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Was eine Umkehrhypothek als Modell der Immobilienrente ist, welche Vor- und Nachteile sie hat und für wen sie sich lohnt.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
Was ist eine Umkehrhypothek?
Umkehrhypothek einfach erklärt
Die Umkehrhypothek ist eine spezielle Form der Immobilienverrentung, bei der Immobilieneigentümer ihr Eigenheim als Sicherheit für eine fortlaufende Rentenzahlung oder eine Einmalzahlung nutzen können – ohne die Immobilie verkaufen oder ausziehen zu müssen.
So funktioniert die Umkehrhypothek
Im Gegensatz zu einem klassischen Hypothekendarlehen, bei dem der Kreditnehmer monatliche Raten an die Bank zahlt, erhält der Immobilieneigentümer bei einer Umkehrhypothek regelmäßige Auszahlungen von der Bank – basierend auf dem Wert seiner Immobilie. Die Rückzahlung erfolgt erst später, meist nach dem Tod des Eigentümers oder wenn die Immobilie verkauft wird. Mit dem Verkaufserlös kann dann die restliche Kreditsumme getilgt oder von den Erben bezahlt werden, falls diese die Immobilie behalten wollen. Während der Laufzeit des Kredits muss man nur die Zinsen bezahlen.
Ablauf einer Umkehrhypothek
- Bewertung der Immobilie
Der Marktwert des Hauses oder der Wohnung wird durch einen Gutachter ermittelt. Von diesem Wert hängt die Höhe der möglichen Auszahlung ab. - Vereinbarung der Auszahlung
Es wird festgelegt, ob die Auszahlung als monatliche Rentenzahlung (entweder lebenslang oder für eine festgelegte Dauer), als Einmalzahlung oder als eine Kombination aus beidem erfolgt. - Zins- und Kostenregelung
Der aufgenommene Betrag wächst in der Regel über die Jahre durch Zinsen und Gebühren an, die während der Laufzeit vom Immobilieneigentümer gezahlt werden. Daher ist die Gesamtschuld oft höher als die eigentliche Auszahlungssumme. - Rückzahlung des Darlehens
Die Rückzahlung erfolgt entweder durch den Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers oder wenn dieser auszieht (beispielsweise in ein Pflegeheim). Alternativ können Erben die Immobilie behalten, indem sie die Schulden tilgen.
Diese Voraussetzungen müssen Sie erfüllen
Vergleichbare Produkte auf dem deutschen Markt
In den USA und Großbritannien sind sogenannte Reverse Mortgages oder Lifetime Mortgages als Bestandteil der Altersvorsorge weit verbreitet. In Deutschland gibt es keine Umkehrhypotheken, die exakt so funktionieren, aber ähnliche Produkte: Senioren können, wenn sie die Voraussetzungen dafür erfüllen, einen Baukredit aufnehmen. Das ist entweder als klassisches Annuitätendarlehen oder aber als ein endfälliges Darlehen möglich. Bei letzterem zahlt man während der Laufzeit nur die Zinsen, die eigentliche Kreditsumme wird erst am Ende fällig.
Baukredite als Immobilienrente können Sie bei einigen Volksbanken und Sparkassen abschließen. Baukredite, bei denen Rentner einen Einmalbetrag erhalten, finden Sie über Kreditvermittler, die mit verschiedenen Banken zusammenarbeiten. Einen Kredit, der auf ältere Immobilienbesitzer zugeschnitten ist, gibt es zum Beispiel auch bei der Allianz. Auch einige Stiftungen bieten Umkehrhypotheken an.
Gewinne und Kosten der Umkehrhypothek
Wie viel Geld bringt eine Umkehrhypothek?
Die Höhe der möglichen Auszahlung hängt von mehreren Faktoren ab:
- Wert der Immobilie: Je höher der Marktwert, desto mehr Kapital kann freigesetzt werden.
- Beleihungsgrenze: Banken gewähren meist nur 20–50 Prozent des Immobilienwerts als Kredit.
- Alter des Kreditnehmers: Ältere Antragsteller erhalten in der Regel höhere Auszahlungen, da die Bank mit einer kürzeren Laufzeit rechnet.
- Zinsentwicklung: Je niedriger die Zinsen, desto günstiger ist die Umkehrhypothek.
