Das Wichtigste in Kürze
Das erwartet Sie hier
Was Sie bei Baupfusch tun können, welche Rechte Sie haben und welche Versicherung Ihnen weiterhilft.
Inhalt dieser SeiteWas zählt als Baupfusch?
Bauherren machen sich aus gutem Grund Sorgen um Baupfusch. Aber wann liegt dieser eigentlich vor? “Baupfusch” beschreibt die Gesamtheit gravierender Baumängel, die während des Baus eines Gebäudes aus Fahrlässigkeit entstehen – das unterscheidet Baupfusch vom reinen Baumangel, der nicht auf Fahrlässigkeit zurückzuführen ist.
Beispiele für Baupfusch
Arbeiten, die wesentlich langsamer vonstatten gehen als vereinbart, sind zwar kein Baupfusch, aber auch aus ihnen können Schadensersatzansprüche entstehen.
Checkliste: Was tun bei Baupfusch?
So gehen Sie bei Baupfusch richtig vor
Wenn Ihnen ein Fehler aufgefallen ist, sollten Sie Folgendes tun:
- Dokumentieren Sie Baumängel sorgfältig.
- Informieren Sie den verantwortlichen Handwerksbetrieb und setzen Sie eine Frist für die Reparatur (mehr zu „Wer haftet für Handwerker-Schäden?“ )
- Nehmen Sie Kontakt zu Ihrer Bauherren-Rechtsschutzversicherung, oder, falls Sie keine haben, zu Ihrer privaten Rechtsschutzversicherung auf.
- Kontrollieren Sie bei Gewährleistung sorgfältig, ob die Fehler auch wirklich korrekt behoben wurden.
Falls sich abzeichnet, dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, oder Sie auf eine solche vorbereitet sein wollen, lassen Sie sich von einem Anwalt vertreten oder zumindest beraten. Es gibt Anwälte, die sich auf Baurecht spezialisiert haben.
Was tun bei Schäden am Nachbarhaus?
Wenn z.B. durch eine Baumaschine Schäden am Nachbarhaus entstehen, wird der Schaden entweder durch den Nachbarn oder den Verursacher gemeldet. Bauherren sollten dennoch zusätzlich ihre Bauherrenhaftpflichtversicherung informieren.
Gewährleistung: Recht auf kostenlose Reparaturen
Fällt einem Bauherren innerhalb der Gewährleistungspflicht – laut BGB 5 Jahre nach Bauabnahme – ein großer Baumangel oder -pfusch auf, der z.B. einen Neubau oder eine Reparatur erfordert, ist die Baufirma verpflichtet, diese Schäden kostenlos zu beheben. Für kleinere Schäden beträgt die Frist 2 Jahre. Der Dienstleister muss schriftlich über die Mängel informiert werden und ausreichend Zeit erhalten, um die Schäden zu beheben.
Wenn das Gebäude wegen der Mängel nicht bewohnbar ist, muss der Bauunternehmer auch die Hotelkosten für den Bauherren und dessen Mitbewohner zahlen, die deswegen nicht einziehen können.
Bei wem liegt die Beweislast?
Vor der Bauabnahme muss das Bauunternehmen beweisen, dass es nicht für entstandene Mängel verantwortlich ist und deren Kosten nicht übernehmen muss. Nach der Bauabnahme ist es am Bauherren, die Verantwortung des Bauunternehmens nachzuweisen.
Welche Versicherung zahlt bei Baupfusch?
Rechtsschutzversicherung eigens für Bauherren
Falls Sie Ihre Ansprüche gegenüber dem Bauunternehmen vor Gericht geltend machen müssen, zahlt die Bauherren-Rechtsschutzversicherung. Da Gerichtsverfahren langwierig und teuer werden können, ist diese Form der Rechtsschutzversicherung eine Investition, auf die Bauherren auf keinen Fall verzichten sollten – sie muss jedoch vor dem Baubeginn abgeschlossen werden!
