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Wie Sie Ihr Riester-Guthaben für Kauf, Bau oder Tilgung Ihrer Immobilie nutzen, ohne die Förderung zu verlieren.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Ihr Riester-Guthaben können Sie für Kauf, Bau oder Tilgung Ihrer selbst genutzten Wohnung entnehmen, und zwar aus jedem Riester-Vertrag.
- Sie entnehmen mindestens 3.000 Euro und beantragen das spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase bei der Zentralen Zulagenstelle.
- Zulagen und Steuervorteil bleiben erhalten. Den entnommenen Betrag versteuern Sie im Alter über das Wohnförderkonto.
- Neue Riester-Verträge gibt es nur bis 31.12.2026. Für Entnahmen ab 01.01.2028 gelten neue Regeln zum Wohnförderkonto.
Wie können Sie Ihre Riester-Rente für eine Immobilie nutzen?
Sie entnehmen Guthaben aus Ihrem bestehenden Riester-Vertrag und setzen es für Kauf oder Bau Ihrer selbst genutzten Wohnung oder für die Tilgung des Baukredits ein. Das geht aus jedem Riester-Vertrag, mit mindestens 3.000 Euro und einem Antrag bei der Zentralen Zulagenstelle spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase. Die Förderung bleibt erhalten.
Reform 2027: Was das für Ihren Hausbau bedeutet
Ihr bestehender Riester-Vertrag läuft nach 2026 mit der bisherigen Förderung weiter, und die Entnahme für Kauf, Bau oder Tilgung bleibt möglich. Neue Riester-Verträge nach altem Recht gibt es nur bis 31.12.2026, im Altersvorsorgedepot ab 01.01.2027 ist die Entnahme für die Wohnung nur möglich, wenn der Anbieter sie vorsieht. Für Entnahmen ab dem 01.01.2028 entfällt die Verzinsung des Wohnförderkontos, und es wird über fünf Jahre versteuert.
| Regel | Entnahme bis 31.12.2027 | Entnahme ab 01.01.2028 |
|---|---|---|
| Mindestentnahme für Kauf, Bau, Tilgung | 3.000 Euro | 3.000 Euro laut Gesetzestext |
| Teilentnahme | nur, wenn mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben | Grenze für das Restkapital entfällt |
| Umbau der Wohnung | mindestens 6.000 oder 20.000 Euro | feste Mindestschwellen entfallen |
| Verzinsung Wohnförderkonto | zwei Prozent im Jahr bis zur Auszahlungsphase | keine Verzinsung |
| Steuer im Alter | verteilt bis 85 oder einmalig, 30 Prozent Nachlass nur bei Auszahlungsbeginn vor 2028 | verteilt auf fünf Jahre, keine Einmalbesteuerung |
Rechtsgrundlage sind § 92a EStG und § 92b EStG. Das Gesetz nennt das entnommene Geld Altersvorsorge-Eigenheimbetrag. Er zählt nicht als schädliche Verwendung, Sie zahlen also weder Zulagen noch Steuervorteil zurück. Im Gegenzug führt die Zentrale Zulagenstelle ein Wohnförderkonto, das Sie ab Beginn der Auszahlungsphase versteuern.
Für die Entnahme brauchen Sie keinen neuen Vertrag. Wer sein Guthaben trotzdem in einen Wohn-Riester-Bauspar- oder Darlehensvertrag übertragen will, findet die Schritte auf der Seite Riester in Wohn-Riester umwandeln. Alle Wege, Riester für Ihr Zuhause einzusetzen, zeigt unsere Seite zum Wohn-Riester im Überblick.
Welche Regeln gelten für Kauf, Bau und Tilgung mit Riester?
Gefördert ist nur, was der eigenen, selbst genutzten Wohnung dient. Entscheidend sind der Zweck, die Wohnung, der Betrag und der Zeitpunkt. Wer diese vier Punkte einhält, behält Zulagen und Steuervorteil und versteuert den entnommenen Betrag erst im Alter über das Wohnförderkonto.
Riester-Rente für die eigene Immobilie nutzen
Die eigene Wohnung zählt im Riester-System als Altersvorsorge, weil Sie darin im Alter keine Miete zahlen. Deshalb erlaubt das Gesetz, gefördertes Guthaben schon vor der Rente in Wohneigentum zu stecken. Dieser Baustein heißt Eigenheimrente oder Wohn-Riester. Die Entnahme ist aus jedem Riester-Vertrag möglich, ob Rentenversicherung, Fondssparplan, Banksparplan oder Bausparvertrag.
