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Welche Rechte Sie bei Baupfusch haben, wann Ihre Ansprüche verjähren, wie Sie den Mangel beweisen und welche Versicherung Anwalt, Gericht und Gutachter bezahlt.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
- Die Baufirma muss den Mangel kostenlos beseitigen. Das Werkvertragsrecht des BGB gibt Ihnen zuerst den Anspruch auf Nacherfüllung, danach Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz. Den Streit darüber zahlt nur ein Bauherren-Rechtsschutz.
- Die Abnahme ist die Weichenstellung. Vorher muss die Baufirma beweisen, dass ihr Werk mangelfrei ist, danach müssen Sie den Mangel beweisen. Ab der Abnahme läuft bei Bauwerken die Verjährung von fünf Jahren.
- Erst beweisen, dann rügen. Fotos, Datum und im Zweifel ein Sachverständiger sichern den Zustand, bevor die Baufirma nachbessert. Bestreitet sie den Mangel, klärt ihn ein selbständiges Beweisverfahren, das auch die Verjährung hemmt.
- Der normale Rechtsschutz schließt Baurisiken aus. Wer baut, schließt den Bauherren-Rechtsschutz vor Baubeginn ab und ergänzt Bauleistungsversicherung und Bauherrenhaftpflicht, denn beide zahlen andere Schäden als den Pfusch selbst.
Was gilt bei Baupfusch? Die Rechtslage auf einen Blick
Bei Baupfusch haftet die Baufirma oder der Handwerker, der den Mangel verursacht hat. Sie haben ein gesetzliches Recht auf kostenlose Beseitigung, bei Bauwerken fünf Jahre lang ab der Abnahme. Eine Versicherung zahlt nicht die Reparatur, sondern den Streit darum, und das nur als Bauherren-Rechtsschutz.
Vier Zuständige bei Baupfusch
Baufirma oder Handwerker
Muss den Mangel auf eigene Kosten beseitigen und haftet bei Verschulden für Folgeschäden. Das ist ein Anspruch aus dem Vertrag, keine Versicherungsleistung.
Bauherren-Rechtsschutz
Zahlt Anwalt, Gericht und gerichtliche Gutachter im Streit mit Baufirma, Architekt oder Handwerker. Nur, wenn er vor Baubeginn abgeschlossen wurde.
Bauleistungsversicherung
Zahlt unvorhergesehene Schäden am Rohbau, etwa durch Sturm oder Vandalismus. Den Mangel selbst zahlt sie nicht.
Bauherrenhaftpflicht
Zahlt, wenn Ihre Baustelle anderen schadet, etwa dem Nachbarhaus oder einem Passanten. Für Ihren eigenen Bau ist sie nicht da.
Mangel am Bau: Welche Lage, welche Folge?
| Lage | Folge | Frist oder Anlaufstelle |
|---|---|---|
| Mangel vor der Abnahme entdeckt | Sie dürfen die Abnahme verweigern, die Baufirma muss beweisen, dass ihr Werk mangelfrei ist | Mängel schriftlich benennen; auf Verlangen gemeinsame Zustandsfeststellung (§ 650g BGB) |
| Mangel nach der Abnahme entdeckt | Nacherfüllung, danach Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz (§ 634 BGB) | Fünf Jahre ab Abnahme bei Bauwerken (§ 634a BGB) |
| Bekannter Mangel ohne Vorbehalt abgenommen | Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung und Rücktritt entfallen, Schadensersatz bleibt (§ 640 Absatz 3 BGB) | Vorbehalt ins Abnahmeprotokoll schreiben |
| Baufirma hat den Mangel arglistig verschwiegen | Regelmäßige Verjährung statt der fünf Jahre | Drei Jahre ab Kenntnis, nicht vor Ablauf der fünf Jahre, mit Höchstfristen (§ 199 BGB) |
| Baufirma bestreitet den Mangel | Selbständiges Beweisverfahren mit gerichtlichem Gutachter (§ 485 ZPO) | Gericht der Hauptsache; der Antrag hemmt die Verjährung |
Kosten: Wer zahlt was bei Baupfusch?