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Bauherren ohne Bauherren-Rechtsschutzversicherung
Falls keine Bauherrenrechtsschutzversicherung vorliegt, kann unter Umständen die normale Rechtsschutzversicherung helfen. Wird die Immobilie als Kapitalanlage gebaut oder gekauft, stehen die Chancen darauf weniger gut, aber falls es sich um ein Wohnhaus handelt, reicht womöglich ein klassischer Rechtsschutz aus. Überprüfen Sie ihre Versicherungsbedingungen. Bei Uneinigkeit mit der Versicherung, ob sie zuständig ist, können Sie sich beim Versicherungsombudsmann beschweren, ohne dass Ihnen dadurch Kosten entstehen.
Ebenfalls wichtig: die Bauherrenhaftpflichtversicherung
Nicht nur Bauunternehmer haben Sorgfaltspflichten, auch Bauherren müssen sicherstellen, dass Dritten durch ihre Bauaktivitäten keine Schäden entstehen. Geschieht dies doch, können diese schwerwiegend und teuer sein. Darum ist es wichtig, dass Bauherren eine spezielle Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen.
Wenn der Baupfusch vor Gericht landet
Bauprojekte ziehen überdurchschnittlich oft Rechtsstreitigkeiten nach sich. Im Durchschnitt dauert ein Gerichtsverfahren wegen Baupfusch 3,5 Jahre, aber auch Verfahren, die sich bis zu 8 Jahre lang hinziehen, sind möglich. Wird vom Gericht ein vereidigter Sachverständiger hinzugezogen, ist mit mindestens einem Jahr Verfahrensdauer zu rechnen. Oft werden Verfahren auch aus taktischen Gründen in die Länge gezogen.
So können Sie das Verfahren beschleunigen
Wenn Sie selbst einen vereidigten Bausachverständigen beauftragen, damit dieser die Schadenshöhe ermittelt, und dann eine Schadensersatzklage einreichen, kann dies das Verfahren beschleunigen. Allerdings müssen Sie diesen dann auch selbst zahlen, da die Rechtsschutzversicherung nur die Kosten für gerichtlich bestellte Gutachter übernimmt. Es sei denn, Sie gewinnen den Rechtsstreit. In diesem Fall übernimmt die Gegenseite unter anderem diese Gutachterkosten.
Wie läuft ein Beweissicherungsverfahren ab?
Wichtig für ein Gutachten ist die lückenlose Dokumentation des Bauprozesses. Ein selbständiges Beweisverfahren muss vor Gericht beantragt werden und erfolgt durch einen Sachverständigen. Es dient der Erstellung einer Tatsachenfeststellung über den Schadensfall und der Ermittlung des Streitwerts. Das Gutachten besitzt starke Beweiskraft. Es wird bei dem Gericht beantragt, an dem auch der Hauptprozess verhandelt würde. Fragen Sie am Besten einen Anwalt oder informieren Sie sich bei ihrer Bauherren-Rechtsschutzversicherung – viele Tarife beinhalten auch einen Beratungsservice.
Wie beuge ich Baupfusch vor?
Bausachverständigen beauftragen und Bauvertrag prüfen lassen
Um die kostenintensiven Rechtsstreitigkeiten und Reparaturarbeiten, die Baupfusch nach sich ziehen kann, zu vermeiden, hilft Prävention. Nicht alle Bauherren bringen Erfahrung mit Bauarbeiten und dem Umgang mit Auftragnehmern aus dem Bauwesen mit. Hier hilft der Rat von Verbraucherzentralen und Bausachverständigen. Letztere bieten auch die Überprüfung des Bauvertrags vor dessen Unterschrift ab, so dass Bauherren sicher sein können, dass die Formulierungen der Baufirma keinen Spielraum für nachlässige Arbeit lassen.