Erlaubt sind vier Zwecke: Kauf oder Bau einer Wohnung, die Tilgung eines Darlehens, das Sie dafür aufgenommen haben, Pflichtanteile an einer Genossenschaft für die eigene Genossenschaftswohnung und ein förderfähiger Umbau. Für den Umbau gelten höhere Mindestbeträge von 6.000 oder 20.000 Euro, die Einzelheiten stehen auf der Seite Umbau mit Wohn-Riester.
Welche Immobilie begünstigt ist
Begünstigt ist eine Wohnung im eigenen Haus, eine eigene Eigentumswohnung oder eine Genossenschaftswohnung. Sie muss Ihre Hauptwohnung oder der Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen sein und in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegen. Ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht ist gleichgestellt. Eine vermietete Wohnung oder ein Ferienhaus ist nicht begünstigt.
Ein Baujahr oder Kaufdatum schreibt das Gesetz nicht vor. Sie können also auch ein älteres Haus kaufen oder einen Kredit tilgen, den Sie schon vor Jahren für Ihre selbst genutzte Wohnung aufgenommen haben. Nach der Auszahlung müssen Sie laut Zulagenstelle spätestens zwölf Monate später in der Wohnung wohnen.
Wie viel Sie entnehmen dürfen
Sie entnehmen das ganze geförderte Guthaben oder einen Teil davon. Für Kauf, Bau, Tilgung und Genossenschaftsanteile beträgt die Entnahme mindestens 3.000 Euro. Bei einer Teilentnahme müssen außerdem mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben. Eine Obergrenze gibt es nicht. Haben Sie mehrere Verträge, bestimmen Sie im Antrag, aus welchen das Geld kommt.
Beispiel: In Ihrem Riester-Vertrag stehen 25.000 Euro. Sie können alles entnehmen und den Vertrag damit leeren. Oder Sie entnehmen höchstens 22.000 Euro, dann bleiben die vorgeschriebenen 3.000 Euro im Vertrag und sparen weiter für Ihre Rente. Eine Entnahme von 23.000 Euro wäre nicht zulässig, weil nur 2.000 Euro im Vertrag blieben.
Baukredit tilgen statt Eigenkapital einsetzen
Sie müssen das Geld nicht beim Kauf einsetzen. Bis zum Beginn der Auszahlungsphase können Sie ebenso einen Baukredit tilgen, den Sie für Ihre selbst genutzte Wohnung aufgenommen haben. Das eignet sich für eine Sondertilgung oder für das Ablösen einer Restschuld vor der Rente. Ob Ihre Bank eine Sondertilgung zulässt, regelt Ihr Darlehensvertrag.
Haben Sie einen Wohn-Riester-Darlehensvertrag, fließen Beiträge und Zulagen direkt in die Tilgung. Diese geförderte Tilgung landet ebenfalls auf dem Wohnförderkonto. Neue Darlehens- und Kombiverträge nach altem Recht gibt es nur bis 31.12.2026. Ihren Riester-Vertrag als Sicherheit an die Bank abzutreten, verbietet das Gesetz, mehr dazu unter Riester-Rente beleihen.
Das Wohnförderkonto und die Steuer im Alter
Weil Ihr Riester-Geld in der Wohnung steckt, bleibt im Alter kein Guthaben, aus dem eine Rente gezahlt und versteuert wird. Deshalb führt die Zulagenstelle ein Wohnförderkonto. Darauf stehen der entnommene Betrag, die geförderte Tilgung und die dafür gezahlten Zulagen. Das Konto wächst bis zum Beginn der Auszahlungsphase um zwei Prozent im Jahr.
Ab Beginn der Auszahlungsphase versteuern Sie das Konto mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Sie verteilen es gleichmäßig bis zum 85. Lebensjahr oder versteuern es auf einmal, mit 30 Prozent Nachlass aber nur, wenn Ihre Auszahlung vor 2028 beginnt. Rechenbeispiele zu beiden Wegen stehen auf unserer Seite zum Wohnförderkonto.