| Was ist passiert? | Wer zahlt | Nur wenn |
|---|---|---|
| Streit mit Baufirma, Architekt oder Handwerker vor Gericht | Bauherren-Rechtsschutz | Vor Baubeginn abgeschlossen; der normale Rechtsschutz schließt Baurisiken aus |
| Beseitigung des Mangels selbst | Baufirma oder Handwerker, nicht deren Versicherung | Mangel ist nicht verjährt, Sie haben eine Frist gesetzt |
| Mangel richtet Folgeschäden an anderen Sachen an, etwa an Möbeln | Betriebshaftpflicht der Baufirma | Die Baufirma hat den Mangel verschuldet |
| Sturm, Vandalismus oder Diebstahl eingebauter Teile am Rohbau | Bauleistungsversicherung | Schaden war unvorhergesehen, kein Mangel der Leistung |
| Ihre Baustelle beschädigt Nachbarhaus oder verletzt Passanten | Bauherrenhaftpflicht | Sie als Bauherr haben eine Pflicht verletzt |
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Wann ist ein Baumangel Baupfusch und was gilt rechtlich als Mangel?
Baupfusch ist kein Begriff aus dem Gesetz. Rechtlich zählt nur, ob ein Sachmangel vorliegt: Das Werk weicht von der vereinbarten Beschaffenheit ab oder eignet sich nicht für die übliche Verwendung. Ob die Baufirma fahrlässig gehandelt hat, spielt für die Nachbesserung keine Rolle, erst beim Schadensersatz.
Was zählt als Baupfusch?
Umgangssprachlich beschreibt „Baupfusch“ gravierende Baumängel, die durch schlechte Arbeit am Bau entstehen. Das Gesetz kennt nur den Sachmangel nach § 633 BGB. Er liegt vor, wenn das Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat. Fehlt eine Vereinbarung, muss es sich für die vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignen und so beschaffen sein, wie es bei vergleichbaren Bauten üblich ist.
Für Ihre Rechte ist die Unterscheidung zwischen Pfusch und Mangel deshalb fast egal. Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung und Rücktritt stehen Ihnen bei jedem Mangel zu, auch ohne Verschulden der Baufirma. Nur Schadensersatz, etwa für Hotelkosten oder Mietausfall, setzt voraus, dass die Baufirma den Mangel zu vertreten hat (§ 280 BGB).
Beispiele für Baupfusch
Die folgenden Fehler gehören zu den häufigsten Formen von Baupfusch. Achten Sie bei Baukontrollen und bei der Abnahme besonders auf sie, denn viele davon verschwinden später hinter Putz, Estrich oder Dämmung. Arbeiten, die deutlich langsamer vorangehen als vereinbart, sind kein Mangel, können aber Ansprüche wegen Verzugs auslösen.
- Undichte Heizungs- und Wasserleitungen
- Falsch verlegte elektrische Leitungen
- Fehlerhafter Mauerwerksverband, der die Stabilität der Wand gefährdet
- Falsche oder mangelhafte Baustoffe
- Fehlende oder mangelhafte Abdichtung gegen Feuchtigkeit in Keller und Bad
- Mangelhafte Wärmedämmung und undichte Fugen und Fenster
- Fehler im Dachstuhl, die später zu Feuchtigkeit und Schimmel führen
Die Abnahme ist die Weichenstellung
Mit der Abnahme nach § 640 BGB erklären Sie das Werk für im Wesentlichen vertragsgemäß. Ab diesem Tag läuft die Verjährung, die Vergütung wird fällig und die Beweislast dreht sich. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung. Setzt die Baufirma eine Frist zur Abnahme und schweigen Sie, gilt das Werk als abgenommen, wenn Sie in Textform auf diese Folge hingewiesen wurden.
Bei wem liegt die Beweislast? Vor der Abnahme muss die Baufirma beweisen, dass ihr Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme müssen Sie den Mangel und seine Ursache nachweisen. Mängel, die Sie bei der Abnahme schon kennen, gehören deshalb mit einem Vorbehalt ins Protokoll. Sonst verlieren Sie für diese Mängel alle Rechte außer dem Schadensersatz.
Bauvertrag nach BGB oder nach VOB/B?
Ein Bauvertrag ist nach § 650a BGB jeder Vertrag über Herstellung, Umbau oder Beseitigung eines Bauwerks. Ohne weitere Vereinbarung gilt das BGB. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) ist kein Gesetz und gilt nur, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. Sie verändert vor allem Fristen und die Wirkung der Mängelrüge.
| Vertragsart | Wann ist das Gebäude frei von Mängeln? | Verjährung bei Bauwerken |
|---|---|---|
| Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) | Gebäude ist frei von Baupfusch, wenn es die im Vertrag vereinbarte Beschaffenheit hat, sonst die übliche (§ 633 BGB) | Fünf Jahre ab Abnahme; eine Mängelrüge allein hält die Frist nicht an |
| Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) | Das Gebäude muss außerdem den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (§ 13 Absatz 1 VOB/B) | Vier Jahre ab Abnahme, wenn nichts anderes vereinbart ist; eine schriftliche Mängelrüge setzt für den gerügten Mangel zwei Jahre ab Zugang in Gang (§ 13 Absatz 4 und 5 VOB/B) |
Welche Versicherung hilft bei Baupfusch?
