz oder anderen Materialien, die genug Zellulose enthalten. Gute Wachstumsbedingungen findet er bei milden Temperaturen und hoher Feuchtigkeit. Entsprechend wichtig ist es, Wasserschäden schnell zu reparieren, Kältebrücken zu vermeiden und weitere Maßnahmen zu ergreifen, um Räume trocken und gut gelüftet zu halten.

Welche Versicherung zahlt bei Hausschwamm?

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Viele Versicherungen schließen Schwammschäden in ihren Versicherungsbedingungen explizit aus. Es gibt jedoch Gebäude­versicherungen, welche die Kosten für Hausschwamm-Sanierungen übernehmen.

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