Wählen Sie die Einmalbesteuerung und geben die Wohnung danach auf, wird der bisher freigestellte Teil nachversteuert. Innerhalb von zehn Jahren zählt er mit 150 Prozent, zwischen zehn und 20 Jahren mit 100 Prozent. Wer nicht sicher ist, dass er im Haus bleibt, sollte die Einmalbesteuerung deshalb gut abwägen.
Welche Förderung Sie weiter bekommen
Die Entnahme ändert nichts an Ihrem Anspruch auf künftige Förderung. Zahlen Sie weiter in einen Riester-Vertrag ein, erhalten Sie die Grundzulage von 175 Euro im Jahr. Dazu kommt die Kinderzulage von 185 Euro für Kinder bis Jahrgang 2007 und 300 Euro für Kinder ab Jahrgang 2008, solange Kindergeld gezahlt wird. Alle Bausteine erklärt unsere Seite zur Riester-Förderung.
Zwei Stichtage: 2027 und 2028
Für den Hausbau mit Riester zählen zwei Termine. Bis 31.12.2026 lassen sich Riester-Verträge nach altem Recht abschließen, auch Bauspar- und Darlehensverträge. Ab 01.01.2027 gibt es solche Verträge nur nach neuem Recht, ob Bausparkassen sie anbieten, ist offen. Jeder neue geförderte Vertrag ab 2027 stellt zudem alle Ihre Riester-Verträge auf die neue Förderung um.
Der zweite Termin ist der 01.01.2028. Für Entnahmen ab diesem Tag entfällt die Verzinsung des Wohnförderkontos, und das Konto wird über fünf Jahre statt bis 85 versteuert. Für Entnahmen vor 2028 bleiben Verzinsung und Verteilung bis 85 erhalten, auch wenn Ihre Rente erst später beginnt. Den Nachlass von 30 Prozent bei der Einmalbesteuerung gibt es dagegen nur, wenn die Auszahlung vor 2028 beginnt. Ihr Recht auf die Entnahme selbst bleibt in beiden Fällen bestehen.
Wie beantragen Sie die Entnahme für Ihre Immobilie?
Sie beantragen die Entnahme bei der Zentralen Zulagenstelle, nicht bei Ihrem Anbieter. Die Zulagenstelle teilt Ihnen per Bescheid mit, bis zu welcher Höhe die Verwendung gefördert ist. Erst danach darf Ihr Anbieter das Geld auszahlen. Ihr Vertrag bleibt dabei, wo er ist.
1. Vorhaben prüfen
Klären Sie, ob Kauf, Bau, Tilgung oder Genossenschaftsanteile eine Wohnung betreffen, in der Sie selbst wohnen werden, in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum.
2. Betrag festlegen
Entnehmen Sie alles oder mindestens 3.000 Euro, sodass mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben. Bei mehreren Verträgen legen Sie fest, aus welchen das Geld kommt.
3. Antrag stellen
Beantragen Sie die Entnahme mit den nötigen Nachweisen zu Wohnung und Finanzierung bei der Zentralen Zulagenstelle, spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase.
4. Auszahlen und einziehen
Nach dem Bescheid zahlt Ihr Anbieter aus. Ziehen Sie spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung ein und heben Sie alle Belege für das Wohnförderkonto auf.
Antrag und Verfahren erklärt die Zulagenstelle auf ihrer Seite So geht Wohn-Riester. Maßgeblich für die Frist ist der Beginn der Auszahlungsphase in Ihrem Riester-Vertrag, nicht Ihr gesetzlicher Rentenbeginn. Planen Sie deshalb mit Puffer, denn nach Ablauf der Frist ist keine Entnahme mehr möglich, auch nicht für eine Restschuld.
Wann verlieren Sie die Förderung für Ihre Immobilie?
Die Förderung geht verloren, wenn Riester-Geld außerhalb der erlaubten Wege fließt oder Sie die Wohnung nicht mehr selbst nutzen. Dann wird das Wohnförderkonto aufgelöst und auf einmal versteuert. Die meisten Fehler passieren beim Zeitpunkt und beim Zweck der Entnahme, seltener beim Betrag.
- Kündigen statt entnehmen: Sie zahlen Zulagen und Steuervorteil zurück und versteuern die Erträge, obwohl die Entnahme denselben Kauf förderunschädlich finanziert hätte.