Rechenbeispiel
Ein 75-jähriger Rentner besitzt eine schuldenfreie Immobilie im Wert von 400.000 Euro. Je nach Anbieter könnte er folgende Auszahlungsmodelle wählen:
- Monatliche Rente: 800–1.200 €
- Einmalzahlung: 100.000–150.000 €
- Kombination aus beidem: 50.000 € sofort + 500 € monatlich
Je älter der Antragsteller ist, desto höher fällt die Auszahlung aus, da die Bank mit einer kürzeren Kreditlaufzeit kalkuliert.
Welche Kosten entstehen?
Steuerliche Auswirkungen der Umkehrhypothek
- Einkommensteuer
Grundsätzlich gilt, dass die Auszahlung aus einer Umkehrhypothek nicht als zu versteuerndes Einkommen zählt und somit steuerfrei ist. Dies bedeutet, dass weder die monatliche Rentenzahlung noch eine einmalige Auszahlung in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden müssen. - Reduzierung von Sozialleistungen
Allerdings können steuerliche Konsequenzen indirekt auftreten, insbesondere in Bezug auf Sozialleistungen. Wer Sozialleistungen wie Grundsicherung im Alter, Wohngeld oder Pflegezuschüsse bezieht, könnte durch eine hohe Einmalzahlung seinen Anspruch verlieren oder eine Kürzung dieser Leistungen erfahren. - Erbschaftssteuer
Da die Immobilie durch die Umkehrhypothek mit einem Darlehen belastet ist, reduziert sich ihr Netto-Wert für die Erben. Dies kann in einigen Fällen vorteilhaft sein, da sich dadurch die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer verringert. Wenn Erben die Immobilie übernehmen möchten, müssen sie jedoch die ausstehende Schuld tilgen. Alternativ können sie die Immobilie verkaufen, um das Darlehen zurückzuzahlen, wobei je nach Wertsteigerung auch eine Spekulationssteuer anfallen könnte, falls die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach einem vorherigen Kauf veräußert wird. - Keine Absetzbarkeit
Zusätzlich sollten Immobilienbesitzer bedenken, dass Zinsen und Gebühren einer Umkehrhypothek in der Regel nicht steuerlich absetzbar sind, da sie nicht als klassische Werbungskosten oder Betriebsausgaben gelten.
Für wen eignet sich eine Umkehrhypothek?
Für wen ist eine Umkehrhypothek sinnvoll?
Für wen ist eine Umkehrhypothek weniger geeignet?
Drei Gründe, eine Umkehrhypothek abzuschließen
Das spricht dagegen
- Die maximale Darlehenssumme ist deutlich kleiner als der Verkehrswert der Immobilie.
- Die Zahlung der Zinsen stellt eine finanzielle Belastung dar oder reduziert die Immobilienrente.
- Auch kostspielige Instandhaltungsmaßnahmen müssen weiterhin komplett vom Immobilienbesitzer getragen werden.
- Oft kann die Immobilie am Ende nicht im Familienbesitz bleiben.
- Anders als zum Beispiel bei der Leibrente, die ein Leben lang gezahlt werden kann, sind hier beschränkte Laufzeiten möglich.
- Je nach Gestaltung und Laufzeit des Vertrags sind Zinserhöhungen möglich.
- Es fallen Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch an.
Unterschiede zwischen Umkehrhypothek und anderen Modellen
Vergleich der wichtigsten Immobilienrenten-Modelle
| Eigentum bleibt erhalten? | Wohnrecht gesichert? | Auszahlung | Verkauf | |
|---|---|---|---|---|
| Umkehrhypothek | Ja | Ja, bis zum Tod oder Auszug | Monatliche Rente, Einmalzahlung, Mischform | Nach Tod oder Auszug des Eigentümers |
| Leibrente | Nein | Ja | Monatliche Rente | Direkt |
| Teilverkauf | Teilweise | Ja | Einmalzahlung | Eigentümer entscheidet in Absprache mit Käufer |
| Verkauf mit Wohn-/ Nießbrauchrecht | Nein | Ja | Einmalzahlung | Direkt |
| Klassischer Verkauf | Nein | Nein | Einmalzahlung | Direkt |
Welche Alternativen zur Umkehrhypothek gibt es?
Leibrente
Die Leibrente ist eines der bekanntesten Modelle der Immobilienverrentung. Der Eigentümer verkauft seine Immobilie und erhält im Gegenzug eine monatliche Rentenzahlung, die garantiert und unabhängig von Wertzuwachs oder -verlust der Immobilie ist. Allerdings gehört die Immobilie komplett auf einen neuen Eigentümer über. Die Leibrente ist die bessere Alternative, wenn eine lebenslang gesicherte Zahlung gewünscht ist.
