Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was Sie bei Problemen mit dem Vermieter tun können, wo Sie Hilfe bekommen und welche Versicherung Sie unterstützt.
Inhalt dieser SeiteProbleme mit dem Vermieter: Wer hilft?
Je nachdem, worum es sich thematisch bei dem Problem handelt, gibt es verschiedenen Möglichkeiten, sich Hilfe zu suchen. Was Sie in einzelnen Spezialfällen tun können, erläutern wir Ihnen in den folgenden Kapiteln. Neben Informationen aus dem Netz gibt es spezielle Anwälte, die sich auf den Bereich Mietrecht spezialisiert haben. Mit einer Mietrechtsschutzversicherung können sich Mieter vorsorglich gegen Problem mit dem Vermieter absichern. Die Vermieter wiederum sind häufig durch einen Vermieterrechtsschutz abgesichert.
Wohin kann ich mich wenden?
Es gibt unterschiedliche Anlaufstellen, die Betroffene nutzen können, um sich beraten zu lassen:
Blick ins Mietrecht werfen
Sind die Probleme mit dem Vermieter größer, kann das Mietrecht weiterhelfen. Dabei genügt es manchmal bereits, sich in die entsprechenden Gesetze einzulesen (z.B. hier ab §535). Wer so nicht weiterkommt, kann sich an einen Anwalt wenden, der auf Mietrecht und Probleme mit Vermietern spezialisiert ist.
Experten-Tipp:
„Unterschreiben Sie nichts voreilig. Sind z. B. Vereinbarungen und Mieterhöhungen erst einmal unterschrieben, haben Sie schlechte Karten dies rückgängig zu machen.“
An Mieterverein wenden
Mieter, die Probleme mit ihrem Vermieter haben und Mitglied in einem Mieterverein oder beim Mieterschutzbund sind, können sich dort an einen Ansprechpartner wenden. Es gibt hier überregionale und regionale Anbieter. Gegen einen Mitgliedsbeitrag kann man mit Problemen, wie etwa einer Mieterhöhung oder der fehlerhaften Nebenkostenabrechnung, zu den Anwälten des Mietervereins gehen und sich dort beraten lassen. Kommt der Fall vor Gericht, kann in einigen Fällen Prozesskostenhilfe beantragt werden.
Experten-Tipp:
Rechtsschutz, wenn es eigentlich schon zu spät ist
„Eine reguläre Rechtsschutzversicherung muss zwingend vor Eintreten des Rechtsfalls abgeschlossen werden, da eine Wartezeit in der Regel von drei Monaten vergangen sein muss. Das bedeutet: Besteht bereits ein Konflikt mit Ihrem Vermieter, ist es nicht mehr möglich, eine reguläre Rechtsschutzversicherung abzuschließen und diese im aktuellen Fall hinzuzuziehen. Der Rechtsschutz-Sofort ist daher einzigartig auf dem Markt, da Sie diese heute abschließen und direkt nutzen können.“
Direkte Hilfe mit dem Sofort-Rechtsschutz
Gemeinsam mit unserem Partner können wir Ihnen eine besondere Rechtsschutzversicherung anbieten, die Sie bei einem bestehenden Konflikt mit Ihrem Vermieter sofort unterstützt:
Probleme mit dem Vermieter wegen der Nebenkostenabrechnung
Eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung gehört zu den häufigsten Gründen für Problemen mit dem Vermieter. Mieter haben grundsätzlich das Recht die Nebenkostenabrechnungen einzusehen. Weigert sich der Vermieter können Mieter ihr Einsichtsrecht von Gericht einklagen.
Doch selbst, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zur Einsicht zur Verfügung stellt, empfiehlt es sich, die Abrechnung einen Experten vorzulegen und prüfen zu lassen. Dieser erkennt eher, ob die Nebenkostenabrechnung tatsächlich fehlerhaft ist oder nicht. Auch sollte geprüft werden, ob es sich um einen formellen oder materiellen Fehler handelt. Seine Nebenkostenabrechnung kann man beispielsweise beim Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale prüfen lassen – oder natürlich von einem Fachanwalt.
Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung – So gehen Sie vor
- Vermuten Sie, dass die Nebenkostenabrechnung falsch ist, dann lassen Sie sie prüfen.
- Bewahrheitet sich der Verdacht, dann können Sie einen Widerspruch bei Ihrem Vermieter einlegen.
- Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und klare Begründungen enthalten.
- Für einen Widerspruch haben Sie 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.
- Sie müssen grundsätzlich auch trotz Widerspruch die geforderte Nachzahlung begleichen. Wird Ihrem Widerspruch stattgegeben, dann haben Sie ein Rückforderungsrecht auf das Geld, was Sie zu viel gezahlt haben.
- Fordern Sie eine neue, korrigierte Nebenkostenabrechnung an.
