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Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was eine Immobilienversicherung kostet, welche Risiken Sie damit abdecken können und auf welche Details Sie achten müssen, um optimal geschützt zu sein.
Inhalt dieser Seite
Das macht eine gute Immobilienversicherung aus
Warum eine Immobilienversicherung abschließen?
Eine gute Immobilienversicherung ist ein wichtiger Baustein, um Immobilienvermögen langfristig zu sichern und Haftpflichtrisiken abzudecken. Die ideale Immobilienversicherung ist exakt auf Ihre Immobilie und die mit deren Lage und Nutzung verbundenen Risiken zugeschnitten.
Das leistet eine gute Immobilienversicherung
Eine gute Versicherung zahlt sich aus
Bei der Behebung von Immobilienschäden geht es nicht nur um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern auch um die Aufräumarbeiten, die Zwischenlagerung von Inventar und ggf. die Unterbringung der Immobiliennutzer für die Dauer der Aufräum- und Instandsetzungsarbeiten. Spätestens an dieser Stelle trennt sich im Bereich der Immobilienversicherung die Spreu vom Weizen. Sprechen Sie uns gern an, wir haben für jeden Bereich Fachberater, die Ihnen bei der Wahl der richtigen Versicherung helfen.
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Das leisten Immobilienversicherungen: Gebäude- und Hausratversicherung
Welche Arten der Immobilienversicherung gibt es?
Im Kern geht es bei der Immobilienversicherung um die (Wohn-)Gebäudeversicherung. Dabei werden in der Regel drei wichtige Versicherungen in einem Vertrag verbunden:
Damit sind die häufigsten Gebäude-Gefahren bereits abgedeckt. Die Zusammenfassung zu einer Versicherungspolice hat sich als zweckmäßig erwiesen, obwohl es grundsätzlich möglich ist, die einzelnen Versicherungsbausteine separat zu versichern. Eine Pflicht zum Abschluss einer Immobilienversicherung besteht nicht. Sie ist aber im Sinn der Vermögenssicherung unbedingt zu empfehlen.
Sinnvolle Erweiterungen
Häufig wird der Vertrag noch mit weiteren Versicherungen verbunden, die ebenfalls bei Immobilieneigentum relevant sind. Dann besteht eine wirklich umfassende Immobilienversicherung. Konkret ist das möglich im Hinblick auf:
- die Elementarschadenversicherung
- die Glasversicherung
- weitere Anlagenversicherungen (Solarthermie-, Wärmepumpenanlagen- und Photovoltaikversicherung)
- die Hausratversicherung
- die Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung
- weitere hausbezogene Haftpflichtversicherungen
- sonstige private Versicherungen
Was ist bei der Versicherung des Gebäudes zu beachten?
- Ein ausreichender Versicherungsschutz ist bei der Immobilienversicherung wichtig. Bei Unterversicherung, also wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der Wert der Immobilie, leistet das Versicherungsunternehmen im Schadensfall keinen vollständigen Schadensersatz. Bei einigen Policen ist es allerdings möglich, gegen Aufpreis einen Unterversicherungsverzicht zu vereinbaren.
- In vielen Verträgen ist eine sogenannte gleitende Neuwert-Klausel vorgesehen. Dann wird die Versicherungsprämie automatisch der Immobilienwert-Entwicklung im Zeitablauf angepasst, so dass bei ausreichendem Versicherungsschutz ab Beginn keine Unterversicherung entstehen kann.
- In die Prämienberechnung fließt neben dem allgemeinen Beitragssatz der Wert 1914 (ein fiktiver Rechenwert aus dem Basisjahr 1914) und der gleitende Neuwertfaktor ein. Auch bei anderen Bestandteilen der Immobilienversicherung sollte darauf geachtet werden, dass die Versicherungssumme hoch genug ist.
Was ist Elementarschadenschutz?
