Was macht ein Bausachverständiger?

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von Swantje Niemann
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Was ein Bausachverständiger kostet und wie Sie jemand seriösen finden

Inhalt dieser Seite
  1. Was ist ein Bausachverständiger?
  2. Welche Leistungen erbringen sie?
  3. Wie viel kostet ihre Arbeit?
  4. Wie findet man qualifizierte Bausachverständige?
  5. Fazit

Das Wichtige in Kürze

  • Bausachverständige beraten Bauherren und Hauskäufer und erstellen gegebenenfalls Schadensgutachten für Versicherungen oder Gerichtsprozesse.
  • Sie können auf Mängel und Risiken hinweisen und ihren Kunden damit hohe Kosten ersparen.
  • In einigen Fällen kommen Versicherungen für die Kosten eines Gutachtens auf.

Was ist ein Bausachverständiger?

Bausachverständige werden, wenn sie in diesen Rollen aktiv sind, auch Baugutachter oder Baubegleiter genannt. Bei ihnen handelt es sich um Experten für Immobilien. Zu ihren Aufgaben zählen z.B. die Beratung zum Hauskauf oder -bau oder das Erstellen professioneller Schadensgutachten. Freie Sachverständige beraten Privatkunden, die z.B. ein Haus kaufen oder bauen möchten. Aber auch Banken, Versicherungen und Behörden zählen zu ihren Kunden. Bausachverständige arbeiten eigenverantwortlich und ohne Bindung an Bauunternehmen, Lieferanten oder Firmen, sodass sie ihre Empfehlungen neutral abgeben können.

Öffentlich bestellte Gutachter

Öffentlich bestellte Sachverständige erstellen Gutachten für Gerichte, z.B. wenn ein Bauherr Schadensersatz­ wegen vermutlichem Baupfusch fordert. Die Ansprüche an die Sachkunde des Gutachters sind hier besonders hoch. Zusätzlich gibt es noch staatlich anerkannte Bausachverständige, die primär Regierungsaufträge ausführen.

Welche Leistungen erbringen Bausachverständige?

Neben den bereits genannten Leistungen übernehmen Bausachverständige auch die folgenden Aufgaben:

Schlussabnahme eines fertigen Gebäudes

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Sachverständige beraten Bauherren, ob sie das Gebäude so abnehmen oder Nachbesserungen fordern sollten.

Beratung für Bauherren und Immobilienkäufer

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Diese kann vor oder während des Hausbaus erfolgen.

Dokumentation des Zustands eines Gebäudes vor dem Beginn von Bau­maßnahmen

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Mit dieser kann z.B. nachgewiesen werden, dass Schäden vorher nicht da waren.

Professionelle Vermessung von Grundstücken und Gebäuden

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Das ist nötig, um Angaben in Exposés zu überprüfen oder einen Kaufpreis festzulegen.

Erstellen professioneller Schadensgutachten

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Diese beinhalten eine Feststellung der Schadensursache und eine Einschätzung der notwendigen Maßnahmen, um diese zu beheben. Ein solches Gutachten kann dem Verursacher der Schäden oder einer gegnerischen Versicherung vorgelegt werden.
Ein neutrales Schadensgutachten kann auch die Grundlage einer außergerichtlichen Einigung zwischen Hausbesitzer und Verursacher sein. Ebenso kann es genutzt werden, um Schadensansprüche gegenüber der eigenen Versicherung durchzusetzen bzw. unberechtigte Ansprüche abzuwehren.

Erstellen professioneller Schadensgutachten

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Diese beinhalten eine Feststellung der Schadensursache und eine Einschätzung der notwendigen Maßnahmen, um diese zu beheben. Ein solches Gutachten kann dem Verursacher der Schäden oder einer gegnerischen Versicherung vorgelegt werden.
Ein neutrales Schadensgutachten kann auch die Grundlage einer außergerichtlichen Einigung zwischen Hausbesitzer und Verursacher sein. Ebenso kann es genutzt werden, um Schadensansprüche gegenüber der eigenen Versicherung durchzusetzen bzw. unberechtigte Ansprüche abzuwehren.

Prüfung des Bauvertrags bzw. der Baubeschreibung

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Bauverträge und Baubeschreibungen enthalten teilweise schwammige Formulierungen oder versprechen suboptimale Leistungen. Bausachverständige können ihre Kunden darauf hinweisen und ihnen sagen, worauf sie gegenüber der Baufirma bestehen sollen

Feststellung des Werts einer Immobilie

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Dies wird u.a. im Rahmen steuerrechtlicher Verfahren relevant.

Energieberatung

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Einige Hausbesitzer brauchen einen Energieausweis für ihr Haus oder wollen ihren Strombedarf optimieren. Auch hier können Sachverständnisse mit der entsprechenden Expertise helfen.

Erstellung von Sanierungskonzepten

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Diese und die damit verbundene Kostenschätzung ist gerade bei Altbauten interessant.

Dokumentation technischer Sachverhalte, Beweissicherung

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Manche Schäden müssen schnell behoben werden, um Folgeschäden zu verhindern. Es ist wichtig, sie im Fall eines Schadenersatzprozesses vorher sorgfältig zu dokumentieren.

Drei Fallbeispiele

Situationen, in denen Bausachbearbeiter zurate gezogen werden, können zum Beispiel so aussehen.

