Probleme mit dem Vermieter – Was tun?

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Das erwartet Sie hier

Was Sie bei Problemen mit dem Vermieter tun können, wo Sie Hilfe bekommen und welche Versicherung Sie unterstützt.

Inhalt dieser Seite
  1. Überblick: Wer hilft?
  2. Probleme wegen Nebenkostenabrechnung
  3. Probleme wegen Mängeln in der Wohnung
  4. Zu hohe Mietkaution
  5. Probleme mit ehemaligen Vermieter
  6. Vermieter von Ferienwohnungen
  7. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Häufige Streitpunkte mit dem Vermieter sind die Nebenkostenabrechnung, die Mietkaution oder Mängel in der Wohnung.
  • Mietervereine und Verbraucherschutzzentralen sind mögliche Anlaufstellen.
  • Wer rechtlich vorgehen möchte, wendet sich am Besten an einen Fachanwalt für Mietrecht.
  • Die Kosten für einen Rechtsstreit trägt eine Miet­rechtsschutz­versicherung, wenn Sie rechtzeitig abgeschlossen wird.

Probleme mit dem Vermieter: Wer hilft?

Je nachdem, worum es sich thematisch bei dem Problem handelt, gibt es verschiedenen Möglichkeiten, sich Hilfe zu suchen. Was Sie in einzelnen Spezialfällen tun können, erläutern wir Ihnen in den folgenden Kapiteln. Neben Informationen aus dem Netz gibt es spezielle Anwälte, die sich auf den Bereich Mietrecht spezialisiert haben. Mit einer Miet­rechtsschutz­versicherung können sich Mieter vorsorglich gegen Problem mit dem Vermieter absichern. Die Vermieter wiederum sind häufig durch einen Vermieter­rechtsschutz abgesichert.

Wohin kann ich mich wenden?

Es gibt unterschiedliche Anlaufstellen, die Betroffene nutzen können, um sich beraten zu lassen:

  • Verbraucherzentralen und Verbraucherschutzverbänden
  • Mieterschutzbund oder Mieterverein (Hier ist oft eine kostenpflichtige Mitgliedschaft notwendig)
  • Fachanwalt für Mietrecht
  • Andere Mieter (gerade wenn es sich um Sachverhalte handelt, die mehrere oder alle Mieter betreffen.)

Blick ins Mietrecht werfen

Sind die Probleme mit dem Vermieter größer, kann das Mietrecht weiterhelfen. Dabei genügt es manchmal bereits, sich in die entsprechenden Gesetze einzulesen (z.B. hier ab §535). Wer so nicht weiterkommt, kann sich an einen Anwalt wenden, der auf Mietrecht und Probleme mit Vermietern spezialisiert ist.

Experten-Tipp:

Unterschreiben Sie nichts voreilig. Sind z. B. Vereinbarungen und Mieterhöhungen erst einmal unterschrieben, haben Sie schlechte Karten dies rückgängig zu machen.“

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Benjamin Mai
Berater

An Mieterverein wenden

Mieter, die Probleme mit ihrem Vermieter haben und Mitglied in einem Mieterverein oder beim Mieterschutzbund sind, können sich dort an einen Ansprechpartner wenden. Es gibt hier überregionale und regionale Anbieter. Gegen einen Mitgliedsbeitrag kann man mit Problemen, wie etwa einer Mieterhöhung oder der fehlerhaften Nebenkostenabrechnung, zu den Anwälten des Mietervereins gehen und sich dort beraten lassen. Kommt der Fall vor Gericht, kann in einigen Fällen Prozesskostenhilfe beantragt werden.

So hilft eine Rechtsschutz­versicherung

Wer bei keinem Mieterverein Mitglied ist, aber eine Rechtsschutz­versicherung mit Miet­rechtsschutz hat, wendet sich als erstes an seine Rechtsschutz­versicherung. Über die Miet­rechtsschutz können sich Versicherte kostenlos beraten lassen und erhalten wenn nötig anwaltlichen Beistand. Auch können weitere Schritte besprochen werden. Der große Vorteil: Alle Kosten, die mit dem Rechtsstreit zusammenhängen (z.B. Kosten für den Anwalt oder Prozesskosten, Kosten für Gutachten etc.) werden vom Versicherer gezahlt. Wichtig: Die Rechtsschutz­versicherung muss rechtzeitig abgeschlossen werden, denn es gilt in der Regel eine Wartezeit von 3 Monaten.