Die „normale“ Immobilienversicherung erfasst außer Sturm, Hagel und Blitzschlag keine weiteren Gefahren durch Naturgewalten. Solche Elementarrisiken lassen sich durch eine Elementarschadenversicherung abdecken, die als Zusatzversicherung vereinbar ist. Mit diesem Zusatz sind auch Schäden durch Überschwemmungen, Lawinen, Erdrutsche und andere Naturereignisse mitversichert. Elementarschadenschutz gibt es immer nur als „Komplett-Paket“. Es ist also nicht möglich, einzelne Risiken – zum Beispiel nur Hochwasser – zu versichern.
Sollten Sie sich gegen Elementarschäden versichern?
Praktisch am bedeutsamsten ist das Überschwemmungsrisiko. Es bestimmt auch wesentlich die Prämienhöhe. Bei Gebäuden in stark hochwassergefährdeten Gebieten kann es schwierig werden, eine Elementarschadenversicherung zu erhalten, zumindest ist mit deutlich höheren Prämien zu rechnen. Inwieweit ein Elementarschadenschutz Sinn macht, hängt vom jeweiligen Gefährdungsrisiko ab und ist eine Abwägungsfrage.
Warum ist die Hausratversicherung oft Teil der Immobilienversicherung?
Bei selbst genutztem Immobilieneigentum erfolgt die Hausratversicherung häufig unter dem Dach der Immobilienversicherung, auch wenn das nicht zwingend ist. Das hat praktische Gründe: Die Hausratversicherung deckt die gleichen Gefahren ab, wie die Versicherung für das Gebäude, mit dem Unterschied, dass sie sich auf die Einrichtung bezieht und nicht auf die Immobilie.
Bei Schadensereignissen besteht dann ein Versicherungsschutz „aus einer Hand“ und es kann nicht zu Abgrenzungsproblemen kommen – zum Beispiel bei der Frage, ob eine Einbauküche zum Gebäude zählt oder zur Einrichtung. Auch bei der Hausratversicherung ist ein zusätzlicher Elementarschadenschutz möglich.
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Experten-Tipp:
„In der Versicherung des Gebäudes sind oft bereits Einrichtungen abgedeckt, die mit dem Bau verbunden sind: u.a. Einbauküchen, Einbauschränke oder Markisen. „Lose“ Möbelstücke und mobiler Hausrat fallen dagegen eindeutig in den Bereich der Hausratversicherung. Hier greift der Gebäudeschutz nicht.“
Wie häufig und teuer sind einzelne Schäden?
Der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft hält regelmäßig fest, wie oft und in welcher Höhe Anbieter der Wohngebäudeversicherung leisten mussten. Die Werte für 2020 sehen so aus:
| Anzahl der Schäden | Kosten insgesamt (Euro) | durchschnittliche Kosten pro Schaden (Euro) | |
|---|---|---|---|
| Feuer | 170.000 | 1.250 Mio. | 7.267 |
| Leitungswasser | 1.100.000 | 3.010 Mio. | 3.003 |
| Sturm und Hagel | 830.000 | 1.240 Mio. | 1.127 |
| Elementarschäden | 40.000 | 180 Mio | 4.422 |
| Wohngebäudeversicherung insgesamt | 2.214.000 | 5.814 Mio | 2.626 |
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Diese Haftpflichtversicherungen brauchen Immobilienbesitzer
Wann ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sinnvoll?
Immobilieneigentümer sind für die Verkehrssicherheit im Gebäude, auf dem Grundstück und seinem unmittelbaren Umfeld verantwortlich. Sie haften für Gefahren, die vom Gebäude ausgehen oder durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verursacht wurden – und zwar unbegrenzt in tatsächlicher Schadenhöhe.
Bei selbst genutztem Immobilieneigentum wird die Haftpflicht üblicherweise bereits durch die private Haftpflichtversicherung abgedeckt. Ein extra Versicherungsschutz ist nicht nötig. Anders sieht das bei Vermietung oder unbebauten Grundstücken aus. Hier greift der private Haftpflichtschutz in vielen Fällen nicht. Entsprechenden Schutz bietet eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
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Welche Haftpflichtrisiken sollten noch versichert werden?
