Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Wie Sie sich gegen eine Mieterhöhung wehren können und was Sie dabei auf jeden Fall beachten sollten.
Inhalt dieser SeiteDarf der Vermieter die Miete überhaupt erhöhen?
Nicht jede Mieterhöhung ist legitim
Wer über eine Mieterhöhung benachrichtigt wird, muss dies oft nicht einfach hinnehmen: Den Schätzungen des Deutschen Mieterbunds zufolge ist jede dritte Mieterhöhung unberechtigt. Darum sollten Sie Ihre Mieterhöhung unbedingt überprüfen.
Mieterhöhungen müssen begründet werden
Eine Mieterhöhung ist zum Beispiel nur dann rechtens, wenn sie begründet wird, andernfalls ist sie unwirksam. Legitime Gründe für eine Mieterhöhung sind:
- Modernisierungen an der Wohnung, die Wert, Wohnkomfort oder Energieeffizienz positiv beeinflussen (keine bloßen Instandhaltungsarbeiten)
- Anpassung der Miete an den regionalen Mietspiegel (die Miete darf sich jedoch innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen)
- Umlage von Betriebskosten, wenn diese tatsächlich gestiegen sind, obwohl der Vermieter wirtschaftlich arbeitet
Wann ist die Mieterhöhung nicht rechtens?
Das Fehlen einer Begründung ist nur einer der Gründe, wieso eine Mieterhöhung nicht rechtens sein kann. Weitere mögliche Gründe sind:
Modernisierung: Welche Mieterhöhung ist legitim?
Bei reinen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Mieterhöhungen nicht zulässig. Bei einer Modernisierung hingegen dürfen bis zu acht Prozent der Kosten abzüglich eventueller staatlicher Förderung auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Sie müssen sich gleichmäßig auf alle Mieter verteilen und diese müssen vorher über die Sanierungsmaßnahmen informiert werden. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei einer Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter sind es nur zwei Euro.
So finden Sie den Mietspiegel heraus
Mieter können beim örtlichen Mieterverein den aktuellen Mietspiegel einsehen. Dabei kann überprüft werden, ob der Vermieter die Wohnung in Bezug auf Größe, Lage, Baujahr und Preis richtig eingruppiert hat. Mieter haben ein Recht darauf, die Mieterhöhung zu überprüfen. Dafür haben sie zwei Monate Zeit.
So funktioniert die Indexmiete
Auch eine Indexmiete kann im Mietvertrag festgelegt werden. Hier richten sich die Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Die Miete wird einmal im Jahr entsprechend der aktuellen Inflationsrate erhöht – und kann zusätzlich noch erhöht werden, wenn der Vermieter Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vornimmt. Sinken die Verbraucherpreise wieder, können die Mieter schriftlich eine entsprechende Mietminderung einfordern.
Staffelmiete: Diese Erhöhungen sind rechtens
Manchmal wird auch von Anfang an eine Staffelmiete vereinbart. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete einmal im Jahr um einen festgelegten Betrag. Die früheste Erhöhung darf ein Jahr nach dem Antritt des Mietverhältnisses stattfinden. Mieter können der Erhöhung nicht widersprechen, aber dafür können Vermieter keine Erhöhungen aufgrund von Sanierungen und Modernisierungen vornehmen.
Welche Mieterhöhungen sind bei sozialem Wohnungsbau erlaubt?
Für Sozialwohnungen gilt eine Höchstmiete. Vermieter dürfen die Mieten erhöhen, wenn sie Modernisierungsmaßnahmen vornehmen oder wenn ihre eigenen laufenden Kosten nachweislich steigen. Sinken die laufenden Kosten wieder, muss auch die Miete entsprechend sinken.
So können Sie sich gegen eine Mieterhöhung wehren
Mieterhöhung? Das ist zu tun
Wenn Ihnen eine Mieterhöhung angekündigt wird, sollten Sie das Schreiben überprüfen:
Was passiert, wenn Sie (nicht) zustimmen?
Stimmen Sie zu, müssen Sie ab Beginn des dritten Monats nach Eingang der Information über die Mieterhöhung die höhere Miete zahlen. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter innerhalb der drei Monate nach Ablaufen der Überlegungsfrist auf Ihre Zustimmung klagen. Eine Mietpreiserhöhung ohne diese Zustimmung ist nicht möglich.
Stimmen Sie nicht voreilig zu
Wenn Sie der Mieterhöhung explizit oder implizit (durch die Zahlung der höheren Miete) zustimmen, können Sie dies nicht wieder zurücknehmen. Aus diesem Grund sollten Sie die Ihnen zustehende Bedenkzeit nutzen, um die Rechtmäßigkeit der Erhöhung zu prüfen.
Sonderkündigungsrecht
Eine Mieterhöhung führt zu einem Sonderkündigungsrecht: Sie können den Mietvertrag innerhalb der zwei Monate langen Überlegungsfrist kündigen.