Bei Baupfusch hilft vor allem der Bauherren-Rechtsschutz, denn der normale Rechtsschutz schließt Streit um Planung und Errichtung eines Gebäudes aus. Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht und die Betriebshaftpflicht der Baufirma zahlen jeweils andere Schäden, aber nie die Beseitigung des Mangels selbst.
Bauherren-Rechtsschutz: der Schutz für den Streit mit der Baufirma
Der Bauherren-Rechtsschutz ist ein Spezialprodukt für Menschen, die bauen, umbauen, sanieren oder ein Grundstück zum Bauen kaufen. Einige Versicherer bieten ihn als eigenständigen Vertrag für ein Bauvorhaben an, andere als Zusatzbaustein zum Privatrechtsschutz. Er muss vor Baubeginn abgeschlossen sein. Der Beitrag richtet sich in der Regel nach der Bausumme.
- Anwaltskosten für Mängelrüge, Verhandlung und Klage gegen Baufirma, Architekt, Statiker oder Handwerker
- Gerichtskosten und gerichtlich bestellte Sachverständige, auch im selbständigen Beweisverfahren
- Streit um Abschlagszahlungen, Nachträge und Schlussrechnung
- Streit mit Behörden um die Baugenehmigung, je nach Tarif
- Telefonische Rechtsberatung und Mediation in vielen Tarifen
- Bauvorhaben, die beim Abschluss schon begonnen hatten
- Die Kosten der Mangelbeseitigung selbst
- Die vereinbarte Selbstbeteiligung je Rechtsschutzfall
- Privatgutachten, wenn der Tarif sie nicht ausdrücklich einschließt
Typischer Streitpunkt: der Beginn des Rechtsschutzfalls. Der Versicherer prüft, ob der erste Verstoß vor Vertragsbeginn lag, etwa ein Planungsfehler im Entwurf. Melden Sie deshalb jeden Konflikt früh und lassen Sie den Anwalt vor der Klage eine Deckungsanfrage stellen. Erst mit der schriftlichen Zusage ist das Kostenrisiko geklärt.
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Normaler Rechtsschutz: Baurisiko ausgeschlossen
Die Musterbedingungen des GDV für die Rechtsschutzversicherung (ARB 2021) schließen das Baurisiko ausdrücklich aus. Kein Schutz besteht für Streit um die Planung oder Errichtung eines Gebäudes, um genehmigungs- oder anzeigepflichtige Umbauten, um den Kauf eines Baugrundstücks und um die Finanzierung dieser Vorhaben. Ihr bestehender Privatrechtsschutz hilft beim Hausbau deshalb in der Regel nicht.
- Streit mit einem Handwerker um eine Arbeit, die weder genehmigungs- noch anzeigepflichtig ist, etwa ein neues Bad oder ein Heizungstausch, wenn der Tarif Vertragsrechtsschutz enthält
- Streit mit Ihrer eigenen Versicherung, etwa wenn die Bauleistungsversicherung nicht zahlt
- Neubau, Anbau und genehmigungspflichtiger Umbau
- Kauf eines Grundstücks, das bebaut werden soll
- Streit um den Baukredit für diese Vorhaben
Typischer Streitpunkt: ob die Maßnahme genehmigungs- oder anzeigepflichtig war. Das richtet sich nach der Bauordnung Ihres Bundeslandes, nicht nach dem Umfang der Arbeit. Klären Sie die Frage vor dem Auftrag beim Bauamt. Lehnt der Versicherer ab und halten Sie das für falsch, können Sie den Versicherungsombudsmann anrufen. Die Schlichtung ist für Verbraucher kostenfrei.
Bauleistungsversicherung: unvorhergesehene Schäden am Bau, nicht der Pfusch
Die Bauleistungsversicherung schützt den Bau während der Bauzeit. Nach den Musterbedingungen des GDV (ABBL 2018) zahlt sie unvorhergesehen eintretende Schäden an der Bauleistung. Mängel der versicherten Leistungen selbst sind ausdrücklich ausgeschlossen. Sie ist also kein Ersatz für die Haftung der Baufirma.
