Umkehrhypothek – Das eigene Haus zur Altersvorsorge nutzen

Die Idee hinter der Umkehrhypothek: Immobilienbesitzer beleihen oder verkaufen ihr Objekt und erhalten im Gegenzug z.B. lebenslanges Wohnrecht und eine Rentenzahlung aus dem Darlehen bzw. der Verkaufssumme. Beleiht der Eigentümer seine Immobilie, erhält er einen Kredit auf sein Objekt, Zins und Tilgung wird gestundet, als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Nach dem Tod des Eigentümers oder dessen Auszug, z.B. in ein Pflegeheim, beginnt die Darlehensrückzahlung. Erben – sofern vorhanden – lösen das Darlehen aus eigenem Vermögen oder dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie ab. Oder der Kreditgeber wird neuer Eigentümer der Immobilie. Je nach Modell erhält der Eigentümer:

• eine Einmalzahlung
• eine zeitlich befristete Rente (z.B. 10 Jahre)
• eine lebenslange Rente

Das Modell stammt aus den USA, wo es unter dem Namen “Reverse Mortgage” bekannt ist. Einige Anbieter nennen ihre Modelle Immobilienrente oder Zustifterrente.

Die Umkehrhypothek konnte sich bisher in Deutschland kaum behaupten.
Seit 2007 platzierte die DKB z.B. mit der Investitionsbank Schleswig-Holstein oder der ImmoKasse Umkehrhypotheken. Doch durchsetzen konnten sich die Modelle nicht. ImmoKasse musste 2013 sogar Insolvenz anmelden. Das Unternehmen vermittelte damals Umkehrhypotheken; die Verträge liefen über die DKB und sollten nach der Insolvenz des Vermittlers problemlos weiterlaufen. Der damalige Geschäftsführer Lutz Schroeder sah ein unvermindert hohes Potenzial für Umkehrhypotheken in Deutschland, fand aber keine neuen Investoren.

Der Stiftung Warentest war 2014 nur noch ein bundesweiter Anbieter von Umkehrhypotheken bekannt: Die R+V Versicherung. Dort heißt das Produkt Immobilienrente und wird unter folgenden Voraussetzungen angeboten:

• Die Immobilienrente kann nur zwischen dem 65. und 80. Lebensjahr vereinbart werden. => frühester Abschluss: ab 65 Jahre; spätester Abschluss: 80 Jahre
• Die Immobilie muss schuldenfrei sein.
• Die Immobilie sollte sich in einer guten Lage befinden.

Zudem findet eine Vorort-Begutachtung statt, um den Sanierungsbedarf bzw. den Zustand der Immobilie zu prüfen.

Unsere Liste der Vor- und Nachteile einer Umkehrhypothek kann nicht abschließend sein. Denn entscheidend ist – wie z.B. auch bei einer Riester-Rente – immer die persönliche Situation. Beispiel: Der Punkt “Umkehrhypothek reduziert Erbmasse” kann im Einzelfall auch ein Vorteil sein. Wird die Immobilie vererbt, fallen Erbschaftssteuern an. Möglicherweise sind die berechtigten Erben aber gar nicht an einer weiteren Nutzung der Immobilie interessiert. Dann kann es besser sein, die Erträge aus einer Umkehrhypothek zu Lebzeiten an die möglichen Erben weiterzureichen.

Umkehrhypothek – worauf geachtet werden sollte

Bevor Sie eine Umkehrhypothek oder Immobilienrente vereinbaren, sollten Sie unbedingt klären, wer nach Vertragsabschluss die Kosten für Instandhaltung und Renovierung trägt.

Sind erbberechtigte Angehörige vorhanden, muss geregelt sein, inwieweit Ausgleichsansprüche geltend gemacht werden können, wenn der Kreditgeber die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers erhält. Erbt ein Familienangehöriger das Objekt, tritt er in den Kreditvertrag ein und muss die Immobilie verkaufen, um die Hypothek abzulösen oder die Finanzierung an die Bank zurückführen.

Auch für den Fall der Pflegebedürftigkeit sollten klare Regeln vereinbart werden.

Für Immobilienbesitzer, die wissen, dass ihre Erben das Haus nicht übernehmen wollen, ist eine Immobilienrente oder Umkehrhypothek interessant. Ebenfalls für Hausbesitzer, die keine Erben haben. Entscheidender Vorteil: Man kann in seiner gewohnten Umgebung bleiben und stockt die eigenen Rentenbezüge auf. Allerdings mindern z.B. Sanierungsbedarf und Gebühren die Höhe der Rente. Je nach persönlicher Situation kann auch ein Verkauf der Immobilie in Betracht gezogen werden.