Was bedeutet ein Immobilien-Teilverkauf für Erben?

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Das Wichtigste in Kürze

  • Hat der Erblasser die Immobilie teilverkauft, können die Erben den verkauften Anteil zurückkaufen oder einem Gesamtverkauf durch den Teilkäufer zustimmen, an dem sie dann ihrem Anteil entsprechend beteiligt werden.
  • Geht eine Immobilie auf mehrere Erben über, müssen diese gemeinsam entscheiden, was damit passieren soll.
  • Erben können Ihren Anteil am Erbe verkaufen, um aus der Erben­gemeinschaft auszutreten. Auch Teilverkauf als Erbe ist mitunter eine Option.

Das erwartet Sie hier

Was Immobilien-Teilverkauf für die Erben bedeutet und wann sich ein Teilverkauf lohnt, um Miterben auszuzahlen.

Inhalt dieser Seite
  1. Teilverkaufte Immobilie erben
  2. Teilverkauf als Erbe
  3. Immobilienaufteilung für Erben

Was bedeutet ein Immobilien-Teilverkauf für die Erben?

Beteiligung am Gesamtverkauf oder Rückkauf

Hat sich der Besitzer einer Immobilie für einen Teilverkauf entschieden, kann er seinen verbleibenden Anteil an der Immobilie weiterhin vererben. Die Erben haben nach seinem Tod zwei Alternativen:

Icon Haus mit Haken Check

1. Rückkaufrecht für die Erben des Teilkäufers

Der Erbe oder die Erben­gemeinschaft haben ein Vorkaufsrecht auf den verkauften Anteil der Immobilie. Sie können diesen also zurückzukaufen. Dafür müssen sie den aktuellen Verkehrswert des Anteils zahlen. Die Durchführung eines Rückkaufs ist bei manchen Anbietern mit einer niedrigeren Gebühr verbunden als die eines Gesamtverkaufs.

Anbieter und ihre Preisstruktur

2. Beteiligung an Gesamtverkauf

Alternativ können die Erben dem Gesamtverkauf der Immobilie zustimmen. Der Teilverkaufsanbieter kümmert sich um diesen, wofür jedoch eine Gebühr beziehungsweise Maklerkosten anfallen. Da der Anbieter ebenfalls von einem hohen Verkaufspreis profitiert, wird er sich bemühen, einen solchen zu erzielen. Die Erben werden entsprechend ihres Anteils an der Immobilie daran beteiligt.

Teilverkauf für die Auszahlung von Miterben

Immobilien-Teilverkauf, um Miterben auszuzahlen?

Immobilien-Teilverkauf kann auch dann zum Einsatz kommen, wenn jemand in die geerbte Immobilie einziehen will, aber dafür erst Miterben auszahlen muss. Nicht immer liegt das nötige Geld dafür bereit. Darum greifen einige Personen auf die Option zurück, einen Anteil der Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös Miterben auszuzahlen. Wenn Sie dies überlegen, sollten Sie sich sorgfältig darüber informieren, was ein Teilverkauf für Sie bedeutet.

Das spricht dafür

  • Sie können einen Vollverkauf der Immobilie abwenden und diese zum Beispiel als Wohnhaus behalten.
  • Der Teilkäufer ist ein stiller Miteigentümer. Sie entscheiden über die Verwendung der Immobilie und ob und wann sie verkauft werden soll.
  • Sie haben ein Nießbrauchrecht, können die Immobilie also entweder selbst bewohnen oder anderweitig für sich nutzen, zum Beispiel durch Vermietung.

Das spricht dagegen

  • Sie müssen ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen, sonst endet Ihr Nießbrauchrecht.
  • Es fallen zusätzliche Kosten beim Gesamtverkauf der Immobilie durch den Teilkäufer oder beim Rückkauf des verkauften Anteils an.
  • Sie sollten sehr genau hinsehen, welche finanziellen Risiken mit einem Teilverkauf einhergehen.

Icon Wegweiser

Alternativen

Prüfen Sie auch, ob Sie vielleicht einen Kredit aufnehmen können, um Ihre Miterben abzufinden. Ein Kredit ist häufig günstiger als ein Teilverkauf und nachdem er abbezahlt ist, gehört Ihnen die gesamte Immobilie.