Es gibt weitere Haftpflichtversicherungen, die bei Immobilieneigentum in bestimmten Konstellationen sinnvoll sind:
- Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: Oft wird diese Versicherung auch als Öltank-Versicherung bezeichnet. Sie ist bei Gebäuden mit Ölheizung und einem Heizöl-Tank interessant. Gewässerverunreinigungen durch defekte Leitungen oder einen undichten Öltank können zu großen Schäden führen. Der Öltank- und Heizungsbetreiber ist hier verschuldensunabhängig in der Haftpflicht. Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung kommt für Schadensersatz und Schadenbeseitigung auf.
- Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung wird in der Bauphase eines Hauses benötigt. Sie sichert den Bauherren bei Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle bzw. in deren Umfeld ab.
Experten-Tipp:
„In vielen privaten Haftpflichtpolicen ist die Vermietung einer Einliegerwohnung in einem selbst genutzten Haus mit abgedeckt. Dann erübrigt sich eine eigene Eigentümer- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Es kommt aber immer auf den jeweiligen Versicherungsvertrag an, ob und unter welchen Bedingungen Versicherungsschutz besteht.“
Was kostet eine Immobilienversicherung?
Wovon hängt die Versicherungsprämie ab?
Typische Kostenfaktoren für die Versicherungsprämie sind die Folgenden:
- Größe, Lage und Bauweise des Hauses
- Gewünschter Umfang des Versicherungsschutzes
- Selbstbeteiligung im Schadensfall
- Versicherungsumme
- Vorschäden
Kostenbeispiel
Unser Beispielkunde möchte seine Immobilie – ein Einfamilienhaus mit 120 qm Wohnfläche und ohne Vorschäden – und allen Hausrat darin versichern. Die monatlichen Kosten können so aussehen:
| Gebäudeversicherung | 16,66 € |
| Hausratversicherung | 5,67 € |
| Monatliche Gesamtkosten | 22,33 € |
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Welche Kosten dürfen umgelegt werden?
Bei Vermietung dürfen die Kosten der Immobilienversicherung auf die Mieter umgelegt werden. Sie erscheinen dann in der Nebenkosten-Abrechnung. Dies gilt allerdings nur für Versicherungen, die das Gebäude betreffen sowie für die übliche Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Kosten, die persönliche Risiken des Vermieters abdecken (zum Beispiel Mietausfallrisiko), dürfen nicht umgelegt werden.
Immobilienversicherung im Test
Verschiedene Versicherungen rund um Gebäude werden regelmäßig von unabhängigen Instituten Tests unterzogen. Die Rankings, die sich daraus ergeben, können bei der Auswahl eines Anbieters der Immobilienversicherung helfen. Wir haben die Ergebnisse aktueller Tests hier für Sie zusammengetragen:
Ausschnitt der aktuellen Testsieger der Gebäudeversicherung (2024)
Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger der Gebäudeversicherung sowie die Empfehlungen unserer Experten finden Sie hier:
Alle Gebäudeversicherer im Test (2024)
Ausschnitt der aktuellen Testsieger der Hausratversicherung (2024)
| Anbieter | Franke und Bornberg Ø | ServiceValue Fairness | Gesamtwertung von 100 | |
|---|---|---|---|---|
| … | … | … | … | … |
 | Condor | FFF+ | – | 100 |
 | Debeka | FFF+ | Sehr gut | 94 |
 | Concordia | FFF | Sehr gut | 92 |
| … | … | … | … | … |
Die ganze Tabelle und die aktuellen Testsieger der Hausratversicherung sowie die Empfehlungen unserer Experten finden Sie hier:
Alle Hausratversicherer im Test 2024
Immobilienversicherungen: Tipps für den Vergleich
Warum Versicherungsvergleiche wichtig sind
Die Prämien der Immobilienversicherung können sich in einer Größenordnung von mehreren hundert Euro im Jahr bewegen. Von daher ist ein möglichst günstiger Versicherungsschutz gefragt. Aber nicht nur bei den Preisen, auch bei den Konditionen sind die Unterschiede zwischen verschiedenen Tarifen signifikant. Daher sollten Sie nicht auf einen ausführlichen Versicherungsvergleich verzichten.