  • Herr A. will ein Haus bauen. Er lässt sich vorher von einem Bausachverständigen beraten, lässt diesen den Bau überwachen und den Rohbau abnehmen, um ganz sicher zu sein, dass das Bauunternehmen sorgfältig und fehlerfrei arbeitet.
  • Frau B. hat ein Haus geerbt und möchte es instand setzen und einen Wintergarten anbauen. Für eine Einschätzung der notwendigen Maßnahmen und ihrer Kosten wendet sie sich an einen Bausachverständigen.
  • Familie c. hat eine Eigentumswohnung gekauft und entdeckt kurz nach dem Einzug Schimmelbefall, über den der Verkäufer sie nicht informiert hat. Sie geben ein Gutachten in Auftrag, um es vor Gericht vorzulegen

Typische Schäden

Typische Schäden oder Mängel an Gebäuden, zu deren Begutachtung oder Prävention Gutachter herangezogen werden, sind beispielsweise die folgenden:

  • mangelnde Schalldämmung
  • schlechtes Energiekonzept
  • Anfälligkeit für Feuchtigkeit und Schimmel
  • unzureichende Wasserableitung auf dem Dach
  • mangelnde Wärmedämmung
  • Risse im Mauerwerk
  • mangelnde Lüftung

Was kostet ein Bausachverständiger?

Da jede Immobilie und jede Situation verschieden ist, lassen sich nur schwer pauschale Preise für Baugutachter nennen. Ein paar mögliche Werte sind die folgenden:

Stundensatzab 80 € + Anfahrtskosten, Portokosten und eventuell zusätzliche Kosten für ein schriftliches Gutachten
Abnahme eines Rohbaus für ein Einfamilienhausca 650 €
Energetische Vermessung und Energieberatung700-900 €
Schadensgutachten bei Schimmelbefall700 €
Prüfung von Bauvertrag und Baubeschreibung, Beratung vor Baubeginnca. 300 €
Baubegleitungab ca. 1000 €

Wer zahlt für ein Gutachten?

Wird ein Gutachten während eines Rechtsstreits unmittelbar vom Gericht in Auftrag gegeben, trägt die Rechtsschutz­versicherung die Kosten. Oft beauftragen Gerichte in diesem Fall öffentlich bestellte Gutachter, aber sie sind nicht dazu verpflichtet und können auch Aufträge an freie Sachverständige geben oder sogar die Konfliktparteien auffordern, Gutachter zu empfehlen.

Falls Gutachter jedoch privat, ohne Aufforderung des Gerichts beauftragt werden, muss der Auftraggeber die Kosten selbst zahlen – es sei denn, er gewinnt den Prozess, da in diesem Fall die Gegenseite alle seine Aufwendungen für den Prozess bezahlen muss.


Versicherungen für Bausachverständige

Bausachverständige übernehmen im Rahmen ihres Berufs­ viel Verantwortung. Fehler in einem Gutachten oder schlechte Ratschläge können ihre Kunden schnell hohe Summen kosten. Darum empfiehlt es sich für sie sehr, eine Berufs­­haftpflicht– bzw. eine Vermögens­schaden­haftpflicht­versicherung abzuschließen. Verschiedene Versicherer haben Angebote, die speziell auf die Situation und die beruflichen Risiken von Sachverständigen zugeschnitten sind.

Wie findet man einen qualifizierten Bausachverständigen?

Die Bezeichnung ist nicht rechtlich geschützt, aber es gibt mehrere Institutionen, welche Lehrgänge und Prüfungen durchführen oder Listen qualifizierter Bausachverständiger mitsamt deren Spezialgebieten führen. Die Handwerkskammer führt z.B. eine Liste öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Weitere Listen können bei den zahlreichen Sachverständigenverbänden eingesehen werden. Auch DEKRA und TÜV entsenden Sachverständige, um Immobilien zu prüfen. Baugutachter wird man durch eine Weiterbildung auf der Basis eines Ingenieurstudiums in einem Bau- oder Baunebengewerbe, einer Ausbildung zum Handwerksmeister oder Techniker oder der Arbeit als Architekt, meist nach langjähriger Berufs­erfahrung.

Spezialisierungen

Bausachverständige können viele verschiedene Spezialgebiete haben. So gibt es z.B. Sachverständige, die Experten für die Sanierung von Altbauten oder den Bau von Landwirtschaftsgebäuden sind und andere, die sich z.B. auf Bauphysik, Energieberatung oder Wärme- und Feuchteschutz spezialisiert haben. Die Wahl eines Bausachverständigen sollte also auch unter dem Gesichtspunkt getroffen werden, zu welcher Immobilie oder Situation ein Gutachten oder eine Beratung gewünscht ist und mit wessen Spezialgebiet sich das überschneidet.

Fazit

Nicht alle Bauherren und Hauskäufer sind gleichzeitig Experten für Immobilien. Beim Hausbau und Hauskauf, aber auch, wenn es nach einem Schadensfall zu einer Auseinandersetzung mit einer Versicherung oder dem Verursacher kommt, kann die Expertise eines Bausachverständigen helfen. Unter Umständen ist es sinnvoll, ihn schon früh hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass bereits der Bauvertrag fair ist. Bei der Suche nach dem richtigen Sachverständigen helfen unter anderem die zahlreichen Sachverständigenverbände.

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