- Sturm, Starkregen oder Vandalismus am Rohbau
- Unvorhergesehene Schäden durch Fehler am Bau, etwa ein einstürzendes Mauerwerk
- Schäden an anderen Bauleistungen infolge eines Mangels, etwa der Estrich, den eine undichte Leitung durchnässt
- Die mangelhafte Leistung selbst, also die undichte Leitung, der falsche Mauerverband, die fehlende Abdichtung
- Brand, Blitzschlag und Explosion, dafür gibt es die Feuer-Rohbauversicherung
- Schäden, die mit dem nötigen Fachwissen vorhersehbar waren
Typischer Streitpunkt: die Grenze zwischen Mangel und Folgeschaden. Die fehlerhaft verlegte Leitung bleibt Sache der Baufirma. Der Estrich, den das Wasser zerstört, kann ein versicherter Schaden sein. Lassen Sie beides vom Sachverständigen getrennt beziffern, sonst lehnt der Versicherer den ganzen Schaden als Mangel ab.
Bauherrenhaftpflicht: wenn Ihre Baustelle anderen schadet
Auch als Bauherr haben Sie Sorgfaltspflichten. Sie müssen die Baustelle sichern und die beauftragten Firmen sorgfältig auswählen. Verletzt ein Passant sich oder beschädigt eine Baumaschine das Nachbarhaus, haften Sie nach § 823 BGB neben dem Verursacher. Die Bauherrenhaftpflicht zahlt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab.
- Personen- und Sachschäden Dritter durch die ungesicherte Baustelle
- Schäden am Nachbarhaus durch Bauarbeiten, je nach Tarif auch durch Senkung und Erschütterung
- Abwehr unberechtigter Forderungen, auch vor Gericht
- Schäden an Ihrem eigenen Bau
- Mängel und deren Beseitigung
Was tun bei Schäden am Nachbarhaus? Meist meldet der Nachbar den Schaden oder der Verursacher selbst. Informieren Sie trotzdem zusätzlich Ihre Bauherrenhaftpflicht, denn der Nachbar kann auch Sie als Bauherrn in Anspruch nehmen. Halten Sie den Zustand mit Fotos und Datum fest, bevor die Baustelle weiterläuft.
Betriebshaftpflicht der Baufirma: Folgeschäden, nicht die Nachbesserung
Die Betriebshaftpflicht der Baufirma zahlt, wenn ein Mangel andere Sachen beschädigt. Ein Beispiel ist der Wasserschaden an Möbeln und Böden durch eine falsch verlegte Leitung. Die Musterbedingungen des GDV (AVB BHV 2020, A1-3.2) schließen dagegen Erfüllung, Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung und Rücktritt aus. Die Reparatur des Pfuschs zahlt die Firma also selbst.
- Mangelfolgeschäden an Ihrem Eigentum, etwa durchnässte Möbel und Böden
- Personenschäden durch einen Mangel, etwa ein herabfallendes Bauteil
- Kosten der Nacherfüllung und Ihrer Selbstvornahme
- Minderung, Rücktritt und Schadensersatz statt der Leistung
- Nutzungsausfall und Verzögerung der Bauzeit
Typischer Streitpunkt: Was ist Mangel, was Folgeschaden? Für Sie spielt die Abgrenzung zunächst keine Rolle. Fordern Sie Nachbesserung und Ersatz der Folgeschäden schriftlich bei der Baufirma ein, denn sie ist Ihr Vertragspartner. Die Firma meldet den Folgeschaden dann ihrem Versicherer. Mehr dazu steht in unserem Lexikon-Eintrag Handwerker verursacht Schaden: Wer haftet?.
Anlaufstellen ohne Versicherung
Ohne Bauherren-Rechtsschutz tragen Sie Anwalt und Gericht selbst. Einige Stellen helfen trotzdem kostenfrei oder günstig weiter, bevor Sie einen Anwalt beauftragen. Sie ersetzen keinen Anwalt für Baurecht, klären aber oft, ob sich der Streit lohnt und wie Sie den Mangel richtig rügen.
- Handwerkskammer: Sie richtet Vermittlungsstellen für Streit zwischen Handwerksbetrieben und Kunden ein (§ 91 HwO). Das Verfahren ist günstig und schneller als ein Prozess.
- Verbraucherzentrale: Berät zu Bauvertrag, Abnahme und Mängelrechten, in vielen Bundesländern mit eigener Bauberatung.
- Bauherrenverbände: Vereine wie der Bauherren-Schutzbund vermitteln Bauherrenberater, die Vertrag und Bau begleiten.