- Antrag zu spät: Weniger als zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase ist keine Entnahme mehr möglich.
- Falscher Zweck: Geld für eine vermietete Wohnung, ein Ferienhaus oder eine reine Renovierung ist nicht begünstigt.
- Teilentnahme zu hoch: Bleiben weniger als 3.000 Euro im Vertrag, ist nur die vollständige Entnahme zulässig.
- Zu spät eingezogen: Die Zulagenstelle verlangt den Einzug spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung.
Was bei Verkauf oder Auszug gilt
Verkaufen oder vermieten Sie die Wohnung, ist nicht automatisch alles verloren. Grundsätzlich wird das Wohnförderkonto dann aufgelöst und versteuert. Das Gesetz kennt aber mehrere Ausnahmen, mit denen Sie diese Versteuerung vermeiden. Welche davon für Sie passt, hängt vom Grund des Auszugs und von Ihren weiteren Plänen ab.
- Sie nutzen eine neue eigene Wohnung, gekauft frühestens zwei Jahre vor und spätestens fünf Jahre nach dem Auszug.
- Sie zahlen den Betrag des Wohnförderkontos innerhalb eines Jahres in einen Riester-Vertrag ein.
- Die Wohnung wird nach einer Trennung Ihrem Ehegatten zugewiesen, der sie selbst nutzt.
- Sie ziehen wegen Pflege oder Krankheit aus, die Wohnung bleibt aber Ihr Eigentum.
- Sie ziehen beruflich bedingt um, beantragen das und wohnen spätestens mit 67 wieder selbst darin.
Was Ihnen im Alter fehlt
Was Sie in die Wohnung stecken, fehlt später als monatliche Riester-Rente, die Steuer auf das Wohnförderkonto zahlen Sie trotzdem. Rechnen Sie vorher durch, ob Ihre übrige Rente diese Steuer trägt. Können Sie die Beiträge gerade nicht zahlen, stellen Sie den Vertrag beitragsfrei, statt ihn zu kündigen.
Die Schwächen der Eigenheimrente fasst unsere Seite Wohn-Riester: Kritik und Nachteile zusammen. Ab 2027 kommt für Ihr Guthaben die Übertragung ins Altersvorsorgedepot als weiterer Weg hinzu. Dort ist die Entnahme für die Wohnung aber nur möglich, wenn der Anbieter sie vorsieht. Prüfen Sie das vor einer Übertragung.
Experten-Tipp:
Erst rechnen, dann entnehmen
„Kunden sehen oft nur, dass ihr Kredit mit dem Riester-Guthaben kleiner wird. Eine abbezahlte Wohnung ist auch eine gute Altersvorsorge. Aber das Wohnförderkonto kommt im Alter als Steuerrechnung zurück. Wir rechnen deshalb vor jeder Entnahme durch, ob die übrige Rente diese Steuer trägt und ob ein guter alter Vertrag nicht besser weiterläuft.“
Lohnt sich Ihr Riester-Guthaben für die Immobilie?
Wir rechnen kostenfrei durch, was Ihnen die Entnahme für Kauf, Bau oder Tilgung bringt und welche Steuer im Alter auf das Wohnförderkonto anfällt.
- Prüfung Ihres Vertrags, eines neuen Riester-Vertrags und des Altersvorsorgedepots
- Rechnung mit Ihren eigenen Vertragswerten
- Vergleich von Entnahme und Weiterbesparen
Die häufigsten Fragen zur Nutzung der Riester-Rente für den Hausbau
Kann ich meine Riester-Rente für eine Immobilie nutzen?
Ja. Sie können gefördertes Riester-Guthaben für Kauf oder Bau einer selbst genutzten Wohnung, für die Tilgung des Baukredits oder für Genossenschaftsanteile entnehmen. Die Entnahme beträgt mindestens 3.000 Euro, der Antrag geht an die Zentrale Zulagenstelle. Zulagen und Steuervorteil bleiben erhalten, im Alter versteuern Sie das Wohnförderkonto.
Muss ich meinen Riester-Vertrag dafür in einen Wohn-Riester umwandeln?