Schauen Sie genau hin
Eine Immobilienversicherung sollte aber nie ausschließlich über den Preis verglichen werden. Reine Preisvergleiche sind nur dann zielführend, wenn auch der Versicherungsumfang und die Versicherungsleistungen identisch sind – was so gut wie nie der Fall ist. Sonst werden „Äpfel mit Birnen“ verglichen. Sowohl bei den Prämien als auch bei den Leistungen bestehen erhebliche Bandbreiten. Oft hilft nur der Blick ins „Kleingedruckte“, um sich einen Über- und Einblick zu verschaffen. Achten Sie z.B. darauf, dass auch Fahrlässigkeit versichert ist und dass Sie Unterversicherung vermeiden.
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Welche Versicherungen gibt es noch rund um Immobilien?
Häufig werden noch weitere private Versicherungen mit der Immobilienversicherung verbunden. Das gilt insbesondere für die Rechtsschutzversicherung. Immobilienbezogen geht es vor allem um Vermieterrechtsschutz oder Eigentümerrechtsschutz. Da diese Rechtsschutz-Bereiche oft nicht singulär, sondern nur zusammen mit privatem Rechtsschutz vereinbart werden können, wird die Rechtsschutzversicherung komplett in die Immobilienversicherung integriert.
Der Vermieterrechtschutz greift bei Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, der Eigentümerrechtsschutz bei Streitigkeiten mit Nachbarn oder Behörden. Bei Vermietung kann auch eine eventuelle Mietausfallversicherung mit in die Immobilienversicherung einbezogen werden. Sprechen Sie uns zu diesen Versicherungen gern direkt an.
Die häufigsten Fragen zur Immobilienversicherung
Was ist eine Immobilienversicherung?
Oft ist vor allem die Gebäudeversicherung gemeint, wenn von einer Immobilienversicherung die Rede ist. Für die vollständige Versicherung der Immobilie kommen jedoch oft noch weitere Versicherungen bzw. Bausteine der Gebäudeversicherung hinzu, z.B. eine Elementarschadenversicherung, eine Hausratversicherung oder eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Vermieter.
Was zahlt die Immobilienversicherung?
Je nachdem, welche Versicherungen im Rahmen der Immobilienversicherung abgeschlossen wurden, trägt diese bei verschiedenen Schäden die Kosten. Schäden am Gebäude selbst durch Feuer, Leitungs- und Löschwasser oder Sturm sind so gut wie immer versichert. Versicherungsschutz für Elementarschäden, z.B. durch Überschwemmung, oder für Schäden am Hausrat kann ergänzt, ebenso wie die Absicherung für nicht von der privaten Haftpflicht abgedeckte Haftpflichtrisiken oder für rechtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit der Immobilie. Es kommt also auf die individuelle Gestaltung der Immobilienversicherung an.
Was ist der Unterschied zwischen einer Wohngebäudeversicherung und einer Hausratversicherung?
Mit einer Wohngebäudeversicherung schützt man sich vor den Kosten, die durch Schäden am Gebäude selbst entstehen. Dieser Versicherungsschutz erstreckt sich auch auf Nebengebäude und fest mit dem Gebäude verbundene Objekte. Besitztümer im Gebäude wie z.B. Möbel, Kleidung oder Elektronik hingegen sind in dieser Versicherung nicht mit eingeschlossen. Für sie gibt es die Hausratversicherung bzw. spezielle Versicherungen für Wertgegenstände oder Handys und Tablets.
Wer braucht eine Elementarversicherung?
Ob sich der Abschluss einer Elementarversicherung lohnt, hängt stark vom Standort des Gebäudes ab. Sind Überschwemmungen, Lawinen, Erdrutsche oder Erdbeben in dem Gebiet, in dem Sie wohnen oder ein Firmengebäude haben, wahrscheinlich, lohnt sich die zusätzliche Absicherung durch eine Elementarschadenversicherung. Mehr zu den wichtigsten Naturgefahren in einzelnen Bundesländern können Sie auf unserer Seite zu diesem Thema nachlesen.
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