- Versicherungsombudsmann: Schlichtet kostenfrei, wenn Ihre eigene Versicherung die Zuständigkeit bestreitet.
Wie gehe ich bei Baupfusch vor?
Sechs Schritte in fester Reihenfolge sichern Ihren Anspruch, von der Dokumentation bis zum Beweisverfahren. Wer zuerst nachbessern lässt und dann beweisen will, hat meist schon verloren. Wer die Verjährung übersieht, verliert den Anspruch ganz.
Die sechs Schritte in der richtigen Reihenfolge
1. Mangel dokumentieren
Fotos und Videos mit Datum, Übersicht und Detail, dazu ein Bautagebuch mit Gesprächen und Zeugen. Lassen Sie den Mangel nicht überputzen oder verkleiden, bevor er gesichert ist.
2. Gutachter einschalten
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger stellt Mangel, Ursache und Kosten fest. Sein Gutachten trägt die Rüge, die Verhandlung und den Prozess.
3. Schriftlich rügen, Frist setzen
Beschreiben Sie den Mangel genau und setzen Sie der Baufirma eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Erst nach Fristablauf dürfen Sie selbst beseitigen lassen, mindern oder zurücktreten.
4. Verjährung im Blick
Notieren Sie das Datum der Abnahme. Verhandlungen hemmen die Verjährung nur, solange beide Seiten verhandeln (§ 203 BGB). Sicher hemmen Klage oder Beweisverfahren (§ 204 BGB).
5. Rechtsschutz informieren
Melden Sie den Konflikt Ihrem Bauherren-Rechtsschutz, sobald er sich abzeichnet. Lassen Sie den Anwalt vor jedem kostenpflichtigen Schritt eine Deckungsanfrage stellen.
6. Anwalt und Beweisverfahren
Bleibt die Baufirma untätig oder bestreitet sie den Mangel, beauftragen Sie einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Er beantragt bei Bedarf das selbständige Beweisverfahren.
Für die schriftliche Rüge können Sie unser Musterschreiben nutzen. Es enthält Varianten für die Zeit vor und nach der Abnahme und für Verträge mit VOB/B.
Muster Mängelrüge an die Baufirma herunterladen (Word)
Unverbindliches Muster für typische Fälle, Stand Oktober 2026. Es ersetzt keine Prüfung Ihres Einzelfalls: Prüfen Sie Fristen und Angaben selbst und holen Sie im Zweifel Rat ein, zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale, oder bei einer Anwältin oder einem Anwalt.
Experten-Tipp:
Erst beweisen, dann rügen
„Der teuerste Fehler bei Baupfusch passiert oft in den ersten Tagen: Der Bauherr beschwert sich bei der Baufirma, und kurz darauf ist der Mangel überputzt. Danach steht Aussage gegen Aussage. Sichern Sie deshalb zuerst den Zustand, mit Fotos, Datum und im Zweifel mit einem Sachverständigen, und rügen Sie erst dann schriftlich mit Frist. Die zweite Falle ist die Verjährung. Fünf Jahre nach der Abnahme klingen lang, aber beim BGB-Vertrag hält eine Mängelrüge die Frist nicht an. Wer verhandelt, sollte das schriftlich festhalten. Wer kurz vor Ablauf steht, braucht das selbständige Beweisverfahren, denn erst der Antrag bei Gericht hemmt die Verjährung sicher. Und für den Rechtsschutz zählt der Zeitpunkt: Der Bauherren-Rechtsschutz muss vor Baubeginn stehen, sonst ist es für diesen Bau zu spät.“
Gewährleistung: Recht auf kostenlose Reparaturen
Entdecken Sie innerhalb der Verjährungsfrist einen Mangel, muss die Baufirma ihn auf eigene Kosten beseitigen. Sie trägt Arbeits-, Material-, Transport- und Wegekosten (§ 635 BGB). Bei Bauwerken gilt die Frist fünf Jahre ab Abnahme. Für Arbeiten an einer Sache, die kein Bauwerk betreffen, etwa eine kleine Reparatur, gilt sie nur zwei Jahre.
Die Baufirma muss schriftlich über den Mangel informiert werden und eine angemessene Frist zur Beseitigung erhalten. Ist das Haus wegen des Mangels nicht bewohnbar, können Hotelkosten oder Mietausfall als Schadensersatz hinzukommen. Voraussetzung ist, dass die Baufirma den Mangel verschuldet hat. Bis zur Beseitigung dürfen Sie in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten zurückhalten (§ 641 Absatz 3 BGB).