Nein. Die Entnahme ist aus jedem Riester-Vertrag möglich, also auch aus einer Rentenversicherung, einem Fondssparplan oder einem Banksparplan. Ein Wechsel in einen Wohn-Riester-Bauspar- oder Darlehensvertrag ist nur nötig, wenn Sie gezielt für die Wohnung weitersparen oder Ihr Darlehen über Riester tilgen wollen.
Wie viel Riester-Guthaben kann ich für den Hausbau entnehmen?
Das ganze Guthaben oder einen Teil davon, mindestens 3.000 Euro. Bei einer Teilentnahme müssen mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben. Eine Obergrenze gibt es nicht. Für einen Umbau gelten höhere Mindestbeträge von 6.000 oder 20.000 Euro.
Bis wann muss ich die Entnahme beantragen?
Spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase Ihres Riester-Vertrags, und zwar bei der Zentralen Zulagenstelle. Nach dem Bescheid zahlt Ihr Anbieter aus. In die Wohnung müssen Sie laut Zulagenstelle spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung einziehen.
Ist eine Riester-Entnahme zur Entschuldung von Eigentum möglich?
Ja. Bis zum Beginn der Auszahlungsphase können Sie mit Riester-Guthaben einen Kredit tilgen, den Sie für Kauf oder Bau Ihrer selbst genutzten Wohnung aufgenommen haben. Die Entnahme beträgt mindestens 3.000 Euro, bei einer Teilentnahme bleiben mindestens 3.000 Euro im Vertrag. Den Antrag stellen Sie spätestens zehn Monate vor Beginn der Auszahlungsphase.
Was passiert, wenn Sie die Riester-geförderte Immobilie nicht mehr bewohnen können?
Grundsätzlich wird das Wohnförderkonto dann aufgelöst und versteuert. Das vermeiden Sie, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren eine neue eigene Wohnung nutzen, den Betrag innerhalb eines Jahres in einen Riester-Vertrag einzahlen oder wegen Pflege oder Krankheit ausziehen und Eigentümer bleiben. Bei einem beruflichen Umzug müssen Sie spätestens mit 67 zurückkehren.
Kann ich die Riester-Rente für die Haus-Renovierung nutzen?
Für eine gewöhnliche Renovierung nicht. Erlaubt ist ein Umbau, der zu mindestens 50 Prozent Barrieren nach DIN 18040 abbaut, oder eine energetische Sanierung durch ein Fachunternehmen. Die Entnahme beträgt dann mindestens 6.000 Euro, wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach Kauf oder Bau umbauen, sonst mindestens 20.000 Euro.
Wie wird die Entnahme für die Immobilie im Alter versteuert?
Über das Wohnförderkonto, das bis zur Auszahlungsphase um zwei Prozent im Jahr wächst. Sie versteuern es verteilt bis zum 85. Lebensjahr oder auf einmal, mit 30 Prozent Nachlass nur bei Auszahlungsbeginn vor 2028. Für Entnahmen ab dem 01.01.2028 entfällt die Verzinsung, und das Konto wird über fünf Jahre versteuert.
Kann ich Riester für eine vermietete Immobilie nutzen?
Nein. Gefördert ist nur eine Wohnung, die Ihre Hauptwohnung oder der Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen ist. Geld für eine vermietete Wohnung oder ein Ferienhaus gilt als schädliche Verwendung, Sie zahlen dann Zulagen und Steuervorteil zurück.
Ändert die Reform 2027 etwas an der Entnahme für mein Haus?
Für Ihren bestehenden Vertrag bleibt die Entnahme möglich. Neue Riester-Verträge nach altem Recht gibt es nur bis 31.12.2026. Für Entnahmen ab dem 01.01.2028 entfällt die Verzinsung des Wohnförderkontos, und die Steuer wird auf fünf Jahre verteilt. Für frühere Entnahmen bleiben Verzinsung und Verteilung bis 85 erhalten, den Nachlass bei der Einmalbesteuerung gibt es nur bei Auszahlungsbeginn vor 2028.
Kann ich aus einem Altersvorsorgedepot Geld für die Immobilie entnehmen?
Nur wenn der Anbieter das im Vertrag vorsieht. In neuen Verträgen ab 2027 ist die Entnahme für die Wohnung kein Pflichtbestandteil mehr. Wer sein Riester-Guthaben übertragen und später für eine Immobilie nutzen will, sollte das vor dem Wechsel klären.
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