Mieterhöhung: Das können Sie tun

Mieterhöhung nur mit Zustimmung

Ab dem Zeitpunkt der Zustellung der Mieterhöhung haben Sie zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob Sie die Erhöhung akzeptieren oder ganz oder teilweise ablehnen.

Sie müssen einer Mieterhöhung nicht entweder zustimmen oder sie ablehnen – auch eine teilweise Zustimmung ist möglich. Ergibt Ihre Prüfung, dass die verlangte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder über der Kappungsgrenze liegt, können Sie schriftlich erklären, dass Sie die Miete nur bis zu dem rechtlich zulässigen Betrag erhöhen. Der Vermieter muss dann entscheiden, ob er diesen geringeren Betrag akzeptiert oder den Rest vor Gericht durchsetzen will.

• Stimmen Sie der Mieterhöhung zu, müssen Sie ab Beginn des dritten Monats nach Eingang der Information über die Mieterhöhung die höhere Miete zahlen.
• Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb der drei Monate nach Ablaufen der Überlegungsfrist auf Ihre Zustimmung klagen. Eine Mietpreiserhöhung ohne diese Zustimmung ist nicht möglich.

Wenn Sie der Mieterhöhung explizit oder implizit (durch die Zahlung der höheren Miete) zustimmen, können Sie dies nicht wieder zurücknehmen. Aus diesem Grund sollten Sie die Ihnen zustehende Bedenkzeit nutzen, um die Rechtmäßigkeit der Erhöhung zu prüfen und die Mieterhöhung gegebenenfalls abzulehnen.

Formalien und Rechtmäßigkeit prüfen

Wenn Ihnen eine Mieterhöhung angekündigt wird, sollten Sie das Schreiben überprüfen:

• Gibt es Formfehler?
  Sie müssen in Textform und mit einer Begründung über die Mieterhöhung informiert werden. Es müssen auch bestimmte Formalien eingehalten werden: Das Schreiben muss sich an alle im Mietvertrag stehenden Mieter richten und der Absender muss namentlich genannt werden. Außerdem muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen (Ausnahme: Staffel- oder Indexmiete). Werden die Formalien nicht eingehalten, ist die Mieterhöhung unwirksam.
• Ist die Begründung plausibel?
  Legitime Gründe für Mieterhöhungen sind Modernisierungen, die Wert, Wohnkomfort oder Energieeffizienz positiv beeinflussen (keine bloßen Instandhaltungsarbeiten), eine Anpassung der Miete an den regionalen Mietspiegel oder eine Umlage gestiegener Betriebskosten.
• Bewegt sich die Mieterhöhung innerhalb des vorgeschriebenen Rahmens?
  Es gibt Begrenzungen dafür, wie sehr eine Miete steigen darf und unter Umständen greifen Regelungen wie eine Mietpreisbremse.
• Wurden die Fristen eingehalten?
  Je nach Art der Miete und Begründung der Mieterhöhung müssen Vermieter bestimmte Fristen bis zur ersten Mieterhöhung und zwischen Mieterhöhungen einhalten.

Auf der Seite des Berliner Mietervereins finden Sie eine Liste der zehn häufigsten Vermieterfehler bei der Mieterhöhung. Es ist für Laien nicht immer einfach, zu erkennen, ob eine Kündigung rechtmäßig ist. Daher ist es sinnvoll, das Schreiben professionell prüfen zu lassen.

Widerspruch oft sinnvoll

Zahlreiche Mieterhöhungsschreiben enthalten Fehler und es ist oft sinnvoll, einer überzogenen Erhöhung zu widersprechen. In dem Widerspruchsschreiben sollten Sie konkret darauf Bezug nehmen, was an der Erhöhung nicht zulässig ist. Den Schätzungen des Deutschen Mieterbunds zufolge ist jede dritte Mieterhöhung unberechtigt. Bei anwaltssuche.de finden Sie ein Muster, wie ein Widerspruch aussehen kann.