Ihre Mängelrechte in der Reihenfolge des Gesetzes
| Recht | Was Sie bekommen | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Nacherfüllung (§ 635 BGB) | Die Baufirma beseitigt den Mangel oder baut neu, auf ihre Kosten | Mangel gerügt; die Firma wählt, wie sie nachbessert |
| Selbstvornahme (§ 637 BGB) | Sie lassen eine andere Firma reparieren und verlangen die Kosten, auf Wunsch als Vorschuss | Angemessene Frist zur Nacherfüllung ist erfolglos abgelaufen |
| Minderung (§ 638 BGB) | Die Vergütung sinkt im Verhältnis des Minderwerts | Frist erfolglos abgelaufen; auch bei kleinen Mängeln möglich |
| Rücktritt (§ 323 BGB) | Rückabwicklung des Vertrags | Frist erfolglos abgelaufen; nicht bei unerheblichem Mangel |
| Schadensersatz (§ 280 BGB) | Ersatz von Folgeschäden, Gutachterkosten, Hotel- und Mietausfall | Die Baufirma hat den Mangel zu vertreten |
So wird die Minderung berechnet: Maßgeblich ist das Verhältnis zwischen dem Wert des mangelfreien und dem Wert des mangelhaften Werks, bezogen auf den Vertragsschluss. In diesem Verhältnis sinkt die Vergütung. Ist ein Gewerk mit dem Mangel ein Viertel weniger wert, sinkt sein Preis um ein Viertel. Im Streit ermittelt ein Sachverständiger den Minderwert, das Gesetz erlaubt eine Schätzung.
Wie läuft ein Beweissicherungsverfahren ab?
Das selbständige Beweisverfahren nach § 485 ZPO klärt Zustand, Ursache und Beseitigungskosten eines Mangels, bevor ein Prozess beginnt. Sie beantragen es bei dem Gericht, das auch über die Hauptsache entscheiden würde (§ 486 ZPO). Das Gericht bestellt einen Sachverständigen. Sein Gutachten hat starke Beweiskraft und gilt im späteren Prozess wie ein dort eingeholtes Gutachten.
Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation des Bauprozesses, denn der Sachverständige baut darauf auf. Der Antrag hemmt die Verjährung, solange das Verfahren läuft. Mit dem Gutachten lässt sich der Streit häufig ohne Klage beilegen. Fragen Sie vorher einen Anwalt oder Ihren Bauherren-Rechtsschutz, viele Tarife bieten eine telefonische Rechtsberatung.
So können Sie das Verfahren beschleunigen
Wenn Sie selbst einen vereidigten Bausachverständigen beauftragen, liegen Mangel und Schadenshöhe schon vor der Klage auf dem Tisch. Das kann das Verfahren verkürzen. Diesen Privatgutachter zahlen Sie zunächst selbst. Die Rechtsschutzversicherung trägt nach den ARB 2021 die vom Gericht herangezogenen Sachverständigen, ein Privatgutachten nur, wenn der Tarif es einschließt.
Gewinnen Sie den Rechtsstreit, trägt die Gegenseite die Kosten des Verfahrens. Ein Privatgutachten, das Sie für den Prozess gebraucht haben, können Sie dann als Schaden oder als Prozesskosten zurückfordern. Stimmen Sie den Auftrag an den Gutachter deshalb vorab mit Ihrem Anwalt ab.
Ratgeber: So finden Sie einen guten Bausachverständigen
Wann zahlt die Versicherung bei Baupfusch nicht?
Die Versicherung lehnt bei Baupfusch ab, wenn der falsche Vertrag besteht, der Vertrag zu spät kam oder der Anspruch schon verjährt ist. Sechs Gründe führen bei Baupfusch zur Ablehnung.
Die häufigsten Ablehnungsgründe
- Nur ein normaler Rechtsschutz besteht, und der schließt das Baurisiko aus
- Der Bauherren-Rechtsschutz wurde erst nach Baubeginn abgeschlossen
- Der Mängelanspruch ist verjährt, die Klage hat keine Aussicht auf Erfolg
- Die Bauleistungsversicherung soll den Mangel selbst zahlen, der ist ausgeschlossen
- Die Betriebshaftpflicht der Baufirma soll die Nachbesserung zahlen, auch die ist ausgeschlossen
- Die Selbstbeteiligung: Bis zu ihrer Höhe tragen Sie die Kosten selbst
Zu spät abgeschlossen: Vorvertraglichkeit und Baubeginn
Jede Rechtsschutzversicherung zahlt nur für Streit, der nach Vertragsbeginn entsteht. Für den Bauherren-Rechtsschutz heißt das: Er muss vor Baubeginn stehen. Ist die Baugrube schon ausgehoben oder der Streit mit dem Architekten schon da, ist es für dieses Bauvorhaben zu spät. Für ein späteres Vorhaben können Sie neuen Schutz abschließen.