Probleme wegen Mängeln in der Wohnung
Probleme mit Vermieter wegen Schimmel
Bemerkt der Mieter Schimmel in der Wohnung, muss er den Vermieter darüber informieren. Meist wird dann schnell über die Schuldfrage debattiert. Vermieter suchen bei Schimmelproblemen meist die Schuld beim Mieter. Diese wird beschuldigt, falsch zu lüften und zu wenig zu heizen. Der Mieter wiederum wird die Schuld eher beim Vermieter suchen. Kommt es hier nicht zu einer Einigung, können Probleme mit dem Vermieter wegen Schimmels schnell zu einem rechtlichen Problem werden. Dann muss mit Hilfe eines Gutachters geklärt werden, wer für den Schimmel verantwortlich ist und dementsprechend auch die Kosten für die Beseitigung tragen muss.
Kann ich aufgrund von Schimmel eine Mietminderung erwirken?
Je nachdem wie groß das Problem ist, kann der Mieter eine Mietminderung vornehmen. Das sollten Mieter jedoch nur tun, wenn sie sicher sind, dass die Ursachen der Schimmelprobleme im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen.
Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem ausführlichen Beitrag:
Probleme mit der Heizung – Aufgabe des Vermieters?
Wenn es Probleme mit der Heizung gibt, sollte der Vermieter schnellstmöglich darüber informiert werden. Sollte die Heizung gar nicht funktionieren und die Außentemperaturen so niedrig sein, dass die Mieter ohne Heizung frieren oder gar ihre Gesundheit gefährdet ist, ist der Vermieter verpflichtet, das Problem mit der Heizung so schnell wie möglich zu beheben. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, ist eine Mietminderung möglich.
Wann ist die Heizperiode?
Die Heizperiode ist häufig im Mietvertrag festgeschrieben und umfasst meist den Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April. Vom Landgericht Berlin liegt ein Urteil aus dem Jahr 1998 vor, das folgendes besagt:
„Während der Heizperiode müssen Wohnräume in der Zeit zwischen 6 und 22 Uhr auf mindestens 20 bis 22 Grad beheizbar sein. In den Nachtstunden muss eine Mindesttemperatur von 18 Grad möglich sein.„
Probleme mit dem Vermieter wegen der Mietkaution
Wenn der Vermieter eine zu hohe Kaution verlangt
Nicht selten fordern Vermieter höhere Zahlungen als gesetzlich zulässig oder zögern die Rückzahlung nach dem Auszug des Mieters hinaus (mehr dazu weiter unten). Ein solches Vorgehen müssen sich Mieter jedoch nicht gefallen lassen.
Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nach oben begrenzt – das Bürgerliche Gesetzbuch definiert den gesetzlichen Rahmen, in dem sich der Vermieter bewegen darf. Der Paragraph zur Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (§ 551) enthält wichtige Passagen, die den Umfang, die Anlage und die Zahlweise genau regeln:
Zu hohe Mietkaution – So gehen Sie vor
- Wenn Sie bei Vertragsschluss im Mietvertrag lesen, dass mehr als 3 Monatsmieten als Kaution vereinbart wurden, dann weisen Sie auf die Unwirksamkeit der Klausel laut §551 BGB hin.
- Haben Sie bereits zu viel Kaution gezahlt, dann können Sie von Ihrem Rückzahlungsanspruch Gebrauch machen. Dieser Anspruch verjährt nach 3 Jahren ab dem Zeitpunkt, wo Sie die Kaution gezahlt haben.
- Zahlt der Vermieter die zu viel gezahlte Mietkaution daraufhin nicht zurück, können Sie ihn schriftlich erneut dazu auffordern und eine Frist zur Rückzahlung setzen.
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- „Die Höhe der Kaution darf nicht über dem Dreifachen der Monatsmiete, ohne Betriebskosten liegen.
- Die Kaution kann in drei Raten gezahlt werden. Wobei die erste Teilzahlung zum Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden muss. Die nächsten zwei Raten werden gemeinsam mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
- Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Zinserträge stehen dem Vermieter zu.
- Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen, die nachteilig für den Mieter sind, sind unwirksam.“
(Quelle)
Probleme mit dem Vermieter bei Auszug
Die Probleme, die sich nach dem Auszug mit dem Vermieter ergeben können sind vielfältig. Meist geht es jedoch um die Kaution, aber auch um die Nebenkostenabrechnung oder den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe.
Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück
Für der Rückzahlung der Kaution hat der Vermieter relativ lange Zeit. Dies ist für Mieter häufig ärgerlich, da sie bei Einzug in eine neue Wohnung ebenfalls eine Kaution hinterlegen müssen. Je nach Höhe der Kaution kann das zum Teil ein echtes finanzielles Problem darstellen. Trotz allem hat der Vermieter hier das Recht auf seiner Seite.