Wer weder Mitglied in einem Mieterschutzbund ist noch eine Rechtsschutz­versicherung hat, kann versuchen das Problem allein zu lösen oder muss selbst einen Anwalt engagieren und aus eigener Tasche bezahlen.

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Probleme mit dem Vermieter wegen der Nebenkostenabrechnung

Eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung gehört zu den häufigsten Gründen für Problemen mit dem Vermieter. Mieter haben grundsätzlich das Recht die Nebenkostenabrechnungen einzusehen. Weigert sich der Vermieter können Mieter ihr Einsichtsrecht von Gericht einklagen.

Doch selbst, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zur Einsicht zur Verfügung stellt, empfiehlt es sich, die Abrechnung einen Experten vorzulegen und prüfen zu lassen. Dieser erkennt eher, ob die Nebenkostenabrechnung tatsächlich fehlerhaft ist oder nicht. Auch sollte geprüft werden, ob es sich um einen formellen oder materiellen Fehler handelt. Seine Nebenkostenabrechnung kann man beispielsweise beim Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale prüfen lassen – oder natürlich von einem Fachanwalt.

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung – So gehen Sie vor

  1. Vermuten Sie, dass die Nebenkostenabrechnung falsch ist, dann lassen Sie sie prüfen.
  2. Bewahrheitet sich der Verdacht, dann können Sie einen Widerspruch bei Ihrem Vermieter einlegen.
  3. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und klare Begründungen enthalten.
  4. Für einen Widerspruch haben Sie 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.
  5. Sie müssen grundsätzlich auch trotz Widerspruch die geforderte Nachzahlung begleichen. Wird Ihrem Widerspruch stattgegeben, dann haben Sie ein Rückforderungsrecht auf das Geld, was Sie zu viel gezahlt haben.
  6. Fordern Sie eine neue, korrigierte Nebenkostenabrechnung an.

Probleme wegen Mängeln in der Wohnung

Probleme mit Vermieter wegen Schimmel

Bemerkt der Mieter Schimmel in der Wohnung, muss er den Vermieter darüber informieren. Meist wird dann schnell über die Schuldfrage debattiert. Vermieter suchen bei Schimmelproblemen meist die Schuld beim Mieter. Diese wird beschuldigt, falsch zu lüften und zu wenig zu heizen. Der Mieter wiederum wird die Schuld eher beim Vermieter suchen. Kommt es hier nicht zu einer Einigung, können Probleme mit dem Vermieter wegen Schimmels schnell zu einem rechtlichen Problem werden. Dann muss mit Hilfe eines Gutachters geklärt werden, wer für den Schimmel verantwortlich ist und dementsprechend auch die Kosten für die Beseitigung tragen muss.

Kann ich aufgrund von Schimmel eine Mietminderung erwirken?

Je nachdem wie groß das Problem ist, kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen. Das sollten Mieter jedoch nur tun, wenn sie sicher sind, dass die Ursachen der Schimmelprobleme im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem ausführlichen Beitrag:

Schimmel in der Wohnung – was tun?

Probleme mit der Heizung – Aufgabe des Vermieters?

Wenn es Probleme mit der Heizung gibt, sollte der Vermieter schnellstmöglich darüber informiert werden. Sollte die Heizung gar nicht funktionieren und die Außentemperaturen so niedrig sein, dass die Mieter ohne Heizung frieren oder gar ihre Gesundheit gefährdet ist, ist der Vermieter verpflichtet, das Problem mit der Heizung so schnell wie möglich zu beheben. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, ist eine Mietminderung möglich.

Wann ist die Heizperiode?