Verjährt ist verjährt
Ist der Mängelanspruch verjährt, hilft auch die beste Versicherung nicht. Der Rechtsschutzversicherer darf die Deckung wegen fehlender Erfolgsaussicht ablehnen, wenn die Baufirma sich auf die Verjährung berufen kann. Prüfen Sie deshalb das Abnahmedatum, sobald ein Mangel auftaucht. Bleiben nur noch wenige Monate, sichert nur der Antrag auf ein Beweisverfahren oder die Klage den Anspruch.
Zur Einordnung: Keine Versicherung bezahlt die Beseitigung von Baupfusch. Die Pflicht zur Nachbesserung trifft immer die Baufirma, die den Mangel verursacht hat. Der Bauherren-Rechtsschutz zahlt nur den Weg dorthin, also Anwalt, Gericht und Gutachter. Fällt die Baufirma in die Insolvenz, helfen nur Sicherheiten, die Sie vorher vereinbart haben.
Ratgeber: Wenn die Rechtsschutzversicherung nicht zahlt
Wie sichere ich mich für den nächsten Bau ab?
Der beste Schutz gegen Baupfusch beginnt vor dem ersten Spatenstich: mit einem geprüften Vertrag, Sicherheiten gegen die Pleite der Baufirma und drei Versicherungen, die zusammen die Baurisiken abdecken. Dazu kommen Kontrollen während der Bauzeit.
Darauf kommt es vor Baubeginn an
Diese Punkte sollten geklärt sein, bevor die Bagger kommen. Sie entscheiden, ob Sie im Streit mit der Baufirma bestehen und wer die Kosten trägt, wenn am Bau etwas schiefgeht. Jede Versicherung deckt dabei nur ihren eigenen Teil ab, keine ersetzt die Haftung der Baufirma.
- Bauherren-Rechtsschutz vor Baubeginn, für Streit mit Baufirma, Architekt und Handwerkern
- Bauleistungsversicherung für unvorhergesehene Schäden am Bau während der Bauzeit
- Feuer-Rohbauversicherung, weil die Bauleistungsversicherung Brand ausschließt
- Bauherrenhaftpflicht für Schäden, die Ihre Baustelle bei anderen anrichtet
- Bauvertrag prüfen lassen durch einen Bausachverständigen oder Anwalt, bevor Sie unterschreiben
- Sicherheiten vereinbaren: Beim Verbraucherbauvertrag dürfen Abschlagszahlungen höchstens 90 Prozent der Vergütung erreichen, und Ihnen steht eine Sicherheit von 5 Prozent zu (§ 650m BGB)
Kontrollen, Bodengutachten und Gewährleistungsrechte
Prüfen Sie den Fortschritt regelmäßig und dokumentieren Sie ihn mit Fotos. Ein Bausachverständiger kann Baukontrollen zu den kritischen Bauabschnitten übernehmen, etwa vor dem Verputzen und vor dem Estrich. So fällt Pfusch auf, solange er noch offen liegt. Nehmen Sie zur Abnahme einen Sachverständigen mit und achten Sie auf die typischen Fehler aus Kapitel 2.
Lassen Sie sich Gewährleistungsansprüche gegen die beteiligten Handwerker abtreten, damit Sie sie auch bei einer Insolvenz des Generalunternehmers durchsetzen können. Eine Gewährleistungsbürgschaft einer Bank sichert die Nachbesserung zusätzlich ab. Ist kein Bodengutachten in der Baubeschreibung vereinbart, geben Sie es selbst in Auftrag, auch mit Blick auf Altlasten.
Bauherren-Rechtsschutz im Test
Ratgeber: So lassen Sie Ihren Bauvertrag prüfen
Die häufigsten Fragen
Was ist Baupfusch?
Als Baupfusch werden gravierende Baumängel bezeichnet, die durch schlechte Arbeit am Bau entstehen. Rechtlich zählt nur, ob ein Sachmangel nach § 633 BGB vorliegt: Das Werk hat nicht die vereinbarte oder übliche Beschaffenheit. Für Nachbesserung, Minderung und Rücktritt kommt es auf ein Verschulden der Baufirma nicht an, nur für Schadensersatz.