Vermieter hat bis zu 6 Monate Zeit
Mit der Auszahlung der Kaution kann sich der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit lassen. Der Grund sind eventuell noch offene Forderungen, die auf Seiten des Vermieters entstehen können, wie etwa:
- ausstehende Nebenkostenabrechnung
- Kosten für Schönheitsreparaturen
- Schadensersatzansprüche wegen Schäden in der Wohnung, die vom Mieter verursacht wurden
Probleme mit dem ehemaligen Vermieter
Aufgrund der Tatsache, dass die Vermieter sich relativ lange mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lassen können, ist mit dem Auszug aus der Wohnung das Kapitel Probleme mit dem Vermieter häufig noch nicht abgeschlossen. Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter sich weigern, die komplette Kaution zurückzuzahlen. Dies begründen sie häufig mit der Nebenkostenabrechnung oder später entdeckten Mängeln.
Übergabeprotokoll entscheidend
Probleme mit einem ehemaligen Vermieter können Nerven kosten, vor allem, wenn der Mieter nicht mehr in der selben Stadt wohnt. Damit der Vermieter zumindest nachträglich keine Wohnungsmängel vorschieben kann, ist es wichtig, ein Protokoll der Wohnungsübergabe anzufertigen und im besten Fall einen oder mehrere Zeugen mitzunehmen.
Das Übergabeprotokoll ist insofern wichtig, da es den entscheidenden Beweis für alle im Nachhinein entstehenden Diskussionen bildet. Mängel, die der Vermieter nach Auszug beanstandet und die nicht im Protokoll festgehalten sind, sind sozusagen unwirksam. Will der Vermieter dies trotzdem durchsetzen, liegt die Beweislast bei ihm. Gerade bei offensichtlichen Mängeln ist es in der Praxis jedoch nahezu unmöglich für ihn, zu beweisen, dass diese bei der Wohnungsübergabe übersehen wurden.
Was tun, wenn der Vermieter nach Auszug die Behebung von Mängeln verlangt?
Nicht selten senden ehemalige Vermieter ein Schreiben auf, in dem zahlreiche Mängel und fehlende Einrichtungsgegenstände aufgezählt und deren Behebung bzw. Erstattung fordern. Dazu wird meist eine unrealistisch knappe Frist für den ehemaligen Mieter gesetzt – andernfalls werde der Vermieter die Leistungen von einer externen Firma durchführen lassen und in Rechnung stellen. Auf solche Forderungen müssen sich die ehemaligen Mieter jedoch nicht immer einlassen.
Denn auch hier: Das Übergabeprotokoll entscheidet. Sind die angesprochenen Mängel nicht im Protokoll vermerkt, hat der Vermieter wenig Chancen. Aus taktischen Gründen und bei berechtigten Mängeln kann es für die Mieter jedoch von Vorteil sein, kleinere Reparaturen ohne Diskussion durchzuführen. Andernfalls ist das Hinzuziehen eines Anwalts zu empfehlen. Die Kosten für den Anwalt und einen eventuellen Gerichtsprozess übernimmt eine Rechtsschutzversicherung mit dem Baustein Mietrecht, wenn diese rechtzeitig abgeschlossen wurde. Andernfalls können Sie auch einen Sofort-Rechtsschutz abschließen.
Probleme mit Vermietern von Ferienwohnungen
Probleme mit Vermietern betreffen nicht nur die heimische Wohnung. Auch im Urlaub hat man nicht selten mit Vermietern zu tun. Hier kann es ebenfalls zu Problemen kommen. Mit diversen Internetplattformen zur vorübergehenden Wohnungsvermietung ist die Zahl der Urlauber, die sich Unterkünfte mieten stark angestiegen.
Um bei Problemen in einer gemieteten Ferienwohnung vorzugehen ist darauf zu achten, welches Recht gilt: Im Ausland gilt oftmals das jeweilige Landesrecht. Achten Sie also bei Buchung darauf, ob das deutsche Mietrecht gilt.
Probleme in Ferienwohnungen – So gehen Sie vor
- Dokumentieren Sie jegliche Mängel und Schäden, am besten im Beisein von Zeugen.
- Leiten Sie die Mängeldokumentation direkt zum Eigentümer der Ferienwohnung (Achtung: Internetplattformen sind nicht der Vertragspartner, sondern in vielen Fällen nur der Vermittler und somit nicht für die Beseitigung von Mängeln oder andere Leistungen zuständig.)
- Der Eigentümer bzw. Vermieter der Ferienwohnung muss Ihnen so schnell wie möglich ein Ersatzobjekt zur Verfügung stellen.
- Geschieht dies nicht und Sie müssen sich selbst Ersatz suchen, können Sie diese Mehrkosten beim Vermieter geltend machen.
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