Das ist wichtig, denn es gilt folgendes:
| Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) | Gebäude ist frei von Baupfusch, wenn es im Vertrag vereinbarten Bedingungen genügt. |
| Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung (VOB) | Das Gebäude muss außerdem anerkannten Regeln der Technik entsprechen. |
Was Sie außerdem tun können
Vorausschauende Vertragsbedingungen
Das Vereinbaren von Abschlagszahlungen und Vertragsstrafen für Verzögerungen kann sich für Bauherren später als Vorteil erweisen. Bauherren sollten sich Gewährleistungsansprüche gegen am Bau beteiligte Handwerker abtreten lassen, sodass sie diese auch im Fall einer Insolvenz des Bauunternehmens in Anspruch nehmen können. Bauherren können auch eine Bauleistungs- oder Gewährleistungsbürgschaft verlangen, um sicherzustellen, dass bei einer Firmenpleite deren Bank oder Versicherung die ausstehenden Bauarbeiten und Reparaturen bezahlt.
Regelmäßige Kontrollen
Es empfiehlt sich, während des Bauprozesses regelmäßig den Fortschritt der Arbeiten zu überprüfen und mit Fotos zu dokumentieren. Darüber hinaus ist es möglich, Bausachverständige mit Baukontrollen zu beauftragen, damit diese frühzeitig auf Pfusch und Mängel aufmerksam machen können. Bei den Kontrollen und bei der Abnahme sollte der Bau u.a. auf die in der Einleitung genannten Probleme überprüft werden, da es sich bei diesen um die häufigsten Formen und Resultate von Baupfusch handelt.
Bodengutachten
Eine Analyse des Bodens hilft, Mängeln am Bau vorzubeugen. Oft wird diese Dienstleistung bereits in der Baubeschreibung vereinbart, aber falls dies nicht der Fall ist, sollte der Bauherr sie in Auftrag geben und die Kosten gegebenenfalls selbst tragen. Auch kann dabei gleichzeitig eine Überprüfung von Altlasten durchgeführt werden, besonders, wenn das Objekt später verkauft werden soll. Eine falsche Einschätzung der Bodenbedingungen kann zu erheblichen Kosten zur Behebung der Mängel führen.
Fazit
Bei der Prävention von Baupfusch helfen Bausachverständige, genaues Hinschauen beim Vertrag und regelmäßige Kontrollen. Ist es jedoch zu spät, haben Bauherren innerhalb der Gewährleistungsfristen Anspruch auf kostenlose Reparaturen. Müssen Sie ihre Ansprüche gegenüber den Baudienstleistern vor Gericht durchsetzen, hilft die Bauherren-Rechtsschutzversicherung.
Die häufigsten Fragen zum Thema Baupfusch
Was ist Baupfusch?
Als Baupfusch wird die Gesamtheit gravierender Baumängel bezeichnet. Der Unterschied zu einzelnen Baumängeln: Baumängel sind nicht auf fahrlässig verursachtes Verhalten zurückzuführen.
Was tun bei Pfusch am Bau?
Dokumentieren Sie die Baumängel sorgfältig mit Fotos und ggf. Videos. Kontaktieren Sie den verantwortlichen Handwerksbetrieb und bitten Sie um Behebung der Baumängel. Ziehen Sie ggf. einen Bausachverständigen oder Ihre Bauherren-Rechtsschutzversicherung zu Rate. Überprüfen Sie vorgenommene Reparaturen im Nachgang sorgfältig.
Wer haftet für Pfusch am Bau?
Generell haftet derjenige für den Pfusch am Bau, der den Baupfusch auch verursacht hat. So ist der entsprechende beauftragte Unternehmen bzw. Dienstleister für die Beseitigung des Baupfusches verantwortlich. Achten Sie jedoch auf die Verjährungsfristen.
Wann verjährt Pfusch am Bau?
Im Baurecht ist vorgesehen, dass Baumängel grundsätzlich nach 5 Jahren verjähren. Bauherren haben also in der Regel 5 Jahre Zeit, die Beseitigung der Mängel oder Schadensersatzforderungen geltend zu machen.
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