Was tun bei Pfusch am Bau?
Dokumentieren Sie die Baumängel sorgfältig mit Fotos und Videos. Kontaktieren Sie den verantwortlichen Handwerksbetrieb schriftlich und setzen Sie eine Frist zur Behebung. Ziehen Sie bei Bedarf einen Bausachverständigen und Ihre Bauherren-Rechtsschutzversicherung hinzu. Überprüfen Sie vorgenommene Reparaturen im Nachgang sorgfältig.
Wer haftet für Pfusch am Bau?
Generell haftet derjenige für den Pfusch am Bau, der ihn auch verursacht hat. Das beauftragte Unternehmen ist also für die Beseitigung verantwortlich, bei Planungsfehlern auch Architekt oder Statiker. Achten Sie auf die Verjährungsfristen, denn danach können Sie Ihre Rechte nicht mehr durchsetzen.
Wann verjährt Pfusch am Bau?
Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren nach § 634a BGB in fünf Jahren ab der Abnahme. Für Arbeiten an einer Sache, die kein Bauwerk betreffen, gelten zwei Jahre. Ist die VOB/B vereinbart, sind es vier Jahre, wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Hat die Baufirma den Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung.
Verjähren Baumängel erst nach 30 Jahren?
Nein, nicht pauschal. Die Regel sind fünf Jahre ab Abnahme. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels, aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre. Dann greifen Höchstfristen nach § 199 BGB, bei Schadensersatz äußerstens 30 Jahre ab der Pflichtverletzung.
Was zahlt eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung?
Der Bauherren-Rechtsschutz zahlt Anwalts- und Gerichtskosten sowie gerichtlich bestellte Gutachter im Streit mit Baufirma, Architekt, Handwerkern und je nach Tarif mit Behörden. Er muss vor Baubeginn abgeschlossen werden. Die Beseitigung des Mangels zahlt er nicht, die schuldet die Baufirma.
Zahlt meine normale Rechtsschutzversicherung bei Baumängeln?
In der Regel nicht. Die Musterbedingungen ARB 2021 schließen Streit um Planung und Errichtung eines Gebäudes, um genehmigungs- oder anzeigepflichtige Umbauten und um den Kauf eines Baugrundstücks aus. Bei kleineren Handwerkerarbeiten ohne Genehmigungspflicht kann der Vertragsrechtsschutz greifen, wenn er im Tarif enthalten ist.
Brauche ich einen Gutachter für Baumängel?
Bei jedem größeren oder strittigen Mangel ja. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger stellt Mangel, Ursache und Beseitigungskosten fest. Ein Privatgutachten zahlen Sie zunächst selbst, im selbständigen Beweisverfahren bestellt das Gericht den Gutachter, und dessen Kosten trägt der Bauherren-Rechtsschutz.
Wann brauche ich einen Anwalt bei Baumängeln?
Spätestens, wenn die Baufirma den Mangel bestreitet, die Frist zur Nacherfüllung verstreichen lässt oder die Verjährung naht. Ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht formuliert die Mängelrüge, beantragt das Beweisverfahren und stellt die Deckungsanfrage beim Rechtsschutzversicherer. Viele Fehler lassen sich vermeiden, wenn Sie ihn schon vor der Abnahme fragen.
Wie lange habe ich Gewährleistung bei Baumängeln?
Beim Bauvertrag nach BGB fünf Jahre ab der Abnahme, bei der VOB/B vier Jahre, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Frist beginnt mit der Abnahme, nicht mit dem Einzug. Mängel, die Sie bei der Abnahme schon kennen, müssen Sie im Protokoll vorbehalten, sonst verlieren Sie die meisten Rechte.
Wie berechne ich eine Minderung bei Baumängeln?
Die Vergütung sinkt nach § 638 BGB in dem Verhältnis, in dem der Wert des mangelfreien Werks zum Wert des mangelhaften steht. Eine feste Minderungstabelle wie im Mietrecht gibt es nicht. Den Minderwert schätzt in der Regel ein Sachverständiger, im Streit entscheidet das Gericht.
Zahlt die Bauleistungsversicherung bei Baupfusch?
Nicht für den Pfusch selbst. Die Bauleistungsversicherung zahlt nach den Musterbedingungen ABBL 2018 unvorhergesehene Schäden am Bau, etwa durch Sturm oder Vandalismus. Mängel der Leistung sind ausgeschlossen. Versichert sein können aber Schäden, die ein Mangel an anderen Bauleistungen anrichtet, etwa der durchnässte Estrich.
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