Eine Mieterhöhung führt übrigens auch zu einem Sonderkündigungsrecht: Sie können den Mietvertrag innerhalb der zwei Monate langen Überlegungsfrist kündigen.

Gerichtskosten und Rechtsberatung

Wenn der Versicherte Ungereimtheiten in Bezug auf die Mieterhöhung (zum Beispiel Formfehler in der Ankündigung) feststellt und gegen die Erhöhung rechtlich vorgehen möchte, hilft eine Rechtsschutz­versicherung mit integriertem Miet­rechtsschutz. Sie trägt die Kosten, wenn Sie Ihre Ansprüche gegen den Vermieter vor Gericht durchsetzen müssen.

Oft hilft aber auch schon eine (telefonische) Rechtsberatung, bei der alle Fragen des Versicherten geklärt werden können. Die meisten Rechtsschutz­versicherungen bieten diese Art von Erstberatung an, da auch sie davon profitieren, wenn der Rechtsstreit schnell und unkompliziert gelöst wird und nicht vor Gericht geht.

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Andere Ansprechpartner

Mietervereine und Mieterschutzbünde bieten ihren Mitgliedern anwaltliche Beratung an, auch zu Mieterhöhungen. Mieter können beim örtlichen Mieterverein den aktuellen Mietspiegel einsehen. Dabei kann überprüft werden, ob der Vermieter die Wohnung in Bezug auf Größe, Lage, Baujahr und Preis richtig eingruppiert hat. Unter Umständen kann man hier auch Prozesskostenhilfe beantragen. Alternativ können Sie auf eigene Kosten einen Anwalt engagieren, um eine Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls anzufechten.

Probleme mit dem Vermieter: Wer hilft?

Welche Mieterhöhungen sind rechtens?

• Nach einer Modernisierung
  Bei reinen Instandhaltungs- und Instandsetzungs­maßnahmen sind Mieterhöhungen nicht zulässig. Bei einer Modernisierung hingegen dürfen bis zu acht Prozent der Kosten abzüglich eventueller staatlicher Förderung auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Sie müssen sich gleichmäßig auf alle Mieter verteilen und diese müssen vorher über die Sanierungs­maßnahmen informiert werden. Maximal darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um drei Euro pro Quadratmeter steigen.
• Anpassung an regionalen Mietspiegel
  Bei der Anpassung an den regionalen Mietspiegel gelten Kappungsgrenzen. Die Miete darf sich maximal um 20 Prozent in drei Jahren erhöhen. In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Bundesländer diese Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt.
• Bei Indexmiete
  Hier richten sich die Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Die Miete wird einmal im Jahr entsprechend der aktuellen Inflationsrate erhöht – und kann zusätzlich noch erhöht werden, wenn der Vermieter Sanierungs- und Modernisierungs­maßnahmen vornimmt. Sinken die Verbraucherpreise wieder, können die Mieter schriftlich eine entsprechende Mietminderung einfordern.
• Bei Staffelmiete
  Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete einmal im Jahr um einen festgelegten Betrag. Die früheste Erhöhung darf ein Jahr nach dem Antritt des Mietverhältnisses stattfinden. Mieter können der Erhöhung nicht widersprechen, aber dafür können Vermieter keine Erhöhungen aufgrund von Sanierungen und Modernisierungen vornehmen.
• Bei sozialem Wohnungsbau
  Für Sozialwohnungen gilt eine Höchstmiete. Vermieter dürfen die Mieten erhöhen, wenn sie Modernisierungs­maßnahmen vornehmen oder wenn ihre eigenen laufenden Kosten nachweislich steigen. Sinken die laufenden Kosten wieder, muss auch die Miete entsprechend sinken.

Es gibt auch die Möglichkeit, eine Mieterhöhung ohne Mietspiegel zu begründen, nämlich mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Die Vergleichswohnungen müssen tatsächlich vergleichbar sein, was nach Größe, Lage, Baujahr des Hauses und Ausstattung betrifft.

Die häufigsten Fragen zu Mieterhöhungen