Das erwartet Sie hier
Wann Ihnen Ihr Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf, was Sie nach einer Kündigung tun sollten und welche Versicherung Sie vor den Rechtskosten schützt.
Inhalt dieser SeiteDas Wichtigste in Kürze
Wann darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Das steht im Gesetz
Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht einfach so kündigen. Dies ist nur unter bestimmten gesetzlichen Bedingungen möglich. So ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur rechtens, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts zu nutzen. Gemeinhin werden zu der Gruppe der „Familienangehörigen“ gezählt:
Ist der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht, kann der Mieter Schadenersatz verlangen.
Was steht genau im Gesetz?
„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn […] 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […].
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
(Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 573)
Weitere Regelungen
Darüber hinaus gelten weitere Regeln, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf vom Vermieter ausgesprochen werden darf:
Das muss im Kündigungsschreiben stehen
Der Vermieter muss seine Gründe für die Eigenbedarfskündigung Ihnen als Mieter in einem Kündigungsschreiben darstellen, das eigenhändig unterschrieben ist. Er muss benennen:
Kündigung wegen Eigenbedarf: So gehen Sie vor
Prüfen Sie die Kündigung sorgfältig
Prüfen Sie zunächst das Kündigungsschreiben genau. Ist das Schreiben formal korrekt? Sind die Gründe für die Eigenbedarfskündigung wirklich stichhaltig? Was ein Kündigungsschreiben beinhalten muss, erfahren Sie im Abschnitt „Das muss im Kündigungsschreiben stehen“ weiter oben.
Prüfen Sie zudem die im Schreiben enthaltenen Fristen: Ist die genannte Kündigungsfrist richtig? Sie beträgt mindestens drei Monate, kann jedoch, je nach Mietdauer, auch sechs oder neun Monate betragen (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 573c (1)). Wird die Kündigungssperrfrist eingehalten?
Loten Sie die Härtefallregelung aus
In bestimmten Situationen ist eine Räumung der Wohnung dem Mieter nicht zumutbar. Liegt beim Mieter ein sogenannter „Härtefall“ vor, kann er der Kündigung des Vermieters widersprechen und verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Ein Härtefall liegt vor, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 574). Härtegründe, die eine Räumung unzumutbar machen können, sind zum Beispiel:
Welche persönlichen Umstände tatsächlich rechtlich als Härtefälle gewertet werden, lässt sich nicht allgemein beantworten und muss in der Regel individuell von einem Gericht entschieden werden. Gegebenenfalls erklärt dann das Gericht die Kündigung für unzulässig oder verlängert die Auszugsfrist.
Liegen dem Vermieter jedoch Gründe vor, die ihn zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen, werden Härtefälle nicht berücksichtigt.
Nutzen Sie eine Fachberatung zur Rechtslage
Nachdem Sie das Kündigungsschreiben auf Ungereimtheiten und Fehler geprüft und überlegt haben, ob bei Ihnen die Härtefallregelung greifen würde, gehen Sie mit Ihrer Einschätzung am besten zu einer fachlichen Beratung. Das kann ein Anwalt mit Schwerpunkt Mietrecht sein, ein Mieterverein oder auch Online-Plattformen für Rechtsservices im Mietrecht*. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann die Kosten für eine anwaltliche Beratung übernehmen und einen Anwalt stellen. Klären Sie mit dem Experten in der Beratung diese wichtigen Fragen:
- Ist der Eigenbedarf rechtlich zulässig?
- Gibt es Formfehler in der Kündigung?
- Besteht Härtefallschutz?
Auch wenn Sie denken, dass die Eigenbedarfskündigung rechtens ist und Ihre Chancen auf Verbleib in der Wohnung gering sind, empfehlen Mietervereine, sich dennoch beraten zu lassen. Experten für Mietrecht schätzen die Situation mitunter anders ein, zudem gibt es zumindest in Berlin eine sehr hohe Zahl an vorgetäuschtem Eigenbedarf (Quelle: rbb24).
*Diese Plattformen bieten eine kostenlose Ersteinschätzung zu den Erfolgsaussichten Ihres Falls und leiten auf Wunsch juristische Schritte ein. Im Erfolgsfall wird dann eine Provision fällig.