Aufteilung einer Immobilie auf die Erben­gemeinschaft

Gemeinsam Immobilie geerbt – was passiert jetzt?

Geht mit dem Tod des Erblassers eine Immobilie wie zum Beispiel ein Haus oder ein Grundstück auf die Erben­gemeinschaft über, müssen die Erben entscheiden, wie sie diese nutzen und aufteilen wollen. Möglich sind zum Beispiel:

  • Vermietung der Immobilie
  • Verkauf der Immobilie
  • Einzug eines Miterben, der die anderen Erben auszahlt oder ihnen Miete zahlt

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Icon Gruppe Personen

Gemeinsame Entscheidung

Keiner der Erben in der Erben­gemeinschaft kann allein über die Immobilie verfügen. Stattdessen muss sich die Erben­gemeinschaft einigen. Die Aufteilung ist relativ unkompliziert, wenn beispielsweise alle die Immobilie verkaufen wollen oder wenn nur ein Erbe die Immobilie bewohnen möchte und die anderen auszahlen kann. Es ist auch möglich, in der Erben­gemeinschaft zu entscheiden, dass die Aufteilung des Nachlasses nicht exakt den Erbteilen entsprechen muss. Es gibt aber auch viel Potenzial für Konflikte.

Das gehört alles zu einer Erbauseinandersetzung

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Bei der Erbauseinandersetzung handelt es sich um die Abwicklung und Aufteilung des Nachlasses durch die Erben. Bevor der Nachlass aufgeteilt werden kann, müssen jedoch unter anderem die Verbindlichkeiten des Erblassers beglichen, alle Erben ermittelt, Vermächtnisse erfüllt und Gegenstände, die Erben schon vorab bekommen haben, auf deren Anteile an dem Nachlass angerechnet werden.

Gegebenenfalls werden unteilbare Gegenstände verkauft, um das Geld aufteilen zu können. Die Erben können ihren Erbauseinandersetzungsvertrag frei gestalten, solange der Erblasser keinen Testamentsvollstrecker dafür eingesetzt hat. Der Vertrag ist gültig, wenn sie ihm alle zustimmen.

Können sich die Erben nicht einigen, kann einer von ihnen eine Erbteilungsklage stellen. Damit geht dann in der Regel einher, dass unteilbare Gegenstände mittels Teilungsversteigerung zu Geld gemacht werden. Eine solche Auseinandersetzungsklage kann aufwendig und teuer werden.

Erben­gemeinschaft verlassen: Diese Möglichkeiten gibt es

Wer sich nicht weiter mit der geerbten Immobilie auseinandersetzen möchte und lieber darauf besteht, Geld zu erhalten, hat mehrere Optionen:

  • Abschichtung: Ein Erbe verzichtet auf seinen Anteil und lässt sich dafür von den Miterben eine Abfindung auszahlen. Damit verzichtet er auf seine Rechte in der Erben­gemeinschaft. Es fällt in der Regel ein Abschlag dafür an, dass der Verwaltungsaufwand der anderen Erben wächst, aber es ist keine notarielle Beurkundung nötig. Die Voraussetzung hierfür: Die anderen Erben müssen bereit und in der Lage sein, die Abfindung zu bezahlen.
  • Verkauf des eigenen Anteils: Man kann seinen Anteil am Nachlass (aber nicht spezielle Gegenstände) verkaufen. Dafür ist man nicht auf die Zustimmung der anderen Mitglieder der Erben­gemeinschaft angewiesen. Diese haben jedoch ein Vorkaufsrecht. Erben haften auch nach dem Verkauf noch für Verbindlichkeiten aus dem Nachlass wie zum Beispiel die Erbschaftssteuer.
  • Teilungsversteigerung: Eine Teilungsversteigerung dient dazu, eine Immobilie in eine Geldsumme zu verwandeln, die unkompliziert unter den Erben aufgeteilt werden kann, wenn sich diese nicht einigen können. Es handelt sich um eine Zwangsversteigerung, die jeder der Miterben beantragen kann. Die Erben dürfen bei der Versteigerung mitbieten, aber haben kein Vorkaufsrecht. Gegenüber einem freiwilligen Verkauf bringt eine Teilungsversteigerung oft deutlich weniger Geld.

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Katharina Burnus
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