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Die Heizperiode ist häufig im Mietvertrag festgeschrieben und umfasst meist den Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April. Vom Landgericht Berlin liegt ein Urteil aus dem Jahr 1998 vor, das folgendes besagt:

Während der Heizperiode müssen Wohnräume in der Zeit zwischen 6 und 22 Uhr auf mindestens 20 bis 22 Grad beheizbar sein. In den Nachtstunden muss eine Mindest­temperatur von 18 Grad möglich sein.

Probleme mit dem Vermieter wegen der Mietkaution

Wenn der Vermieter eine zu hohe Kaution verlangt

Nicht selten fordern Vermieter höhere Zahlungen als gesetzlich zulässig oder zögern die Rückzahlung nach dem Auszug des Mieters hinaus (mehr dazu weiter unten). Ein solches Vorgehen müssen sich Mieter jedoch nicht gefallen lassen.

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nach oben begrenzt – das Bürgerliche Gesetzbuch definiert den gesetzlichen Rahmen, in dem sich der Vermieter bewegen darf. Der Paragraph zur Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (§ 551) enthält wichtige Passagen, die den Umfang, die Anlage und die Zahlweise genau regeln:

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

  1. „Die Höhe der Kaution darf nicht über dem Dreifachen der Monatsmiete, ohne Betriebskosten liegen.
  2. Die Kaution kann in drei Raten gezahlt werden. Wobei die erste Teilzahlung zum Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden muss. Die nächsten zwei Raten werden gemeinsam mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
  3. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Zinserträge stehen dem Vermieter zu.
  4. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen, die nachteilig für den Mieter sind, sind unwirksam.“

(Quelle)

Zu hohe Mietkaution – So gehen Sie vor

  1. Wenn Sie bei Vertragsschluss im Mietvertrag lesen, dass mehr als 3 Monatsmieten als Kaution vereinbart wurden, dann weisen Sie auf die Unwirksamkeit der Klausel laut §551 BGB hin.
  2. Haben Sie bereits zu viel Kaution gezahlt, dann können Sie von Ihrem Rückzahlungsanspruch Gebrauch machen. Dieser Anspruch verjährt nach 3 Jahren ab dem Zeitpunkt, wo Sie die Kaution gezahlt haben.
  3. Zahlt der Vermieter die zu viel gezahlte Mietkaution daraufhin nicht zurück, können Sie ihn schriftlich erneut dazu auffordern und eine Frist zur Rückzahlung setzen.

Probleme mit dem Vermieter bei Auszug

Die Probleme, die sich nach dem Auszug mit dem Vermieter ergeben können sind vielfältig. Meist geht es jedoch um die Kaution, aber auch um die Nebenkostenabrechnung oder den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe.

Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück

Für der Rückzahlung der Kaution hat der Vermieter relativ lange Zeit. Dies ist für Mieter häufig ärgerlich, da sie bei Einzug in eine neue Wohnung ebenfalls eine Kaution hinterlegen müssen. Je nach Höhe der Kaution kann das zum Teil ein echtes finanzielles Problem darstellen. Trotz allem hat der Vermieter hier das Recht auf seiner Seite.

Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit

Mit der Auszahlung der Kaution kann sich der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit lassen. Der Grund sind eventuell noch offene Forderungen, die auf Seiten des Vermieters entstehen können, wie etwa:

  • ausstehende Nebenkostenabrechnung
  • Kosten für Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz­ansprüche wegen Schäden in der Wohnung, die vom Mieter verursacht wurden

Probleme mit dem ehemaligen Vermieter

Aufgrund der Tatsache, dass die Vermieter sich relativ lange mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen können, ist mit dem Auszug aus der Wohnung das Kapitel Probleme mit dem Vermieter häufig noch nicht abgeschlossen. Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter sich weigern, die komplette Kaution zurückzuzahlen. Dies begründen sie häufig mit der Nebenkostenabrechnung oder später entdeckten Mängeln.

Übergabeprotokoll entscheidend

Probleme mit einem ehemaligen Vermieter können Nerven kosten, vor allem, wenn der Mieter nicht mehr in der selben Stadt wohnt. Damit der Vermieter zumindest nachträglich keine Wohnungsmängel vorschieben kann, ist es wichtig, ein Protokoll der Wohnungsübergabe anzufertigen und im besten Fall einen oder mehrere Zeugen mitzunehmen.