Legen Sie Widerspruch gegen die Kündigung ein
Legen Sie schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung ein. Bei der genauen Formulierung lassen Sie sich am besten von Profis beraten, also einem Anwalt oder dem Mieterverein. Halten Sie dabei unbedingt die Frist ein: Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 574b). Da die Kündigungsfrist von der Mietdauer abhängig ist, lässt sich über die Länge der Widerspruchsfrist keine pauschale Aussage treffen. Um Zeit zu gewinnen, sollte ein Widerspruch erst kurz vor Ablauf der Widerspruchsfrist erfolgen.
Warten Sie die Entscheidung des Vermieters ab
Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten, auf Ihren Widerspruch zu reagieren:
Kommt es zu einem Gerichtsprozess, wird geprüft, ob der vom Vermieter angemeldete Eigenbedarf tatsächlich besteht und ob Ihr Widerspruch wirklich berechtigt ist. Entscheidet das Gericht zu Ihren Gunsten, dürfen Sie weiter wohnen bleiben. Gewinnt der Vermieter den Prozess, müssen Sie ausziehen. Sollten Sie sich weiterhin weigern, die Wohnung fristgerecht zu räumen, kann der Vermieter mit einer Räumungsklage Ihren Auszug erzwingen.
Welche Versicherung unterstützt mich bei einer Eigenbedarfskündigung?
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Rückwirkender Sofort-Mietrechtsschutz
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann hohe Kosten durch die Beratung bei einem Anwalt oder gar einen Gerichtsprozess nach sich ziehen. Ein Mietrechtsschutz kann Sie hier schützen. Normalerweise gilt eine Wartezeit, in der Regel von drei Monaten. Das bedeutet: Die Eigenbedarfskündigung, also den Anlass für den Rechtsstreit, dürften Sie erst nach dieser Wartezeit erhalten, damit die Versicherung greift.
Gemeinsam mit unserem Partner können wir Ihnen aber eine besondere Mietrechtsschutzversicherung anbieten: Diese Versicherung gilt sofort ab Vertragsabschluss und leistet sogar rückwirkend – auch, wenn Sie gerade die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf von Ihrem Vermieter erhalten haben.
Wichtige Leistungen des Sofort-Mietrechtsschutzes
Keine Wartezeit
Bis zu 12 Monate rückwirkend
Absicherung über drei Jahre
Direkte Hilfe mit unserem Sofort-Mietrechtsschutz
Mit unserem langjährigen Partner und Rechtsschutzexperten Cihan Deniz versichern wir Sie auch bei bestehenden Konflikten unter anderem wegen Lärmbelästigung, Mieterhöhung oder falscher Nebenkostenabrechnung:
Vorhandene Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz
Mietrechtsschutz ist oft auch als Baustein in einer privaten Rechtsschutzversicherung enthalten. Wurde Ihnen also wegen Eigenbedarf gekündigt und besitzen Sie bereits diese Versicherung, dann schauen Sie in Ihren Versicherungsbedingungen nach, ob sie Mietrechtsschutz abdeckt. Welche Leistungen genau versichert sind, hängt wiederum vom Tarif ab.
Haben Sie die Wartezeit Ihrer privaten Rechtsschutzversicherung bereits erfüllt, dann können Sie die vertraglich vereinbarten Leistungen im vollen Umfang erhalten, zum Beispiel eine Kostenübernahme für eine anwaltliche Beratung. Befinden Sie sich noch in der Wartezeit, bieten viele Versicherer dennoch bereits bestimmte Leistungen an, zum Beispiel eine Mediation.
Mehr Infos zum Mietrechtsschutz
Eigenbedarfskündigung: Urteile
Es gibt bereits eine Vielzahl von Urteilen zu Eigenbedarfskündigungen. Zentrale Streitpunkte sind, wann eine Person zur Familie gehört, aber vor allem, ob das Interesse des Vermieters wirklich berechtigt ist.
Hier hat der Mieter Recht bekommen
Hier hat der Vermieter Recht bekommen
Eigenbedarfskündigung: So viel kostet ein Prozess
Verliert ein Mieter den Rechtsstreit gegen seinen Vermieter, dann muss er nicht nur die Kosten des eigenen, sondern auch die des gegnerischen Anwalts und des Gerichtsverfahrens tragen. Wie hoch diese Kosten sind, lässt sich nicht allgemein beantworten, da als Grundlage für die Berechnung jeweils der Streitwert dient. Der Streitwert ist im Fall eines Rechtsstreits wegen einer Eigenbedarfskündigung die Miete.