Rechtsschutzversicherung hilft bei Mieterhöhung
Wenn der Versicherte Ungereimtheiten in Bezug auf die Mieterhöhung (zum Beispiel Formfehler in der Ankündigung) feststellt und gegen die Erhöhung rechtlich vorgehen möchte, hilft eine Rechtsschutzversicherung mit integriertem Mietrechtsschutz. Oft hilft aber auch schon eine (telefonische) Rechtsberatung, bei der alle Fragen des Versicherten geklärt werden können. Die meisten Rechtsschutzversicherungen bieten diese Art von Erstberatung an, da auch sie davon profitieren, wenn der Rechtsstreit schnell und unkompliziert gelöst wird und nicht vor Gericht geht.
Gibt es einen rückwirkenden Mietrechtsschutz?
Wie Sie mit uns eine Mietrechtsschutzversicherung auch dann noch abschließen können, wenn die Mieterhöhung vom Vermieter bereits angekündigt wurde, lesen Sie hier:
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Mietpreisbremse soll Erhöhungen Einhalt gebieten
So funktioniert die Mietpreisbremse
Um die stetig ansteigende Erhöhung der Mietpreise zu stoppen, wurde am 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse in Berlin eingeführt. Denn bis dahin konnten Vermieter im Grunde jeden Mietpreis verlangen. Daher mussten Mieter bei einem Neuvertrag teilweise bis zu 40 Prozent mehr zahlen als die vorherigen Mieter. Die Mietpreisbremse soll dagegen anwirken. Vorwiegend sollen folgende Ziele durch die Mietpreisbremse erreicht werden:
Auch in anderen Bundesländern, Städten und Gemeinden gibt es Mietpreisbremsen. Informieren Sie sich, welche Regelungen für Ihren Wohnort gelten.
Schützen Mietpreisbremsen Mieter?
Analyse ein Jahr nach der Einführung
Zum einjährigen Geburtstag der Mietpreisbremse wollte der Berliner Mieterverein wissen, inwieweit die neue Regelung Verbesserungen gebracht hat. Das Ergebnis war ernüchternd: Eine Studie der Forschungsinstitute RegioKontext und Institut für Soziale Stadtentwicklung zeigen, dass die Mietpreisbremse in Berlin bisher keine Auswirkungen auf die Preisgestaltung der Berliner Mieten hat. Die Angebotsmieten lagen um 31 Prozent über der angesetzten Mietpreisbremsenkappung. Das Problem ist, dass die Vermieter bei einem Verstoß gegen diese Mietpreisbremse mit keinen Sanktionen rechnen müssen. Zudem ist der Wohnort Berlin beliebt wie nie, viele Mieter trauen sich nicht, die Vermieter zur Rede zustellen, aus Angst, dass sie die neue Wohnung nicht bekommen.
Analyse vier Jahre später
Eine Analyse des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung ermittelte, dass die Mieten in Gegenden mit einer Mietpreisbremse zwischen 2015 und 2018 im Durchschnitt um 2,5 Prozent weniger gestiegen sind. Den größten Effekt gab es bei preisgünstigen Wohnungen.
Fazit
Mieter, die über eine Mieterhöhung informiert werden, müssen dies nicht einfach hinnehmen. Ihnen steht eine Frist von zwei Monaten zu, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhungen zu überprüfen. Sie sollten dies auch tun, denn Mieten dürfen nur unter Beachtung bestimmter Regeln erhöht werden und nicht jede Mieterhöhung ist tatsächlich erlaubt. Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, die das Rechtsgebiet Mietrechtsschutz mit einschließt, können Sie in der Regel eine telefonische Rechtsberatung in Anspruch nehmen.
Die häufigsten Fragen zu Mieterhöhungen?
Wie kann man sich gegen eine Mieterhöhung wehren?
Wenn Sie einer Mieterhöhung nicht zustimmen, kann der Vermieter diese nicht durchführen. Er muss dann vor Gericht gehen, um die Zustimmung zu erhalten. Es gibt mehrere formale und inhaltliche Punkte, bei denen Sie ansetzen können, um die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung in Zweifel zu ziehen.
Wann muss ich eine Mieterhöhung akzeptieren?
Sie müssen Mieterhöhungen akzeptieren, wenn diese von Anfang an vereinbart waren, zum Beispiel bei einer Indexmiete oder Staffelmiete. Mieterhöhungen sind auch dann zulässig, wenn sie auf Modernisierungsmaßnahmen, steigenden Betriebskosten oder einer Anpassung an den regionalen Mietspiegel beruhen. Hierbei müssen Vermieter jedoch bestimmte Fristen und Einschränkungen beachten.
Wie lange muss eine Mieterhöhung vorher angekündigt werden?
Wenn Vermieter eine Modernisierung und Mieterhöhung beabsichtigen, müssen sie dies mindestens drei Monate vorher schriftlich mitteilen. Ansonsten müssen Mieterhöhungen so mitgeteilt werden, dass die Mieter eine Überlegensfrist bis zum Ende des übernächsten Monats haben.
Was kann passieren, wenn man einer Mieterhöhung nicht zustimmt?
Wenn man der Mieterhöhung innerhalb der Zustimmungsfrist nicht zustimmt, kann der Vermieter in den drei Monaten nach dem Ende der Zustimmungsfrist auf die Zustimmung klagen.
Wer überprüft eine Mieterhöhung?
Mieter haben Anspruch darauf, die Mieterhöhung zu überprüfen. Unterstützung dabei gibt es unter anderem beim Mieterverein.
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