Verkauf mit Nießbrauch- oder Wohnrecht
Bei dieser Variante wird die Immobilie komplett verkauft, aber der Verkäufer beziehungsweise ehemaliger Eigentümer erhält ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Dies eignet sich, wenn sofort eine höhere Geldsumme gewünscht ist und kein Interesse besteht, die Immobilie im Besitz der Familie zu halten.
Klassischer Kredit
In einigen Fällen kann auch ein klassisches Darlehen oder ein Grundschulddarlehen eine Option sein. Die Zinsen sind meist günstiger als bei einer Umkehrhypothek, und die Immobilie bleibt im eigenen Besitz. Allerdings fallen monatliche Tilgungen und Zinszahlungen an, sodass eine regelmäßige Einkommensquelle notwendig ist. Zusätzlich ist bei einem klassischen Kredit die ausreichende Bonität ein wichtigeres Kriterium. Der klassische Kredit ist die bessere Alternative, wenn ein planbares Darlehen mit klaren Rückzahlungsbedingungen gewünscht wird und die monatlichen Raten tragbar sind.
Gesamtverkauf der Immobilie
Der klassische Immobilienverkauf ist die einfachste Möglichkeit, Vermögen aus einer Immobilie freizusetzen. Im Gegensatz zur Umkehrhypothek oder anderen Modellen der Immobilienrente ist eine sofortige und meist höhere Auszahlung möglich. Dagegen verliert der Eigentümer die Immobilie und ist zwangsläufig dazu gezwungen, auszuziehen. Ein kompletter Verkauf eignet sich daher nur, wenn eine größere Geldsumme sofort benötigt wird oder keine emotionale Bindung an das Eigenheim besteht.
Teilverkauf der Immobilie
Beim Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie, beispielsweise 30 oder 50 Prozent, verkauft, während der Eigentümer die Kontrolle behält. Dafür erhält er eine anteilige Auszahlung des Immobilienwerts sowie ein gesichertes Nießbrauchrecht. Der Eigentümer bleibt weiterhin Mit- beziehungsweise Haupteigentümer der Immobilie. Es besteht sogar die Möglichkeit, selbst oder durch die Erben den teilverkauften Anteil zurückzukaufen. Allerdings fällt eine monatliche Nutzungsgebühr an, die an den Teilverkauf-Anbieter zu zahlen ist.
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Die häufigsten Fragen zur Umkehrhypothek
Wer kann eine Umkehrhypothek abschließen?
In der Regel können Immobilieneigentümer ab 60 oder 65 Jahren eine Umkehrhypothek beantragen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie weitgehend schuldenfrei ist und sich in einem guten Zustand befindet. Zudem müssen Antragsteller in der Lage sein, die laufenden Kosten für die Immobilie weiterhin zu tragen.
Wie viel Geld kann ich aus einer Umkehrhypothek erhalten?
Die Höhe der Auszahlung hängt vom Wert der Immobilie, der Beleihungsgrenze (meist 20 bis 50 Prozent des Marktwerts) und dem Alter des Antragstellers ab. Ältere Kreditnehmer erhalten in der Regel höhere Auszahlungen, da die Banken mit einer kürzeren Laufzeit kalkulieren.
Welche Kosten entstehen bei einer Umkehrhypothek?
Neben den Zinsen fallen oft Bearbeitungsgebühren, Gutachterkosten und eventuell eine Risikoversicherung an. Da keine Tilgungen erfolgen, wächst die Darlehenssumme über die Jahre durch auflaufende Zinsen erheblich an. Dies kann dazu führen, dass am Ende deutlich mehr zurückgezahlt werden muss, als ursprünglich ausgezahlt wurde.
Was passiert mit meiner Immobilie nach meinem Tod?
Nach dem Tod des Kreditnehmers wird die Immobilie meist verkauft, um das Darlehen zu tilgen. Erben können die Immobilie behalten, wenn sie die offene Darlehenssumme selbst tilgen oder eine Anschlussfinanzierung übernehmen.
Kann ich meine Umkehrhypothek vorzeitig zurückzahlen?