Das Übergabeprotokoll ist insofern wichtig, da es den entscheidenden Beweis für alle im Nachhinein entstehenden Diskussionen bildet. Mängel, die der Vermieter nach Auszug beanstandet und die nicht im Protokoll festgehalten sind, sind sozusagen unwirksam. Will der Vermieter dies trotzdem durchsetzen, liegt die Beweislast bei ihm. Gerade bei offensichtlichen Mängeln ist es in der Praxis jedoch nahezu unmöglich für ihn, zu beweisen, dass diese bei der Wohnungsübergabe übersehen wurden.

Was tun, wenn der Vermieter nach Auszug die Behebung von Mängeln verlangt?

Nicht selten senden ehemalige Vermieter ein Schreiben auf, in dem zahlreiche Mängel und fehlende Einrichtungsgegenstände aufgezählt und deren Behebung bzw. Erstattung fordern. Dazu wird meist eine unrealistisch knappe Frist für den ehemaligen Mieter gesetzt – andernfalls werde der Vermieter die Leistungen von einer externen Firma durchführen lassen und in Rechnung stellen. Auf solche Forderungen müssen sich die ehemaligen Mieter jedoch nicht immer einlassen.

Denn auch hier: Das Übergabeprotokoll entscheidet. Sind die angesprochenen Mängel nicht im Protokoll vermerkt, hat der Vermieter wenig Chancen. Aus taktischen Gründen und bei berechtigten Mängeln kann es für die Mieter jedoch von Vorteil sein, kleinere Reparaturen ohne Diskussion durchzuführen. Andernfalls ist das Hinzuziehen eines Anwalts zu empfehlen. Die Kosten für den Anwalt und einen eventuellen Gerichtsprozess übernimmt eine Rechtsschutz­versicherung mit dem Baustein Mietrecht, wenn diese rechtzeitig abgeschlossen wurde.

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Probleme mit Vermietern von Ferienwohnungen

Probleme mit Vermietern betreffen nicht nur die heimische Wohnung. Auch im Urlaub hat man nicht selten mit Vermietern zu tun. Hier kann es ebenfalls zu Problemen kommen. Mit diversen Internetplattformen zur vorübergehenden Wohnungsvermietung ist die Zahl der Urlauber, die sich Unterkünfte mieten stark angestiegen.

Um bei Problemen in einer gemieteten Ferienwohnung vorzugehen ist darauf zu achten, welches Recht gilt: Im Ausland gilt oftmals das jeweilige Landesrecht. Achten Sie also bei Buchung darauf, ob das deutsche Mietrecht gilt.

Probleme in Ferienwohnungen – So gehen Sie vor

  1. Dokumentieren Sie jegliche Mängel und Schäden, am besten im Beisein von Zeugen.
  2. Leiten Sie die Mängeldokumentation direkt zum Eigentümer­ der Ferienwohnung (Achtung: Internetplattformen sind nicht der Vertragspartner, sondern in vielen Fällen nur der Vermittler und somit nicht für die Beseitigung von Mängeln oder andere Leistungen zuständig.)
  3. Der Eigentümer­ bzw. Vermieter der Ferienwohnung muss Ihnen so schnell wie möglich ein Ersatzobjekt zur Verfügung stellen.
  4. Geschieht dies nicht und Sie müssen sich selbst Ersatz suchen, können Sie diese Mehrkosten beim Vermieter geltend machen.

Fazit

Probleme mit dem Vermieter sind gefühlt unerschöpflich. Sie reichen von Mieterhöhung und einer zu hohen Mietkaution über eine falsche Nebenkostenabrechnung bis hin zu Schikane und Diskussionen bei Auszug aus der Wohnung. Mieter sollten dabei immer einen Blick ins Mietrecht werfen und sich über ihre Rechte als Mieter informieren.

Wer Mitglied in einem Mieterverein ist, kann sich dort Rat suchen. In vielen Fällen hilft oft nur noch der Gang zu einem Fachanwalt für Mietrecht. Wer in solchen Belangen finanziell abgesichert sein will, schließt rechtzeitig eine Miet­rechtsschutz­versicherung ab.

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