Nehmen wir an, die monatliche Warmmiete liegt bei 650 Euro. Die Jahresmiete beträgt entsprechend 7.800 Euro. Somit entspricht der Streitwert 7.800 Euro. Bei einem Streitwert in dieser Höhe können die Kosten für die unterlegene Seite wie folgt aussehen:
| Kosten | |
|---|---|
| Außergerichtliche Vertretung | 848,35 Euro |
| Gerichtliche Vertretung | |
| 1. Instanz | 3.932,96 Euro |
| 2. Instanz | 8.484,48 Euro |
*Berechnet mit dem Prozesskostenrechner des Deutschen Anwaltvereins (DAV) (Quelle: DAV).
Mehrere Tausend Euro für Anwalts- und Gerichtskosten sind für viele Menschen viel Geld. Eine private Rechtsschutzversicherung mit Baustein Mietrecht oder ein Sofort-Rechtsschutz schützen vor diesen hohen Kosten.
Direkte Hilfe mit unserem Sofort-Mietrechtsschutz
Mit unserem langjährigen Partner und Rechtsschutzexperten Cihan Deniz versichern wir Sie auch bei bestehenden Konflikten unter anderem wegen Lärmbelästigung, Mieterhöhung oder falscher Nebenkostenabrechnung:
Die häufigsten Fragen zur Absicherung bei Eigenbedarfskündigung
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung ist eine Kündigung durch den Vermieter, wenn er die vermietete Wohnung für sich selbst, enge Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Diese Form der Kündigung muss gut begründet und formell korrekt sein.
Welche Versicherung hilft bei Eigenbedarfskündigungen?
Besonders zwei Versicherungen können Sie vor den mitunter hohen Kosten durch anwaltliche Beratung oder Rechtsstreits infolge einer Eigenbedarfskündigung schützen: Eine private Rechtsschutzversicherung mit Baustein Mietrecht kann in diesem Fall leisten, genauso wie ein Sofort-Rechtsschutz. Der Unterschied zwischen beiden Versicherungen ist, dass der Sofort-Rechtsschutz direkt ab Vertragsabschluss und sogar rückwirkend schützt. Eine Wartezeit wie im privaten Rechtsschutz gibt es nicht. Allerdings sind die Beiträge zum Sofort-Rechtsschutz teurer und es gilt eine Mindestvertragslaufzeit.
Wann sollte ich eine Rechtsschutzversicherung abschließen?
Haben Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten, ergibt es wenig Sinn, eine private Rechtsschutzversicherung mit Baustein „Mietrecht“ neu abzuschließen, da in der Regel eine dreimonatige Wartezeit gilt. Diese Versicherung muss also vorsorglich abgeschlossen werden. Einige wenige Versicherer bieten jedoch einen Sofort-Rechtsschutz an, der ab Vertragsabschluss und sogar rückwirkend leistet.
Was übernimmt eine Rechtsschutzversicherung konkret?
Die Rechtsschutzversicherung übernimmt im Fall einer Eigenbedarfskündigung die Kosten für die juristische Beratung, für anwaltliche Schreiben an den Vermieter und – wenn nötig – auch für ein Gerichtsverfahren. Auch die Gerichtskosten und eventuelle Sachverständigenhonorare werden in der Regel gedeckt. Wichtig ist jedoch, dass der Versicherungsschutz den Bereich „Wohnungs- und Grundstücksrecht“ umfasst – nur dann greift die Versicherung im Mietrecht.
Was ist nicht über eine Versicherung abgesichert?
Umzugskosten, Mietausfälle oder die Suche nach einer neuen Wohnung sind nicht durch den Rechtsschutz abgedeckt. Diese Punkte müssen durch andere Mittel oder aus eigenen Mitteln bewältigt werden. Ebenso greift der Schutz nicht, wenn die Kündigung rechtlich unangreifbar und formal korrekt ist – in diesem Fall nützt auch eine Klage nichts.
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