Eine vorzeitige Rückzahlung ist grundsätzlich möglich, kann aber mit hohen Gebühren verbunden sein. Die genauen Konditionen hängen vom jeweiligen Vertrag ab, weshalb es wichtig ist, sich vor Vertragsabschluss über mögliche Kosten einer frühzeitigen Rückzahlung zu informieren.
Was passiert, wenn der Kreditnehmer in ein Pflegeheim muss?
Zieht der Kreditnehmer dauerhaft in ein Pflegeheim, endet die Umkehrhypothek in der Regel. In diesem Fall wird die Immobilie verkauft und die Bank zieht den offenen Darlehensbetrag vom Verkaufserlös ab. Falls die Erben die Immobilie übernehmen möchten, müssen sie das Darlehen ablösen.
Was ist der Unterschied zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?
Man kann bei mehreren Banken ein endfälliges Darlehen in Form einer Immobilienrente abschließen. Die monatlichen Zahlungen erinnern zunächst an das Modell der Leibrente, allerdings gibt es einige wichtige Unterschiede:
| Unterschiede | Leibrente | Baukredit als Immobilienrente |
|---|---|---|
| Wem gehört die Immobilie? | Die Immobilie gehört dem neuen Eigentümer, der ihren Kaufpreis in Form einer Rente zahlt. Der alte Besitzer der Immobilie hat ein Wohnrecht. | Die Immobilie bleibt das Eigentum ihres bisherigen Besitzers, ist nun aber durch den Kredit belastet. |
| Zahlungen | Der neue Eigentümer zahlt eine Rente. | Der Immobilienbesitzer bekommt einen flexiblen Betrag oder eine Rente und zahlt Zinsen für das Darlehen, welche die Immobilienrente mindern. Am Ende findet eine Tilgung des Darlehens statt. |
| Größere Instandhaltungsmaßnahmen | Größere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen übernimmt der Käufer der Immobilie. | Der Besitzer der Immobilie ist nach wie vor allein für deren Instandhaltung verantwortlich. |
Ist eine Umkehrhypothek in Deutschland weit verbreitet?
Im Vergleich zu Ländern wie den USA oder Großbritannien ist die Umkehrhypothek in Deutschland noch wenig verbreitet. Dies liegt unter anderem an den hohen Kosten und den strengen Vergabekriterien. Daher gibt es nur wenige Anbieter auf dem deutschen Markt.
Baukredit oder Immobilienrente?
Bei einem Baukredit können Sie zwischen einem Annuitätendarlehen oder einem endfälligen Darlehen wählen und erhalten eine einmalige hohe Auszahlung. Es gibt auch einen festen Zinssatz. Bei einem Baukredit als Immobilienrente hingegen handelt es sich um ein endfälliges Darlehen. Das Geld erhalten Sie in Form eines Kreditrahmens oder eines monatlichen Zuschusses zu Ihrer Rente.
Wann lohnt sich ein Annuitätendarlehen?
Ob sich ein Baukredit oder ein endfälliges Darlehen anbieten, hängt von mehreren Faktoren ab. Ein Annuitätenkredit, also ein Kredit, bei dem Sie unmittelbar damit beginnen, Kreditsumme und Zinsen in festen Raten zu bezahlen, bedeutet eine größere finanzielle Belastung während der Laufzeit. Allerdings kann es sich anbieten, wenn Sie wissen, dass Sie das Darlehen bezahlen können – zum Beispiel, wenn die Auszahlung einer Lebensversicherung bevorsteht.
Wann ist ein endfälliges Darlehen besser?
Ein endfälliges Darlehen dagegen hat den Vorteil, dass die monatliche Belastung während der Laufzeit deutlich niedriger ist, da Sie nur die Zinsen zahlen beziehungsweise diese von der Rente abgezogen werden. Allerdings müssen Sie oder Ihre Erben dann am Ende eine große Summe aufbringen, wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll. Sie haben bei einem Baukredit als Immobilienrente aber auch oft die Option, bereits während der Laufzeit mit der Tilgung anzufangen, wenn Ihre finanziellen Möglichkeiten das zulassen.
Grundschuld behalten oder löschen?
Wenn Ihre Immobilie abbezahlt ist, können Sie Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch löschen. Wenn Sie schon wissen, dass Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen wollen, sollten Sie sie behalten, um Notar- und Anwaltskosten zu sparen. Wollen Sie die Immobilie hingegen verkaufen, ist eine Löschung sinnvoll, da die Immobilie damit lastenfrei wird.
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